房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)申請報(bào)告完整版

1、PAGE 花園(暫名)住宅區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目申請報(bào)告 建設(shè)單位： 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位： 編制日期： 項(xiàng)目名稱：花園（暫名）建設(shè)工程編制類型：項(xiàng)目申請報(bào)告編制單位：項(xiàng)目負(fù)責(zé)： 注冊咨詢工程師（投資） 編制人員： 注冊咨詢工程師（投資） 注冊咨詢工程師（投資） 助理工程師項(xiàng)目審核： 注冊咨詢工程師（投資）PAGE 1 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc324808766 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc324808766 h 1 HYPERLINK l _Toc324808767 1.1 申報(bào)項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc324808767 h

2、 1 HYPERLINK l _Toc324808768 1.2 項(xiàng)目申報(bào)單位 PAGEREF _Toc324808768 h 1 HYPERLINK l _Toc324808769 1.3 編制類型、研究范圍及編制依據(jù) PAGEREF _Toc324808769 h 2 HYPERLINK l _Toc324808770 1.4 項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc324808770 h 4 HYPERLINK l _Toc324808771 1.5 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc324808771 h 7 HYPERLINK l _Toc324808772 1.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PA

3、GEREF _Toc324808772 h 14 HYPERLINK l _Toc324808773 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc324808773 h 15 HYPERLINK l _Toc324808774 2.1 擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 PAGEREF _Toc324808774 h 15 HYPERLINK l _Toc324808775 2.2 擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系 PAGEREF _Toc324808775 h 16 HYPERLINK l _Toc324808776 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc324808776

4、h 19 HYPERLINK l _Toc324808777 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 PAGEREF _Toc324808777 h 23 HYPERLINK l _Toc324808778 3.1 資源節(jié)約措施 PAGEREF _Toc324808778 h 23 HYPERLINK l _Toc324808779 3.2 資源開發(fā)利用方案 PAGEREF _Toc324808779 h 24 HYPERLINK l _Toc324808780 第四章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc324808780 h 25 HYPERLINK l _Toc324808781 4.1 項(xiàng)目

5、能源供應(yīng)條件 PAGEREF _Toc324808781 h 25 HYPERLINK l _Toc324808782 4.2 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 PAGEREF _Toc324808782 h 26 HYPERLINK l _Toc324808783 4.3 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量 PAGEREF _Toc324808783 h 27 HYPERLINK l _Toc324808784 4.4 項(xiàng)目能耗指標(biāo) PAGEREF _Toc324808784 h 28 HYPERLINK l _Toc324808785 4.5 節(jié)能措施及效果分析 PAGEREF _Toc324808785

6、h 28 HYPERLINK l _Toc324808786 4.6 其它需要說明的問題 PAGEREF _Toc324808786 h 30 HYPERLINK l _Toc324808787 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 PAGEREF _Toc324808787 h 30 HYPERLINK l _Toc324808788 第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc324808788 h 31 HYPERLINK l _Toc324808789 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc324808789 h 31 HYPERLINK l _Toc3248

7、08790 6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc324808790 h 33 HYPERLINK l _Toc324808791 6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc324808791 h 34 HYPERLINK l _Toc324808792 6.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 PAGEREF _Toc324808792 h 35 HYPERLINK l _Toc324808793 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc324808793 h 36 HYPERLINK l _Toc324808794 7.1 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc3248

8、08794 h 36 HYPERLINK l _Toc324808795 7.2 項(xiàng)目建設(shè)成本測算 PAGEREF _Toc324808795 h 39 HYPERLINK l _Toc324808796 7.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算 PAGEREF _Toc324808796 h 40 HYPERLINK l _Toc324808797 7.4 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc324808797 h 44 HYPERLINK l _Toc324808798 第八章 社會影響分析 PAGEREF _Toc324808798 h 46 HYPERLINK l _Toc324808799

9、8.1 社會影響效果分析 PAGEREF _Toc324808799 h 46 HYPERLINK l _Toc324808800 8.2 社會適應(yīng)性分析 PAGEREF _Toc324808800 h 47 HYPERLINK l _Toc324808801 8.3 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 PAGEREF _Toc324808801 h 48七都島花園（暫名）建設(shè)工程-項(xiàng)目申請報(bào)告第49頁 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 申報(bào)項(xiàng)目名稱 花園（暫名）建設(shè)工程1.2 項(xiàng)目申報(bào)單位 本項(xiàng)目由三方投資人組成的 地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報(bào)，申報(bào)單位的基本情況介紹如下： 單位名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位住所：

10、法人代表：注冊號： 注冊資本：陸仟肆佰萬人民幣企業(yè)類型：中外合資企業(yè)經(jīng)營范圍：投資人、出資額、出資比例詳見下表：股東名稱出資額（萬元）出資比例備注甲方2560萬元人民幣40%以現(xiàn)金人民幣出資甲方簡介單位名稱：單位住所：法人代表：職務(wù)：總經(jīng)理國籍：中國乙方1920萬元人民幣30%以美元現(xiàn)匯出資（外匯按出資日中國人民銀行公布的人民幣市場牌價(jià)中間價(jià)折為美元）乙方簡介住所：身份證號碼：國籍：丙方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1920萬元人民幣30%以現(xiàn)金人民幣出資丙方簡介單位地址：法人代表：職務(wù)：國籍：中國1.3 編制類型、研究范圍及編制依據(jù)一、編制類型 項(xiàng)目申請報(bào)告二、研究范圍 本報(bào)告研究工作范圍主要為花園（暫

11、名）建設(shè)工程與發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系、行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開發(fā)利用分析、節(jié)能分析及措施、項(xiàng)目建設(shè)用地分析、環(huán)保分析及措施、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會影響分析等。三、編制依據(jù)（1）溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會-溫市計(jì)劃2002165號-關(guān)于下達(dá)2002年溫州市利用外資基建計(jì)劃的通知；（2）浙江省國土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件-浙土資函2004149號-關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營性國有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項(xiàng)目的處理意見；（3）國有土地出讓合同GF-2000-2601；（4）國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同（七都控規(guī)02-T01-03A、02-T02-06A花園地塊）；（5）花園（七都控規(guī)02-T01-03A、02-T02-0

12、6A）地塊國有土地使用權(quán)證；（6）溫州市人民政府專題會議紀(jì)要2004132號；（7）浙江省國土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件-浙土資函2004149號-關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營性國有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項(xiàng)目的處理意見；（8）溫州市委常委會200914號會議紀(jì)要；（9）溫州市市政府200966號會議紀(jì)要；（10）溫州市政府200982號會議紀(jì)要；（11）（13）溫州市規(guī)劃局-溫市規(guī)函字201031號文件及市領(lǐng)導(dǎo)批示意見；（14）溫州市規(guī)劃局-溫市規(guī)函字2010129號文件；（15）溫州市規(guī)劃局專題會議紀(jì)要201073號；（16）溫州市規(guī)劃局專題會議紀(jì)要201118號（17）溫州市人民政府文件-溫政函

13、2011130號-關(guān)于溫州市鹿城區(qū)七都島地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的批復(fù)；（18）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書2011規(guī)劃條件34號；（19）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書2011規(guī)劃條件35號；（20）溫州市七都島02-T01-03A、02-T02-06A地塊花園（暫名）建設(shè)工程總平面布置圖；（21）中華人民共和國土地管理法；（22）中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；（23）國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知【發(fā)改投資20071169號】；（24）浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)（DB33/T1021-2005號）；（25）城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ-1

14、37-90）；（26）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）；（27）民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50353-2005）；（28）國家發(fā)展和改革委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（29）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；（30）國家和溫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。1.4 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡介（一）溫州市基本情況溫州市是我國十四個(gè)沿海開放城市之一，地處東南沿海，北近上海，南接福建，西連贛皖內(nèi)陸，處長（江）三角（洲）和珠（江）三角（洲）的中間，具依附性和獨(dú)立性兼容的特點(diǎn)，是浙江省、華東地區(qū)重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的窗口，是浙南的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。全市轄三區(qū)二市

15、六縣，陸域面積11784KM2，人口912.21萬人。2011年,溫州市全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3350.9億元，同比增長9.5%；財(cái)政總收入485.6億元，其中地方財(cái)政收入270.9億元，分別增長18%、18.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31749元，農(nóng)村居民人均純收入13243元，分別增長13.5%、16%，在全國地級市和沿海開放城市中處領(lǐng)先水平。（二）七都島基本情況 七都島位于溫州市鹿城區(qū)（濱江商務(wù)區(qū)）東北側(cè)，北鄰永嘉烏牛，東臨樂清琯頭，南與龍灣區(qū)隔江相望，西眺溫州楊府山，北瀕104國道線、烏牛鎮(zhèn)，距永嘉縣城18公里，距溫州市區(qū)13公里。七都總面積12.7平方公里，全島海岸線長17.78公里，標(biāo)

16、準(zhǔn)堤塘已全線閉合。2001年區(qū)劃調(diào)整后，七都從永嘉劃歸鹿城，規(guī)劃、定位為溫州未來的城市“后花園”，承擔(dān)著服務(wù)于市區(qū)的高級住宅區(qū)、生態(tài)型休閑度假區(qū)、教育科研基地以及楊府山商務(wù)中心拓展區(qū)等功能。二、項(xiàng)目相關(guān)政策背景2010年，中國國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。4月17日，繼之前的國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號）后，國務(wù)院又頒布了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知）（國發(fā)201010號），針對部分城市房價(jià)過快上漲的情況進(jìn)行控制，并切實(shí)解決城鎮(zhèn)居

17、民住房問題。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)201010號）精神，特別提出浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（浙政發(fā)201023號），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國八條出臺后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實(shí)施意見（溫政發(fā)201123號），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見（浙政發(fā)201121號）。2011年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出進(jìn)一

18、步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭、建立健全考核問責(zé)機(jī)制。在深化住房制度改革、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動下，近幾年的溫州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、供應(yīng)、銷售和價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到了一個(gè)歷史新高。但從溫州市房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的比例中，可以比較清楚地看到，溫州的房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的比例仍處在合理區(qū)間，并有進(jìn)一步增長的潛力。溫州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展有其特定的經(jīng)濟(jì)和政策背景，是在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，體制改革不斷深入，政府宏觀調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇髿夂蛳碌靡蚤L足發(fā)展的。加之近年來，溫州市民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民生活水平提高、住房觀念轉(zhuǎn)變、股市

19、投資風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，對溫州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展起到了促進(jìn)作用。三、項(xiàng)目提出理由及過程1.5 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及目標(biāo)根據(jù)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及擬建項(xiàng)目功能配置提出該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)定位：建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目欲建設(shè)成為一流的現(xiàn)代化住宅區(qū)，為項(xiàng)目適合客戶群提供質(zhì)量上乘、配套齊全、環(huán)境良好的高檔生活品質(zhì)。三、外部建設(shè)條件項(xiàng)目電力、給排水、通訊、交通條件能夠滿足建設(shè)施工與建成后使用需要。四、項(xiàng)目周期安排（1）項(xiàng)目開發(fā)總周期2012年-2017年（2）實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃2012年1月-2012年8月 項(xiàng)目審批、設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)2012年9月-2016年9月 工程施工階段

20、2016年10月-12月 工程竣工驗(yàn)收、交付使用（3）（預(yù)）銷售計(jì)劃2015年-2017年 （預(yù)）銷售階段其中2014年為營銷準(zhǔn)備階段(廣告投入)，預(yù)計(jì)2015年可取得預(yù)銷售許可,2017年底銷售完畢。五、工程方案及配套工程（一）總平面布置根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，本地塊內(nèi)建筑根據(jù)周邊道路和周邊地塊退讓道路紅線及征地紅線?？偲矫嬖O(shè)計(jì)根據(jù)均好性和共享性的理念來構(gòu)思，設(shè)計(jì)原則是盡可能布置多層住宅，單體平面講究均好性（通風(fēng)、日照、景觀視線等）、實(shí)用性、以及明廳明廚、潔污分區(qū)、動靜分區(qū)等基本要求。本方案將兩塊地整體考慮，西地塊設(shè)置了幼兒園及社區(qū)服務(wù)中心，東地塊純住宅和物業(yè)管理用房。小區(qū)內(nèi)住宅的建筑布局依據(jù)

21、環(huán)境景觀的脈絡(luò)關(guān)系而設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上形成街巷式布局，庭院式空間，同時(shí)滿足日照及消防間距要求。建筑成組設(shè)置，前后錯(cuò)位，內(nèi)院的位置也變化多樣，相互組合又形成了更多的空間形態(tài)。高差的設(shè)定以可獲取更多的景觀效果。兩個(gè)地塊分別設(shè)兩個(gè)機(jī)動車出入口，入口處都設(shè)置有地下室出入口，方便小區(qū)的機(jī)動車直接進(jìn)入地下室，做到盡可能的人車分流。道路交通：1、居住小區(qū)內(nèi)道路結(jié)構(gòu)明晰，線性簡捷優(yōu)美流暢，有利于在保證交通安全快捷的同時(shí)創(chuàng)造優(yōu)美的景觀，達(dá)到步移景異的效果，每個(gè)地塊設(shè)置2個(gè)出入口，滿足消防要求。2、最大限度的減少車輛對步行綠化等生活性活動空間的干擾。地下車庫的出入口均結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置，小區(qū)內(nèi)道路平時(shí)主要以步行為主

22、，消防車和緊急救護(hù)車在特殊情況下可以進(jìn)入到內(nèi)部，到達(dá)每一幢單體的入口處。3、居住小區(qū)內(nèi)道路分為兩級：6米小區(qū)干道及2.5米的入戶路。豎向設(shè)計(jì)：通過對地塊現(xiàn)有地形、地貌的充分研究，結(jié)合本地塊城市道路標(biāo)高設(shè)計(jì)，將基地內(nèi)的標(biāo)高按實(shí)際情況，進(jìn)行因地制宜的設(shè)計(jì)，局部結(jié)合地下室做成坡地形變化，創(chuàng)造豐富多變的室外景觀。豐富豎向設(shè)計(jì)，合理地減少土方量，節(jié)約大量投資成本。室內(nèi)正負(fù)零標(biāo)高暫定黃海標(biāo)高3.400米。室內(nèi)外高差0.3米，地下室頂板覆土平均1.5米，建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高3.500米。（二）建筑設(shè)計(jì)1、住宅套型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)合理性，充分體現(xiàn)“以人為本”與考慮地區(qū)環(huán)境融合性。（1）標(biāo)準(zhǔn)性：本小區(qū)戶型設(shè)計(jì)主要有2

23、20多平方、280多平方、450平方、700多平方的主流戶型。（2）合理與舒適性：住宅設(shè)計(jì)中考慮日照、通風(fēng)等基本因素，盡可能多地臥室南向外，還著重考慮以下幾方面：分區(qū)明確：從居住的功能和私密性考慮，以人的基本生活規(guī)律為出發(fā)點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動靜、晝夜和潔污分區(qū)，符合住戶心理和生理要求。尺度適宜：各功能空間都具有適宜的尺度，避免房間形態(tài)出現(xiàn)比例失調(diào)。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間在設(shè)計(jì)中得到相應(yīng)的重視，每戶基本都設(shè)計(jì)有庭院為入戶的過渡空間，功能完善。2、地下室西區(qū)地下室停車數(shù)490輛，設(shè)兩個(gè)機(jī)動車雙車道，地下室主要安排地下車庫以及設(shè)備用房。3、立面造型住宅立面的塑造上，法式古典主義的

24、建筑風(fēng)格，在建筑里面涉及中采用干掛石材，顯得穩(wěn)重而雄偉；窗戶及檐口線腳裝飾，色彩上以素雅的淡黃色為主色調(diào)，創(chuàng)造出精美、莊重、富有歷史感的建筑形象。同時(shí)注重、整體格調(diào)統(tǒng)一。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、建筑分類等級建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級。本工程抗震設(shè)防類別：住宅為丙類建筑，按六度抗震設(shè)防；幼兒園為乙類建筑，按氣度抗震設(shè)防。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的抗震等級：住宅框架四級，幼兒園框架三級。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)等級：乙級。2、上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案考慮沉降因素，在主樓與裙房之間、主樓與地下室之間設(shè)后澆帶，待主樓結(jié)頂后再閉合。對地下室及上部結(jié)構(gòu)單元長度超過規(guī)范規(guī)定的最大伸縮縫間距要求的部分，設(shè)置溫度伸縮后澆帶，待兩側(cè)混凝土達(dá)

25、到強(qiáng)度后一個(gè)月以上封閉。本工程采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓屋面均采用梁板體系。地下室采用平戰(zhàn)結(jié)合措施，局部考慮戰(zhàn)時(shí)封堵，這樣既滿足人防要求，又方便使用。人防地下室頂板厚250mm，底板厚度400mm，外側(cè)板厚度350mm。5、基礎(chǔ)方案結(jié)合鄰近地塊設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，擬采用鉆孔灌注樁或預(yù)應(yīng)力混凝土管樁，獨(dú)立承臺基礎(chǔ)。（四）給排水工程1、水源、水量、水質(zhì)、水壓水源：由地塊中部的城市干道市政給水管引入兩路DN150管道，在區(qū)域內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。水量：住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)300L/人日，區(qū)內(nèi)日用水量260立方米。水質(zhì)：符合國家“生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”水壓：滿足用水點(diǎn)水壓要求。并符合規(guī)范要求。2、給水系統(tǒng)本建筑生活給水

26、由市政管網(wǎng)直接供水3、排水住宅排水采用生活污、廢水合流制，污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。（五）電氣工程1、負(fù)荷等級一級負(fù)荷包括：消防用電設(shè)備、應(yīng)急照明、主要通道照明、航空障礙標(biāo)志、保安監(jiān)控系統(tǒng)電源、客梯電力、排污泵、生活泵、人防二等人員掩蔽所得應(yīng)急照明、通信、報(bào)警設(shè)備。二級負(fù)荷：商業(yè)等照明。三級負(fù)荷：其它用電設(shè)備。2、負(fù)荷估算按變壓器裝機(jī)容量地上多層80VA/M2計(jì)、地下部分15VA/M2計(jì)、幼兒園100VA/M2計(jì)，住宅需裝機(jī)8950KVA，地下室需1012KVA，幼兒園345KVA，故設(shè)置6座2*800KVA變配電站作為住宅及地下室配電，幼兒園設(shè)1*300KVA變配電站，實(shí)際裝機(jī)

27、負(fù)荷為10530KVA。3、防雷接地本工程按二類防雷建筑設(shè)計(jì)。屋面采用12鍍鋅圓鋼沿女兒墻明敷作為避雷帶。引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，間距不大于18米。在屋面裝設(shè)不大于10米*10米的避雷網(wǎng)格。接地裝置與防雷接地共用基礎(chǔ)接地體。保護(hù)接地采用TN-S系統(tǒng)，Rd1歐。在各單體均設(shè)總等電位連接，衛(wèi)生間做局部等電位連接，弱電系統(tǒng)單獨(dú)接地并采取防電磁脈沖措施。建筑物45米以上采取防側(cè)擊雷措施，鋼構(gòu)架和混凝土的鋼筋應(yīng)互相連接，利用柱子鋼筋作為防雷裝置引下線，將45米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接，豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和頂端與防雷裝置連接。六、投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資為19689

28、1萬元（詳見第七章），建設(shè)單位自籌資金68912萬元（項(xiàng)目資本金占總投資比例已達(dá)到35%以上），其余不足部分商請銀行貸款及銷售回投解決。七、項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益本項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)計(jì)收入可達(dá)390241萬元，經(jīng)測算，項(xiàng)目利潤總額約159399萬元，稅后凈利潤約119549萬元。1.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 “十二五”時(shí)期，溫州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體要求是：高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和省委“兩創(chuàng)”總戰(zhàn)略，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以推進(jìn)新型城市化為龍頭，

29、以深化改革開放為動力，統(tǒng)籌陸海、城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展，全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型和政府轉(zhuǎn)型，著力加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和三大產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，著力推進(jìn)大都市功能區(qū)、中心鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)，著力加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境治理，著力推動文化大發(fā)展大繁榮，著力加強(qiáng)民生保障和社會建設(shè)，切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，努力把溫州建設(shè)成為生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的現(xiàn)代化國際性大都市，全面建成惠及全民的小康社會，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，帶動了住宅需求持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求將持續(xù)增長，隨著住房短缺問題基本解決，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。在社會主義市場體制引導(dǎo)下，溫州市經(jīng)濟(jì)

30、飛速發(fā)展，居民收入增加，廣大群眾在滿足衣、食、行的基礎(chǔ)上，開始轉(zhuǎn)向享受消費(fèi)、文化教育、保健醫(yī)療等方面的需求，特別是消費(fèi)重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向居住方面，因而對住宅的需求十分強(qiáng)烈，對居住條件和環(huán)境質(zhì)量有更高的要求。 的花園（暫名）建設(shè)工程項(xiàng)目，將以其精心設(shè)計(jì)，精心施工，盡善盡美的建筑形態(tài)和物有所值的高性價(jià)比的商品住宅奉獻(xiàn)給廣大消費(fèi)者，決心建設(shè)成一流的住宅區(qū)，為居住者提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、交通方便、配套齊全的居住環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足住房的需求，改善人們居住條件。在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，在當(dāng)?shù)卣ぷ鞯呐浜现笇?dǎo)下，本項(xiàng)目的開發(fā)將嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例進(jìn)行，項(xiàng)目本身便是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力的表現(xiàn)，社會可

31、持續(xù)發(fā)展的組成部分。2.2 擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系中國房地產(chǎn)業(yè)走入了它歷史上從未有過的黃金發(fā)展時(shí)期,它對GDP的貢獻(xiàn)和對其他產(chǎn)業(yè)的拉動有目共睹。很多城市房地產(chǎn)業(yè)已成為事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。在國務(wù)院的一系列的重要文件中，也都將對房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中可以發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，直接或間接地引導(dǎo)和影響著很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于重要地位，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)世行統(tǒng)計(jì)，每投入100元房屋建設(shè)資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求，每銷售100元商品房，可帶動

32、130元150元社會其他產(chǎn)品銷售，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)達(dá)60多個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)對金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長。此外，房地產(chǎn)還推動建筑業(yè)、裝潢業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場繁榮。隨著全國房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資循序漸進(jìn)擴(kuò)張。為防止投資過熱，保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，國家和各地方政府從金融信貸和土地儲備、結(jié)構(gòu)規(guī)?？刂频确矫鎸Ψ康禺a(chǎn)市場采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的既有道路正在

33、受到嚴(yán)格審視，房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。但房地產(chǎn)發(fā)展政策不變。為了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)又好又快的發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，政策目標(biāo)是投資適當(dāng)增長，購用市場優(yōu)化，消費(fèi)環(huán)境改善。首先要保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)，適度增長。目前我國正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)鏈很長，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多，由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。同時(shí)加強(qiáng)完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，繼續(xù)規(guī)范市場秩序。中央先

34、后出臺“國八條”，“國十五條”、“國四條”、“國十一條”、“新國十條”等，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備、金融信貸、銷售體制上采取措施，加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的評估，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序地發(fā)展。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步上健康軌道。經(jīng)濟(jì)、金融調(diào)控政策的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控等措施陸續(xù)出臺，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)增長各方面的影響逐步體現(xiàn)出來，溫州房地產(chǎn)發(fā)展正經(jīng)歷著對這種大環(huán)境的不斷適應(yīng)過程。國辦發(fā)2008131號文件-“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見”中提到要進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地

35、產(chǎn)卡法企業(yè)積極應(yīng)對市場變化、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)并加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。浙政辦發(fā)200920號文件-“關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見”中提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場、規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場并進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，努力保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的資金需求、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)和服務(wù)水平并進(jìn)一步強(qiáng)化政府的保障、調(diào)控和監(jiān)管職責(zé)。溫政發(fā)20096號文件-“溫州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見”中提出要營造良好的住房消費(fèi)環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。2010年，中國國務(wù)院總理溫家寶在政府工

36、作報(bào)告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。4月17日，繼之前的國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號）后，國務(wù)院又頒布了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知）（國發(fā)201010號），針對部分城市房價(jià)過快上漲的情況進(jìn)行控制，并切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)201010號）精神，特別提出浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（浙政發(fā)201023號），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場

37、平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國八條出臺后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實(shí)施意見（溫政發(fā)201123號），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見（浙政發(fā)201121號）。2011年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭、建立健全考核問責(zé)機(jī)制。7月12日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議釋放樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)信號，再次明確樓市調(diào)控方向不動搖，力度不放松。從政策背景看，國家實(shí)施一系列宏觀調(diào)控

38、政策已有數(shù)年之久，其目的和任務(wù)是要熨平經(jīng)濟(jì)波動，防止經(jīng)濟(jì)起伏過大，使穩(wěn)定增長的態(tài)勢盡量維持更長時(shí)間。目前經(jīng)濟(jì)基本向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。從去年以來我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，總體保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)得到鞏固，預(yù)示著今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將繼續(xù)向好的方向發(fā)展。投資態(tài)勢與消費(fèi)市場平穩(wěn)增長，財(cái)政收入繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入增幅有所上升。本項(xiàng)目已進(jìn)行相關(guān)的準(zhǔn)備工作,并已取得了相關(guān)手續(xù)，可作為后期開發(fā)的依據(jù)。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合由全國人民代表大會常務(wù)委員會通過的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法以及國務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的具體措施等產(chǎn)業(yè)政策

39、要求。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)成功與否建立在對國家房地產(chǎn)發(fā)展信息，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會狀況和區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢正確分析的基礎(chǔ)之上，即項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入條件。一、全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展住房分配制度的改革和貨幣化分房辦法的推行，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)升溫，土地交易價(jià)格提高，房屋銷售價(jià)格上升，火爆的房地產(chǎn)市場使某些地區(qū)出現(xiàn)過熱，于是國務(wù)院在各項(xiàng)政策頒布后又新頒布了“國十一條”。從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，并不是限制房地

40、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了健康有序上軌道。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的生活迅速富裕，生活和居住的質(zhì)量要求越來越高。世界各國經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到35M2之前，會保持較旺盛的市場需求。居民住房狀況也是我們衡量全面小康社會的建設(shè)標(biāo)志。因此說，住房建設(shè)依然是未來一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要方面，商品房的開發(fā)仍然大有文章可做。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房剛性需求增長，房價(jià)仍可能趨于高位運(yùn)行，但因政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控及部分潛在購房者持觀望態(tài)度，使得增幅遲緩或小幅下調(diào)，最終房價(jià)會與我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正比。二、溫州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一級市場：2011年2月全市擬出讓14宗地塊，擬出讓土地面積362.98畝；成功

41、出讓土地8宗地塊，總占地面積152.22畝，總建筑面積28.77萬方。（14宗地塊中，只成功出讓8宗地塊，市區(qū)1宗地塊流標(biāo)，平陽縣3宗地塊流標(biāo)，樂清市1宗地塊流標(biāo)，1宗地塊因故中止掛牌）中標(biāo)率只有42%。 繼1月市區(qū)甌海區(qū)仙巖板塊，南湖板塊等10宗地塊遭遇流標(biāo)后，2月市區(qū)再次出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，2月23日龍灣瑤溪南片居住區(qū)一地塊因無人報(bào)價(jià)而流標(biāo)（該地塊上次流拍為2010年12月23日）。土地流標(biāo)的連鎖反應(yīng)同樣出現(xiàn)在郊縣土地市場，平陽縣3宗地塊流標(biāo)：之前熱門的原昆鰲大道4，5號地塊也逃不過流標(biāo)的命運(yùn)，另外水頭鎮(zhèn)2宗地塊因競買人少于3人而流標(biāo)。樂清市象陽鎮(zhèn)一地塊流標(biāo)。去年三、四季度，土地交易市場又逐漸復(fù)

42、蘇。甌海區(qū)南湖地段D-5-04a地塊以18.65億元被蘇州新中梁置業(yè)有限公司競得，每平方米樓面價(jià)約為14662元。另外，一直為其他省市媒體和房產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的南湖地段D-6-02、D-3-03、D-4-01、D-4-04、D-3-06等地塊曾于今年一季度集體流拍，根據(jù)溫州市區(qū)2011年商品房用地出讓計(jì)劃表，這些地塊定于今年二季度再次招拍掛。其中D-3-03#地塊在9月份，以16.66億元被浙江中梁置業(yè)有限公司牽頭的聯(lián)合體競得，樓面價(jià)約為17346元/平方米。同時(shí)，溫州市鹿城區(qū)七都島02-04-01地塊也由浙江新中梁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司牽頭的競投聯(lián)合體以9.92億元競得，樓面價(jià)約為10159元/平方米

43、。另外，2011年9月份，位于永嘉縣火車站北側(cè)的黃田街道東聯(lián)村HT-T3-15和HT-T3-16號地塊由中甌地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11.52億元競得，樓面價(jià)約為10159元/平方米。 禁（限）購令，房產(chǎn)稅，加息等疊加效應(yīng)下，購房者開始觀望，房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面土地市場放量，選擇余地加大，在這種背景下，開發(fā)商靜觀其變，不再著急拿地。二級市場：2011年市區(qū)樓市前9個(gè)月僅供應(yīng)仰義云鼎莊園、麗岙名僑佳苑和精英公寓等三個(gè)小盤，新房供應(yīng)面積近4萬平方米，甚至出現(xiàn)連續(xù)多月零供應(yīng)的現(xiàn)象。10月份，中梁橡樹灣以2.99萬元/平方米起價(jià)、均價(jià)3.8萬元/平方米(優(yōu)惠折扣后)的價(jià)格推出2幢，共170余套住宅，預(yù)

44、售總面積2.7222萬平方米，套型面積為100-240平方米。10月份市區(qū)中瑞星河灣、匯金錦園二期和京都城三期等樓盤上市銷售。2012年2月末、3月初中梁旗下的“國賓1號”開盤，當(dāng)日現(xiàn)場看房者爆滿，但銷售情況暫無統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。受新政影響，開發(fā)商開盤進(jìn)程明顯放緩，待市場形勢明朗后再適時(shí)推盤，市區(qū)短時(shí)間內(nèi)新盤供應(yīng)依然偏緊。購房者又再持觀望情緒，市區(qū)住宅成交量繼續(xù)低量盤整。三級市場：近期樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，2011年1月26日新國八條出臺后，2月23日溫州市也出臺了樓市新政，本市戶籍家庭暫停購買第三套房，個(gè)人購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易全額征稅，今年建設(shè)保障性和政策性住房9960套等。新政調(diào)控的效果已然初

45、顯成效，二手房的成交量較之前有所下滑，部分區(qū)域房價(jià)因各種因素略有下降。目前市場來看，不管是購房者還是開發(fā)商，在新政出臺后都有些舉棋不定，市場上觀望氣息再次蔓延。掛牌量暴增由于對限購政策轉(zhuǎn)禁購的擔(dān)心，部分購房者開始出售手上持有的多套住房，致使市區(qū)部分房產(chǎn)中介掛牌房源暴增。房價(jià)仍較平穩(wěn)盡管近期房源掛牌量出現(xiàn)大幅度的變化，但市區(qū)房價(jià)仍然較為平穩(wěn)，部分高檔公寓價(jià)格仍然高高在上，而房價(jià)抗跌性能較差的高房齡房屋價(jià)格有所下降。 三、行業(yè)開發(fā)資質(zhì)準(zhǔn)入溫州 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備了相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資試行資本金制度的通知精神及建設(shè)部等六部委發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（

46、建住房2006171號）自籌項(xiàng)目資本金68912萬元（其中甲方27565萬元，乙方20673.5萬元，丙方20673.5萬元），達(dá)到總投資金額的35%，具備承擔(dān)本項(xiàng)目建設(shè)的能力。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析3.1 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目所謂的資源即土地資源。土地是稀缺資源，在中國這塊土地上，相對于我們的人口可居住的土地更是稀缺資源。因此從長遠(yuǎn)來看，一定有一個(gè)土地供給緊張的問題。在這樣一個(gè)有限的稀缺的土地上，合理開發(fā)、利用土地顯的至關(guān)重要。土地的稀缺性在我國表現(xiàn)得尤為突出，人多地少，耕地資源嚴(yán)重稀缺是我國的基本國情。960萬平方公里的陸地國土，70%是山地，人均耕地資源只及世界人均水平的三分之一。

47、截止2004年，全國有13億多人口，耕地只有18.51億畝，其中，基本農(nóng)田16億畝。人均耕地面積僅有1.43畝，不及世界平均水平的一半。我們利用不到世界10%的耕地，養(yǎng)活了占世界22%的人口。這既是中國創(chuàng)造的一個(gè)奇跡，同時(shí)也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路上一個(gè)關(guān)鍵的制約因素。這樣的國情決定了我們在土地利用上必須實(shí)行節(jié)約和集約用地原則。依據(jù)我國國情，土地集約化是以較少生產(chǎn)要素投入創(chuàng)造更多社會財(cái)富的重要途徑。我國城市建設(shè)攤大餅、拉架子的時(shí)代將成為過去，對土地的精細(xì)使用勢在必行，“節(jié)約集約是國情的必然選擇”。目前，國土資源部正在研究制定相關(guān)政策，以期通過調(diào)整土地收益分配關(guān)系和嚴(yán)格收益管理，探索激勵(lì)節(jié)約集約用地的

48、利益機(jī)制，從而充分調(diào)動各地各行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。從土地的開源節(jié)流來看，國家進(jìn)一步提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)是以節(jié)約、集約利用土地的核心思想為指導(dǎo)來具體貫徹實(shí)施的。在土地利用規(guī)劃和用途管制的實(shí)施中，很多是以土地整理、復(fù)墾和污染土地防止與修復(fù)的手段來達(dá)到循環(huán)經(jīng)濟(jì)中物質(zhì)循環(huán)的“減量化、再利用、資源化”的。就是說，要從源頭上減少土地開發(fā)使用的供應(yīng)量，充分保持土地資源特別是耕地資源的數(shù)量。而再利用就是系指資源的反復(fù)利用，這里有三個(gè)方面的含義：一是提高指數(shù)，利用科學(xué)的套作措施來提高土地的利用率；二是采取有效措施，嚴(yán)禁破壞與損毀土地并注重用地與養(yǎng)地相結(jié)合、保持土地生態(tài)環(huán)境，使土地資源能夠多次利用；三是通過土地整理

49、使合理利用的土地得以高效利用，實(shí)現(xiàn)土地的增量和生產(chǎn)力的提高。3.2 資源開發(fā)利用方案隨著城市建設(shè)的發(fā)展，可用于規(guī)模開發(fā)的土地供應(yīng)量也日益趨緊。本項(xiàng)目位于溫州市 地塊，地塊中間有規(guī)劃道路-緯四路，北側(cè)有經(jīng)四路，南側(cè)為七都水庫和規(guī)劃道路，西側(cè)為環(huán)山南路，環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。本項(xiàng)目既充分體現(xiàn)土地合理利用,又體現(xiàn)了“以人為本”的理念，從經(jīng)濟(jì)學(xué)與民生角度來講價(jià)值效果是最有效的。項(xiàng)目占用土地符合溫州土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，切實(shí)做到了依法、科學(xué)、合理用地。本地塊所在區(qū)域周邊交通便利,是建設(shè)住宅區(qū)的理想地段。整個(gè)項(xiàng)目的土地的容積率達(dá)到1.0，密度為23.7%，該

50、塊土地經(jīng)本項(xiàng)目實(shí)施后，在相當(dāng)程度上使原有土地資源獲得了較為充分的利用。第四章 節(jié)能方案分析4.1 項(xiàng)目能源供應(yīng)條件一、項(xiàng)目使用能源品種的選用原則能源問題關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定和國家安全，必須堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并重、把節(jié)約放在首位的方針，采取更加有力的措施全面推動能源節(jié)約。為確保能源安全，構(gòu)筑穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的能源供給體系，以能源的可持續(xù)發(fā)展支持經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中一項(xiàng)長期的重大戰(zhàn)略任務(wù)。本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)方案本著從節(jié)能性、環(huán)保性、生態(tài)性和文化性四個(gè)方面打造全方位生態(tài)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)，創(chuàng)造城市宜居典范。為此，在能源種類的選用上本著“降低能耗、合理利用、循環(huán)利用”

51、的原則，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高效率的利用資源，既節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水節(jié)材，最低限度的影響環(huán)境。為此盡量減少能源轉(zhuǎn)換，及其帶來的能源消耗；同時(shí)還需考慮項(xiàng)目周邊能源提供條件。本項(xiàng)目在能源品種的選擇方面主要遵循了以下原則：-符合政府能源規(guī)劃要求，與當(dāng)?shù)啬茉垂?yīng)條件相適應(yīng)；-因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源。二、項(xiàng)目用能品種及使用分布情況根據(jù)本項(xiàng)目的耗能特點(diǎn)，可知項(xiàng)目所需要的能源主要有水、電和燃?xì)?，同時(shí)考慮項(xiàng)目用地周邊的條件，本項(xiàng)目利用市政供水、市政電力解決水和電能的需求；可利用市政燃?xì)夤芫W(wǎng)解決對燃?xì)獾男枨?。其使用分布情況如下：電力主要用于區(qū)內(nèi)照明、住宅內(nèi)各類電器以及公共建筑空調(diào)和通風(fēng)、工作泵等耗電設(shè)備。水主要為

52、區(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的生活用水、區(qū)內(nèi)綠化灌溉、澆灑道路等用水以及消防用水。燃?xì)庵饕獮閰^(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的燃?xì)庠詈腿細(xì)鉄崴鞯壬钊細(xì)庀?。三、能源供?yīng)條件（1）供電電源由城市高壓電網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)引來。為保障新建住宅小區(qū)內(nèi)的供電設(shè)施安全可靠運(yùn)行，新建住宅小區(qū)的供電配套設(shè)施，是指上級電源出線直住宅樓和公建設(shè)施進(jìn)戶點(diǎn)區(qū)間的所有供配電設(shè)施（不包括計(jì)量箱、小區(qū)內(nèi)路燈建設(shè)），均由溫州市電力局統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。故本項(xiàng)目在供電配套設(shè)施方面，只進(jìn)行用電負(fù)荷計(jì)算，其他方面不再涉及。由開閉所（待定）引來一路10KV電源到變、配電房供電，10KV電源采用電纜埋地引入。（2）供水本項(xiàng)目給水由周邊道路的

53、市政給水管網(wǎng)直接引入給水管，（3）燃?xì)鈿庠纯紤]由周邊道路市政管引入。4.2 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范（1） 中華人民共和國節(jié)約能源法（2） 關(guān)于印發(fā)溫州市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查管理暫行辦法的通知（溫發(fā)改交能2008142號）（3） 民用建筑節(jié)能管理?xiàng)l例（4）全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇（2007）（5）建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)GB50178-93（6）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ134-2010（7）民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93（8）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92（9）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004（10）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50

54、019-2003（11）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005（12）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004（13）綜合能耗計(jì)算通則GB/T2589-2008（14）浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB33/1015-2003（15）浙江省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB33/1036-20074.3 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量本項(xiàng)目能源消耗的種類主要為電能、水和燃?xì)狻Ｄ茉吹膩碓粗饕獮轫?xiàng)目用地周邊的大市政，大市政源頭由溫州市市政管理部門統(tǒng)一考慮安排。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目每年電能消耗433.91萬千瓦時(shí)，水消耗26.70萬立方米。項(xiàng)目能源消耗量：4.4 項(xiàng)目能耗指標(biāo)本項(xiàng)目總建筑面積為188283.68平方米

55、，總投資196891萬元。項(xiàng)目年消耗電力433.97萬千瓦時(shí)，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為533.28噸標(biāo)準(zhǔn)煤；項(xiàng)目年消耗水26.70萬立方米，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為68.61噸標(biāo)準(zhǔn)煤，因此本項(xiàng)目總能耗折合601.89噸標(biāo)準(zhǔn)煤。項(xiàng)目各項(xiàng)能耗指標(biāo)如下：4.5 節(jié)能措施及效果分析4.5.1 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)依據(jù)浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對體型系數(shù)、外墻、屋面、外窗等進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算。單體形體避免過多的凹凸變化，墻體材料擬采用加氣混凝土砌塊墻體自保溫，外墻無機(jī)保溫砂漿粉刷，外窗采用斷熱鋁合金中空門窗，門窗空氣滲透采用三級標(biāo)準(zhǔn)，屋面采用擠塑聚苯板保溫材料，以達(dá)到保溫節(jié)能的目的。住宅均保證有良好的日照、通風(fēng)條件，日照根據(jù)溫州

56、市城市規(guī)劃管理技術(shù)審批規(guī)定的要求住宅主要居室滿足大寒日日照時(shí)間不小于3小時(shí)要求。4.5.2 給排水節(jié)能設(shè)計(jì)水道節(jié)能：水泵采用變頻控制。4.5.3電氣節(jié)能設(shè)計(jì)變配電所深入負(fù)荷中心，用電負(fù)荷宮殿半徑控制在200米以內(nèi)，以減少電纜負(fù)荷損耗。合理確定變壓器容量，變壓器均采用D,Yn11型結(jié)線、低損耗、低噪音節(jié)能干式變壓器，采用大干線配電的方式，減少線損，同時(shí)合理徐娜用配電形式減少配電環(huán)節(jié)。無功功率因數(shù)的補(bǔ)償采用集中補(bǔ)償和分散就地補(bǔ)償相結(jié)合的方式，變電所低壓處設(shè)置集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)不能小于0.9。熒光燈、金鹵燈等采用就地補(bǔ)償，選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能性高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。根據(jù)照明場所功能的要求確定

57、照明功率照度密度值，且必須符合建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004的要求設(shè)計(jì)。采用高光效光源、高效燈具。一般工作場所采用細(xì)管徑直管熒光燈和緊湊型熒光燈。采用建筑設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)對給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備進(jìn)行測量、監(jiān)控，達(dá)到最優(yōu)運(yùn)行方式，取得節(jié)約電能的效果。選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國家認(rèn)證的電氣產(chǎn)品。在滿足國家規(guī)范及供電行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，選用高性能變壓器及相關(guān)配電設(shè)備，選用高品質(zhì)電纜、電線降低自身損耗。商業(yè)部分根據(jù)情況分層或分戶計(jì)量；公共建筑對單位內(nèi)部的照明、空調(diào)、信息等系統(tǒng)根據(jù)用電性質(zhì)分類計(jì)量。4.5.4 結(jié)論本工程通過采用增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，

58、在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與采取節(jié)能措施前相比，可實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能50%的目標(biāo)。4.6 其它需要說明的問題建筑年能耗總量與建筑的面積總量、建筑用途、建筑形態(tài)都有直接的關(guān)系。住宅建筑的能耗量更是與居民的生活水平、生活習(xí)慣等方面高度相關(guān)，具有很不穩(wěn)定性。由于本方案還在逐步完善設(shè)計(jì)中，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)還會發(fā)生一定的變化，建筑采暖全年消耗熱量在建設(shè)方案確定后，才可能有最詳細(xì)的計(jì)算指標(biāo)。上述電力、自來水、燃?xì)馊晗牧康牟淮_定性較大，因此計(jì)算誤差相對較大，最終以施工圖節(jié)能計(jì)算為準(zhǔn)。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)目位于總用地面積200000平方米（含代征綠化及道路用地），其中建設(shè)用地面積1

59、37002.3平方米（）。北側(cè)為規(guī)劃文娛、體育及安置房建設(shè)用地，南側(cè)和東側(cè)為七都水庫，地塊中間和北側(cè)均有規(guī)劃道路, 西側(cè)為環(huán)山南路，距離東南側(cè)溫州大橋（上橋入口）和西北側(cè)擬建的七都二橋均為1.5公里左右，另北側(cè)七都大橋預(yù)計(jì)今年內(nèi)可通車，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地由國土資源局以協(xié)議出讓方式與溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目征地范圍內(nèi)含10戶居（農(nóng)）民，涉及拆遷建筑面積約2302平方米，擬在本項(xiàng)目溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀溫州市北、西、南三面群山起伏，中部雁蕩山脈南北縱貫，東部

60、為向海開放的平原，總體上構(gòu)成了北、西、南三面高、東面低，逐級遞降向海圍合的陸域地形，陸域外側(cè)為海岸曲折、島嶼港灣眾多的海域地形。全市地貌類型可分為山地、丘陵盆谷、平原三個(gè)陸地地貌大類和海岸、海域兩個(gè)海洋地貌大類。山地是全市最主要的地貌類型，面積7067.6平方公里，占土地總面積的62%，主要由市域西部的洞宮山脈和北部的括蒼山脈組成，其分支南雁蕩山、北雁蕩山南北縱貫，并形成以雄奇著稱的雁蕩地貌。丘陵盆地是市域又一重要地貌類型，總面積223847平方公里，占土地總面積的19.7%，主要分布在溫州市中部及沿海島嶼地區(qū)。較大的有礬山盆地、泰順盆地、巖頭盆地、上塘盆地、湖嶼橋盆地、大岙盆地、玉壺盆地、珊