地產(chǎn)與物業(yè)工作界面規(guī)范

1、地產(chǎn)公司及物業(yè)公司工作界面規(guī)范編制日期審核日期批準日期日,期日,期態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人 PAGE PAGE 16 / 16目的,和忠誠度。適用范圍, 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司之間主要業(yè)務往來的操作。特別說明本文件涉及的物業(yè)人員人工標準以福州區(qū)域（見附件一）本問津規(guī)定以外其他費用，物業(yè)另行提報后雙方另行協(xié)商。好地為業(yè)主服務。工作界面規(guī)范工作性質(zhì)3.1階段地產(chǎn)公司職責物業(yè)公司職責使用表格備注設計管理部組織地產(chǎn)公司相關部門和參加建筑方案景觀方案和室內(nèi)方案進行房物業(yè)公司對建筑方案景觀方案和室地方案進行評審評審，提出合理化建議提出會簽意見產(chǎn)3.1.1開發(fā)項目管發(fā)相關部門和物業(yè)公司會簽門審核。下發(fā)

2、，各區(qū)域公司遵照執(zhí)行。理3.1.2銷售前期，營銷管理部組織對銷售人員 提供物業(yè)管理方面培訓并參加客服方面銷售階段和物業(yè)服務人員進行產(chǎn)品、銷售、物業(yè)培訓管理、客服方面培訓。提供物業(yè)管理費收取標準建議。物業(yè)費標準定價：由項目及區(qū)域地產(chǎn)銷售部參考市場及項目日常管理服務檔域、不同建筑類型制定相應的物業(yè)費標準次要求，并結合物業(yè)公司提供的成本測送集團審批，通過后由集團下發(fā)，各區(qū)域算建議，經(jīng)區(qū)域公司總經(jīng)理審核后，再公司遵照執(zhí)行。報集團營銷管理部及集團總裁批準。配合促銷活動促銷活動策劃并組織實施，組織銷售物銷售現(xiàn)場提供保安、保潔等后勤服務料準備銷售現(xiàn)場的成品保護客服部組織相關部門和物業(yè)公司進行1.房屋移交單物

3、業(yè)（房屋/設備/設施/場地）驗收，查驗并將整改意見提交客服部協(xié)調(diào)解決；種需明確項3.1.3驗收階段并及時整改完成后移交。接管物業(yè)并接受相關產(chǎn)權資料、工程資目產(chǎn)權備案料、全套竣工圖紙及相關工程技術資料名和項目推料、全套竣工圖紙及相關工程技術資等。廣名。料。2.其中設備設施移交清單有規(guī)定格式。參加入住工作小組，準備入住時物業(yè)資料，現(xiàn)場清潔和保安服務；客服部組織成立入住工作小組，進行入簽訂裝修協(xié)議，主導裝修管控；3.1.4入住階段住前準備；主理重大射擊類、工程質(zhì)量類的投訴受處理的，呈報客服部主導并配合跟進處理。理。并做好安撫及解釋工作，不得推給地產(chǎn)。交房后的維保跟進處理，以物業(yè)牽頭為3.1.5由客服

4、部起頭主導，物業(yè)公司協(xié)辦。主，客服部協(xié)辦。維保階段交房后的維保、維修工作，為時效考慮同意物業(yè)公司組建維修隊伍，小的整改分考慮相關技術人員的專業(yè)水平及判斷工程在施工方或地產(chǎn)工程部無法及時能力，避免事半功倍。到位實施時由地產(chǎn)客服部向物業(yè)公司 事前制定符合本區(qū)域或城市“各類維修類維修保養(yǎng)服務價格表”。3.2牽頭落實涉及物業(yè)進駐各項工作；每季度向地產(chǎn)結算一下費用。財3.2.1提供開辦物質(zhì)：開辦物質(zhì)由地產(chǎn)購買或總量控制的地產(chǎn)前期物業(yè)務售展示區(qū)費 （會所/樣,展示區(qū)物業(yè)服務配套所需的相關辦公清委托代購。潔、安保、工程維修等的設備設施及裝 人工費用結算：福州區(qū)域公司人工成本構成用 板房結服務備。支付服務費用

5、：人工費用=應發(fā)工資+其他福利及附加表表注：日常辦公管理費用、維修維護費用、保算,費用構成=人工費+維修費+物料（若有）安保潔崗位固定物耗費用需納入人工費用一+損耗費+管理酬金關于人工標準起測算。維修材料、顧客服務用品結算雙方結算的依據(jù)（即模板關于人員數(shù)量確定：損耗費：按實際損耗費用實報實銷。由地區(qū)公司總經(jīng)理批準物業(yè)公司的具 管理酬金體人員進駐計劃及增減變動。,上述人工費維修（僅限展示區(qū)的15%樣板區(qū)樣板房內(nèi)物品等由區(qū)域地產(chǎn)公 ,注“展示區(qū)維修費”指展示區(qū)內(nèi)，地產(chǎn)委門確認后發(fā)放。根據(jù)項目實際，通知物業(yè)提前介入，站 每季度向地產(chǎn)結算該費用：3.2.2費用在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、

6、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見及開展入伙前期籌備工作。支付前期介入費：費用構成=人工費用+管理酬金人工費用結算, 人工費用=應發(fā)工資+其他福利及附加常消耗費用。管理酬金：人工費用*15%算發(fā)票稅點。3.2.3通常應在項目入伙三個月前由地產(chǎn)公項目前期介入工作開展前一個月內(nèi)可先費司向物業(yè)公司支付開辦費；開辦費的標準=總建筑面積*向地產(chǎn)申請預付總額的 30%；,101.3；10201.2；的 50%。開辦費的報銷管理實行總量控制原則。,2130 萬，系數(shù)為 1.1；實務發(fā)票抵消或物業(yè)發(fā)票。,3150 萬，系數(shù)為 1.0；,51 萬以上，系數(shù)為 0.9；（京、津、滬、深、

7、川另加 0.2 系數(shù)）3.2.4費施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。司進行，并承擔期間產(chǎn)生的相關費用。劃及合同。作為結算依據(jù)。工費（含 15%管理酬金）+物料費物業(yè)再分包保潔公司開荒并監(jiān)督其執(zhí)行同價+管理酬金（15%）3.2.5可將保修期內(nèi)的維修、返修工作(包括 各項維保維修項目物業(yè)公司事前制定維修/代理費3.2.6理費房屋及公共設施設備的返修 )委托物業(yè)公司落實；/向物業(yè)公司支付維修返修費用。他原因，造成房屋未交付使用而空置的；/返修的結算依據(jù)。證金中扣除。結。結算標準：從法定入伙日七計按第一年70%、第二年 85%、第三年 100%標準結算。確認贈送管理費向地產(chǎn)結算贈送物業(yè)管理費可按

8、季度結管理費因銷售或其他需要向業(yè)主贈送管理費的。算或年度結算。結算標準：從法定入伙之日起，按 的標準結算。如客戶以房屋質(zhì)量或地產(chǎn)遺留問題拖欠管理費，而地產(chǎn)公司又要求物業(yè)暫緩起訴的，該費用由地產(chǎn)公司每季度統(tǒng)計一次并結算給物業(yè)公司。/其他可奇書后再執(zhí)行。因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、點、氣、暖等費用形成的繳費及收費之間存在的價差、量差，如按施工用活工業(yè)用標準繳費及按民用標準收費之間形成的價差，一級前期施工售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支差委3.3.1將非經(jīng)營性資產(chǎn)（如：賣場、樣板間、 收費價格表需地產(chǎn)及集團審批要區(qū)分小托委托資產(chǎn)業(yè)管理）委托物業(yè)公司管理并簽訂委托協(xié)

9、議。區(qū)業(yè)主所配套服務項目及純盈利的服務項目，不同類型收費標準及業(yè)主及非業(yè)主務審批物業(yè)公司提議的各項經(jīng)營收費項區(qū)別對待的收費標準。管目及價格。人工費用結算：參照“3.2.1”款樣板房理方式另崗位固定物耗盡量含在人工費測算內(nèi)。其他費用按實結算（如水電等。將擁有產(chǎn)權的一些可經(jīng)營性資產(chǎn)委托托經(jīng)營的資產(chǎn)包括地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權對于收支不平衡經(jīng)營項目人工費用按人3.3.2委托資產(chǎn)的會所及其他商業(yè)資產(chǎn)等。工成本+15%酬金結算，其他費用按實結算；經(jīng)營由物業(yè)公司事前對成本支出情況進行對于盈利性的資產(chǎn)經(jīng)營項目，人工費用、測算并報地產(chǎn)公司批準。運營費用等按協(xié)議約定方式進行。本測算、服務價格及經(jīng)營目標設定。雙方通過簽訂

10、代理協(xié)議進行責權利的尾盤銷售住宅按出售單元合同成交額的3.3.3約定物業(yè)按照約定賦予的代理權提供1%計提酬金；車位按成交額的 2%計提酬委托代理委托代理代理服務，并按經(jīng)營績效實際發(fā)生額提金。業(yè)務取酬金。結算方式可單次結算也可月、物業(yè)出租：住宅出租按一年以上租期計提季結算或酬金包干。一個月酬金，一年以內(nèi)計提半個月酬金；車位出租按一個月租金計提酬金。（不含只出租一個月情況）（費用等提出要求并審定小區(qū)水電（景/噴泉/結算，可季結或年結。3.4.1水系/河道等非常規(guī)耗能）需補貼的費 不能合理說明情況的停開不開減開的，補貼費用總額。書面出具檢查、整改、罰款等。視情況決定每次罰款當事小區(qū)項目經(jīng)理50100

11、 元，并在雙方結算款中扣除。據(jù)面或手機短信形式提前通報地產(chǎn)法定審核督察人員及相關領導。支持項目前期管理（如裝修違章的管就項目補貼原則各項數(shù)據(jù)需經(jīng)地產(chǎn)公3.4.2項目前期管理綜合（牌建設費控、清潔、保安、工程整改、服務優(yōu)化等）的高要求導致人員配置及資源投入超出正常編制的成本投入；司財務部門及審計部門核實確認方米物業(yè)管理費標準 30%補貼 5 年；理及服務產(chǎn)生的超耗成本（主要是人員 物業(yè)公司補貼報批文件中需設定服務達配編等）進行綜合性補貼。成的目標，服務標準。有權對物業(yè)公司設定服務目標及標準物業(yè)公司需做好預算及計劃并接受董事進行檢查及考核，不達標的將取消相關項目的補貼。年度（年終）會或集團定期、不定期及事后審計。3.4.3費3.4.4新區(qū)域公司開辦費產(chǎn)公司根據(jù)本地區(qū)物業(yè)分公司工作配 合情況（價及業(yè)主滿意度等情況為物業(yè)公司新區(qū)域公司的前期進入及那副本地區(qū)物業(yè)分公司的