地產(chǎn)與物業(yè)工作界面規(guī)范

1、地產(chǎn)公司及物業(yè)公司工作界面規(guī)范編制日期審核日期批準(zhǔn)日期日,期日,期態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人 PAGE PAGE 16 / 16目的,和忠誠(chéng)度。適用范圍, 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司之間主要業(yè)務(wù)往來(lái)的操作。特別說明本文件涉及的物業(yè)人員人工標(biāo)準(zhǔn)以福州區(qū)域（見附件一）本問津規(guī)定以外其他費(fèi)用，物業(yè)另行提報(bào)后雙方另行協(xié)商。好地為業(yè)主服務(wù)。工作界面規(guī)范工作性質(zhì)3.1階段地產(chǎn)公司職責(zé)物業(yè)公司職責(zé)使用表格備注設(shè)計(jì)管理部組織地產(chǎn)公司相關(guān)部門和參加建筑方案景觀方案和室內(nèi)方案進(jìn)行房物業(yè)公司對(duì)建筑方案景觀方案和室地方案進(jìn)行評(píng)審評(píng)審，提出合理化建議提出會(huì)簽意見產(chǎn)3.1.1開發(fā)項(xiàng)目管發(fā)相關(guān)部門和物業(yè)公司會(huì)簽門審核。下發(fā)

2、，各區(qū)域公司遵照?qǐng)?zhí)行。理3.1.2銷售前期，營(yíng)銷管理部組織對(duì)銷售人員 提供物業(yè)管理方面培訓(xùn)并參加客服方面銷售階段和物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行產(chǎn)品、銷售、物業(yè)培訓(xùn)管理、客服方面培訓(xùn)。提供物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)建議。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)：由項(xiàng)目及區(qū)域地產(chǎn)銷售部參考市場(chǎng)及項(xiàng)目日常管理服務(wù)檔域、不同建筑類型制定相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)次要求，并結(jié)合物業(yè)公司提供的成本測(cè)送集團(tuán)審批，通過后由集團(tuán)下發(fā)，各區(qū)域算建議，經(jīng)區(qū)域公司總經(jīng)理審核后，再公司遵照?qǐng)?zhí)行。報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷管理部及集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。配合促銷活動(dòng)促銷活動(dòng)策劃并組織實(shí)施，組織銷售物銷售現(xiàn)場(chǎng)提供保安、保潔等后勤服務(wù)料準(zhǔn)備銷售現(xiàn)場(chǎng)的成品保護(hù)客服部組織相關(guān)部門和物業(yè)公司進(jìn)行1.房屋移交單物

3、業(yè)（房屋/設(shè)備/設(shè)施/場(chǎng)地）驗(yàn)收，查驗(yàn)并將整改意見提交客服部協(xié)調(diào)解決；種需明確項(xiàng)3.1.3驗(yàn)收階段并及時(shí)整改完成后移交。接管物業(yè)并接受相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料、工程資目產(chǎn)權(quán)備案料、全套竣工圖紙及相關(guān)工程技術(shù)資料名和項(xiàng)目推料、全套竣工圖紙及相關(guān)工程技術(shù)資等。廣名。料。2.其中設(shè)備設(shè)施移交清單有規(guī)定格式。參加入住工作小組，準(zhǔn)備入住時(shí)物業(yè)資料，現(xiàn)場(chǎng)清潔和保安服務(wù)；客服部組織成立入住工作小組，進(jìn)行入簽訂裝修協(xié)議，主導(dǎo)裝修管控；3.1.4入住階段住前準(zhǔn)備；主理重大射擊類、工程質(zhì)量類的投訴受處理的，呈報(bào)客服部主導(dǎo)并配合跟進(jìn)處理。理。并做好安撫及解釋工作，不得推給地產(chǎn)。交房后的維保跟進(jìn)處理，以物業(yè)牽頭為3.1.5由客服

4、部起頭主導(dǎo)，物業(yè)公司協(xié)辦。主，客服部協(xié)辦。維保階段交房后的維保、維修工作，為時(shí)效考慮同意物業(yè)公司組建維修隊(duì)伍，小的整改分考慮相關(guān)技術(shù)人員的專業(yè)水平及判斷工程在施工方或地產(chǎn)工程部無(wú)法及時(shí)能力，避免事半功倍。到位實(shí)施時(shí)由地產(chǎn)客服部向物業(yè)公司 事前制定符合本區(qū)域或城市“各類維修類維修保養(yǎng)服務(wù)價(jià)格表”。3.2牽頭落實(shí)涉及物業(yè)進(jìn)駐各項(xiàng)工作；每季度向地產(chǎn)結(jié)算一下費(fèi)用。財(cái)3.2.1提供開辦物質(zhì)：開辦物質(zhì)由地產(chǎn)購(gòu)買或總量控制的地產(chǎn)前期物業(yè)務(wù)售展示區(qū)費(fèi) （會(huì)所/樣,展示區(qū)物業(yè)服務(wù)配套所需的相關(guān)辦公清委托代購(gòu)。潔、安保、工程維修等的設(shè)備設(shè)施及裝 人工費(fèi)用結(jié)算：福州區(qū)域公司人工成本構(gòu)成用 板房結(jié)服務(wù)備。支付服務(wù)費(fèi)用

5、：人工費(fèi)用=應(yīng)發(fā)工資+其他福利及附加表表注：日常辦公管理費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)用、保算,費(fèi)用構(gòu)成=人工費(fèi)+維修費(fèi)+物料（若有）安保潔崗位固定物耗費(fèi)用需納入人工費(fèi)用一+損耗費(fèi)+管理酬金關(guān)于人工標(biāo)準(zhǔn)起測(cè)算。維修材料、顧客服務(wù)用品結(jié)算雙方結(jié)算的依據(jù)（即模板關(guān)于人員數(shù)量確定：損耗費(fèi)：按實(shí)際損耗費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷。由地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)物業(yè)公司的具 管理酬金體人員進(jìn)駐計(jì)劃及增減變動(dòng)。,上述人工費(fèi)維修（僅限展示區(qū)的15%樣板區(qū)樣板房?jī)?nèi)物品等由區(qū)域地產(chǎn)公 ,注“展示區(qū)維修費(fèi)”指展示區(qū)內(nèi)，地產(chǎn)委門確認(rèn)后發(fā)放。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，通知物業(yè)提前介入，站 每季度向地產(chǎn)結(jié)算該費(fèi)用：3.2.2費(fèi)用在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、

6、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見及開展入伙前期籌備工作。支付前期介入費(fèi)：費(fèi)用構(gòu)成=人工費(fèi)用+管理酬金人工費(fèi)用結(jié)算, 人工費(fèi)用=應(yīng)發(fā)工資+其他福利及附加常消耗費(fèi)用。管理酬金：人工費(fèi)用*15%算發(fā)票稅點(diǎn)。3.2.3通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙三個(gè)月前由地產(chǎn)公項(xiàng)目前期介入工作開展前一個(gè)月內(nèi)可先費(fèi)司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)；開辦費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)=總建筑面積*向地產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)付總額的 30%；,101.3；10201.2；的 50%。開辦費(fèi)的報(bào)銷管理實(shí)行總量控制原則。,2130 萬(wàn)，系數(shù)為 1.1；實(shí)務(wù)發(fā)票抵消或物業(yè)發(fā)票。,3150 萬(wàn)，系數(shù)為 1.0；,51 萬(wàn)以上，系數(shù)為 0.9；（京、津、滬、深、

7、川另加 0.2 系數(shù)）3.2.4費(fèi)施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。司進(jìn)行，并承擔(dān)期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。劃及合同。作為結(jié)算依據(jù)。工費(fèi)（含 15%管理酬金）+物料費(fèi)物業(yè)再分包保潔公司開荒并監(jiān)督其執(zhí)行同價(jià)+管理酬金（15%）3.2.5可將保修期內(nèi)的維修、返修工作(包括 各項(xiàng)維保維修項(xiàng)目物業(yè)公司事前制定維修/代理費(fèi)3.2.6理費(fèi)房屋及公共設(shè)施設(shè)備的返修 )委托物業(yè)公司落實(shí)；/向物業(yè)公司支付維修返修費(fèi)用。他原因，造成房屋未交付使用而空置的；/返修的結(jié)算依據(jù)。證金中扣除。結(jié)。結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：從法定入伙日七計(jì)按第一年70%、第二年 85%、第三年 100%標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。確認(rèn)贈(zèng)送管理費(fèi)向地產(chǎn)結(jié)算贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)可按

8、季度結(jié)管理費(fèi)因銷售或其他需要向業(yè)主贈(zèng)送管理費(fèi)的。算或年度結(jié)算。結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：從法定入伙之日起，按 的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。如客戶以房屋質(zhì)量或地產(chǎn)遺留問題拖欠管理費(fèi)，而地產(chǎn)公司又要求物業(yè)暫緩起訴的，該費(fèi)用由地產(chǎn)公司每季度統(tǒng)計(jì)一次并結(jié)算給物業(yè)公司。/其他可奇書后再執(zhí)行。因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、點(diǎn)、氣、暖等費(fèi)用形成的繳費(fèi)及收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用活工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)及按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，一級(jí)前期施工售后返修等造成水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支差委3.3.1將非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（如：賣場(chǎng)、樣板間、 收費(fèi)價(jià)格表需地產(chǎn)及集團(tuán)審批要區(qū)分小托委托資產(chǎn)業(yè)管理）委托物業(yè)公司管理并簽訂委托協(xié)

9、議。區(qū)業(yè)主所配套服務(wù)項(xiàng)目及純盈利的服務(wù)項(xiàng)目，不同類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主及非業(yè)主務(wù)審批物業(yè)公司提議的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)項(xiàng)區(qū)別對(duì)待的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管目及價(jià)格。人工費(fèi)用結(jié)算：參照“3.2.1”款樣板房理方式另崗位固定物耗盡量含在人工費(fèi)測(cè)算內(nèi)。其他費(fèi)用按實(shí)結(jié)算（如水電等。將擁有產(chǎn)權(quán)的一些可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)委托托經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)包括地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)對(duì)于收支不平衡經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目人工費(fèi)用按人3.3.2委托資產(chǎn)的會(huì)所及其他商業(yè)資產(chǎn)等。工成本+15%酬金結(jié)算，其他費(fèi)用按實(shí)結(jié)算；經(jīng)營(yíng)由物業(yè)公司事前對(duì)成本支出情況進(jìn)行對(duì)于盈利性的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，人工費(fèi)用、測(cè)算并報(bào)地產(chǎn)公司批準(zhǔn)。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等按協(xié)議約定方式進(jìn)行。本測(cè)算、服務(wù)價(jià)格及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定。雙方通過簽訂

10、代理協(xié)議進(jìn)行責(zé)權(quán)利的尾盤銷售住宅按出售單元合同成交額的3.3.3約定物業(yè)按照約定賦予的代理權(quán)提供1%計(jì)提酬金；車位按成交額的 2%計(jì)提酬委托代理委托代理代理服務(wù)，并按經(jīng)營(yíng)績(jī)效實(shí)際發(fā)生額提金。業(yè)務(wù)取酬金。結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、物業(yè)出租：住宅出租按一年以上租期計(jì)提季結(jié)算或酬金包干。一個(gè)月酬金，一年以內(nèi)計(jì)提半個(gè)月酬金；車位出租按一個(gè)月租金計(jì)提酬金。（不含只出租一個(gè)月情況）（費(fèi)用等提出要求并審定小區(qū)水電（景/噴泉/結(jié)算，可季結(jié)或年結(jié)。3.4.1水系/河道等非常規(guī)耗能）需補(bǔ)貼的費(fèi) 不能合理說明情況的停開不開減開的，補(bǔ)貼費(fèi)用總額。書面出具檢查、整改、罰款等。視情況決定每次罰款當(dāng)事小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理50100

11、 元，并在雙方結(jié)算款中扣除。據(jù)面或手機(jī)短信形式提前通報(bào)地產(chǎn)法定審核督察人員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。支持項(xiàng)目前期管理（如裝修違章的管就項(xiàng)目補(bǔ)貼原則各項(xiàng)數(shù)據(jù)需經(jīng)地產(chǎn)公3.4.2項(xiàng)目前期管理綜合（牌建設(shè)費(fèi)控、清潔、保安、工程整改、服務(wù)優(yōu)化等）的高要求導(dǎo)致人員配置及資源投入超出正常編制的成本投入；司財(cái)務(wù)部門及審計(jì)部門核實(shí)確認(rèn)方米物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 30%補(bǔ)貼 5 年；理及服務(wù)產(chǎn)生的超耗成本（主要是人員 物業(yè)公司補(bǔ)貼報(bào)批文件中需設(shè)定服務(wù)達(dá)配編等）進(jìn)行綜合性補(bǔ)貼。成的目標(biāo)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。有權(quán)對(duì)物業(yè)公司設(shè)定服務(wù)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司需做好預(yù)算及計(jì)劃并接受董事進(jìn)行檢查及考核，不達(dá)標(biāo)的將取消相關(guān)項(xiàng)目的補(bǔ)貼。年度（年終）會(huì)或集團(tuán)定期、不定期及事后審計(jì)。3.4.3費(fèi)3.4.4新區(qū)域公司開辦費(fèi)產(chǎn)公司根據(jù)本地區(qū)物業(yè)分公司工作配 合情況（價(jià)及業(yè)主滿意度等情況為物業(yè)公司新區(qū)域公司的前期進(jìn)入及那副本地區(qū)物業(yè)分公司的