房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L48-2/03號宗地第一組：汪艾玲 鄭炳陽 孫舜興 范子騰 周文博10/7/2022目錄 1市場分析2 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場定位3 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃4 投資收益分析5 可行性結(jié)論610/7/2022項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱：金科XXXX2、項(xiàng)目性質(zhì)：新建3、項(xiàng)目業(yè)主：重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司4、項(xiàng)目法人代表：黃紅云5、建設(shè)地點(diǎn)：沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L48-2/03號宗地6、項(xiàng)目的基本情況： 10/7/2022項(xiàng)目概述 開發(fā)建設(shè)單位概況金科股份成立于1998年，歷經(jīng)14年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級酒店、園林、

2、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2012年第一季度季報(bào)公布，金科總資產(chǎn)達(dá)401.5億元。在已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等?。ㄊ校┑?6個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，全國目前在建項(xiàng)目超過38個(gè)。目前，公司土地儲備可建面積超過1000萬平米。2011年8月23日，正式在深交所掛牌上市。 10/7/2022項(xiàng)目概述 開發(fā)建設(shè)單位概況2009年被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)評選為“中國地產(chǎn)品牌10強(qiáng)”，2012年，排名中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第16位，運(yùn)營效率、社會責(zé)任感均列第三。排名“中國房地產(chǎn)500強(qiáng)”前20強(qiáng)，并獲評“2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿κ畯?qiáng)”。并被國

3、家工商行政總局授予地產(chǎn)界僅有的10余家“中國馳名商標(biāo)”。 10/7/2022項(xiàng)目概述 開發(fā)建設(shè)單位概況金科被評定為“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”、“中國慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國第三”、“影響世界的中國力量品牌500強(qiáng)”等世界和國家級至高榮譽(yù)。被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業(yè)”、“AAA誠信開發(fā)企業(yè)“。目前已成為全國多個(gè)城市的誠信納稅大戶，被多家權(quán)威金融單位授予3A信用等級。 10/7/2022項(xiàng)目概述 項(xiàng)目開發(fā)背景在金科首次進(jìn)入西永微電園之前，首創(chuàng)置業(yè)和龍湖地產(chǎn)已經(jīng)先后“搶灘”：前者在2013年2月4日斥資7.95億率先在微電園拿下220畝土地，隨后，龍湖地產(chǎn)在4月10日又

4、以12.59億元進(jìn)入微電園，其土地占地面積達(dá)到234024平方米，無論從占地面積還是可開發(fā)體量來看，都與金科地產(chǎn)稍后拿下的地塊相當(dāng)。目前，首創(chuàng)微電園項(xiàng)目已定名“首創(chuàng)光和城”，并面市銷售，而龍湖地產(chǎn)西永首個(gè)項(xiàng)目“龍湖拉特芳斯”更是自亮相之初就飽受業(yè)內(nèi)關(guān)注。10/7/2022項(xiàng)目概述 項(xiàng)目開發(fā)背景隨著金科再奪西永兩宗土地可以看出，西永已成為各大地產(chǎn)商爭相進(jìn)駐的區(qū)域。西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)成立8年來，已形成電子產(chǎn)品制造、集成電路和軟件及服務(wù)外包三大產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值超過千億、外貿(mào)占比達(dá)到全市三分之一，同時(shí)西永微電園還將打造商務(wù)中心推進(jìn)西永區(qū)域的發(fā)展。10/7/2022市場分析 宏觀背景分析 全國房地產(chǎn)市場 投

5、資狀況： 從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。10/7/2022市場分析 宏觀背景分析 全國房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況： 根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。10/7/2022市場分析 宏觀背景分析全國房地產(chǎn)銷售狀況： 目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。10/7/2022市場分析 宏觀背景分析中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析 ：國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)特殊的發(fā)展階段，房地

6、產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時(shí)間仍將處于總量增長型發(fā)展時(shí)期。10/7/2022市場分析 宏觀背景分析重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及前景分析：在宏觀經(jīng)濟(jì)保持“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，重慶市房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行較為平穩(wěn)。主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢，增速?zèng)_高回落后趨于穩(wěn)定；商品房新開工、施工、竣工面積于年初短期波動(dòng)后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健推進(jìn)；隨著商品房銷售面積增速由高位不斷回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大主要資金來源增速有所放緩，資金保障充裕度小幅下降。 10/7/2022市場分析 宏觀背景分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?zèng)_高回落趨于平穩(wěn) 10/7/20222013年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：

7、億元，市場分析 宏觀背景分析 2、商品房銷售面積總量平穩(wěn)，增速高開低走、逐漸回落 10/7/20222013年重慶市各月商品房銷售面積增速單位：市場分析 宏觀背景分析3、三大主要資金來源同時(shí)放緩，資金充裕度小幅下降2、商品房新開工、施工、竣工面積于年初短期波動(dòng)后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健推進(jìn) 10/7/2022市場分析 宏觀背景分析3、三大主要資金來源同時(shí)放緩，資金充裕度小幅下降2、商品房新開工、施工、竣工面積于年初短期波動(dòng)后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健推進(jìn) 10/7/2022表1:近五年來重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況單位：億元、%年 份 本年完成投資總額 資金來源資金到位率20091238.912202.67177.8201

8、01620.263439.37212.320112015.094433.28220.020122508.355108.30203.720133012.785846.84194.1市場分析 宏觀背景分析 4、新劃分功能區(qū)對優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的促進(jìn)作用漸顯 10/7/2022市場分析 所在區(qū)域市場分析重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)是重慶市政府為優(yōu)化和提升全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)而規(guī)劃建設(shè)的電子信息產(chǎn)業(yè)專業(yè)化園區(qū)，是重慶市“十一五”期間實(shí)施電子信息產(chǎn)業(yè)的主要基地。 到2010年，園區(qū)計(jì)劃完成50億美元的產(chǎn)業(yè)投入，形成500億元人民幣以上產(chǎn)值，建成中國西部門類最齊全、規(guī)模最大的集成電路制造研發(fā)基地和國家

9、級軟件和服務(wù)外包基地，成為中國“西部硅谷”。 10/7/2022市場分析 所在區(qū)域市場分析西永商務(wù)中心區(qū)不僅是重慶主城六大城市副中心之一，也是市政府確定的十大重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)和新建的五大魅力商圈之一，其開發(fā)價(jià)值已經(jīng)獲得國內(nèi)各大知名開發(fā)企業(yè)公認(rèn)。而西永微電園，大學(xué)城的建成，地鐵一號線的延伸，跟更使得西永吸引了更多的房地產(chǎn)開發(fā)商的注意。近幾年，西永迎來了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。幾年間開發(fā)了龍湖拉特芳斯，首創(chuàng)光合城等十多套樓盤，樓盤價(jià)格也由4000左右漲到6000左右，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅速。 10/7/2022市場分析 所在區(qū)域分析 10/7/2022西永房地產(chǎn)發(fā)展前景 （1）品牌房企同聚西永 （2）城市功能拓

10、展成西永發(fā)展機(jī)遇 （3）西永千億級國際新城初現(xiàn)雛形項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/20221、優(yōu)勢分析：區(qū)域優(yōu)勢、位置優(yōu)勢項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/20222、機(jī)會分析 （1）、區(qū)域規(guī)劃，城市空間西進(jìn)速度越來越快。 （2）、擴(kuò)大的消費(fèi)群體（3）、高端品質(zhì)樓盤的需求項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/20223、劣勢分析：(1）、位置雖然緊鄰重慶大學(xué)城，但是該項(xiàng)目目前還不是凈地，周邊的配套也很是不夠完善，因道路還沒有完成，則目前市場關(guān)注度不夠。項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/2022

11、（2）、本項(xiàng)目地理位置雖處大學(xué)城，但并非處在大學(xué)城的主干道，相對龍湖.東橋郡、富力城和融城華府的位置，競爭力就會小一些。項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/20224、威脅分析（1）、市場競爭激烈造成客戶分流（2）、產(chǎn)品能否真正達(dá)到預(yù)想目標(biāo)（3）、未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析項(xiàng)目綜合分析（SWOT法） 10/7/2022（5）雖然大學(xué)城房價(jià)一直都有升高的趨勢,且近年來國家通過一 系列政策法規(guī)嚴(yán)格土地管理制度，收縮“地根”，但與機(jī)遇并存。（4）作為一個(gè)在房產(chǎn)競爭壓力大的市場，只有做好項(xiàng)目質(zhì)量與品質(zhì)，才能贏取更多的客戶，帶來更大的市場契機(jī)。 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場

12、分析目標(biāo)市場定位 10/7/2022定位原則最大化發(fā)掘地段價(jià)值最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢最大化建設(shè)大學(xué)城區(qū)客戶忠誠度 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場定位 10/7/2022項(xiàng)目的市場定位1）根據(jù)樓盤所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，樓盤的交通現(xiàn)狀以及周邊的競爭對手情況，項(xiàng)目的市場區(qū)域定位為：大學(xué)城區(qū)和沙坪壩市區(qū)為主，其他區(qū)為輔。2）鑒于大學(xué)城區(qū)的特殊文化氛圍與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，項(xiàng)目在市場定位的過程中，主要將品質(zhì)、文化、自住與投資的復(fù)合體融入整個(gè)項(xiàng)目，造就一個(gè)現(xiàn)代化、時(shí)尚的理想居所。項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析目標(biāo)客戶群定位 10/7/2022項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析功能定位 10/7/2022打造國際PARK生活多元

13、體！ 項(xiàng)目在建設(shè)中，其在功能建設(shè)上的主要傾向?yàn)?）用心打造泛城市生活新景觀-與綠色更親近；2）傾心演繹泛城市生活新體驗(yàn)-與時(shí)代更親近；3）精心設(shè)計(jì)泛城市生活新居庭-與家人更親近；4）潛心貫徹泛城市生活新主張-與社會更親近。項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析品味定位 10/7/2022品味西部新城中央生活圈！我們正處于知識經(jīng)濟(jì)知本時(shí)代，精神世界在無限擴(kuò)大，物質(zhì)世界在無限縮小，追求居住品味和居住質(zhì)量，充分展現(xiàn)其在身份上的定位。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 10/7/2022開發(fā)策略 沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L48-2/03號宗地的建設(shè)用地面積僅為35249 ，與其他宗地相比面積較小，所有我們計(jì)劃采用快速開發(fā)、快速銷售的策略

14、。針對此宗地的開發(fā)，我們計(jì)劃將其開發(fā)為商品房的一期工程，而且整個(gè)工程也只有這一期。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 10/7/2022進(jìn)度安排1、銷售周期：項(xiàng)目整體銷售周期為20個(gè)月，從2014年2月開盤到2015年10月清盤。2、建設(shè)周期：項(xiàng)目整體建設(shè)周期為14個(gè)月，從2014年3月開工至2015年9月項(xiàng)目全部竣工。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 10/7/2022進(jìn)度安排 年度 20142015建設(shè)投入進(jìn)度55%45%銷售進(jìn)度 50%50%項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 10/7/2022 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施：項(xiàng)目進(jìn)度控制措施項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目資金控制措施項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 10/7/2022售價(jià)預(yù)測年度 20142015住宅均

15、價(jià)（元/）62006450 10/7/2022 成本費(fèi)用估算表 投資收益分析投資估算 投資收益分析收入估算 10/7/2022銷售計(jì)劃表 投資收益分析收入估算 10/7/2022 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表 投資收益分析資本金籌措 10/7/2022 本項(xiàng)目開發(fā)投資資金的來源有二個(gè)渠道：一是自有資金， 二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金萬元（約占總投資的56%），向金融機(jī)構(gòu)融資4150萬元。 投資收益分析資本金籌措 10/7/2022 項(xiàng)目總投資與資金籌措表 投資收益分析財(cái)務(wù)評價(jià) 1

16、0/7/2022現(xiàn)金流量表 投資收益分析財(cái)務(wù)評價(jià) 10/7/2022 利潤及利潤分配表 投資收益分析不確定性分析 10/7/2022敏感性分析 投資收益分析不確定性分析 10/7/2022盈虧平衡點(diǎn)結(jié)論1.項(xiàng)目有較好的投資環(huán)境和市場環(huán)境 重慶的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 政府的大力支持使得城市的建設(shè)正朝著更高、更快、更強(qiáng)發(fā)展。 人們的購買力不斷的提高，消費(fèi)觀念逐漸進(jìn)步。 大學(xué)城的建設(shè)正步步推進(jìn)，并呈上升趨勢發(fā)展，大學(xué)城房屋需求量的上升等都為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇結(jié)論2.項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)利益上可行利潤率28%,內(nèi)部收益率為14%，高于行業(yè)基礎(chǔ)收益率，從以上數(shù)據(jù)看以看出本項(xiàng)目的利潤空間大，獲

17、利指數(shù)高，投資可行性強(qiáng)。結(jié)論3.項(xiàng)目優(yōu)勢明顯本地塊所在地屬郊區(qū)，居民少，農(nóng)田多，場地易于整理開發(fā)，場地上無需進(jìn)行拆遷工作無須完成，降低了開發(fā)商工作難度。由于本項(xiàng)目臨近重慶大學(xué)城各大學(xué)，有良好的休閑和體育運(yùn)動(dòng)場所等配套設(shè)施，周圍的環(huán)境怡人，遠(yuǎn)離街道鬧市區(qū)，可以完全放松享受建議1、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。建議2、項(xiàng)目融資建議 （1）、自有資金 （2）、銀行借貸 （3）、施工墊資 將工程分包給經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的建筑承包商，由其前期墊資部分資金，但應(yīng)注意合法性及其墊資額度。 （4）、招商引資 以項(xiàng)目的預(yù)期經(jīng)營收益為依據(jù)對外招攬經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的其他投資商合作開發(fā)。建議3.營銷建議（1）、針對大客戶購買整層或更多在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再便宜100-500萬。（2）、購買面積比較大且一次性付款進(jìn)行8折優(yōu)惠。（3）、一組客戶購買面積不大，但團(tuán)購（5組以上）進(jìn)行8.5折優(yōu)惠。（4）、有預(yù)約登記，辦理過貴賓卡的在以上優(yōu)惠基礎(chǔ)上再讓利1個(gè)