2019-2020年上海城市更新白皮書

1、20 19上海城市更新白皮書引言“上海 2035”規(guī)劃將上海的目標(biāo)愿景表述為“卓越的全球城市”。上海將推動(dòng)城市更新，更加關(guān)注城市功能與空間品質(zhì)，更加關(guān)注歷史傳承與魅力塑造，促進(jìn)空間利用集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效。在大規(guī)模城市更新的實(shí)踐過程中，相關(guān)政府及商業(yè)機(jī)構(gòu)可能面臨包括定位規(guī)劃、資金籌措、設(shè)計(jì)施工和運(yùn)營在內(nèi)的諸多挑戰(zhàn)，并且，物業(yè)在改造后如何營造良好的用戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)高效的運(yùn)營，滿足可持續(xù)發(fā)展的要求，繼而完成資本價(jià)值的提升，也是開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商和租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。作為專業(yè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域咨詢顧問和上海城市更新的合伙人，戴德梁行匯集眾多業(yè)內(nèi)專家，打造城市更新服務(wù)平臺(tái)，整合內(nèi)部綜合性服務(wù)與相關(guān)社會(huì)

2、資源，為客戶提供全生命周期的高質(zhì)量一站式項(xiàng)目顧問服務(wù)，提高既有建筑在可持續(xù)性，應(yīng)對(duì)租金波動(dòng)和樓宇老化方面的綜合應(yīng)對(duì)能力，加快上?！坝袡C(jī)更新”的進(jìn)程，助力上海成為卓越的全球城市。黎慶文2017年發(fā)布城市更新4.0邁向卓越的全機(jī)，閉環(huán)一體戴德梁行研究部一直關(guān)注上海的城市更新，繼2017年發(fā)布城市更新4.0邁向卓越的全機(jī)，閉環(huán)一體球城市白皮書后，研究部再次聚焦城市更新，從投資者、開發(fā)商、運(yùn)營商及租戶的視角出發(fā)，展現(xiàn)城市更新項(xiàng)目從前期定位設(shè)計(jì)，到后期落地及資產(chǎn)運(yùn)營處置的全過程，為客戶提供全面詳實(shí)的城市更新解決方案，助力上海實(shí)現(xiàn)城市的“有機(jī)更新”。Shaun Brodie 高級(jí)董事大中華區(qū)租戶研究及華東

3、區(qū)研究部主管洪暐華東區(qū)研究部助理經(jīng)理戴德梁行項(xiàng)目管理服務(wù)部致力開拓一線城市及強(qiáng)二線城市“有機(jī)更新”的新階段和新契將更多專業(yè)工程領(lǐng)域顧問服務(wù)整合進(jìn)戴德梁行城市更新服務(wù)平臺(tái)，通過“投融管退”的可行性方案的研究、流程重樹和解決方案，提供存量資產(chǎn)的精準(zhǔn)定位及改造模型，以全過程項(xiàng)目管理的方式服務(wù)于客戶，盤活存量資產(chǎn)、挖掘資產(chǎn)核心價(jià)值、優(yōu)化資產(chǎn)商業(yè)用途，助力上海成為卓越的全球城市。侍大衛(wèi)高級(jí)董事中國區(qū)項(xiàng)目管理服務(wù)部主管方捷華東區(qū)項(xiàng)目管理服務(wù)部助理董事城市更新訪談（一）開發(fā)商，投資者和租戶傳承片區(qū)歷史氣韻，以產(chǎn)“新”城，筑巢引鳳梳理各方關(guān)系，提升老片區(qū)的居住活力與商業(yè)活性因地制宜，煥發(fā)新的活力/單體建筑改擴(kuò)

4、建類城市更新項(xiàng)目目錄城市更新訪談（一）開發(fā)商，投資者和租戶傳承片區(qū)歷史氣韻，以產(chǎn)“新”城，筑巢引鳳梳理各方關(guān)系，提升老片區(qū)的居住活力與商業(yè)活性因地制宜，煥發(fā)新的活力/單體建筑改擴(kuò)建類城市更新項(xiàng)目上海城市更新白皮書P1 摘要P4 上海城市更新的重點(diǎn)和政策P6P11 城市更新訪談（二）重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目P11 倫敦國王十字街P15 上海上生新所P19 開展城市更新項(xiàng)目前需要考慮的三大要素P19 項(xiàng)目定位，成本與經(jīng)濟(jì)效益P19 大片區(qū)更新P22 小片區(qū)更新P25 單體建筑改造更新P30 項(xiàng)目設(shè)計(jì)P38 項(xiàng)目審批流程P38 大片區(qū)更新類項(xiàng)目P41 小片區(qū)P42 單體建筑外立面改造類城市更新項(xiàng)目P43 單

5、體建筑室內(nèi)裝修類城市更新項(xiàng)目投資者及開發(fā)商設(shè)計(jì)及施工階段租戶P44投資者及開發(fā)商設(shè)計(jì)及施工階段租戶 城市更新項(xiàng)目中可能遇到的挑戰(zhàn)及相應(yīng)解決方案P44 規(guī)劃階段P47P51 招商階段P54 運(yùn)營階段P56 退出階段P57 土地性質(zhì)相關(guān)問題P58 城市更新項(xiàng)目中可能遇到的挑戰(zhàn)及相應(yīng)解決方案P58 租賃城市更新項(xiàng)目P63 設(shè)施管理P65 交易管理1摘要1城市更新作為全球性的運(yùn)動(dòng)和城市發(fā)展策略，得到國內(nèi)外各界專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。上海的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了存量時(shí)代，對(duì)城市更新的探索與研究也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。與原先“大拆大建”外延式擴(kuò)張的發(fā)展老路不同，上海的城市更新已步入了以反映新時(shí)代要求、承載新內(nèi)容

6、、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式為特點(diǎn)的城市“有機(jī)更新”新階段。這種“有機(jī)”更新得到了政府的大力支持。在政策上，上海市城市更新實(shí)施辦法和上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則對(duì)部分規(guī)劃政策和土地政策進(jìn)行了重大調(diào)整，為城市更新項(xiàng)目的開展提供了政策支持。同時(shí)，上海開展了城市更新試點(diǎn)工作，總結(jié)實(shí)際操作中的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，為出臺(tái)更精細(xì)化的政策，以及采用更適用于老舊建筑改造和舊區(qū)改造的技術(shù)規(guī)范和管理模式，提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于開發(fā)商 /投資者而言，在評(píng)估潛在城市更新項(xiàng)目時(shí)，除了地理位置和交通通達(dá)度等基礎(chǔ)要素外，改造后項(xiàng)目的用途是否與周邊區(qū)位相契合，能否與區(qū)位價(jià)值相匹配，也是重要的考量要素。改造不僅有效改善了老舊建筑

7、的軟硬件設(shè)施，更通過重新定位和精巧的設(shè)計(jì)，突出其特質(zhì)，使該類項(xiàng)目可以在出租率和租金方面向周邊的甲級(jí)物業(yè)看齊。開發(fā)商/投資者面臨的改造困難主要來自于兩個(gè)方面，一是加固改造老舊建筑的費(fèi)用存在較大的不確定性，容易超出預(yù)算；另一方面，報(bào)批報(bào)建流程較為繁瑣，對(duì)工期和資金周轉(zhuǎn)等方面易產(chǎn)生不利影響。而租戶看重的，是城市更新項(xiàng)目的性價(jià)比，以及相對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓在空間利用與后期運(yùn)營等方面的靈活度，這充分滿足了租戶對(duì)彈性辦公的需求。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目內(nèi)的業(yè)態(tài)配比更加合理，辦公與休閑餐飲等業(yè)態(tài)間的聯(lián)系更加緊密，往往就是上下樓的關(guān)系，這為樓內(nèi)不同類型的租戶合作打造商業(yè)生態(tài)系上海城市更新白皮書體驗(yàn)，并通過獨(dú)特的空間氛圍吸

8、引眾多知名時(shí)裝汲取海派特質(zhì)，重塑城市空間建業(yè)里改造前體驗(yàn)，并通過獨(dú)特的空間氛圍吸引眾多知名時(shí)裝汲取海派特質(zhì)，重塑城市空間圖片來 源:Kokaistudios統(tǒng)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，不僅提升了用戶的體驗(yàn)度和物業(yè)整體運(yùn)營效率，也有效引入客流，促進(jìn)租戶間互利共贏。但是，業(yè)主產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不明晰，業(yè)主更替風(fēng)險(xiǎn)，以及原有建筑結(jié)構(gòu)限制設(shè)施升級(jí)等潛在痛點(diǎn)也使租戶在選擇城市更新項(xiàng)目時(shí)多了一重顧慮。在對(duì)倫敦國王十字街和上海上生新所的案例研究中，我們發(fā)現(xiàn)，“高度混合使用”和“在歷史建筑保護(hù)中探索業(yè)態(tài)創(chuàng)新”是促使兩個(gè)項(xiàng)目成功的重要因素。 高度混合使用： 在2020年國王十字街區(qū)再開發(fā)完成時(shí)，片區(qū)有 30 座新建筑、20座翻新歷史建

9、筑、 2,000戶住宅、20 條新街道、10座公園廣場、 31.6萬平方米的辦公空間、4.6萬平方米的零售與休閑場所交錯(cuò)分布； 上生新所以時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公和聯(lián)合辦公為主，引入了大量網(wǎng)紅品牌；商業(yè)部分建筑面積約為 1.3 萬平方米，其中，特色網(wǎng)紅餐飲約占 47%，文創(chuàng)藝術(shù)占44%左右。 在歷史建筑保護(hù)中探索業(yè)態(tài)創(chuàng)新： 國王十字街區(qū)內(nèi)的卸煤場商業(yè)街提供獨(dú)到的購物建業(yè)里改造后圖片來 源:Kokaistudios2在設(shè)計(jì)方面，對(duì)物業(yè)的整體改造（包括室內(nèi)公共空租戶空間、外立面、景觀和場地等）通常是提升項(xiàng)目形象和價(jià)值的最佳途徑。但在預(yù)算有限的情況下，外立面的改造是最為直接有效的。就設(shè)計(jì)理念而言，除業(yè)主訴求

10、、政策要求和建筑特質(zhì)等因素外，設(shè)計(jì)方通激發(fā)其未來潛力。針對(duì)歷史建筑，設(shè)計(jì)方會(huì)從在設(shè)計(jì)方面，對(duì)物業(yè)的整體改造（包括室內(nèi)公共空租戶空間、外立面、景觀和場地等）通常是提升項(xiàng)目形象和價(jià)值的最佳途徑。但在預(yù)算有限的情況下，外立面的改造是最為直接有效的。就設(shè)計(jì)理念而言，除業(yè)主訴求、政策要求和建筑特質(zhì)等因素外，設(shè)計(jì)方通激發(fā)其未來潛力。針對(duì)歷史建筑，設(shè)計(jì)方會(huì)從 身份特質(zhì)，城市融合和形象升級(jí)三方面入手，在保留老舊建筑文化特質(zhì)的同時(shí)，滿足當(dāng)代人對(duì)建筑的功 能需求，并為人們提供一個(gè)有歸屬感的空間。目前， 老舊工業(yè)廠房 /倉庫以及運(yùn)營不善的酒店改造為辦 公場所或長租公寓的需求比較旺盛。在這些改造中， 設(shè)計(jì)方會(huì)首先提高

11、布局效率，使空間使用更加合理， 并在建筑結(jié)構(gòu)和預(yù)算允許的前提下，引入智能技術(shù)， 進(jìn)一步改善建筑性能和空間使用效率，實(shí)現(xiàn)老建筑 與新科技的對(duì)話。最后，對(duì)于開發(fā)商、投資者及租戶在城市更新項(xiàng)目全生命周期中可能遇到的困難，戴德梁行各業(yè)務(wù)線集思廣益，提出了有針對(duì)性的具體解決措施，希望能夠給讀者在解決相關(guān)問題時(shí)提供參考意見。3間、等線下活動(dòng)吸引消費(fèi)者； 在上生新所中，原哥倫比亞生活圈因其歷史底蘊(yùn)、結(jié)構(gòu)特色等被打造成為熱門策展場所，吸引大量的創(chuàng)意類、設(shè)計(jì)類公司入駐。常還會(huì)考慮加強(qiáng)項(xiàng)目與周邊社區(qū)乃至整個(gè)城市的聯(lián)系，就城市更新項(xiàng)目的定位、成本以及經(jīng)濟(jì)效益而言，大片區(qū)，小片區(qū)以及單體建筑各有亮點(diǎn)和難點(diǎn)。與單體建筑

12、改造相比，大片區(qū)和小片區(qū)的改造難點(diǎn)主要來自于較高的前期投入以及較長的投資回收期。兩者的經(jīng)濟(jì)效益則主要來自于居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施改善后，片區(qū)對(duì)居民、商業(yè)、辦公租戶的吸引力增強(qiáng)，帶動(dòng)土地增值和整體物業(yè)價(jià)值的提升。相對(duì)來說，單體建筑改造是一種較為簡單的價(jià)值提升舉措，前期資金投入較少，投資回報(bào)期較短。通過改造，項(xiàng)目租金和價(jià)值一般會(huì)得到較大的提升，物業(yè)去化速度和吸納率也得到提高。這類改造的難點(diǎn)主要在前期的報(bào)批報(bào)建。室內(nèi)裝修、室內(nèi)改造、室外立面裝修、室外立面改造等不同類型的改造有不同的審批流程，并且，消防、能源效率、建筑面積、歷史保護(hù)要求等因素也將影響審批時(shí)長。在項(xiàng)目審批流程章節(jié)，我們對(duì)各類改造項(xiàng)目提供了詳

13、細(xì)的報(bào)批流程圖，幫助讀者了解報(bào)批報(bào)建的全過程。上海城市更新白皮書日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 功能復(fù)合與空間活力日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 功能復(fù)合與空間活力圍繞人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，通過土地混

14、合使用，打造具有多種功能的創(chuàng)新空間，激發(fā)城市產(chǎn)業(yè)活力； 歷史傳承與美麗塑造底蘊(yùn)和現(xiàn)代氣質(zhì)的城市文化秉性；汲取海派特質(zhì)，重塑城市空間面：從1843年開埠到 20世紀(jì)90年代開發(fā)浦東，再至今上海城市風(fēng)貌的變化舉世共睹。而城市更新也伴隨城市發(fā)展的全過程，反映了人們生活方式和城市發(fā)展方式的變化，是城市持續(xù)發(fā)展和繁榮的驅(qū)動(dòng)者。上海已經(jīng)進(jìn)入了城市“有機(jī)更新”的新階段。與原先“大拆大建”外延式擴(kuò)張的發(fā)展老路不同，“有機(jī)更新”注重提升城市的品質(zhì)和活力，致力實(shí)現(xiàn)城市的內(nèi)涵式創(chuàng)新發(fā)展。蘇州 河茂聯(lián)絲綢商廈改造項(xiàng)目圖片來源:logon.design具體而言，新時(shí)期上海城市“有機(jī)更新”關(guān)注以下六個(gè)方面，即： 空間重構(gòu)

15、與社區(qū)激活把社區(qū)作為一個(gè)功能完備的“小城市”，構(gòu)建以社區(qū)為基礎(chǔ)“網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團(tuán)式、集約型”的空間格局；突出城市特色，提升城市魅力，塑造出兼具歷史 生活方式和公共空間品質(zhì)強(qiáng)調(diào)以人為本，以社區(qū)為單元構(gòu)建生活圈，提供4日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資

16、者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 功能復(fù)合與空間活力圍繞人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，通過土地混合使用，打造具有多種功能的創(chuàng)新空間，激發(fā)城市產(chǎn)業(yè)活力； 歷史傳承與美麗塑造底蘊(yùn)和現(xiàn)代氣質(zhì)的城市文化秉性；汲取海派特質(zhì)，重塑城市空間面：從1843年開埠到 20世紀(jì)90年代開發(fā)浦東，再至今上海城市風(fēng)貌的變化舉世共睹。而城市更新也伴隨城市發(fā)展的全過程，反映了人們生活方式和城市發(fā)展方式的變化，是城市持續(xù)發(fā)展和繁榮的驅(qū)動(dòng)者。上海已經(jīng)進(jìn)入了城市“有機(jī)更新”的新階段。與原先“大拆大建”外延式擴(kuò)張的發(fā)展老路不同，“有機(jī)更新”注重提升城市的品質(zhì)和活力，致力實(shí)現(xiàn)城市的內(nèi)涵式創(chuàng)新

17、發(fā)展。蘇州 河茂聯(lián)絲綢商廈改造項(xiàng)目圖片來源:logon.design具體而言，新時(shí)期上海城市“有機(jī)更新”關(guān)注以下六個(gè)方面，即： 空間重構(gòu)與社區(qū)激活把社區(qū)作為一個(gè)功能完備的“小城市”，構(gòu)建以社區(qū)為基礎(chǔ)“網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團(tuán)式、集約型”的空間格局；突出城市特色，提升城市魅力，塑造出兼具歷史 生活方式和公共空間品質(zhì)強(qiáng)調(diào)以人為本，以社區(qū)為單元構(gòu)建生活圈，提供4日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 日， 在現(xiàn)階段，上海城市更新主要的著力點(diǎn)在四個(gè)方商業(yè)商務(wù)區(qū)、工業(yè)用地、老舊住區(qū)和歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從規(guī)模上看，工業(yè)用地更新空間最為可觀，從開發(fā)商和投資者的關(guān)注度來看，商業(yè)商務(wù)區(qū)和老舊住區(qū)改造更為突出。公共空間的品質(zhì)和人性化的場所體驗(yàn)； 功能復(fù)合與空間活力圍繞人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，通過土地混合使用，打造具有多種功能的創(chuàng)新空間，激發(fā)城市產(chǎn)業(yè)活力； 歷史傳承與美麗塑造底蘊(yùn)和現(xiàn)代氣質(zhì)的城市文化秉性；汲取海派特質(zhì)，重塑城市空間面：從1843年開埠到 20世紀(jì)90年代開發(fā)浦東，再至今上海城市風(fēng)貌的變化舉世共睹。而城市更新也伴隨城市發(fā)展的全過程，反映了