某大廈市場可行性研究報告

1、 華亭大廈市場可行性研究報告前言第一章 項目背背景分析析一、經濟背背景二、立地環(huán)環(huán)境第二章：蘇蘇州市房房地產市市場形勢勢分析一、03年年1季度度房地產產景氣指指數運行行狀況二、蘇州市市房地產產供給形形勢分析析三、蘇州市市房地產產市場需需求形勢勢分析四、蘇州市市房地產產市場空空置狀況況分析五、目前蘇蘇州房地地產市場場存在問問題分析析六、小結 蘇州市市寫字樓樓市場調調查一、寫字樓樓地理分分布特征征二、蘇州市市寫字樓樓物業(yè)的的發(fā)展沿沿革三、蘇州市市租售行行情調查查四、寫字樓樓的行業(yè)業(yè)統(tǒng)計分分析 五五、主要要寫字樓樓配套情情況 六六、小結結第四章：小小高層和和高層住住宅物業(yè)業(yè)調查分分析一、小高層層和高

2、層層物業(yè)發(fā)發(fā)展沿革革及特點點二、在售售小高層層、高層層樓盤調調查分析析1、房型供供應量分分析 2、戶戶型面積積配比分分析 3、價價格分析析 4、相相關配套套比較表表5、客源客客層分析析6、小結 三三、精裝裝修酒店店式公寓寓市場分分析1、現有個個案情況況2、潛在競競爭性個個案3、市場分分析4、小結第五章：市市場存在在的問題題點和機機會點第六章：“華亭大大廈”項目SSWOTT分析第七章：項項目重新新定位及及規(guī)劃改改造建議議一、產品定定位二、市場定定位三、目標客客戶群定定位四、規(guī)劃改改造建議議附件一：寫寫字樓個個案調查查表附件二：高高層個案案調查表表前言宏觀審視，微微觀洞查查建立市市場平臺臺，了解解

3、市場狀狀況尊重重市場，以以市場為為導向確立市場可可行性，鎖鎖定目標標客源層層做好產產品規(guī)劃劃，提高高產品力力度揚長長避短，打打擊竟案案缺失知知己知彼彼，力求求游刃有有余第一章：項項目背景景分析一、經濟背背景蘇州經濟建建設實現現持續(xù)快快速增長長。20002年年全市完完成國內內生產總總值20080億億元，比比上年增增長144.5%；財政政收入2290.82億億元，比比上年增增長388.522%。完完成進出出口總額額3633.9億億美元，比比上年增增長533.8%；全年年新增合合同外資資1000.677億美元元，實際際利用外外資488.144億美元元，分別別比上年年增長1144. 6%和599.3%

4、。全社社會固定定資產投投資為8810億億元，比比上年增增長433.4%。1、GDPP運行狀狀況（億億元） 從GDDP增長長走勢折折線圖上上我們可可以看出出，從119977年至220022年，蘇蘇州的國國內生產產總值保保持穩(wěn)步步快速增增長，年年平均增增長率在在13%左右，尤尤其是從從20000年開開始，增增長更是是強勁，年年平均增增長率達達到155.233%，主主要原因因是隨著著蘇州城城建力度度的加強強、投資資環(huán)境的的不斷改改善，吸吸引了大大量的外外資進入入。 2、財政收收入運行行狀況（億億元）從走勢圖上上可以看看出，財財政收入入絕對值值呈現穩(wěn)穩(wěn)步增長長，絕對對值增長長呈逐步步加快的的趨勢。從從

5、20000年起起，年增增長率都都在300%以上上。3、全社會會固定資資產投資資(億元元) 由于近幾年年蘇州市市的城建建步伐不不斷加快快，固定定資產投投資額呈呈逐年上上升趨勢勢，絕對對值增長長幅度不不斷加快快。固定定資產投投資增長長率從220000年起，呈呈現強勢勢增長，增增幅不斷斷擴大，距距預算今今年的投投資額將將達到110000億元。4、實際外外資利用用（億美美元）從外資利用用絕對增增長和年年增長走走勢都可可以看出出，蘇州州作為吸吸引外資資最快的的城市，實實際利用用外資增增勢強勁勁，隨著著城建力力度的加加強、投投資環(huán)境境的改善善、園區(qū)區(qū)東擴和和新區(qū)西西擴，外外資利用用走勢會會更強勁勁。5、產

6、業(yè)結結構隨著蘇州城城市化步步伐的加加快，從從各個產產業(yè)所占占比例有有著較大大的變化化，第一一產業(yè)逐逐漸減少少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市化化步伐變變化明顯顯；第二二產業(yè)呈呈現較大大幅度增增長，主主要得力力于蘇州州招商引引資力度度的逐漸漸加大，外外資引入入對產業(yè)業(yè)結構的的影響明明顯；第第三產業(yè)業(yè)比例呈呈現波動動發(fā)展，與與第二產產業(yè)增幅幅有著必必然的聯聯系?？偪傮w來說說，產業(yè)業(yè)結構良良好，預預計，第第一產業(yè)業(yè)和第三三產業(yè)的的比例還還會有一一定的下下降趨勢勢，第二二產業(yè)還還會有較較大的增增長趨勢勢。6、人民生生活指標單位02年01年00年02年比001年增增減%在崗職工平平均工資資元1581991367001177

7、8815.7市區(qū)居民人人均可支支配收入入元10617710515592741.0市區(qū)居民人人均消費費支出元7686727070275.7城鄉(xiāng)居民儲儲蓄余額額億元1164.33936.9948036.9724.3從反映市區(qū)區(qū)人民生生活水平平的幾個個指標來來看，在在崗職工工平均工工資逐年年上升，漲漲幅較大大，平均均漲幅在在15.88%；人均均可支配配收入呈呈逐步上上升趨勢勢，但002年的的漲幅呈呈現較大大下滑趨趨勢，主主要原因因是基數數較大，但但從絕對對值增長長來看，還還是比較較大的。隨隨著可支配收收入的增增加，人人均消費費支出也也呈現較較大的增增長，002年比比01年年增長55.7%。值得得注意

8、的的是，居居民儲蓄蓄余額也也呈現較較快增長長，022年比001年增增長244.3%，增幅幅遠遠高高于收入入的增幅幅，說明明02年年雖然一一再降息息，但拉拉動內需需的效果果并不明明顯，原原因是未未來家庭庭教育支支出較大大，居民民消費管管理比較較理性。二、立地環(huán)環(huán)境 1、華華亭大廈廈位置簡簡圖：石路商圈石路商圈 協(xié)和大大廈金門路路 名名人廣場場 華銀大大廈 閶閶 郵政政大廈 金州大大廈 干 將將 路 地稅局局 佳福福保齡球球館 都市EE站地鐵1號號線出入入口煙草大廈廈城市之邑邑胥華孚寫寫字樓 華聯超超市 三 香香 路道 前 街菜場 華亭亭大廈 工工行大廈廈 施樂花花園菜場蘇州城市規(guī)劃展示館 勞勞

9、動 路 商業(yè)銀銀行 萬年橋橋大街蘇州城市規(guī)劃展示館 皇家家貴賓俱俱樂部 路 農業(yè)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋橋寫意空間 胥 江 河河2、地理位位置：華亭大廈位位于閶胥胥路和勞勞動路的的交界口口，靠近近三香路路，連接接華亭大大廈的主主干道是是三香路路和閶胥胥路。3、交通狀狀況：三香路是東東西走向向的主干干道，西西連新區(qū)區(qū)、東接接城東。三三香路今今年完成成了由四四車道到到六車道道的擴容容，改善善了由來來已久的的糟糕路路況。閶胥路是南南北走向向的一條條主干道道，機動動四車道道，車流流量很大大，北接接石路商商圈，向向南延伸伸段過泰泰讓橋為為盤門路路，連接接城南。即即將竣工工的三香香路閶胥胥路立交交，將大大大

10、改善善華亭大大廈周邊邊地區(qū)的的交通狀狀況。華亭大廈南南側的勞勞動路機機動車道道路寬不不過8米米，據了了解，勞勞動路將將會拓寬寬；勞動動路南面面的老式式平房經經營有煙煙雜店、水水果店等等，一部部分已經經開始拆拆遷，預預計今年年7月底底開展全全面的拆拆遷工作作。如果果勞動路路拓寬工工程如期期進行，那那么華亭亭大廈的的交通狀狀況將進進一步改改善。華亭大廈距距離規(guī)劃劃中的地地鐵1號號線有6000米左右右的距離離，是一一個步行行可以接接受的距距離，軌軌道交通通也是華華亭大廈廈的優(yōu)勢勢之一。地地鐵1號號線東起起園區(qū)管管委會，西西至天平平山麓，是是連接園園區(qū)和新新區(qū)的交交通干線線。4、公共建建設及配配套：華

11、亭大廈隔隔閶胥路路相望的的高層建建筑是工工商銀行行蘇州分分行大廈廈。工行行南面是是施樂家家園小區(qū)區(qū)沿街住住宅的底底層店面面，經營營飲食和和醫(yī)藥。華亭大廈東東南面是是在建的的蘇州市市城市規(guī)規(guī)劃展示示館。蘇蘇州市城城市規(guī)劃劃展示館館是有蘇蘇州城市市建設發(fā)發(fā)展有限限公司建建設，由由蘇州市市建筑設設計研究究院設計計，由蘇蘇州二建建承建，預預計20004年年底竣工工。在建建的城市市規(guī)劃展展示館為為現代館館，建筑筑面積998944.111平方米米，地下下車庫面面積40000平平方米，投投資總額額已達11億元以以上。附附近有華華聯超市市、菜市市場、皇皇家貴賓賓俱樂部部等。華亭大廈周周邊配套套情況一一覽表配套

12、類別名稱娛樂設施佳福保齡球球館、胥胥城娛樂樂總匯、皇皇家貴賓賓俱樂部部賓館酒店雅都大酒店店、德隆隆酒樓、胥胥城大酒酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)醫(yī)院、蘇蘇州大學學附屬第第二醫(yī)院院、蘇州州市第二二人民醫(yī)醫(yī)院學校蘇州市第十十六中學學超市華聯超市銀行工商銀行、商商業(yè)銀行行、農行行胥門分分理處公園本案北側擬擬建綠化化廣場農貿市場胥門農貿市市場第二章：蘇蘇州市房房地產市市場形勢勢分析一、03年年1季度度房地產產景氣指指數運行行狀況（一）、綜綜合景氣氣指數運運行狀況況分析：1、從整個個走勢上上來看，景景氣綜合合指數呈呈穩(wěn)步上上升趨勢勢，說明明蘇州房房地產市市場總體體走勢良良好.2、20003年11季度房房地產景景

13、氣狀況況上升最最快，景景氣值達達1288.011，比上上季度增增長111.5點點，比去去年同期期提高222.55點，說說明1季季度房地地產市場場發(fā)展強強勁，并并繼續(xù)呈呈現上揚揚趨勢。3、從022年4季季度開始始，由于于受到有有關部門門出臺的的一系列列旨在規(guī)規(guī)范房地地產市場場、鼓勵勵購房消消費信貸貸政策等等利好因因素的刺刺激，指指數增勢勢強勁，走走勢呈近近似直線線攀升。4、受央行行最近出出臺的消消費信貸貸新政策策的影響響，指數數的走勢勢可能有有所下滑滑，這雖雖然能在在一定程程度上能能從資金金鏈上控控制金融融風險與與房地產產市場過過熱，但但在一定定程度上上也可能能挫敗市市場信心心。（二）、綜綜合指

14、數數成因分分析指數名稱指數值（%）與上年同期期相比增減（點）與上季度相相比增減（點）綜合景氣指指數128.00122.511.500開發(fā)投資指指數164.77450.95516.055資金來源指指數155.00753.43345.055土地購置指指數117.999-6.588-30.000土地開發(fā)指指數105.2242.1715.755空置面積指指數109.8855.230.72新開工面積積指數108.7754.77-6.955竣工面積指指數116.44431.711.500銷售價格指指數129.11220.07720.699分析：從綜合指數數的8個個分類指指數來看看，與去去年同期期相比景景氣

15、水平平7升1降降、與上上季度（220022年4季季度）相相比景氣氣水平66升2降降，綜合合景氣運運行狀況況明顯好好于去年年。1、房地產產開發(fā)投投資分類類指數：截至33月份，全全市房地地產開發(fā)發(fā)投資完完成344.288億元，比比上年同同期增長長1477.866%，繼繼續(xù)保持持強勁的的增長態(tài)態(tài)勢，這這一指標標也是拉拉動綜合合指數上上升的主主要力量量。 2、土地購購置指數數：截至至3月份份，該分分類指數數值為1117.99點點，比上上年同期期、上季季度均有有明顯下下降，說說明土地地購置指指數有回回落趨勢勢，主要要原因是是受到國國土資源源局下發(fā)發(fā)的“清清理園區(qū)區(qū)用地、加加強供應應調控”這一政策的影響。

16、3、空置面面積分類類指數：截至33月份，該該分類指指數為1109.85，呈呈現緩慢慢上升態(tài)態(tài)勢，但但相對于于施工面面積分類類指數的的增幅而而言，蘇蘇州商品品房空置置面積正正逐月減減少。11季度，全全市商品品房空置置面積為為1066.088萬平方方米，比比上年同同期減少少37.1%，這這正是由由于目前前蘇州房房市相當當火爆，消消化了大大量的空空置面積積。4、新開工工面積分分類指數數：截至至3月份份，全市市新開工工各類商商品房面面積2334.882萬平平方米，同同比增長長75.45%。該分分類指數數為1008.775，比比上季度度回落66.955點，比比去年同同期略有有提高，這這也說明明，蘇州州房

17、地產產業(yè)仍然然有很強強的發(fā)展展后勁。5、竣工面面積分類類指數：自從220022年第22季度以以來，該該分類指指數一直直運行在在高位，目目前為1116.44，比比去年同同期提高高31.7點、比比上季度度提高111.55點，說說明隨著著房地產產投資進進度的加加快，商商品房的的供給呈呈快速增增長趨勢勢，現房房緊張的的狀況將將得到一一定的緩緩解。6、商品房房銷售價價格分類類指數：1季度度，全市市商品房房實際銷銷售均價價為24412元元/平方方米，其其中住宅宅均價為為22445元/平方米米，分別別比上年年同期增增長344.455%、332.337%。該該分類指指數的穩(wěn)穩(wěn)步上升升，也有有效的促促進了綜綜合

18、景氣氣指數的的上升。但但我們也也應該看看到，價價格的大大幅上揚揚，必然然會縮小小市場需需求面，給給樓市帶帶來一定定的風險險，不利利于房地地產市場場的健康康良性發(fā)發(fā)展。二、蘇州市市房地產產供給形形勢分析析（一）、蘇蘇州房地地產市場場住宅供供應形勢勢分析1、住宅市市場供應應總形勢勢2002年年，全市市住宅施施工面積積為12238.06萬萬平方米米，比上上年增長長79.21%；新開開工面積積為8446.558萬平平方米，比比上年增增長1002.661%；竣工面面積4664.994萬平平方米，比比上年增增長200.377%。施施工面積積和新開開工面積積都有非非常大的的增長，漲漲幅都在在79%以上，竣竣

19、工面積積的漲幅幅比較小小，僅為為20.37%，隨著著工程進進度的進進展和投投資力度度的加強強，20003年年現房供供應量將將大大增增加，購購房難的的供求矛矛盾有望望得到進進一步的的緩解。其中古城區(qū)區(qū)住宅開開發(fā)的施施工面積積為1557.664萬平平方米，比比上年增增長566.277%，；新開工工面積為為95.84萬萬平方米米，比上上年增長長63.48%；竣工工面積為為59.83萬萬平方米米，比上上年增長長6.224%，可可以看出出，施工工面積和和新開工工面積都都有較大大的增長長，漲幅幅都在660%左左右，但但竣工面面積的漲漲幅比較較小，僅僅為6.24%。2、蘇州房房地產市市場住宅宅供應特特點.房

20、地產產開發(fā)投投資增長長迅速2002年年的蘇州州樓市在在有關部部門出臺臺的一系系列規(guī)范范房地產產市場、鼓鼓勵住房房消費信信貸政策策的推動動下，全全市房地地產開發(fā)發(fā)、投資資繼續(xù)保保持較高高的增長長幅度，全全年房地地產投資資首次突突破百億億元大關關，達1107.34億億元，其其中住宅宅共完成成投資額額為866.144億元，比比上年增增長533.5%。古城城區(qū)共完完成投資資15.92億億元，占占全市住住宅總投投資的118.448%，比比上年增增長366.411%，對對推動蘇蘇州地區(qū)區(qū)經濟的的發(fā)展起起到了積積極的作作用。.高檔住住宅供應應量增長長明顯2002年年，蘇州州市區(qū)高高檔住宅宅（高檔檔公寓和和別

21、墅）共共完成投投資7.08億億元，比比上年增增長3440.007%，施施工面積積為33311009平方方米，比比上年增增長1667.666%；新開工工面積為為18557855平方米米，比上上年增長長1822.411%；竣竣工面積積為13392445平方方米，比比上年增增長955.111%；空空置面積積為1885788平方米米，比上上年下降降80.58%，但我我們可看看出，相相對于施施工面積積和新開開工面積積的增長長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結構的失調，必會給蘇州房地產市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。.供應市市場出現現大盤化化現象2002年年的房地地產在經經歷幾年年的發(fā)展展逐

22、漸進進入大盤盤時代，樓樓盤大規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，比較較明顯的的大規(guī)模模樓盤有有園區(qū)的的都市花花園、東東湖大郡郡、湖左左岸；古古城區(qū)的的嘉業(yè)陽陽光城；新區(qū)的的新港名名城花園園等。大大盤時代代是市場場競爭與與選擇的的必然結結果，必必將為房房地產市市場的健健康發(fā)展展導入更更多的成成熟和理理性。.外來競競爭激烈烈主要表現在在“浙江幫幫”的大舉舉進蘇，在在蘇州的的幾次土土地拍賣賣中可見見端倪，如如浙江嘉嘉業(yè)國際際以1.8億元元拿下了了新莊約約29萬萬平方米米的地塊塊、5.9億元元拿下新新區(qū)近225萬平平方米的的地塊；浙江南南都集團團與蘇州州建屋共共同成立立的南都都建屋有有限公司司，以112.883億元元拿下位

23、位于園區(qū)區(qū)二期內內的玲瓏瓏灣地塊塊。浙江江開發(fā)商商對蘇州州的資金金輸入、管管理輸入入和人才才輸入，大大大提高高了蘇州州的房地地產市場場地位和和競爭水水平。（二）、蘇蘇州房地地產市場場寫字樓樓（辦公公樓）供供應形勢勢分析2002年年市區(qū)共共完成寫寫字樓投投資78892萬萬元，比比上年增增長277.155%。其其中古城城區(qū)共完完成寫字字樓投資資35996萬元元，比上上年增長長27.7%，增增長迅速速。全年市區(qū)寫寫字樓施施工面積積11226266平方米米，比上上年下降降35.75%；新開開工面積積268809平平方米，比比上年增增長622.9%，竣工工面積1160886平方方米，比比上年下下降600

24、.955%。其中，古城城區(qū)寫字字樓施工工面積6689991平方方米，比比上年增增長711.855%；新新開工面面積1332200平方米米，比上上年增長長15.86%，竣工工面積1119660平方方米，比比上年下下降400.722%?？煽梢钥闯龀?，施工工面積和和新開工工面積增增長強勁勁，而竣竣工面積積比上年年有較大大幅度的的下降，說說明大量量的寫字字樓面積積將在220033年上市市營銷，寫寫字樓市市場的競競爭將空空前激烈烈，給銷銷售去化化速度帶帶來較大大的障礙礙。三、蘇州市市房地產產市場需需求形勢勢分析2002年年蘇州市市房地產產市場供供銷兩旺旺，與房房地產開開發(fā)相呼呼應，商商品房的的銷售也也保

25、持穩(wěn)穩(wěn)定的增增長態(tài)勢勢，銷售售單價一一路飆升升，預售售形勢更更是火爆爆，其中中市區(qū)預預售面積積是上年年的一倍倍多，至至20002年底底全市空空置房面面積為1127.39萬萬平方米米，比上上年減少少33.2%；其中市市區(qū)為663.665萬平平方米，比比上年減減少477.355%。從從對6004名參參加222屆的群群眾就購購房計劃劃作的調調查分析析：20003年年上半年年占355.433%、下下半年占占23.51%，合計計達588.944%，市市場需求求強勁；20004年內內占200.533%，220055年內占占20.53%，合計計41.06%，未來來市場需需求也比比較強勁勁。（一）、蘇蘇州市房

26、房地產市市場住宅宅銷售狀狀況分析析1、住宅銷銷售形勢勢火爆，個個人購買買力不斷斷增強隨著住房制制度改革革的全面面推行，住住房商品品化已逐逐漸被廣廣大人民民群眾理理解，加加上住房房消費信信貸政策策的支持持，個人人購買力力不斷增增強，擴擴大了住住宅的有有效客源源。20002年年，全市市住宅銷銷售面積積為4779.991萬平平方米，比比上年增增加111.2%，其中中預售面面積為2253.05萬萬平方米米，比上上年增長長91.9%，銷銷售額為為98.12億億元，比比上年增增長311.4%，銷售售狀況良良好。2、需求高高漲、銷銷售價格格一路飆飆升從20011年下半半年開始始，蘇州州住宅市市場需求求不斷高

27、高漲，成成交量連連創(chuàng)新高高，價格格也不斷斷上揚，220022年蘇州州市區(qū)住住宅銷售售平均單單價為224600元/平平方米，住住宅預售售平均單單價已經經超過332000元/平平方米。（二）、蘇蘇州市房房地產市市場寫字字樓銷售售狀況分分析隨著蘇州城城市建設設步伐的的加快，各各種配套套設施的的不斷完完善，招招商引資資力度的的加強，220022年，全全市寫字字樓銷售售面積為為3.991萬平平方米，比比上年增增加299.9%，其中中預售面面積為11.399萬平方方米，比比上年增增長3448.44%，預預售面積積的增幅幅是銷售售面積增增幅的111.665倍，可可以預測測：20003年年的寫字字樓市場場形勢

28、不不容樂觀觀。2002年年，全市市寫字樓樓銷售額額為1.05億億元，比比上年增增長522.2%，相對對于銷售售面積的的增長幅幅度（229.99%），可可以看出出，銷售售額增長長主要原原因就是是由價格格大幅上上升拉動動的，而而不是由由市場需需求拉動動的。 四、蘇州市市房地產產市場空空置狀況況分析（一）、蘇蘇州市房房地產市市場住宅宅空置狀狀況分析析至20022年底，全全市住宅宅空置面面積為774.552萬平平方米，比比上年下下降了440.66%，主主要是市市場需求求強勁，銷銷售情況況火爆，消消化了大大量的空空置面積積。（二）、蘇蘇州市房房地產市市場寫字字樓空置置狀況分分析至20022年底，市市區(qū)寫

29、字字樓空置置面積為為727702平平方米，比比上年下下降144.255%。其其中古城城區(qū)的寫寫字樓空空置面積積為3220177平方米米，比上上年下降降19.7%，雖雖然下降降幅度明明顯，但但相對于于施工面面積、新新開工面面積以及及竣工面面積的增增長幅度度（分別別為711.855%、115.885%和和40.72%），尤尤其是施施工面積積的大幅幅度增長長，根據據商品房房開發(fā)周周期一般般為一年年，今年年結轉的施施工面積積將很大大，供求求矛盾將將進一步步激化。五、目前蘇蘇州房地地產市場場存在問問題分析析 （一一）、供供應結構構嚴重失失調目前，大部部分的開開發(fā)商受受利益的的驅使，把把銷售目目標客源源緊

30、緊鎖鎖定在高高收入人人群身上上，開發(fā)發(fā)項目的的套型面面積越做做越大，設設施越來來越奢華華，越來來越遠離離工薪階階層的總總價承受受力，從從而造成成高價房房屋層出出不窮，而而小套型型住房的的市場供供應越來來越小。從從對6004名參參加222屆的群群眾就所所需房型型面積作作的調查查分析：60平平方以下下占4.64%；600800平方米米占277.155%；8811100平平方米占占35.60%；10011120平平方米占占22.02%；12211150平平方米占占9.777%；1511平方米米以上占占0.883%?？煽梢缘贸龀觯?00-1000平方方米的面面積需求求合計為為62.75%，小戶戶型市場

31、場需求旺旺盛。（二）、商商品房開開發(fā)結構構不合理理目前，蘇州州市區(qū)房房地產市市場開發(fā)發(fā)的住宅宅基本上上都是中中高檔，中中低檔住住宅開發(fā)發(fā)嚴重不不足。樓樓盤均價價基本上上都在335000元/mm2以上，某某些區(qū)域域更高，達達到43300元元/m22左右。房房價的上上漲幅度度與居民民收入增增長幅度度相差甚甚遠，高高不可攀攀的房價價使得需需求市場場大幅縮縮水，持持幣觀望望態(tài)勢嚴嚴重。從從23屆屆房產展展示會成成交的房房子來看看，單價價在每平平方米330000元以下下的僅為為2套，330000元到445000元的占占了大頭頭、為1139套套，50000元元以上的的別墅有有12套套，據我我們觀察察300

32、00元以以下的固固然寥寥寥無幾，實實際上就就是35500元元以下的的也為數數很少，多多數價位位要在338000元以上上，這從從此次房房交會成成交商品品房平均均單價達達到39993元元便可看看出。（三）、空空置問題題不容忽忽視雖然20002年旺旺盛的消消費需求求是空置置房源進進一步回回落，但但從結轉轉的施工工面積（住住宅建設設周期通通常為一一年）來來看，今今年的住住宅竣工工面積將將大大增增加，可可能會由由于供應應結構矛矛盾和房房價過高高，而形形成住宅宅“相對過過剩”，從而而使空置置面積大大幅上升升。（四）、樓樓市中投投資客過過多人們的追漲漲心理加加劇了房房源的緊緊張，投投資客成成為主流流，占購購

33、房者總總數的11/3左左右，尤尤以臺灣灣、上海海、浙江江等地外外來投資資者出手手大方，園園區(qū)萬楊楊香樟有有半棟樓樓就是被被一位上上?？蛻魬糍I走的的,一下下子買了了50多多套。（五）、消消費信貸貸政策的的變化可可能給樓樓市帶來來不良影影響中國人民銀銀行網站站13日日公布了了關于于進一步步加強房房地產信信貸業(yè)務務管理的的通知，這這是在不不到一個個月的時時間里央央行第二二次要求求適當限限制大戶戶型、大大面積、高高檔商品品房和別別墅等項項目的貸貸款。我市某銀行行的房貸貸專家認認為，央央行新規(guī)規(guī)定的主主要目的的可能在在于促進進投資者者理性購購房，降降低高價價房和投投資性購購房的熱熱度，扶扶持一般般用房和

34、和中低價價房，進進而推動動房產業(yè)業(yè)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展?！巴ㄖ睂τ谝砸宰宰闉槟康牡牡馁彿空哒邅碚f，不不會造成成太大的的影響；“通知”增大了了那些原原來靠銀銀行貸款款炒樓者者的獲利利難度，這這也將在在很大程程度上最最終導致致本市高高價房價價格的下下滑。而而對中低低檔樓盤盤而言，這這反而是是一個發(fā)發(fā)展的良良機。 六、小結1、寫字樓樓的市場場不容樂樂觀，供供應量大大，需求求較小，去去化慢，投投資風險險較大2、住宅市市場總體體運行良良好，只只是結構構存在較較大矛盾盾，大戶戶型房源源供給量量過大、銷銷售去化化速度較較慢3、小戶型型需求強強勁，銷銷售去化化較快 蘇州市市寫字樓樓市場調調查1、寫字樓樓地理分分布特

35、征征蘇州的寫字字樓主要要地理分分布特征征主要體體現為共共性和個個性兩個個方面： 共性（1）在在CBDD內，周周邊商業(yè)業(yè)氛圍濃濃郁。（2）周邊邊交通條條件好。（3）周邊邊有較多多空地供供人員集集散和停停車。（4）周邊邊有休閑閑娛樂設設施。個性蘇州寫字樓樓典型區(qū)區(qū)域主要要分布于于園區(qū)、新新區(qū)及市市區(qū)主要要交通干干道。（1）園區(qū)區(qū)的代表表性寫字字樓趨于于高檔，主主要因為為園區(qū)的的地價較較高。入入住企業(yè)業(yè)占第一一位的是是電子、機機械等高高科技企企業(yè)，因因為園區(qū)區(qū)在定位位時就是是高科技技園區(qū)，所所以入住住的企業(yè)業(yè)以新加加坡、歐歐美企業(yè)業(yè)的高科科技企業(yè)業(yè)為主。主主要分布布在蘇華華路沿線線，如國國際大廈廈、

36、世紀紀金融大大廈；金金雞湖路路沿線，如如加城大大廈、蘇蘇信大廈廈；中新新路沿線線，如貴貴都大廈廈、嘉實實大廈。（2）新區(qū)區(qū)的寫字字樓集中中在獅山山路、濱濱河路路路口，如如金獅大大廈、華華福大廈廈等。入入住企業(yè)業(yè)占第一一位的是是物流類類企業(yè)，新新區(qū)的生生產型企企業(yè)很多多，企業(yè)業(yè)的高效效運作，依依靠快速速引進原原料，產產出成品品，送抵抵市場，因因此，企企業(yè)就需需要物流流上的支支持，所所以金獅獅大廈入入住企業(yè)業(yè)中物流流企業(yè)居居多在情情理之中中。（3）市區(qū)區(qū)的寫字字樓相對對比較分分散，行行業(yè)區(qū)塊塊也不明明顯，所所以寫字字樓也沒沒有太顯顯現的行行業(yè)特征征，相對對集中的的區(qū)域在在閶胥路路（三香香路和干干將

37、路路路段）附附近1公公里的范范圍內，主主要的寫寫字樓是是華孚寫寫字樓、萬萬盛大廈廈、嘉登登大廈。2、蘇州市市寫字樓樓物業(yè)的的發(fā)展沿沿革寫字樓俗稱稱辦公樓樓，最初初的寫字字樓，是是因商務務活動的的需要而而相互鄰鄰近的一一系列小小型樓宇宇，它們們各自獨獨立又相相互緊密密聯系。建建筑師從從土地的的集中有有效利用用和減少少交通時時間與距距離考慮慮，開始始將這些些分散的的樓宇集集中在一一起向高高層發(fā)展，把把銀行、律律師行、會計計師行、商業(yè)業(yè)客戶集集中在一一起。隨隨后發(fā)現現當這些些工作人人群集中中之后，又又需要解解決他們們的喝咖咖啡、吃吃飯、休休閑健身身、合并并使用公公共服務務功能等等問題，又又開始在在寫

38、字樓樓中增加加相應的的功能設設施。經經過長時時期的發(fā)發(fā)展過程程，使寫寫字樓有有了其特特定的涵涵義及概概念。計劃經濟時時期，中中國大陸陸地區(qū)傳傳統(tǒng)生產產方式中中沒有寫寫字樓，只只有行政政管理的的單位辦辦公樓，它它的管理理是一種種只對內內進行行行政管理理的封閉閉式辦公公方式。寫字樓在蘇蘇州如同同在整個個中國大大陸地區(qū)區(qū)一樣，是是近二十十年來的的新興產產物，隨隨著蘇州州經濟的的發(fā)展，寫寫字樓也也有如雨雨后春筍筍般出現現，其巍巍峨的特特征很能能吸引人人群的目目光。寫寫字樓在在物業(yè)形形式上講講，從最最早的多多層，到到小高層層和高層層。從其其相應的的配套上上講，從從簡單裝裝修到精精美裝修修，從分分散空調調

39、到中央央空調。物物業(yè)服務務形式越越來越多多，集中中公廁、咖咖啡廳、餐餐廳、商商務中心心、訂票服務務、銀行行、寬帶帶網絡、開開放式大大廳、公公共會議議大廳等等。 3、蘇州市市寫字樓樓租售行行情調查查 蘇州部分寫寫字樓租租售情況況一覽表表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費費（元/M22*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大大廈99租金已含（22）90%世紀金融大大廈830040%104租金已含（15）85%現有5層在在售金獅大廈85租金已含96%只租不售中檔國際經貿大大廈 450070租金已含90%加城大廈80租金已含（16）91%物業(yè)費含空空調費綜藝開元4750100%50售后代租華福大廈45

40、租金已含（3.5）93%協(xié)和大廈510045%406.210%售后代租商住兩兩用東環(huán)大廈400020%404.280%整層出售萬盛大廈36租金已含55%低檔金洲大廈22租金已含60%開發(fā)大廈28租金已含100%華孚大廈24租金已含98%嘉登大廈25租金已含97%商住兩用從上表得出出：（1）總體體上講，蘇蘇州市寫寫字樓的的出租情情況較好好，其良良好的出出租率有有其客觀觀原因：良好的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢；大大廈內部部配套齊齊全、裝裝修精良良。（2）華亭亭大廈周周邊雖有有部分寫寫字樓出出租率較較高，但但開發(fā)大大廈19986年年就已經經開始出出租，華華孚寫字字樓19997年年開始出出租，另另因其租租金較低低，

41、面積積分割靈靈活，因因此，其其出租率率相對較較高。而而萬盛大大廈和金金洲大廈廈出租率率較低?？煽梢娫搮^(qū)區(qū)域中、低低檔寫字字樓供應應量仍較較大，有有過?，F現象。蘇州市寫字字樓市場場行業(yè)分分布現狀狀一覽表表案 名名業(yè)態(tài)分布行政辦公金融業(yè)貿易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務業(yè)業(yè)房地產能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經貿大大廈 1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發(fā)大廈006133412240742金洲大

42、廈00206006000216總計1574926281520812017434316從蘇州市現現有辦公公樓的行行業(yè)分布布上看，目目標客層層主要集集中在咨咨詢服務務類、貿貿易、電電子電工工、制造造業(yè)、物物流等行行業(yè)，對對寫字樓樓的需求求主要集集中在咨咨詢服務務、貿易易等相關關企業(yè)！5、蘇州市市寫字樓樓配套情情況：寫字樓相關關配套一一覽表 配配套案名停車位電梯數餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調通信增強系系統(tǒng)增強系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)園區(qū)國際大廈150個6有有有有有有有有世紀金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有有有國際經貿大廈90個5有有有有有有無無加城大廈116個3

43、無有有有有有無無綜藝開元50個4無有有有有有無無萬盛大廈50個4無無無有有有無無金洲大廈30個3無無無無有無無無華福大廈60個2無無無無有無無無開發(fā)大廈30個2無無無無有有無無協(xié)和大廈25個5有無無有有有無無東環(huán)大廈約40個2無有無無有有無無華孚大廈無2無無無無有無無無嘉登大廈約30個2無無無無有無無無中高檔寫字字樓配套套設施齊齊全，尤尤其在停停車位、電電梯數量量與質量量、安保保監(jiān)控系系統(tǒng)、中中央空調調系統(tǒng)考考慮周備備。6、小結總體上講，蘇蘇州市投投入使用用的寫字字樓租售售情況較較好。蘇州市以制制造型企企業(yè)為主主，從寫寫字樓的的入住企企業(yè)來看看，行業(yè)業(yè)主要分分布在物物流、貿貿易、咨咨詢商務務等

44、，商商業(yè)、流流通類企企業(yè)不多多，所以以從蘇州州的發(fā)展展來看，寫寫字樓發(fā)發(fā)展前景景不容樂樂觀。從區(qū)域房產產上講，金金閶區(qū)的的規(guī)劃是是，著重重發(fā)展倉倉儲和物物流，預預計將興興建倉庫庫和物流流中心，其其房價將將不會有有很大的的上升，該該地區(qū)的的升值潛潛力不大大。蘇州寫字樓樓市場的的供應量量很大，就就華亭大大廈周邊邊尚有空空余的寫寫字樓還還是很多多，如萬萬盛大廈廈、金洲洲大廈，且且規(guī)模較較大。 由此可見：本案定定位為寫寫字樓將將面臨較較大風險險第四章：小小高層和和高層住住宅物業(yè)業(yè)調查分分析一、小高層層和高層層物業(yè)發(fā)發(fā)展沿革革及特點點兩年前蘇州州住宅商商品房還還以多層層為主，但但隨著蘇蘇州經濟濟的持續(xù)續(xù)

45、高漲，居居民可支支配收入入的不斷斷升高，居居民開始始尋求更更高品質質的居住住條件，在在這種需需求的推推動下，小小高層和和高層全全面發(fā)展展，成了了市場供供應的主主體。小高層和高高層的發(fā)發(fā)展與土土地拍賣賣有直接接關系，地地價翻了了幾翻，土土地成了了極其寶寶貴的資資源。以以蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)為例，該該區(qū)域土土地達到到了每畝畝2500萬元。如如果建普普通住宅宅要達到到每平方方米70000元元才能保保本，這這樣的價價格對一一般購房房戶是難難以接受受的。有有資料顯顯示，在在深圳、上上海、北北京、廣廣州等地地，小高高層物業(yè)業(yè)和高層層已成為為如今購購房者消消費的新新時尚，因因而十分分地走俏俏。據調調查，在在各地

46、的的房地產產市場中中，小高高層和高高層的整整體出售售價不僅僅沒有打打折，反反而還提提高了55%，但但我們也也要看到到，由于于目前蘇蘇州小高高層和高高層的供供應結構構失調，形形成需求求強勁、去去化速度度相對較較慢的怪怪現象。目前多層住住宅仍是是許多蘇蘇州市民民的首選選，多層層的確避避免了高高層的許許多不足足，一梯梯兩戶，基基本戶戶戶朝南，采采光、通通風均十十分理想想。但多多層住宅宅窖率相相對比較較低，無無疑會增增加成本本，拉高高房價，稍稍微便宜宜一點的的大多位位于偏遠遠的郊區(qū)區(qū)，一般般家庭難難以承受受。另外外，多層層住宅一一般不帶帶電梯，不不適合老老人和孩孩子上下下樓。為為節(jié)約用用地，多多層住宅

47、宅在設計計時要考考慮面寬寬，造成成小開間間、大進進深，忽忽略了人人的需要要。更由由于地價價問題，不不少小區(qū)區(qū)還容易易犧牲綠綠地來換換取面積積，造成成兩棟樓樓間的間間距往往往會較為為狹小，小小區(qū)的視視線及通通透性受受到影響響。相對多層而而言，小小高層和和高層物物業(yè)都配有電電梯，上上下便利利，管理理現代化化、房屋屋實用率率高，物物管費相相應較低低，安逸逸清靜。此此類物業(yè)業(yè)一般所所在的位置置都屬于于黃金地地段，周周圍有：學校、醫(yī)醫(yī)院、市市場、銀銀行等配配套設施施都十分分齊全，物物業(yè)升值值潛力大大。當然高層住住宅也存存在通風風、采光光不良，私私密性差差，高容容積率造造成生活活品質下下降、住住戶的舒舒適

48、性得得不到滿滿足等缺缺憾。另另外，高高層還存存在開發(fā)發(fā)周期長長、造價價高等缺缺點。二、在售小小高層、高高層樓盤盤調查分分析1、房型供供應量分分析 案名房型湖畔花園加城湖濱公公寓天翔花園湖左岸萬楊香樟星海人家總計套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例排名一房一廳一一衛(wèi)196.07%190.63二房二廳一一衛(wèi)196.07%4010.211%591.96二房二廳二二衛(wèi)4113.100%305.21%712.35三房二廳二二衛(wèi)66368.633%21167.411%24061.222%28040%3448.588%46079.866%188862.588四房二廳二二衛(wèi)21622.36

49、6%237.35%11228.577%42060%3245.711%305.21%83327.611四房三廳三三衛(wèi)80.83%80.27五房二廳二二衛(wèi)569.72%561.86五房三廳二二衛(wèi)90.93%90.30五房三廳三三衛(wèi)60.62%60.20六房二廳二二衛(wèi)45.7140.13六房三廳二二衛(wèi)20.21%20.06六房三廳三三衛(wèi)606.21%601.99七房二廳三三衛(wèi)20.21%20.06合計966313392700705763017分析：目前市場場上供應應量最多多的戶型型為三房房二廳二二衛(wèi)，占占總供應應量的662.558%。主主要是這這種房型型比較適適合核心心家庭居居住，但但供應量量過大，

50、市市場空間間逐漸變變小。市場供應應量排名名第二的的為四房房二廳二二衛(wèi)，這這個房源源主要被被二次置置業(yè)，改改善居住住環(huán)境的的家庭所所消化，市市場空間間不錯，但但由于總總價過高高，使得得該房型型的去化化速度較較慢。二房二二廳二衛(wèi)衛(wèi)（包括括二房二二廳二衛(wèi)衛(wèi)）以下下的房型型供應量量僅占總總供應量量的4.93%，且這這些房型型的面積積一般在在1155平方米米以下，因因為總價價低，為為工薪階階層所接接受，市市場需求求空間大大，去化化速度很很快，往往往一開開盤即被被搶購一一空，這這些房型型也是目目前市場場供應的的空隙點點。2、戶型面面積配比比分析面積分組套型數量比例累計比率60-800m2381.25%-8

51、1-1000m22300.99%2.44%101-1110mm2002.44%111-1120mm22096.93%9.37%121-1130mm2561.86%11.233%131-1140mm280526.688%37.911%141-1150mm253717.800%55.711%151-1160mm252517.400%73.111%161-1170mm21976.53%79.644%171-1180mm2762.52%82.166%181-1190mm21615.34%87.5%191-2200mm21264.18%91.688%201m22以上2578.52%100%合 計3017

52、100%從上面的面面積分組組統(tǒng)計資資料可以以看出：市場上供供應最多多的面積積在1331-1160mm2之間，市市場占有有率為661.888%，總總套數在在18667套，市市場供應應趨于飽飽和，未未來需求求較小，目目標客源源面已經經非常窄窄。市場上供供應的結結構嚴重重失調，房房型面積積過大，121m2以上的房源市場占有率為90.83%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。161mm2以上的的房源供供應市場場占有率率為444.499%，供供應比例例明顯過過大，從從所調查查的在售售樓盤來來看，銷銷售完或或者預定定的房型型面積990%都都在1660平方方米以下下，1660平米米以上

53、的的套型剩剩余供應應量非常常龐大，市市場風險險不容忽忽視。1200m2以下的的市場供供應占有有率僅為為9.337%，但但由于面面積小，所所以總價價相對較較小，市市場承接接面寬。而而且從對對6044名參加加22屆屆的群眾眾就所需需面積作作的調查查分析： 600平方以以下占44.644%；660880平方方米占227.115%；811000平方米米占355.600%；11011200平方米米占222.022%；11211500平方米米占9.77%；1551平方方米以上上占0.83%，可以以很簡單單的計算算出，需需要住房房面積在在1200平方米米以下的的購房者者占總數數的899.411%，據據此我們

54、們也可以以得出結結論：中中小套型型房源的的市場需需求非常常強勁。3、價格分分析案 名名價格范圍（元/m22）均 價（元/m22）主力面積（m2）主力總價(萬元)樓層差價（元/m22）物業(yè)收費（元/m22月）湖畔花園3300-65000510018091.80050-20001.5加城湖濱公公寓/500013065.000/1.5天翔花園3750-46000400015060.000501.0春之交響3800-540004600183.66684.500501.5白領公寓5950-720007000220154.0001003.0分析：各樓盤均均價都在在40000元/m2以上樓層差價價在500-

55、1000元/m2主力總價價在600-1550萬元元/套，市市場承接接能力差差，銷售售去化慢慢。同時也可可以看出出各個樓樓盤的主主力戶型型面積趨趨于大戶戶型，主主力面積積范圍在在1300-2220m22，供應應結構明明顯脫離離市場需需求，樓樓市風險險過大。從23屆房房交會上上成交的的1600套房子子來看，也可以很明顯的反映出房價的結構，這次房交會成交商品房平均單價達到3993元，其中，單價在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套。3000元以下的固然寥寥無幾，實際上就是3500元以下的也為數很少，多數價位要在3800元以上。

56、4、相關配配套比較較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領公寓星海人家湖左岸配套占有率率中庭100%停車場地上14.299%停車場地下85.711%水景71.433%GOLF14.299%會所游泳池42.866%視聽室57.144%網球場28.577%便利店14.299%健身房57.144%咖啡廳57.144%從比較表上上可以看看出：中庭是絕絕大部分分樓盤都都選擇設設置的配配套，因因為這樣樣能提高高樓盤的的總體形形象，避避免了小小區(qū)整體體布局呈呈兵營式式而顯得得很單調調。絕大部分分樓盤的的停車場場設置都都選擇地地下停車車場，主主要是空空間利用用率高，同同時也降降低了人人防成本本，地面面

57、的綠化化面積更更好配置置。水景也是是絕大部部分樓盤盤都設置置的配套套，迎合合了消費費者的親親水情 結。目前會所所絕大部部分樓盤盤都設置置（除了了周邊配配套非常常完善），會會所給業(yè)業(yè)主提供供了生活活上的配配套，也也給業(yè)主主之間的的交流提提供了一一個很好好的平臺臺。隨著競爭爭的激烈烈，各個個樓盤都都在尋求求差異化化競爭，主主要體現現在配套套設置上上，出現現了例如如GOLLF、游游泳池等等軟件配配套。5、客源客客層分析析目前樓市消消費群最最主要由由以下四四種：首先是日日益增多多的外地地來蘇人人員成為為住房消消費的生生力軍，僅僅引進人人才這一一群體，今今年以來來，蘇州州市已接接收畢業(yè)業(yè)生2.1萬人人，

58、其中中一半是是外地生生源，同同時引進進外地在在職人員員40000多人人.他們們都有住住房需求求。城市建設設力度的的加大，截截至022年底，拆拆遷辦共共頒發(fā)市市區(qū)房五五拆遷許許可證889張，項項目899個，已已經拆遷遷結束項項目800%。許許可拆遷遷總建筑筑面積1130447700.999平米，其其中住宅宅75441577.633平米；許可拆拆遷總戶戶數為1114660戶，其其中住宅宅88995戶。這這些動遷遷戶都有有住房需需求，加加大了購購房隊伍伍，大大大增加了了市場有有效需求求。人們的追追漲心理理加劇了了房源的的緊張,投資客客成為主主流,尤尤以臺灣灣,上海海,浙江江等地外外來投資資者出手手大

59、方,園區(qū)萬萬楊香樟樟有半棟棟樓就是是被一位位上海客客戶買走走的,一一下子買買了500多套。中介公司司介入炒炒作行列列，某公公司的中中介信息息欄目一一共公布布56套套房源,有299套是全全新毛坯坯房乃至至期房。6、小結1、目前高高層住宅宅去化較較慢，主主要是供供應結構構失調，總總價偏離離絕大部部分消費費者的承承受力。2、1200-1660平米米的房源源供應相相對消費費能力明明顯過剩剩，市場場風險大大。3、1600平米以以上的房房源市場場目標客客源面窄窄，去化化速度非非常慢。4、（）1220平米米以下的的房源供供應短缺缺，而去去化速度度快、市市場需求求強勁，市市場空隙隙明顯。 三、精裝修修酒店式式

60、公寓市市場分析析1、現有個個案情況況（表一一）案名建筑面積（mm2）規(guī)劃戶數（套套）面積范圍（mm2）主力總價（萬萬元）蘇州凱悅2.3萬36040-90020時代晶華3.4萬25042-72225-400玄妙廣場約1.2萬萬17040-60024-366獅山麗晶約1.7萬萬42029-42219石路中心廣廣場約1.1萬萬23632-70030合計9.714362、潛在競競爭性個個案（表表二）自由之邑4.6萬76040-700未開盤都市E站2.8萬50035-55523（未開開盤）合計7.4萬1260/3、市場分分析蘇州的精裝裝修公寓寓房的從從20002年88月蘇州州凱悅的的開盤到到現在已已經經