老年公寓課件

1、老年公寓項(xiàng)目前期市場調(diào)研報告目錄第一部分、我國老年人綜合研究第二部分、老年公寓的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢第三部分、南京市老年公寓市場分析及政策研究第四部分、南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望第五部分、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析第六部分、項(xiàng)目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略第七部分、項(xiàng)目后期運(yùn)營模式建議第八部分、老年公寓案例篩選分析與研究第一部分 我國老年人綜合研究一、我國老年人現(xiàn)狀 我國人口老齡化的趨勢人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國不僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，由于我國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.56億，占全國總?cè)丝诘?2，到21世紀(jì)中期將超過4億，

2、占全國總?cè)丝诘?8。2000-2050年我國60歲及以上老年人口發(fā)展預(yù)測 前期階段高速老齡化階段高水平老齡化階段1982一2000 2000一2030 2030一2050 老齡化進(jìn)程劃分起至年限老年人綜合研究第一年齡段年輕的老年人(60至73歲) 身體健康，需要文化與精神生活：友誼、同齡人的交往、慰藉與互助及社會奉獻(xiàn)余熱。二、老年人的生理特征及心理需求1、對老年人年齡劃分的通用標(biāo)準(zhǔn) 這種健康老人，是未來社會中入住老年公寓的主要對象，我們要了解他們對居住中交往空間形態(tài)的需求，為他們提供舒適的交往空間，滿足其交往需求。第二年齡段老年人(74至89歲) 需求社區(qū)或老年公寓的室外環(huán)境。由于生理、行走能

3、力的衰退，在交往空間的設(shè)計上需要一定的無障礙設(shè)計。第三年齡段長壽老人(90歲及以上老人)健康狀況一般、室內(nèi)保養(yǎng)的多、外出活動者少。生活行為有些不能自理，需要他人護(hù)理，一般很少外出參與社會活動。老年人綜合研究2、老年人的生理變化 身體功能的變化 感覺功能的變化 視覺衰退 聽覺能力衰退 嗅覺、觸覺和平衡感下降，表現(xiàn)遲鈍 留戀過去 適應(yīng)新事物需要時間、懶得思考 肌肉容易疲勞 骨骼脆弱，彈性和韌性降低 心理功能特征的變化老年人綜合研究三、老年人生活模式基本行為 家務(wù)行為文化行為 社會行為 居住行為 生理行為：如進(jìn)食、睡眠、換洗、便泄等 參與少量的家務(wù)勞動，如生活中的炊事、洗衣等 追求精神文化：如閱讀、

4、看電視、文娛、鍛煉等 人際地緣關(guān)系的體現(xiàn)，主要以與老朋友交往為主 數(shù)據(jù)來源：中國老齡科學(xué)研究中心老年人綜合研究四、我國老年人的居住實(shí)態(tài)合居模式 老人與子女同住一套住房。獨(dú)居模式 老人獨(dú)立居住。毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。 1、老年人的居住模式老年人綜合研究五、老年人的居住養(yǎng)老模式現(xiàn)狀及需求 隨著計劃生育政策的實(shí)施、生活觀念的變化等多種原因，社會家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，“4+2+1”的核心式家庭結(jié)構(gòu)模式將會成為我國家庭結(jié)構(gòu)的主流，老年人生活的家庭結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著如下模式：三代同堂兩代同堂獨(dú)居。同時由于城市住宅建設(shè)的發(fā)展，推動了家庭小型化的發(fā)展，純老年型家

5、庭迅速增加。 這幾年出現(xiàn)了一具特殊的群體，這個群體所在家庭被許多學(xué)者稱為“空巢家庭”，其家庭成員稱為“空巢老人”。最新的統(tǒng)計數(shù)字統(tǒng)計，目前我國到少有2340萬老人獨(dú)守“空巢”，在城市的老年家庭中，“空巢家庭”至少超過三成。數(shù)據(jù)來源：中國老齡科學(xué)研究中心老年人綜合研究選擇普通住宅養(yǎng)老的原因 （上海）數(shù)據(jù)來源：上海市老年研究中心選擇原因所占比例（%）享受天倫之樂32.9需要照顧子女或第三代24.7不愿意離開現(xiàn)有社區(qū)21.4經(jīng)濟(jì)上無力支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用13.1怕人說子女不孝1.3其它原因6.6老年人綜合研究 通過有關(guān)上海市的調(diào)查資料，選擇原因如圖。老人非常需要代際交流，而這是“群居”的老人堆里所沒有的

6、；此外現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不少，但質(zhì)量參差不齊，有的甚至以營利為目的，福利性不夠，服務(wù)員素質(zhì)差，伙食水平低劣，倒不如在家里過得舒服。大部分老人們對這些機(jī)構(gòu)并不青睞，即使住進(jìn)去了，也是迫不得已，極少自愿。愿意入住老年年公寓的因素比例如圖顯示： 數(shù)據(jù)來源：中國老齡科學(xué)研究中心老年人綜合研究第二部分 老年公寓的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢一、國外老年公寓現(xiàn)狀 老年公寓在國際上很早就被提出，如今，美國、英國、法國、丹麥、日本、新加坡等國的老年住宅已經(jīng)相對成熟。他們在老年人居住規(guī)劃與建設(shè)方面積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，其中亞洲國家與我國具有相似的歷史文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景，更有許多值得我們借鑒之處。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢1、北美富

7、裕國家老年公寓 以美國為例獨(dú)立的建筑物布置靈活服務(wù)的針對性強(qiáng)投資少家具氣氛較濃優(yōu)點(diǎn) 美國絕大多數(shù)的老年公寓都是獨(dú)立的建筑物，不同類型的老年公寓一般是分開建造，分布在居住區(qū)中 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 美國等一些發(fā)達(dá)國家也有將不同的老年公寓組合在一起。其優(yōu)點(diǎn)是：住在組合式老年公寓的老年人隨著年齡和健康狀況的變化，可以得到連貫的、系統(tǒng)的服務(wù)和護(hù)理。組合式老年公寓的服務(wù)設(shè)施較為齊全，設(shè)施配置合理，利用率高。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢2、歐洲國家養(yǎng)老寓 以英國為例 在歐洲及其它地區(qū)的發(fā)達(dá)國家，讓老年人盡可能長時間地生活在自己家里也是他們的普遍目標(biāo)。 購買者注重房屋的質(zhì)量和地理位置更為重要。溫切斯特鎮(zhèn)小公寓

8、套房50歲以上老者方便、安全、醫(yī)護(hù)條件好房間內(nèi)隔間少無室內(nèi)樓梯安全系數(shù)高屋內(nèi)設(shè)置和裝飾隨心所欲老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢英國各種老年住宅入住比例：老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢住宅形式占老年人比例普通住宅73%老年公寓15%無管理老人村3%有管理老人村5%居民之家2.5%養(yǎng)老院老年病醫(yī)院1%貧民所0.5%3、亞洲地區(qū)老年公寓 以日本為例 日本的老年公寓日語稱為“高齡者集合住宅”，主要目的是適合老年人的身心特征，滿足老年人在家庭生活中的需求。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢構(gòu)成類型專住型 是指全是老年人住戶的公寓 混住型 與一般住戶混住的公寓 橫向布置型 豎向布置型 混合布置型 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢戶型 日本老年

9、公寓中，單身家庭戶型一般為1K（1室+1廚房，使用面積約為30左右）或1DK（1室+1餐室兼廚房，使用面積為30-50），夫婦家庭戶型一般為1DK（使用面積為30-50）或2DK（2室+1餐室兼廚房，使用面積為50以上）。老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢二、我國老年公寓現(xiàn)狀 我國老年公寓是近十幾年才逐步建立和發(fā)展起來的，歷史較短。今天隨著人口老化問題的日益突出，老年公寓也逐漸為人們所重視。 老年公寓有別于一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所關(guān)注的只是居住功能，而老年公寓除了居住功能以外，強(qiáng)調(diào)要在項(xiàng)目中體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)老年人的居住需求，以改善老年人居住功能與為老服務(wù)體系為一體，是居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

10、優(yōu)點(diǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。它是在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，融入了居家養(yǎng)老與為老服務(wù)理念的一種新型物業(yè)種類。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢2、我國老年公寓具備的特點(diǎn)老年公寓的服務(wù)內(nèi)容 在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式老年公寓。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢老年公寓商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn) 由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)

11、商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運(yùn)營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。市場規(guī)律福利性事業(yè)市場化經(jīng)營老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢投資額大、資金回收期長 老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需

12、要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢三、國內(nèi)老年公寓目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征1、我國老年人口收入分析 經(jīng)濟(jì)收入來源子女親屬供養(yǎng)老年人離、退休金勞動收入社會保險救濟(jì)老年市場成為新興的，潛力巨大的市場老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 老年人的經(jīng)濟(jì)開支主要在伙食、房租、衣物及醫(yī)療，用于娛樂的較少，收支狀況基本滿足。 老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢2、老年公寓目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征 老年消費(fèi)是一個純

13、消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口的純消費(fèi)年數(shù)更加漫長，這是老年消費(fèi)的時限特征 老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。消費(fèi)特征目標(biāo)客戶消費(fèi)特征老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢四、我國老年公寓存在的風(fēng)險問題及應(yīng)對策略 政府支持力度不夠 配套服務(wù)滯后老年公寓的布局不合理 主要存在的問題老年公寓不同于一般意義上的住宅，老年公寓不僅需要一個“無障礙”

14、的居住活動空間，還需要有公共性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及較齊備的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施 滿足老齡化需求住宅的最基本條件就是要充分把握老年特性，住宅空間與功能，社區(qū)服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢應(yīng)對策略： 國家對社會力量興辦老年公寓也推出了實(shí)質(zhì)性的利好政策。繼續(xù)鼓勵社會各界興建新型老年公寓，并己對興辦老年公寓實(shí)行了減免稅政策。2002年2月，國務(wù)院頒發(fā)了國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利化意見的通知，鼓勵社會力量興辦老年公寓。尋求政策支持 依靠社會力量 要充分調(diào)動社會各方面力量和運(yùn)

15、用各種社會資源，多渠道、多層次、多形式地興辦老年公寓。老年公寓的建設(shè)投資，應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的原則，廣開投資渠道，實(shí)行投資主體多元化。另外，可以提倡慈善機(jī)構(gòu)和開明人士個人捐贈或投資興辦。也可以采取集資、合資以聯(lián)辦等形式。 對老年住宅的長遠(yuǎn)規(guī)劃和設(shè)計 按老年人的生理和心理特點(diǎn)建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)質(zhì)量等方面創(chuàng)造適宜老人的居住與活動環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量。老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢五、我國老年公寓的發(fā)展趨勢 老年公寓這一新興市場在中國擁有極大的發(fā)展空間，隨著“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的到來，中國人口逐漸步入老齡化，需要建造和發(fā)展適合不同老年人各種類型的住宅，而老年公寓會成為越

16、來越多老年人的首選。從發(fā)展趨勢看，老年公寓的需求必然越來越大，必將成為很有潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。老年公寓現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢第三部分 南京市老年公寓市場分析及政策研究2010以后，南京市全市老年人口將出現(xiàn)三次老年人口高峰2015202520452050第一個高峰第二個高峰第三個高峰相對平緩和穩(wěn)定南京市老年公寓市場分析研究 南京市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。南京市老年公寓市場特點(diǎn)南京市老年公

17、寓市場分析研究 2、老年公寓規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下3、服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。南京市老年公寓市場特點(diǎn)南京市老年公寓市場分析研究 結(jié)論1 目前南京市提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。南京市老年公寓市場分析研究 結(jié)論2南京的老年人口比重較大，較大程度上體現(xiàn)了市

18、場對于老年公寓的必然需求老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平南京市老年公寓發(fā)展趨勢市場前景南京市老年公寓市場分析研究 自然結(jié)論 南京市老年公寓面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇！ 南京市老年公寓市場分析研究 南京市老年公寓政策研究 南京市重要政策提煉政策文件名稱主要政策內(nèi)容南京市老年人社會福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)貼暫行辦法符合條件的福利機(jī)構(gòu)收住本市戶籍、年滿60周歲的非政府供養(yǎng)老人及其他可以補(bǔ)貼的人員，每人每月補(bǔ)貼60元 南京市老年人社會福利機(jī)構(gòu)新增床位資助暫行辦法六城區(qū)新建福利機(jī)構(gòu)每張床位4000元，改擴(kuò)建福利機(jī)

19、構(gòu)每張床位2000元；雨花臺區(qū)、棲霞區(qū)新建福利機(jī)構(gòu)每張床位3000元，改擴(kuò)建福利機(jī)構(gòu)每張床位1500元；其他區(qū)縣新建福利機(jī)構(gòu)每張床位2000元，改擴(kuò)建福利機(jī)構(gòu)每張床位1000元。 鼓樓區(qū)關(guān)于資助社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的實(shí)施辦法硬件項(xiàng)目資助標(biāo)準(zhǔn)：對社會力量新建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和殘疾人康復(fù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，按每張床位10000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，對租用或自有房改建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和殘疾人康復(fù)機(jī)構(gòu)按每張床位3000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼。社區(qū)興辦的托老站、養(yǎng)老服務(wù)站按每個站10000元給予一次性補(bǔ)貼。 服務(wù)項(xiàng)目資助標(biāo)準(zhǔn)：凡屬資助范圍內(nèi)，并符合資助條件的社會福利機(jī)構(gòu)，按入住滿一個月的實(shí)際占用床位數(shù)

20、，每月每張床位補(bǔ)助200元（全護(hù)理）、150元（半護(hù)理）、100元（自理）。托老站中全托老人床位按養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)資助，日托老人床位按日托實(shí)際占用床位數(shù)，每月每張床位補(bǔ)助60元。2009年工作思路和目標(biāo)任務(wù)深入學(xué)習(xí)貫徹十七大和十七屆三中全會精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以抓福利機(jī)構(gòu)等級評定和提檔升級為契機(jī)，以辦好“讓黨和政府放心，讓群眾和老人滿意”的福利機(jī)構(gòu)為目標(biāo)，促進(jìn)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)均衡發(fā)展；進(jìn)一步抓好養(yǎng)老護(hù)理員（管理員）的等級資格培訓(xùn)，為適應(yīng)河西新發(fā)展，構(gòu)建和諧新建鄴作出新的貢獻(xiàn)。主要工作目標(biāo)和任務(wù)是：1、新增床位數(shù)300張以上，實(shí)現(xiàn)福利機(jī)構(gòu)總床位數(shù)達(dá)到千分之二十二以上；2、福利機(jī)構(gòu)的從業(yè)人

21、員95%以上經(jīng)過職業(yè)技能培訓(xùn)并獲得相應(yīng)資格證書，院長及中層以上管理人員全部獲得等級證書；3、實(shí)現(xiàn)有醫(yī)療資質(zhì)福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)占總床位數(shù)的30%以上的動態(tài)要求；4、動員2家社會力量參與各街道特別是涉及拆遷街道的養(yǎng)老院和養(yǎng)老床位數(shù)增加的建設(shè)；5、按照為老服務(wù)要適應(yīng)新城新建鄴的理念，抓好福利機(jī)構(gòu)的全面管理和為老服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)；6、抓好安全生產(chǎn)，保證全年無重大責(zé)任事故發(fā)生。南京市建鄴區(qū)2009年社會福利機(jī)構(gòu)主要工作目標(biāo)和措施 南京市老年公寓政策研究 從以上南京市各區(qū)域統(tǒng)計表可以看出目前南京各區(qū)域福利機(jī)構(gòu)及老年公寓在數(shù)量上較前幾年有所提高，但內(nèi)部硬件及軟件配套檔次相對較低主要顯現(xiàn)以下特點(diǎn)：以國有或集體性質(zhì)為主

22、配套、服務(wù)性差內(nèi)部功能設(shè)備不全醫(yī)療配套不足為本項(xiàng)目專業(yè)老年公寓提供了必要前提與發(fā)展機(jī)遇通過調(diào)查走訪，南京市社會福利機(jī)構(gòu)即相關(guān)老年公寓以玄武區(qū)、鼓樓區(qū)相對在規(guī)模及內(nèi)部配套方面隨著市場的改變已逐步提升。其它區(qū)域主要以小型社會福利機(jī)構(gòu)為主，服務(wù)于“空巢老人”居多，同時只收取自理健康老人，只是簡單的滿足日常生活需求，對于功能配套及專業(yè)服務(wù)方面涉及甚少。南京市各區(qū)域老年機(jī)構(gòu)及老年機(jī)構(gòu)調(diào)查南京市老年公寓及社會福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)從對南京市各老年公寓及相關(guān)社會福利機(jī)構(gòu)的調(diào)查，南京市各相關(guān)機(jī)構(gòu)基本沒有專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。以私人承包制，外聘工作人員，員工均以下崗職工或農(nóng)村為主，沒有經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練，服務(wù)質(zhì)量相對較低；對于

23、醫(yī)療方面，大要部分機(jī)構(gòu)實(shí)行外包形式，即與某醫(yī)院進(jìn)行聯(lián)動，每周或一定的時間內(nèi)醫(yī)院安排醫(yī)務(wù)人員駐機(jī)構(gòu)內(nèi)部為老人檢查。第四部分 南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望人口老年化比例增加老年消費(fèi)能力的提升政府政策性扶持城市發(fā)展，老年工作的重視度逐步提升社會傳統(tǒng)觀念轉(zhuǎn)變社會的大力支持政策化越來越完善相關(guān)法律法規(guī)的建立老年公寓趨供不應(yīng)求逐步走向完善化、多功能、無障礙化接受與支持老年公寓市場機(jī)會點(diǎn)較多發(fā)展趨勢未來展望南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望1、市場發(fā)展趨勢(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入南京市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而

24、且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合南京市市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，會將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進(jìn)行有計劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從南京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高

25、檔次。目前南京市中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望(3)要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入政府的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，

26、還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望1、如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；2、“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；3、逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到

27、老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。4、還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望(4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外及北京、上海經(jīng)驗(yàn)，從南京市的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，中心建筑法、無障礙交通法、老年人居

28、住法；韓國有老年福利法、住宅建設(shè)促進(jìn)法；國內(nèi)及南京市老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 、社會福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法等。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善國家老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行?？傊?，隨著南京市人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：規(guī)模化隨著南京市老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把

29、老年人的因素考慮進(jìn)去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c(diǎn)。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”、“頤年所”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?；郊區(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用的多功能

30、化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)；南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時光?？萍蓟钥萍紴橐劳械睦夏耆藢Ｓ迷O(shè)計是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使

31、遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望3、消費(fèi)發(fā)展趨勢老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢預(yù)測可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個層面上展開。在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對老年住宅的消費(fèi)能力。隨著南京市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成

32、為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。在消費(fèi)觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨(dú)立性增強(qiáng)，對老年住宅的認(rèn)同會增加，不會再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。南京市老年公寓發(fā)展趨勢及未來展望第五部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目地塊認(rèn)知 地塊特征分析 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目整體呈不規(guī)則狀，容積率低，綠化配比較高；項(xiàng)目建設(shè)已完成，內(nèi)部配備醫(yī)療服務(wù)設(shè)施；目前項(xiàng)目公建設(shè)施相對較少，較大程度上影響了項(xiàng)目的檔次及占有一定的市場份額。 建鄴醫(yī)院綠化廣場老年公寓項(xiàng)目

33、地塊形狀項(xiàng)目地塊認(rèn)知 地塊條件分析 據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊同等檔次老年公寓基本沒有，基本無競爭項(xiàng)目瓜分市場，以此為項(xiàng)目創(chuàng)造了必要的優(yōu)勢，立足于區(qū)域范圍內(nèi)，達(dá)到綜合成功之功效。項(xiàng)目定位于老年公寓，其內(nèi)部配備建鄴醫(yī)院；項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 周邊以月安花園、美麗嘉園等項(xiàng)目為相對成熟住宅區(qū)，配套基本完善；項(xiàng)目所在區(qū)域特征分析 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 江東大道：城市主干道，交通便利，城西CBD中心區(qū)域，商業(yè)住宅較為集中，但配套尚顯不足。燕山路：住宅區(qū)，有部分社區(qū)商業(yè)、小吃等社區(qū)配套為主。月安街：以大中型住宅社區(qū)為主，配備部分社區(qū)商業(yè)；如奧體新城等。應(yīng)天大街：至燕山路已是盡頭，目前高架橋正在修建當(dāng)中；對商業(yè)及本項(xiàng)目

34、的影響較大，如交通便利，噪音大等。奧體中心周邊以大中型住宅社區(qū)為主，其中以奧體新城為主要項(xiàng)目CBD項(xiàng)目認(rèn)知 周邊現(xiàn)狀及相關(guān)配套分析項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 奧體新城項(xiàng)目月安菜市皇家國際本案老年公寓積善新寓美麗家園棲霞建設(shè)棲庭金基匯景國際建鄴醫(yī)院實(shí)驗(yàn)小學(xué) 本項(xiàng)目周邊住宅較為集中，同時發(fā)展較為迅速，隨著入住率的提高，周邊人氣不言而喻，目前以月安花園、美麗嘉園等成熟小區(qū)作為配套支撐，后期發(fā)展前景可觀。項(xiàng)目SWOT分析 1、周邊配套較為齊全，康復(fù)治療便利2、區(qū)域內(nèi)交通、生活便利3、項(xiàng)目自身?xiàng)l件較好，市場接受度高4、從檔次、模式來看較競爭項(xiàng)目高5、使用權(quán)銷售價格相對較低，客戶群體范圍較廣6、南京市場檔次高的老

35、年公寓匱乏Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢Opportunities機(jī)會Threats威脅1、從目前項(xiàng)目內(nèi)部來看，硬件配套較弱2、項(xiàng)目公建設(shè)施較少3、項(xiàng)目平面布局不盡合理，有北房間4、使用權(quán)銷售，轉(zhuǎn)讓、出售存在抗性5、應(yīng)天大街架橋的建設(shè)將較大程度上對項(xiàng)目造成較大的影響，噪音污染大1、南京市老年人口眾多，需求量大，趨供不應(yīng)求形式2、老年消費(fèi)量逐步提高，消費(fèi)能力強(qiáng)3、國家支持老年公寓建設(shè)，將陸續(xù)出臺相關(guān)扶持政策4、GDP的保障5、政府的關(guān)注與支持1、開發(fā)商投資強(qiáng)度較大2、市場認(rèn)知度及認(rèn)同感較低3、中國傳統(tǒng)觀念的改變需要一定時間4、使用權(quán)銷售或租賃資金回籠慢項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 1、在傳

36、統(tǒng)城區(qū)之外，擁有相對于城區(qū)較為豐富的自然環(huán)境，但又臨近代表城市繁華生活的CBD，交通便利，可以輕松享受城市生活。2、項(xiàng)目老年公寓形態(tài)，這一產(chǎn)品和社區(qū)形態(tài)正是此一區(qū)域的稀缺產(chǎn)品形態(tài)。3、居室內(nèi)部空間較大，可改造性較強(qiáng)，符合目標(biāo)客群居住升級的要求。4、屬于公益事業(yè)類型，內(nèi)部配備醫(yī)院，就醫(yī)極為便利，較大程度上體現(xiàn)與提升了項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。離塵不離城，近CBD的城市老年公寓項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目物業(yè)競爭項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計等情況調(diào)研 項(xiàng)目位于南京建鄴區(qū)，周邊以大中型中高檔社區(qū)為主，如月安花園、奧體中心、月安菜市等、上海聯(lián)華超市；從項(xiàng)目總體設(shè)計情況來看配套相對較為成熟，生活交通可達(dá)性較強(qiáng)；區(qū)

37、域價格較高。 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的南京市場的老年公寓服務(wù)社區(qū)極少，且檔次配套相對較低，屬福利事業(yè)，同時只接受健康老人，不能滿足于現(xiàn)代老人的需求。也就是說，對于本項(xiàng)目而言，南京市場基本沒有較高檔次的市場競爭力。這對于項(xiàng)目的投入無疑將是一個極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。南京市以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如月牙湖、愛玉老年公寓 、南京樂洲老年公寓 等，以及部分片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的老年公寓團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足南京市“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著本項(xiàng)目的

38、進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。項(xiàng)目物業(yè)主要競爭情況分析5.開辟就業(yè)途徑，為社會提供就業(yè)空間；本項(xiàng)目老年公寓見解1.及時解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負(fù)擔(dān)；3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；項(xiàng)目物業(yè)主要競爭情況分析第六部分 項(xiàng)目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略項(xiàng)目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略 項(xiàng)目風(fēng)險及分析老年人及其子女對居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短無產(chǎn)權(quán)銷售，貸款不能辦理后期運(yùn)營及交易問題較多轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜不清目標(biāo)客群及其子女的傳統(tǒng)觀念風(fēng)險因素項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對策略硬件、軟件相結(jié)合推介宣傳以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對老

39、年公寓的疑慮以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計“量身定做”的設(shè)計建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全合理的定價策略，刺激其消費(fèi)載體多管齊下綜合治理項(xiàng)目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略 項(xiàng)目使用權(quán)銷售風(fēng)險及應(yīng)對策略 使用權(quán)銷售與法律風(fēng)險分析及應(yīng)對策略無產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)交易復(fù)雜購買時不能辦理銀行按揭購買后不能辦理抵押貸款購買及后期轉(zhuǎn)讓存在眾多問題合理定價，利用價格優(yōu)勢分期付款或降低銷售年限開發(fā)商品牌保障相關(guān)企業(yè)及政府部門擔(dān)保專業(yè)運(yùn)營公司提升項(xiàng)目核心競爭力風(fēng) 險應(yīng)對策略第七部分 項(xiàng)目后期運(yùn)營模式建議1、老年公寓養(yǎng)老模式 老年公寓的特征 老年公寓的類型 運(yùn)營模式建議儲藏辦公管理門廳接待醫(yī)療護(hù)理保健棋牌棋牌健身居住單元居住單元

40、居住單元綠地庭院餐廳車庫洗衣后勤鍋爐廚房雜院服務(wù)型老年公寓服務(wù)型老年公寓生活完全或部分能夠處理希望得到照顧的老人身患平生疾病或無法處理生活的老人按需要提供服務(wù)全方位服務(wù)提供膳食、清潔安全管理等服務(wù)私密性較強(qiáng)除餐廳、活動室等公共空間外，居室有一定私密性提供膳食、護(hù)理安全管理等服務(wù)私密性較強(qiáng)除餐廳、活動室等公共空間外，居室受到監(jiān)護(hù)老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所學(xué)老有所為老有所樂老有所教老年人對養(yǎng)老模式的需求 追求個人興趣，實(shí)現(xiàn)個人價值自我實(shí)現(xiàn)需求知識、理想、抱負(fù)等使老有所為，發(fā)揮余熱受人尊敬需求成就、權(quán)力、名譽(yù)等保持與子女密切的聯(lián)系，鄰里和諧情感的需求交往、歸宿感、親友之愛等獨(dú)立臥室、不被打擾、防衛(wèi)措施安

41、全需求回避危險、恐懼、威脅等居住面積、采光通風(fēng)、出行方便、醫(yī)療服務(wù)生理需求饑餓、空氣、性等運(yùn)營模式建議政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營管理純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院混合型養(yǎng)老院 專業(yè)公司經(jīng)營管理 老年公寓 a、自住型老年公寓（Independent-living）b、陪助型老年公寓（Assisted-living） c、特護(hù)型老年公寓（acute-care） 輔助生活機(jī)構(gòu) 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 2、經(jīng)營模式類型運(yùn)營模式建議 老年公寓運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年公寓的經(jīng)營成敗，因此要遵循二路出擊的目標(biāo)市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。目標(biāo)消費(fèi)群體具有

42、中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人資源共享群體（即享用老年公寓設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）3、本項(xiàng)目老年公寓運(yùn)營模式建議（1）、目標(biāo)市場定位二路出擊運(yùn)營模式建議老年公寓具備“一低二高”的特點(diǎn)低容積率高比例公建設(shè)施高水平的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營模式建議租賃、轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)老年公寓銷售方式（2）、銷售方式三方并舉 投資行為與消費(fèi)行為相融合出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)運(yùn)營模式建議不同消費(fèi)群體購買老年公寓的目的具有多樣性消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求有利于開發(fā)商的資金回籠三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及

43、多元化發(fā)展的要求出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi)群體置業(yè)投資的要求出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向 因 素 分 析運(yùn)營模式建議（3）、社區(qū)服務(wù)四點(diǎn)標(biāo)新 形成老年公寓差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障 社區(qū)物業(yè)服務(wù)社區(qū)家政服務(wù)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)社區(qū)文娛服務(wù)詮釋運(yùn)營模式建議建鄴醫(yī)院與相關(guān)旅游及娛樂機(jī)構(gòu)組合，不定期

44、舉辦相應(yīng)活動等；參與相關(guān)老年媒體互動，促進(jìn)精神追求。如項(xiàng)目內(nèi)部招商健身房、棋牌室等項(xiàng)目所不足的配套，充分利用項(xiàng)目周邊現(xiàn)有成熟配套 老年公寓為老年人提供高品質(zhì)的養(yǎng)老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面提供完善周到的人性化的社區(qū)服務(wù)，這是老年公寓差異化經(jīng)營的必備條件。老年公寓的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級。例如體現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)方面： 必備層級安全、便利無障礙的購物場所，豐富的商品完備層級尊重、規(guī)范設(shè)計購物特點(diǎn)，提供免費(fèi)送貨上門完善層級超前意識、驚喜了解消費(fèi)習(xí)慣，主動的提供個性化服務(wù)運(yùn)營模式建議 老年公寓開發(fā)為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，在我國屬于新

45、鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導(dǎo)致其運(yùn)營模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，在南京市更是如此，因此要結(jié)合與借鑒南京市老年人的需求特點(diǎn)、國外老年公寓及北京、上海的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。結(jié)論1市場定位銷售方式社區(qū)服務(wù)方面“福利性事業(yè)、商業(yè)化管理”特點(diǎn)的運(yùn)營模式運(yùn)營模式建議 概括而言，四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)賦予了鋼筋水泥靈性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。結(jié)論2運(yùn)營模式建議第八部分 老年公寓案例篩選分析與研究指導(dǎo)思想與設(shè)計要點(diǎn) 體現(xiàn)新世紀(jì)時尚的服務(wù)設(shè)施根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)和精神需求，太陽城從生活服務(wù)到文化娛樂安排了一系列配套完善的服務(wù)設(shè)施。國醫(yī)堂溫泉會館文化宮太陽城醫(yī)院銀齡公寓太陽城農(nóng)莊國際會議中心太陽城購

46、物中心太陽城假日酒店老年公寓案例篩選分析與研究 服務(wù)設(shè)施總面積高達(dá)46118，占全區(qū)總面積的17.2%。通過“老有所為”和“老有所學(xué)”去促進(jìn)“老有所養(yǎng)”和“老有所樂”，提高老年人的生活品質(zhì)。老年公寓案例篩選分析與研究為老年人提供多層次的“交往空間” 第一層次：每戶中均設(shè)一個陽光室 第二層次：在每幢老年公寓的頂層（或首層）設(shè)公共陽光室 第三層次：宅前綠地的休憩空間 第四層次：中心綠地公共活動空間 老年公寓案例篩選分析與研究采取“車走周邊，人在中間”，安全、寧靜的交通模式 車走周邊，人在中間，人車分流的交通模式居民可以駕車選擇最近的位置停車，然后步行入戶利用外圍周邊行車和盡端式停車，不但保證了社區(qū)

47、內(nèi)居民活動的安全與寧靜，同時也減少了汽車對環(huán)境帶來的噪音與污染外環(huán)是沿社區(qū)周邊設(shè)計機(jī)動車環(huán)路，并且充分利用北側(cè)的綠化特別地布置停車場老年公寓案例篩選分析與研究戶型設(shè)計的基本特點(diǎn)及科技含量 每戶增設(shè)陽光室及室外陽臺簡化室內(nèi)流程，特別強(qiáng)調(diào)主臥室與起居室的聯(lián)系便捷使用角窗、凸窗等多種形式增大開窗面積高層塔樓采用每層六戶的蝶形平面，使每戶的主臥室及起居室都朝陽采光，自然通風(fēng)造型以簡潔、清新為基本格調(diào)，色彩上以淡雅、明快的色調(diào)為主，每個組團(tuán)用不同色調(diào)賜于識別戶型設(shè)計特點(diǎn)老年公寓案例篩選分析與研究用科技關(guān)愛老人 選用速度慢、穩(wěn)定性高的電梯，以避免引起老年人的不適。轎箱內(nèi)增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)，增加照度，采用低位

48、觸摸式按鈕，延緩關(guān)門時間 衛(wèi)生間采用白色調(diào)節(jié)水型旋渦虹吸坐便器。白色不僅感覺清潔，同時便于發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。適當(dāng)抬高坐便器高度，避免老人過度下蹲。適當(dāng)降低浴缸高度，方便老年人跨越。 采用地板輻射采暖系統(tǒng)，可以避免由暖氣產(chǎn)生的燙傷或磕碰等意外事故，同時也可以保證室內(nèi)溫度均勻，避免產(chǎn)生溫差。 每戶設(shè)電話及有線電視各2-3個插口，可視對講及門禁系統(tǒng)、四表IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。 老年公寓案例篩選分析與研究2、臺灣長庚養(yǎng)生文化村 位于桃園縣龜山鄉(xiāng)一處四周青蔥翠綠的小山區(qū)，臺塑的長庚養(yǎng)生文化村屹立在那里，它是臺灣絕無僅有的一座老年人樂園。占地40公頃，全村4000戶不同坪數(shù)的房型，良好

49、的經(jīng)營服務(wù)品質(zhì)，供全方位的照護(hù)服務(wù)完善的長庚醫(yī)療系統(tǒng)，讓是銀發(fā)族享受真正的優(yōu)質(zhì)退休生活。 老年公寓案例篩選分析與研究提供多種住屋坪數(shù)選擇、滿足不同需求的養(yǎng)生住宅。 老年公寓案例篩選分析與研究銀發(fā)族最佳社區(qū) 完整的鄰里街坊，充滿人情味的銀發(fā)族社區(qū)。全村綠化的景觀設(shè)計。 每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。 老年公寓案例篩選分析與研究全區(qū)無障礙的環(huán)境設(shè)計專為銀發(fā)族設(shè)計的生活空間，室內(nèi)戶外全面無障礙。緊急救援服務(wù)老年公寓案例篩選分析與研究專業(yè)營養(yǎng)飲食設(shè)計專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生膳食完整的社區(qū)機(jī)能設(shè)有超商、書局、銀行服務(wù)等商店區(qū)設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會廳等

50、餐飲區(qū)，提供膳食以外的選餐服務(wù)設(shè)有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設(shè)施，增進(jìn)健康體能設(shè)有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關(guān)議題研習(xí)會，增進(jìn)社區(qū)活力 設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求專屬社區(qū)巴士定時定線行駛，連接臺北、桃園地區(qū)交通網(wǎng)老年公寓案例篩選分析與研究網(wǎng)路化社區(qū) 建構(gòu)網(wǎng)路化環(huán)境，可供多元使用安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)24小時嚴(yán)密警衛(wèi)，確保居住安全進(jìn)出刷卡記錄，一卡在手村內(nèi)暢行無阻便利的交通專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學(xué)中心級的專業(yè)醫(yī)師，提供同全服務(wù) 健康照護(hù)陣容專職社工師協(xié)助規(guī)劃愉悅的健康生活專職護(hù)士提供健康咨詢老年公寓案例篩選分析與研究健康體適能檢測及處方建議，以促進(jìn)身體健康及活動力。在社區(qū)內(nèi)

51、設(shè)置社區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)健中心，方便看病復(fù)健。流行性疫苗注射：預(yù)防流行性感冒。服藥提醒及用藥管理：不用擔(dān)心忘記吃藥。緊急醫(yī)療專送服務(wù)：有護(hù)理之家、慢性院、林口長庚醫(yī)院為后盾。依身體狀況量身訂做個人專屬的養(yǎng)生健康計劃。照護(hù)管理電腦化，連接長庚醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康照護(hù)與緊急醫(yī)療服務(wù)。定期健康檢查、防疫注射與體能檢測，確保身體健康。定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康促進(jìn)與教導(dǎo)自我保健觀念。 建立個人健康資料庫，隨時關(guān)心生活動態(tài)掌握健康情形。 積極健康服務(wù)內(nèi)容老年公寓案例篩選分析與研究規(guī)劃日常和全年度多元豐富的活動，并成立社團(tuán)，在完善的空間及設(shè)施中，享受多采多姿的休閑生活。豐富的休閑生活包括

52、： 運(yùn)動養(yǎng)生太極拳、元極舞、槌球、桌球、撞球等。 娛樂交誼麻將、棋奕、卡拉OK、電影欣賞等。 藝文技藝書法、繪畫、音樂戲曲、插花陶藝等。 民俗活動春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽等節(jié)慶活動。 宗教活動禪修法會、禮拜彌撒等宗教活動。 多采多姿的休閑活動老年公寓案例篩選分析與研究終身學(xué)習(xí)的銀發(fā)學(xué)園成立銀發(fā)學(xué)園，提供銀發(fā)族再學(xué)習(xí)的空間協(xié)調(diào)臨近學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)提供進(jìn)修管道。優(yōu)美的藝文展示空間，規(guī)劃全年無休的文化宴滿足銀發(fā)族閱讀喜好的圖書館保存?zhèn)鹘y(tǒng)民俗藝術(shù)及技能的專業(yè)學(xué)習(xí)空間老年公寓案例篩選分析與研究薪火相傳配合個人特殊專長，提供發(fā)展機(jī)會，藉由貢獻(xiàn)所長的過程，獲得自我肯定，使技藝文化得以傳承。 有酬工作：根據(jù)個人專長、配合村內(nèi)需求，貢獻(xiàn)所長，獲得報酬。例如：各項(xiàng)技藝專長技藝講師、園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡易水電維修等項(xiàng)目。 志愿服務(wù)：參加村內(nèi)志愿服務(wù)隊(duì)，發(fā)揮愛心幫助人群。 老年公寓案例篩選分析與研究提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)；構(gòu)建現(xiàn)代養(yǎng)老資源整合平臺；融公益特性