重慶房地產(chǎn)市場調(diào)研年度總結

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄一、重重慶市房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境概況1、 人口概概況2、 經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況3、 居民生生活水平平4、 城市規(guī)規(guī)劃二、重重慶市房房地產(chǎn)消消費市場場特征1、 20001年重重慶購房房者人口口結構特特征2、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場消消費需求求總體狀狀況3、 重慶市市主城區(qū)區(qū)域住宅宅需求特特征4、 重慶市市消費群群體特征征與購房房行為三、重重慶市房房地產(chǎn)市市場形勢勢及發(fā)展展趨勢1、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢2、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢

2、四、結結語一、重重慶市房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境概況1、 人口概概況根據(jù)220000年111月1日日進行的的第五次次全國人人口普查查數(shù)據(jù)顯顯示，重重慶市總總?cè)丝跒闉?0990.445萬人人（包括括外來人人口，不不包括外外出人口口），年年平均增增長率為為0.666%，自自然增長長率為22.900，城市市化率333.009%。人口年年齡結構構：0-114歲的的人口為為6777.788萬人，占占21.93%重慶市市總?cè)丝诳?0990.445萬人人 155-644歲的人人口為221688.577萬人，占占70.17%65歲歲及以上上的人口口為2444.110萬人人,占77.900%城鄉(xiāng)人人口結構構：城鎮(zhèn)人人

3、口為110222.788萬人，占占33.09%重慶市市總?cè)丝诳?0990.445萬人人鄉(xiāng)村人人口為220677.677萬人,占666.911%全市共共有家庭庭戶9228.998萬戶戶，家庭庭戶人口口為29984.27萬萬人，占占總?cè)丝诳诘?66.566%，平平均每個個家庭戶戶的人口口為3.21人人。人口受受教育結結構：教育程程度 人人數(shù)（萬萬人） 占總?cè)巳丝?大學（大大專以上上） 886.558 22.800%高中（含含中專） 2655.677 8.60%初中 9099.022 299.411%小學 13440.885 443.339%文盲 2144.788 8.9%2、 經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況20

4、001年全全市實現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值17550億元元，比上上年增加加1611億元，是是重慶直直轄以來來經(jīng)濟總總量增加加最多的的一年。按按可比價價格計算算，比220000年增長長9%，高高于全國國1.77個百分分點。增增長速度度列全國國第188位，在在全國的的位次比比上年提提高了55位。20002年以以來，全全市經(jīng)濟濟增長速速度明顯顯加快，呈呈現(xiàn)出效效益與速速度同步步增長的的良好態(tài)態(tài)勢，整整體經(jīng)濟濟運行明明顯好于于預期。初初步測算算，上半半年全市市完成國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值8875.56億億元，按按可比價價格計算算，比上上年同期期增長110.11%，增增幅同比比提高11個百分分點，高高于全國國水平22

5、.3個個百分點點。第一一產(chǎn)業(yè)增增長3.0%，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增長113.11%，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長99.1%。從運運行態(tài)勢勢看，今今年以來來全市經(jīng)經(jīng)濟增長長速度穩(wěn)穩(wěn)步攀升升。從月月度累計計增幅觀觀察，除除1月份份受不可可比因素素影響增增長9.8%，其其余幾個個月增幅幅漸次走走高。22月份為為9.11%，33、4月月份上升升到9.2%和和9.33%，進進而達到到5月份份的9.6%，上上半年又又進一步步上升到到10.1%，這這也是220000年3月月以來連連續(xù)288個月增增幅最高高的月份份。從季季度走勢勢上觀察察，上半半年增長長10.1%，比比一季度度提高00.9個個百分點點，也是是自19998年年以來

6、同同期增幅幅最高的的。從經(jīng)濟濟增長匹匹配的相相關因素素看，一一些與經(jīng)經(jīng)濟增長長密切相相關的指指標同步步增長，呈呈現(xiàn)出近近年少有有的一致致性。116月，發(fā)發(fā)電量增增長了111.00%，創(chuàng)創(chuàng)了近幾幾年同期期最好水水平，內(nèi)內(nèi)河與空空港貨物物吞吐量量分別增增長111.0%和133.2%。從經(jīng)濟濟增長的的地區(qū)結結構看，上上半年都都市發(fā)達達經(jīng)濟圈圈實現(xiàn)增增加值3345.94億億元，比比上年同同期增長長8.88%，占占全市的的39.5%；渝西經(jīng)經(jīng)濟走廊廊實現(xiàn)增增加值2271.57億億元，增增長122.8%，占331.00%；三三峽庫區(qū)區(qū)生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟區(qū)實實現(xiàn)增加加值2558.005億元元，增長長9.00%，占占

7、29.5%。重慶市市主要經(jīng)經(jīng)濟指標標如下(%)：20001年增增長 220022年上半半年增長長 20002年年增長預預計國內(nèi)生生產(chǎn)總值值 9.0 110.11 9.5-110.00全社會會固定資資產(chǎn)投資資 222.3 24.5 118-220社會消消費品零零售總額額 8.7 88.7 8.77城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入 7.1 55.9 8.00農(nóng)村居居民人均均純收入入 4.2 110.77(現(xiàn)金金收入) 4.0居民消消費價格格總指數(shù)數(shù) 1001.77 1000.66 999.53、 居民生生活水平平九五五時期期是重慶慶市社會會、經(jīng)濟濟、城市市建設發(fā)發(fā)展較快快的時期期，在短短短的幾幾年內(nèi)使使重

8、慶市市的城市市建設、社社會經(jīng)濟濟邁上了了新臺階階。經(jīng)濟濟的增長長為改善善人民生生活，提提高市民民收入打打下了基基礎。據(jù)據(jù)重慶市市城市社社會經(jīng)濟濟調(diào)查隊隊對主城城區(qū)3000戶城城市居民民的抽樣樣調(diào)查資資料顯示示,九九五期期間，城城市居民民的生活活水平有有了實質(zhì)質(zhì)性的提提高：據(jù)據(jù)統(tǒng)計，城城市居民民的人均均可支配配收入由由19995年的的44113元增增加到220000年的662766元，增增長了442.22%，每每年以77.3%的速度度穩(wěn)定增增加，扣扣除價格格因素，實實際增長長6.33%。人人均消費費支出由由19995年的的39332元上上升為 20000年的的54775元，增增長了339.22%

9、，扣扣除物價價因素，每每年實際際增長66.8% 。最最能反映映居民家家庭生活活水平的的恩格爾爾系數(shù)由由五年前前的488.7%下降為為40.4%,主城區(qū)區(qū)居民的的生活水水平已基基本實現(xiàn)現(xiàn)小康康。220011年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入繼續(xù)續(xù)增長，根根據(jù)220011年重慶慶市國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計計公報顯顯示：全全年城市市居民人人均可支支配收入入67221.009元，比比上年增增長7.1%。城城市居民民人均消消費支出出57665.007元，增增長5.3%。根根據(jù)據(jù)重重慶市統(tǒng)統(tǒng)計局日日前披露露的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，220022年上半半年城市市居民人人均可支支配收入入36114.994元，比比上年同同期增長長5.

10、99%，66月末城城鄉(xiāng)居民民存款余余額達到到14775.118億元元，增長長11.9%。圖示如如下：單位（萬萬元） 19995年 20000年 20001年 20002年（預預測）人均可可支配收收入 444133 62276 67221.009 772299.888人均消消費支出出 39932 54775 557655.077從以上上數(shù)據(jù)可可以看出出，重慶慶市經(jīng)濟濟正向良良好的方方向發(fā)展展，居民民的購買買力正在在逐年增增長，隨隨著收入入水平的的提高，居居民用于于消費性性的支出出在不斷斷增加的的同時，非非消費性性支出也也日益成成為居民民支出的的重要組組成部分分。4、 城市規(guī)規(guī)劃根據(jù)重重慶的城城市

11、規(guī)劃劃，未來來的重慶慶將是一一個以主主城區(qū)為為中心的的由中等等城市、衛(wèi)衛(wèi)星城市市等共同同組成的的城市群群，未來來的城市市發(fā)展一一方面是是主城區(qū)區(qū)的擴大大， 另另一方面面是中等等城市、衛(wèi)衛(wèi)星城的的形成。對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說說，這就就意味著著發(fā)展機機遇不僅僅僅停留留在主城城區(qū)，各各中等城城市、衛(wèi)衛(wèi)星城都都將有很很好的發(fā)發(fā)展空間間。按照重重慶市政政府制定定的200年發(fā)展展規(guī)劃，在在十五期期間主要要是解決決重慶的的交通問問題，形形成樞紐紐重慶的的格局。重重慶的地地理位置置，在整整個國家家區(qū)位中中處在南南北的中中間，東東西的中中間，重重慶在整整個中國國地圖幾幾何的中中心位罟罟。但是是這個幾幾何中心心，目前

12、前是南北北交通的的屏界，連連東西紐紐帶的壁壁壘。重重慶市政政府提出出“一千億億元、五五管齊下下，打造造樞紐重重慶”?！拔骞荦R齊下”包括：一是機機場的改改造，機機場的規(guī)規(guī)模要擴擴大五倍倍；二是是鐵路，現(xiàn)現(xiàn)有的四四條鐵路路變成八八條鐵路路，形成成四通八八達的鐵鐵路交通通；三是是高速公公路環(huán)線線，五年年以后增增加5000公里里，現(xiàn)在在是3000多公公里，整整個8000多公公里的高高速公路路形成全全國西部部的樞紐紐；四是是航運，萬萬噸級的的拖船能能到重慶慶主港，力力爭使重重慶成為為長江上上游的航航運中心心；五是是管道運運輸，就就是柴油油、汽油油的管道道和天然然氣管道道等?！拔骞荦R齊下”解決重重慶在全全

13、國交通通格局的的同時，解解決重慶慶市內(nèi)的的交通，今今年解決決通縣油油路，也也就是各各個縣到到主城的的油路、二二級路，明明年建成成八小時時重慶，即即重慶任任何一個個遠郊縣縣城，到到市中心心大體上上8個小小時。220044年實現(xiàn)現(xiàn)“半小時時主城”。十五五期間重重慶市總總投資有有六千億億左右，其其中一千千億解決決交通問問題，屆屆時重慶慶將成為為東西間間的交通通紐帶、南南北間比比較順暢暢的通道道，交通通的便捷捷必將帶帶來新經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的形成。二、重重慶市房房地產(chǎn)消消費市場場特征1、 20001年重重慶購房房者人口口結構特特征根據(jù)220011重慶房房地產(chǎn)展展示交易易會住宅宅需求調(diào)調(diào)查報告告資料料顯示，重重

14、慶購房房者呈現(xiàn)現(xiàn)下列人人口結構構特征：（1） 消費者者年齡構構成：550歲以以下年齡齡段有較較強的購購房欲望望，占整整個購房房者的比比例為886.22%。330歲以以下購房房者占整整個購房房者的比比例最重重達到448%，該該年齡段段正是消消費者成成家立業(yè)業(yè)的階段段，購房房需求較較大；44150歲歲年齡段段在整個個購房者者中的比比例居次次席，該該年齡段段的購房房行為主主要是二二次置業(yè)業(yè)，為子子女買房房。（2） 消費者者文化程程度構成成：具有有較高文文化程度度的消費費者超過過了半數(shù)數(shù)，說明明消費者者文化程程度越高高，購房房愿望越越強烈。（3） 消費者者家庭月月收入構構成：由由于購房房行為在在支付能

15、能力和支支付期限限等方面面不同于于普通商商品消費費行為，購購房群體體的收入入水平明明顯高于于居民平平均收入入水平。采采樣樣本本平均家家庭月收收入23325.5元，與與20000年相相比增長長18.33%。其中中家庭月月收入為為15000元以以下的樣樣本比重重同比下下降6.24%；1550125000元、22501135000元的的樣本比比重分別別增長77.022%、112.332%。2、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場消消費需求求總體狀狀況根據(jù)重重慶市國國土與房房屋管理理局最新新信息表表明：重重慶房市市的價格格呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步增長長的態(tài)勢勢，廣大大消費者者對價格格的承受受力也在在穩(wěn)步增增強。20001年全全市

16、個人人購房比比重已經(jīng)經(jīng)達977.6%。從消消費市場場來看，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)過過近年來來的快速速發(fā)展，消消費者對對房價現(xiàn)現(xiàn)狀有了了理性認認識，對對日漸提提高的房房價，廣廣大消費費者的承承受力也也在穩(wěn)步步增強，以以往簡單單追求低低價住房房的狀況況已有了了較大改改觀。據(jù)據(jù)去年111月房房交會問問卷調(diào)查查，522.4%的被調(diào)調(diào)查者表表示，在在抵押貸貸款的支支持下，可可承受住住房單價價在15500-20000元/平方米米（以往往此類調(diào)調(diào)查，選選擇10000元元/平方方米以下下房價者者占大多多數(shù)）。這這種與市市場進程程同步增增強的心心理承受受能力，為為產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提供供了廣闊闊的空間間。重慶經(jīng)經(jīng)過直轄轄以后

17、數(shù)數(shù)年的發(fā)發(fā)展，影影響住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的三三大因素素已經(jīng)發(fā)發(fā)生了極極大的變變化。消費水水平：重重慶總體體收入水水平逐年年增長，中中高收入入的經(jīng)營營者、白白領、銀銀領階層層的人數(shù)數(shù)在擴大大，對住住宅產(chǎn)生生了更高高檔次的的需求。消費理理念：受受先進地地區(qū)及國國際化居居家方式式和理念念的影響響，住宅宅階梯式式消費的的觀念已已被普遍遍認可。市政環(huán)環(huán)境：隨隨著城市市化進程程的發(fā)展展和半小小時主城城區(qū)的實實現(xiàn)，中中遠郊的的交通狀狀況將得得到極大大的改善善，生活活、出行行更加便便捷，居居家在郊郊區(qū)，已已成為可可能和現(xiàn)現(xiàn)實，且且將成為為一種時時尚。從市場場容量考考察，人人口規(guī)模模的增加加必將帶帶來更大大的需求

18、求。目前前重慶的的城市化化率為333%，而而全國平平均城市市化率為為37%，這一一狀況將將在未來來10年年內(nèi)徹底底改變。預預計20010年年內(nèi)重慶慶城市化化率達到到50%，城市市人口將將增加6600萬萬，如果果按每人人20平平方米的的市場需需求，6600萬萬人要11.2億億平方米米的住房房需求；再加上上現(xiàn)有110000萬人并并沒有達達到人均均20平平方米，形形成約440000萬平方方米的市市場需求求。十年年重慶大大體上要要建差不不多1.6億平平方米住住宅，意意味著在在未來110年內(nèi)內(nèi)，每年年可能有有17000萬平平方米的的市場需需求。同時重重慶市政政府已經(jīng)經(jīng)把房地地產(chǎn)業(yè)作作為支柱柱產(chǎn)業(yè)來來發(fā)展

19、，為為了保證證這個極極具帶動動力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良好好的發(fā)展展，將會會有很多多利好的的消費政政策出臺臺，對于于消費需需求的刺刺激具有有很大的的引導作作用。3、 重慶市市主城區(qū)區(qū)域住宅宅需求特特征根據(jù)220011重慶房房地產(chǎn)展展示交易易會住宅宅需求調(diào)調(diào)查報告告資料料顯示，重重慶市住住宅需求求主要特特征概括括如下：（1） 北部城城區(qū)需求求持續(xù)上上升，渝渝中區(qū)退退居其次次。受城城市規(guī)劃劃與政策策傾向的的影響，北北部城區(qū)區(qū)的進一一步拓展展與配套套不斷完完善對廣廣大市民民具有相相當大的的吸引力力。渝中中區(qū)由于于城區(qū)配配套較為為完善，傳傳統(tǒng)城市市中心的的觀念已已深入人人心，在在相當長長的一段段時間內(nèi)內(nèi)一直為為消費

20、者者購房的的首選區(qū)區(qū)域，但但受城市市發(fā)展空空間與價價格的限限制，以以及市民民對居住住環(huán)境的的要求越越來越強強烈等因因素的影影響，住住宅郊區(qū)區(qū)化日益益明顯。（2） 對現(xiàn)房房需求比比重下降降，期房房接受程程度提高高。就重重慶市各各區(qū)房地地產(chǎn)交易易所提供供的資料料顯示，近近兩年實實際成交交的房屋屋類型中中，期房房的成交交量明顯顯多于現(xiàn)現(xiàn)房。雖雖然人們們對現(xiàn)房房的需求求程度遠遠遠高于于期房，但但隨著房房地產(chǎn)市市場逐漸漸規(guī)范，開開發(fā)商實實力的不不斷增強強，人們們對期房房的信心心進一步步增加，從從而使消消費者對對期房的的需求比比重提高高?？梢砸灶A見，在在今后一一段時間間內(nèi)人們們對期房房的需求求量會進進一步

21、增增加。（3） 小區(qū)深深受市民民喜愛。小小區(qū)在居居民的心心目占據(jù)據(jù)了相當當?shù)奈恢弥?，尤其其是小區(qū)區(qū)多層建建筑和小小區(qū)小高高層建筑筑深受歡歡迎。對對居住環(huán)環(huán)境的更更加看重重和人們們的生活活習慣決決定了消消費者對對小區(qū)情情有獨鐘鐘，這也也是目前前市場上上多數(shù)單單體建筑筑銷售進進度相對對較慢的的重要原原因之一一。（4） 房屋類類型需求求呈多元元化格局局，平層層仍是購購房首選選。錯層層結構在在前兩年年一直受受到市場場的追捧捧，一段段時間內(nèi)內(nèi)占據(jù)相相當大的的市場份份額，但但本次調(diào)調(diào)查顯示示人們在在追求住住宅空間間變化的的同時，人人們重新新審視并并認可平平層布局局的簡潔潔、實用用和低價價。由于于消費者者需

22、求的的個體差差異及自自身的承承受能力力等諸多多因素，平平層占據(jù)據(jù)市場主主導和房房屋類型型多元化化格局還還將一直直延續(xù)下下去。（5） 注重室室內(nèi)個性性化裝飾飾，清水水房仍是是市場需需求主流流。目前前清水房房仍是市市場需求求的主流流。由于于清水房房的相對對低價和和消費者者對房屋屋裝飾個個性化的的追求，對對清水房房的需求求在相當當長一段段的時間間內(nèi)不會會發(fā)生較較大改變變。（6） 三居室室成為市市場需求求的主力力戶型。9901300平方米米的三居居室成為為目前市市民需求求的主流流。一方方面受生生活水平平提高的的影響，另另一方面面受目前前重慶市市的家庭庭人口結結構影響響，市場場對三居居室的需需求在短短時

23、間內(nèi)內(nèi)不會發(fā)發(fā)生改變變，并會會在今后后很長一一段時間間延續(xù)。盡盡管近兩兩年的市市場環(huán)境境顯示小小戶型的的市場銷銷售形勢勢看好，但但市場需需求的主主流不會會因為局局部個體體消費而而改變。（7） 房價依依然是影影響市民民消費的的第一要要素。根根據(jù)發(fā)達達國家房房地產(chǎn)規(guī)規(guī)律顯示示，一個個地區(qū)房房地產(chǎn)價價格就是是一平方方米房價價等于白白領階層層一個月月的收入入，由于于重慶市市整體居居民收入入相對偏偏低，消消費者將將房價作作為首要要考慮因因素也在在情理之之中。4、 重慶市市消費群群體特征征與購房房行為根據(jù)220011重慶房房地產(chǎn)展展示交易易會住宅宅需求調(diào)調(diào)查報告告資料料顯示，重重慶購房房群體呈呈現(xiàn)下列列消

24、費特特征：（1） 住宅需需求消費費群體的的類別：第一類類：年齡440歲以以下文化程程度：高高中以下下該群體體住房狀狀態(tài)為公公房或租租房的占占67.8%。第二類類：年齡335歲以以下文化程程度：大大專以上上該群體體住房狀狀態(tài)為公公房或租租房的占占61.8%。第三類類：年齡：4150歲歲文化程程度：高高中以下下該群體體住房狀狀態(tài)為公公房的占占67.9%。第四類類：年齡：3650歲歲文化程程度：大大專以上上該群體體住房狀狀態(tài)為公公房的占占49%，住商商品房的的占277.9%。第五類類：年齡：50歲歲以上文化程程度：中中專以上上該群體體住房狀狀態(tài)為公公房的占占57%。（2） 各類消消費者群群體欲購購房

25、面積積比較：701300平方米米的住宅宅得到各各類消費費群體超超過700%樣本本的認同同。（3） 各類消消費者可可接受單單價比較較：單價價在18800元元/平方方米以下下的分段段成為各各類消費費群體的的主要選選擇區(qū)域域。（4） 各類消消費者對對配套設設施要求求的比較較：對各各類消費費群體進進行縱向向比較發(fā)發(fā)現(xiàn)：第第五類消消費群體體對醫(yī)院院、花園園和林木木花草看看重程度度超過了了其他消消費群體體，對超超市和學學校的看看重程度度則低于于其他消消費群體體；前四四類消費費群體最最看重菜菜市和超超市；第第一類消消費群體體對學校校的選擇擇比重高高于其他他消費群群體；菜菜市對第第三類消消費群體體則更為為重要

26、。（5） 購房決決定因素素重慶市市消費者者購房決決定因素素排序依依次為：價格合合理、交交通便利利、戶型型合理、環(huán)環(huán)境良好好、周邊邊配套完完善、有有增值潛潛力、物物管規(guī)范范。交通通便利、價價格合理理和戶型型合理依依然是影影響消費費者購房房的最重重要的決決定因素素。隨著生生活質(zhì)量量的提高高，人們們越來越越渴望接接近自然然，接近近綠色，綠綠化率的的高低正正逐步成成為人們們衡量生生活質(zhì)量量的標準準；但統(tǒng)統(tǒng)計結果果卻與此此不盡一一致，一一方面是是因為當當物業(yè)不不能滿足足所有要要求時，自自然要有有先后順順序，價價格和交交通是一一般消費費者都比比較看重重的方面面，環(huán)境境良好只只能位于于其后；另一方方面，盡盡

27、管開發(fā)發(fā)商提出出“生態(tài)住住宅”、“環(huán)保住住宅”等新概概念，但但對于普普通消費費者來說說，只是是在基本本綠化的的基礎上上增加了了一些華華而不實實的配套套設施，住住宅環(huán)境境的整體體雷同未未能對消消費者構構成有效效引導?！坝性鲈鲋禎摿αΑ彼嫉牡谋戎叵嘞鄬υ龃蟠?，顯示示出投資資者對房房地產(chǎn)市市場信心心的增加加，也是是這兩年年重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場逐逐步攀升升的結果果。隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的日益規(guī)規(guī)范，將將會吸引引更多的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者。作為“售后服服務”的物業(yè)業(yè)管理是是開發(fā)商商品牌的的延伸，與與購房者者的日常常生活息息息相關關，但統(tǒng)統(tǒng)計結果果顯示物物管因素素排列決決定因素素最末位位，原因因在于購購房

28、者對對物管的的認識尚尚待提高高，另一一方面重重慶市物物管起步步較晚、發(fā)發(fā)展水平平相對不不高的現(xiàn)現(xiàn)狀也使使購房者者對房屋屋的售后后服務缺缺乏足夠夠信心。三、重重慶市房房地產(chǎn)市市場形勢勢及發(fā)展展趨勢1、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢：當前重重慶市房房地產(chǎn)的的總體形形勢是：房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模持續(xù)續(xù)快速增增長，商商品房銷銷售價升升量增，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的理性性化程度度進一步步提高，房房地產(chǎn)市市場秩序序進一步步好轉(zhuǎn)。（1） 房地產(chǎn)產(chǎn)投資迅迅猛增長長，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房告告別短缺缺時代。承接直直轄以來來房地產(chǎn)產(chǎn)投資持持續(xù)增長長的走勢勢，20002年年16月，重重慶市累累計完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資822.199億元，同同

29、比增長長29.4%，占占全市投投資總量量的222.9%；其中中住宅建建設完成成投資449.77億元，增增長300.2%。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工面面積31154.53萬萬平方米米，同比比增長338.66%，其其中住宅宅施工面面積21194.38萬萬平方米米，增長長41.4%；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)新新開工面面積7995.221萬平平方米，同同比增長長22.4%，其其中住宅宅新開工工6122.466萬平方方米，增增長244.3%。房屋屋竣工面面積2006.332萬平平方米，同同比增長長7.77%，其其中住宅宅竣工1162.79萬萬平方米米，增長長22.6%。l66月累計計銷售（不不含預售售）商品品房面積積220

30、0.866萬平方方米，同同比增長長23.8%；其中住住宅1889.778萬平平方米，增增長288.9%。兩項項指標繼繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)出銷售售量大于于竣工量量的可喜喜局面。116月商商品房銷銷售額331.771億元元，同比比增長113.55%，其其中住宅宅銷售額額21.72億億元，同同比增長長21%。與此此相對應應，截止止6月末末，全市市空置一一年以上上的商品品房面積積2166.388萬平方方米，同同比下降降3.22%，其其中空置置一年以以上的住住宅面積積79.81萬萬平方米米，同比比下降22.8%。在這這種持續(xù)續(xù)發(fā)展形形勢下，城城鎮(zhèn)住房房告別了了短缺時時代，人人均居住住面積達達到111.599平方米

31、米。居民民住房需需求由單單純“數(shù)量型型”轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤百|(zhì)、量量并重型型”。（2） 相關政政策互動動，引發(fā)發(fā)樓市銷銷售升溫溫繼去年年四季度度調(diào)高城城市建設設配套費費標準后后，今年年6月中中旬，市市政府又又連續(xù)出出臺兩項項激活房房地產(chǎn)市市場的利利好政策策路橋橋收費實實行年票票制和上上調(diào)土地地出讓金金標準。這這三項政政策形成成了合力力，“刺激樓樓市銷售售升溫。尤尤其是路路橋收費費改革增增強了渝渝中區(qū)及及周邊房房地產(chǎn)市市場的輻輻射力，直直接引發(fā)發(fā)了“路橋概概念”相關樓樓盤銷售售出現(xiàn)“井噴”行情。黃黃花園大大橋北橋橋頭的南南方上格林林、金科科花園、長長安華都都和渝澳澳大橋北北橋頭的的東方家家園等小小區(qū)在66

32、月下旬旬均一反反往年淡淡季情景景，銷售售量成倍倍增長。上半年年二手房房交易持持續(xù)增長長，主城城區(qū)二手手房成交交99萬萬平方米米，成交交金額88.299億元，同同比分別別增長330.66%和119.99%。（3） 整頓房房地產(chǎn)市市場秩序序，改善善住房消消費環(huán)境境針對十十多年來來重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場粗粗放式管管理模式式存在的的弊端，重重慶市政政府將220022年作為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的“監(jiān)管年年”。著力力抓好四四方面工工作：首首先是加加強房地地產(chǎn)法制制建設，業(yè)業(yè)內(nèi)普遍遍關注的的重慶慶市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理條例例已經(jīng)經(jīng)于6月月7日市市一屆人人大400次會議議審議通通過，將將從8月月1日施施行，該該

33、條例例從嚴嚴格商品品房預售售許可審審批制度度、加強強預售資資金監(jiān)管管、預售售信息公公示、中中介機構構管理等等方面為為市場管管理提供供了法律律依據(jù)，有有效減少少了面積積欺詐、產(chǎn)產(chǎn)權糾紛紛、及延延遲交房房等違約約現(xiàn)象，提提高了商商品房預預售“門檻”；重重慶市城城鎮(zhèn)房屋屋拆遷管管理條例例也已已經(jīng)市政政府審定定報市人人大。其其次是啟啟動房地地產(chǎn)市場場秩序整整頓工作作，6月月25日日，黃奇奇帆副市市長主持持召開“全市整整頓和規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場場秩序工工作電視視電話會會”，部署署了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目管管理、商商品房銷銷售管理理、物業(yè)業(yè)管理和和收費、中中介服務務市場管管理、“兩證”辦理以以及清理理“四久工工

34、程”等重點點工作。第第三是強強化制度度建設，商商品房買買賣合同同實時聯(lián)聯(lián)機備案案制，商商品房銷銷售現(xiàn)場場公示制制，開發(fā)發(fā)企業(yè)、中中介機構構、物業(yè)業(yè)企業(yè)不不良記錄錄公示制制、規(guī)劃劃變更聽聽證制、廣廣告發(fā)布布審查制制等一系系列市場場制度已已陸續(xù)實實施。四四是于55月23326日日舉辦了了以“誠信交交易，放放心購房房”為主題題的全市市春季房房地產(chǎn)展展示交易易會，四四天房屋屋成交面面積1228.991萬平平方米，成成交金額額24.39億億元，取取得圓滿滿成功。上上述舉措措將極大大地改善善重慶市市住房消消費環(huán)境境，進一一步激活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場。（4） 商品房房開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向“集約經(jīng)經(jīng)營”，產(chǎn)品品呈現(xiàn)“精品化化

35、”趨勢。經(jīng)歷了了若干年年大規(guī)模模的建房房高潮，開開發(fā)商已已經(jīng)投入入更多的的精力關關注購房房者高層層次的發(fā)發(fā)展訴求求，著眼眼于營造造樓盤的的個性化化特點，如如強調(diào)新新技術的的新現(xiàn)代代主義（旭旭日鳳凰城城），突突出運動動場所的的“泛運動動”概念小小區(qū)，顯顯山露水水的山景景、江景景；水景景住宅小小區(qū)等，從從而使上上市樓盤盤亮點頻頻現(xiàn)。在在開展品品牌競爭爭的同時時，同一一區(qū)域的的開發(fā)商商開始探探索高效效利用會會所、學學校等配配套資源源和客戶戶資源的的聯(lián)合模模式，將將房地產(chǎn)產(chǎn)樓盤個個體的競競爭推向向了區(qū)域域與板塊塊間競爭爭的更高高層次。當前城城鎮(zhèn)居民民對住房房的需求求由以往往單一地地滿足居居住者生生活的

36、需需要，上上升到了了滿足發(fā)發(fā)展需要要的更高高層次，這這種訴求求已經(jīng)得得到開發(fā)發(fā)商的認認同，開開發(fā)商的的“理性”化程度度大為提提高。無無論是渝渝海的“在水一一方”、龍湖湖的“香樟林林”、“南方上上格林”，還是是“海棠曉曉月”、泰正正花園、華華宇廣場場，這些些精品小小區(qū)從“以人為為本”、“人與自自然”等角度度出發(fā)，充充滿了對對居住者者全方位位的人性性關懷。（5） 銀行信信貸向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)全面滲滲透住房消消費性信信貸的發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)成為大大勢所趨趨，住房房金融品品種不斷斷創(chuàng)新。隨隨著國家家鼓勵消消費性信信貸政策策的出臺臺，作為為消費信信貸主渠渠道之一一的住房房消費信信貸業(yè)務務迅猛發(fā)發(fā)展，以以往房地地產(chǎn)

37、消費費缺乏金金融支撐撐單兵突突進的狀狀況得到到改觀，截截止20001年年末，全全市個人人住房貸貸款余額額1133.877億元，是是同期房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款61.85億億元的11.844倍，住住房貸款款已經(jīng)實實現(xiàn)了由由開發(fā)貸貸款向消消費貸款款的重心心轉(zhuǎn)移，增增大了貸貸款的安安全性，改改善了信信貸結構構。個人人住房占占同期全全社會個個人消費費貸款總總量（1137.02億億元）的的83.1%，顯顯示出住住房已經(jīng)經(jīng)真正成成為廣大大居民的的消費熱熱點。2、 重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢基于重重慶市政政府將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為帶帶動增長長的支柱柱產(chǎn)業(yè)，同同時結合合重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)實際狀狀況，重重慶市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)

38、展趨勢勢將體現(xiàn)現(xiàn)在：土土地市場場化進程程加速，房房地產(chǎn)市市場監(jiān)管管力度加加強，市市場服務務日臻完完善，房房價繼續(xù)續(xù)上升，市市場競爭爭加劇，小小區(qū)和樓樓盤品位位進一步步提高。（1）土土地市場場化進程程加速，市市場透明明度顯著著增強。20002年，有有關部門門將充分分發(fā)揮“以地聚聚財”的職能能作用，全全市經(jīng)營營性用地地招標、拍拍賣率將將達到550%以以上。加加大建設設用地清清理和閑閑置土地地處置力力度，全全面規(guī)范范土地市市場。土土地供應應公示制制度進一一步完善善，土地地收購、儲儲備機制制初步建建立。城城市地價價動態(tài)監(jiān)監(jiān)測工程程開始啟啟動，將將在全市市建立起起地價監(jiān)監(jiān)測網(wǎng)絡絡，充分分利用地地價調(diào)控控

39、供求，控控制總量量，集約約利用的的作用，增增強政府府宏觀調(diào)調(diào)控經(jīng)濟濟的能力力，土地地市場透透明度將將顯著增增強。（2）房房地產(chǎn)市市場監(jiān)管管力度增增強，市市場行為為進一步步規(guī)范。從一定定意義上上講，220022年是房房地產(chǎn)市市場“監(jiān)管年年”。隨著著整頓房房地產(chǎn)市市場秩序序工作的的深入開開展和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)理性性化程度度的提高高。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)、中中介機構構和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的行行為將進進一步規(guī)規(guī)范，房房地產(chǎn)市市場服務務日臻完完善，消消費環(huán)境境有效改改善。開開發(fā)商與與購房者者、中介介機構與與消費者者、物業(yè)業(yè)公司與與業(yè)主之之間開始始建立起起良好的的互信關關系。（3）政政策性效效應逐步步顯現(xiàn)，房房價穩(wěn)中中

40、有升。路橋收收費改革革、土地地出讓金金上調(diào)、土土地市場場化供應應等拉動動房價上上漲的政政策性滯滯后效應應將在下下半年逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)。這些些政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響是是長期的的，從去去年商品品房預售售價21157元元/平方方米比前前年的116799元/平平方米提提高288.5%已經(jīng)能能夠看出出：20002年年房地產(chǎn)產(chǎn)價格可可能保持持繼續(xù)攀攀升的格格局。作作為重慶慶市政府府擴大消消費，拉拉動經(jīng)濟濟增長的的一項重重要內(nèi)容容，下半半年將出出臺實施施加快發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)市場場，擴大大住房消消費的政政策，在在加快住住房貨幣幣分配工工作、降降低房地地產(chǎn)交易易稅費、完完善住房房金融配配套政策策等方面面采取可可

41、操作的的措施，進進一步促促進住房房消費。（4）市市場競爭爭加劇，小小區(qū)樓盤盤個性化化特點突突出。由于220011年重慶慶市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，商商品房施施工面積積創(chuàng)下336544萬平方方米的天天量，預預計今年年將有大大量的小小區(qū)和樓樓盤進入入銷售期期，市場場競爭將將進一步步加劇，要要想在日日益激烈烈的競爭爭中立于于不敗之之地，必必須從消消費者需需求出發(fā)發(fā)，強化化個性。沙沙坪壩區(qū)區(qū)的“學林雅雅園”發(fā)揮文文化區(qū)優(yōu)優(yōu)勢，南南岸區(qū)的的“海棠曉曉月”強調(diào)溫溫泉概念念，渝北北區(qū)的“在水一一方”以環(huán)境境定位取取勝，渝渝中區(qū)的的“御景江江山”突出江江景特點點良性性的競爭爭可以在在合理價價位上提提供盡可可能完善善的產(chǎn)品品。四、結結語隨著城城市化和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場化化進程的的加速，重重慶市房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展空間很很大，通通過市場場結構調(diào)調(diào)整和市市場秩序序的整頓頓，增量量市場和和存量市市場互相相促進，互互相補