定遠(yuǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告課件

1、安徽省卓越房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司安徽省定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告二零一二年五月 安徽定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄定遠(yuǎn)印象313233宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向3435定遠(yuǎn)縣在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)定遠(yuǎn)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查定遠(yuǎn)印象一 定遠(yuǎn)縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國(guó)土面積2998平方公里，耕地246.9萬(wàn)畝，人口93.8萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個(gè)行政村。 定遠(yuǎn)是農(nóng)業(yè)大縣，人口近百萬(wàn)，農(nóng)村人口占80%以上，在外務(wù)工經(jīng)商者22多萬(wàn)人，占全縣總?cè)丝诘?2.5%，定城鎮(zhèn)城區(qū)面積18萬(wàn)平方公里，城區(qū)人口近17萬(wàn)人。 定遠(yuǎn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠(yuǎn)融長(zhǎng)江

2、三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)。 古有“境連八邑，衢通九省”之譽(yù)。與經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲緊密相連，地理交通四通八達(dá)、淮南鐵路貫穿境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過(guò)，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中的京滬高速鐵路在定遠(yuǎn)穿行，并有設(shè)站。定遠(yuǎn)交通定遠(yuǎn)歷史及人文 定城鎮(zhèn)是江淮之間的古老重鎮(zhèn)，地理位置十分重要，歷史上有九省通衙之稱(chēng)。在中國(guó)幾次南北大分裂中，成為兵家必爭(zhēng)之地。定城歷史悠久。唐天寶4年（745年），定遠(yuǎn)縣治遷至定城，此后1200多年，歷經(jīng)數(shù)朝代，縣治基本未動(dòng)。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清時(shí)城池因戰(zhàn)爭(zhēng)和洪水屢遭破壞，先后修復(fù)10余次。民國(guó)28年日本飛機(jī)轟炸定城時(shí)，城池全部被毀。明代鼎盛時(shí)，城內(nèi)名勝古跡頗多，

3、著名的有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風(fēng)景區(qū)花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場(chǎng)繁華，成為江淮之間重要的物資集散地。定遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì) 定遠(yuǎn)縣2012年政府工作報(bào)告顯示：五年來(lái)，地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億關(guān)口，達(dá)100.6億元，年均增長(zhǎng)13.9%；財(cái)政收入增加到8.04億元，年均增長(zhǎng)34.5%；固定資產(chǎn)投資增加到75億元，年均增長(zhǎng)42.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加到29.8億元，年均增長(zhǎng)18.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由41.8：22.6：35.6調(diào)整為38.8：31：30.2。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速始終保持在兩位數(shù)以上，其中固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入五年分別增長(zhǎng)6.1倍、3

4、.3倍，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力及社會(huì)事業(yè)發(fā)展跨入全省二類(lèi)縣中游行列。 2011年，是“十二五”開(kāi)局之年，地區(qū)生產(chǎn)總值過(guò)百億元，同比增長(zhǎng)11.8%；財(cái)政收入過(guò)8億元，增長(zhǎng)57.4%；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18%，城鎮(zhèn)在崗職工年均工資增長(zhǎng)16.7%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)18%，完成或超額完成去年年初確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了“十二五”的良好開(kāi)局！旅游發(fā)展規(guī)劃“一心兩軸三極四區(qū)”一個(gè)中心定遠(yuǎn)縣城游客集散中心兩條發(fā)展軸：合肥-蚌埠公路；滁州-定遠(yuǎn)-淮南公路。三個(gè)增長(zhǎng)極：藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、東興鹽化。四個(gè)旅游區(qū)：東南紅色生態(tài)旅游區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路合肥-定

5、遠(yuǎn)段為界限。東北綠色休閑度假區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。西南白色工業(yè)觀光區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。西北古色文化體驗(yàn)區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西北部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃 遠(yuǎn)景根據(jù)建設(shè)用地發(fā)展需要，重點(diǎn)向南、向東北（不跨越泉塢山），適當(dāng)發(fā)展向西南拓展。 城市空間發(fā)展策略為：“依托老城，南進(jìn)東擴(kuò)，緊湊發(fā)展”。規(guī)劃期內(nèi)，城市用地拓展依托現(xiàn)狀建成區(qū)附近、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域向外拓展，主要用地發(fā)展方向：依托東部政務(wù)區(qū)向東發(fā)展，依托工業(yè)園區(qū)向南拓展。 居住用地規(guī)劃為

6、：根據(jù)城市用地總體布局結(jié)構(gòu)，依托城市功能分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個(gè)居住片區(qū)，即老城、南部、東部共3個(gè)居住片區(qū)，10個(gè)居住區(qū)。 近期至2015年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為1921萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。 中期至2020年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為2426萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為27.5平方公里，人均建設(shè)用地按110平方米/人控制。 遠(yuǎn)期至2030年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為3540萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為40平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向二調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)比2011.1.26 調(diào)控措施表述2010.9.29 調(diào)控措施表述

7、二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購(gòu)房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。限購(gòu)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭暫停購(gòu)房。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊

8、張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅?？偟膩?lái)看，新國(guó)八條在信貸、限購(gòu)、征稅要求上更嚴(yán)。調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)新國(guó)八條政策內(nèi)容總結(jié)從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對(duì)新建住房?jī)r(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購(gòu)、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制

9、五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過(guò)輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，依舊是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非房?jī)r(jià)下降。從調(diào)控重點(diǎn)來(lái)看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動(dòng)用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。問(wèn)責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房?jī)r(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房?jī)r(jià)將制定有更為針對(duì)性、有效性的應(yīng)對(duì)策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)明顯縮減，對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來(lái)一定影響國(guó)八條對(duì)各利益體影響地方政府土地雙限“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”全面限購(gòu)對(duì)于本地及異地客戶(hù)的購(gòu)房資格進(jìn)行

10、了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤(rùn)空間“被控制”市場(chǎng)需求“被減少” 拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)開(kāi)發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場(chǎng)及城市綜合體這類(lèi)高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商操作水平和專(zhuān)業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快國(guó)八條對(duì)各利益體影響開(kāi)發(fā)商 提要：在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)回落的背景下，時(shí)隔近三個(gè)月，存款準(zhǔn)備金率工具再次被使用。5月12日晚間，央行宣布從2012年5月18日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年5月央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠 影響：大型銀行預(yù)計(jì)可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴(kuò)大

11、，這一方面有利于降低企業(yè)整體融資成本。在信貸規(guī)模擴(kuò)大后，在個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來(lái)更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。多家銀行表示，其整體貸款額度寬松，客戶(hù)不必急于申請(qǐng)房貸，對(duì)于房貸，銀行將會(huì)出臺(tái)一些最新的利率優(yōu)惠。2012年1-5月初全國(guó)房地產(chǎn)整體情況住宅供應(yīng)和成交：2012年1-3月全國(guó)樓市較為平穩(wěn)，價(jià)格小幅下跌。自三月開(kāi)始，樓市回暖，價(jià)格平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，促銷(xiāo)力度也不斷加大，4月新增供應(yīng)量又較上月大幅增長(zhǎng)，因此成交量也保持在較高的水平。供求對(duì)比：新增供應(yīng)明顯高于成交，市場(chǎng)壓力仍較大。從庫(kù)存來(lái)看，可售面積增長(zhǎng)明顯，出清周期仍保持在27個(gè)月，市場(chǎng)壓力依然較大。123對(duì)于起步較晚的

12、定遠(yuǎn)房地產(chǎn)來(lái)講，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低，老城區(qū)商品房成交均價(jià)為38004500元/左右，給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。在房產(chǎn)需求方面，目前定遠(yuǎn)大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少，投機(jī)成分極少，這已給了定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。宏觀政策推出目的是在抑制房產(chǎn)投資投機(jī)行為，保重房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前定遠(yuǎn)的市場(chǎng)情況而言，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將依縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。宏觀政策對(duì)定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析定城鎮(zhèn)樓市整體發(fā)展概述(1)概況：目前定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零散，開(kāi)發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在定滁路一帶

13、，開(kāi)發(fā)量較大，小高層、高層為主。（2）住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為二個(gè)層次： 近半年定城鎮(zhèn)土地成交分析出讓日期供地方式土地位置土地面積（平米）用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）受讓單位12.1.20掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東南側(cè)66403商業(yè)1.59000定遠(yuǎn)縣新唐投資有限公司12.1.19掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東北側(cè)7060住宅2.32170安徽省萬(wàn)杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12.1.11拍賣(mài)定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)3420商服2.21100安徽省萬(wàn)杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11.12.30掛牌

14、定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)64330住宅25797安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)52886住宅24765安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)62036住宅25590安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.5掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)金山路東側(cè)21060住宅2.53260定遠(yuǎn)縣凱源天潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，定城共計(jì)出讓土地面積40多萬(wàn)方（折合約600 畝），除去目前定城在售項(xiàng)目，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈.11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)16934住宅2.22025定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)22

15、052住宅2.24010定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)長(zhǎng)征西路北側(cè)19103住宅+商業(yè)23600榮興、蔣大春、李輝、楊楊11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)戚繼光大道南側(cè)61321商業(yè)1.64900定遠(yuǎn)縣恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11.10.10掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)2251住宅+商業(yè)1.7255安徽安元房地產(chǎn)有限公司11.9.8拍賣(mài)定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)4266住宅+商業(yè)1.51230今皓光電（安徽）有限公司11.8.8掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置業(yè)有限公司 2011年，定遠(yuǎn)著力完善城市功能，圍繞老城區(qū)提升、新區(qū)完善，組織實(shí)施了35個(gè)商住和景觀項(xiàng)目，中等城市形象

16、加速顯現(xiàn)。城東新區(qū)“三項(xiàng)工程”全面開(kāi)工，長(zhǎng)征東路順利實(shí)現(xiàn)暢通，岱山路即將建成，路網(wǎng)不斷延伸。 五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)序時(shí)推進(jìn)，瑞特家居廣場(chǎng)建成開(kāi)業(yè)，萬(wàn)匯龍商貿(mào)城基本建成，大潤(rùn)發(fā)超市、汽配城商業(yè)綜合體、東園大市場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)。投資10億元的青島偉業(yè)北極星購(gòu)物中心成功簽約，肯德基、米蘭假日酒店、永和豆?jié){等品牌商家入駐； 裕安水上花園、中源上東城、金源廣場(chǎng)等一批商住小區(qū)加快建設(shè)。2011年定遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)總投入35.8億元，拆遷約30.6萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商品房110萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工建設(shè)商品房43萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售商品房35萬(wàn)平方米。完成陰陵路、四中路等5條3.8公里老城區(qū)道路改造工程?？偨Y(jié)：定遠(yuǎn)縣主要在售樓盤(pán)調(diào)

17、查分析三競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖本案眾舜時(shí)代廣場(chǎng)永成匯金廣場(chǎng)金源廣場(chǎng)中源上東城天裕國(guó)際米蘭印象德城御湖國(guó)際裕安水上花園華邦匯富廣場(chǎng)盛世新城項(xiàng)目位置定遠(yuǎn)縣人民廣場(chǎng)西側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：13萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息二期售罄，三期大概5月開(kāi)盤(pán)容積率：3.0左右綠化率：41%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間二期2010.12最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量200套左右內(nèi)部配套中央景觀、地下車(chē)位、活動(dòng)中心、超市周邊配套縣政府、公園、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-8640三房109-12460目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）4500目前備案銷(xiāo)售率（）一期二期100%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)

18、惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)地段、品質(zhì)項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)政府邊上的公園府邸開(kāi)發(fā)商滁州金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位金源廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實(shí)景圖項(xiàng)目位置合蚌路與幸福中路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：7萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息還剩一期幾套在售容積率：6.4綠化率：31%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.01.23最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量約150套內(nèi)部配套大型購(gòu)物中心、品牌電梯、空中花園周邊配套金融中心、醫(yī)院、小學(xué)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房7530三房101-12470目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）3500目前備案銷(xiāo)售率（）90%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)暫無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策

19、暫無(wú)目前客戶(hù)群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、教師項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)高層、項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來(lái)開(kāi)發(fā)商眾舜置業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位眾舜時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實(shí)景圖項(xiàng)目位置合蚌路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：50萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息一期售罄，二期未定容積率：1.39綠化率：35最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.11.13最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量200套左右內(nèi)部配套會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)、商鋪周邊配套縣政府、陽(yáng)光小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園、人民廣場(chǎng)建筑風(fēng)格歐式新古典景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房8520三房98-13060四房142-16720目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）3600目前備

20、案銷(xiāo)售率（）一期100%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)配套、品質(zhì)項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)城市向東，生活向上開(kāi)發(fā)商中源地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位上海誠(chéng)策中原上東城項(xiàng)目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實(shí)景圖項(xiàng)目位置合蚌路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：26萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息一期剩幾套在賣(mài)，二期預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤(pán)容積率：1.7綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.10.31最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量200套左右內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所、車(chē)庫(kù)車(chē)位周邊配套大潤(rùn)發(fā)、中小學(xué)建筑風(fēng)格江南園林式景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9040三房100-12060目前銷(xiāo)

21、售均價(jià)（元/）3700元/ 目前備案銷(xiāo)售率（）20%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)配套、品質(zhì)項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)住在定遠(yuǎn)最美處開(kāi)發(fā)商安徽裕安集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位裕安水上花園 項(xiàng)目效果圖和區(qū)位圖售樓部 實(shí)景圖項(xiàng)目位置金山路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：27000方目前銷(xiāo)售信息未開(kāi)盤(pán)容積率：2.6綠化率：35%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量?jī)?nèi)部配套地下車(chē)庫(kù)、底層商業(yè)周邊配套縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）三房86-91100目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）目前備案銷(xiāo)售率（）項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)登

22、記客戶(hù)贈(zèng)送2000元代金券抵購(gòu)房款購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策登記客戶(hù)贈(zèng)送2000元代金券抵購(gòu)房款目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)價(jià)格、品質(zhì)項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)開(kāi)發(fā)商永成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位永成匯金廣場(chǎng)售樓部 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目位置城東新區(qū)合蚌路主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：17萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息尾盤(pán)容積率：2.0綠化率：33%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.11最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量200多套內(nèi)部配套車(chē)位、中央景觀周邊配套縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)建筑風(fēng)格后現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）3300目前備案銷(xiāo)售率（）2期90

23、%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)、戶(hù)型項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)花園景觀式生活社區(qū)開(kāi)發(fā)商滁州天浴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位福州博林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)顧問(wèn)天裕國(guó)際售樓部 墻體廣告 實(shí)景圖項(xiàng)目位置政務(wù)文化廣場(chǎng)西南主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：33000方目前銷(xiāo)售信息3月底2期4棟樓開(kāi)盤(pán)容積率：綠化率：最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間未開(kāi)盤(pán)最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量?jī)?nèi)部配套中央景觀周邊配套政務(wù)文化廣場(chǎng)、縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)建筑風(fēng)格歐陸景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房82-9540三房91-11560目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）目前備案銷(xiāo)售率（）項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位項(xiàng)目

24、賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)、戶(hù)型項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)意大利風(fēng)情的歐式居所開(kāi)發(fā)商安徽省萬(wàn)杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位米蘭印象售樓部墻體廣告 項(xiàng)目位置合蚌路與定滁路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：9萬(wàn)方目前銷(xiāo)售信息住宅售罄容積率：1.6綠化率：36%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.01.18最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量216套內(nèi)部配套車(chē)庫(kù)車(chē)位、中央景觀周邊配套醫(yī)院、菜場(chǎng)、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9030三房90-11860四房13410目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）3500目前備案銷(xiāo)售率（）90%項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)商鋪登記購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體企事業(yè)單位職工項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)地段、配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)純

25、多層花園洋房開(kāi)發(fā)商定遠(yuǎn)德城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位德城御湖國(guó)際售樓部 墻體廣告 項(xiàng)目位置長(zhǎng)征路與東城路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：42000方目前銷(xiāo)售信息未開(kāi)盤(pán)容積率：綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量?jī)?nèi)部配套沿街商業(yè)、車(chē)位周邊配套超市、菜場(chǎng)、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9040三房100-12260目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）目前備案銷(xiāo)售率（）項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)約登記購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶(hù)群體城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)位置、配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋開(kāi)發(fā)商安徽華邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)單位華邦匯富廣場(chǎng)售樓部 墻體廣告

26、 實(shí)景圖盛世新城項(xiàng)目位置定發(fā)路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：2.7萬(wàn)目前銷(xiāo)售信息住宅售罄，在售沿街商鋪容積率：綠化率：最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.10最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量200多套內(nèi)部配套中央景觀、沿街商鋪周邊配套一中、菜場(chǎng)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房三房目前銷(xiāo)售均價(jià)（元/）6500元目前備案銷(xiāo)售率（）80項(xiàng)目近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)鋪銷(xiāo)售購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策登記1萬(wàn)抵2萬(wàn)目前客戶(hù)群體機(jī)關(guān)單位項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)人氣、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)開(kāi)發(fā)商定遠(yuǎn)縣綠水雅居置業(yè)投資景觀設(shè)計(jì)單位售樓部 銘威名仕新城樓盤(pán)名稱(chēng)：銘威名仕新城項(xiàng)目地址：魯肅大道南側(cè)開(kāi)發(fā)商：滁州市銘威置業(yè)有限公司占地面

27、積：100畝總建筑面積：7.5萬(wàn)方銷(xiāo)售均價(jià)：3318元/平米 3898元/平米物業(yè)類(lèi)型：小高層、多層容積率：1.1綠化率：/戶(hù)型：主力面積86兩房；三房116銷(xiāo)售情況：目前一期所剩房源不多吉家家園樓盤(pán)名稱(chēng)：吉家家園項(xiàng)目地址：東城路與幸福路交口開(kāi)發(fā)商：定遠(yuǎn)縣遠(yuǎn)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：2892.63平米總建筑面積：16297.34M2銷(xiāo)售均價(jià)：4100元/平米物業(yè)類(lèi)型：小高層、多層容積率：1.6綠化率：31%戶(hù)型：90-120銷(xiāo)售情況：/金山麗景樓盤(pán)名稱(chēng)：金山麗景項(xiàng)目地址：金山路與東興路交口開(kāi)發(fā)商：定遠(yuǎn)縣金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：106畝總建筑面積：14萬(wàn)方銷(xiāo)售均價(jià)：3500元/平米物

28、業(yè)類(lèi)型：小高層、多層、高層容積率：2.0綠化率：35%戶(hù)型：73.1、88.03、93.42、104.8銷(xiāo)售情況：一期在售去化85%。安鹽曲陽(yáng)國(guó)際 樓盤(pán)名稱(chēng)：安鹽曲陽(yáng)國(guó)際項(xiàng)目地址：縣城東新區(qū)幸福東路南側(cè)、金山路東側(cè)開(kāi)發(fā)商：/占地面積：6萬(wàn)方總建筑面積：14萬(wàn)方銷(xiāo)售均價(jià)：3850元/平米物業(yè)類(lèi)型：高層 多層 小高層容積率：2.2綠化率：/主力戶(hù)型：80-140 平米銷(xiāo)售情況：12.4.28開(kāi)盤(pán)，共銷(xiāo)120套樓盤(pán)名稱(chēng)總建面（ ）建筑類(lèi)型容積率平均每層戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)(元/)金源廣場(chǎng)13萬(wàn)多層、小高層、高層3.01梯2戶(hù)2梯3戶(hù)3700眾舜時(shí)代廣場(chǎng)7萬(wàn)高層6.41梯2戶(hù)2梯4戶(hù)3600中源上東城50萬(wàn)多

29、層1.391梯2戶(hù)3700永成匯金廣場(chǎng)2.7萬(wàn)方小高層2.62梯3戶(hù)天裕國(guó)際17萬(wàn)多層、高層2.01梯2戶(hù)，2梯3戶(hù)3300競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品要素對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品要素對(duì)比-續(xù)米蘭印象3.3萬(wàn)多層1梯2戶(hù)裕安水上花園26萬(wàn)多層、小高層1.71梯2戶(hù)，2梯三戶(hù)4100德城御湖國(guó)際9萬(wàn)多層1.61梯2戶(hù)3500華邦匯富廣場(chǎng)4.2萬(wàn)多層1梯2戶(hù)盛世新城2.7萬(wàn)多層1梯2戶(hù) 市場(chǎng)在售多以多層、小高層為主，多層屬稀缺物業(yè)價(jià)格最高;住宅均價(jià)基本都在3200-3700元/平方米之間；多采用1梯2戶(hù)、梯3戶(hù)的排布設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心客戶(hù)群體分析樓盤(pán)名稱(chēng)核心客戶(hù)群體項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)金源廣場(chǎng)機(jī)關(guān)單位職工地段、品質(zhì)眾舜時(shí)代廣場(chǎng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居

30、民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、教師定遠(yuǎn)第一高中源上東城機(jī)關(guān)單位職工、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民配套、品質(zhì)永成匯金廣場(chǎng)機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民價(jià)格、品質(zhì)天裕國(guó)際機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶(hù)型米蘭印象機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶(hù)型裕安水上花園企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群配套、品質(zhì)德城御湖國(guó)際企事業(yè)單位職工地段、陪套華邦匯富廣場(chǎng)機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民地段、陪套盛世新城機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民位置、價(jià)格客戶(hù)群主要集中在縣內(nèi)各企事業(yè)單位職工和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套分析樓盤(pán)名稱(chēng)內(nèi)部配套周邊配套金源廣場(chǎng)中央景觀、地下車(chē)位、活動(dòng)中心、超市縣政府、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位眾舜時(shí)代廣場(chǎng)大型購(gòu)物中心、品牌電梯、空中花園縣政府、金融中心、

31、醫(yī)院、小學(xué)中源上東城會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)、商鋪縣政府、小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園永成匯金廣場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)、底層商業(yè)縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位天裕國(guó)際車(chē)位、中央景觀縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)米蘭印象中央景觀政務(wù)文化廣場(chǎng)、縣醫(yī)院、陽(yáng)光小學(xué)裕安水上花園幼兒園、會(huì)所、車(chē)庫(kù)車(chē)位大潤(rùn)發(fā)、中小學(xué)德城御湖國(guó)際車(chē)庫(kù)車(chē)位、中央景觀醫(yī)院、菜場(chǎng)、學(xué)校華邦匯富廣場(chǎng)沿街商業(yè)、車(chē)位超市、菜場(chǎng)、學(xué)校盛世新城中央景觀、沿街商鋪一中、菜場(chǎng) 定遠(yuǎn)在售樓盤(pán)在內(nèi)部配套上突出的主要包括停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等；周邊配套上突出的主要包括學(xué)校、醫(yī)院、公園等競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型配比分析樓盤(pán)名稱(chēng)套型面積段占總體比例（%）金源廣場(chǎng)二房80-8640三房109-12460眾舜時(shí)代

32、廣場(chǎng)二房7530三房101-12470中源上東城二房8520三房98-13060四房142-16720永成匯金廣場(chǎng)三房86-91100%競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型配比分析-續(xù)樓盤(pán)名稱(chēng)套型面積段占總體比例（%）米蘭印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花園二房80-9040三房100-12060德城御湖國(guó)際二房80-9030三房90-11860四房13410競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型配比分析-續(xù)樓盤(pán)名稱(chēng)套型面積段占總體比例（%）天裕國(guó)際一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120華邦匯富廣場(chǎng)二房80-9040三房100-12260可以看出，定遠(yuǎn)在售項(xiàng)目在主力套型的特征表現(xiàn)為：套型以二室、三室為主

33、，二室面積段主要在7090之間，三室面積段主要在100125之間。本案周邊在售競(jìng)盤(pán)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) BY 定位廣告語(yǔ)樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)定位廣告語(yǔ)金源廣場(chǎng)地段、品質(zhì)政府邊上的公園府邸眾舜時(shí)代廣場(chǎng)高度引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來(lái)中源上東城品質(zhì)、配套、規(guī)模城市向東，生活向上永成匯金廣場(chǎng)價(jià)格、品質(zhì)天裕國(guó)際品質(zhì)、戶(hù)型花園景觀式生活社區(qū)米蘭印象品質(zhì)、戶(hù)型意大利風(fēng)情的歐式居所裕安水上花園配套、品質(zhì)、規(guī)模住在定遠(yuǎn)最美處德城御湖國(guó)際地段、配套純多層花園洋房華邦匯富廣場(chǎng)位置、配套植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋盛世新城人氣、價(jià)格定遠(yuǎn)在售項(xiàng)目在定位廣告語(yǔ)上突出的項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)主要包括地段、規(guī)模等。本案周邊在售競(jìng)盤(pán)項(xiàng)目購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策分析樓盤(pán)名稱(chēng)優(yōu)惠

34、政策金源廣場(chǎng)無(wú)眾舜時(shí)代廣場(chǎng)無(wú)中源上東城無(wú)永成匯金廣場(chǎng)登記客戶(hù)贈(zèng)送2000元代金券抵購(gòu)房款天裕國(guó)際無(wú)米蘭印象無(wú)裕安水上花園無(wú)德城御湖國(guó)際無(wú)華邦匯富廣場(chǎng)無(wú)盛世新城登記1萬(wàn)抵2萬(wàn)定遠(yuǎn)在售項(xiàng)目目前無(wú)優(yōu)惠政策，但銷(xiāo)售依然火爆，體現(xiàn)了定遠(yuǎn)縣市場(chǎng)容量之大早期樓盤(pán)以多層為主、新建樓盤(pán)以小高層、高層為主。高層小高層產(chǎn)品逐漸獲得客戶(hù)認(rèn)可。A市場(chǎng)以90100平米三房、小三房為主流暢銷(xiāo)產(chǎn)品（70-90平米兩房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房客戶(hù)較多認(rèn)可），總價(jià)在30萬(wàn)以上，超過(guò)120平米三房產(chǎn)品銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)。B 注重產(chǎn)品包裝的開(kāi)發(fā)商，憑借專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司進(jìn)行產(chǎn)品整體策劃，提升產(chǎn)品形象，獲得市場(chǎng)追捧。C 地段價(jià)值仍然是購(gòu)房者關(guān)注的第一要素，如金源廣場(chǎng)位于縣政府對(duì)面，成為標(biāo)桿項(xiàng)目，獲得較好銷(xiāo)售。D競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) 123 根據(jù)定遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃（20082030年），近期至 2015年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為1921萬(wàn)人，城市建設(shè)用地 規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平米/人控制，未來(lái) 市場(chǎng)需求旺盛。 隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以 預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，居民對(duì)住宅 品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、 良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)保持旺盛需求 房?jī)r(jià)