RF-TZ-ZY-01-F01城市投資評價報告

1、PAGE PAGE 10目 錄TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc128672380 一、城市市場趨趨勢評價指標標 PAGEREF _Toc128672380 h 2 HYPERLINK l _Toc128672381 (1) 新開工工面積 / 施工面積 PAGEREF _Toc128672381 h 2 HYPERLINK l _Toc128672382 (2) 施工面面積 / 銷售面面積 PAGEREF _Toc128672382 h 2 HYPERLINK l _Toc128672383 (3) 預售面面積 / 批準預預售面積 PAGEREF _Toc1286

2、72383 h 2 HYPERLINK l _Toc128672384 (4) 房地產產開發(fā)投資額額 / 固定資資產投資額 PAGEREF _Toc128672384 h 3 HYPERLINK l _Toc128672385 (5) 新增住住宅用地可建建面積 / 商品住宅新新開工面積 PAGEREF _Toc128672385 h 3 HYPERLINK l _Toc128672386 (6) 商品住住宅價格增幅幅 / 人均GDP增幅 PAGEREF _Toc128672386 h 3 HYPERLINK l _Toc128672387 (7) 投資性性購買所占的的比例 PAGEREF _T

3、oc128672387 h 3 HYPERLINK l _Toc128672388 (8) 房價收收入比 PAGEREF _Toc128672388 h 4 HYPERLINK l _Toc128672389 (9) 新建商商品住宅空置置率 PAGEREF _Toc128672389 h 4 HYPERLINK l _Toc128672390 (10) 租金金 / 價格比比 PAGEREF _Toc128672390 h 4 HYPERLINK l _Toc128672391 (11) 商品品住宅價格增增幅 / 人均可可支配收入增增幅 PAGEREF _Toc128672391 h 4 HYP

4、ERLINK l _Toc128672392 (12) 商品品住宅價格增增幅 / （人均均消費支出人均儲蓄余余額）增幅 PAGEREF _Toc128672392 h 5 HYPERLINK l _Toc128672393 (13) 房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)貸款余額 / 全社會會企業(yè)貸款余余額 PAGEREF _Toc128672393 h 5 HYPERLINK l _Toc128672394 (14) 個人人購房信貸比比 PAGEREF _Toc128672394 h 5 HYPERLINK l _Toc128672395 二、市場趨勢預預測輔助定性性指標 PAGEREF _Toc1286723

5、95 h 6 HYPERLINK l _Toc128672396 (1) 產業(yè)結結構特征 PAGEREF _Toc128672396 h 6 HYPERLINK l _Toc128672397 (2) 民營經經濟發(fā)展狀況況 PAGEREF _Toc128672397 h 6 HYPERLINK l _Toc128672398 (3) 房地產產開發(fā)水平 PAGEREF _Toc128672398 h 6 HYPERLINK l _Toc128672399 (4) 未來城城市規(guī)劃及重重大建設項目目 PAGEREF _Toc128672399 h 6 HYPERLINK l _Toc12867240

6、0 (5) 地方政政策導向 PAGEREF _Toc128672400 h 6 HYPERLINK l _Toc128672401 (6) 重大城城市活動 PAGEREF _Toc128672401 h 6 HYPERLINK l _Toc128672402 (7) 重大經經濟發(fā)展機會會 PAGEREF _Toc128672402 h 6 HYPERLINK l _Toc128672403 三、運作可行性性指標 PAGEREF _Toc128672403 h 6 HYPERLINK l _Toc1286724004 (1) 城區(qū)區(qū)面積 PAGEREF _Toc128672404 h 6 HYP

7、ERLINK l _Toc128672405 (2) 常住人人口 PAGEREF _Toc128672405 h 6 HYPERLINK l _Toc128672406 (3) 人均GGDP PAGEREF _Toc128672406 h 7 HYPERLINK l _Toc128672407 (4) 商品住住宅年銷售面面積 PAGEREF _Toc128672407 h 7 HYPERLINK l _Toc128672408 (5) 商品住住宅年銷售額額 PAGEREF _Toc128672408 h 7 HYPERLINK l _Toc128672409 (6) 土地機機會 PAGEREF

8、 _Toc128672409 h 7 HYPERLINK l _Toc128672410 (7) 政府配配合效率 PAGEREF _Toc128672410 h 7 HYPERLINK l _Toc128672411 四、附件：指標標定義和數據據來源要求 PAGEREF _Toc128672411 h 錯誤！未定定義書簽。主要通過對供給給、需求以及及這兩者的匹匹配狀況的分分析實現對特特定城市宏觀觀市場的把握握和判斷。一、城市市場趨趨勢評價指標標 (1) 新開開工面積 / 施工面積指標的意義：該該指標也稱開開工率，是重重要的前瞻性性指標。新開開工面積反映映12年后后的預售供應量量和23年年后的現

9、房供應量量。新開工面面積占施工面面積比例的高高低，反映了了當前市場運運行狀況和房房地產開發(fā)企企業(yè)對市場的的預期。該比值值的異常變化化，結合近年年來新開工面面積的增幅，可可以預示下一一年度施工面面積/銷售面面積比值的變化趨趨勢。20012002200320042005商品住宅新開工工面積商品住宅施工面面積新開工面積/施施工面積(2) 施工面面積 / 銷銷售面積指標的意義：施施工面積反映映了12年年內的期房和和現房供應量量；施工面積/銷售面積比比值的變化反反映供求是否平衡衡發(fā)展，該指標的異異常變化能對對下一年度的的價格走勢起起到一定預示示性作用。20012002200320042005商品住宅施工

10、面面積商品住宅銷售面面積施工面積/銷售售面積(3) 預售面面積 / 批批準預售面積積指標的意義：即即期消費指標標，反映當前前商品住宅預預售情況，該該指標合理區(qū)區(qū)域在0.88-1，在一一般情況下不不應大于1。 20012002200320042005商品住宅預售面面積商品住宅批準預預售面積商品住宅預售率率(4) 房地產產開發(fā)投資額額 / 固定資資產投資額指標的意義：此此項指標是直直接反映投資資結構是否合合理及其變化化趨勢的基礎礎性指標。20012002200320042005房地產開發(fā)投資資額固定資產投資額額房地產開發(fā)投資資額/固定資產投投資額(5) 新增住住宅用地可建建面積 / 商品住宅新新開

11、工面積指標的意義：此此項指標是表表明一、二級級市場是否協協調發(fā)展的重重要指標。當比值大于于1時，提示示開發(fā)商手中中待開發(fā)土地地數量增加。20012002200320042005新增住宅用地可可建面積商品住宅新開工工面積比值(6) 商品住住宅價格增幅幅 / 人均均GDP增幅幅指標的意義：該該指標可以作作為工具之一一判斷房價是是否處在正常常區(qū)間內，房房價上漲的空空間的大小以以及購房者價價格承受能力力的消長。一一般而言，將將實際利率值作作為房價漲幅幅的下限，低低于此值，房房地產投資沒沒有效益；但但是房價上漲漲也不能過快快，通常情況況下，房價的的漲幅應與GGDP的增幅幅或收入的增增幅相接近。20002

12、0012002200320042005商品住宅價格增增幅人均GDP增幅幅比值要求：圖表說明明。(8) 房價收收入比指標意義：將某某城市各個年年度的房價收收入比進行縱縱向比較可以以發(fā)現近年來來房價增長與與收入增長的的匹配程度；將各城市的的房價收入比比進行橫向比比較可以反映映個城市的房房價透支程度度和未來增長長空間的相對對大小。20012002200320042005房價收入比(11) 商品品住宅價格增增幅 / 人人均可支配收收入增幅指標的意義：主主要反映歷年年來房價增長長與居民收入入的增長是否否匹配。20012002200320042005商品住宅價格增增幅人均可支配收入入增幅比值 (12) 商

13、商品住宅價格格增幅 / （人均消費費支出人均均儲蓄余額）增增幅指標的意義：該該指標可以對對“商品住宅價價格增幅 / 人均可支支配收入增幅幅”這一指標起起到側面印證證的作用。因因為有些城市市統(tǒng)計的人均均可支配收入入并不能很好好地反映居民民真實的經濟濟實力，而人人均消費支出出人均儲蓄蓄余額能從側側面印證居民的經經濟實力，因因此用這一指指標來輔助判判斷房價水平平與居民收入入水平是否匹匹配。20012002200320042005商品住宅價格增增幅（人均消費支出出人均儲蓄蓄余額）增幅幅比值 (13) 房房地產開發(fā)企企業(yè)貸款余額額 / 全社社會企業(yè)貸款款余額指標的意義：該該指標是表明明銀行資金具具體投向

14、的指指標，反映了了房地產企業(yè)業(yè)以及銀行對對未來房地產產市場發(fā)展的的信心。如果該指標標過高，表示示銀行資金大大量投向房地地產市場，一一方面會影響響宏觀經濟的的協調發(fā)展，另另一方面也會會過度激發(fā)房房地產企業(yè)的的開發(fā)熱情，盲盲目擴大開發(fā)發(fā)規(guī)模。20012002200320042005房地產開發(fā)貸款款余額全社會企業(yè)貸款款余額比值二、市場趨勢預預測輔助定性性指標(1) 產業(yè)結結構特征 主要介介紹歷年三次次產業(yè)所占比比重，以及對對當地經濟和和居民收入產產生重要影響響的支柱產業(yè)業(yè)。(2) 民營經經濟發(fā)展狀況況 主要指指民營經濟對對GDP的貢貢獻程度。民民營經濟發(fā)展展好的地方，個個體私營企業(yè)業(yè)主群體較大大且支付能力力較高，是中中高端住宅市市場的潛在消消費群體。(3) 房地產產開發(fā)水平包括產品開發(fā)水水平、營銷水水平、知名品品牌開發(fā)商的的數量等。(4) 未來城城市規(guī)劃及重重大建設項目目(5) 地方政政策導向包括預售政策、地地質條件、規(guī)規(guī)費等。(6) 重大城城市活動包括是否承辦大大型會展、活活動等，如奧奧運會、世博博會、亞運會會、城運會等等。(7) 重大經經濟發(fā)展機會會三、運作可行性性指標(1) 城區(qū)面面積 指以“區(qū)”為行政單位位的部分的土地面面積之和(2) 常住人人口分別給出全市常常住人口和市市區(qū)常住人口