立項(xiàng)報(bào)告-大興三合莊項(xiàng)目

1、謹(jǐn)呈：東方藏山資產(chǎn)管理有限公司立項(xiàng)委員會(huì)關(guān)于大興三合莊項(xiàng)夾層投資請(qǐng)示東方藏山資產(chǎn)管理有投資部公司日期：2016 年5 月1 / 73目錄項(xiàng)目摘要3溝通和問(wèn)訊7一、方案概述8融資方案要素8保障措施8交易結(jié)構(gòu)9交易步驟10收益測(cè)算10項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃10交易對(duì)手分析12項(xiàng)目情況28還款能力分析66抵押物分析69抵押物情況69抵押物價(jià)值69風(fēng)險(xiǎn)提示、保障措施和投后管理方案71風(fēng)險(xiǎn)提示71保障措施72投后管理的方案72立項(xiàng)通過(guò)后的推進(jìn)措施72（一）（二）（三）（四）（五）（六）二、三、四、五、（一）（二）六、（一）（二）（三）七、（一）盡職的相關(guān)安排72結(jié)論意見(jiàn)73八、2 / 73項(xiàng)目摘要投資部上報(bào)有關(guān)大

2、興三合莊項(xiàng)目的投資立項(xiàng)，現(xiàn)將項(xiàng)目摘要如下:投資控股（以下簡(jiǎn)?？毓伞保┦且患乙苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)為主、涉足多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的綜合性投資控股公司，2009年6 月，控股的子公司三合興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“三合興盛”）受市大興區(qū)鎮(zhèn)的委托，作為市大興區(qū)鎮(zhèn)三合造區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（A、B、C 組團(tuán)）的開(kāi)發(fā)主體，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作以及定向安置房項(xiàng)目建設(shè)。目前，該區(qū)域北側(cè)的 0203、0206、0208 三個(gè)地塊已進(jìn)入收儲(chǔ)階段，計(jì)劃于2016 年 9 月底上市。上述三個(gè)地塊占地面積 75,074.11 ，規(guī)劃建筑面積 187,685，用地性質(zhì)為 F1 住宅混合公建用地。控股擬就該地塊與藍(lán)光發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱

3、“藍(lán)光發(fā)展”）旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)光和駿”）合作拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中由藍(lán)光和駿負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，控股負(fù)責(zé)土地一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)續(xù)協(xié)調(diào)和配合開(kāi)發(fā)。藍(lán)光發(fā)展及控股擬就該項(xiàng)目與東方藏山合作，由東方藏山提供融資服務(wù)。其中關(guān)于項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，已于簽署完畢，該協(xié)議主要約定了標(biāo)的項(xiàng)目的合作方式、融資安排、聯(lián)營(yíng)公司治理、目標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目退出及利潤(rùn)分配等框架性內(nèi)容。交易對(duì)手藍(lán)光發(fā)展為客戶，公司 2015 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 17,598,361,217.99元，比上年同期增加 14.89%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 1,500,563,252.85 元，比上年同期增加 7.91%，2015 年房地產(chǎn)

4、業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約金額 183 億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積 216 萬(wàn)。截止 2015 年 12 月，公司已成功進(jìn)駐近 20 個(gè)城市，分布在、滇渝、華中、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海五大區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò) 100 個(gè)。指數(shù)中，藍(lán)光發(fā)展位列“2016 年中地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)”綜合實(shí)力第 23 位。控股是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，涉足物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、基金管理、金融資本、能源投資、酒店管理和文化創(chuàng)意等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的大型綜合性投資控股公司?？毓墒侵腥A工商業(yè)者的直屬會(huì)員,具有開(kāi)發(fā)大型城市綜合體的豐富經(jīng)驗(yàn)，在3 / 73長(zhǎng)安街上開(kāi)發(fā)并持有 26米的首都地標(biāo)建筑國(guó)海廣場(chǎng)。控股在大興區(qū)域土地整理面積已超過(guò) 100.25 公

5、頃。項(xiàng)目情況標(biāo)的項(xiàng)目位于市大興區(qū)鎮(zhèn)大興新城中心區(qū)西部，東至大街，南至三中西巷，西至興旺路，北至西路，是大興新城最后一塊待開(kāi)發(fā)地塊。目標(biāo)地塊區(qū)域?yàn)榇笈d傳統(tǒng)區(qū)域，隨著今年市場(chǎng)行情看好及通州限購(gòu)，國(guó)家大力發(fā)展南城，新機(jī)場(chǎng)等多重刺激下，大興必將成為未來(lái)的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。2015 年大興區(qū)商品住宅新增供應(yīng) 126.89 萬(wàn)，占總供應(yīng)面積的 14.84%，是 2015年的供應(yīng)主力區(qū)域；成交 167.95 萬(wàn)，占成交總量的 15.29%；成交均價(jià) 28,000元/，截止 2016 年 4 月，該區(qū)域商品房去化周期約為 13 個(gè)月。標(biāo)的項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75,074.11 ，規(guī)劃總建筑面積 258,487.9

6、 ，其中地上建筑面積 187,539 ，建筑面積 70,948.91 ，容積率 2.5。項(xiàng)目主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)為高端住宅產(chǎn)品 80,620 、商墅及公寓產(chǎn)品 73,479 、限價(jià)房 31,940。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 83.15 億元，總收入 113.52 億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)12.35 億元。目前該項(xiàng)目已通過(guò)藍(lán)光發(fā)展的投委會(huì)，根據(jù)其過(guò)會(huì)的拿地方案，每畝起拍價(jià)預(yù)計(jì) 2,833 萬(wàn)元/畝，起拍樓面價(jià)預(yù)計(jì) 17,000 元/，假設(shè)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到起始價(jià)的 50%溢價(jià)上限后，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“限價(jià)商品住房”面積，配建地塊住宅建筑面積 30%的限價(jià)房（限價(jià) 21,000 元/），

7、土地總價(jià)款約為 502,962 萬(wàn)元，土地單價(jià) 4,466 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià) 25,500 元/。特別的，根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)，本項(xiàng)目土地總價(jià)上限為 60 億元，如超出上限地價(jià)，終止合作。融資方案基金的進(jìn)入：由和駿投資公司（以下簡(jiǎn)稱“和駿”）、投資管理（以下簡(jiǎn)稱“投資”）共同出資設(shè)立商貿(mào)公司，其中和駿出資 510 萬(wàn)元持有 51%股權(quán)，投資出資 490 萬(wàn)元持有 49%股權(quán)。4 / 73東方藏山設(shè)立有限合伙基金，向商貿(mào)公司A 類委托，金額為土地總價(jià)的 50%，期限為 24 個(gè)月（投資期限屆滿 12 個(gè)月可提前結(jié)束），利率 9.5%/年。收購(gòu)?fù)顿Y持有的商貿(mào)公司 30%的股權(quán)，并向投資B 類委托金額

8、為土地總價(jià)的 24.5%，期限為 24 個(gè)月（投資期限屆滿 12 個(gè)月可提前結(jié)束），利率 12%/年；投資將上述 A 類委托以增資和股東借款的形式投入到商貿(mào)公司。同時(shí)，和駿用自有將土地總價(jià)的 25.5%以增資和股東借款的形式投入到商貿(mào)公司。1.擔(dān)保措施：A 類融資項(xiàng)目公司取得的目標(biāo)地塊土地使用權(quán)抵押金指定的主體；2.和駿持有的商貿(mào)公司 51%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；3.藍(lán)光和駿及控股提供連帶責(zé)任擔(dān)保。1.B 類融資投資持有的商貿(mào)公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予基金，剩余 19%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；2.控股關(guān)聯(lián)子公司對(duì)大興區(qū)鎮(zhèn)人民的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益應(yīng)收賬款（2012 年審定數(shù)為 25.4 億元，2015 年未

9、審數(shù)為 32 億元）質(zhì)押金指定的主體；3.控股及實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。4.藍(lán)光和駿對(duì)控股股權(quán)回購(gòu)提供擔(dān)保，擔(dān)保金額為總地價(jià)款的 24.5%?；鸬耐顺觯荷藤Q(mào)公司 A 類，投資期限屆滿 24 個(gè)月時(shí)，標(biāo)的項(xiàng)目項(xiàng)目回款優(yōu)先歸還基金投資本金及利息，部分由藍(lán)光發(fā)展及控股補(bǔ)足。投資 B 類，投資期限屆滿 24 個(gè)月時(shí)，由投資回購(gòu)基金持有的商貿(mào)公司 30%的股權(quán)，如其不能回購(gòu)，藍(lán)光和駿基金持有的 30%商貿(mào)公司股權(quán)，或向其他第轉(zhuǎn)讓股權(quán)；項(xiàng)目亮點(diǎn)交易對(duì)手為品牌上市房企和區(qū)域資深一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)商。截止 2015 年5 / 7312 月，藍(lán)光發(fā)展多元化投資模式取得突破，通過(guò)招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)

10、等方式獲地 15 宗，合計(jì)凈用地面積 1644.35 畝。另外公司加快了剛需向改善產(chǎn)品的步伐，2015 年公司新增儲(chǔ)備住宅資源 80%以上為改善產(chǎn)品?？毓勺鳛樯罡诖笈d區(qū)的一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)商，資源豐富，并具有開(kāi)發(fā)大型城市綜合體的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)槟繕?biāo)地塊的獲取提供可靠的保障。標(biāo)的項(xiàng)目位于一線城市熱點(diǎn)區(qū)域。標(biāo)的項(xiàng)目位于大興區(qū)的位置。大興區(qū)亦是京津冀的重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，在通州區(qū)住宅限購(gòu)的前提下，隨著國(guó)家京津冀的實(shí)施及新機(jī)場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)，大興區(qū)作為的南門戶將得到的發(fā)展機(jī)會(huì)，作為疏解的首先區(qū)域，該區(qū)域?qū)τ谧≌a(chǎn)品的需求將得到較大。產(chǎn)品定位改善型，目標(biāo)客戶明確，引入藍(lán)光較為成功的“系”產(chǎn)品。今年

11、4 月，合肥藍(lán)光“”首開(kāi) 64 套總價(jià) 400760 萬(wàn)元的聯(lián)排別墅全部售罄，客戶對(duì)該類中高端產(chǎn)品的需求明顯。根據(jù)近期標(biāo)的項(xiàng)目周邊土地成交的情況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的會(huì)隨著該部分項(xiàng)目的上市而有較大的上升空間。本項(xiàng)目預(yù)期土地價(jià)格較高，為實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，住宅產(chǎn)品戶型采用 170240 平以上的層戶型為主。商業(yè)用地較高，LOFT 公寓類產(chǎn)品溢價(jià)能力有限，因此考慮商墅產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)較價(jià)。創(chuàng)新的交易設(shè)計(jì)，滿足多方需求。本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)為品牌開(kāi)發(fā)商的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)合作拿地項(xiàng)目，項(xiàng)目交易設(shè)計(jì)中既解決了一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作不足，又幫助了合作伙伴向一線城市投資拓展。并且依靠品牌開(kāi)發(fā)商的信用及項(xiàng)目能力，以及可靠的風(fēng)控措施，

12、保障了項(xiàng)目投資的安全性，能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏，具有可性?？偫ǘ哉J(rèn)為本項(xiàng)目交易對(duì)手整體經(jīng)營(yíng)情況良好，項(xiàng)目能力較強(qiáng)，資源豐富；標(biāo)的項(xiàng)目所處一線城市，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期良好，項(xiàng)目產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，投資安全性較高。整體項(xiàng)目符合我公司的發(fā)展方向，請(qǐng)立項(xiàng)會(huì)委員審核。6 / 73溝通和問(wèn)訊7 / 73項(xiàng)目186-6492-3309辦公電郵yaojun.wa項(xiàng)目楊宇航137-1874-6351辦公電郵yuhang.ya一、 方案概述（一）融資方案要素（二）保障措施4.A 類融資項(xiàng)目公司取得的目標(biāo)地塊土地使用權(quán)抵押金指定的主體；5.和駿持有的商貿(mào)公司 51%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；6.藍(lán)光和駿及控股提供連帶責(zé)任擔(dān)

13、保。8 / 73序號(hào)項(xiàng)目A 類融資B 類融資1融資主體藍(lán)海興盛商貿(mào)投資管理2投資主體有限合伙企業(yè)有限合伙企業(yè)3投資方式債權(quán)類投資債權(quán)類投資4融資額度總地價(jià)款的 50%，不超過(guò)30 億元總地價(jià)款的 24.5%，不超過(guò)人民幣 14.651 億元5投資期限2 年，投資期限屆滿 1 年可提前還款6投資退出方式項(xiàng)目銷售回款項(xiàng)目銷售回款，回購(gòu)及關(guān)聯(lián)公司土地整理收益7綜合融資成本不低于 9.5%/年不低于 12%/年8東方藏山方式前端收取融資服務(wù)費(fèi) 0.5%前端收取融資服務(wù)費(fèi) 2%9投資來(lái)源東方國(guó)際，委托東方藏山資產(chǎn)管理10項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間計(jì)劃,完成立項(xiàng),完成盡調(diào),完成投委上會(huì),放款條件并完成放款5.B 類融資

14、投資持有的 貿(mào)公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予基金，剩余 19%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；6.控股關(guān)聯(lián)子公司對(duì)大興區(qū)鎮(zhèn) 民的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押金指的主體；7.控股及實(shí)際制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。8.藍(lán)光和駿對(duì)股股權(quán)回購(gòu)提供擔(dān)保，擔(dān)保金額為總地價(jià)款的 24.5%。（）交易結(jié)構(gòu)表：各方實(shí)際出資情況（單位：萬(wàn)元）9 / 73項(xiàng)目藍(lán)光東方藏山基金合計(jì)持股比例51.00%19.00%30.00%10 .00%股本5104901,000資本公積51,00049,000100,000股東借款101,49097,510199,000委托300,000300,000合計(jì)出資153,000490446,51060 ,000

15、（四） 交易步驟1.A 類融資簽署土地使用權(quán)出讓合同及相關(guān)融資交易文件；2.和駿持有的商貿(mào)公司 51%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；藍(lán)光和駿及控股提供連帶責(zé)任擔(dān)保。3.B 類融資交易文件簽署，及擔(dān)保措施；4.放款后，項(xiàng)目公司取得的目標(biāo)地塊土地使用權(quán)抵押金指定的主體。1.B 類融資簽署土地使用權(quán)出讓合同及相關(guān)融資交易文件；2.投資持有的商貿(mào)公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予基金，剩余 19%股權(quán)質(zhì)押金指定主體；控股關(guān)聯(lián)子公司對(duì)大興區(qū)鎮(zhèn)人民的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押金指定的主體；控股及實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。（五） 收益測(cè)算初步方案如下：（六） 項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃10 / 73事項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間立項(xiàng)盡職東方藏山投委會(huì)東

16、方國(guó)際投委會(huì)項(xiàng)目A 類融資B 類融資綜合融資成本9.5%/年12%/年前端收取融資服務(wù)費(fèi)0.5%/年2%投資人綜合收益9%/年10%/年11 / 73交易協(xié)議談判及簽署放款條件并完成放款二、 交易對(duì)手分析(一) 交易對(duì)手一：藍(lán)光發(fā)展有限公司1.交易對(duì)手背景：藍(lán)光發(fā)展成立于 1990 年，主要從事房地 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，是省最大的房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)之一 以民生住宅、社區(qū)業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主，已積累 16 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)驗(yàn)，擁有國(guó)家房地 開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，連八年位居房地 開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力首強(qiáng)。在中國(guó)指數(shù)中，藍(lán)光展位列“2016 年中地產(chǎn)強(qiáng)”綜實(shí)力第 23 位。截至 2015 年末，公司總資產(chǎn) 563.44 億，所有者權(quán)

17、益 85.06 億元，2015年 實(shí)營(yíng)業(yè)收入 175.98 億元，凈利9.54 億。截止 2015 年 12 月，公司已成功進(jìn)駐全近 20個(gè) 市，分布在、滇渝、華中、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海 大區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò) 100 個(gè)。2015 年 1-12 月，公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約金183 億元實(shí)現(xiàn)簽面積 216米。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)及實(shí)際控制人2015 年 3 月 20 日,技藥業(yè)股（現(xiàn)更名為“藍(lán)光發(fā)展股份”）通過(guò)發(fā)的方式，光、平安創(chuàng)新本、楊鏗合計(jì)持的藍(lán)光發(fā)展 100%股，藍(lán)光發(fā)展完成 A上市。根據(jù)藍(lán)光發(fā)展有限公司201年4月 16 日非公開(kāi)相關(guān)披露顯示，截2015 年 4 月 14日 藍(lán)光展主要股東為藍(lán)光54.06

18、%、平安創(chuàng) 資本 11.17%、楊鏗 5.6%等。藍(lán)光發(fā)持有藍(lán)光發(fā)展 100%權(quán)。12 / 73公司名稱：藍(lán)光 展實(shí)業(yè)股法人代表：張志成主要股東及實(shí)際控制人簡(jiǎn)介：藍(lán)光。藍(lán)光成立于 1993 年。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前藍(lán)光已成為一家以民生住宅及社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、管理為，以高科技藥業(yè)、綠色健康飲品業(yè)務(wù)為組成部分的綜合型化企業(yè)。藍(lán)光項(xiàng)下主要分為四塊，分別為上市公司板塊、飲品板塊、投資板塊以及板塊，其中上市公司板塊包括房地產(chǎn)板塊、板塊以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊；平安創(chuàng)新資本。平安創(chuàng)新資本為平安公司下屬投資，平安創(chuàng)新資本專注于股權(quán)投資，是目前國(guó)內(nèi)最具的機(jī)構(gòu)投資者之一。是藍(lán)光發(fā)展的投資者之一；實(shí)際控制人。楊鏗，學(xué)歷

19、，系藍(lán)光發(fā)展的實(shí)際控制人、藍(lán)光的控股股東。先后畢業(yè)于大學(xué)工商管理學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、長(zhǎng)江。歷任工程機(jī)械上游機(jī)械廠工段長(zhǎng)、車間、副廠長(zhǎng)，工程機(jī)械技術(shù)開(kāi)發(fā)部，汽配總經(jīng)理。現(xiàn)任委員，工商聯(lián)省代表，中地產(chǎn)業(yè)副會(huì)長(zhǎng)，市房地產(chǎn)業(yè)會(huì)長(zhǎng)；藍(lán)光董事局；藍(lán)光發(fā)展董事長(zhǎng)。3.管理架構(gòu)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析13 / 73資本：101,128.2773萬(wàn)元實(shí)收資本：101,128.2773萬(wàn)元地址：市一環(huán)路南三段22號(hào)企業(yè)性質(zhì)：成立時(shí)間：經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)），技術(shù)，土地整理。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。2015 年，公司多元 投資模式取得突破，通過(guò)招拍掛、股權(quán)購(gòu)

20、、項(xiàng)目合作開(kāi)等方式獲地 15 宗，合計(jì)凈用面積 1644.35 畝， 上年同期增長(zhǎng) 126% 為201年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了礎(chǔ)；同時(shí)，公司策 性地加大了蘇州、合肥、南昌中東部長(zhǎng)潛力市的投資通過(guò)布 優(yōu)化，提升公司投回報(bào)率。表：截止 2015 年公司土地備情況產(chǎn)品：加快剛向改善產(chǎn)品的。公司認(rèn)為把握改善需求，是在新一發(fā)展中市場(chǎng)占率和能力的關(guān)。從市場(chǎng)背景來(lái)看，一、二線城市人GDP 的快速提高促改善性住房需求的升，同時(shí) 國(guó)家限、限貸、限價(jià)政的放開(kāi)，也為積壓改善性需求創(chuàng)了良好的條件。基此，公司從戰(zhàn)略果斷進(jìn)行了產(chǎn)品結(jié)調(diào)整，20 5 年，公新增儲(chǔ)備住宅資源 80%以上為改善產(chǎn)。2015 年 5 月至 206年2 月

21、期間，公司共計(jì)儲(chǔ)備了 13 個(gè)改善性住宅 目，其中合肥“”、蘇州“雍錦園”、 昌“王府”等善型代表產(chǎn)品14 / 73序號(hào)持有待開(kāi)發(fā)土地的區(qū)域持有待開(kāi)發(fā)土地的面積 (平一級(jí)土地整理面積 (平 )規(guī)劃計(jì)是/否涉及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的面積(平 )合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益占 (%)筑面積(平方米)1區(qū)域1,316, 081,791,009是1,017,999822滇渝區(qū)域519,1411,246,713是270,210573華中區(qū)域291, 07811,041否4長(zhǎng)三角區(qū)域116,165260,762是45,218715環(huán)渤海區(qū)域68, 64141,064否合計(jì)2,311, 854,250,589

22、1,333,427)將在 2016 年陸續(xù)上市。15 / 7316 / 73序號(hào)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在建項(xiàng)目/新開(kāi)工項(xiàng)目/竣工項(xiàng)目項(xiàng)目用地面積(平方米)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)在建建筑面積(平方米)已竣工面積(平方米)總投資額（萬(wàn)元）2015 年實(shí)際投資額（萬(wàn)元）1區(qū)域COCO 金沙二期住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目44,621133,864184,712183,588149,57314,320.152區(qū)域COCO 金沙三期住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目46,534134,950187,629186,310153,37330,342.353區(qū)域二期南區(qū)住宅竣工項(xiàng)目22,84266,24293,420

23、93,420190,64815,761.184區(qū)域COCO 國(guó)際住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目77,184231,548340,743200,392138,577275,99947,662.055區(qū)域東方天地住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目79,863285,665398,136396,596249,73776,238.166區(qū)域藍(lán)光一、二期住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目89,585259,682380,795279,814102,365352,68930,261.007區(qū)域天地廣場(chǎng)商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目19,36178,846120,950120,95082,09013,220.278區(qū)域青城河谷國(guó)際度假區(qū)住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目154,11

24、2136,540144,025112,01132,015110,58111,438.809區(qū)域空港國(guó)際城 S1 七期辦公+商業(yè)竣工項(xiàng)目29,12891,360117,615116,80060,47438,636.5410區(qū)域錦繡一期二批次住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目36,78791,599126,225124,56343,31318,580.3511區(qū)域邛崍 COCO 時(shí)代住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目32,425113,485159,975159,97568,59616,301.8212區(qū)域府住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目49,632223,342310,498310,498246,87862,048.6613區(qū)域派住宅+

25、商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目22,83554,80579,00279,00856,92523,524.0214區(qū)域城住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目38,193112,919158,951158,951103,45972,373.3715區(qū)域三期住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目60,526160,525226,192226,192130,88961,169.0716區(qū)域金沙住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目23,72961,69690,67290,67255,18533,938.6117區(qū)域悅城住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目96,821290,464390,966390,966182,659110,632.0018區(qū)域閣住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目16,4586

26、5,83199,02199,02196,74050,176.4519區(qū)域天嬌住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目24,20558,09081,13681,13659,40230,505.1020滇渝區(qū)域貢山壹號(hào)一、二、三期住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目176,994367,692495,753236,998169,69836,323.7617 / 73序號(hào)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在建項(xiàng)目/新開(kāi)工項(xiàng)目/竣工項(xiàng)目項(xiàng)目用地面積(平方米)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)在建建筑面積(平方米)已竣工面積(平方米)總投資額（萬(wàn)元）2015 年實(shí)際投資額（萬(wàn)元）21滇渝區(qū)域南充 COCO住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目106,428306,2

27、21484,287100,785182,318222,67058,210.2922滇渝區(qū)域南充 COCO二期住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目65,742198,058211,476211,26087,99433,524.9723滇渝區(qū)域重慶 COCO 時(shí)代住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目128,342427,055545,760178,387367,373377,21754,366.1724滇渝區(qū)域重慶御江臺(tái)住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目50,510142,430187,202180,3036,899121,64814,304.8525滇渝區(qū)域重慶滿庭住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目39,29897,344124,563124,56370,72

28、69,307.3026滇渝區(qū)域重慶廣場(chǎng)一期住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目7,11651,63272,82272,82274,71528,340.4827滇渝區(qū)域昆侖中心辦公+商業(yè)竣工項(xiàng)目8,05940,49660,30060,52961,79720,284.1128滇渝區(qū)域天嬌城一期住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目66,003238,359327,284327,109123,12061,214.2629滇渝區(qū)域天嬌城二期住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目94,056293,058426,149426,149160,31234,466.2930滇渝區(qū)域天嬌城三期住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目74,729185,837261,483261,483

29、98,367787.3531滇渝區(qū)域天嬌城五期公建新開(kāi)工項(xiàng)目59,10418,04821,23924,9337,9902,673.2232長(zhǎng)三角區(qū)域蘇州 COCO 蜜園住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目35,16963,29492,23092,23079,51813,814.7633長(zhǎng)三角區(qū)域蘇州天悅城花園一二期住宅新開(kāi)工項(xiàng)目58,731122,728185,038185,038138,84084,239.1634長(zhǎng)三角區(qū)域無(wú)錫 COCO 蜜園住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目91,819154,565207,400207,400131,85925,996.0335長(zhǎng)三角區(qū)域無(wú)錫五彩城住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目74,810209,4

30、56270,911270,911163,33828,169.8936環(huán)渤海區(qū)域青島 COCO 蜜城住宅+商業(yè)竣工項(xiàng)目46,649111,957151,242152,177152,177101,70333,281.2837環(huán)渤海區(qū)域一期住宅+商業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目45,33390,666134,875134,875164,87341,958.0038華中區(qū)域長(zhǎng)沙 COCO 蜜城住宅在建項(xiàng)目30,95092,802115,704115,704114,82692,71811,384.0939華中區(qū)域長(zhǎng)沙滿庭住宅在建項(xiàng)目40,537121,610146,435146,435100,52915,272.1240

31、華中區(qū)域COCO 時(shí)代住宅+商業(yè)在建項(xiàng)目56,656135,970171,422171,422136,46021,378.87表：公司截止 2015 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況截止 2015 年 12 月，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目總建面 849.59 萬(wàn)，在建建筑面積 538.44 萬(wàn)，已竣工面積 291.61 萬(wàn)，總投資額5,461,616 萬(wàn)元，其中 2015 年實(shí)際投資額為 1,429,034 萬(wàn)元。2015 年公司計(jì)劃對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積為 235.30米，竣工面積為 299.43米。期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目已開(kāi)工面積 266.54米，竣工面積 291.61米，各項(xiàng)工作按照年初工作計(jì)劃有序開(kāi)展。

32、2015 年房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)況如下：18 / 73項(xiàng)目占地面積（平）規(guī)劃建筑面積（平）開(kāi)工面積（平）竣工面積（平）區(qū)域964,8413,690,6631,674,1941,249,671滇渝區(qū)域876,3813,218,318570,4981,181,226華中區(qū)域156,391545,182100,816125,631長(zhǎng)三角區(qū)域260,529755,579185,038207,400環(huán)渤海區(qū)域91,982286,117134,875152,177合計(jì)2,350,1248,495,8592,665,4212,916,105序號(hào)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在建項(xiàng)目/新開(kāi)工項(xiàng)目/竣工項(xiàng)目項(xiàng)目用地面積(平方米)項(xiàng)目

33、規(guī)劃計(jì)筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)在建建筑面積(平方米)已竣工面積(平方米)總投資額（萬(wàn)元）2015 年實(shí)際投資額（萬(wàn)元）41華中區(qū)域合肥時(shí)代紅街住宅+商業(yè)+辦公新開(kāi)工項(xiàng)目28,24884,744111,621100,81610,805106,31442,606.61合計(jì)2,350,1246,205,4758,495,8595,384,4422,916,1055,461,6161,429,034藍(lán)光發(fā)展 2016 年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：（1）聚焦一、二線高價(jià)值城市投資，加大多元化投資力度。充分應(yīng)用城市/板塊投資價(jià)值分析模型，定期分析盤點(diǎn)32 個(gè)主要城市及市內(nèi)板塊的市場(chǎng)供需及房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，確準(zhǔn)投資；另

34、一方面，繼續(xù)加大投資并購(gòu)力度，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、合作等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。（2）確保產(chǎn)品成功。2016 年將是藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)鍵一年。前三季度，公司將有 12 個(gè)改善型住宅項(xiàng)目首次開(kāi)盤亮相。為確保產(chǎn)品贏得客戶認(rèn)可，達(dá)到或預(yù)期銷售成績(jī)，公司制定了一系列策略舉措，包括自 2015年起進(jìn)行的一輪管理流程及團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)的深刻，建立了“十大客戶價(jià)值要素”模型和應(yīng)用管理機(jī)制，集全公司之力確保產(chǎn)品成功。（3）繼續(xù)推進(jìn)“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”創(chuàng)新。2016 年，公司將充分發(fā)揮資本市場(chǎng)作用，按計(jì)劃推進(jìn)中票和公司債工作，同時(shí)積極探索私募債、非公開(kāi)等多種及權(quán)益融資，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。公司將持續(xù)關(guān)注 ABS

35、和 Reits 政策，一旦國(guó)家放開(kāi)相關(guān)政策，公司將抓住契機(jī)，全力推進(jìn)資產(chǎn)化。同時(shí)，公司將繼續(xù)加大互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)以及線上線下資源互動(dòng)模式的推進(jìn)。（4）繼續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)模式。通過(guò)代工代建、小股操盤等方式，輸牌和管理，凈資產(chǎn)收益率。2016 年，公司現(xiàn)有項(xiàng)目計(jì)劃新開(kāi)工面積 272.46米，計(jì)劃項(xiàng)目竣工面積 372.13米，公司在建及擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目所需將主要來(lái)源于銷售回款、合作開(kāi)發(fā)、融資、股權(quán)融資、中票、公司債等。2016 年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃情況如下：19 / 73區(qū)域占地面積（）規(guī)劃建筑面積（）開(kāi)工面積（）竣工面積（）區(qū)域767,7202,745,003462,5141,584,852滇渝區(qū)域939,9293

36、,385,2681,063,6141,051,637華中區(qū)域420,0501,526,191794,096463,069長(zhǎng)三角區(qū)域331,476957,463344,189486,878環(huán)渤海區(qū)域45,333134,87560,200134,875合計(jì)2,504,5088,748,8002,724,6133,721,3114.財(cái)務(wù)情況說(shuō)明及分析以下分析說(shuō)明主要基于信永中和會(huì)計(jì)師（特殊普通合伙）出具的為 XYZH/2016CDA10143 號(hào)藍(lán)光發(fā)展審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。表：公司主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)（：元）2015 年，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 17,598,361,217.99 元，比上年同期增加 14.89%

37、，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 1,500,563,252.85 元，比上年同期增加 7.91%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 805,003,276.30 元，比上年同期下降 7.51%。20 / 73主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)2015 年2014 年本期比上年同期增減(%)2013 年調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前營(yíng)業(yè)收入17,598,361,217.9915,318,039,094.03399,112,555.2614.899,437,272,760.22376,922,241.29歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)805,003,276.30870,402,974.6412,581,186.24-7.51567,094,224

38、.9322,528,632.76歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)901,767,797.26986,048,740.38-3,221,123.23-8.55477,386,329.98-4,955,953.50經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,430,441,366.621,908,870,676.9437,223,109.87-25.06-4,366,667,240.8631,243,385.272015 年末2014 年末本期末比上年同期末增減（%）2013 年末調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)8,890,691,692.215,845,849,114.09598

39、,154,143.9052.094,824,495,698.57585,572,957.66總資產(chǎn)56,243,929,889.4249,910,449,166.71744,389,977.7612.6942,809,918,338.01667,049,986.04期末總股本2,136,106,339.001,877,081,348439,005,85513.81,877,081,348439,005,855表：2015 年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分行業(yè)、分產(chǎn)品、分地區(qū)情況（：元）1、商業(yè)地產(chǎn)本期營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本較上年增長(zhǎng)的主要原因系純商業(yè)項(xiàng)目昆侖中心，空港 S1 等交付結(jié)轉(zhuǎn)所致。2、滇渝區(qū)域、華中區(qū)域

40、、長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域本期營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本21 / 73主營(yíng)業(yè)務(wù)分行業(yè)情況分行業(yè)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本毛利率（%）營(yíng)業(yè)收入比上年增減（%）營(yíng)業(yè)成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)16,076,954,411.1511,628,603,949.8327.6715.1115.23減少 0.08 個(gè)百分點(diǎn)和 3D 生物打印447,025,662.77183,669,671.6758.9112.8018.11減少 1.85 個(gè)百分點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)322,376,781.38209,019,299.1235.1612.714.01增加 5.43 個(gè)百分點(diǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)分產(chǎn)品情況分產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本

41、毛利率（%）營(yíng)業(yè)收入比上年增減（%）營(yíng)業(yè)成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）商業(yè)地產(chǎn)5,237,458,388.312,261,468,208.8556.8257.1479.10減少 5.29 個(gè)百分點(diǎn)住宅及配套10,839,496,022.849,367,135,740.9813.581.936.10減少 3.39 個(gè)百分點(diǎn)447,025,662.77183,669,671.6758.9112.8018.11減少 1.85 個(gè)百分點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)322,376,781.38209,019,299.1235.1612.714.01增加 5.43 個(gè)百分點(diǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)分地區(qū)情況分地區(qū)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成

42、本毛利率（%）營(yíng)業(yè)收入比上年增減（%）營(yíng)業(yè)成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）區(qū)域10,476,840,995.007,250,858,104.1530.79-21.26-23.54增加 2.07 個(gè)百分點(diǎn)滇渝區(qū)域5,083,000,817.303,633,902,021.3928.51288.97290.46減少 0.27 個(gè)百分點(diǎn)華中區(qū)域72,347,663.0028,160,675.8261.08976.27571.95增加 23.42個(gè)百分點(diǎn)長(zhǎng)三角區(qū)域326,992,416.99354,017,070.71-8.262664.864335.60減少 40.78個(gè)百分點(diǎn)環(huán)渤海區(qū)域8

43、87,174,963.01754,355,048.5514.974846.373459.03增加 33.15個(gè)百分點(diǎn)較上年增長(zhǎng)的主要原因系公司自 2013 年開(kāi)始化布局，近年異地項(xiàng)目逐步交付結(jié)轉(zhuǎn)所致。3、期內(nèi)，公司前 5 名客戶銷售額占年度銷售總額的比例為 8.1%，前 5名供應(yīng)商采購(gòu)額占年度采購(gòu)總額的比例 43.94%。表：2015 年公司成本分析（：元）22 / 73科目本期數(shù)上年同期數(shù)變動(dòng)比例（%）變動(dòng)原因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,430,441,366.621,908,870,676.94-25.06主要是本期支付的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金增加所致分行業(yè)情況分行業(yè)成本構(gòu)成項(xiàng)目本期金額本期占總

44、成本比例 (%)上年同期金額上年同期占總成本比例(%)本期金上 年同期變動(dòng)比例(%)情況說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)11,628,603,949.8396.7310,091,361,628.2296.5915.23和 3D 生物打印和 3D 生物打印183,669,671.671.53155,508,456.871.4918.11現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)209,019,299.121.74200,970,144.591.924.01分產(chǎn)品情況分產(chǎn)品成本構(gòu)成項(xiàng)目本期金額本期占總成本比例 (%)上年同期金額上年同期占總成本比例(%)本期金上 年同期變動(dòng)比例(%)情況說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)2,261,468,

45、208.8518.811,262,719,698.2612.0979.10純商業(yè)項(xiàng)目昆侖中心、空港 S1等交付結(jié)轉(zhuǎn)所致。住宅及配套住宅及配套9,367,135,740.9877.928,828,641,929.9584.506.10183,669,671.671.53155,508,456.871.4918.11現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)209,019,299.121.74200,970,144.591.924.01表：2015 年公司現(xiàn)金流情況（：元）23 / 73項(xiàng)目名稱本期期末數(shù)本期期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）上期期末數(shù)上期期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）本期期末金額較上期期末變動(dòng)比例（%）情況說(shuō)明預(yù)

46、付款項(xiàng)2,035,131,126.573.621,446,940,947.802.9040.65主要是本期預(yù)付名流置業(yè) 江北有限公司的款項(xiàng)所致其他應(yīng)收款1,001,249,500.681.78705,679,880.361.4141.88主要是本期應(yīng)收深圳聯(lián)新投資管理有限公司的款項(xiàng)增加所致劃分為持有待售的資產(chǎn)10,704,383.810.02280,864,829.420.56-96.19主要是本期結(jié)轉(zhuǎn)上年已售但未到收入確認(rèn)條件的項(xiàng)目所致一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)5,000,000.000.01300,473,622.020.60-98.34主要是認(rèn)購(gòu)的平安劣后份額到期所致長(zhǎng)期應(yīng)收款361,010

47、,000.000.64701,000,000.001.40-48.50主要是認(rèn)購(gòu)的劣后份額到期所致遞延所得稅資產(chǎn)751,405,280.451.34563,408,528.511.1333.37主要是本期新成立項(xiàng)目公司較多，導(dǎo)致未來(lái)公司可抵扣虧損遞延增加所致應(yīng)付賬款5,325,183,057.199.473,526,323,262.567.0751.01主要是本期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，應(yīng)付賬款增加應(yīng)付利息92,776,559.720.16306,071,817.970.61-69.69主要是支付上期利息所致其他應(yīng)付款2,224,666,914.023.961,308,185,470.332.627

48、0.06主要是本期藍(lán)光集團(tuán)向公司提供借款所致科目本期數(shù)上年同期數(shù)變動(dòng)比例（%）變動(dòng)原因投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-254,605,881.20-312,210,772.04-18.45主要是本期固定資產(chǎn)投資減少所致籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-681,836,816.0060,344,402.36-1229.91主要是本期歸還金融機(jī)構(gòu)所致表：2015 年公司資產(chǎn)及負(fù)債狀況（：元）(二)交易對(duì)手二：投資控股1. 交易對(duì)手背景：控股是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，涉足物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、基金管理、金融資本、能源投資、酒店管理和文化創(chuàng)意等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的大型綜合性投資控股公司。公司是中華

49、工商業(yè)者的直屬會(huì)員,具有開(kāi)發(fā)大型城市綜合體的豐富經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)安街上開(kāi)發(fā)并持有 26米的首都地標(biāo)建筑-國(guó)海廣場(chǎng),另一城市地標(biāo)-擬投資 60 億元的太原國(guó)海廣場(chǎng)正在建設(shè)中?？毓梢浴皬?fù)制國(guó)海廣場(chǎng)，打造商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)”為企業(yè)發(fā)展，沿著京廣線大動(dòng)脈，在的石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州等省會(huì)城市中不斷延伸“國(guó)海廣場(chǎng)”的成功的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式和品牌效應(yīng)；堅(jiān)持做強(qiáng)做優(yōu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，走全方位、多元化的發(fā)展道路。國(guó)海廣場(chǎng)，位于中國(guó)第一街長(zhǎng)安街西側(cè)沿線，雄踞西長(zhǎng)安街公主墳商圈地帶，公主墳立交橋東北角；項(xiàng)目總占地面積約 3.36米，總建筑面24 / 73項(xiàng)目名稱本期期末數(shù)本期期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）上期期末數(shù)

50、上期期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）本期期末金額較上期期末變動(dòng)比例（%）情況說(shuō)明一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債4,890,326,575.338.698,032,831,598.2316.09-39.12主要是本期歸還貸款所致長(zhǎng)期借款9,242,929,224.2216.436,530,329,224.2213.0841.54主要是本期增加貸款所致其他非流動(dòng)負(fù)債1,032,540.000.00833,695,890.411.67-99.88主要是公司歸還以名義股權(quán)融資款項(xiàng)所致資本公積2,006,939,547.383.57422,145.000.00475,314.74主要是本期非公開(kāi)溢價(jià)所致少數(shù)股東權(quán)益2

51、,460,427,593.324.371,233,335,305.042.4799.49主要是公司子公司適當(dāng)增加了少數(shù)股權(quán)融資所致積26米，由四棟 米高的建筑體及商 裙房組成，是一個(gè)集精裝酒店式公寓、5A 級(jí)智能化寫字樓、大型商業(yè)及多功能商務(wù)于一體的城市綜合體。根據(jù)北東西區(qū)的對(duì)稱性，以為心國(guó)海廣場(chǎng)與國(guó)際貿(mào)易中心完全對(duì)稱，是向西發(fā)展的域，形成“東有國(guó)，西有國(guó)?！钡木└叨顺鞘芯C合）太原國(guó)海廣場(chǎng)項(xiàng)目于太原城市主干道澤大街與并州北路匯處西南角，毗五一廣場(chǎng) 太原市火車站。帝控股擬投資 45 億人民幣打造一座集商業(yè)、寫字、酒店、公寓于一 的大型商務(wù)綜合體。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)及實(shí)際控制人25 / 73公司名稱：投

52、資 股有 公司法人代表：邊國(guó)愛(ài)資本：10,000萬(wàn)地址：市海 區(qū)復(fù)興路1 號(hào)B座8層B09企業(yè)性質(zhì)：其他有限 任公司控股實(shí)際控制人，1982 年畢業(yè)于，獲理學(xué)學(xué)士學(xué)位，在校期間，歷任系學(xué)生會(huì)和學(xué)生會(huì)；1987 年考取政治學(xué)與行政管理系，期間擔(dān)任會(huì)常務(wù)；畢業(yè)并獲法學(xué)學(xué)位，分配至研究室，在工作期間先后任副處長(zhǎng)、處長(zhǎng)；1994 年被研究室公派至哈佛大學(xué)管理學(xué)院留學(xué)，并獲得公共管理學(xué)位；1998 年回國(guó)，成為最早創(chuàng)辦實(shí)業(yè)的海歸之一，創(chuàng)辦北京中房投資管理公司。歷任中房住房投資建設(shè)有限公司董事長(zhǎng)、；三合興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)；物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)；中房京貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)；國(guó)海揚(yáng)帆文化藝術(shù)發(fā)展董事長(zhǎng)；

53、國(guó)海投資基金管理董事長(zhǎng)；投資控股有限公司。3. 財(cái)務(wù)情況說(shuō)明根據(jù)控股提供的 2015 年財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截止 2015 年 12 月 31 日，控股總資產(chǎn) 151.34 億元，負(fù)債 43.34 億元，凈資產(chǎn) 108 億元。資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn) 86.03 億元，即自持的國(guó)海廣場(chǎng),以及以大興區(qū)域?yàn)橹鞯耐恋匾患?jí)整理應(yīng)收賬款 41.09 億元。2015 年度營(yíng)業(yè)收入 8,820 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 5,770.37 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入主要為北京國(guó)海廣場(chǎng)的收入?？毓蔀閱我还蓶|，因此財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。26 / 73項(xiàng)目2014/12/312015/12/31貨幣208,747,665.22212,875,788.

54、93其它應(yīng)收款4,108,705,511.244,134,193,632.48存貨2,057,749,601.912,084,064,650.99長(zhǎng)期股權(quán)投資156,500,000.00156,500,000.00固定資產(chǎn)8,602,746,608.668,602,701,015.71資產(chǎn)總計(jì)15,134,512,507.0315,190,398,208.11短期借款395,700,000.00395,700,000.00成立時(shí)間：經(jīng)營(yíng)范圍：投資及投資管理；銷售化工產(chǎn)品（不含化學(xué)品及一類易制毒化學(xué)品）、建筑材料、金屬材料、礦產(chǎn)品、汽摩配件；物業(yè)管理；裝飾設(shè)計(jì)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批

55、準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）表：資產(chǎn)負(fù)債表（：元）表：利潤(rùn)表（：元）27 / 73項(xiàng)目2015 年度一、主營(yíng)收入88,820,712.41營(yíng)業(yè)費(fèi)用134,428.40主營(yíng)稅金及附加4,973,959.89二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)83,712,324.12加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)2,127,132.66減：用28,264,259.54財(cái)務(wù)費(fèi)用-144,365.67三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)57,719,562.91加：投資收益營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出15,900.00四、利潤(rùn)總額57,703,662.91減：所得稅五、凈利潤(rùn)57,703,662.91項(xiàng)目2014/12/312015/12/31預(yù)收賬款2,073,489,

56、511.102,075,113,860.10應(yīng)付工資226,225.24323,552.13應(yīng)交稅金616,037.51538,951.91其它應(yīng)交款178,356.69147,550.80其它應(yīng)付款1,863,482,329.361,860,050,583.14負(fù)債合計(jì)4,333,692,459.904,331,874,498.08實(shí)收資本（或股本）390,000,000.00390,000,000.00資本公積6,782,149,266.916,782,149,266.91未分配利潤(rùn)3,628,670,780.223,686,374,443.13所有者權(quán)益合計(jì)10,800,820,047.

57、1310,858,523,710.04負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)15,134,512,507.0315,190,398,208.12三、 項(xiàng)目情況(一)項(xiàng)目背景和來(lái)源1.項(xiàng)目背景：2009 年6 月控股的子公司三合興盛受市 興區(qū)鎮(zhèn)的委托，作為市大興區(qū)三合造區(qū)土地 級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（A、B、C 組團(tuán)）的開(kāi)發(fā)體，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工 以及定向安置房項(xiàng)建設(shè)。目前，該域北側(cè)的 0203、0206、0208個(gè)地塊已進(jìn)入收儲(chǔ)段，計(jì)劃于 2016 年 9月 底市。項(xiàng)目于 2009 年啟動(dòng)一級(jí)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已完成工作包括：獲得項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)，取得一級(jí) 發(fā)規(guī)劃意見(jiàn)書。完集體土地征收，取建設(shè)用地批準(zhǔn)書。完成地上全部 1

58、084 戶民宅和 12 家國(guó)有業(yè)拆遷，場(chǎng)地平整基本完成。21萬(wàn) 平（含）的定向置房竣工交付，已理部分產(chǎn)權(quán)證。完地價(jià)評(píng)估和一級(jí)發(fā)成本審計(jì)。完成塊總體規(guī)劃方案初設(shè)計(jì)。項(xiàng)目現(xiàn)正在進(jìn)行三路東段道路及大市施工、北側(cè)地塊考發(fā)掘勘探、辦理側(cè)上市地塊規(guī)劃意書和北側(cè)地塊上市他準(zhǔn)備工作。28 / 73(二)項(xiàng)目位置、交通和周邊環(huán)境1.大興新城概況大興新城規(guī)劃（2005 年-2 20 年）已于 2007 年 1 月得到市的正式。根據(jù)該規(guī)劃，220 年大興新城的用地規(guī)模將 制在 65 平方公里。其空間構(gòu)與布局確定為“心”、“六片”和“三組團(tuán)”，新城北部將建成新興居住。市在對(duì)大興城規(guī)劃的中明確，大興是重要的物流中心，也

59、是現(xiàn)代制造業(yè)和化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育地區(qū)。未來(lái)大興新城將發(fā)展成為綠宜居、宜業(yè)的綜合新城。其空間結(jié)構(gòu)與布局確定為“一心”、“六片”和“組團(tuán)”?！耙恍摹贝笈d新城的行政中心和文化中心，其功能定位為區(qū)級(jí)行政中心與公共服務(wù)中心，中高端居住片區(qū)：“六片”包括區(qū)域綜合功能區(qū)、綜合功承接區(qū)等：“三組”包括西紅門組團(tuán)、組團(tuán)、狼垡組。大興區(qū)全區(qū)幅員面1,031 平方千米，分 5 個(gè)街道辦，5 個(gè)地區(qū)辦事，929 / 73鎮(zhèn)。常住136 萬(wàn)人，中外來(lái)人口 64 萬(wàn)人 常住中半數(shù)以上來(lái)自淀、西、豐臺(tái) 60-70%。2.標(biāo)的項(xiàng)目位置目標(biāo)地塊位于位于興新城中心區(qū)西部，東至大街，南三中西巷，西至旺路，北至西，地塊東、西、北側(cè)

60、均為主干道，地東側(cè) 900 米處為鐵大興線路站，地塊東側(cè) 2 公里為開(kāi)高速出。30 / 73維度主要情況投入使用的時(shí)間交 配地塊東、西、北三側(cè)均為主干道地塊東側(cè) 900 米處為地鐵大興線路站已投入使用地塊東側(cè) 2 公里為京開(kāi)高速出入口表：目標(biāo)地塊周邊配套說(shuō)明大興 4 號(hào)線軌道交通 2011 年底貫通凸顯居住價(jià)值，伴隨著品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐及 2014 年宜家亞洲旗艦店在西紅門正式開(kāi)業(yè)，大興也進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。與此同時(shí)主城區(qū)卻無(wú)土地供應(yīng)，在售項(xiàng)目均為新城北區(qū)尾盤（公元九里）及六環(huán)外天宮院附近項(xiàng)目（保利春天里、龍湖時(shí)代天街等）。3.項(xiàng)目現(xiàn)狀31 / 73維度主要情況投入使用的時(shí)間商業(yè)配套公里范圍內(nèi)