河南博越房地產(chǎn)咨詢有限公司“榮森世紀(jì)新城”項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.“榮森世紀(jì)新城”項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架 委委托個(gè)體體:花費(fèi)費(fèi)的太陽陽智誠 Sunngshhan園園東西工工業(yè)有限限公司 報(bào)告?zhèn)€個(gè)體:SShannghaai打開開房地產(chǎn)產(chǎn)投資請(qǐng)請(qǐng)教有限限公司 報(bào)報(bào)告日期期:二0000年年9月河南博越房房地產(chǎn)咨咨詢有有有限公司司2006年年3月第一部分：產(chǎn)品研研究地段地理位置本項(xiàng)目位于于道北區(qū)區(qū)域老城城區(qū)與西西工區(qū)交交匯處，屬屬于市郊郊偏僻地地帶。根據(jù)目前洛洛陽市整整體市場場走勢，市市政府建建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)在洛陽陽新區(qū)，廣

2、廣泛市場場調(diào)研以以及定向向產(chǎn)品測測試后，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：本案案所處地地段社會(huì)會(huì)認(rèn)知度度和認(rèn)可可度較低低在大大部分客客戶眼中中，本案案所處地地段相對(duì)對(duì)偏遠(yuǎn)，配配套設(shè)施施比較缺缺乏。然而，在調(diào)調(diào)研中發(fā)發(fā)現(xiàn)：經(jīng)經(jīng)過對(duì)本本案周邊邊環(huán)境改改善的介介紹后，尤尤其是建建華西路路改造，定定鼎路道道口的打打通等重重大工程程的啟動(dòng)動(dòng)，使得得客戶對(duì)對(duì)本地段段前景關(guān)關(guān)注程度度提高，升升值概念念很快被被接收，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而看好好本區(qū)域域的前景景?？吹竭@這種轉(zhuǎn)變變，我們的的信心也也增強(qiáng)了了！當(dāng)然然，這種種轉(zhuǎn)變帶帶有某種種潛意識(shí)識(shí)里的投投機(jī)性，不不應(yīng)該過過于慶幸幸。鑒于客戶對(duì)對(duì)地段概概念在感感知和認(rèn)認(rèn)知上有有一定出出入的現(xiàn)現(xiàn)象，地地

3、段教育育顯得尤尤為重要要，關(guān)于于地段的的形象營營造和概概念傳播播顯得至至為關(guān)鍵鍵！2、交通本案所謂的的交通由由“道路”和“公共交交通線路路”構(gòu)成。本案處于道道北路。目目前，道道北路通通往市區(qū)區(qū)有三個(gè)個(gè)出口，其其中只有有兩個(gè)可可以過車車，而且且分布在在道北路路的兩端端，道路路交通狀狀況不十十分理想想實(shí)際際道路狀狀況相對(duì)對(duì)糟糕。但但是建華華西路以以及定鼎鼎路道口口的打通通，將極極大地改改善道路路狀況。本案由于所所處位置置相對(duì)比比較靠里里，出口口不很理理想，建建議小區(qū)區(qū)出口應(yīng)應(yīng)當(dāng)及早早整改。本案附近公公共交通通線路匱匱乏，僅僅有少量量公交線線途經(jīng)，18路、19路，而且公交車輛的次數(shù)明顯偏少。交通問題

4、已已成為極極為關(guān)鍵鍵的問題題，值得得我們高高度重視視！對(duì)于地段改改造是否否能夠徹徹底，能能否打消消消費(fèi)者者的心存存疑慮是是本案成成敗的先先決因素素之一！配套在本案推出出后相當(dāng)當(dāng)長的時(shí)時(shí)間內(nèi)，本項(xiàng)目區(qū)域生活配套欠缺屬于各種專業(yè)市場、倉儲(chǔ)庫房的集中地，其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。在營銷推廣廣中，對(duì)對(duì)消費(fèi)者者的引導(dǎo)導(dǎo)，勾勒勒前景和和升值潛潛力的描描述十分分重要。產(chǎn)品1、規(guī)劃“均好性”是本案案最顯著著的規(guī)劃劃特征，雖雖然也帶帶來“均不好好”的嫌疑疑，但是是在同質(zhì)質(zhì)樓盤的的“個(gè)案博博弈”中本案案總體規(guī)規(guī)劃基本本處于“不優(yōu)不不劣”的局面面。本案案的社區(qū)區(qū)規(guī)模效

5、效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其其達(dá)競爭爭樓盤，如如果對(duì)景景觀規(guī)劃劃進(jìn)行適適當(dāng)?shù)陌b。假假如真能能操作到到位： 卓越的的特色環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃將是本本案最大大的賣點(diǎn)點(diǎn)！多次的的市場調(diào)調(diào)研已經(jīng)經(jīng)證實(shí)。在今后的傳傳播包裝裝過程中中，大型型社區(qū)概概念將是是去化速速度最有有力的利利器！2、房型本案因?yàn)槭鞘谴笮徒?jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房小區(qū)區(qū)，就整整盤戶型型比控制制而言，本本案戶型型主力戶戶型為880多平平方米中中檔戶型型象本本案這樣樣的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房樓盤，在在前期品品牌知名名度完成成后，市市場迅速速認(rèn)可以以至于產(chǎn)產(chǎn)生熱銷銷的形式式極有可可能出現(xiàn)現(xiàn)。但是是在推出階段段，明顯顯偏大的的房型將將帶來銷銷售壓力力！3、物業(yè)物業(yè)管理將將是本案

6、案品牌塑塑造的另另一個(gè)重重點(diǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)啟用用具有公公認(rèn)品牌牌知名度度的物業(yè)業(yè)公司，在在項(xiàng)目本本身不具具備知名名度的前前提下，我我們建議議打著具具有廣泛泛社會(huì)知知名度“品牌物物業(yè)”完成局局部“借勢”的功能能。4、價(jià)格由于本案為為經(jīng)濟(jì)適適用房小小區(qū)，又又加上在在該區(qū)域域市場競競爭激烈烈，大多多數(shù)樓盤盤都是經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，房房價(jià)偏低低，在本本案的去去化任務(wù)務(wù)指標(biāo)壓壓力下，本本案應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取較較低的價(jià)價(jià)格經(jīng)過精密分分析，我我們認(rèn)為為：市級(jí)品牌經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房樓盤盤的塑造造將從根根本上解解決本案案銷售的的問題然而在無品品牌繼承承的前提提下，33個(gè)月的的品牌塑塑造期內(nèi)內(nèi)必將按按基本法法則處理理鑒于此，我我們?cè)谇?/p>

7、前期推盤盤過程中中，制定定了“低價(jià)試試探、快快速反應(yīng)應(yīng)、持續(xù)續(xù)熱銷”的基本本策略。一旦突破了了3個(gè)月的的品牌塑塑造期，本本案就完完全有可可能進(jìn)入入高速度度去化狀狀況！四、產(chǎn)品分分析結(jié)論論本案案在競爭爭格局中中的SWWOT分分析優(yōu)點(diǎn)：大規(guī)模社區(qū)區(qū)，具有有規(guī)模效效益，有有營造生生活概念念的基本本載體。兩條道路的的修建，為為本案從從地段上上提供了了巨大的的升值潛潛力空間間。房型面積配配比的合合理性，有有利于銷銷售。小區(qū)內(nèi)部配配套新穎穎齊全，為為居家提提供便利利條件。劣勢原有地段概概念是本本案最大大的劣勢勢。目前前地段尚尚不被認(rèn)認(rèn)可。目前本案所所在區(qū)域域人氣不不足，未未形成生生活區(qū)概概念。周邊交通、配

8、配套極不不完善，業(yè)業(yè)主出行行、日常常生活存存在障礙礙。周邊多工廠廠，外部部環(huán)境不不佳。 機(jī)會(huì)宏觀形勢看看好，機(jī)機(jī)不可失失。有極大的炒炒作空間間，本案案地段升升值在望望。建華西路、定定鼎路道道口，將將有效改改善該地地段形象象和概念念，同時(shí)時(shí)以社會(huì)會(huì)新聞形形式引發(fā)發(fā)社會(huì)注注意本區(qū)區(qū)域。經(jīng)濟(jì)適用房房小區(qū)深深受市場場認(rèn)可。本案有可能能成為區(qū)區(qū)域地段段代表作作。風(fēng)險(xiǎn)周邊市場盤盤量大且且上市極極為集中中，本案案將面臨臨較為嚴(yán)嚴(yán)峻的競競爭局面面?；谀壳盁o無品牌狀狀況的市市場半徑徑，有效效目標(biāo)消消費(fèi)群相相對(duì)不足足。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目無論論從環(huán)境境設(shè)計(jì)上上，還是是建筑、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、社區(qū)區(qū)配備上上都獨(dú)具具匠心，

9、小小區(qū)環(huán)境境體現(xiàn)了了一種悠悠閑寫意意的“逸居”生活態(tài)態(tài)度，對(duì)對(duì)于快節(jié)節(jié)奏下的的都市人人，有一一定的誘誘惑力。同時(shí)，對(duì)于于理性的的購房者者來說，考考慮的方方面越來來越多，單單個(gè)的概概念已經(jīng)經(jīng)不足以以吸引購購買。而而本項(xiàng)目目在產(chǎn)品品的構(gòu)造造上的“均好性性”地段升升值、社社區(qū)功能能、環(huán)境境宜人、房房型特色色、配套套趨勢等等在介紹紹清楚后后都符合合這類人人群的需需求。另外，本案案產(chǎn)品基基本定型型，已經(jīng)經(jīng)入市，已已經(jīng)不可可能再進(jìn)進(jìn)行大的的概念調(diào)調(diào)整。我我們必須須再一次次明確產(chǎn)產(chǎn)品概念念，從產(chǎn)產(chǎn)品塑造造、營銷銷推廣等等方面同同一方向向用力，在在基本概概念上做做“加法”，把既既定風(fēng)格格做到極極致，把把產(chǎn)品的

10、的個(gè)性完完全釋放放出來。在目前狀況況下，我我們?cè)诋a(chǎn)產(chǎn)品概念念上需要要遵循兩兩大原則則：把現(xiàn)代居住住風(fēng)格進(jìn)進(jìn)行到底底建老百姓都都住得起起的好房房子結(jié)合上述兩兩大原則則，我們們將產(chǎn)品品風(fēng)格和和生活方方向作概概念定位位：打造一座十十萬平方方米大型型園林社社區(qū)演繹新道北北“居住改改變生活活”式榜樣樣時(shí)代的的品質(zhì)在居住環(huán)境境上，我我們用“現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格”來統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)產(chǎn)品，在在基本格格調(diào)清晰晰的前提提下，我我們用“現(xiàn)代手手法”演繹“大社區(qū)區(qū)居住文文化”的特色色概念就就可以深深入人心心，得到到態(tài)度鮮鮮明的認(rèn)認(rèn)可或否否定！這是一個(gè)榜榜樣時(shí)代代的大型型現(xiàn)代化化小區(qū)親綠、親地地、親情情、親和和的人性性規(guī)劃，演繹著大都都市

11、摩登登時(shí)代的的時(shí)尚生生活！跨越一切的的運(yùn)動(dòng)、健健康這是一個(gè)110萬平平方的中中式逸居居生活的的現(xiàn)代版版本這是一個(gè)具具有國際際化、未未來化的的生活領(lǐng)領(lǐng)地。第二部分：市場定定位以及及目標(biāo)消消費(fèi)群分分析一、市場定定位1、市場推推進(jìn)分析析作為一個(gè)110萬平平方米大大型現(xiàn)代代社區(qū)，我我們的市市場目標(biāo)標(biāo)當(dāng)然著著眼于全全市范圍圍。然而而就洛陽陽目前的的市場競競爭狀況況而言，本本案在無無品牌前前提下，在在現(xiàn)場和和周邊狀狀態(tài)不佳佳時(shí)硬要要打全市市范圍的的市場將將會(huì)力不不從心。目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群界定定原則鑒于于品牌知知名度建建立的時(shí)時(shí)間周期期性問題題，出于于安全的的營銷考考慮，我我們認(rèn)為為：本案在營銷銷過程中中按照時(shí)

12、時(shí)間和形形象、品品牌的進(jìn)進(jìn)展?fàn)顩r況大致可以分分成兩個(gè)個(gè)階段、兩兩個(gè)市場場半徑第一階段：進(jìn)場后后至三個(gè)個(gè)月內(nèi)，主主要客戶戶群以區(qū)區(qū)域客為為主 此此階段屬屬于形象象展示、概概念塑造造期。就就工程進(jìn)進(jìn)度以及及內(nèi)斂型型品質(zhì)特特征而言言，就群群雄紛爭爭、諸侯侯并起的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場局局面看，本本案很難難在短時(shí)時(shí)間內(nèi)塑塑造成樣樣板樓盤盤，其有有效影響響力主要要集中在在道北區(qū)區(qū)域。第二階段：進(jìn)場三三個(gè)月后后，客戶戶群覆蓋蓋市區(qū) 隨隨著工程程形象的的確立、品品牌知名名度的廣廣泛傳播播、周邊邊配套設(shè)設(shè)施的建建成以及及公交線線路的改改善，本本案目標(biāo)標(biāo)市場半半徑將因因?yàn)槠放婆贫黠@顯擴(kuò)大，客客戶群覆覆蓋市區(qū)區(qū)。2、分

13、階段段市場描描述第一階段核核心市場場分析A、“老城城區(qū)”市場界界定分析析老城區(qū)主要要是洛陽陽鐵路分分局機(jī)關(guān)關(guān)，有著著本區(qū)域域較多的的人口和和行業(yè)職職工，是是經(jīng)濟(jì)適適用房最最大的消消費(fèi)群體體。（1）該區(qū)區(qū)域購房房客戶選選擇面極極為寬廣廣，本案案在品牌牌未打響響前，憑憑借弱勢勢地段在在此區(qū)域域招攬客客戶不失失為明智智的選擇擇。（2）但是是本區(qū)域域內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房小區(qū)比比較多，競競爭相對(duì)對(duì)激烈，鐵鐵路分局局自建住住宅較多多，鄰近近的鑫鑫鑫家園項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模較大，具具有很強(qiáng)強(qiáng)的競爭爭力。如如何將客客戶吸引引到本案案就成了了銷售的的關(guān)鍵。 B、“西西工區(qū)”市場界界定分析析西工區(qū)屬于于洛陽優(yōu)優(yōu)質(zhì)區(qū)域域。本區(qū)

14、臨近本本案的各各專業(yè)市市場業(yè)主主構(gòu)成了了主力購購買目標(biāo)標(biāo)。（2）本區(qū)區(qū)域內(nèi)樓樓盤價(jià)位位適中，競競爭力極極強(qiáng)，有有很強(qiáng)的的吸納能能力，居居民主要要在該地地區(qū)內(nèi)解解決住房房。故本本區(qū)域應(yīng)應(yīng)當(dāng)展開開強(qiáng)大宣宣傳攻勢勢將其發(fā)發(fā)展為核核心目標(biāo)標(biāo)區(qū)。第二階段核核心市場場分析：品牌和和工程形形象完善善后客戶戶將覆蓋蓋市區(qū)。目標(biāo)消費(fèi)群群分析本案五大特特征：主力總價(jià)88100萬；超大規(guī)模社社區(qū)，環(huán)環(huán)境一流流；具有明顯升升值潛力力；健康主題；E、 目目前交通通不夠便便利，配配套不夠夠完善。基于上述五五大特征征，對(duì)客客戶進(jìn)行行分析定定位：優(yōu)勢吸引法法：購買力旺盛盛的中青青年人可可以承受受8110萬的的總價(jià)；中年人感性

15、性購房占占很大比比例，憑憑借廣泛泛而細(xì)致致的廣告告宣傳可可以打破破其區(qū)域域概念及及風(fēng)格喜喜好；如此經(jīng)濟(jì)適適用住房房既能解解決住又又能解決決住好的的問題，何何樂不為為；4、 具有有一定閑閑錢的中中年人升升值意識(shí)識(shí)極強(qiáng)，為為下一代代做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。本案目標(biāo)客客戶群區(qū)區(qū)域定位位：（11）鐵路路分局職職工及其其家屬（子子女）（2）在各各大專業(yè)業(yè)市場經(jīng)經(jīng)營的私私營業(yè)主主（3）周邊邊區(qū)域想想改變居居住環(huán)境境居住條條件又無無太多資資金的本案目標(biāo)客客戶群年年齡定位位：主力力客戶源源核心層層以年齡齡在300455歲的青青壯年為為主。本案目標(biāo)客客戶群家家庭收入入定位：年收入入3萬左左右本案目標(biāo)客客戶群其其它特征征定位

16、：三口之之家；雙雙職工家家庭；愛愛好現(xiàn)代代生活；具有超超前消費(fèi)費(fèi)思想；銀行按按揭意識(shí)識(shí)強(qiáng)。第三部分：營銷推推廣戰(zhàn)略略一、策劃原原則對(duì)于榮森世紀(jì)新新城的定定位系統(tǒng)統(tǒng)和營銷銷企劃策策略，我我們堅(jiān)持持高起點(diǎn)點(diǎn)、高品品位、高高立意的的“三高”原則。首先營造一一個(gè)高尚尚的地段段、一種種大型、時(shí)時(shí)尚的生生活概念念 在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上引入入產(chǎn)品，使使產(chǎn)品本本身就已已經(jīng)站到到一定的的高度。同同時(shí)，賣賣產(chǎn)品的的同時(shí)，鍛鍛造出榮榮森的品品牌、世世紀(jì)新城城的品牌牌！二、營銷課課題通過以上的的產(chǎn)品分分析和市市場定位位，本案案一期推推廣過程程中的營營銷課題題已經(jīng)非非常之明明確，即即：快速搶占市市場本項(xiàng)目要求求在銷售售公司進(jìn)進(jìn)

17、場銷售售后月銷銷售要達(dá)達(dá)到100套。這這就要求求我們必必須找到到快速搶搶占市場場的途徑徑。通過過前文的的分析，我我們明確確了如何何快速占占領(lǐng)市場場：分階階段分重重點(diǎn)進(jìn)行行市場傳傳播，界界定產(chǎn)品品“老百姓姓住得起起的好房房子”的生活活以及產(chǎn)產(chǎn)品概念念，在地地段和形形象被初初步接受受后，通通過“低價(jià)出出擊、快快速反應(yīng)應(yīng)、持續(xù)續(xù)熱銷”的銷售售手段快快速打開開市場，積積累人氣氣。按這種思路路，第一一步能否否順利完完成是我我們的首首要任務(wù)務(wù)：明確地段概概念 置換換地段概概念地段，是本本案最為為敏感的的話題。產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)秀可以以在一定定程度上上突破地地域市場場價(jià)，在在這樣的的市場規(guī)規(guī)律下，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換市場場坐標(biāo)

18、成成為我們們必須考考慮的戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向。 本本案的終終極目標(biāo)標(biāo)在于迅迅速解決決二期33萬平方方米的盤盤量，而而非打持持久戰(zhàn)，而而且要想想在經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房小區(qū)中中賺取充充分的利利潤，銷銷售速度度是第一一關(guān)鍵因因素，而而且三期期還有更更高的利利潤要求求。在這這種情勢勢下，我我們還必必須在營營銷過程程中完成成另一個(gè)個(gè)重要課課題：迅速樹立品品牌形象象搶得“道北北生活圈圈”內(nèi)樓市市霸主地地位進(jìn)而而成為知知名經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房樓盤這一一點(diǎn)在運(yùn)運(yùn)作中顯顯得相當(dāng)當(dāng)重要。只只有在快快速占領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域市市場的過過程中樹樹立起名名盤形象象，才可可能進(jìn)而而推廣到到整個(gè)全全方位市市場。三、入市策策略本案運(yùn)作中中應(yīng)注意意的四大大困

19、難：1、現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的市市場明確確性2、地段概概念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換和明明確3、品牌形形象在短短時(shí)間樹樹立4、搶占時(shí)時(shí)間快速速去化總結(jié)前文分分析，這這四大困困難在本本案戰(zhàn)役役中至為為關(guān)鍵，必必須在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)全盤解解決，缺缺一不可可。針對(duì)以上四四大難題題，本案案運(yùn)作中中應(yīng)當(dāng)注注意：搶時(shí)機(jī)。目目前，道道北區(qū)域域樓盤越越來越多多，而且且越做越越到位，越越做越有有個(gè)性。時(shí)時(shí)間不搶搶則很容容易變成成“某種潮潮流的跟跟隨者”。所以以，我們們從開始始的宣傳傳應(yīng)當(dāng)全全面而到到，造成成先聲奪奪人的市市場影響響力。主力競爭對(duì)對(duì)手如申申泰麗景景，桃源源人家等等都是規(guī)規(guī)模、投投入相當(dāng)當(dāng)于我們們的大盤盤，而后后期上市市的競爭爭樓

20、盤又又著實(shí)不不少，他他們已經(jīng)經(jīng)較我們們之先樹樹立了品品牌或樓樓盤的形形象。因因此，宣宣傳時(shí)必必須充分分挖掘自自身優(yōu)勢勢與特點(diǎn)點(diǎn)，創(chuàng)造造概念。本本案的操操作不是是簡單的的賣現(xiàn)代代生活概概念，而而是創(chuàng)造造一個(gè)與與流行風(fēng)風(fēng)格接軌軌的有傳傳統(tǒng)文化化底蘊(yùn)的的生活方方式。同同時(shí)它是是與一個(gè)個(gè)現(xiàn)代生生活密切切關(guān)系的的地段變變遷“道北北生活圈圈”的崛起起結(jié)合在在一起，解解決好地地段對(duì)生生活方式式的支持持。由于于本案的的地段暫暫時(shí)沒有有被消費(fèi)費(fèi)群十分分認(rèn)可，在在解決由由這一問問題帶出出的相關(guān)關(guān)問題時(shí)時(shí)應(yīng)盡量量避免提提及現(xiàn)存存狀況，把把地段升升值，前前景發(fā)展展作為宣宣揚(yáng)的主主方向。解決好生活活方式和和地段概概念，

21、在在房產(chǎn)投投資迅速速增加、營營銷戰(zhàn)愈愈演愈烈烈的情況況下，在在先搶占占制高點(diǎn)點(diǎn)方面具具有現(xiàn)實(shí)實(shí)意義。營營銷傳播播中爭取取更高的的手法，樹樹立品牌牌形象對(duì)對(duì)本案銷銷售大有有裨益！浪式進(jìn)攻，分分階段、分分主次、集集中兵力力有節(jié)奏奏地進(jìn)攻攻，要避避免兵力力分散、缺缺乏節(jié)奏奏?？偛呗陨罘绞剿芩茉欤▊鱾鹘y(tǒng)文化化底蘊(yùn)的的現(xiàn)代生生活方式式）板板塊啟動(dòng)動(dòng)（道北北生活圈圈）+產(chǎn)產(chǎn)品啟動(dòng)動(dòng)（榮森森世紀(jì)新新城）總目標(biāo) 我們們的任務(wù)務(wù)是將“榮森世紀(jì)新新城”捆綁在在“新道北北”基座上上 通過過“道北生生活圈”這個(gè)超超級(jí)發(fā)射射架 用“建老百百姓都住住得起的的好房子子”做點(diǎn)燃燃器，對(duì)對(duì)外發(fā)射射。 一旦旦沖出競競爭市場場激

22、烈的的“大氣層層” 進(jìn)入入無引力力（無直直接競爭爭對(duì)手）的的太空運(yùn)運(yùn)行軌道道自由運(yùn)運(yùn)行。 榮森世世紀(jì)新城城這一品品牌便可可在洛陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場高高奏凱歌歌，一路路飄紅這也是是客戶追追求的終終極目標(biāo)標(biāo)。五、分階段段營銷本案以整盤盤概念入入市，在在短時(shí)間間內(nèi)要完完成“去化”和“塑造”這兩大大任務(wù)。去化進(jìn)場后后至三個(gè)個(gè)月內(nèi)每每月完成成10套套左右的的去化任任務(wù)，之之后完成成每月115套左左右的去去化任務(wù)務(wù)塑造將本案案塑造成成“現(xiàn)實(shí)的的，竟然然是現(xiàn)代代的時(shí)尚尚的！”生活方方式依附“新道道北生活活圈”，將本本案地段段塑造成成“新道北北”概念塑造榮森品品牌、世世紀(jì)新城城品牌本案分以下下三個(gè)階階段完成成：第

23、一階段：預(yù)熱期期，也叫叫蓄勢期期奇正相交 蓄勢勢高峽多種手法并并用，塑塑造“生活概概念”和“板塊概概念”；引而而不發(fā)、激激起好奇奇心、積積累目標(biāo)標(biāo)客戶戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、塑造有有現(xiàn)代文文化特征征的時(shí)尚尚生活概概念，提提高產(chǎn)品品立意。2、地段概概念詮釋釋，爭取取“制高點(diǎn)點(diǎn)”，給客客戶堅(jiān)定定信心。3、產(chǎn)品概概念的全全面導(dǎo)入入，引起起市場興興趣，樹樹立市場場形象。4、引起消消費(fèi)者的的廣泛參參與、關(guān)關(guān)注，讓讓他們先先接受概概念。5、不涉及及具體產(chǎn)產(chǎn)品具體體價(jià)格等等細(xì)節(jié)，引引起懸念念，充分分“蓄勢”同時(shí)便便于調(diào)整整。本階段，通通過二大大討論、四四大陣地地進(jìn)行概概念運(yùn)作作；通過過兩大展展示進(jìn)行行蓄勢準(zhǔn)準(zhǔn)備：兩大

24、運(yùn)動(dòng)：1、臥虎藏藏龍“現(xiàn)實(shí)實(shí)的，竟竟然是現(xiàn)現(xiàn)代的時(shí)時(shí)尚的！”現(xiàn)代傳傳統(tǒng)生活活方式大大討論內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房能做成成什么樣樣子，是是否能讓讓老百姓姓花最少少的錢，住住上舒適適、現(xiàn)代代、時(shí)尚尚的家。重要載體：各報(bào)社社發(fā)稿報(bào)報(bào)道會(huì)議議情況，“洛陽晚報(bào)”進(jìn)行“現(xiàn)代、時(shí)尚生活方式”大討論目標(biāo)：軟硬硬兼做、高高低空結(jié)結(jié)合，對(duì)對(duì)本案現(xiàn)現(xiàn)象進(jìn)行行大討論論、大宣宣傳，最最終落實(shí)實(shí)到本案案。2、道北的的崛起“新道道北生活活圈”大討論論內(nèi)容：如何何再造“道北”輝煌，如如何定位位“新道北北生活圈圈”，“期待新新道北”的討論論；榮森森房產(chǎn)公公司作“世紀(jì)新新城”產(chǎn)品推推介，在在提高地地段形象象的同時(shí)時(shí)，側(cè)面面提及“世紀(jì)

25、新新城”。重要載體：各報(bào)社社發(fā)稿報(bào)報(bào)道會(huì)議議情況，“洛陽晚報(bào)”進(jìn)行“榮森世紀(jì)新城與新道北生活圈”大討論目標(biāo)：讓社社會(huì)廣泛泛注意到到“新道北北生活圈圈”概念；將“榮森世紀(jì)新新城”與“新道北北”巧妙地地進(jìn)行地地段嫁接接。四大陣地：現(xiàn)場外展處道北路圍板板4、 周周邊引導(dǎo)導(dǎo)旗以及及大型廣廣告牌第二階段： 強(qiáng)銷銷期全新亮相 驚驚爆推出出 全全新出展展； 排山山倒海般般的銷售售攻勢戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、軟硬結(jié)結(jié)合、文文武雙做做、高低低空兼顧顧，保證證一個(gè)月月左右的的全新亮亮相。2、集中兵兵力，產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳突然爆爆發(fā)，數(shù)數(shù)月積累累的客戶戶促成集集中成交交，形成成“火爆銷銷售”本階段除了了各種媒媒體及單單頁的狂狂轟亂

26、炸炸以及銷銷售促銷銷模式外外，我們們還考慮慮了四項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)為為品牌樹樹立推波波助瀾：1、“榮森森之星、世世紀(jì)之家家”評(píng)選活活動(dòng)內(nèi)容：評(píng)出出具有現(xiàn)現(xiàn)代生活活情趣的的三口之之家目的：制造造話題，引引起社會(huì)會(huì)注意，為為廣告提提供素材材2、江南金金秋新民民樂歌舞舞晚會(huì)內(nèi)容：以時(shí)時(shí)下最為為流行的的“新民樂樂”最為特特色節(jié)目目表演目的：制造造新聞，引引起廣泛泛注意；增加社社區(qū)文化化品位；加強(qiáng)樓樓盤與客客戶的親親和力3、健康人人生社區(qū)區(qū)行地點(diǎn)：本案案定位之之核心市市場區(qū)域域的社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)容：社區(qū)區(qū)健康宣宣傳隊(duì)與與各街道道聯(lián)合，進(jìn)進(jìn)行“健康宣宣傳”并邀請(qǐng)請(qǐng)居民到到本案現(xiàn)現(xiàn)場來免免費(fèi)診斷斷（看房房車配合合接送）目的

27、：制造造新聞，引引起廣泛泛注意；突出本本案健康康主題；加強(qiáng)樓樓盤與客客戶的親親和力4、榮森世紀(jì)新新城大寫寫意地點(diǎn)：本案案社區(qū)內(nèi)內(nèi)內(nèi)容：有獎(jiǎng)獎(jiǎng)?wù)骷瘯鴷ǎū颈景笍V告告語）目的：制造造新聞，引引起廣泛泛注意；突出本本案文化化主題；加強(qiáng)樓樓盤與客客戶的親親和力第三階段：持續(xù)期期和清盤盤期持續(xù)溝通 穩(wěn)穩(wěn)定去化化保持形象深深化；多多種方式式（促銷銷、公關(guān)關(guān)）并舉舉；穩(wěn)定定去化速速度戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：采用多種公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)。多樣社區(qū)老老業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)，促成成人際傳傳播。內(nèi)外兩手穩(wěn)穩(wěn)定增進(jìn)進(jìn)客戶源源。活動(dòng)建議：1、釣出經(jīng)經(jīng)典真生生活內(nèi)容：第一一屆“榮森杯杯”有獎(jiǎng)釣釣魚大賽賽地點(diǎn)：社區(qū)區(qū)周邊魚魚塘目的：制造造新聞，引

28、引起廣泛泛注意；增加社社區(qū)文化化品位；加強(qiáng)樓樓盤與客客戶的親親和力2、游園 內(nèi)容：“世紀(jì)新新城，我我的家”游園；現(xiàn)場各各處懸掛掛一些字字迷，猜猜中者憑憑獎(jiǎng)券領(lǐng)領(lǐng)獎(jiǎng) 地點(diǎn)：社區(qū)內(nèi)內(nèi)看房途途經(jīng)沿途途 目目的：加加深客戶戶感官認(rèn)認(rèn)識(shí)；吸吸引客戶戶廣泛參參與3、觀家 內(nèi)容：結(jié)合工工程即將將竣工，管管弦樂表表演 地點(diǎn)：社區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境參參觀 目目的：加加深客戶戶感官認(rèn)認(rèn)識(shí)；增增加文化化韻味，吸吸引客戶戶廣泛參參與4、聚會(huì) 內(nèi)容：聯(lián)系已已購買客客戶開展展業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)增增強(qiáng)業(yè)主主之間的的溝通等等 地點(diǎn)：某知名名飯店或或西餐廳廳目的：加深深客戶感感官認(rèn)識(shí)識(shí)；增加加文化韻韻味，吸吸引客戶戶廣泛參參與第四部分：廣告?zhèn)?/p>

29、傳播一、廣告?zhèn)鱾鞑ゲ呗月詮V告總精神神以現(xiàn)代時(shí)尚尚生活為為形，以以傳統(tǒng)文文化為神神以現(xiàn)代生活活為魂，獨(dú)獨(dú)創(chuàng)新道道北生活活圈千年帝都洛洛陽，一一個(gè)世紀(jì)紀(jì)新城二、廣告組組團(tuán)主次明確，多多層面交交叉滲透透傳播課題：1、配配合營銷銷組團(tuán)、公公關(guān)組團(tuán)團(tuán)，快速速將本案案確立為為道北特特色名盤盤地位。2、通過交交叉組合合，樹立立“榮森”房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)品牌牌形象。3、配合銷銷售，加加快去化化速度。 媒體策略：1、DDM單頁頁為主。2、輔以雜雜志、車車體、戶戶外導(dǎo)示示等多種種方式。3、視銷售售需要，公公關(guān)以多多種媒體體方式展展開。投放原則：1量量：開盤盤期、強(qiáng)強(qiáng)銷期高高密度集集中投放放，采用用彩色版版面；持持續(xù)期平平

30、穩(wěn)投放放；清盤期結(jié)合合促銷手手段靈活活投放2線：兩兩種組團(tuán)團(tuán)戶外外和報(bào)紙紙結(jié)合 主線戰(zhàn)戰(zhàn)旗、DDM單頁頁直投、戶戶外導(dǎo)示示、車體體輔線洛洛陽晚報(bào)報(bào)、洛陽陽日?qǐng)?bào)、站站亭 戶戶外導(dǎo)示示系統(tǒng)（路路牌、旗旗幟）可可解決客客戶對(duì)地地理位置置的模糊糊意識(shí)或或誤解；車體屬屬費(fèi)用不不高但效效果尤其其是對(duì)知知名度效效果極好好的媒體體，建議議采用。三、廣告語語及部分分文案表表現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的，竟竟然是現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚的新城：榮森森制造凡爾賽來了了，留下下一段回回憶羅馬來了，也也只是匆匆匆而過過千年洛陽已已淡凈了了浮華的的喧躁它內(nèi)斂光華華，期待待著自己己最初的的堅(jiān)持這堅(jiān)持應(yīng)該該是種現(xiàn)現(xiàn)代化的的方式，有有景、有有情、有有享受這堅(jiān)

31、持可以以淡雅但但必須豐豐富就像今天的的吟風(fēng)賞賞月，手手邊的擺擺置我選選擇CAAPPUUCCIINO我們并沒有有否定什什么精致的中庭庭實(shí)景追追溯的是是純正的的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)韻獨(dú)有的五親親空間是是對(duì)居住住的人性性思考這里倡導(dǎo)健健康、發(fā)發(fā)展健康康、但最最重要的的這里里有健康康榮森世紀(jì)紀(jì)新城，一一個(gè)名字字，一份份對(duì)經(jīng)典典的堅(jiān)持持，一處處洛陽人人的家新城：讓洛洛陽喝彩彩一直以來，我我們都在在不斷的的追求與與前進(jìn)巴洛克、洛洛可可、凡凡爾賽、雅雅典一路上，我我們失落落了許多多，也遺遺忘了許許多如何找回失失去的記記憶？清溪潺潺而而過，遍遍地春光光燦爛 秋來風(fēng)風(fēng)景怡人人，掩飾飾不住經(jīng)經(jīng)典？在世紀(jì)新城城，你會(huì)會(huì)找到記記

32、憶中的的家在世紀(jì)新城城，你會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的，竟竟然就是是現(xiàn)代的的、時(shí)尚尚的LIVE IN榮榮森世紀(jì)新新城如果說建筑筑是凝固固的音樂樂在世紀(jì)新城城，您會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)建建筑更像像立體的的山水新道北的發(fā)發(fā)展，加加上榮森森人對(duì)理理性居住住的追求求引發(fā)了一場場居家的的二次革革命建筑中蘊(yùn)含含的文化化與體現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)格格并不是幾根根廊柱，幾幾處浮雕雕所能囊囊括的在這次的選選擇中，您您也許希希望有景景、有情情、有境境我們知道您您的心情情，所以以為您布布置了社社區(qū)美景景我們清楚您您的需求求，這里里有功能能各異的的購物市市場如果人生只只有一次次選擇機(jī)機(jī)會(huì)世紀(jì)新城讓讓它完美美99.99%沉夢世紀(jì)新新城千年往事悠悠悠千年繁華

33、似似錦讓歲月的年年輪碾磨磨了千載載的洛陽陽在其中沉積積的有對(duì)對(duì)居住理理念的思思考沉思中，走走過了歷歷史的長長河沉思中，曾曾經(jīng)的洛洛陽擦身身而過沉思中，走走近了世世紀(jì)新城城一陣悸蕩，恍恍惚空間間交錯(cuò)到到蘇州的的園林?jǐn)?shù)十米的綠綠化丘陵陵林木掩掩映，落落葉扶疏疏10萬平方方如夢般般的環(huán)境境景觀處處處精致致回首來時(shí)種種種，恍恍然大悟悟在洛陽的記記憶中，終終于找到到了一種種生活方方式世紀(jì)新城也許許家就該該是這個(gè)個(gè)樣子其它廣告語語：系列一：世紀(jì)大寫意意， 新城城真生活活寫意經(jīng)典真真生活 雅居道道北現(xiàn)代代家 人居經(jīng)典的的締造者者 現(xiàn)現(xiàn)代生活活的改良良者 熊掌魚兼兼得， 事業(yè)家共享享城市人生， 經(jīng)典典逸居坐擁

34、洛陽繁繁華， 獨(dú)享世世紀(jì)雅居居飛越傳統(tǒng)居居住時(shí)代代，升華華現(xiàn)代生生活品質(zhì)質(zhì)2、系列二二：1、驚艷（經(jīng)典社區(qū)）2、傳承（帝都文化精華）3、享受（五親空間親水、親綠、親情、親健康、親現(xiàn)代）附件一：物物業(yè)管理理建議1、物業(yè)管管理提示示 經(jīng)過多多年的市市場教育育，房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)走走到“買房重重物業(yè)管管理”的階段段，消費(fèi)費(fèi)者講究究住的社社區(qū)環(huán)境境和物業(yè)業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。這這一切是是由房地地產(chǎn)市場場的供求求均衡關(guān)關(guān)系，決決定了房房地產(chǎn)市市場由賣賣方市場場向買方方市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，個(gè)個(gè)人掏錢錢買房呈呈現(xiàn)出對(duì)對(duì)房屋的的要求越越來越精精細(xì)、越越來越周周全、越越來越多多樣化的的趨勢。 “買房買環(huán)境、買房買服務(wù)、買房買享

35、受”成為購房人的首選目標(biāo)。自然物業(yè)管理也就首當(dāng)其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關(guān)注的焦點(diǎn)，一流的物業(yè)管理會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。2、物業(yè)管管理公司司品牌的的選擇 消消費(fèi)者對(duì)對(duì)于物業(yè)業(yè)管理已已經(jīng)有了了很深的的了解，物物管公司司的品牌牌也成為為判斷物物業(yè)成熟熟度的標(biāo)標(biāo)志之一一。物業(yè)業(yè)管理公公司的品品牌不僅僅代表放放心、安安全、方方便，更更是生活活品質(zhì)的的提升。 在在此，我我們建議議對(duì)物管管公司的的確定可可以有以以下兩種種選擇：品牌優(yōu)先知名公司的的品牌在在消費(fèi)者者中有一一定的號(hào)號(hào)召力，其其品牌將將可以成成為產(chǎn)品品宣傳推推廣中一一個(gè)頗具具“噸位”的賣點(diǎn)點(diǎn)。聯(lián)合管理請(qǐng)知名物管管公司掛掛名顧問問，榮森森房產(chǎn)公

36、公司實(shí)施施管理。 附件二：銷銷售道具具建議設(shè)備陳列： 建議議把本案案將使用用的部分分設(shè)備比比如建材材、智能能化設(shè)備備等元件件設(shè)置櫥櫥窗進(jìn)行行陳列展展示，配配合說明明文字起起到直觀觀銷售效效果效果圖： 表表現(xiàn)小區(qū)區(qū)規(guī)劃與與綠化設(shè)設(shè)計(jì)，最最好有445張張：300萬平方方米總體體鳥瞰效效果圖（包包括周邊邊商業(yè)、學(xué)學(xué)校等設(shè)設(shè)施）；一期總總 體鳥瞰瞰效果圖圖；最能能展示環(huán)環(huán)境效果果的景觀觀，分別別以白天天、傍晚晚、夜景景等形式式表達(dá)。立面圖： 表表現(xiàn)建筑筑立面效效果，建建議請(qǐng)專專業(yè)繪圖圖公司繪繪制12幅廣廣告效果果圖。房型配置圖圖： 用于銷銷平銷海海等印刷刷品上，了了解房型型情況和和面積，增增加美感感。

37、樓書和銷平平銷海：樓書針針對(duì)有望望客戶及及已購客客戶開發(fā)發(fā)，展現(xiàn)現(xiàn)形象，細(xì)細(xì)說產(chǎn)品品。用于寄發(fā)或或定點(diǎn)派派發(fā)，也也可作為為現(xiàn)場工工具。 DDM1：“概念說說明書”在引導(dǎo)導(dǎo)期使用用，著重重在于配配合宣傳傳概念賣賣點(diǎn)。 DDM2：“銷售單單片”正式銷銷售時(shí)使使用，結(jié)結(jié)合引導(dǎo)導(dǎo)期客戶戶反映進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，大量量印刷，于于售樓處處、接待待處大量量派送 ，派發(fā)發(fā)完畢后后重新設(shè)設(shè)計(jì)重新新印刷。 樓樓書：正正式銷售售時(shí)結(jié)合合DM22使用；控制印印量。 房房型單片片：與“銷售單單片”配合使使用。手提袋： 表表示案名名及產(chǎn)品品樓盤形形象，方方便客戶戶收取資資料，用用于現(xiàn)場場和房展展會(huì)?？缃謾M幅： 在現(xiàn)現(xiàn)場及周周邊

38、主要要街道，方方便客戶戶尋找。燈箱： 分室內(nèi)內(nèi)和戶外外兩種，置置于現(xiàn)場場售樓處處內(nèi)部或或外部，周周邊主要要道路口口等處。展板： 現(xiàn)場售售樓處和和展銷會(huì)會(huì)展板兩兩種，進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品細(xì)說，配配合銷售售員介紹紹演示VCDD： 利利用三維維技術(shù)演演示樓盤盤情況，尤尤其是期期房階段段演示經(jīng)經(jīng)典生活活具有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義；結(jié)合合多媒體體網(wǎng)頁運(yùn)運(yùn)作附件三：合合作方式式建議本項(xiàng)目我方方負(fù)責(zé)銷銷售之房房屋，雙雙方經(jīng)協(xié)協(xié)商制定定銷售底底價(jià)（均均價(jià)），各各套房屋屋差價(jià)、面面積表、付付款辦法法（包括括分期付付款辦法法）及建建材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求等等，經(jīng)榮榮森公司司簽認(rèn)后后視為基基礎(chǔ)，非非經(jīng)雙方方同意不不得變更更。銷售售報(bào)價(jià)由由我方

39、根根據(jù)銷售售及市場場所需具具體而定定。第一條 甲方責(zé)責(zé)權(quán)1、甲方對(duì)對(duì)所委托托給乙方方項(xiàng)目的的執(zhí)行情情況有監(jiān)監(jiān)督權(quán)、知知情權(quán)。2、負(fù)責(zé)提提供售樓樓部用房房并承擔(dān)擔(dān)房租；提供必必要的辦辦公設(shè)備備（辦公公設(shè)備應(yīng)應(yīng)以雙方方協(xié)商后后簽字確確認(rèn)的清清單為準(zhǔn)準(zhǔn)，并詳詳細(xì)清點(diǎn)點(diǎn)后交給給乙方保保管、使使用、人人為損壞壞及丟失失由乙方方負(fù)責(zé)，正正常損耗耗由甲方方負(fù)責(zé)維維修），對(duì)對(duì)售房部部進(jìn)行簡簡單的整整修。3、負(fù)責(zé)提提供委托托銷售項(xiàng)項(xiàng)目的所所有相關(guān)關(guān)證明文文件及銷銷售所需需資料，并并保證一一切文件件資料具具有合法法性和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。4、負(fù)責(zé)工工地現(xiàn)場場的全面面整改，包包括遷移移案場周周邊不良良景物、無無垃圾、溝溝壑、

40、工工地管理理井然有有序等。5、確保本本案提交交資料的的真實(shí)性性、及時(shí)時(shí)性、實(shí)實(shí)效性，確確保簽約約過程中中的工作作效率與與質(zhì)量。甲甲方負(fù)責(zé)責(zé)因提供供的資料料不真實(shí)實(shí)而引起起的法律律糾紛，并并承擔(dān)相相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)及法法律責(zé)任任。6、負(fù)責(zé)收收款，所所有房款款及定金金全部由由甲方指指派人員員收取。無無論在任任何情況況下，乙乙方均不不能收取取現(xiàn)金，如如發(fā)現(xiàn)乙乙方有收收取現(xiàn)金金的行為為，除追追繳乙方方所收取取現(xiàn)金外外并有權(quán)權(quán)處罰乙乙方。7、負(fù)責(zé)審審查乙方方與認(rèn)購購者所簽簽訂的商商品房買買賣合同同的真真實(shí)性和和有效性性。8、按合同同規(guī)定按按時(shí)向乙乙方支付付傭金。9、房產(chǎn)交交付使用用后，甲甲方負(fù)責(zé)責(zé)辦理入入住交接接事宜，乙乙方負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)助工工作。第二條 乙方責(zé)責(zé)權(quán)1、負(fù)責(zé)制制定銷售售策略。明明確市場場定位、銷銷售對(duì)象象、銷售售計(jì)劃、銷銷售價(jià)格格、付款款方式，傳傳媒渠道道等。2、以甲乙乙雙方認(rèn)認(rèn)可的銷銷售均價(jià)價(jià)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，乙方方有權(quán)制制定并執(zhí)執(zhí)行不同同房屋和和不同時(shí)時(shí)段的銷銷售價(jià)格格（以甲甲方簽字字確認(rèn)為為準(zhǔn)）。3、乙方根根據(jù)市場場需求和和樓盤銷銷售進(jìn)度度制定銷銷控策略略。4、負(fù)責(zé)