上海市永銀大廈投資咨詢報告-27

1、 上海市永銀大廈 投資咨詢報告 二八年四月目 錄前言 3概要 4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5項(xiàng)目基地區(qū)位概況 7項(xiàng)目區(qū)域業(yè)態(tài)交通規(guī)劃 8項(xiàng)目市場環(huán)境分析 92.1項(xiàng)目SWOT分析 21 2.2投資價值估算 231.1 前言本投資咨詢報告旨在對上海市永銀大廈的市場價值、未來升值潛力方面進(jìn)行客觀分析，評估方式采用收益法結(jié)合市場比較法分別進(jìn)行評估，此項(xiàng)研究中所使用的數(shù)值不是在已知或確保的環(huán)境下的數(shù)值，而是在邦迪投資策劃（深圳）有限公司通過現(xiàn)場考察、實(shí)地走訪調(diào)研所得的最佳判斷預(yù)測所得，秉承最大的誠意，盡可能建立在事實(shí)數(shù)據(jù)上，并采用邦迪認(rèn)為最可行的資料。然而，邦迪公司不為提供這些建議、觀點(diǎn)、判斷和信息，或者其中

2、可能產(chǎn)生的任何誤差、遺漏擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。此項(xiàng)研究僅限于客戶在某段時間內(nèi)作參考使用。所有對未來效益、成本和回報的預(yù)估都取決于未來市場因素。 1.2 概要 上海永銀大廈以下簡稱“項(xiàng)目”1. 項(xiàng)目位于上海市盧灣區(qū)淮海中路商業(yè)中心區(qū)，毗鄰南京東路、人民廣場。地理環(huán)境優(yōu)越。2. 項(xiàng)目是以現(xiàn)代設(shè)計(jì)概念為理念，由加拿大著名建筑師精心設(shè)計(jì)，永銀大廈外觀極富現(xiàn)代氣息的建筑。3. 項(xiàng)目是一幢集辦公、公寓、商業(yè)、服務(wù)為一體的高級多功能商業(yè)商務(wù)、服務(wù)樓宇。4. 項(xiàng)目由一幢30層的酒店公寓、一幢18層辦公樓組成，樓下15層為商業(yè)裙樓。永銀大廈項(xiàng)目照片：永銀大廈1.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號事項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目位置上海市盧灣

3、區(qū)西藏南路218號2土地使用情況綜合用地3土地面積7566平方米4總建筑面積72000平方米5酒店公寓樓層：28層建筑面積：31000平方米6辦公樓樓層：18層建筑面積：12720平方米7商業(yè)裙樓樓層：1層5層建筑面積：19007平方米8地下車位120個1.4項(xiàng)目基地區(qū)位概況盧灣區(qū)盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.05平方公里，其中陸地面積7.55平方公里，水域面積0.50平方公里。區(qū)界北至延安中路、金陵西路，與黃浦區(qū)、靜安區(qū)交界；東至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江邊路，與黃浦區(qū)接壤；西至陜西南路、瑞金南路，與靜安區(qū)、徐匯區(qū)為鄰；南至黃浦江河道中心線，與浦東新區(qū)相望。盧灣區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比較

4、發(fā)達(dá)。2001年建成的新天地休閑娛樂區(qū)域，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中國與西洋、商業(yè)與文化交融在一起，成為引領(lǐng)時尚休閑的標(biāo)志性場所。一年一度的玫瑰婚典得到了廣大市民的認(rèn)可，取得了良好的市場效應(yīng)，已經(jīng)成為上海旅游節(jié)的傳統(tǒng)特色項(xiàng)目之一。盧灣區(qū)盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.05平方公里，其中陸地面積7.55平方公里，水域面積0.50平方公里。區(qū)界北至延安中路、金陵西路，與黃浦區(qū)、靜安區(qū)交界；東至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江邊路，與黃浦區(qū)接壤；西至陜西南路、瑞金南路，與靜安區(qū)、徐匯區(qū)為鄰；南至黃浦江河道中心線，與浦東新區(qū)相望。盧灣區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。2001年建成的新天地休閑娛樂區(qū)域，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、

5、中國與西洋、商業(yè)與文化交融在一起，成為引領(lǐng)時尚休閑的標(biāo)志性場所。一年一度的玫瑰婚典得到了廣大市民的認(rèn)可，取得了良好的市場效應(yīng)，已經(jīng)成為上海旅游節(jié)的傳統(tǒng)特色項(xiàng)目之一。盧灣區(qū)是上海最能體現(xiàn)東西方文化相融、交流的區(qū)域之一?；春Ｖ新肥巧虾Ｎ幕滋N(yùn)深厚，以時尚高雅而著稱的一條商業(yè)街，打浦橋是近年崛起的集商業(yè)、餐飲、娛樂、康健為一體的新型商業(yè)圈。既有象巴黎春天、 伊勢丹等國際著名的高級百貨店，又有連卡佛、迪生等著名的高級時裝店、專賣店，還有貼近居民的便利店、購物中心、超級市場，及體現(xiàn)都市休閑消費(fèi)特征的娛樂、酒吧、咖啡館、西餐廳等?；春Ｖ新飞虡I(yè)街的東段（重慶路至西藏路口）作為上海四大中心商務(wù)區(qū)之一，以 86

6、萬平方米的高級商務(wù)樓為載體，引進(jìn)了幾十家世界500強(qiáng)企業(yè)，如IBM、杜邦、拜耳、思科、寶潔、輝瑞、麥當(dāng)勞等，和近2000家國際國內(nèi)著名的公司。區(qū)內(nèi)擁有星級賓館9家，并以其完善的設(shè)施、精心的服務(wù)吸引中外賓客。其中新錦江大酒店、錦江賓館、花園飯店等五星級賓館3家，占全市五星級賓館總數(shù)的22%。永銀大廈淮海中路商圈永銀大廈淮海中路商圈1.5項(xiàng)目區(qū)域業(yè)態(tài)及主要交通規(guī)劃 1.未來3年淮海路上將形成四大商圈淮海中路今后將打造出四個地標(biāo)特色商圈。并且充分利用各條支馬路，將原先的“條狀”商業(yè)街變成“塊狀”商業(yè)街區(qū)，已成為上海最時尚場所之一的新天地區(qū)域也首次被列入其中，今后將通過支馬路“互動區(qū)”與淮海中路連成一

7、個整體。這四大地標(biāo)特色商圈分別是從陜西南路到瑞金路的“百年經(jīng)典商圈”、從瑞金路到重慶路的“活力創(chuàng)新商圈”、從重慶路到西藏路的“高雅精美商圈”以及新天地的“時尚互動商圈”。不同的商圈具有不同建筑風(fēng)貌、人文景觀、街區(qū)格調(diào)和店鋪群落，但又均以國際時尚為主線，力圖形成東西互動、街區(qū)互動、全線互動的格局。這四大特色商圈中，新天地被首次納入淮海中路商業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整計(jì)劃中。盧灣區(qū)將通過重點(diǎn)調(diào)整馬當(dāng)路、嵩山路等淮海路沿線支馬路的商業(yè)結(jié)構(gòu)，在這些支馬路上建立起“互動區(qū)域”，使淮海中路和新天地這兩大商業(yè)“熱地”連成一體。其中，位于嵩山路的盧灣職業(yè)教育中心計(jì)劃打造成能容納餐飲娛樂的高檔零售商圈，同時吸引太平橋新天地的

8、商務(wù)人群和淮海路上的購物人群，華獅廣場、金鐘廣場內(nèi)的業(yè)態(tài)也將有一定程度的調(diào)整。陸家嘴陸家嘴南京西路虹 橋淮海中路徐家匯虹橋機(jī)場 2.上海地鐵12號線將在2012年全面通車上海軌道交通指揮部4月15日宣布，上海地鐵12號線工程可行性報告已經(jīng)國家核準(zhǔn)，年內(nèi)將啟動前期工程建設(shè)，計(jì)劃于2012年基本建成。 軌交12號線是上海城市軌交網(wǎng)中貫穿西部與東北部的直徑線，西起閔行區(qū)七莘路站，經(jīng)徐匯區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)，東至浦東新區(qū)上川路站，共穿越8個行政區(qū)，全線長39.5公里，設(shè)有32座地下車站，并設(shè)中春路和金橋兩個停車場。12號線全線與上海軌交基本網(wǎng)絡(luò)中的1、11、7、4、9、

9、10、2、8、6號線等9條線路相交，共形成14個換乘車站，其中陜西南路、南京西路、漢中路為三線換乘樞紐站。 1.6項(xiàng)目市場環(huán)境分析 1.6.1區(qū)域商圈劃分1.5范圍圈 1.5范圍圈周遍近期3個月物業(yè)租售情況調(diào)查： 寫 字 樓序號物業(yè)名稱物業(yè)類型平均租金價格單位：元/平方米/月零售市場均價備注1蘭生大廈寫字樓210元28938元/甲級寫字樓2金鐘廣場寫字樓210元34231元/甲級寫字樓3上海廣場寫字樓195元29056元/甲級寫字樓4淮海國際廣場寫字樓240元-300元37259元/涉外5柳林大廈寫字樓150元29474元/涉外6瑞安大廈寫字樓330元41499元/涉外7大上海時代廣場寫字樓3

10、00元27868元/涉外8香港新世界大廈寫字樓270元32919元/涉外9香港廣場寫字樓210元51533元/涉外11企業(yè)天地寫字樓270元-375元34200元/涉外12永銀大廈寫字樓137元34000元/涉外 酒店式服務(wù)公寓序號物業(yè)名稱物業(yè)類型零售掛牌均價備注12淮海晶華公寓酒店公寓42568元/景觀房售價6萬/平方米13華府天地酒店式公寓99296元/14上海盛揭公寓酒店公寓44949元/15經(jīng)偉公寓酒店公寓267358元/16香港廣場酒店公寓酒店公寓51533元/17翠湖天地御苑高檔住宅48381元/高層售價6萬/平方米18淡水灣花園高檔公寓41300元/19永銀大廈高檔公寓35045

11、元/1.6.2項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查1.永銀大廈周遍的商鋪主要以西藏中路，柳林路，崇德路為主；2.周遍商鋪商鋪檔次不高，主要以低檔生活消費(fèi)品為?。?.商鋪?zhàn)饨鸩桓撸?.專業(yè)主題商場鋪位租金為：1833元/平方米/月2500元/平方米/月；5.商鋪?zhàn)饨鹉隄q幅為5%；6.商鋪空置率為+20%； 西藏中路 柳林路 崇德路1.6.3 淮海中路板塊近期存量房交易價格走勢分析淮海晶華二手房房價走勢分析報告調(diào)研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶華苑 淮海晶華，位于桃源路111弄，緊鄰永銀大廈 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶華

12、苑 淮海晶華苑 的二手房房價呈大幅上漲趨勢，本月的二手房均價為42373/平米，比上月35336/平米，上漲了約7037/平米，漲幅為19.91%。 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶華苑 淮海晶華苑 本月的掛牌價在33898-50847/平米，上月的掛牌價為32641-42403/平米。 HYPERLINK /xiaoqu-1875 o 淮海晶華苑 淮海晶華苑 二手房房價詳細(xì)走勢如下圖：各種物業(yè)類型房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月小區(qū)掛牌量走勢情況 HYPERLINK /xiaoqu-1875

13、 o 淮海晶華苑 淮海晶華苑 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板塊 淮海中路板塊 3月份二手房均價比上月增長了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&ra

14、ngeFlag=1 o 盧灣區(qū) 盧灣區(qū) 3月份相增長了3.18%； 板塊和區(qū)域房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月淮海晶華苑34622/43196/42546/42568/35336/42373/淮海中路板塊28710/31016/33342/3359/732919/33683/盧灣區(qū)22086/23509/25198/25473/25115/25914/華府天地房價走勢分析報告調(diào)研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 華府天地 華府天地，位于馬當(dāng)路222號（興業(yè)路口），屬于 HY

15、PERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 盧灣區(qū) 盧灣區(qū)的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板塊 淮海中路板塊。 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-

16、1849 o 華府天地 華府天地 的二手房房價呈大幅上漲趨勢，本月的二手房均價為112547/平米，比上月106641/平米，上漲了約5906/平米，漲幅為5.54%。 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 華府天地 華府天地 本月的掛牌價在90037-126812/平米，上月的掛牌價為85312-126812/平米。 HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 華府天地 華府天地 二手房房價詳細(xì)走勢如下圖：各種物業(yè)類型房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月91472/102539/107808/1053

17、33/106641/112547/ HYPERLINK /xiaoqu-1849 o 華府天地 華府天地 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板塊 淮海中路板塊 3月份二手房均價為33683/平米相比上月的32919/平米增長了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-pri

18、ce.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 盧灣區(qū) 盧灣區(qū) 3月份二手房均價為25914/平米相比上月的25115/平米增長了3.18%； 板塊和區(qū)域房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月華府天地91472/102539/107808/105333/106641元/112547/淮海中路板塊28710/31016/33342/33597/32919/33683/盧灣區(qū)22086/23509/25198/25473/25115/25

19、914/翠湖天地(御苑/雅苑)二手房房價走勢分析調(diào)研日期：2008-04-10 HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑)，位于濟(jì)南路168弄,117街坊，屬于 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 盧灣區(qū) 盧灣區(qū)的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE

20、%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板塊 淮海中路板塊。 3月份， HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 的二手房房價呈下跌趨勢，本月的二手房均價為55715/平米，比上月55948/平米，下跌了約233/平米，跌幅為0.42%。 HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 本月的掛牌價在44572-66858/平米，上月的掛牌價為44758-67137/平米。 HY

21、PERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 二手房房價詳細(xì)走勢如下圖：各種物業(yè)類型房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月普通住宅45267/50662/54421/84466/55948/55715/別墅40579/40579/40579/40579/40579/40579/ HYPERLINK /xiaoqu-1942 o 翠湖天地(御苑/雅苑) 翠湖天地(御苑/雅苑) 所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%

22、8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&block=%E6%B7%AE%E6%B5%B7%E4%B8%AD%E8%B7%AF%E6%9D%BF%E5%9D%97&resultTab=0&rangeFlag=2 o 淮海中路板塊 淮海中路板塊 3月份二手房均價為33683/平米相比上月的32919/平米增長了2.32%；所在的 HYPERLINK /search/search-price.html?region=%E5%8D%A2%E6%B9%BE%E5%8C%BA&resultTab=0&rangeFlag=1 o 盧灣區(qū) 盧灣區(qū) 3月份二手房均價為25914/平米相比上月的25115

23、/平米增長了3.18%； 板塊和區(qū)域房價走勢情況 2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月翠湖天地(御苑/雅苑)45267/50662/54421/84466/55948/55715/淮海中路板塊28710/31016/33342/33597/32919/33683/盧灣區(qū)22086/23509/25198/25473/25115/25914/1.6.4 上海各區(qū)房地產(chǎn)價格走勢情況調(diào)查:黃浦區(qū)：現(xiàn)在只有在南部區(qū)域還有三個樓盤售價低于每平方米兩萬元，其中位于老城隍廟附近的士林華苑，也許是上海市中心最便宜的房源，售價只有每平方米18000元左

24、右。未來，復(fù)興東路附近新開發(fā)樓盤不會只有這個價位了。除了這個樓盤和位于麗園路的黃浦麗園外，黃浦區(qū)的兩萬元以下房源已經(jīng)銷售殆盡。未來黃浦區(qū)所有的房源價格不會再低于每平方米兩萬元。黃浦區(qū)可以舊改的區(qū)域很多，主要是老西門地區(qū)和南外灘區(qū)域，但是舊區(qū)人口密度很大，舊改難度非同小可。未來供應(yīng)量在三四千套左右，價位都要在三四萬元左右。 盧灣區(qū)： 整個盧灣區(qū)在售樓盤主要分布在新天地板塊和徐家匯路沿線。前者單價在5萬元到10萬元；后者現(xiàn)在只有兩個樓盤在售，分別為淡水灣花園和永業(yè)公寓二期，時間性均價為28000元以上。未來盧灣區(qū)將率先告別每平方米兩萬元的房價。未來幾年盧灣區(qū)的主要樓盤供應(yīng)只有一個較大樓盤，就是瑞金

25、路長樂路的東方海外樓盤，建成開盤后單價預(yù)計(jì)在6萬元左右。靜安區(qū)： 現(xiàn)在在售樓盤主要集中在北靜安板塊，沿著昌化路和新閘路一線，在售樓盤單價在3萬元左右，現(xiàn)在靜安區(qū)境內(nèi)幾乎沒有單價在2萬元以下的樓盤，未來幾年，靜安區(qū)新推樓盤，如果是新動遷項(xiàng)目，單價將不會低于4萬元。徐匯內(nèi)環(huán)：徐匯區(qū)環(huán)線內(nèi)樓盤基本上已經(jīng)沒有低于兩萬元的房源了，而且未來內(nèi)環(huán)線內(nèi)，徐匯區(qū)已經(jīng)無地可供了。未來環(huán)線內(nèi)如果徐匯區(qū)還有新的項(xiàng)目開工，價位將肯定高于每平方米3萬元了。長寧內(nèi)環(huán)：長寧區(qū)現(xiàn)在供應(yīng)量最大的區(qū)域是在古北板塊極其周邊地段。除了新開盤的御翠豪庭價位在35000元以上，其他樓盤都處于尾盤銷售階段，價位在25000元以上。未來長寧區(qū)

26、內(nèi)環(huán)線內(nèi)住宅供應(yīng)量非常稀缺，比較大的樓盤只有位于淮海路的新華路一號住宅，按照地段價格，這個樓盤價位不會低于4萬元了。浦東內(nèi)環(huán)：浦東內(nèi)環(huán)是內(nèi)環(huán)線內(nèi)2萬元以下住宅供應(yīng)量最大的地區(qū)?，F(xiàn)在主要的2萬元供應(yīng)房源位于浦建路沿線的塘橋和東城板塊，價位從13000元到2萬元的都有不少選擇。當(dāng)綠城集團(tuán)的上海綠城三期即將收盤之時，香梅華府的供應(yīng)量將不會少于30萬平方米。另外，內(nèi)環(huán)線浦東的集中供應(yīng)區(qū)域是在六號線附近，由于受到6號線通車后，浦東腹地房源的大量低價房源影響，這個區(qū)域房價將穩(wěn)定在15000元左右。不過總的說來，浦東內(nèi)環(huán)這些樓盤銷售結(jié)束后，不會再有新的土地入市了。普陀內(nèi)環(huán)：普陀環(huán)線內(nèi)房源主要是河景房，所有的

27、房源幾乎都集中在蘇州河和中山北路之間的狹長地帶，現(xiàn)在價位為每平方米2萬元。未來主要供應(yīng)量是新湖明珠城，但是問題是這個樓盤的后續(xù)地塊大都是待拆遷地塊，隨著土地成本的上升，后期售價不可能再低于2萬元了。 閘北內(nèi)環(huán)：閘北內(nèi)環(huán)分為兩個層次的區(qū)域，以鐵路線為界。鐵路以南地段，價位將開始高于2萬元的均價，未來主要供應(yīng)量將是新梅集團(tuán)開發(fā)的太古城。鐵路線以北的主要是配合中興路沿線，現(xiàn)在售價在17000元左右。閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線的供應(yīng)量應(yīng)該不少，尤其是配合中興路周邊改造項(xiàng)目，但是也面臨著拆遷費(fèi)用過大的問題。虹口內(nèi)環(huán)：虹口內(nèi)環(huán)主要供應(yīng)樓盤都集中在四號線沿線，現(xiàn)在價位為18000元左右，而靠近黃浦江的樓盤單價可以超過2萬

28、元。其中濱江的金外灘花園，建成后可能達(dá)到每平方米10萬元的天價水平。近幾年虹口沒有一塊住宅用地投入市場，未來幾乎不會有新的供應(yīng)量入市。楊浦內(nèi)環(huán)：楊浦內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的房源主要是在楊浦濱江帶，由于距離市中心最遠(yuǎn)，楊浦內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的新房價位是內(nèi)環(huán)線內(nèi)最便宜的，均價在15000元左右。未來?xiàng)钇謽鞘凶畲蟮目梢姽?yīng)量在大連路長陽路地塊，現(xiàn)在已經(jīng)有大幅被拆遷地塊，估計(jì)未來有上百萬平方米的住宅可以投入市場。綜上所述，我們可以得出以下結(jié)論：淮海中路CBD未來幾年新增寫字樓供應(yīng)稀少，眾多跨國集團(tuán)公司、本土大型企業(yè)單位的辦公中心云集于此，空置率能夠保持在15%左右，說明高租金態(tài)勢將延續(xù)。通過以上三個代表性樓盤近期交易數(shù)據(jù)

29、可以看到，由于國家政策的調(diào)整,銀行放貸收緊,壓制了房價快速上漲,在短期內(nèi)該板塊房價不會有大幅上漲。但項(xiàng)目所在板塊都保持在3%-5%的幅度上漲.本項(xiàng)目所在區(qū)域是一個商業(yè)欠發(fā)達(dá)、但周邊社會生活配套齊全的成熟板塊。本項(xiàng)目交通便利、規(guī)劃合理、具有很強(qiáng)的深層發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目受區(qū)域內(nèi)板塊經(jīng)濟(jì)的帶領(lǐng)與影響下，將進(jìn)一步加快升值速度。本項(xiàng)目受到周邊高檔樓盤的影響，將逐步提升物業(yè)形象與影響力，快速形成中間價位的補(bǔ)足型物業(yè)。各種數(shù)據(jù)說明淮海中路區(qū)域是一個綜合性的辦公集聚區(qū)域，就板塊而言，發(fā)展?jié)摿?qiáng)大。市場的潛在的競爭壓力依然存在。長遠(yuǎn)來看，到2010年前，上海的商品房價格還將保持平穩(wěn)上升。其間會有波動，但幅度不會很

30、大。未來幾年上海房地產(chǎn)投資將占全市固定資產(chǎn)投資總額的三分之一，總額約為5000億元。需求方面，“十一五”期間，預(yù)期住宅需求總量為11670萬平方米，平均每年需求量為2334萬平方米。由此可對本項(xiàng)目的市場價格進(jìn)行有效測算了。2.1項(xiàng)目SWOT分析.S- 優(yōu)勢分析 (Strength)1.1天時 (宏觀經(jīng)濟(jì)良好、房地產(chǎn)市場復(fù)蘇) 在本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢中，“天時”無疑是最大的利好因素。目前，辦公樓市場正處于供不應(yīng)求的階段，特別是淮海路沿線，許 多甲級寫字樓已出現(xiàn)基本滿租的狀態(tài)，而且短期內(nèi)又缺乏新的樓盤供應(yīng)。1.2地利 (市中心的區(qū)位優(yōu)勢) 總體來看，本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢；特別對于辦公樓和公寓樓而言

31、是不可多得的黃金地段。1.3體量不大，易于消化W- 弱點(diǎn)分析 (Weakness) 2.1周邊環(huán)境不理想 (道路、舊房、淮海路邊緣) 本項(xiàng)目雖然四面臨街，但壽寧路、柳林路和桃源路都是小馬路。2.2樓盤本身的抗性 (商鋪格局不利推廣、內(nèi)外裝修特色不鮮明)2.3商業(yè)功能的淡化2.4“真空地帶”永銀大廈處于黃浦區(qū)與盧灣區(qū)的交界處，不論是對黃浦區(qū)還是盧灣區(qū)而言，永銀大廈都處于其邊緣部位。O-機(jī)會 (Opportunity)3.1宏觀經(jīng)濟(jì)背景良好 上海是國際性的商貿(mào)大都市和全國的商業(yè)中心，隨著中國加入WTO的步伐不斷逼近，必然要求上海不斷向現(xiàn)代化、國際化的方向轉(zhuǎn)變，為上海市場帶來廣闊的前景。3.2城市再

32、中心化隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，居民收入水平的提高，上海市的城市化步伐也在不斷加快進(jìn)程。根據(jù)規(guī)劃，西藏南路將以太陽都市花園為中心向兩側(cè)輻射，“復(fù)興城”計(jì)劃將引入35萬人左右的規(guī)模，進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展。T-威脅 (Threat)4.1商鋪競爭壓力 從目前寫字樓和酒店式公寓供不應(yīng)求的狀況看，來自這兩類物業(yè)的競爭壓力 不是很大，但由于淮海路東段的商鋪經(jīng)營情況比較低靡，導(dǎo)致商鋪之間的競爭威脅加重。4.2傳統(tǒng)商業(yè)舉步維艱，新興業(yè)態(tài)搶占市場2.2 投資價值估算 評估原則與方法 故在本次評估中,采用收益法結(jié)合市場比較法分別進(jìn)行評估,再將分別求的價格采用加權(quán)平均法得出估算對象的市場價值。 收益法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率

33、，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常收益或正在收益的凈值折算到估算時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估算對象的房地產(chǎn)價格。 公式：V=a/(r-s)*1-(1+s)/（1+r） 式中：房地產(chǎn)價值a年收益r-資本化率s-逐年增長比例n- 可收益年限 市場比較法，是通過市場調(diào)查，將估算對象房地產(chǎn)與在近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，通過比較多個與評估對象相似的交易實(shí)例經(jīng)各項(xiàng)因素修正后，其修正值為估價對象的房地產(chǎn)價格。 計(jì)算公式： 評估對象房地產(chǎn)價格= 可比實(shí)例房地產(chǎn)價格交易實(shí)況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2.1.1基于以下的假設(shè)對投資性財(cái)務(wù)現(xiàn)金流建立模型2.2.2物業(yè)靜態(tài)市值演

34、算采用市場比較法推算平均價商業(yè)裙樓部分樓層單層面積(單位: )可售單價(單位: 元/)總金額物業(yè)功能1/F2547105,000.00 267,435,000.00商業(yè)裙樓2/F435096,000.00 417,600,000.003/F411063,000.00 258,930,000.004/F400055,000.00 220,000,000.005/F400053,000.00 212,000,000.00合計(jì)19007/1,375,965,000.00酒店公寓部分樓層單層面積(單位: )可售單價(單位:元/)總金額(單位:元)物業(yè)功能6/F183725,400.00 46,659,000.00 高級公寓7/F120826,200.0031,649,600.008/F120827,000.0032,616,000.009/F120827,800.0033,582,400.0010/F120828,600.0034,548,800.0011/F120829,400.0035,515,200.0012/F120830,200.0036,481,600.0013/F120831,000.0037,448,000.0014/F120831,800.0038,414,400.0015/F120832,600.0039,380,800