物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)技巧分析

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔招投標(biāo)技巧分析第一部分 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本程序知己知彼，百戰(zhàn)不殆物業(yè)管理企業(yè)介入市場方式的發(fā)展接管方式直接應(yīng)聘方式投標(biāo)方式條例的要求第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)

2、議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的 一般過程1.準(zhǔn)備階段選擇招標(biāo)方式（公開招標(biāo)/邀標(biāo)）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（相關(guān)部門和專家）確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。 相關(guān)鏈接招投標(biāo)方法和組織方法：注重目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式 確定物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)及費(fèi)用測算的招標(biāo)方式 無標(biāo)底二步綜合競爭招標(biāo)方式（先服務(wù)質(zhì)量比較，后價(jià)格評(píng)價(jià)）組織開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo) 2.招標(biāo)階段)編寫招標(biāo)書 （案例：招標(biāo)文件）（P12）擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況物業(yè)管理內(nèi)容（基礎(chǔ)服務(wù)管理、

3、特殊要求管理）對招標(biāo)的有關(guān)說明（物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期、給物業(yè)管理提供的條件，以及其他需要說明的問題）物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間 投標(biāo)單位資質(zhì)審查招標(biāo)項(xiàng)目交底（標(biāo)前會(huì)議，或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標(biāo)前會(huì)）投標(biāo)書的報(bào)送（物業(yè)機(jī)構(gòu)）3.開標(biāo)階段 評(píng)標(biāo)委員會(huì)（專家組成）審閱投標(biāo)文件現(xiàn)場答辯（溝通）評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定預(yù)選中標(biāo)單位公證員宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)單位（如有必要） 4.中標(biāo)和訂立合同資料整理與歸檔合同的主要條款附件 物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 1.前期顧問服務(wù)內(nèi)容 開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù) 物業(yè)竣工

4、驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù) 住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù) 2.實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理的人力安排/保安服務(wù)/清潔服務(wù)/房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)/財(cái)務(wù)管理服務(wù)/綠化園藝管理服務(wù)/其他如上門特約服務(wù)等 (二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容內(nèi)容：前期顧問服務(wù)/實(shí)質(zhì)管理服務(wù) 主要目標(biāo)利潤目標(biāo) 前期顧問服務(wù)中重要服務(wù)內(nèi)容是代業(yè)主制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中不斷保持物業(yè)市場地位，維系收益的提升 第二部分 物業(yè)機(jī)構(gòu)投標(biāo)的過程明知山有虎，偏向虎山行投標(biāo)前期工作 取得從業(yè)資格（國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì)）籌措資金收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料(1)報(bào)章雜志(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸(3)同行業(yè)公司(4)考察現(xiàn)場 進(jìn)行投標(biāo)可行性分析

5、招標(biāo)物業(yè)條件分析(1)物業(yè)性質(zhì)（住宅小區(qū) /服務(wù)型公寓 /寫字樓 /商業(yè)樓宇）(2)特殊服務(wù)要求（經(jīng)營/聯(lián)盟/特色服務(wù)）(3)物業(yè)招標(biāo)背景（特指性/背景）(4)物業(yè)開發(fā)商狀況（設(shè)計(jì)/施工質(zhì)量 /招標(biāo)原因）本公司投標(biāo)條件分析(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)(2)人力資源優(yōu)勢(3)技術(shù)優(yōu)勢（信息管理技術(shù)/綠色工程/高科技防盜安全設(shè)施 ）(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣勢分析（競爭分析）競爭者分析(1)潛在競爭者（技術(shù)“黑馬” /背景“黑馬” (2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量（規(guī)模大小可能影響選擇判斷 ）(3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢(4)經(jīng)營方式差異風(fēng)險(xiǎn)分析

6、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)/政策風(fēng)險(xiǎn)/是否套取資料 投標(biāo)實(shí)施步驟 (一)購買閱讀招標(biāo)文件(二)考察現(xiàn)場前期介入查看房屋及設(shè)施設(shè)備/圖紙已經(jīng)竣工視察項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：工程項(xiàng)施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求確保外在質(zhì)量無重大問題周圍公用設(shè)施分布情況主要業(yè)主情況 （服務(wù)策劃的重點(diǎn)）當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計(jì)劃：預(yù)付款、保證金/接管期間費(fèi)用支出財(cái)務(wù)測算明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)方案評(píng)估與調(diào)整封送標(biāo)書、保函評(píng)標(biāo)/答辯準(zhǔn)備 鏈接： 物業(yè)

7、管理的范疇（香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)）營運(yùn)服務(wù)工程服務(wù)行政服務(wù)客戶管理服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)投資服務(wù)第三部分 物業(yè)管理服務(wù)方案編制技巧找出亮點(diǎn)，放出光芒第一節(jié)：提高管理服務(wù)水平 的整體設(shè)想與策劃A、采取什么樣的物業(yè)管理模式B、定下什么樣的服務(wù)承諾C、確定工作中的重點(diǎn)D、采取什么樣的具體措施（P41）相關(guān)鏈接定位（案例） 別墅 “五星級(jí)酒店”與“五星級(jí)酒店物業(yè)管理” （P114）環(huán)境營造與CIS運(yùn)用 （行為環(huán)境 /視覺環(huán)境 /情感環(huán)境 ）（P117）寫字樓全方位整體經(jīng)營/大廈整體形象 /樓宇設(shè)備管理（P143）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)（P143）新建住宅區(qū)（開發(fā)商招標(biāo)）標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng) CI設(shè)計(jì) 信息處

8、理指揮中心 遠(yuǎn)程電子購物系統(tǒng) 研究制訂TY小區(qū)住宅小區(qū)生活質(zhì)量的評(píng)價(jià)指標(biāo) 消滅房屋空置率 （P260260）舊住宅區(qū)（業(yè)主招標(biāo)）（P264266）調(diào)研： “一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。利益的根本矛盾/物業(yè)保值、增值意識(shí)被動(dòng)/物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)/物業(yè)形象服務(wù)缺乏/私人個(gè)性服務(wù)缺乏/溝通服務(wù)缺乏物業(yè)管理改進(jìn)工作 1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。2、制定個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。3、引入形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。6、開通渠道，保障有效溝通。7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化

9、8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。第二節(jié)：擬采取的管理方式、工劃、物質(zhì)裝備情況一、擬采取的管理方式（P19）A、組織系統(tǒng) B、運(yùn)作程序系統(tǒng) C、信息反饋系統(tǒng) D、激勵(lì)系統(tǒng) 二、工作計(jì)劃（P150）A、前期管理工作計(jì)劃 B、入住前期管理工作計(jì)劃C、正常期管理工作計(jì)劃 三、物質(zhì)裝備計(jì)劃（P233/P26）A、管理用房 B、員工宿舍C、器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃 第三節(jié)：管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理一、管理人員的配備（P235/P22）A、制作人員配備圖B、管理人員職稱、履歷表、簡歷C、各部門人員概況 二、

10、管理人員的培訓(xùn)（P237/P2326）A、培訓(xùn)計(jì)劃 B、培訓(xùn)目標(biāo) C、培訓(xùn)內(nèi)容 D、培訓(xùn)方式 三、管理人員的管理 （P273）A、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘 B、量才適用，合理配置 C、規(guī)范管理，分層實(shí)施 D、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績效考核 E、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才 第四節(jié)：管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度（P239/P28）A、管理規(guī)章制度 B、內(nèi)部崗位責(zé)任制 C、管理運(yùn)作制度 D、員工考核制度 二、住宅區(qū)檔案建立與管理（P29）A、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) B、檔案資料的分類 第五節(jié)：各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)采取的措施A、制定各項(xiàng)指標(biāo)的承諾 B、指標(biāo)承諾的百分制（P266/P29/42） 第六節(jié)

11、： 社區(qū)文化活動(dòng)及環(huán)境社區(qū)文化A、社區(qū)文化活動(dòng)的主要內(nèi)容B、社區(qū)文化制度建設(shè)C、社區(qū)文化人員配備D、社區(qū)文化活動(dòng)場地E、社區(qū)文化經(jīng)費(fèi)來源F、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃（P248/P3538）第七節(jié)： 便民服務(wù)與收支預(yù)算一、便民服務(wù)A、完善整體配套設(shè)施的前期介入B、入住期的便民服務(wù)措施C、日常期便民服務(wù)D、服務(wù)項(xiàng)目（P252/285/P3134）二、經(jīng)費(fèi)測算（P293/P27）A、經(jīng)費(fèi)測算的依據(jù)及說明B、收入統(tǒng)計(jì)表C、支出統(tǒng)計(jì)表D、分期（例五年期）管理收支計(jì)劃與分析E、增收節(jié)支措施鏈接倒推法： 零基預(yù)算的編制程序 由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生用發(fā)生額是多

12、少；將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目兩大類；對各費(fèi)用支出額可以增減增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益的大小進(jìn)行排序；將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出之間進(jìn)行分配。分配時(shí)，首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目，然后再按成本效益的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。鏈接：責(zé)任預(yù)算制 建立新型的責(zé)、權(quán)、利平臺(tái) 相關(guān)法規(guī)的規(guī)定公開收支情況發(fā)揮管理處的能動(dòng)性便于清晰公司與管理處的資源實(shí)行二級(jí)核算 各項(xiàng)目（管理處）獨(dú)立建帳，公司進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)第八節(jié)：（如有必要） 智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù)A、智能化系統(tǒng)的組成及日常運(yùn)行B、智能

13、化系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護(hù)C、高科技在物業(yè)管理中的作用及發(fā)展規(guī)劃（P187）第九節(jié)：日常物業(yè)管理A、治安管理 B、車輛管理C、環(huán)境管理與環(huán)保建設(shè)D、對電梯等電氣進(jìn)行專業(yè)化管理E、商業(yè)門店的管理（P209/277）第十節(jié)： 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（P197/P28）A、兩個(gè)基金的建立與增值情況B、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃C、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃D、兩個(gè)基金的使用情況及分析其他內(nèi)容（如有必要）服務(wù)溝通（P287）經(jīng)營管理服務(wù)（P224）醫(yī)療輔助服務(wù)（P316）醫(yī)院護(hù)工執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)（P337）校園優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式（P341）第四部分 物業(yè)管理投標(biāo)展示技巧創(chuàng)造條件，打動(dòng)他人贏得贊同是關(guān)鍵！投標(biāo)書是競標(biāo)過程中重要的交流

14、媒體它要有機(jī)會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)傳遞大量的信息利用各種技巧以加強(qiáng)投標(biāo)書的有效交流強(qiáng)大的說服力使評(píng)標(biāo)人員接受你的觀點(diǎn)！ 投標(biāo)書的分冊 分三到四冊效果較好。主標(biāo)書將各項(xiàng)主要內(nèi)容、新管理方法和支持性文件明細(xì)目錄歸為一冊，系統(tǒng)的體現(xiàn)；工作策劃和方案計(jì)劃性的日常工作規(guī)劃、工作流程管理運(yùn)作制度展現(xiàn)管理的規(guī)范歸為一體； CIS手冊( 如有必要）從視覺上展示管理的形象 分項(xiàng)重點(diǎn)的展示 在招標(biāo)書上對各分項(xiàng)目有一些要求，順著各個(gè)項(xiàng)目內(nèi)的要求逐個(gè)來敘述，加上其中的方案等內(nèi)容，體量較大可讀性不高，易感到疲倦。各分項(xiàng)之前有加個(gè)引言或提要突出主要觀念及與新思想用引言或短句來強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)更能記住這些信息，吸引繼續(xù)詳細(xì)了解其中內(nèi)容。

15、 版面的編排 開篇處的空白尤為重要，增加這里的空白空間，同時(shí)用一個(gè)大號(hào)字作開頭，能起到提高可讀性，強(qiáng)調(diào)主題的效果。頁面也不能太擁擠，應(yīng)留有50%的空白于邊緣和內(nèi)容之間。句號(hào)、逗號(hào)和副標(biāo)題等各種符號(hào)是引導(dǎo)閱讀者注意力的路標(biāo)，如果有必要作區(qū)別的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體服務(wù)不同的目的。在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時(shí)眼睛的舒適，可以適當(dāng)增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內(nèi)容缺乏聯(lián)系。 圖形、圖片的應(yīng)用 在投標(biāo)書上增加圖形、圖片、圖表是很非常必要的，加強(qiáng)了投標(biāo)書的可讀性和信服力 在投標(biāo)書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標(biāo)書的雄辯

16、效果。一圖勝千言-也許還不僅如此。在整個(gè)投標(biāo)書中以公司標(biāo)記，為標(biāo)的物業(yè)設(shè)計(jì)的標(biāo)志及其它圖形用來作背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠?yàn)檎麄€(gè)投標(biāo)書創(chuàng)造出連續(xù)性的主題。色彩的運(yùn)用 研究結(jié)果表明色彩的作用能提高和增加理解力達(dá)73%，提高閱讀愿望的程度達(dá)80%。體現(xiàn)投標(biāo)書的整體性，同時(shí)營造出自己的風(fēng)格，提高投標(biāo)書的可讀性。 利用不同的色彩來標(biāo)識(shí)出投標(biāo)書各項(xiàng)目，既可幫助閱讀者區(qū)別各章節(jié)內(nèi)容，同時(shí)也能提高投標(biāo)書的可讀性和舒適性，也能利用彩色的變化來吸引閱讀者的注意力，調(diào)整閱讀過程的情緒，加強(qiáng)其對投標(biāo)重點(diǎn)的記憶。投標(biāo)現(xiàn)場/答辯展示的技巧有效溝通，贏得支持運(yùn)用視覺輔助材料通過看和聽，人們記住的時(shí)間會(huì)更長采用水平模式而不是垂直模式提高影響力的方式視覺材料展示的結(jié)構(gòu)新的方式和內(nèi)容強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)文字和圖畫安置的位置引論或注解的放置以創(chuàng)造性的方式展示出來分析你的聽眾人員的背景專業(yè)/非專業(yè)特征與其他投標(biāo)活動(dòng)的關(guān)系環(huán)境因素會(huì)場的布置禮堂/教室/U型會(huì)議/環(huán)桌展示設(shè)備種類/位置報(bào)告/答辯位置音響效果麥克風(fēng)的種類/音量做一流的報(bào)告/答辯者你在才是主角！展現(xiàn)個(gè)人