某地產(chǎn)開發(fā)工程季度可持性發(fā)展戰(zhàn)略策劃

1、確保開發(fā)利潤率 走可持續(xù)發(fā)展之路和順陽光城市三、四季度策劃戰(zhàn)略 根據(jù)股份公司下達的房產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)，要求年終所有開發(fā)的房產(chǎn)項目稅后利潤率必須達到15%。和順陽光城市立足南陵，前期開發(fā)贏得了階段性的勝利，取得了部分成果，但與股份公司的開發(fā)目標(biāo)要求還有一定的距離，為了保證整個開發(fā)過程的總體利潤，走可持續(xù)發(fā)展之路，南陵和順各個部門分別根據(jù)指標(biāo)要求制定詳細計劃，為實現(xiàn)既定目標(biāo)而進行階段性開發(fā)分解，并逐步落實到工作實際中去。工程緊抓進進度，控控制時間間節(jié)點：從06年77月份至至07年年1月份份，工程程進度如如下表，工工程部應(yīng)應(yīng)該嚴(yán)格格按照計計劃安排排部署，保保證開發(fā)發(fā)節(jié)點，為為營銷提提供便利利。期別類別樓號

2、建筑面積（）工程開發(fā)主主要節(jié)點點內(nèi)容與與控制時時間設(shè)計招標(biāo)開工開盤竣工交付1.1多層住宅1# 2# 3# 4#109588已完成已完成已完成已完成06.7.3006.122.3111.2多層住宅6# 8# 9# 122#119755已完成已完成已完成已完成06.8.3007.4.311.31.3A多層住宅7# 100# 111# 15#106455已完成已完成已完成06.8.2007.4.3007.100.3001.3B花園洋房16# 117# 18#4990已完成06.8.1006.9.106.111.28807.9.107.122.3111.41.4A多層住宅20# 221#7759已完成

3、已完成已完成已完成07.3.107.8.301.4B多層住宅22#2500已完成已完成06.9.106.122.28807.9.107.122.3111.51.5A多層住宅5# 133# 23# 244# 225# 26#13257706.8.2006.100.106.111.107.1.107.8.108.6.301.5B多層及洋房房14# 227# 28# 299#741906.100.20006.122.107.1.107.3.107.100.108.8.302.12.1A多層住宅30# 331# 32#7731已完成06.8.1006.9.106.122.28807.9.107.122

4、.3112.12.2B多層住宅33# 334#9500已完成06.8.1006.9.106.111.18807.9.107.122.311策劃推陳出出新，保保障樓盤盤的熱銷銷：根據(jù)工程開開發(fā)進度度，策劃劃上會相相應(yīng)的推推出相關(guān)關(guān)活動對對新老客客戶進行行項目推推介宣傳傳，保持持與開發(fā)發(fā)節(jié)奏的的一致性性，從而而提升項項目的品品質(zhì)，為為后期樓樓盤做出出合理的的價格而而不斷升升溫。為為了對策策劃推廣廣費用進進行控制制，針對對南陵當(dāng)當(dāng)?shù)氐娜巳宋娘L(fēng)俗俗及文化化底蘊，策策劃部將將有針對對性的開開展以中中小型、大大眾喜好好型活動動為主，以以大型公公關(guān)活動動為輔對對項目亮亮點進行行深化、闡闡述，促促使項目目每期

5、推推出都有有吸引人人的新賣賣點，從從而達到到項目的的火暴銷銷售。具體策劃事事件及預(yù)預(yù)算單項項費用如如下：序號銷售推廣計計劃時間節(jié)點內(nèi)容/和居居會活動動預(yù)算（萬元）1業(yè)主乒乓球球賽活動動06.01106.15與新老業(yè)主主聯(lián)誼0.242項目美譽度度的深化化，對對對聯(lián)活動動：上聯(lián)：蛙聲聲 水聲 讀書聲聲 聲聲悅悅耳 ；06.15509.055對聯(lián)做好掛掛在銷售售大廳入入口處，讓讓所有的的南陵人人民都深深深地記記住本項項目的亮亮點，讓讓學(xué)生們們能背得得出來。0.323 “市級安安全文明明工地”稱號宣宣傳06.15507.15過街條幅(縣城/鄉(xiāng)鎮(zhèn))、電視視字幕、短短信群發(fā)發(fā)、現(xiàn)場場布幅、彩彩車上街街等0

6、.64房管局乒乓乓球邀請請賽07.011 08.311政企關(guān)系活活動、運運動衫、宣宣傳單頁頁等65業(yè)主紙牌比比賽07.10007.20起到以老帶帶新的作作用0.246陽光城市產(chǎn)產(chǎn)品展銷銷聯(lián)合會會08.08808.20邀請與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)單單位聯(lián)手手一起搞搞活動促促銷，使使淡季不不淡0.27陽光女孩電電視大獎獎賽評選選08.01108.31社會性公共共活動，大大型社會會活動使使淡季不不淡88銷售大廳廣廣場納涼涼晚會（電電影播放放/文藝演演出）07.31109.300起到以老帶帶新的作作用，兩兩個月期期間不定定期開展展，可半半月一次次0.89銷售大廳周周圍一圈圈霓虹燈燈制作07.31108.3

7、31亮化工程1.210廣場舞臺制制作07.01107.220 為開展展系列和和居活動動和相關(guān)關(guān)外來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商的的促銷活活動而設(shè)設(shè)置1.411與政府等部部門的公公共活動動開展06.07712.31有利項目品品牌提升升、政企企關(guān)系和和諧、促促進開盤盤等活動動1012陽光城市文文學(xué)家筆筆會09.07709.20 與南陵文化化局、報報社名記記者、作作家等政政府官方方合作，發(fā)發(fā)表著作作，影響響公務(wù)員員購房0.2413業(yè)主可愛寶寶貝比賽賽10.01110 .200準(zhǔn)業(yè)主1歲歲5歲可愛愛寶貝才才智表演演賽0.3514成交客戶去去蕪湖春春天參觀觀半日游游10.15510.25起到以老帶帶新的作作用0.3515業(yè)

8、主兒童繪繪畫、書書法比賽賽：我愛愛我家陽光光城市11.01111.15 現(xiàn)場速寫、素素描、水水彩繪畫畫、書法法表演評評比獎項項目0.3516銷售大廳廣廣場業(yè)主主（成人）才才藝表演演11.01111.30 文化社區(qū)、鬧鬧市區(qū)印印象，以以老帶新新。0.3517與青少年活活動中心心等單位位聯(lián)手舉舉辦青少少年愛家家愛國愛愛科技活活動12.01112.18借助學(xué)生而而發(fā)動家家長，促促成愛我我陽光城城市0.3518小區(qū)首批交交付活動動12.15501.05制造交付氣氣氛、心心平氣和和、送禮禮品等1 .519圣誕節(jié)、元元旦室內(nèi)內(nèi)外裝飾飾12.20012.31一年復(fù)始，萬萬象更新新0.520籍山路路燈燈桿、大

9、大廣告牌牌更新12.12212.31繼續(xù)保持銷銷售案場場周邊不不被其它它項目干干擾18廣告新穎、客客戶定位位準(zhǔn)確：根據(jù)南陵房房產(chǎn)現(xiàn)狀狀，和順順陽光城城市基本本上已經(jīng)經(jīng)達到家家喻戶曉曉的地步步，后期期推盤只只需在時時間節(jié)點點上予以以深化與與炒作，告告知開盤盤信息。由由于廣告告及其他他營銷費費用一般般控制在在房產(chǎn)銷銷售總額額的3%左右，為為了達到到效果以以及實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)115%的的利潤，可可以采用用靈活的的小、中中型與客客戶互動動的活動動為主，既既節(jié)省了了營銷廣廣告宣傳傳費用也也達到了了預(yù)期的的廣告宣宣傳效果果，所以以后期作作為戶外外推廣這這一方面面將以與與客戶聯(lián)聯(lián)誼活動動為主，大大型公關(guān)關(guān)性活動動

10、為輔的的形式持持續(xù)。具體媒體仍仍以電視視、短信信、條幅幅、巨幅幅為主，適適當(dāng)時間間可以采采取宣傳傳單頁進進行上街街派發(fā)，為為了擴大大項目的的指名度度，大大江晚報報及蕪蕪湖日報報可做做為第二二媒體選選擇對象象。后期以觀念念廣告及及形象廣廣告為主主推，全全力打造造一種全全新生活活理念，為為繁忙的的都市群群體在新新城區(qū)提提供一快快休閑與與鍛煉身身體的良良好去處處，適當(dāng)當(dāng)減少促促銷性的的廣告宣宣傳，主主動迎合合客戶，而而不是強強違客戶戶意愿。以以城區(qū)公公務(wù)員及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟較好好的潛在在客戶為為客源目目標(biāo)，進進行挖掘掘。開發(fā)成本預(yù)預(yù)算控制制：房地產(chǎn)的開開發(fā)成本本包含有有眾多項項目，每每一個環(huán)環(huán)節(jié)都必必須

11、進行行嚴(yán)格的的控制，方方能實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期利利潤目標(biāo)標(biāo)，工程程成本預(yù)預(yù)算中具具體大項項有：建建安工程程費用、報報批報建建費用、設(shè)設(shè)計、勘勘探、監(jiān)監(jiān)理費用用、供電電、供水水、供氣氣費用、景景觀工程程費用、門門、墻工工程費用用、智能能化工程程費用、管管理費用用、營銷銷費用等等，大小小幾十項項費用，所所以如果果那一項項超標(biāo)就就會影響響預(yù)期利利潤的實實現(xiàn)，從從此也可可以看出出房產(chǎn)開開發(fā)是一一個復(fù)雜雜、多部部門溝通通協(xié)作的的過程，是是一個集集體力量量的凝結(jié)結(jié)。風(fēng)險成本：和順陽光城城市作為為南陵城城市的第第一大盤盤，其操操作具有有不可估估測的風(fēng)風(fēng)險，不不可預(yù)見見性較多多，所以以只有在在合理規(guī)規(guī)避風(fēng)險險情況下下，

12、才能能保證預(yù)預(yù)期利潤潤的實現(xiàn)現(xiàn)，考慮慮了風(fēng)險險成本后后的利潤潤也才比比較真實實。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的利潤潤應(yīng)主要要看現(xiàn)金金利潤，而而不是實實物利潤潤，就是是不以公公司到底底開發(fā)了了多少樓樓盤為衡衡量。管理成本：南陵和和順目前前具有職職工約550人，一一個規(guī)模?；墓倦r形形以現(xiàn)，相相比管理理費用也也隨之增增加，所所以說作作為一個個走可持持續(xù)發(fā)展展的大公公司要有有很強的的協(xié)調(diào)和和管理水水平，要要不斷提提高自身身的管理理水平，這樣才能降低管理成本，為預(yù)期利潤的實現(xiàn)降低投入。時間成本：和順陽光城城市的完完全開發(fā)發(fā)估計需需要100年左右右，在這這么長的的時間里里，怎么么運作，需需要一個個人做充充分考慮慮

13、，具有有前瞻性性，指導(dǎo)導(dǎo)項目的的發(fā)展。開開發(fā)周期期越短，資資金回籠籠越快，開開發(fā)風(fēng)險險就越低低，資金金成本、管管理和經(jīng)經(jīng)營成本本也就越越小，公公司的經(jīng)經(jīng)營狀況況才會越越好。預(yù)算部相關(guān)關(guān)預(yù)算的的準(zhǔn)確性性，對上上層的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)決策策起著至至關(guān)重要要的作用用，相關(guān)關(guān)部門的的協(xié)調(diào)配配合也是是十分重重要，一一個長遠遠目標(biāo)的的實現(xiàn)必必須靠各各個部門門的完美美配合。在后期提價價中，預(yù)預(yù)算起著著先導(dǎo)作作用，成成本加利利潤作為為樓盤提提價的第第一資料料來源與與確切指指導(dǎo)，應(yīng)應(yīng)該予以以重視。提升價格之之見：房產(chǎn)的價格格主要決決定于兩兩大因素素，一個個是原始始成本，一一個是開開發(fā)商的的欲望，作作為安徽徽水利上上市企業(yè)業(yè)

14、在完成成房產(chǎn)開開發(fā)的同同時，肩肩負著一一個重任任，那就就是攜手手南陵人人民共建建和諧新新社會（包包括防洪洪工程、市市橋河治治理等），可可謂是責(zé)責(zé)任重大大，眾目目關(guān)注，所所以在考考慮開發(fā)發(fā)成本及及后期利利潤的同同時，還還必須帶帶有人性性化的關(guān)關(guān)懷政策策。所以以在提升升價格時時，應(yīng)該該進行充充分考慮慮，考慮慮市場的的接受度度及客戶戶的心理理價位,有針對對性、合合理性的的對項目目的價格格做出評評估。為為了合理理提升價價格，必必須對賣賣點進行行合理整整合，領(lǐng)領(lǐng)讀國家家房產(chǎn)新新政策，預(yù)預(yù)防后期期開發(fā)隱隱患，突突出項目目亮點，選選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)臅r機機適當(dāng)?shù)牡臅r間進進行推廣廣與宣傳傳。針對目前的的南陵房房產(chǎn)市場

15、場及和順順陽光城城市本身身的地理理位置等等因素，營營銷策劃劃部有目目的的對對市場進進行了分分析，并并對和順順陽光城城市的后后期開發(fā)發(fā)及定價價提出了了建設(shè)性性的意見見，下面面是市場場的價格格現(xiàn)狀：老城鬧市區(qū)區(qū)附近的的茗桂華華庭為115200元/；大阪阪城為117300元/；蔚藍藍世紀(jì)花花園為116500元/；祥生生如意花花園為116500元/；新城城區(qū)的成成熟小區(qū)區(qū)金都花花園為116500元/；萬森森花園為為16000元/；新新世紀(jì)花花園價格格為17780元元/；銀河香香江為220000元/。 和順陽光光城市最最近一次次對外公公開開盤盤價為115700元/，實際際開盤均均價為116000元/，考

16、慮慮以上所所提到的的本次開開盤樓棟棟位置、環(huán)環(huán)境與開開盤季節(jié)節(jié)等綜合合因素，本本次調(diào)價價不宜大大跨度提提高，實實際開盤盤均價建建議上浮浮為500元以內(nèi)內(nèi)，為116500元/以內(nèi)，對對外公開開開盤價價為16600元元/。 以下是歷次次開盤樓樓號及均均價提升升示意圖圖，均價價呈小幅幅上升趨趨勢，屬屬于緊跟跟市場型型：1480元/1480元/1540元/1578元/1600元/一期二期1#、2#4#、12#3#、8#、9#6#、20#、21#10#、15#1650元/從以上規(guī)律律看，采采取多次次開盤的的形式，每每次提升升價格幅幅度不大大，客戶戶容易接接受，使使產(chǎn)品的的升值處處于無形形與有形形之間，達

17、達到客戶戶與公司司雙贏的的態(tài)勢，利利于可持持續(xù)發(fā)展展。本次推盤是是07年年的第二二次，由由于現(xiàn)在在南陵市市場上的的房產(chǎn)銷銷售均價價基本上上較和順順陽光城城市略有有上浮，但但考慮到到公司的的可持續(xù)續(xù)開發(fā)及及7555畝大盤盤的長遠遠運做，建建議本次次推盤定定價應(yīng)該該慎重，多多從客戶戶心理意意愿以及及能承受受的價位位出發(fā)，對對本次推推盤給予予一個合合理的價價位，從從而達到到當(dāng)天開開盤的火火暴銷售售，為后后期開發(fā)發(fā)也提供供便利。尋求賣點整整合：區(qū)位價值：和順陽光城城市位于于未來南南陵新城城的中心心領(lǐng)地，獨獨占新城城房產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域之鰲鰲頭，加加之方便便的交通通，2005國道道、3118國道道相繼穿穿過，是是

18、通往旅旅游勝地地黃山與與九華山山的必經(jīng)經(jīng)之地，外外出十分分便捷，也也是招商商等的一一個最大大亮點，但但需要正正確引導(dǎo)導(dǎo)與深化化宣傳。自然景觀：和順陽光城城市一期期陽光水水岸，以以自然“水”系作為為最大賣賣點，但但目前水水系還未未進行治治理與優(yōu)優(yōu)化，后后期開發(fā)發(fā)過程中中，應(yīng)加加快景觀觀進度的的節(jié)奏，使使一個清清新景觀觀呈現(xiàn)在在客戶面面前，作作為小區(qū)區(qū)入住的的一大支支撐點。產(chǎn)品類別：和順陽光城城市戶型型適中，從從80的二房房到1220左左右的三三房，完完全可以以滿足城城區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上三三口之家家以及兩兩代同堂堂的需要要，基本本價格與與縣城其其他樓盤盤相比，還還處于客客源的能能承受范范圍之內(nèi)內(nèi)，所以以

19、前期的的銷售去去化較快快，良好好的銷售售形式為為下一步步的數(shù)次次開盤打打下了堅堅實的基基礎(chǔ)。現(xiàn)現(xiàn)在國家家又通過過制度限限制大面面積房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)，而和和順陽光城城市基本本上是以以中小戶戶型為主主，迎合合了市場場的需要要，利于于項目的的長遠發(fā)發(fā)展。人以群分：和順陽光城城市從成成交客戶戶的分析析看，以以城區(qū)公公務(wù)員及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上上經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定的一一族為主主，加上上教師、醫(yī)醫(yī)生各個個群體的的加入，使使整個和和順陽光城城市小區(qū)區(qū)內(nèi)部人人文品質(zhì)質(zhì)有了一一定的檔檔次，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，所所以說和和順陽光城城市小區(qū)區(qū)是個高高素質(zhì)群群體居家家的理想想之地。功能提升：建設(shè)一一個客戶戶滿意的的健康、生生態(tài)、和和諧之城城

20、是南陵陵和順一一直努力力的方向向，隨著著開發(fā)進進程的加加快，一一個純自自然生態(tài)態(tài)理念、理理想健康康的新城城將展示示于廣大大客戶面面前。和和順陽光城城市將以以其超大大的規(guī)模模、原始始逸人的的環(huán)境為為未來南南陵的新新城規(guī)劃劃點上精精彩的一一筆。產(chǎn)品嫁接：和順陽光城城市未來來走規(guī)模?；⒊浅鞘谢l(fā)發(fā)展這條條路，教教育概念念的塑造造、運動動理念的的宣傳勢勢不可少少?，F(xiàn)在在產(chǎn)品基基本上處處于前期期，但可可以借未未來的無無形價值值來贏得得目前的的價值空空間，在在可實現(xiàn)現(xiàn)的范圍圍內(nèi)進行行產(chǎn)品延延伸宣傳傳，想必必會取得得理想的的效果。樓盤軟性：現(xiàn)在和和順陽光城城市的硬硬件就猶猶如我們們的產(chǎn)品品、我們們的景觀觀

21、等，但但到物業(yè)業(yè)交付以以后，就就要到一一些具體體的軟性性服務(wù)上上來，正正如我們們現(xiàn)在宣宣傳的五五星物業(yè)業(yè)，它是是一種服服務(wù)，是是一種無無形產(chǎn)品品；我們們的小區(qū)區(qū)內(nèi)部文文化的營營造，業(yè)業(yè)主生活活氛圍的的融合將將是一個個長期的的過程。公公司前期期的品牌牌烘托這這些都是是樓盤軟軟性的極極大化發(fā)發(fā)揮。客客戶前期期買的是是樓盤的的口碑，但但到了交交付對樓樓盤的評評價，才才是真正正意義的的對樓盤盤的認可可或否定定。我們們注重現(xiàn)現(xiàn)在，但但也應(yīng)該該注重未未來。樓盤及發(fā)展展商形象象：在房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)如火如如荼的時時代，注注重品牌牌，注重重自身形形象的深深化已經(jīng)經(jīng)成了所所有開發(fā)發(fā)商必走走的途徑徑，也有有前期塑塑造成

22、功功的，也也有不是是很理想想的；和和順陽光城城市前期期項目的的立項以以及賣點點挖掘宣宣傳都是是十分到到位，所所以才贏贏得了銷銷售上的的良好業(yè)業(yè)績。良良好的品品牌將指指引項目目向和諧諧化、成成功化發(fā)發(fā)展，是是一個永永遠的真真理。居住文化與與生活方方式：和和順陽光城城市以和和居會為為依托，努努力為客客戶創(chuàng)造造一個和和諧理想想的居住住小區(qū)，打打造一種種陽光、健健康、活活力的新新城新生生活，為為客戶的的未來生生活方式式給予一一個恰到到好處的的定位，讓讓客源對對未來的的生活充充滿希望望與祈求求，未來來的和順順陽光城城市將是是一個充充滿歡樂樂和諧與與歌聲幸幸福的和和諧小區(qū)區(qū)。創(chuàng)意促銷：隨著房房產(chǎn)銷售售的空

23、間間不斷縮縮小，房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商之間間的競爭爭也愈演演愈烈，廣廣告是鋪鋪天蓋地地，各種種促銷活活動也是是比比皆皆是，不不乏明星星助陣、歌歌星、演演員捧場場，甚至至一些大大盤不吝吝中金邀邀請國際際大脘進進行操作作。和順順陽光城城市項目目立足于于縣城，可可以選取取小中型型的活動動為主，以以與客戶戶互動為為主，注注重客戶戶參與性性，達到到與客源源的心里里溝通，方方能取得得好的宣宣傳效果果。國家新政領(lǐng)領(lǐng)讀與規(guī)規(guī)避：明確新建住住房結(jié)構(gòu)構(gòu)比例：自20006年年6月11日起，各各城市（包包括縣城城，下同同）年度度（從66月1日日起計算算，下同同）新審審批、新新開工的的商品住住房總面面積中，套套型建筑筑面積99

24、0平方方米以下下住房（含含經(jīng)濟適適用住房房）面積積所占比比重，必必須達到到70%以上。妥善處理已已審批但但未取得得施工許許可證的的商品住住房項目目：對于于20006年66月1日日前已審審批但未未取得施施工許可可證的商商品住房房項目，由由城市人人民政府府根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)啬甓榷刃陆ㄉ躺唐纷》糠拷Y(jié)構(gòu)比比例要求求，區(qū)別別規(guī)劃用用地性質(zhì)質(zhì)、項目目布局，因因地制宜宜地確定定需要調(diào)調(diào)整套型型結(jié)構(gòu)的的具體項項目。嚴(yán)肅查處違違法違規(guī)規(guī)行為：各地建建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、房房地產(chǎn)主主管部門門要根據(jù)據(jù)有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，加強強市場監(jiān)監(jiān)管，嚴(yán)嚴(yán)肅查處處違反或或規(guī)避套套型結(jié)構(gòu)構(gòu)要求的的違法違違規(guī)行為為。加強監(jiān)督檢檢查，落落實責(zé)任

25、任追究制制度：對對沒有按按要求嚴(yán)嚴(yán)格審查查，違規(guī)規(guī)發(fā)放規(guī)規(guī)劃、施施工、商商品房預(yù)預(yù)售許可可證和施施工圖設(shè)設(shè)計文件件審查合合格書的的單位和和個人，要要及時予予以嚴(yán)肅肅查處。加強商品房房預(yù)售許許可管理理。各級級房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門要按按照法定定程序和和許可條條件，嚴(yán)嚴(yán)格把好好商品房房預(yù)售許許可關(guān)。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)預(yù)售許可可證后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證的項項目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預(yù)售售商品房房，也不不得以認認購（包包括認訂訂、登記記、選號號等）、收收取預(yù)定定款性質(zhì)質(zhì)費用等等各種形形式變相相預(yù)售商商品房。各級房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門要按按照

26、法定定程序和和許可條條件，嚴(yán)嚴(yán)格把好好商品房房預(yù)售許許可關(guān)。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)預(yù)售許可可證后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證的項項目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預(yù)售售商品房房，也不不得以認認購（包包括認訂訂、登記記、選號號等）、收收取預(yù)定定款性質(zhì)質(zhì)費用等等各種形形式變相相預(yù)售商商品房。加強房地產(chǎn)產(chǎn)廣告發(fā)發(fā)布管理理。未取取得商品品房預(yù)售售許可證證的房地地產(chǎn)項目目，不得得發(fā)布商商品房預(yù)預(yù)售廣告告。加強商品房房預(yù)（銷銷）售合合同管理理。房地地產(chǎn)管理理部門應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格預(yù)預(yù)售合同同登記備備案制度度，落實實購房實名制制。公司應(yīng)該根根據(jù)國家家房管新新政策，對對

27、不利于于公司發(fā)發(fā)展的一一面，例例如上面面條例關(guān)關(guān)于建設(shè)設(shè)面積、預(yù)預(yù)售、廣廣告發(fā)布布等一些些有礙公公司推盤盤的內(nèi)容容，公司司給予合合理適當(dāng)當(dāng)?shù)囊?guī)避避，采取取靈活多多樣的房房產(chǎn)促銷銷形式，帶帶動銷售售，以客客戶最終終滿足作作為工作作目標(biāo)。品牌與開發(fā)發(fā)商至關(guān)重重要：品牌的樹立立在項目目的前期期至關(guān)重重要，成成功的品品牌塑造造可以影影響項目目的開發(fā)發(fā)，使項項目朝更更好的方方向發(fā)展展，反之之則不然然。品牌牌可以作作為一個個賣點進進行側(cè)重重化宣傳傳，但其其也是獨獨立的，品品牌就是是客源對對開發(fā)商商的第一一印象。作作為開發(fā)發(fā)商應(yīng)該該引起足足夠的重重視，所所以項目目的立項項入市宣宣傳定位位一定要要成功，要要不

28、然會會給后期期的開發(fā)發(fā)帶來許許多麻煩煩與不良良后果。安徽水利上上市品牌牌為支撐撐，以本本土開發(fā)發(fā)商的身身份易于于接近客客戶，客客源對本本土企業(yè)業(yè)的后期期物業(yè)較較放心，所所以才贏贏得前期期的火暴暴銷售，外外省及外外資企業(yè)業(yè)雖然可可以開發(fā)發(fā)好的樓樓盤，但但客源擔(dān)擔(dān)心后期期物業(yè)交交付后的的管理問問題，所所以說安安徽水利利上市品品牌為和和順陽光城城市的銷銷售贏得得了先機機。南陵和順立立足南陵陵身兼數(shù)數(shù)職，一一個是蕪蕪湖市重重點項目目南陵城城市防洪洪工程，一一個是縣縣市橋河河清淤治治理，再再次才是是和順陽光城城市的開開發(fā)，所所以只有有前者有有了好的的業(yè)績，才才能給政政府帶來來信心，故故此才能能保證后后期

29、和順順陽光城城市房地地產(chǎn)的開開發(fā)，所所以三者者是相輔輔相成的的，互為為制約與與影響。銷售與銷售售管理溝通、協(xié)協(xié)作：房產(chǎn)銷售進進入900年代以以后，房房產(chǎn)銷售售已經(jīng)不不是簡單單的賣房房了，而而是對客客戶一種種理念的的闡述，對對未來的的一種把把握，客客戶買房房也是買買的一種種服務(wù)，一一種對未未來生活活的向往往與渴望望。現(xiàn)代的購房房要求已已經(jīng)不是是簡單的的住房，而而是一個個以居住住為基本本滿足元元素而引引出一個個能滿足足生活所所需及高高于生活活所需的的綜合體體，它是是附購物物、娛樂樂、餐飲飲或教育育、運動動及家庭庭辦公為為一體的的綜合房房產(chǎn)。把握顧客心心態(tài)，迎迎合客戶戶心理所所需，想想客戶所所想，把

30、把客戶的的利益放放在首位位，已經(jīng)經(jīng)成了眾眾多房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的一一種不可可缺失的的銷售理理念?？紤]一個家家庭，而而不僅僅僅是對一一個購房房者。銷售管理注注重對全全體銷售售人員房房產(chǎn)基本本知識的的灌輸，注注重服務(wù)務(wù)，以人人性化的的關(guān)懷贏贏得客源源，在適適當(dāng)?shù)臅r時機充分分發(fā)揮個個人能力力，以維維護公司司信譽、企企業(yè)品牌牌作為立立足點。作為銷售人人員除了了具有扎扎實的專專業(yè)知識識以外，必必須具備備親和性性以及與與客戶良良好的溝溝通能力力，首先先要有推推銷自己己的能力力，然后后才是推推銷開發(fā)發(fā)商，只只有客戶戶對以上上兩者在在心理上上接受或或者說認認可，才才能進一一步推銷銷樓盤，這這樣一個個程序下下來，

31、客客戶達成成意向的的幾率較較高。在銷售講解解中，可可以灌輸輸項目的的高附加加值，并并利用個個人技能能創(chuàng)造一一些緊迫迫感，促促成下單單，在客客戶合理理的要求求下，也也可適當(dāng)當(dāng)為客戶戶購房提提些建議議。景觀配套靚裝出出爐：景觀環(huán)境的的包裝是是居住要要求的很很大一部部分，現(xiàn)現(xiàn)在客戶戶在預(yù)購購房以前前對景觀觀及外圍圍環(huán)境的的考慮也也占了較較大份額額，良好好的社區(qū)區(qū)景觀，勢勢必會帶帶來良好好的銷售售。前期的景觀觀只能通通過沙盤盤對客戶戶進行介介紹，從從此客戶戶將把沙沙盤上美美麗的景景觀作為為一個印印象，如如果開發(fā)發(fā)商在后后期的景景觀配套套中，沒沒能按照照規(guī)劃要要求或者者低于沙沙盤模型型所展示示在客戶戶面

32、前的的進行設(shè)設(shè)置，開開發(fā)商的的形象也也將因此此而大大大折扣，不不利于長長期的發(fā)發(fā)展。以適當(dāng)?shù)膱@園林小品品對社區(qū)區(qū)景觀進進行點綴綴、美化化，對社社區(qū)道路路進行整整理，對對廣場進進行氛圍圍營造及及晚間亮亮化等。社區(qū)文化氛氛圍營造造創(chuàng)造造和諧新新生活：社區(qū)是在一一定地域域內(nèi)發(fā)生生社會活活動和社社會關(guān)系系、有特特定生活活方式并并具有成成員歸屬屬感的人人群所組組成的相相對獨立立的社會會生活共共同體。社社區(qū)為一一定的地地緣群體體和區(qū)域域社會，它它必須具具有一個個相對穩(wěn)穩(wěn)定的人人文區(qū)位位意義上上的地域域、一定定規(guī)模和和具有同同質(zhì)性的的人口、以以橫向分分布和聯(lián)聯(lián)系為主主要特征征的組織織結(jié)構(gòu)、有有一定程程度共同

33、同性的文文化心理理和生活活方式。和順陽光光城市具具備了較較大的規(guī)規(guī)模，可可以容納納較多的的人群，而而且客戶戶人文素素質(zhì)都較較高，基基本上達達到了一一個社區(qū)區(qū)的要求求，也易易于各種種社區(qū)文文化活動動開展。目前以和居居會的形形式拉動動新老客客戶參與與組織的的系列活活動，形形式多樣樣、內(nèi)容容豐富，贏贏得了客客戶的喜喜愛，如如大家參參與的運運動類活活動。組織家庭式式、大眾眾喜聞樂樂見以及及符合當(dāng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗俗的中、小小型客戶戶互動活活動，全全力營造造一個新新家的氛氛圍，讓讓客戶對對家有一一個新印印象、一一個新的的定位。聆聆聽客戶戶的需要要，尊重重客戶的的意見，為為客戶營營造一個個舒適的的家，贏贏得良好好的

34、社會會口碑。交房節(jié)點把把握：07年底前前期開發(fā)發(fā)的1#、2#樓相繼繼就要交交房，于于交房節(jié)節(jié)點把握握良好的的造勢宣宣傳時機機，帶動動下一輪輪新客戶戶的累積積。交樓標(biāo)準(zhǔn)的的公示，嚴(yán)嚴(yán)格保證證施工質(zhì)質(zhì)量，不不回避缺缺點：名稱項目主要內(nèi)容基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)層高2.88M ，全全框架結(jié)結(jié)構(gòu)外檐高級涂料頂部平頂：屋面面鋪新型型防水保保溫材料料，預(yù)留留太陽能能熱水器器機位首層小院設(shè)置院落分分隔（圍圍欄），院院內(nèi)綠化化公共部分地面防滑地磚墻面涂料樓梯扶手鐵藝扶手樓道燈聲控延時燈燈排油煙井道道預(yù)制排油煙煙井道室內(nèi)部分外墻外墻環(huán)保涂涂料粉刷刷內(nèi)墻墻體混合沙沙漿、白白色膩子子粉刷頂棚混合沙漿、白白色膩子子粉刷地面水泥沙

35、漿，刮刮糙毛面面門窗住宅房進門門為防盜盜門，無無內(nèi)門，鋁鋁塑窗廚房預(yù)留給排水水接口和和管道天天然氣接接口空間間衛(wèi)生間不設(shè)潔具，預(yù)預(yù)留給排排水接口口陽臺南陽臺為大大面積落落地陽臺臺，塑窗窗門，歐歐式鐵藝藝欄桿電梯品牌電梯配套部分水自來水供給給到戶，一一戶一表表，PPPR給水水管，預(yù)預(yù)留太陽陽能熱水水管，UUPVCC下水，首首層獨立立下水電一戶一表，不不少于550W/平方米米天燃氣預(yù)留鋪設(shè)管管道空間間電話電話入戶，客客廳、主主臥預(yù)留留端口電視有線電視，起起居室、主主臥室預(yù)預(yù)留接口口寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)入戶戶，書房房，次臥臥智能化1、可視門門鈴對講講；2、閉閉路電視視監(jiān)控；3、車車輛管理理系統(tǒng)；4、周周界報警警系統(tǒng)；5、電電子公告告牌；66、背景景音樂系系統(tǒng)；77、多媒媒體信息息箱。贈送部分電子對講單單元門電子對講話話機品牌防盜門門廚房、衛(wèi)生生間水龍龍頭室內(nèi)照明白白枳燈交房活動的的組織：交鑰匙匙活動（慶慶典）。物業(yè)管理趨向人人性化：以蚌埠錦江江物業(yè)為為藍本，制制定相關(guān)關(guān)的規(guī)范范、約束束機制；提供保保安的應(yīng)應(yīng)變技能能、以及及良好的的保潔服服務(wù)等。一般的主要要公眾制制度有：a)前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議議；bb)物物業(yè)管理理委托合合同；c