房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目明細分析解讀

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除工程明細分析解讀土地本錢項 開發(fā)本錢項 開發(fā)費用項轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金五.五.五.加計扣除項土地本錢五.加計扣除項取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的 地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。具體包括:1.政府地價及市政配套費支付的土地出讓金.土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費.交 納的契稅.土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地 價。d.學(xué)校：建造本錢及配套資產(chǎn)購置； e.球場；f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；g.車站建造費：土建、設(shè)備.各項設(shè)施。(五)開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用，是指直接組織.管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，

2、包括工資.職工福利費、折舊費修理費.辦公費.水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房 攤銷等。開發(fā)間接費核算與工程開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開 發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及工程營銷設(shè)施建造費。33 .工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用； (2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制.審核費用； (3)行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事工程開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 (5)工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7)工程保險費。34 .營銷設(shè)施建造費(1)

3、廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計.工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程.裝 飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計.工程.裝飾等； (4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的 設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄, 考核時從總費用中扣除；(5)其他。.資本化借款費用 包括直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出.折價或溢價攤銷和輔助 費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括

4、 手續(xù)費等。(此項費用在計算土地增值稅時并入利息支出，合并按規(guī)定 計算稅前扣除).物業(yè)管理完善費 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)?shù)挠晌飿I(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公 建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。三.開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用.財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融 機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款 利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地本錢和開發(fā)本錢計算的 金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地本錢

5、和開發(fā)本錢計算的金額之和的10%以內(nèi)計算 扣除。轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅（老工程）、 城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同 稅金予以扣除。（地方教育費附加及房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅各地規(guī)定 不一致，有可以扣除的，也有不可以扣除的，具體以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準!）五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地本錢和開發(fā)本錢的 金額之和，加計20%的扣除。.合作款項 補償合作方地價、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應(yīng)稅金 等。.紅線外市政設(shè)施費 紅線外道路.水、電、氣、通訊等建造費.管線鋪設(shè)費、接口補償費。二、開發(fā)本錢房地產(chǎn)

6、開發(fā)本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實際發(fā)生的本錢，包括土 地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公 共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。.拆遷補償費 土地征用費.勞動力安置費有關(guān)地上.地下建筑物或附著物的拆遷補償 凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。(一)前期工程費 開發(fā)前期準備費 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后.工程開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī) 劃、設(shè)計、可行性研究、籌建.三通一平等前期費用。主要包括以 下內(nèi)容：.勘察設(shè)計費(1)勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，曰照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費.施工放線費

7、、建筑面積丈量費等。(2)規(guī)劃設(shè)計費:規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費.效果圖設(shè)計 費.總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、B其他：可行性研究費、制圖、B.趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費.報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費.質(zhì)檢費.標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費.人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基 金.建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費.新材料基金(或墻改 專項基金).教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費).拆遷管理費、招 投標(biāo)管理費等。工程整體性報批

8、報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批 費。(2)增容費：包括水.電、煤氣增容費.“三通一平”費 (1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、 改造.遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造.管線鋪 設(shè).改造.遷移等費用。(4)場地平整：基礎(chǔ)開攙前的場地平整、場地清運、舊房撤除等費用。.臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計.建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金.建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時板：包

9、括設(shè)計、建造.裝飾費用。(4)臨時板：包括設(shè)計、建造.裝飾費用。(二)建筑安裝工程費 主體建筑工程費 指工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：.基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基.護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測 費、降水。.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 主要包括位框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰.防水.垂直運輸.腳手架、超高補貼、散水、沉降縫.伸縮縫、底層花砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原那么上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓.有轉(zhuǎn) 換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）O.門窗工程 主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。.公共部位精裝修費主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、

10、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。.戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）(2)(4)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）； 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱.電表箱、戶配電箱.管線 敷設(shè).燈具、開關(guān)插座.含弱電工程管盒預(yù)埋(2)(4).室內(nèi)設(shè)備及其安裝費（1）通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(2)電梯及其安裝費；(4)(4)(4)(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)

11、電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(4)(5)人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門.氣體過濾裝置等。16 .弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜門磁、緊急按扭 (2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3)三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水.電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用：包括有線電視.衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費 (5) 系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用； (6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。(三)基礎(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水.供電、供氣、排污、排洪.通訊、照明.環(huán)衛(wèi).綠化

12、等工程發(fā)生的支出。社區(qū)管網(wǎng)工程費17 .室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道.檢查井.水泵房設(shè)備.及外接的消火栓等費用;(2)雨污水系統(tǒng)費用18 .室外采暖系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站.鍋爐房費用19 .室外燃氣系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。20 .室外電氣及高低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓 器低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路局部費用； (3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、 、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用21 .室外智能化系統(tǒng)費(2)(2)(2)(1)停車管理

13、系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車 場管理系統(tǒng)的費用； 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(2)(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用林環(huán)境工程費 指工程所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：22 .綠化建設(shè)費 包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；23 .建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；24 24 .道路、24 .道路、24 .道路、廣場建造費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；.圍墻建造費包括永久性圍墻.圍欄及大門；.室外照明室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈

14、；.室外背景音樂.室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌.示意兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌.示意兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌.示意、垃圾桶、座椅、陽傘源等。）公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā) 商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包 括以下幾類：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌.示意、垃圾桶、座椅、陽傘源等。）公共配套設(shè)施費.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會.派出所、崗?fù)?、兒童樂園.自行車棚等;.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或書館、書館、書館、業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、 閱覽室、健身房、游泳池.球場等設(shè)施的支出；.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得 經(jīng)營收