中海-精裝修工程管理流程之合約管理正式版-33

1、PAGE PAGE 42Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.精裝修工程管理流程之合 約 管 理（廣州公司司）精裝修交樓樓項(xiàng)目與與毛坯房項(xiàng)目目在合約約管理方方面存在在較大的的差異，這這種差異異主要體體現(xiàn)在：一、精裝裝修交樓樓的施工工內(nèi)容及及項(xiàng)目繁繁多，各各工種專專業(yè)性較較強(qiáng)，導(dǎo)導(dǎo)致分判判單位數(shù)數(shù)量增多多和合約約工作內(nèi)內(nèi)容增加加；二、施施工單位位的穿插插施工及及交接面面的增加加，導(dǎo)致致容易出出現(xiàn)合約約漏項(xiàng)，合合約內(nèi)容容劃分不不清晰，責(zé)責(zé)任不明明確及施施工雙方方的相互互索賠等等糾紛扯皮皮現(xiàn)象出出現(xiàn)；

2、三三、精裝裝修交樓樓對質(zhì)量量的要求求更高，因此涉及的甲供材料更多更細(xì)，要求在合約上對精裝修材料的了解更全面、更深入。下面從五個(gè)方面介紹精裝修合約管理流程：精裝修項(xiàng)目目在合約約分判內(nèi)內(nèi)容上與與毛坯房的差差異；廣州公司在在精裝修修項(xiàng)目上上的分判判模式；精裝修單位位與主承承包單位位的合約約關(guān)系，相相互協(xié)調(diào)調(diào)內(nèi)容；各精裝修工工種招標(biāo)分分判注意意事項(xiàng)；廣州公司甲甲供材管管理模式式及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。精裝修交樓樓項(xiàng)目在在合約分分判內(nèi)容容上與毛毛坯房的的差異精裝修交樓樓與毛坯坯交樓最最直接的的不同就就是分判判及施工工內(nèi)容的的增加，這些施工內(nèi)容的劃分界限是以戶門為界，戶門以內(nèi)的裝飾工程為精裝修包含的施工內(nèi)容，即進(jìn)房內(nèi)所

3、能看見的所有裝修項(xiàng)目。不包括鋁門窗及陽臺欄桿項(xiàng)目（此兩項(xiàng)在毛坯交樓中同樣涉及，但注意可能有地區(qū)公司的鋁窗合同中未包括有客廳推拉門及廚房陽臺的鋁門窗而需增加）?，F(xiàn)將精裝修房相對毛坯房所增加的合約內(nèi)容列舉如下：主承包工程程范圍變變動包括應(yīng)增加加臥室地地面200mm厚厚1:22水泥沙沙漿找平平項(xiàng)目（如如果臥室設(shè)設(shè)計(jì)為木木地板裝裝修及原原毛坯交樓樓為結(jié)構(gòu)構(gòu)完成面面交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。應(yīng)減少客廳廳、廚房房、陽臺臺、過道道等地面找找平項(xiàng)目目。如毛坯交樓樓標(biāo)準(zhǔn)，則則有此項(xiàng)項(xiàng)目；如如果是精精裝修交交樓，則則主包單單位沒有有必要再再施工這這些項(xiàng)目目，因?yàn)闉榇瞬糠址值孛嫫掌毡榈貢佡N石石材或地地磚，由由裝修施施工單位

4、位直接使使用干硬硬性水泥泥砂漿，更更便于調(diào)調(diào)整和控控制裝修修完成面面標(biāo)高。應(yīng)減少廚房房、衛(wèi)生生間等吊吊頂位置置的天面面抹灰項(xiàng)項(xiàng)目（如如玄關(guān)為為及客廳廳走道設(shè)設(shè)計(jì)為石石膏板吊吊頂同樣樣應(yīng)扣減減）。衛(wèi)生間地面面視毛坯坯房交樓樓標(biāo)準(zhǔn)而而定，通通常情況況應(yīng)在防防水層之之上再增增加回填填層及找找平或保保護(hù)層。廚房、衛(wèi)生生間墻面面因設(shè)計(jì)計(jì)為鋪貼貼墻磚，如如毛坯交樓樓墻面為為20mmm厚的的打底壓壓光抹灰灰層；如如果是精精裝修交交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，應(yīng)取消消墻面壓壓光，直直接打底底掃毛即即可，但但要求保保證墻面面的平整整度。同樣在在精裝修修標(biāo)準(zhǔn)交交樓中，主主包單位位的施工工內(nèi)容在在客廳、走走道、臥臥室的墻墻面應(yīng)做做到

5、壓光光，是否否增加其其它內(nèi)容容要視毛坯交樓樓標(biāo)準(zhǔn)而而定。廚房墻面因因貼磚本本來只需需做到打打底掃毛毛即可，但但廚柜背背板位置置因可不不貼磚（節(jié)節(jié)約成本本考慮）而而需增加加找平壓壓光至貼貼磚面厚厚度，此部分分容易遺遺漏需注注意；衛(wèi)生間浴缸缸位置可可能涉及及增加磚磚砌體（墊墊浴缸下下部及浴浴缸側(cè)面面）；增加對裝飾飾工程的的協(xié)調(diào)配配合內(nèi)容容及相應(yīng)應(yīng)增加的的總包管管理內(nèi)容容。機(jī)電工程范范圍變動動視毛坯房交交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)而定，廣廣州公司司應(yīng)小業(yè)業(yè)主要求求所交的的毛坯交樓樓為所有有管線均均到位（包包括強(qiáng)弱弱電）、燈具為裸燈頭加燈座、潔具和龍頭不安裝、衛(wèi)生間和廚房預(yù)留給水和排水管口、煤氣管道預(yù)留到廚房及生活陽臺

6、處（不提供熱水器）。配電箱、開關(guān)和插座（強(qiáng)電和弱電類）仍須安裝、有線電視及電話和網(wǎng)絡(luò)線材和面板仍須安裝。因此，如為精裝修交樓，實(shí)際也就是增加了燈具、潔具、龍頭等的安裝工作而已。另廣州公司司的毛坯坯房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中仍然然包括了了弱電系系統(tǒng)的安安裝和配配置，如如提供可可視對講講分機(jī)、電視插插座（由由有限電電視公司司提供）、電電信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)插座（由由電信提提供）。如如其他地地區(qū)公司司未包括此部分，實(shí)實(shí)際精裝裝修交樓樓應(yīng)增加加上述內(nèi)內(nèi)容。增加室內(nèi)裝裝飾工程程 廣州州公司的的室內(nèi)裝裝飾工程程內(nèi)容主主要為室室內(nèi)濕作作業(yè)工程程及部分分木作業(yè)業(yè)等工作作。增加廚柜工工程 包括括：包括括吊柜、地地柜、臺臺面板制制作、安安裝

7、等。 增加室內(nèi)木木門工程程因即使是毛毛坯房也也涉及安安裝戶門門，因此此精裝修修交樓則則只增加加室內(nèi)門門的供應(yīng)應(yīng)與安裝裝（包括括木門小小五金）。增加木地板板工程包括地面木木龍骨的的鋪貼、木木地板的的供應(yīng)與與安裝及及木質(zhì)踢踢腳線的的供應(yīng)與與安裝。增加甲供材材料部分分室內(nèi)燈具，包包括吸頂頂燈、筒筒燈、射射燈等；室內(nèi)潔具，包包括洗手手盆、座座廁、浴浴缸等；水暖件，包包括各類類龍頭及及其去水水配件、毛毛巾架、浴簾桿、廁紙盒等；附送電器，包包括煤氣氣爐、熱熱水器、抽抽油煙機(jī)機(jī)、消毒毒碗柜、微微波爐、各類型型空調(diào)等。木門小五金金,包括括門鎖、門門鉸、門門碰、貓貓眼；淋浴門；排氣扇；各類開關(guān)面面板；各類墻地磚

8、磚及石材材。廣州公司在在精裝修修項(xiàng)目上上的分判判模式第一項(xiàng)內(nèi)容容中的分分類說明明實(shí)際上上也就介介紹了廣廣州公司司在精裝裝修項(xiàng)目目上的合合約分判判模式。從從整體分分判模式式而言，精精裝修的的分判模模式仍屬屬于主包包工程專業(yè)分分包的分分判模式式。此外從從中再將將精裝修修特別關(guān)注注的部分分材料及及設(shè)備進(jìn)進(jìn)行了甲甲供。從從上述分分類可以以看出，除除主包工工程及機(jī)機(jī)電工程程相應(yīng)增增加的少少數(shù)項(xiàng)目目外，廣廣州公司司將室內(nèi)內(nèi)裝修工工程拆分分為室內(nèi)內(nèi)裝飾工工程、廚廚柜工程程、室內(nèi)內(nèi)木門工工程、木木地板工工程及甲甲供材料料這五大大項(xiàng)，之之所以廣廣州公司司將整個(gè)個(gè)精裝修修工程拆拆散進(jìn)行行專業(yè)分分包的目目的還是是為

9、了保保證裝修修效果并并嚴(yán)格控控制工程程成本。拆分的依據(jù)則是根據(jù)據(jù)目前國國內(nèi)市場場的社會會分工來來決定的的，具體說明明如下：目前市場上上存在較較多的裝裝飾單位位，雖然然主包單單位具有有裝飾工工程的施施工資質(zhì)質(zhì)，但其其主要業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍還是在在結(jié)構(gòu)粗粗裝修范范圍內(nèi)，其其裝飾水水平還達(dá)達(dá)不到地地產(chǎn)公司司的要求求。雖然然由其直直接承建建裝飾工工程有利利于現(xiàn)場場協(xié)調(diào)管理理，但如如由其承承接后不不是進(jìn)行行轉(zhuǎn)包就就是施工質(zhì)質(zhì)量難以以控制。因此，建建議裝飾飾工程由由業(yè)主直直接分判判給具有有裝飾資資質(zhì)的專專業(yè)裝飾飾公司施施工。目前市場上上的廚柜柜、木門門及木地地板公司司數(shù)量也也較多，分分工比較較明確，一般同一一廠

10、家不不會存在在同時(shí)涉涉及兩種種業(yè)務(wù)的的情況。即使部部分木門門廠家也也能制作作廚柜或或木地板板，但實(shí)實(shí)際仍是是以木門門工程為為其主要業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍，其廚廚柜及木木地板施施工能力力有限，質(zhì)質(zhì)量也肯肯定不如如專業(yè)的的廚柜及及木地板板廠家。就廠家家的供貨貨能力及及質(zhì)量來來看，規(guī)規(guī)模相當(dāng)當(dāng)?shù)哪咀髯鳂I(yè)廠家家都不會會存在較較大的質(zhì)質(zhì)量區(qū)別別，關(guān)鍵鍵還在于于其現(xiàn)場場安裝水水平上，這這實(shí)際也也直接影影響到成成品質(zhì)量量及售后后服務(wù)能能力。因因此，正正因?yàn)椤靶g(shù)業(yè)有有專攻”，上述三三個(gè)項(xiàng)目目的分判仍然然建議由三家專業(yè)業(yè)單位承承接較好好。之所以要甲甲供材料料的主要要原因有有兩點(diǎn)，一一是能較較好的控控制工程程成本，能能通過

11、甲甲方集中中購買及及利用甲甲方付款款方面的的優(yōu)勢達(dá)達(dá)到降低低成本的的目的；二就是是能較好好的控制制材料質(zhì)量量，滿足足甲方設(shè)設(shè)計(jì)要求求。除此之外外則完全沒沒有必要要采用甲供供模式，反而還增增加工作作內(nèi)容，降降低工作作效率，事事倍功半半（集團(tuán)團(tuán)也發(fā)文文規(guī)范了了物資采采購的相相關(guān)問題題，無必必要的甲甲供還會會帶來較較多的稅稅務(wù)問題題）。而而裝飾工工程中甲甲供材料料的目的的主要還還在第二二點(diǎn)控制制施工質(zhì)質(zhì)量達(dá)到到設(shè)計(jì)要要求上，當(dāng)當(dāng)然通過過我們的的集中采采購也能能達(dá)到一一定降低低成本的的目的。正因?yàn)檠b飾工程的特點(diǎn)，廣州公司幾乎將所有成品類（無須再次加工，只需安裝即可）的裝飾材料及設(shè)備進(jìn)行了甲供，目的只有

12、一個(gè)：就是在確保工程成本可控的前提下，嚴(yán)格的控制裝飾工程及各種材料的質(zhì)量。裝飾工程分分判模式式細(xì)分如如下：室內(nèi)裝飾工工程通常與公共共部分裝裝飾工程程一同分分判，由由一個(gè)裝裝飾單位位承接大大堂、電電梯廳及及室內(nèi)裝裝飾工程程有利于于現(xiàn)場施施工管理理及成品品保護(hù)。主要工作內(nèi)內(nèi)容包括括：室內(nèi)內(nèi)墻地磚磚鋪貼、石石材鋪貼貼（包括括波打線線及地腳腳線）、室室內(nèi)墻面面及天花花乳膠漆漆、天花花腳線、廚廚房衛(wèi)生生間及其其他部位位的天花花吊頂、衛(wèi)衛(wèi)生間洗洗手臺及及鏡子、窗窗臺板（石石材或磚磚）、木木飾面背背景墻、各各類鞋柜柜、衣柜柜(如有有家私廠廠可以承承建，如如索菲亞牌衣柜柜，盡可可能的成成品采購購以保證證工程質(zhì)

13、質(zhì)量)等。另另還包括括毛巾架架、浴簾簾桿、廁廁紙盒（甲甲供）的的安裝。廚柜工程單獨(dú)分判，內(nèi)內(nèi)容包括括：吊柜柜、地柜柜、臺面面板制作作、安裝裝。含抽抽油煙管管安裝（抽抽油煙管管由抽油油煙機(jī)供供應(yīng)商提提供，安安裝時(shí)若若長度不不夠則應(yīng)應(yīng)由廚柜柜廠家免費(fèi)費(fèi)提供）、臺臺面開孔孔等；抽抽油煙機(jī)機(jī)、煤氣氣煮食爐爐及消毒毒碗柜的的安裝（抽抽油煙機(jī)機(jī)、煮食食爐與消消毒碗柜柜甲供）；洗滌盆盆及整項(xiàng)項(xiàng)去水設(shè)設(shè)施的供供應(yīng)與安安裝、水水龍頭的的開孔（包包括自來來水與直直飲水龍龍頭）；櫥柜與與墻、地地面連接接處之打打膠；吊吊柜下方方的照明明系統(tǒng)及及其配件件的供應(yīng)應(yīng)與安裝裝等。木門工程與戶門一同同分判，建議應(yīng)與防火門（如管

14、井門、走火樓梯門等）分開分判。主要因?yàn)閼糸T雖然也是防火門（即使木門廠家沒有防火門加工資質(zhì)，其也可以通過掛靠性質(zhì)滿足消防驗(yàn)收需要），但戶門及室內(nèi)門對木門廠家的手工要求較高，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以裝飾效果為主，小業(yè)主對質(zhì)量的關(guān)注程度較高；而其它防火門則處于公共部位，對外形裝飾及手工質(zhì)量要求不高，小業(yè)主關(guān)注程度低，主要還是以滿足防火功能及驗(yàn)收為主。因此，建議戶門及室內(nèi)門與其他防火門分開招標(biāo)，在控制成本的前提下，戶門及室內(nèi)門單位的選擇上應(yīng)著重在于該分判商的裝飾加工能力及施工質(zhì)量；防火門單位則應(yīng)重點(diǎn)考慮其的專業(yè)生產(chǎn)資質(zhì)以保證消防驗(yàn)收的順利通過。因此，木門及防火門的投標(biāo)單位應(yīng)不完全一致（不排除防火門單位有裝飾性木門的

15、加工生產(chǎn)能力的情況）。工作內(nèi)容為為：室內(nèi)內(nèi)門的供供應(yīng)與安安裝、木門小小五金（甲甲供）的的安裝、所所有門洞洞、墻體體與安裝裝門框之之間空隙隙的填充等。木地板工程程單獨(dú)分判，包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。注意木地板的厚度（及木地板的品種，復(fù)合或?qū)嵞镜匕鍨?8mm厚，強(qiáng)化為8mm厚）在主包招標(biāo)時(shí)應(yīng)提前確定，以避免后期主包增加找平等工序。室內(nèi)燈具甲供。包括括供應(yīng)吸頂頂燈、筒筒燈、光光管、射射燈等；要注意意光源的的品牌范范圍。安安裝由機(jī)機(jī)電單位位完成。潔具甲供。包括括洗手盆盆、座

16、廁廁、浴缸缸等；安安裝由機(jī)機(jī)電單位位完成，包包括與周周圍墻地地面的收收口打膠膠等。水暖件甲供。包括括各類龍龍頭及其其配件；安裝由由機(jī)電單單位完成成，包括括與周圍圍洗手臺臺面的收收口打膠膠等。水暖配件甲供。安裝裝由機(jī)電電單位完完成，包包括去水水配件及及給水軟軟管等。此此部分材材料較為為零星，本本可由潔潔具及龍龍頭供應(yīng)應(yīng)單位提提供（多多數(shù)潔具具供應(yīng)單單位無此此業(yè)務(wù)），但一般潔具及龍頭供應(yīng)單位多為國內(nèi)或國際知名品牌，此部分費(fèi)用相比國內(nèi)一般配件廠而言高出太多，又為暗藏材料，無須品牌效應(yīng)。建議在保證質(zhì)量的前提下，從節(jié)約成本的角度出發(fā)單獨(dú)分判。毛巾架、浴浴簾桿、廁廁紙盒甲供，由裝裝飾單位位安裝。部部分潔具

17、具及水暖暖件供應(yīng)應(yīng)商都有有類似產(chǎn)產(chǎn)品，亦亦可與潔潔具水暖暖件一同同招標(biāo)。但考慮到物品較小，技術(shù)含量不高，小業(yè)主對其品牌的要求不強(qiáng)，建議無須找名牌單位供應(yīng)，由國內(nèi)一般供應(yīng)商供應(yīng)即可滿足要求，達(dá)到節(jié)約成本的目的。附送電器甲供。包括括煤氣爐爐（廚柜柜公司安安裝）、熱熱水器（煤煤氣公司司或熱水水器供應(yīng)應(yīng)商）、抽抽油煙機(jī)機(jī)（廚柜柜公司安安裝）、消消毒碗柜柜（廚柜柜公司安安裝）、微微波爐（廚廚柜公司司安裝）、各各類型空空調(diào)（供供應(yīng)商安安裝）等等。木門小五金金甲供。包括括門鎖、門門鉸、門門碰、貓貓眼。通通常情況況下比較較重戶門門鎖的款款式，因因此在分分判上為為節(jié)約成成本一般般分為了了戶門鎖鎖與內(nèi)門門鎖、門門

18、鉸、門門碰、貓貓眼分兩兩家單位位分別供供應(yīng)的情情況（因因戶門鎖鎖一般選選擇名牌牌產(chǎn)品，而而其屬下下的門鉸鉸、門碰碰、貓眼眼的價(jià)格格較高）。供應(yīng)后由木門供應(yīng)單位安裝。淋浴門甲供。包括括鋁合金金框架及及鋼化玻玻璃、小小五金連連接件的的供應(yīng)與與安裝及及與墻地地面的打打膠處理理等。因因淋浴門門對品牌牌的要求求不高，質(zhì)質(zhì)量相差差不大，因因此由一般的的專業(yè)淋浴浴門廠家家供應(yīng)安安裝即可可，無須須大品牌牌商供應(yīng)應(yīng)。排氣扇甲供。向?qū)I(yè)排氣氣扇廠家家提供開開孔尺寸寸、噪音音及風(fēng)量量控制要要求即可可。采購購后由機(jī)電單單位安裝裝。各類開關(guān)面面板甲供。由機(jī)機(jī)電單位位安裝。包括各類型強(qiáng)電開關(guān)、插座面板、防濺面蓋、門鈴開

19、關(guān)等。墻地磚甲供。由室室內(nèi)裝飾飾單位安安裝。包包括墻地地磚的供供應(yīng)、切切割及倒倒角。通常常墻地磚磚分開招招標(biāo)，主主要原因因?yàn)椴糠址謴S家只只生產(chǎn)其其中的一一種。目目前墻磚磚主要以以瓷片為主主（也可可以使用用拋光磚磚及仿古古磚，視視設(shè)計(jì)而而定），可可單獨(dú)招招標(biāo)；地地面拋光光磚為集集團(tuán)甲供供，可與與公共部部分的墻墻地面拋拋光磚共共同招標(biāo)標(biāo)；廚衛(wèi)衛(wèi)地面一一般設(shè)計(jì)計(jì)為仿古古磚（也也可用石石材），單單獨(dú)招標(biāo)標(biāo)。波打打線視材材料類型型與墻地地磚供應(yīng)應(yīng)共同分分判。石材大料應(yīng)甲供供，局部部裝飾性性的、規(guī)規(guī)格特殊殊的、少少量的石石材可以以由裝飾飾施工單單位供應(yīng)應(yīng)。由室室內(nèi)裝飾飾單位安安裝。包包括石材材的供應(yīng)應(yīng)、切

20、割割、磨邊邊及倒角角。石材材適用范范圍一般般為客廳廳及走道道地面、衛(wèi)衛(wèi)生間墻墻地面及及廚房波波打線（一一般廚房房地面不不采石材材，容易易污染）?？煽膳c公共共部分墻墻地面石石材共同同招標(biāo)分分判。精裝修單位位與主承承包單位位的合約約關(guān)系，相相互協(xié)調(diào)調(diào)內(nèi)容由于精裝修修交樓與與毛坯交樓樓相比增增加了較較多的專業(yè)裝裝修單位位，導(dǎo)致致結(jié)構(gòu)封封頂后進(jìn)進(jìn)入精裝裝修階段段時(shí)同時(shí)時(shí)會有幾幾個(gè)專業(yè)業(yè)裝飾單單位與主主承包等等單位同同時(shí)交叉叉作業(yè)的的情況。正因?yàn)檫@種情況的出現(xiàn)，必須要在主承包合同及其他裝飾工程的合同中明確規(guī)定主包單位與其他裝飾分包單位的主分包合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避

21、免出現(xiàn)合約漏項(xiàng)，合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。就廣州公司司目前合合約分判判模式中中主分包包的合約約關(guān)系來來說，土土建單位位還是承承擔(dān)主承承包單位位的角色色（但主主要工作作內(nèi)容仍仍以土建建工程為為主），而而其他專專業(yè)裝飾飾單位及及物資供供貨單位位仍然由由我司直直接分判判并簽訂訂分包合合同，主主承包單單位與專專業(yè)裝飾飾分包單單位無任任何合約約關(guān)系，但各自的合同中規(guī)定了相應(yīng)的總包管理及協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容，以規(guī)避容易出現(xiàn)的各類合約糾紛。主承包單位在現(xiàn)場對其他分判商的管理主要還是以負(fù)責(zé)安全、協(xié)調(diào)配合工作為主，工程進(jìn)度及質(zhì)量仍然由我司直接控制（原因是中海歷史傳統(tǒng)及國內(nèi)

22、建筑業(yè)總包市場的實(shí)際背景造成）。為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，建議可采用三方協(xié)議的形式從合約形式上將各專業(yè)分包納入到總包管理工作的范疇中來，明確總分包責(zé)任以適應(yīng)目前政府對建筑承包模式的要求趨勢（目前廣州公司仍未簽署三方協(xié)議，只是有總分包的安全協(xié)議應(yīng)配合政府部門檢查）。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必須由業(yè)主直接控制，否則容易產(chǎn)生質(zhì)量無法控制及主包單位挪用分包資金的問題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度?，F(xiàn)就將廣州州公司在在這方面面的合約約規(guī)定分分工種介介紹如下下：主承包工程程因?yàn)樵黾恿肆巳舾蓚€(gè)個(gè)室內(nèi)專業(yè)業(yè)裝飾單單位共同同交叉施施工，因因此在主主承包工工程內(nèi)容容本身、主主分包協(xié)協(xié)調(diào)服務(wù)務(wù)工作內(nèi)內(nèi)容及總總包管理理服

23、務(wù)內(nèi)內(nèi)容上都都增加相相應(yīng)的工工作量，現(xiàn)現(xiàn)分別簡簡述如下下：主承包工程程增加的的直接成成本內(nèi)容容在毛坯房交交樓模式式中，主主承包單單位實(shí)際際同樣存存在對其其他分包包的協(xié)調(diào)調(diào)服務(wù)配配合工作作（如機(jī)機(jī)電、鋁鋁窗、欄欄桿等單單位），如按照廣廣州公司司的室內(nèi)內(nèi)裝飾分分判模式式，實(shí)際際只是增增加的四四個(gè)裝飾飾專業(yè)分分包單位位（室內(nèi)內(nèi)裝飾、室室內(nèi)木門門、廚柜柜、木地地板）與與主承包包單位一一起共同同施工，另另機(jī)電單單位增加加了較多多甲供材材料的安安裝（如如潔具、水水暖件等等）。因因此，對對主承包包單位其其本身的的合約內(nèi)內(nèi)容來說說，增加加的主要要內(nèi)容是是：由于現(xiàn)場單單位的增增多，增增加大量量裝飾材材料的運(yùn)運(yùn)輸

24、從而而導(dǎo)致在在精裝修修交樓模模式中，主主承包單單位在投投標(biāo)過程程中必須須考慮增增加開辦辦費(fèi)項(xiàng)目目中的大大型機(jī)械械設(shè)備（塔塔吊、人人貨電梯梯及井架架等）來來滿足精精裝修施施工過程程中的垂垂直運(yùn)輸輸問題，而而不是只只以土建建結(jié)構(gòu)工工程的工工作量來來考慮現(xiàn)現(xiàn)場機(jī)械械配置問問題。增加的裝飾飾工程導(dǎo)導(dǎo)致工期期延長（如如高層增增加約44個(gè)月時(shí)時(shí)間）。主主承包工工程的工工期不再再只是其其土建工工程的單單項(xiàng)工期期，應(yīng)是是以整個(gè)個(gè)項(xiàng)目全全面竣工工為要求求的整體體工期。正正是由于于工期的的延長導(dǎo)導(dǎo)致主承承包單位位在大型型設(shè)備租租賃時(shí)間間延長、臨臨時(shí)設(shè)施施和周轉(zhuǎn)材材料以及其他他開辦費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目上上會增加加額外的的費(fèi)用，

25、直直接導(dǎo)致致主承包包合同成成本的增增加，值值得注意意。增加的協(xié)調(diào)調(diào)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容 同上述述第1點(diǎn)點(diǎn)所述，精精裝修模模式對主主承包單單位而言言實(shí)際只只是增加加了部分分精裝修修工種的的協(xié)調(diào)服服務(wù)配合合工作，按按照廣州州公司的的分判模模式，相相應(yīng)其協(xié)協(xié)調(diào)服務(wù)務(wù)報(bào)價(jià)列列項(xiàng)中應(yīng)應(yīng)增加室室內(nèi)裝飾飾工程、廚廚柜工程程、木門門工程（主主要指室室內(nèi)木門門部分）、木木地板工工程四項(xiàng)項(xiàng)報(bào)價(jià)，另另機(jī)電工工程由于于增加較較多甲供供材料的的安裝，其其所報(bào)的的協(xié)調(diào)服服務(wù)價(jià)格格與毛坯模式式相比應(yīng)有有增加。具體協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容如下：提供現(xiàn)場內(nèi)內(nèi)的道路路和走道道給其他他承包人人共同使使用。為為其他承承包人提提供合理理的施工工作業(yè)空空間。

26、提供主承包包人在現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)的的腳手架架、支撐撐、爬梯梯、工作作臺等給給其他承承包人共共同使用用。提供供其他承承包人為為保證施施工安全全所需的的圍板、圍圍網(wǎng)、護(hù)護(hù)欄等。在其他承包包人施工工需要時(shí)時(shí)，提供供照明（特特別增加加的是室室內(nèi)照明明供室內(nèi)內(nèi)裝飾單單位施工工）。提供現(xiàn)場用用水供其其他承包包人施工工使用（這這里增加加的是室室內(nèi)裝飾飾單位的的用水），但不包括其他承包人的辦公及生活用水。提供現(xiàn)場施施工用電電（這里里增加的的是室內(nèi)內(nèi)裝飾單單位的用用電）但但不包括括辦公及及生活用用電；提提供其他他承包人人試驗(yàn)、系系統(tǒng)調(diào)試試所需負(fù)負(fù)荷。在建筑物內(nèi)內(nèi)提供其其他承包包人合理理施工所所需的水水電管線線接駁點(diǎn)點(diǎn)，

27、并負(fù)負(fù)責(zé)維修修使其處處于良好好的使用用狀態(tài)。接接駁點(diǎn)(即配電電箱，包包括地庫庫范圍)在樓層層內(nèi)的設(shè)設(shè)置間隔隔至多不不超過一一層。提供臨時(shí)廁廁所、其其他衛(wèi)生生設(shè)施給給其他承承包人共共同使用用。對工程現(xiàn)場場作全面面的看管管以防盜盜竊（裝裝飾材料料的增加加導(dǎo)致此此項(xiàng)工作作較為重重要，但但要求各各承包人人的材料料由各自自自行看看管，主主承包人人只是承承擔(dān)現(xiàn)場場全面管管理的責(zé)責(zé)任，并并不代表表一旦出出現(xiàn)盜竊竊現(xiàn)象均均由主承承包人承承擔(dān)責(zé)任任）。提供工程現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有的機(jī)機(jī)械設(shè)備備（包括括但不限限于塔吊吊、人貨貨電梯、井井架、拔拔桿等）給給其他分分包人作作卸貨、水水平、垂垂直運(yùn)輸輸之用（主主要增加加裝飾材

28、材料及其其人員的的垂直運(yùn)運(yùn)輸）。在自然地面面上提供供垃圾站站或箱，按按業(yè)主的指指示，及及時(shí)地將將其他承承包人堆堆放于建建筑物內(nèi)內(nèi)指定地地點(diǎn)的施施工產(chǎn)生生的垃圾圾運(yùn)至自自然地面面，定期期從自然然地面堆堆集點(diǎn)運(yùn)運(yùn)離現(xiàn)場場（裝飾垃垃圾的外外運(yùn)工作作量是最最大的，需需特別注注意。廣廣州公司司要求其其他承包包人將其其垃圾堆堆放至每每層樓的的指定地地點(diǎn)，由由主承包包人統(tǒng)一一運(yùn)至地地面并外外運(yùn)。但上述述做法效效果也不不理想，主主包單位位積極性性不高，相相互推諉諉現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重。目目前試用用裝飾單單位負(fù)責(zé)責(zé)清理所所有室內(nèi)內(nèi)裝飾垃垃圾的做做法，但但費(fèi)用肯肯定相應(yīng)應(yīng)要高出出主包單單位）。保持與其他他承包人人的密切切聯(lián)

29、系，了了解其他他分包工工程的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃和特殊殊要求，做做到相互互配合。在隱蔽工程程覆蓋前前，留出出合理的的時(shí)間以以便其他他承包人人能夠完完成管線線、套筒筒、鐵件件等預(yù)埋埋，與其其他承包包人確定定預(yù)留孔孔洞的位位置。跟隨施工進(jìn)進(jìn)度，按按照業(yè)主主的指示示，對各各種用途途的孔、洞洞（包括括電梯門門洞、木木門塞縫縫）、其其他承包包人完成成項(xiàng)目與與結(jié)構(gòu)之之間的各各種縫隙隙（如門門窗與墻墻、柱之之間的縫縫隙等）、墻墻面開槽槽及其他他類似部部位用水水泥砂漿漿或其他他輔助材材料填實(shí)實(shí)抹平。提供標(biāo)高、定定位的基基準(zhǔn)點(diǎn)、線線給其他他承包人人進(jìn)行自自己的定定位和施施工，并并對其準(zhǔn)準(zhǔn)確性負(fù)負(fù)責(zé)。進(jìn)行其他一一般必需需

30、的修補(bǔ)補(bǔ)工作。收集、審核核、匯總總各承包包人工程程資料和和編制總總包資料料。保證證施工過過程中資資料和竣竣工資料料符合各各方面要要求。配合政府部部門安檢檢、質(zhì)檢檢、驗(yàn)收收所需公公關(guān)費(fèi)用用。增加的總包包管理內(nèi)內(nèi)容同上述增加加內(nèi)容的的敘述一一致，精精裝修模模式下增增加的總總包管理理內(nèi)容實(shí)實(shí)際就是是增加的的四項(xiàng)精精裝修工工種而導(dǎo)導(dǎo)致的總總包管理理范圍及及責(zé)任的的加大。在目前的國內(nèi)建筑市場的大環(huán)境下，廣州公司的施工管理模式實(shí)際仍是以業(yè)主直接進(jìn)行總承包管理為主，主承包單位實(shí)際承擔(dān)的主要還是名義上的總包責(zé)任及其合同范圍內(nèi)的土建工程施工。廣州公司設(shè)立總包管理費(fèi)用的目的就是通過計(jì)取此部分費(fèi)用與其相應(yīng)承擔(dān)的名義

31、上的總包管理責(zé)任相匹配，另在施工現(xiàn)場也確實(shí)起到一定的總包管理效果。具體內(nèi)容簡述如下（供參考）：對施工現(xiàn)場場的全面面安全管管理并對對現(xiàn)場安安全負(fù)責(zé)責(zé)，包括括與現(xiàn)場場其他承承包人簽簽訂安全全協(xié)議書書、建立立安全生生產(chǎn)責(zé)任任制度、配配置足夠夠數(shù)量的的專職安安全員、審審核各項(xiàng)項(xiàng)現(xiàn)場專專項(xiàng)安全全施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)、監(jiān)督督檢查特特殊作業(yè)業(yè)環(huán)境人人員的勞勞動保護(hù)護(hù)措施、保保證安全全技術(shù)費(fèi)費(fèi)用?？羁顚Ｓ?、書書面記錄錄各項(xiàng)安安全管理理活動等等。對現(xiàn)場所有有人員的的安全培培訓(xùn)及登登記造冊冊工作。施工現(xiàn)場文文明施工工管理。整個(gè)項(xiàng)目的的竣工資資料的收收集整理理工作。協(xié)助發(fā)包人人到政府府部門辦辦理各種種招標(biāo)及及開工手手續(xù)

32、，及及交納相相關(guān)各類類政府規(guī)規(guī)費(fèi)，包包括交易易服務(wù)費(fèi)費(fèi)、專家家評標(biāo)費(fèi)費(fèi)、工程程定額測測定費(fèi)、合合同印花花稅及其其他政府府規(guī)定的的應(yīng)由主主承包人人承擔(dān)的的費(fèi)用。以以上工作作內(nèi)容所所需要的的費(fèi)用均均已包括括在總包包管理費(fèi)費(fèi)用中且且主承包包人（總總承包人人）必須須承擔(dān)因因其失責(zé)責(zé)而引起起的所有有索償。負(fù)責(zé)在工程程施工過過程中與與政府行行業(yè)主管管部門等等進(jìn)行聯(lián)聯(lián)絡(luò)與溝溝通；接接待與處處理政府府有關(guān)部部門的有有關(guān)質(zhì)量量、安全全、環(huán)保保、文明明施工、公公安執(zhí)法法等各項(xiàng)項(xiàng)檢查與與監(jiān)督，并并負(fù)責(zé)辦辦理相關(guān)手續(xù)續(xù)及批文文。室內(nèi)裝飾、廚廚柜、木木門、木木地板工工程上面通過對對主承包包單位增增加的協(xié)協(xié)調(diào)及總總包管理

33、理工作的的內(nèi)容介介紹，實(shí)際已已基本敘敘述了室室內(nèi)裝飾飾、廚柜柜、木門門及木地地板工程程與主承承包工程程之間的的合約關(guān)關(guān)系及相相互的協(xié)協(xié)調(diào)服務(wù)務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)現(xiàn)在主要要從上述述四個(gè)專專業(yè)裝飾飾工程角角度出發(fā)發(fā)簡述其其與主承承包工程程之間的的合約關(guān)關(guān)系及劃劃分界限限。專業(yè)裝飾單單位由業(yè)業(yè)主直接接分判并并與業(yè)主主簽署分分包合同同。主承包包單位與與專業(yè)裝裝飾單位位無合約約關(guān)系，但但主承包包單位對對裝飾單單位進(jìn)行行總承包包管理及及提供現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)調(diào)調(diào)服務(wù)工工作?，F(xiàn)場內(nèi)主承承包人的的腳手架架、支撐撐、爬梯梯、工作作臺等可可免費(fèi)提提給裝飾承包包人共同同使用。但只限于現(xiàn)有的基本設(shè)施，不會為裝飾單位再另外搭設(shè)其他設(shè)施，現(xiàn)

34、有設(shè)施不能滿足使用時(shí)，裝飾單位必須自行解決。現(xiàn)場內(nèi)的道道路和走走道、臨臨時(shí)廁所所、其他他衛(wèi)生設(shè)設(shè)施等由由主承包包單位提提供給裝裝飾單位位共同使使用，但但也僅限限于現(xiàn)有有設(shè)施。裝飾單單位的人人員能否否在現(xiàn)場場住宿由由業(yè)主會會同主承承包單位位共同確確定（但但必須在在定標(biāo)前前知會裝裝飾單位位）,一般般現(xiàn)場提提供辦公公及材料料堆放地地點(diǎn)給裝裝飾單位位，由其其自行搭搭設(shè)。由主承包單單位提供供現(xiàn)場工工程用水水用電供供其他裝裝飾承包包人施工工使用，但但不包括括裝飾的辦辦公及生生活用水水。這里里免費(fèi)提提供的工工程用水水用電僅僅為其他他分包單單位進(jìn)行行安裝工工程的水水電費(fèi)用用，不包包括其現(xiàn)現(xiàn)場加工工任何材材料的

35、水水電費(fèi)用用（如裝裝飾單位位大批量量的切割割磚及石石材等），否則由裝飾單位自行承擔(dān)水電費(fèi)用。另特別要求裝飾單位注意節(jié)約主承包單位提供的水電。主承包單位位在建筑筑物內(nèi)提提供裝飾飾單位合合理施工工所需的的水電管管線接駁駁點(diǎn)(樓樓層內(nèi)的的設(shè)置間間隔至多多不超過過一層)，由裝飾飾單位自自行接駁駁。主承包單位位提供工工程現(xiàn)場場內(nèi)現(xiàn)有有的機(jī)械械設(shè)備（包包括但不不限于塔塔吊、人人貨電梯梯、井架架、拔桿桿等）給給裝飾單單位作卸卸貨、水水平、垂垂直運(yùn)輸輸之用。但如果現(xiàn)在設(shè)備無法滿足裝飾單位需要時(shí)，應(yīng)由裝飾單位自己行考慮?，F(xiàn)場裝飾單單位產(chǎn)生生的垃圾圾由裝飾飾單位清清理到建建筑物每每層的指指定地點(diǎn)點(diǎn)，再由由主承包包

36、單位清清理到在在自然地地面上后后定期從從自然地地面堆集集點(diǎn)運(yùn)離離現(xiàn)場。這這里要注注意的是是在無論論是主承承包合同同和裝飾飾合同，都都要規(guī)定定垃圾包包括所有有正常施施工產(chǎn)生生的垃圾圾及設(shè)計(jì)計(jì)變更產(chǎn)產(chǎn)生的垃垃圾，否否則容易易引起施施工單位位的索賠賠。施工現(xiàn)場的的安全管管理及成成品保護(hù)護(hù)均由各各個(gè)裝飾飾單位自自行負(fù)責(zé)責(zé)，主承承包人只只承擔(dān)總總體的協(xié)協(xié)調(diào)管理理。如出出現(xiàn)盜竊竊及成品品損害，均均由各個(gè)個(gè)裝飾單單位自行行負(fù)責(zé)（除除非很明明確的確確定責(zé)任任單位，則則應(yīng)由責(zé)責(zé)任單位位承擔(dān)）。裝飾單位進(jìn)進(jìn)場后由由業(yè)主會會同主承承包單位位共同向向裝飾單單位移交交工作面面，由主主承包單單位提供供標(biāo)高、定定位的基基準(zhǔn)

37、點(diǎn)、線線給裝飾飾單位進(jìn)進(jìn)行自己己的定位位和施工工，其準(zhǔn)準(zhǔn)確性由由主承包包負(fù)責(zé)。值值得注意意的是裝裝飾單位位接收工工作面后后，不得得再以其其它工序序的質(zhì)量量問題影影響裝修修質(zhì)量而而提出任任何索賠賠。部分必需的的裝飾后后修補(bǔ)工工作（如如木門塞塞縫）由由主承包包單位負(fù)負(fù)責(zé)。裝飾單位自自身工程程的過程程工程資資料及竣竣工資料料由裝飾飾單位自自行編制制后交主主承包單單位匯總總（注意意裝飾單單位的資資質(zhì)問題題）。各精裝修工工種招標(biāo)標(biāo)分判注注意事項(xiàng)項(xiàng)精裝修工種種招標(biāo)分分判的注注意事項(xiàng)項(xiàng)本應(yīng)按按照四類類專業(yè)裝裝飾工種種分別說說明，但由于于增加精精裝修交交樓，導(dǎo)導(dǎo)致主承承包工程程的合約約內(nèi)容有有所增加加，因此此

38、先將主主承包招招標(biāo)過程程中針對對增加了了精裝修修工程而而需要注注意的招招標(biāo)事項(xiàng)項(xiàng)簡要的的進(jìn)行說說明，然然后再分分室內(nèi)裝裝飾、廚廚柜、木木門、木木地板四四類工程程分別說說明。主承包工程程分判注注意事項(xiàng)項(xiàng)總工期有所所增加，對對主承包包單位的的工期要要求應(yīng)該該以其自自身合約約范圍內(nèi)內(nèi)的實(shí)體體工程完完成工期期及所有有協(xié)調(diào)服服務(wù)工作作完成工工期兩個(gè)個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行控制制。主要的的考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)應(yīng)以第一一個(gè)工期期要求為為主，但但其所有有工作的的持續(xù)時(shí)時(shí)間及總總價(jià)包干干的期限限還是應(yīng)應(yīng)以第二二點(diǎn)的總總工期為為標(biāo)準(zhǔn)；大型機(jī)械及及設(shè)備（如如塔吊，井井架等）的的數(shù)量要要求應(yīng)有有業(yè)主根根據(jù)后期期施工的的實(shí)際情情況提出出

39、，應(yīng)作作為強(qiáng)制制性要求求在招標(biāo)標(biāo)中明確確，不得得由各個(gè)個(gè)投標(biāo)單單位自行行報(bào)送數(shù)數(shù)量并作作包干處處理。否否則容易易造成主主承包單單位應(yīng)節(jié)節(jié)約自身身成本減減少機(jī)械械數(shù)量而而引起精精裝修階階段大量量材料垂垂直運(yùn)輸輸問題；明確合同總總價(jià)中已已包括在在施工過過程中（從從工程開開工至業(yè)業(yè)主交樓樓為止）清清除所有有垃圾的的費(fèi)用（包包括其他他分包單單位正常常施工、設(shè)設(shè)計(jì)變更更等產(chǎn)生生的垃圾圾?；蛘呙髅鞔_其他他清理的的方式及及責(zé)任單單位）；明確其須為為其它承承包人免免費(fèi)提供供臨水、臨臨電，每每隔一層層至少應(yīng)應(yīng)有一個(gè)個(gè)水龍頭頭及一個(gè)個(gè)電源箱箱，且無無論所需需的電源源及其線線路為何何種形式式，其費(fèi)用都已包括括在總價(jià)

40、價(jià)內(nèi)； 另外需需注意：因室內(nèi)內(nèi)木地板板厚度不不同，相相應(yīng)地面面抹灰厚厚度也需需調(diào)整。應(yīng)盡早確定木地板種類及厚度，確定好土建標(biāo)高。室內(nèi)裝飾工工程單位的考察察、選擇擇室內(nèi)裝飾單單位的選選擇應(yīng)以以具有相相應(yīng)施工工資質(zhì)的的專業(yè)裝裝飾單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，不建建議選用用利用總總包資質(zhì)質(zhì)的土建建單位承承擔(dān)（質(zhì)質(zhì)量難以以保證）。雖雖然施工工資質(zhì)對對于室內(nèi)內(nèi)裝飾單單位并不不能說明明其能力力，但最最主要的的還是保保證工程程竣工后后的順利利驗(yàn)收。單位考察的的方式應(yīng)應(yīng)以考察察其承接接的現(xiàn)場場工程為為主（必必看項(xiàng)目目），且且考察其其施工現(xiàn)現(xiàn)場需特特別注意意以下幾幾點(diǎn)問題題：應(yīng)抽選其普普通的、大大貨量的的住宅工工程進(jìn)行行考察

41、而而不是公公共部分分裝飾甚甚至樣板板房裝飾飾，后者者無法看看到其在在大批量量裝飾工工程施工工過程中中的真正正手工質(zhì)質(zhì)量。不一定非要要選擇大大型的裝裝飾企業(yè)業(yè)承建，具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的的單位即即可。事事實(shí)證明明，越是大型型的國有有裝飾企企業(yè)，其其質(zhì)量及及價(jià)格反反而沒有有任何優(yōu)優(yōu)勢。在考察其現(xiàn)現(xiàn)場手工工質(zhì)量的的同時(shí)，應(yīng)應(yīng)了解該該單位在在該項(xiàng)目目上合同同簽約情情況，注注意如該該單位是是由總包包單位直直接分判判并簽訂訂合同的的要特別別留意，因因此種情情況表明明該單位位不是業(yè)業(yè)主親自自選定，可可能對質(zhì)質(zhì)量的要要求并不不太高，導(dǎo)導(dǎo)致裝飾飾單位的的水平有有限?？疾炱涫┕すがF(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量應(yīng)注注意細(xì)節(jié)節(jié)問題，不能以偏

42、概全，應(yīng)多看幾套房間。分判的時(shí)間間裝飾工程的的分判插插入時(shí)間間應(yīng)在結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂前一個(gè)個(gè)半月開展較為為合適，具具體進(jìn)場場時(shí)間視視砌筑抹抹灰工程程的進(jìn)度度而定（如如果裝飾飾材料的的乙供品品種較多多，如石石材，裝裝飾分判判應(yīng)進(jìn)一一步提前前以保證證材料的的備貨）。整整個(gè)裝飾飾工程的的分判持持續(xù)時(shí)間間大約為為一個(gè)月月（從收收到招標(biāo)標(biāo)圖紙開開始計(jì)算算到定標(biāo)標(biāo)，預(yù)計(jì)計(jì)兩到三三次的議議標(biāo)次數(shù)數(shù)）。合約條款及及議標(biāo)注注意事項(xiàng)項(xiàng)明確合約的的包干原原則為按按裝飾圖圖紙包干干（包括括項(xiàng)目及及工程量量），同時(shí)時(shí)應(yīng)發(fā)出出土建圖圖紙供裝裝飾單位位核對差差異，避避免出現(xiàn)現(xiàn)土建圖圖紙與裝裝飾圖紙紙不符引引起的索索賠。分判時(shí)要求

43、求所有投投標(biāo)單位位應(yīng)報(bào)乙乙供材料料的樣板板供業(yè)主主審核，業(yè)主將按確認(rèn)之樣板驗(yàn)收。若多次報(bào)板未滿足要求，業(yè)主有權(quán)提供所需材料，材料費(fèi)將從所支付給貴司的工程款中扣回，無論此材料費(fèi)是否超出合同單價(jià)。主要是為了避免投標(biāo)單位中標(biāo)后降低材料檔次來節(jié)約成本，這是裝飾工程最容易失控的地方。必須提醒裝裝飾單位位不得因因發(fā)現(xiàn)自自己對招招標(biāo)文件件及招標(biāo)標(biāo)圖紙的的理解有有誤或與與投標(biāo)時(shí)時(shí)的理解解存在任任何差異異而向業(yè)業(yè)主提出出任何索索賠。若若招標(biāo)圖圖紙中存存在大樣樣或做法法不明確確的，應(yīng)應(yīng)由中標(biāo)標(biāo)人提供供深化設(shè)設(shè)計(jì)及大大樣圖，并并報(bào)業(yè)主主批準(zhǔn)，有有關(guān)深化化設(shè)計(jì)的的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用及相相應(yīng)施工工費(fèi)用已已包括在在合同單單價(jià)中。

44、明確其與其其他工種種交接面面的劃分分界限：鋁合金金門窗、陽陽臺欄桿桿、木門門、櫥柜柜、淋浴浴間玻璃璃隔斷工工程由其其它承包包人施工工。鋁門門窗填縫縫、打膠膠等均由由門窗承承包人完完成，外外墻以內(nèi)內(nèi)與其它它承包人人交界接接口部位位的收口口處理、洗洗手盆與與洗手臺臺之間的的收口處處理、飄飄窗臺板板左、右右、下口口的收口口處理，包包括塞縫縫、打膠膠等均由由裝飾單單位完成成，相應(yīng)應(yīng)施工費(fèi)費(fèi)用已包包括在總總價(jià)中。裝飾單位提提供的材材料（不不包括甲甲供材料料）的環(huán)環(huán)保檢測測必須符符合當(dāng)?shù)氐卣坎块T的要要求，且且由承裝裝飾單位位負(fù)責(zé)送送檢并取取得合格格證書，所所有費(fèi)用用已包括括在合同同總價(jià)中中。說明現(xiàn)場的

45、的工作面面應(yīng)是分分批移交交，裝飾單單位應(yīng)考考慮到場場地不能能一次性性移交而而產(chǎn)生的的一切費(fèi)費(fèi)用。且裝飾單單位在接接受工作作面后應(yīng)應(yīng)立即進(jìn)進(jìn)行檢查查、驗(yàn)收收，并于于三日內(nèi)內(nèi)提出意意見，否否則業(yè)主主將認(rèn)為移移交的工工序合格格，裝飾飾單位人人不得以以其它工工序的質(zhì)質(zhì)量問題題影響裝裝修質(zhì)量量且不得得因此而而向業(yè)主主提出任任何索賠賠（實(shí)際際有困難難，土建建質(zhì)量難難以完全全達(dá)到裝裝飾要求求）。很多時(shí)候裝裝飾工程程在施工工方法上上存在一一定的細(xì)細(xì)部差異異，為避避免出現(xiàn)現(xiàn)此類繁繁多的索索賠，可可提出若若部分項(xiàng)項(xiàng)目的施施工方法法與招標(biāo)標(biāo)文件的的施工方方法存在在細(xì)部差差異（如如水泥砂砂漿配合合比差異異、厚度度差異

46、等等），但但無本質(zhì)質(zhì)上的差差異，無無論因此此引起的的造價(jià)或或增或減減，均不不調(diào)整（類類似如因因清單中中描述的的砂漿厚厚度達(dá)不不到標(biāo)高高要求而而需要局局部加厚厚等）。由于裝修后后期，由由于多家家單位共共同施工工造成施施工垃圾圾難以分分清歸屬屬，為保保證施工工順利進(jìn)進(jìn)行，業(yè)業(yè)主可能能會指定定承包人人或其它它承包人人來完成成室內(nèi)垃垃圾的清清運(yùn)，費(fèi)費(fèi)用將由由業(yè)主確確定各家家分?jǐn)偙缺壤h議標(biāo)時(shí)需需提出并并要求裝裝飾單位位不得提提出異議議?，F(xiàn)場成品保保護(hù)很重重要，業(yè)業(yè)主在議議標(biāo)過程程中應(yīng)提提出強(qiáng)制制性要求求（而不不是施工工過程中中提出，導(dǎo)導(dǎo)致對方方索賠保保護(hù)費(fèi)用用或不作作為導(dǎo)致致成品損損壞）明確如因因裝

47、飾單單位自身身保護(hù)不不利而造造成的一一切損失失應(yīng)由裝裝飾單位位自己承承擔(dān)。廣州公公司要求求地面的的成品保保護(hù)措施施為：石石材地面面及窗臺臺板面完完成面貼貼一層油油紙，再再加一層層夾板或或纖維板板保護(hù)；而地磚磚部分則則為要求求在其表表面覆蓋蓋一定厚厚度的保保護(hù)膜以以達(dá)到保保護(hù)效果果且此部分分費(fèi)用已已包括在在投標(biāo)總價(jià)價(jià)內(nèi)。地面波打線線、門檻檻石等項(xiàng)項(xiàng)目的寬寬度容易易因裝修修排版、施施工誤差差等原因因造成局局部尺寸寸加寬，導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。建議規(guī)定加寬或者減少在50mm以內(nèi)（包括50mm）的，結(jié)算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計(jì)算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價(jià)不再調(diào)整；超過50mm的

48、部分，可以按地面飾面項(xiàng)目計(jì)取材料差價(jià)。但波打線的寬度超過50mm的，應(yīng)報(bào)請業(yè)主同意后，方可施工（因涉及到整體設(shè)計(jì)，需設(shè)計(jì)確認(rèn)后方可施工）。施工過程中中，衛(wèi)生生間吊頂頂高度可可能有微微小調(diào)整整（如預(yù)預(yù)埋管線線等因素素），但但無本質(zhì)質(zhì)上的差差異，不不論調(diào)高高或調(diào)低低，應(yīng)要要求數(shù)量量結(jié)算依依舊按清清單描述述的高度度及面積積計(jì)算，與與之相鄰鄰的墻面面拋光磚磚的工程程量亦不不減少或或增加，單單價(jià)不再再調(diào)整，避免過過多的簽簽證及索索賠的出出現(xiàn)。另另要求廚廚衛(wèi)墻面面磚鋪貼貼高度必必須高出出吊頂以以上至少少1000mm，如如涉及增增加任何何費(fèi)用，投標(biāo)單位應(yīng)自行增補(bǔ)相應(yīng)項(xiàng)目之工程量，但項(xiàng)目單價(jià)不得調(diào)增加。合約上

49、要注注意由于于設(shè)計(jì)要要求、排排版方式式等導(dǎo)致致的一些些成本變變化或者者裝飾單單位容易易偷工減減料的部部位。如如規(guī)定長長度在11.8mm（包括括1.88m）以以內(nèi)的所所有窗臺臺板及門門檻石，石石材必須須為整板板鋪貼，不不得切分分。甲供材料的的種類及及材料提提供的方方式要明明確，由由誰提下下料清單單、什么么時(shí)間提提出、磨磨邊及切割由由誰負(fù)責(zé)責(zé)、貨到到后的卸卸貨及搬搬運(yùn)由誰誰完成、驗(yàn)驗(yàn)收貨物物的方式式、驗(yàn)收收參與的的人員等等都要在在合約中中明確規(guī)規(guī)定清晰晰，避免免后期相相互扯皮皮。對于業(yè)主提提供的裝裝飾材料料，應(yīng)要要求裝飾飾單位在在使用時(shí)時(shí)仔細(xì)挑挑選，物物料在色色差、平平整度等等方面的的一些業(yè)業(yè)主認(rèn)

50、可可的缺陷陷，應(yīng)通通過挑選選使用將將其消除除。如果果缺陷程程度較為為嚴(yán)重，無無法通過過施工工工藝將其其消除（如如色澤、紋紋理差異異較大等等），裝裝飾應(yīng)及及時(shí)報(bào)告告業(yè)主請請求處理理，擅自自施工造造成觀感感效果不不良，為為小業(yè)主主不能接接受的，應(yīng)應(yīng)由裝飾飾單位承承擔(dān)全部部責(zé)任。所有墻地面面磚和石石材鋪貼貼時(shí)填縫縫所采用用填縫劑劑的必須須要求同同石材一一樣顏色色填縫，否否則后期期容易被被施工單單位索賠賠。另涂涂料的施施工工藝藝也必須須明確，如如底漆及及面積各各幾遍？面漆是用用滾筒滾滾，還是是用氣泵泵噴等？都涉及及到造價(jià)價(jià)及最終終的質(zhì)量量問題。同一套房間間內(nèi)的石石材既存存在甲供供材料，又又存在裝裝飾單

51、位位自行購購買的，應(yīng)要求承包人參照業(yè)主設(shè)計(jì)部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場，導(dǎo)致成本增加。因甲供材料料涉及到到施工損損耗率的的問題，因因此要求求投標(biāo)單單位填報(bào)報(bào)損耗率率進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一考慮慮（簽約約的損耗耗率應(yīng)由由合約部部與中標(biāo)標(biāo)單位通通過排版版計(jì)算得得出，不不能完全全看其所所報(bào)，以以避免甲甲供物資資領(lǐng)料損損失），評評標(biāo)時(shí)應(yīng)應(yīng)將損耗耗部分計(jì)計(jì)入合同同總價(jià)中中進(jìn)行綜綜合分析析（否則則容易導(dǎo)導(dǎo)致中標(biāo)標(biāo)價(jià)低結(jié)結(jié)算價(jià)高高的情況況）。且且超出損損耗率部部分的超超領(lǐng)材料料應(yīng)加倍倍扣款（廣廣州公司司為采購購價(jià)格的的1.22倍），防防止領(lǐng)用用單位買買賣材料料。（另

52、另外應(yīng)做做好甲供供材料超超領(lǐng)的動動態(tài)控制制，以避避免最終終合約尾尾款不夠夠扣除超超領(lǐng)費(fèi)用用）因裝飾工程程甲供材材料品種種較多，對對應(yīng)供數(shù)數(shù)量的準(zhǔn)準(zhǔn)確性要要求較高高，因此此招標(biāo)分分判時(shí)必必須提供供清單數(shù)數(shù)量（建建議自行行計(jì)算并并多重復(fù)復(fù)核）供供投標(biāo)單單位參考考，如果果投標(biāo)單單位對甲甲供材料料數(shù)量提提出修改改的，應(yīng)應(yīng)組織人人員進(jìn)行行核對，確確保應(yīng)供供量的準(zhǔn)準(zhǔn)確性。工程量計(jì)算算部位需需要提醒醒的是：1、室室內(nèi)及公公共部分分各裝飾飾項(xiàng)目（包包括但不不限于地地磚、墻墻磚、波波打線、踢踢腳線及及涂料等等）的工工程量已已包括了了所有門門窗洞口口四周的的工程量量；2、櫥櫥柜的地地柜、吊吊柜的背背面可以以不貼磚

53、磚，需用用抹灰抹抹平至墻墻磚完成成面，且且櫥柜安安裝后各各邊至少少進(jìn)入櫥櫥柜內(nèi)側(cè)側(cè)1000mm（另另需確保保櫥柜背背面必須須安裝背背板）；3、衛(wèi)衛(wèi)生間洗洗手臺后后墻面也也不貼磚磚，規(guī)定定同櫥柜柜背面。注意最后一一筆付款款時(shí)應(yīng)有有所保留留，一定定要等到到裝飾單單位與物物質(zhì)供貨貨單位核核對完整整個(gè)供貨貨數(shù)量后后再支付付。否則則，一是是可能超超領(lǐng)材料料過多，合合約尾款款不夠扣扣造成超超付；二二是裝飾飾單位糧糧款拿完完后不積積極配合合供貨單單位對數(shù)數(shù)，造成成供貨單單位兩款款支付拖拖延（機(jī)機(jī)電單位位同樣涉涉及該問問題）。櫥柜工程單位的考察察、選擇擇櫥柜單位的的選擇應(yīng)應(yīng)以具有有相應(yīng)生生產(chǎn)能力力的專業(yè)業(yè)櫥柜

54、單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。目前櫥櫥柜行業(yè)業(yè)無任何何資質(zhì)等等級，僅僅是以其其商標(biāo)的的品牌的的知名度度來劃分分檔次，因因此裝飾飾工程中中的櫥柜柜單位只只要具有有一定的的專業(yè)生生產(chǎn)能力力及規(guī)模模，有過過地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目櫥柜柜工程的的供應(yīng)及及安裝經(jīng)經(jīng)驗(yàn)即有有資格參參與投標(biāo)標(biāo)。其中中有部分分櫥柜廠廠家同時(shí)時(shí)也生成成木門、衣衣柜及木木地板等等，但選選擇單位位時(shí)還是是應(yīng)以其其主業(yè)為為主，以以保證完完全達(dá)到到我們供供貨要求求。單位考察的的方式應(yīng)應(yīng)以考察察其櫥柜柜工廠為為主（必必看項(xiàng)目目），同同時(shí)再考考察其已已完工地地產(chǎn)項(xiàng)目目的交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)櫥柜柜（考察察其安裝裝水平），且考察其需特別注意以下幾點(diǎn)問題：應(yīng)抽選其普普通的、大大貨量的

55、的住宅櫥櫥柜工程程進(jìn)行考考察而不不是樣板板房櫥柜柜，后者者無法看看到其在在大批量量裝飾工工程施工工過程中中的真正正手工質(zhì)質(zhì)量。且且要考察察其已完工項(xiàng)項(xiàng)目，在在建項(xiàng)目目實(shí)際看看不出任任何安裝裝能力。考察工廠主主要以工工廠規(guī)模模、生產(chǎn)產(chǎn)能力及及其生產(chǎn)產(chǎn)線的自自動化水水平為主主。其生產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模要要與我們們一次性性的分判判規(guī)模相相匹配。由由于櫥柜柜工程質(zhì)質(zhì)量的關(guān)關(guān)鍵還是是在安裝裝階段，因因此應(yīng)重重點(diǎn)了解解該廠家家日常的的經(jīng)營范范圍是否否包括安安裝，有有多少安安裝工人人，安裝裝的能力力、效率率如何，以以確保我我們的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展進(jìn)度（因因較多大大型的廠廠家只是是出口供供貨，未未涉及有有安裝工工程，一一旦中標(biāo)

56、標(biāo)大規(guī)模模的實(shí)施施安裝，其其安裝質(zhì)量量是與其其生產(chǎn)規(guī)規(guī)模不匹匹配的）。考察其安裝裝質(zhì)量應(yīng)應(yīng)注意細(xì)細(xì)節(jié)問題題（如打打膠、門門板拼接接整齊程程度及使使用的順順暢程度度等），不不能以偏偏概全，可多看幾套櫥柜。分判的時(shí)間間櫥柜工程的的分判插插入時(shí)間間應(yīng)在裝裝飾單位位進(jìn)場后后半個(gè)月月左右開展展較為合合適，具具體進(jìn)場場時(shí)間視視裝飾工程程的進(jìn)度度而定（主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn)，且能提供實(shí)際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚）。整個(gè)櫥柜工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為25天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。合約條款及及議標(biāo)注注意事項(xiàng)項(xiàng)櫥柜的柜身身板及門門板基材材、臺面面石的質(zhì)質(zhì)量直接接影

57、響到到櫥柜的的整體質(zhì)質(zhì)量，但但一般基基材及臺臺面石廠廠家為專專業(yè)性質(zhì)質(zhì)，因此此建議由由業(yè)主直直接采用用詢價(jià)的的方式確確定木板板基材、臺臺面石的的品牌及及采購價(jià)價(jià)格，然然后以甲甲指已供供的方式式進(jìn)行投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)。以避避免櫥柜柜單位偷偷工減料料，保證證工程質(zhì)質(zhì)量。所有櫥柜生生產(chǎn)材料料在櫥柜柜生產(chǎn)前前，須報(bào)報(bào)送樣板板供業(yè)主主設(shè)計(jì)管管理部審審批確認(rèn)認(rèn)，并將將按最終終確定的的樣板進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。櫥柜與墻、地地面打膠膠的費(fèi)用用應(yīng)包括括在合同同總價(jià)之之中。洗滌盆、整整項(xiàng)去水水設(shè)施的的供應(yīng)與與安裝工工作應(yīng)包包括在本本合同總總價(jià)中。煤氣爐、抽抽油煙機(jī)機(jī)等廚房房甲供物物資的安安裝工作作應(yīng)由櫥櫥柜單位位承擔(dān)，且且安裝

58、費(fèi)費(fèi)用已包包括在中中標(biāo)總價(jià)價(jià)中。柜體內(nèi)所有有電位、煤煤氣管、水水管的開開孔、臺臺面板及及水龍頭頭部位的的開孔無無論數(shù)量量多少，均均應(yīng)由櫥櫥柜單位位完成，其其費(fèi)用已已包括在在合同總總價(jià)之中中（煤氣氣爐地柜柜門板增增加透氣氣口應(yīng)該該提前與與煤氣公公司溝通通，避免免后期驗(yàn)驗(yàn)收不通通過）。櫥柜單位提提供的材材料要滿滿足當(dāng)?shù)氐卣坎块T提出出的室內(nèi)內(nèi)環(huán)保要要求，且且應(yīng)由櫥櫥柜單位位負(fù)責(zé)送送檢并取取得合格格證書。櫥柜清單往往往以長長度為單單位進(jìn)行行報(bào)價(jià)，因因此為避避免因?yàn)闉閷?shí)際現(xiàn)現(xiàn)場長度度與設(shè)計(jì)計(jì)長度存存在一定定差別的的情況而而引致的的索賠，建建議要求求櫥柜單單位下料料前復(fù)核核現(xiàn)場尺尺寸，可可明確現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)

59、際際尺寸與與招標(biāo)圖圖紙間的的差異在在正負(fù)1100mmm延長長米內(nèi)都都不予調(diào)調(diào)整價(jià)格格。為避免櫥柜柜單位在在安裝階階段提出出運(yùn)輸問題題的索賠賠，可提出出若現(xiàn)場場現(xiàn)有垂垂直運(yùn)輸輸工具不不能滿足足運(yùn)輸或或施工需需要，應(yīng)應(yīng)由櫥柜柜單位自自行解決決，且不不得向要要求額外外的費(fèi)用用及工期期索償。如要節(jié)約櫥櫥柜成本本，應(yīng)主主要從設(shè)設(shè)計(jì)出發(fā)發(fā)，在臺臺面石檔檔次、門門板飾面面材料（用用實(shí)木、普普通防火火膠板或或三聚氰氰胺飾面面板等）、把把手的設(shè)設(shè)計(jì)款式式及各類類小五金金檔次上上進(jìn)行降降低。廣廣州公司司中海金金沙馨園園通過上上述方式式節(jié)減成成本，最最終達(dá)到到平均22,7000元/套，9960元元/m的的較低價(jià)價(jià)格

60、。而而樓盤檔檔次較高高的中海海璟暉華庭庭則為平平均8,0188元/套套，2,0100元/mm的較高高價(jià)格。定標(biāo)前應(yīng)確確認(rèn)該單單位提供供的是何何種發(fā)票票，我們們目前要要求的是是建安發(fā)發(fā)票。（而而很多廠廠家只能能提供銷銷售發(fā)票票，即其其無安裝裝資質(zhì)）木門工程單位的考察察、選擇擇木門單位的的選擇應(yīng)應(yīng)以具有有相應(yīng)生生產(chǎn)能力力的專業(yè)業(yè)木門單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與櫥柜柜單位一一致）。目目前木門門行業(yè)也無任何何資質(zhì)等等級，且且與櫥柜柜不同的的是其品品牌的效效應(yīng)也沒沒有櫥柜柜明顯，因因此裝飾飾工程中中的木門門單位只只要具有有一定的的專業(yè)生生產(chǎn)能力力及規(guī)模模，有過過地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目木門門工程的的供應(yīng)及及安裝經(jīng)經(jīng)驗(yàn)即有