房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院 劉艷第一章 緒論一、房地產(chǎn)的基本概念二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程一、房地產(chǎn)的基本概念：（一）房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)益總和。具體包括：1、土地：地表及其向上和向下延伸的一定空間，包括生地、熟地、毛地等。2、建筑物：住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房等。3、配套基礎(chǔ)設(shè)施：道路交通電信設(shè)施、地下管道設(shè)施、生態(tài)環(huán)境設(shè)施等。4、各種衍生的權(quán)益：所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。三種存在形態(tài)：單純土地單純建筑物房地合一（二）房地產(chǎn)商品的屬性：位置固定性市場地區(qū)性投資巨額性行業(yè)相關(guān)性產(chǎn)品異質(zhì)性使用長期性政策限制性保值增

2、值性用途多功能性（三）房地產(chǎn)的分類：不動(dòng)產(chǎn)：指不可移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變原性質(zhì)、形狀，失去原價(jià)值的物體。具體包括房地產(chǎn)；某些構(gòu)筑物（橋梁、道路、機(jī)場、大壩、水庫等）；與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等；價(jià)值昂貴的船舶、飛機(jī)和火車等財(cái)產(chǎn)。住宅：普通商品房、限價(jià)商品房、保障性住房、高檔商品房、別墅、小產(chǎn)權(quán)房按構(gòu)成要素按用途按開發(fā)建設(shè)程度房產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)生地熟地期房現(xiàn)房（四）描述房地產(chǎn)：1、位置、四至、形狀2、面積大?。悍康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認(rèn)的面積3、建筑物層數(shù)和高度：住宅1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中層，10層以上為高層，30層以

3、上或超過100米為超高層。4、建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐面板等承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）5、建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)狀況、采光、通風(fēng)6、使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：用途、建筑容積率、建筑覆蓋率容積率=建筑總面積/土地總面積覆蓋率=底層建筑面積/土地總面積二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念：1、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵：指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營、物業(yè)管理以及相關(guān)服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成： 主流產(chǎn)業(yè) 輔助產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)市場管理房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)人才培養(yǎng)3、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)歸屬：房地產(chǎn)業(yè)與

4、建筑業(yè)的關(guān)系：相互獨(dú)立、相互關(guān)聯(lián)、共損共榮房地產(chǎn)業(yè)是帶有第一、第二產(chǎn)業(yè)部分性質(zhì)和特征的第三產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)：先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)區(qū)域差異大關(guān)聯(lián)性大高投資、高風(fēng)險(xiǎn)受政策影響大、與法制密切相關(guān)三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程第一階段（1978-1991）第二階段（1992-1995）第三階段（1995-2003）第四階段（2003-2008）第五階段（2009-至今）理論突破與試點(diǎn)起步階段：1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓土地；1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始實(shí)行住房公積金制度；1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段：1992年房

5、改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行；1993年底，經(jīng)過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)增長率普遍大幅回落，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷后開始復(fù)蘇。相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段：隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)；1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段：2003年以來商品房價(jià)格持續(xù)上漲，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落、繼續(xù)調(diào)整階段：2009年以來，中國宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條

6、繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。一、土地的雙重屬性：第二章 土地及土地制度第一節(jié) 概述土地的自然屬性：土地總量的有限性土地區(qū)位的差異性土地位置的固定性土地使用的耐久性土地的經(jīng)濟(jì)屬性： 土地稀缺性土地的區(qū)位可變性土地的報(bào)酬遞減性土地經(jīng)營的壟斷性二、土地產(chǎn)權(quán)類型：1、土地所有權(quán)：占有、使用、收益、處分，排除他人干涉的權(quán)能。2、土地使用權(quán)：3、地役權(quán)：為了土地的便利使用而使用他人土地的權(quán)利；為自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物權(quán)；為自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物權(quán)；雙方約定而產(chǎn)生地役權(quán)。4、相鄰關(guān)系：相鄰雙方依法應(yīng)當(dāng)

7、給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5、抵押權(quán)：債權(quán)人對債務(wù)人或第三人提供的，作為債務(wù)擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就其賣得價(jià)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。6、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)：7、典權(quán)：支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)為使用收益的權(quán)利。8、共有權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。三、土地所有制的類型：個(gè)人所有（單位或兩人以上共有）集體和合作社所有法人所有國家所有我國的城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有。1、國家土地所有制：我國國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，其管理權(quán)收益權(quán)歸地方政府。2、集體土地所有制：目前我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)人包括三種情況：（1）村農(nóng)民集

8、體所有：由村民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理（2）村民小組所有（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有：主要指鄉(xiāng)鎮(zhèn)興辦的企業(yè)所占用的土地。集體農(nóng)地和集體建設(shè)用地：集體農(nóng)地是指耕地和其他直接或間接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；集體建設(shè)用地是指宅基地、鄉(xiāng)村企業(yè)用地、鄉(xiāng)村共用事業(yè)用地和鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地、已確認(rèn)給集體的分散的荒山荒地。集體土地的使用權(quán)和處分權(quán)：耕地不能拋荒；集體土地使用權(quán)可以讓與給村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)，也可以承包給家庭使用；集體土地使用權(quán)不能出讓，只能在國家需要時(shí)通過征用程序先讓渡給國家。五、我國現(xiàn)有的土地制度1、土地公有制2、土地有償有限期使用（土地使用年限自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。在實(shí)際使用中土地使用年限

9、縮水現(xiàn)象嚴(yán)重。）居住用地70年（2007年10月1日施行的物權(quán)法規(guī)定期滿可以自動(dòng)續(xù)期）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、倉儲(chǔ)用地、綜合或其他用地50年3、用途管制制度：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。（農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地）4、土地登記制度：國家施行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。 5、保護(hù)耕地制度：嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。同時(shí)還規(guī)定，國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。合肥將堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)防死守耕地紅線，確保糧食安全。由此形成

10、以下權(quán)利：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利第二節(jié) 國有土地使用權(quán)的獲取方式一、政府土地儲(chǔ)備與一級開發(fā)：土地儲(chǔ)備：是指城市政府按照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理的機(jī)制或行為。（合肥市土地儲(chǔ)備中心）土地的一級開發(fā)：是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而結(jié)果是使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。合肥各縣（市）限定商品住宅用地宗地規(guī)模超過105畝的，全部納入合肥市級

11、儲(chǔ)備，在市級土地交易平臺(tái)公告出讓。儲(chǔ)備土地上市前將達(dá)到“橫向寸草不生、縱向片瓦不留”程度，具備通水、通電、通路條件，并實(shí)現(xiàn)場地平整；地塊所在地縣（市）、區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)也會(huì)負(fù)責(zé)現(xiàn)場看護(hù)，確保符合揚(yáng)塵治理要求，并不被傾倒渣土。二、土地使用權(quán)出讓方式1、概念（一級市場、批租市場） 一定年限的土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓金2、土地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、掛牌、拍賣、協(xié)議土地使用權(quán)出讓過程中涉及的主要成本和稅費(fèi)： 契稅 征地補(bǔ)償費(fèi) 耕地占用稅、耕地開墾費(fèi) 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 房屋拆遷費(fèi) 各項(xiàng)管理費(fèi)用國家土地使用者土地使用權(quán)出讓金其他費(fèi)用三、土地使用權(quán)劃撥方式：1、土地使用權(quán)劃撥的概念：縣級以

12、上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者依法繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付土地使用者使用的行為。（行政劃撥、無限無償使用、禁止轉(zhuǎn)讓）2、劃撥土地的范圍包括：國家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)： 安置補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用主要成本和稅費(fèi)四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（二級市場）： 出售、交換、贈(zèng)與土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件：以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取

13、得土地使用權(quán)證書，按照合同約定方式進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓過程中涉及的主要成本和稅費(fèi)： 出讓方繳納的稅費(fèi) 受讓方繳納的稅費(fèi) 土地使用者土地使用者營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅營業(yè)稅：納稅人：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）的單位和個(gè)人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建

14、設(shè)稅=營業(yè)稅額7%教育費(fèi)附加=營業(yè)稅額3%土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。（四級超額累進(jìn)稅率）土地增值稅的計(jì)算方法：1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分：土地增值稅稅額=增值額30%2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分： 土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分： 土地增值稅稅

15、額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4、增值額超過200%的部分： 土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；評估價(jià)格；稅金（兩稅一費(fèi)及印花稅）；加計(jì)的扣除（對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)的扣除）。例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1500元，房地產(chǎn)

16、開發(fā)費(fèi)用為180萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。解：商品房銷售收入=4000X10000=4000（萬元）扣除項(xiàng)目金額=300+1500+180+170+（300+1500）X20% =2510（萬元）增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 400025101490（萬元）增值率1490251010059.36土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額514904025105470.50（萬元）土地增值稅的預(yù)征與清算：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，

17、待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。目前合肥市保障性住房土地增值稅預(yù)征率暫定為0，住宅（不含別墅、商住房）為0.5%，其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）為1.5%。納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅：每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額10%-營業(yè)稅及附加-預(yù)繳的土地增值

18、稅-期間費(fèi)用）25%印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額0.05%印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。城鎮(zhèn)土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用

19、的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。（合肥土地使用稅：一環(huán)以內(nèi)20元/平方米/年，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)15元/平方米/年，二環(huán)以外10元/平方米/年）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。五、國有土地使用權(quán)出租：1、通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲取的土地使用權(quán)可以出租；2、通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，與土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同且補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金的，也可以出租。六、土地合作方式：投資參股：股權(quán)收購：免

20、繳契稅、營業(yè)稅、土地增值稅及相關(guān)的交易手續(xù)費(fèi)香港路勁收購順馳（2007年，擁有順馳94.74%的股權(quán)）萬科收購浙江南都（2007年，擁有南都100%的股權(quán)） 第三節(jié) 閑置土地的有關(guān)規(guī)定閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。（一）未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費(fèi)決定

21、書，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；（二）未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照中華人民共和國土地管理法第三十七條和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。一、城市土地利用分類：按照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，城市用地的分類采用大類、中類和小類三個(gè)層次，共分10大類、46中類、73小類。10大類：居?。≧）、公共設(shè)施（C）、工業(yè)（M）、倉儲(chǔ)（W） 、對外交通（T）

22、、道路廣場（S） 、市政公用設(shè)施（U） 、綠地（G） 、特殊用地（D） 、水域和其他用地（E）1、居住用地：住宅用地、各類服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地第四節(jié) 城市土地利用規(guī)劃類別說明一類居住用地R1市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地二類居住用地R2市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以中、高層住宅為主的用地三類居住用地R3市政公用設(shè)施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的用地四類居住用地R4以簡陋住宅為主的用地2、公共設(shè)施用地（8個(gè)中類）：C1行政辦公用地、C2商業(yè)金融用地、C3文化娛樂用地、C4體育用地、C5醫(yī)療衛(wèi)生用地、C6教育科研設(shè)計(jì)用地

23、、C7文物古跡用地、C8其他公共設(shè)施用地。3、工業(yè)用地：工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其他用地。一類工業(yè)用地M1對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地二類工業(yè)用地M2對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地三類工業(yè)用地M3對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等4、倉儲(chǔ)用地：普通倉庫用地、危險(xiǎn)品倉庫用地、堆場用地5、對外交通用地：鐵路用地、

24、公路用地、管道運(yùn)輸用地、港口用地、機(jī)場用地6、道路廣場用地：道路用地、廣場用地、社會(huì)停車場（庫）用地7、市政公用設(shè)施用地：供應(yīng)設(shè)施用地（供水、供電、供熱等設(shè)施用地）；交通設(shè)施用地；郵政設(shè)施用地；環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地；施工與維修設(shè)施用地；殯葬設(shè)施用地；其他市政公用設(shè)施用地8、綠地：公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地9、特殊用地：軍事用地、外事用地、保安用地10、水域和其他用地：水域、耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、棄置地、露天礦用地二、城市土地利用規(guī)劃的主要內(nèi)容：1、城市土地利用總體規(guī)劃：確定土地利用的方向、目標(biāo)和結(jié)構(gòu)分區(qū)以及骨干項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施工程的用地范圍，要求結(jié)構(gòu)合理、布局得當(dāng)、生態(tài)系統(tǒng)良好。（以大

25、類為主、中類為輔）2、城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃：居住用地20%32%，工業(yè)用地15%25%，道路廣場用地8%15%，綠地8%15%，這四類用地綜合占比為60%75%。3、城市土地利用詳細(xì)規(guī)劃（應(yīng)達(dá)到小類深度）詳細(xì)確定建設(shè)用地范圍內(nèi)土地的性質(zhì)（用途）、強(qiáng)度（建筑密度、容積率）和建設(shè)狀態(tài)（后退紅線、建筑高度）；公共設(shè)施位置等。三、決定城市土地區(qū)位的主要因素：四、土地使用權(quán)出讓過程的規(guī)劃管理：出讓國有土地使用權(quán)：出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，出讓的地塊必須具備城市規(guī)劃行政管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（地塊面積、用途、容積率、綠地率、建筑密度和高度）和附圖。交通和通信自然條件和環(huán)境人口和經(jīng)濟(jì)集聚社會(huì)文化

26、第三章 房地產(chǎn)市場第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵是房地產(chǎn)交換的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)服務(wù)交換的統(tǒng)一體；房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的結(jié)合；房地產(chǎn)市場是住宅市場和非住宅市場的結(jié)合；房地產(chǎn)市場是有限空間和無限空間的統(tǒng)一體。二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1.壟斷競爭性（完全競爭市場：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入、交易雙方人數(shù)眾多）2.供給調(diào)節(jié)滯后性3.投機(jī)性4.區(qū)域性較強(qiáng)5、流動(dòng)性弱，變現(xiàn)能力差三、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素1、房地產(chǎn)市場主體：2、房地產(chǎn)市場客體：土地、房屋、房地產(chǎn)3、房地產(chǎn)市場的交易組織形式： 供給主體： 政府 開發(fā)商 非盈利組織 存量房地產(chǎn) 的擁有者 專

27、業(yè)機(jī)構(gòu)人員：投資開發(fā)中的專業(yè)機(jī)構(gòu)及人員房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)管理需求主體管理者交易中心非正規(guī)市場網(wǎng)絡(luò)市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理：1.未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；2.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請暫定資質(zhì)（領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請）；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級、四級四個(gè)資質(zhì)等級；4.一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。 計(jì)劃和修建

28、 監(jiān)督 輔助 使用或租借供給主體需求主體管理者專業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品四、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：1、按照交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分：一級市場（批租和出租）:國有土地使用權(quán)出讓市場二級市場（增量市場）:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或房地產(chǎn)開發(fā)市場三級市場（存量市場）:土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓或二手房買賣市場2、按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)序劃分：土地投資市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)建筑施工市場、房地產(chǎn)營銷市場、物業(yè)管理市場3、按照房地產(chǎn)用途劃分：住房市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)用房市場、其他用房市場4、按照為房地產(chǎn)提供服務(wù)的內(nèi)容劃分：房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)中介市場、房地產(chǎn)信息市場5、按照權(quán)益讓渡形式劃分：房地產(chǎn)買賣市

29、場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)典當(dāng)市場6、按照空間范圍劃分：國際房地產(chǎn)市場、國內(nèi)房地產(chǎn)市場、區(qū)域房地產(chǎn)市場7、按照房地產(chǎn)交易目的劃分：投資性房地產(chǎn)市場、消費(fèi)性房地產(chǎn)市場第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供給和需求（一）房地產(chǎn)需求1.含義：特定時(shí)期、特定價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品數(shù)量。2.類型：生產(chǎn)性需求：各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者消費(fèi)性需求：居民家庭投資性需求：以保值增值為目的需求剛性需求：丈母娘推高房價(jià)柔性需求：改善、提升居住品質(zhì)彈性需求：投資性需求潛在需求：符合愿意或者能夠購買的其中一個(gè)條件有效需求：同時(shí)滿足愿意和能夠購買兩個(gè)條件潛在需求和有效需求有時(shí)可以相互轉(zhuǎn)換3.影

30、響房地產(chǎn)需求的主要因素：房地產(chǎn)需求者的購買力房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)商品或服務(wù)的價(jià)格房地產(chǎn)需求者的偏好利率水平房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期（買漲不買跌）房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量城市化水平國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（恩格爾系數(shù)）4.房地產(chǎn)需求曲線美國為窮人建透明塑料房：共5層，由17個(gè)矩形獨(dú)立單元組成，可容納近200人居住。印度孟買貧民窟廣州別墅之王天鵝湖城堡：占地4畝，建筑面積3229平米，售價(jià)約3000萬，29室9廳貝克漢姆價(jià)值4億人民幣的豪宅羅納爾多海邊豪華別墅（二）房地產(chǎn)供給1.含義：特定時(shí)期，每一價(jià)格水平下生產(chǎn)者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品數(shù)量。既包括存量房也包括增量房。房地產(chǎn)供給量=存量供給-

31、滅失量+該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量+增量供給2.特點(diǎn)：（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性；（2）房地產(chǎn)供給的層次性：現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次（3）房地產(chǎn)供給的滯后性：特短期：短期：長期：3.房地產(chǎn)供給的衡量指標(biāo)：房地產(chǎn)存量、報(bào)告期竣工量、空置量與空置率、可供租售量、房屋新開工面積和施工面積、竣工房屋價(jià)值4.決定房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)市場價(jià)格（供給法則）供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量中國城市目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，對此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對策：一是增加容積率，增加房地

32、產(chǎn)供應(yīng)。二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度，從而引起房地產(chǎn)供給的減少。資金供應(yīng)量和利率稅收政策（目前各種稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%-15%）建筑材料的供應(yīng)能力和建筑能力開發(fā)商對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對國家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等，其核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)商對盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期。5.房地產(chǎn)供給曲線第三節(jié) 房地產(chǎn)需求彈性和供給彈性一、房地產(chǎn)需求彈性（價(jià)格彈性）：1、含義：是指房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度?；蛘弑硎鰹樵谝欢〞r(shí)期內(nèi)當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格變化百分之一時(shí)所引起的需求量變化的百分比。2、計(jì)算公式：需求價(jià)格彈性系

33、數(shù)= 需求量變動(dòng)的百分比/ 價(jià)格變動(dòng)的百分比（1）彈性系數(shù)大于1，稱為富有彈性；（2）彈性系數(shù)小于1，稱為缺乏彈性；（3）彈性系數(shù)等于1，稱為單一彈性；（4）彈性系數(shù)為無窮大，稱為完全彈性；（5）彈性系數(shù)等于零，稱為完全無彈性。3、影響需求價(jià)格彈性的因素：相似替代品的可獲得性。代用品越多，彈性就越大，反之則越小。必需品與奢侈品。生活必需的需求彈性較小，奢侈品需求彈性大。商品用途的廣泛性。用途很廣泛，彈性越大，反之越小商品消費(fèi)支出在消費(fèi)者預(yù)算支出中所占的比重。比重小，彈性也小。消費(fèi)者調(diào)整需求量的時(shí)間。消費(fèi)者調(diào)整需求的時(shí)間越短，需求的價(jià)格彈性越小，相反調(diào)整時(shí)間越長，需求的價(jià)格彈性越大?！凹椅锲贰?/p>

34、、“谷賤傷農(nóng)”、“價(jià)格歧視”二、房地產(chǎn)供給彈性：指房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所引起供給量變動(dòng)的程度，即房地產(chǎn)供給量對價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期長、審批環(huán)節(jié)多，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，其供應(yīng)量變動(dòng)比較緩慢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供給市場的產(chǎn)品量，僅限于已經(jīng)可以上市銷售的產(chǎn)品存量，無法在短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)，供應(yīng)量不會(huì)因價(jià)格的變化而迅速得以調(diào)整；長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過調(diào)整投資和開發(fā)規(guī)模，對價(jià)格變化作出反應(yīng)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，但由于房地產(chǎn)業(yè)受土地的制約較多，土地供應(yīng)的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產(chǎn)的長期供給也缺乏彈性。 特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性；短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性增大；

35、長期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性。三、房地產(chǎn)市場供需均衡1、房地產(chǎn)供求均衡曲線2、均衡的三種情況（著名的蛛網(wǎng)理論）房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性；房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性小于供給價(jià)格彈性；房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性等于供給價(jià)格彈性；3、供求比及庫存消化周期：供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量供求比在0.8-1.2之間較為平衡，當(dāng)供求比小于0.8時(shí)市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求大于1.2時(shí)為供大于求。庫存消化周期=存量/前三月月均成交量該指標(biāo)高于18個(gè)月時(shí)呈現(xiàn)供過于求，低于6個(gè)月為供不應(yīng)求，一般以一年為宜。2013年，全國的房地產(chǎn)供求比為119%，呈現(xiàn)供求相對均衡的狀態(tài)，但城市之間分化嚴(yán)重，全國房產(chǎn)相對過剩城市比例約為37.14

36、%。一線城市供求比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴(yán)重。二線城市供求基本均衡，供求比為116%。三四線城市供給輕度過剩，供求比為125%。2014年1-6月，多城市供求失衡加劇，庫存處于高位，消化周期顯著拉長，部分城市供地節(jié)奏被要求放緩。城市2014年1-6月供求比2013年供求比消化周期同比北京1.60.716.1109%上海1.30.99.961%深圳0.71.218.372%廣州1.41.011.987%杭州1.81.424.4167%南京1.31.18.1143%合肥1.10.94.833%HOLD不住的房價(jià)： 2004-2013年商品住宅銷售均價(jià)走勢圖第四章 房地產(chǎn)價(jià)格2013年合肥商品住

37、宅均價(jià)為6513.88元/，高出全國水平近600元。高房價(jià)形成的原因：（1）需求增長：人口增長帶來的剛性居住需求；大規(guī)模城鎮(zhèn)化帶來的剛性居住需求；城市居民生活水平提高帶來的改善性需求：住房保障體系嚴(yán)重滯后，社會(huì)底層居民也只能購買商品房解決居住問題；（2）供給不足：制約性土地政策：中央政府嚴(yán)格控制非農(nóng)用地總量；地方政府壟斷土地供給：地王頻現(xiàn)，地價(jià)高升2013年“地王年”，全國67個(gè)地王出現(xiàn)！單價(jià)地王融創(chuàng)以7.3萬元樓板價(jià)獲取北京農(nóng)展館地塊總價(jià)地王新鴻基以217.7億奪得上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊居者有其屋居者優(yōu)其屋（3）房地產(chǎn)投資/投機(jī)行為：民間投資渠道狹窄，閑置資金沒有更優(yōu)的保值增值選擇稅制設(shè)計(jì)缺

38、陷：房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)過重；具體稅種設(shè)計(jì)上存在重復(fù)征收；房地產(chǎn)持有成本過低。（4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡：人口單向流動(dòng)，一線城市壓力過大；農(nóng)村城鎮(zhèn)化，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)；每年全國畢業(yè)大學(xué)生500-600萬，大部分流向大中型城市；北京常住人口突破1960萬，年增60萬（5）非市場因素：行業(yè)監(jiān)管缺失，市場規(guī)范性差加息提高存款準(zhǔn)備金率增加中小戶型和中低價(jià)位商品房供應(yīng)征收房屋交易稅和個(gè)人所得稅提高契稅2007-2008：6次加息，16次提準(zhǔn)2011-2012：6次加息，12次提準(zhǔn)2010年以后：從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控，從控制投機(jī)、投資需求擴(kuò)散至控制首置、改善性需求2003-2005：確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)

39、業(yè)地位2005-2007：穩(wěn)定房價(jià)2008-2010：從抑制房價(jià)到保增長再到抑制房價(jià)08年上半年：五次提準(zhǔn)并增加房企稅收08下半年：個(gè)人購房降稅、降息、將首付比例分類調(diào)控：放松限購和購房落戶政府“救市”的三個(gè)特征：高庫存壓力較大的城市力度溫和，市場信號作用比實(shí)際效果大手法都相對單一地方政府想救市，但中央不喜大干預(yù)，微刺激，雷聲大、雨點(diǎn)小。更多依靠市場調(diào)整，減少不必要的干預(yù)。只能維穩(wěn)，不能止市！60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)60%的銀行資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)中國人財(cái)產(chǎn)保有的形式60%以上是房產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著的三個(gè)60%房地產(chǎn)是臭豆腐，聞著臭，吃著香！一、房地產(chǎn)價(jià)格的定義：為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是土地

40、價(jià)格及其上建筑價(jià)格的總和，實(shí)質(zhì)上是指權(quán)利價(jià)格。房價(jià)與低價(jià)的關(guān)系：地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)；房價(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)。二、形成條件：1、有用性2、稀缺性3、有效需求第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的基本概念三、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)利：1.物權(quán)：（1）自物權(quán)：所有權(quán)（2）他物權(quán)：使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等地役權(quán)：為增加自己土地（需役地）的使用價(jià)值，而在他人土地（供役地）上設(shè)置的某項(xiàng)權(quán)利。地役權(quán)對地役權(quán)人來說是其權(quán)利的擴(kuò)大，而對地役人來說是一種義務(wù)或者說對自己權(quán)利的限制。舉例說明：你在海邊有一塊平地，旁邊有一高樓，樓的主人給你一定的金錢，讓你在你的土地上三十年之內(nèi)不能建房，以滿足其觀海需要。樓的主人對你的土地行使的就是地役權(quán)，高樓所

41、在的土地為需役地，你的土地為供役地。2.債權(quán)：租賃權(quán)“干凈”的房屋所有權(quán)：房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的工程款、未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。四、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位實(shí)物實(shí)體、質(zhì)量、功能權(quán)益權(quán)利、利益、收益區(qū)位直線距離、路線、時(shí)間舉例說明：李先生有三套房產(chǎn)，欲以其中價(jià)值最大的一套向銀行申請抵押貸款。三套房產(chǎn)的基本狀況如下：A房屋位于甲級地段，是他與朋友王先生共同投資購買的，建筑面積150平米，房型為三室兩廳，樓齡2年；B房屋位于乙級地段，是他獨(dú)

42、資購買，建筑面積80平米，房型為兩室兩廳，樓齡3年；C房屋位于丙級地段，是他獨(dú)資購買，建筑面積146平米，房型為三室兩廳，樓齡5年。你能否立即作出判斷哪套房屋價(jià)值大？權(quán)益同，實(shí)物不同，價(jià)不同實(shí)物同，權(quán)益不同，價(jià)不同權(quán)益同，實(shí)物同，區(qū)位不同，價(jià)不同五、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素自身環(huán)境人口經(jīng)濟(jì)社會(huì)心理其他位置肥力地質(zhì)地形地勢面積形狀日照風(fēng)向建筑外觀聲覺大氣水文視覺衛(wèi)生人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)、收入、利率、匯率政治安定狀況、社會(huì)治安、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化心態(tài)趣味時(shí)尚風(fēng)氣吉祥號碼政策因素、國際因素、供求因素一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、投資價(jià)值和市場價(jià)值：投資價(jià)值是主觀、個(gè)人（投資者的

43、心理價(jià)位），當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)值時(shí)，就會(huì)增加購買。三、原始價(jià)值：始終不變 賬面價(jià)值：隨時(shí)間推移減少 市場價(jià)值：隨時(shí)間推移變化四、成交價(jià)格、理論價(jià)格、市場價(jià)格、評估價(jià)格：1、成交價(jià)格：事實(shí)價(jià)格買價(jià)、賣價(jià)、成交價(jià)格三者之間的關(guān)系（最低賣價(jià)、最高買價(jià)）成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的（急售、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)等因素）第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的類型2、理論價(jià)格：供求均衡時(shí)的價(jià)格3、市場價(jià)格：市場上的平均價(jià)格4、評估價(jià)格：比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格例：某房地產(chǎn)的評估價(jià)格為150萬，日后完成交易時(shí)成交價(jià)格為200萬。能否以此判斷評估價(jià)格是不合理的或成交價(jià)格是不正常的？五、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

44、：1、基準(zhǔn)地價(jià)：以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。2、標(biāo)定地價(jià)：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格。3、房屋重置價(jià)格：重新構(gòu)建價(jià)格六、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)：1、總價(jià)格不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低2、單位價(jià)格是有面積和貨幣兩方面構(gòu)成。面積包括建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積等。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可

45、出售的建筑面積等。3、樓面地價(jià)：單位建筑面積的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。例：有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/，乙土地的單價(jià)為510元/（甲的土地單價(jià)高于乙）。若甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價(jià)為140元/，乙土地的樓面地價(jià)為170元/（乙土地反而比甲土地貴）。思考題：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊土地，土地單價(jià)分別是1000元/平米、800元/平米、500元/平米，其容積率分別為6、4、2，若其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)購買哪塊土地？七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格：1、實(shí)際價(jià)格：

46、在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。2、名義價(jià)格：在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：1要求在成交日期時(shí)一次付清。2如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。3從成交日期時(shí)起分期付清。4約定在未來某個(gè)日期一次付清。5以抵押貸款方式支付。例：某套房屋合同總價(jià)為80萬元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種：（1）約定在成交日期時(shí)一次性付清；（名=實(shí)）（2）約定分期付款，在成交日期首付20萬，半年后付30萬，一年后再付30萬；（實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格）（3）約定以抵押貸款方式支付，在成交日

47、期時(shí)首付20萬，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付。 （名=實(shí)）八、期房價(jià)格和現(xiàn)房價(jià)格：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出 租的凈收益的現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例：某期房尚有一年時(shí)間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/平米，出租的年末凈收益為330元/平米，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%，試計(jì)算該期房價(jià)格。（2934元/平米）九、補(bǔ)地價(jià)（需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)）：1、需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有下列四種：（1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。2、對于改

48、變用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價(jià)的差額：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)3、對于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可以用下列公式計(jì)算：（1）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)增加后的容積率-原樓面地價(jià)原容積率（2）補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積例：某宗土地總面積1000平米，容積率為3，對應(yīng)的土地單價(jià)為450元/平米，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變，試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。（300元/平米，30萬元）例：某宗面積為3000平方米的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/平米，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價(jià)為960元/平米，計(jì)

49、算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。（4240元/平米、1272萬元）一、房地產(chǎn)定價(jià)方法：1、成本導(dǎo)向法：以總成本為中心來制定價(jià)格。價(jià)格=成本+利潤+稅金成本組成：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。稅金組成：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅。利潤可用銷售利潤率計(jì)算，也可用投資利潤率計(jì)算。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)模式優(yōu)點(diǎn)：圍繞開發(fā)商的利潤定價(jià)，有利于最大限度的控制成本。缺點(diǎn)：定價(jià)未免太一廂情愿！市場能接受的價(jià)格才是最合理的價(jià)格！2、市場導(dǎo)向定價(jià)法：根據(jù)消費(fèi)者的心理需求價(jià)格和市場其他在售項(xiàng)目的類比得出本項(xiàng)目的合理均價(jià)。通過市場類比確定均價(jià)后，銷售前還需制作詳

50、細(xì)價(jià)格表，具體包括以下五個(gè)步驟：競爭樓盤選定影響權(quán)重分配細(xì)化因素打分加權(quán)得出項(xiàng)目均價(jià)分棟/分期實(shí)收均價(jià)平均折扣率層差同層單位差價(jià)格表二、房地產(chǎn)價(jià)格策略1、價(jià)格競爭策略2、價(jià)格入市策略同區(qū)、同質(zhì)、同品牌產(chǎn)品：低價(jià)贏取市場，獲得現(xiàn)金流同區(qū)、同質(zhì)、大品牌產(chǎn)品：高價(jià)樹立標(biāo)桿，獲得品牌影響力若競爭對手優(yōu)于或等同于本項(xiàng)目，則通過低價(jià)與其競爭，若競爭對手劣于本項(xiàng)目，則可以稍高的價(jià)格入市。高開低走低開高走平穩(wěn)推進(jìn)波浪螺旋3、價(jià)格調(diào)整策略：（1）漲價(jià)：漲價(jià)并不意味著增加銷售難度，其正面意義在于：逼定客戶：漲價(jià)信息的提前告知可促使客戶早日下定；維護(hù)客戶：漲價(jià)讓老客戶看到物業(yè)升值，對老客戶是一種維護(hù)；追求利潤（2）

51、常用價(jià)格調(diào)整法：小步快跑快跑：可時(shí)刻制造緊張感，逼定客戶小步：不至于逼死客戶斷檔4、價(jià)格優(yōu)惠策略：購買會(huì)員卡入會(huì)，會(huì)費(fèi)1萬抵5萬；一次性付款98折；特殊節(jié)點(diǎn)優(yōu)惠XX元/平方米；特殊節(jié)點(diǎn)贈(zèng)送XXX；優(yōu)惠政策作為營銷噱頭一直有效，充分利用了人們的某種消費(fèi)心理。一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念：是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，在特定的時(shí)間，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象特定價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)：1、評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格；2、模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；3、提供價(jià)值意

52、見而不是作價(jià)格保證；4、有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)；5、估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估三、什么情況下需要房地產(chǎn)估價(jià)？房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償、處理房地產(chǎn)糾紛、其他需要四、房地產(chǎn)估價(jià)的原則：合法原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則五、房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)；2、擬定估價(jià)作業(yè)方案；3、搜集估價(jià)所需資料；4、實(shí)地查勘估價(jià)對象；5、選定估價(jià)方法計(jì)算；6、確定估價(jià)結(jié)果；7、撰寫估價(jià)報(bào)告；8、估價(jià)資料歸檔六、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：1、市場法2、成本法3、收益法4、其他方法第五章 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概述從

53、30歲開始，一個(gè)“小康”之家要花掉多少錢？共計(jì)724萬100萬：買一套房子129萬：買一輛25萬的車，平均10年換一輛，養(yǎng)車費(fèi)用1500元/月60萬：把一個(gè)孩子拉扯到大學(xué)畢業(yè)144萬：家庭生活基本開支，3口之家4000元/月，直至退休144萬：孝敬雙方老人及老人的醫(yī)療開支，4000元/月75萬：家庭休閑生活，包括旅游、度假、休閑，3萬/年72萬：退休后的20年，老兩口每月支出3000元10年前如果你有10萬元，你將投資：汽車被淘汰股票不確定，有可能百萬富翁，有可能為零房產(chǎn)保值增值，價(jià)值大于10萬第五章 房地產(chǎn)投資1.房地產(chǎn)投資不等于房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)：借助市場因素獲取暴利、短線行為、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

54、較高房地產(chǎn)投資：憑借房產(chǎn)自身的屬性達(dá)到保值增值、中長期投資行為、追求多元化的回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低2.房地產(chǎn)投資的價(jià)值（1）房地產(chǎn)的第一屬性是生活必需品（2）房地產(chǎn)的“存折”功能：再抵押（3）房地產(chǎn)的養(yǎng)老功能：住宅方向按揭第五章 房地產(chǎn)投資3.房地產(chǎn)投資比較（1）小戶型VS大戶型：小戶型租賃回報(bào)高、出售時(shí)接盤人群更廣泛；大戶型價(jià)值增長回報(bào)高、但持有成本較高。（2）新房VS二手房：新房的不確定因素多，二手房的締約風(fēng)險(xiǎn)高（3）商業(yè)房VS住宅：商業(yè)房受外力影響大，資金投入高；住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對偏小，投資回報(bào)低于商業(yè)房4.什么樣的房子具備投資價(jià)值？新型城區(qū)、軌道交通沿線、大型規(guī)劃周邊、特大型社區(qū)、學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老房

55、5.房地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)男「[門：不必扎堆熱點(diǎn)區(qū)域：關(guān)注城市規(guī)劃、跟著交通走、物業(yè)管理水平?jīng)Q定今后的回報(bào)、配套設(shè)施決定物業(yè)價(jià)值貸款不要超出自己的還款能力：月還款以家庭收入的50%為底線第五章 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資舉例：一個(gè)三口之家，月收入15000元，有一個(gè)10歲的孩子，出于穩(wěn)妥的考慮選擇了房地產(chǎn)投資，購置了一套價(jià)值100萬的交通便捷的房產(chǎn)，貸款60萬，10年還清，月還款6800元。房產(chǎn)出租，每年獲取租金40000元，用于基金國債等風(fēng)險(xiǎn)較低的投資，10年后共產(chǎn)生收益70萬元，用于支付孩子出國留學(xué)的費(fèi)用。10年之后貸款還清，房產(chǎn)選擇繼續(xù)持有，計(jì)劃等孩子留學(xué)歸來之后將該房產(chǎn)出售，可用于子女的創(chuàng)業(yè)支持。二

56、、房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識1.資金的時(shí)間價(jià)值2.利息與利率3.資金等值的計(jì)算：只要能長壽，就能變富翁【事例一】美國紐約曼哈頓島是1642年荷蘭東印度公司的Peter 花了24美元從一個(gè)印地安酋長手里買得主權(quán)的，今天看來，對印地安人來說，這是最吃虧的買賣。然而，這個(gè)印地安酋長若不是把它消費(fèi)掉，而是用來投資或儲(chǔ)蓄起來，那么他今天的子孫會(huì)有多少財(cái)富呢（設(shè)年收益率為6%）？我們可以算得：291754031540（美元）【事例二】1812年爆發(fā)了美英戰(zhàn)爭（即第二次美國獨(dú)立戰(zhàn)爭），當(dāng)時(shí)華盛頓聯(lián)邦政府為籌軍費(fèi)向紐約市政府借了100萬美元，1975年紐約爆發(fā)了金融危機(jī)，有人就提出要對這筆歷史債務(wù)進(jìn)行清算，清算結(jié)

57、果另人大吃一驚。不妨也設(shè)年利率為6%，可以算得：1333079（美元）第五章 房地產(chǎn)投資（1）基本符號：P、F、A、i、n（2）6個(gè)基本公式：問題一：已知現(xiàn)期的一個(gè)支付，在一定利率條件下，求未來某時(shí)點(diǎn)的將來值。即已知P、i、n，求F。 例某夫婦喜得貴子之時(shí)，即投入一筆大學(xué)教育基金10000元，以年均5%的收益率投資，當(dāng)孩子18歲上大學(xué)時(shí)，這筆基金會(huì)有多少呢？ F = 10000（F/P，5%，18）= 100002.407=24070元 例某大學(xué)生入學(xué)向人借了5000元，商定以6%的年利復(fù)利計(jì)算，借期5年，問到期應(yīng)償還多少？ F = 5000（F/P，6%，5）=50001.338=6690(

58、元)第五章 房地產(chǎn)投資問題二：已知將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的一個(gè)支付，在一定利率條件下，求其現(xiàn)在的值。即已知F、i、n，求P 例某人25歲工作時(shí)就考慮現(xiàn)在應(yīng)投資多少，才能在60歲退休時(shí)擁有10萬元的養(yǎng)老金，假設(shè)他的年投資收益率為10%。 P = 10（P/F，10%，35）= 100.0356=3560(元)例某夫婦喜得貴子之時(shí)，考慮投入一筆基金用于大學(xué)教育，預(yù)計(jì)孩子18歲上大學(xué)時(shí)所需各種費(fèi)用為50000元，設(shè)年均收益率為8%，問現(xiàn)在應(yīng)投入多少？ P = 50000（P/F，8%，18）= 500000.2502 = 12510（元）第五章 房地產(chǎn)投資問題三：已知到將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的各期均有一個(gè)等額支付，在一

59、定利率條件下，求其將來值。即已知A、i、n，求F。 例某人25歲工作時(shí)就考慮每年投入2000元建立自己的養(yǎng)老基金，按10%年投資收益率到他60歲退休時(shí)將擁有多少元？ F =2000（F/A，10%，35）= 2000271.024 =542048 (元)例某夫婦喜得貴子之時(shí)，考慮建立一項(xiàng)基金用于大學(xué)教育，計(jì)劃每年注入2000元，至孩子18歲上大學(xué)時(shí)會(huì)有多少？設(shè)年均收益率為8%。 F = 2000（F/A，8%，18）= 200037.45 = 74900（元）第五章 房地產(chǎn)投資問題四：已知到將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的各期均有一個(gè)等額支付，在一定利率條件下，求其現(xiàn)值。即已知A、i、n，求P。 例某人向建行申

60、請10年期購房按揭貸款，他每年的還款能力為8000元，年利率為5%，問他可以向銀行貸多少？ P = 8000（P/A，5%，10）= 80007.722=61776(元)例假設(shè)某人預(yù)期壽命為80歲，每年生活開支10000元，那么他的養(yǎng)老基金在他60歲退休時(shí)至少應(yīng)為多少？貼現(xiàn)率為6%。 P = 10000（P/A，6%，20）= 1000011.47 = 114700（元）第五章 房地產(chǎn)投資問題五：已知現(xiàn)在有一個(gè)支付，在一定利率條件下，求到將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)各期的等額支付。即已知P、i、n，求A 例、某人向建行申請15年期購房按揭貸款12萬元，年利率為5%，求他每年的還款額？ A = 120000（A