成都市商務(wù)公寓專題研究報(bào)告

1、成都的公寓 你懂么？四川中原二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中心市場(chǎng)研究部ChengDu.11.2014PART 1 商務(wù)公寓基本概念及市場(chǎng)情況備注：報(bào)告內(nèi)所有數(shù)據(jù)信息均來源于中原市調(diào)。PART 4 平層公寓研究PART 3 loft產(chǎn)品研究PART 5 總結(jié)PART 2 商務(wù)公寓市場(chǎng)情況PART 1 商務(wù)公寓基本概念商務(wù)公寓通常為商業(yè)立項(xiàng)，擁有40年產(chǎn)權(quán)，介于寫字樓、酒店、住宅及“空中商鋪”之間，可商可住的投資型產(chǎn)品“商務(wù)公寓”兼具商務(wù)與公寓雙重屬性，雖產(chǎn)權(quán)年限較之住宅較短，但是具有“宜商、宜居、宜投資”等多重特色，并且不受限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)廣泛存在?；靖拍?商業(yè)立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限通常只有40年，貸款執(zhí)行五成十

2、年政策，水電按照商用收費(fèi)，大多數(shù)不通天然氣；產(chǎn)品具有小戶型公寓優(yōu)點(diǎn)，吸收了酒店的服務(wù)功能和管理模式及信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，集住宅，酒店、寫字樓、“空中商鋪”等多種功能于一體，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)；商業(yè)產(chǎn)權(quán)不受限購(gòu)政策影響，無(wú)購(gòu)買套數(shù)方面限制，主要面向投資客，為樓市主要的投資型產(chǎn)品。40年產(chǎn)權(quán)用途多變投資型產(chǎn)品商務(wù)公寓根據(jù)用途和建筑形態(tài)可以分為不同的類型，LOFT公寓與平層公寓相對(duì)應(yīng)而存在產(chǎn)品分類1用途分類小戶型公寓酒店式公寓服務(wù)式公寓SOHO公寓建筑形態(tài)分類LOFT公寓平層公寓LOFT在曾經(jīng)指由工廠或倉(cāng)庫(kù)改造而成的閣樓, 現(xiàn)LOFT概念逐步發(fā)展為“雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)的開敞辦公或居住空間”平層公寓

3、是與LOFT公寓相對(duì)應(yīng)而存在的，在建筑結(jié)構(gòu)上是在同一平面空間內(nèi)，無(wú)挑高架空等設(shè)計(jì)LOFT公寓與SOHO公寓的關(guān)系： LOFT公寓是與平層公寓相對(duì)應(yīng)而存在的，SOHO公寓可能是LOFT形式也可能是平層公寓形式。SOHO為Small Office Home Office，即小型辦公、家居辦公，通常代表自由、彈性而新型的工作方式及辦公空間以居住功能為主面積劃分較小的小戶型公寓，青年群體為居住主體提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)的公寓。服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，但卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體，并提供

4、低于酒店價(jià)格的中長(zhǎng)期住宿服務(wù)。在商業(yè)用地大幅出讓的背景下，商務(wù)公寓多以商業(yè)、寫字樓的替代產(chǎn)品而存在，充當(dāng)填補(bǔ)商業(yè)指標(biāo)的角色開發(fā)動(dòng)因1近年來，政府不斷加大商業(yè)用地的供應(yīng)力度，大幅商業(yè)用地成功出讓，根據(jù)2010年以來出讓地塊分析，商業(yè)可建面積較大，與住宅可建面積持平；由于開發(fā)商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品對(duì)地塊條件、開發(fā)的專業(yè)性水平、資金實(shí)力等方面要求較高，而住宅銷售較為火爆，開發(fā)商大打政策“擦邊球”，通過商務(wù)公寓“可商可住的”中間型產(chǎn)品填補(bǔ)地塊商業(yè)指標(biāo)，平衡現(xiàn)金流；導(dǎo)致商務(wù)公寓大行其道；商改住項(xiàng)目不僅在成都出現(xiàn)，在全國(guó)一二線城市內(nèi)都較為普遍。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)（主城區(qū)）注：由于商業(yè)價(jià)值較大，商業(yè)可建面積

5、根據(jù)土地出讓指標(biāo)商業(yè)頂格修建計(jì)算成都商務(wù)公寓啟動(dòng)與發(fā)展歷程萌芽階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段成熟階段居住需要青年一族自住小戶型公寓價(jià)格位置辦公、居住需求成長(zhǎng)型企業(yè)、青年群體SOHO公寓價(jià)格位置交通形象需求類型產(chǎn)品類型使用客戶客戶關(guān)注點(diǎn)辦公、酒店、居住需求成長(zhǎng)型企業(yè)、商務(wù)客戶、過渡需求客戶服務(wù)式公寓、酒店式公寓、SOHO公寓位置價(jià)格形象服務(wù)辦公、酒店、居住、商鋪需求多樣化客戶多元化新一代商務(wù)公寓位置價(jià)格形象服務(wù)軟環(huán)境成都商務(wù)公寓產(chǎn)品不斷升級(jí)，目前市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段并趨于成熟發(fā)展歷程1PART 2 商務(wù)公寓市場(chǎng)情況成都商務(wù)公寓供應(yīng)逐年增加，市場(chǎng)去化壓力較大，城南成為商務(wù)公寓的集中爆發(fā)區(qū)供需情況2201

6、3年主城區(qū)商務(wù)公寓銷售套數(shù)分布2014年1-10月主城區(qū)商務(wù)公寓銷售套數(shù)分布商務(wù)公寓市場(chǎng)開發(fā)量不斷增大，2011年起供應(yīng)超過100萬(wàn)，而2014年由于市場(chǎng)下滑，整體呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)；根據(jù)商業(yè)用地出讓情況結(jié)合市場(chǎng)開發(fā)情況分析，較多項(xiàng)目均規(guī)劃有商務(wù)公寓，未來還將保持較大規(guī)模供應(yīng)；從區(qū)域看，城南為商務(wù)公寓集中爆發(fā)區(qū)，成交量領(lǐng)先市場(chǎng)。2010-2014年10月主城區(qū)商務(wù)公寓供需情況平層公寓為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，但LOFT公寓市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于平層公寓分類供需2平層公寓為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，但由于2014年市場(chǎng)整體下行，投資者觀望情緒加重，去化周期已上漲至4年以上；LOFT公寓市場(chǎng)份額相對(duì)較小，但2013年以來，市場(chǎng)去化

7、情況明顯好于平層公寓,市場(chǎng)存量去化周期不足2年，造成LOFT去化較好的原因在于較多層高在5.0以上產(chǎn)品性價(jià)比高，去化速度快，但在2014年受市場(chǎng)拖累也十分明顯。注：去化周期按照當(dāng)期末存量套數(shù)/當(dāng)期銷售量計(jì)算2012-2014年10月主城區(qū)平層公寓供需情況2012-2014年10月主城區(qū)LOFT公寓供需情況面積供需2樓盤名稱各面積段供應(yīng)套數(shù)/總套數(shù)各面積段去化套數(shù)/各面積段去化套數(shù)40以下40-5050-6060以上40以下40-5050-6060以上龍城高新天地91.09%8.91%0.00%0.00%41.28%38.64%金科中心6.26%70.22%23.51%0.00%52.17%32

8、.26%23.17%陽(yáng)光新業(yè)中心0.00%61.62%6.77%31.61%77.86%91.44%51.19%新成國(guó)際5.01%19.19%0.00%8.17%52.78%46.10%47.10%保利香檳國(guó)際0.00%87.90%4.16%7.94%45.48%39.17%30.57%萬(wàn)通金牛新都會(huì)20.00%40.00%40.00%0.00%77.57%77.76%78.86%招商雍華府37.09%50.55%12.36%0.00%79.41%84.89%67.65%平均22.78%48.34%12.40%6.82%60.64%57.57%60.06%42.95%商務(wù)公寓供應(yīng)面積段主要集中

9、在40-50，40以下戶型市場(chǎng)去化速度最快從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，40-60為供應(yīng)主流，其中40-50最為集中；從成交結(jié)構(gòu)來看，40-60為市場(chǎng)主力需求，40以下戶型去化相對(duì)較快。典型商務(wù)公寓供應(yīng)成交面積段情況購(gòu)買客戶職業(yè)特征經(jīng)濟(jì)承受能力置業(yè)動(dòng)因需求產(chǎn)品投資客戶私營(yíng)業(yè)主、生意人企業(yè)中高管、高級(jí)白領(lǐng)公務(wù)員及泛公務(wù)員經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)投資，主動(dòng)置業(yè)地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐辦公兼自住型私營(yíng)業(yè)主設(shè)計(jì)師、電子商務(wù)等自由職業(yè)者經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)辦公兼自住交通便利，能夠滿足居家條件，同時(shí)具備SOHO公寓條件自住客戶企業(yè)中高管、富二代青年購(gòu)房者部分較強(qiáng)，部分承受能力低下，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感短暫自住

10、或過渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等）商務(wù)公寓可商可住的特性決定了使用客戶呈現(xiàn)多元化特征，但購(gòu)買客戶絕大部分為投資客客戶情況2購(gòu)買客戶中，90%以上為投資客戶，10%為過渡型剛需客戶；成都市區(qū)的客戶依然是購(gòu)買的主力，地級(jí)市的客戶逐步成為購(gòu)房的重要客源，地段、升值潛力、投資回報(bào)是客戶置業(yè)關(guān)注的主要方面。內(nèi)容規(guī)范土地使用年限40年規(guī)劃要求執(zhí)行辦公技術(shù)規(guī)范層高控制不大于4.9米，公共部分門廳大堂中庭除外贈(zèng)送面積陽(yáng)臺(tái)投影面積不大于總建筑面積的15%商務(wù)公寓執(zhí)行辦公技術(shù)規(guī)范，外立面采用公建化設(shè)計(jì)，在層高、贈(zèng)送面積等方面管理趨于嚴(yán)格，建筑成本較高技術(shù)規(guī)

11、范2商務(wù)公寓執(zhí)行辦公技術(shù)規(guī)范，外立面多為公建化設(shè)計(jì)，采用石材、玻璃幕墻等高檔材質(zhì)提升樓盤品質(zhì)；按照2014年1月23日出臺(tái)的成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，商務(wù)公寓在層高、贈(zèng)送面積等方面管理趨于嚴(yán)格。智地哥譚藍(lán)光東方天地未來中心空港總部基地陽(yáng)光新業(yè)中心商務(wù)公寓基本采用通廊式設(shè)計(jì)，消防要求高，公攤較大平面布局2藍(lán)光總部基地平面布局招商雍華府平面布局未來中心平面布局商務(wù)公寓為“政策擦邊球”產(chǎn)品，具有一定政策風(fēng)險(xiǎn)政策導(dǎo)向22010年5月20日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知，從6月1日起，在本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目一律禁止分層、分單元銷售，禁

12、止向個(gè)人出售。“商改住” 的存在打破了城市總體規(guī)劃和區(qū)域功能發(fā)展的均衡。同時(shí)，由于商業(yè)項(xiàng)目土地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)劃的要求，在房屋使用年限、功能上都與住宅項(xiàng)目存在差距，對(duì)居住客戶利益造成損害。針對(duì)“商改住”存在的隱患，北京多個(gè)部門正在制定關(guān)于加強(qiáng)規(guī)范非住宅項(xiàng)目銷售管理的辦法。要求各企業(yè)在取得非住宅類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)后，必須嚴(yán)格按照原定規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途。政策風(fēng)險(xiǎn)提示在北京政策之后，杭州等地也出現(xiàn)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見。成都市場(chǎng)雖無(wú)此政策，但是“商改住”項(xiàng)目為政策擦邊球產(chǎn)品，在操作上具有一定政策風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是從置業(yè)者還

13、是從開發(fā)者角度看，商務(wù)公寓均具有鮮明的兩面性優(yōu)劣勢(shì)分析2產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì)置業(yè)角度：緊臨城市主干道，交通可達(dá)性好，昭示性強(qiáng)面積小、單價(jià)低、總價(jià)低，適合投資，滿足過渡性需求商業(yè)性質(zhì)，不受限購(gòu)政策影響，無(wú)購(gòu)買套數(shù)方面限定可以注冊(cè)公司，適合新成立小企業(yè)辦公，中小型企業(yè)自用辦公成本的控制開發(fā)角度：用途多變，靈活可調(diào)整，有效填補(bǔ)商業(yè)指標(biāo)，平衡現(xiàn)金流，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小置業(yè)角度：按揭最低五成10年，1.1倍利率，首付壓力較大，不能公積金貸款，水電費(fèi)商用、不通天然氣、物業(yè)管理費(fèi)用高，生活成本較高不能享受住宅相關(guān)稅收優(yōu)惠，交易稅費(fèi)較高，不能解決入戶問題，公攤較大、戶梯比較高，住戶密集，商住混雜，物業(yè)

14、管理困難， 土地使用年限為40年，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)未知開發(fā)角度：公寓對(duì)項(xiàng)目形象提升幫助不大建筑消防要求高，建筑成本較高，銷售速度慢，溢價(jià)能力有限存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)PART 3 LOFT公寓市場(chǎng)概況成都主力LOFT公寓分布范圍較廣，城南相對(duì)較為集中產(chǎn)品分布3藍(lán)光空港總部基地萬(wàn)景峰保利香檳國(guó)際匯錦城利通時(shí)代晶座置地哥譚保利星座藍(lán)光東方天地中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER陽(yáng)光新業(yè)中心融錦城招商雍華府隆鑫九熙萬(wàn)通金牛新都會(huì)未來中心隨著新的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定趨嚴(yán)，近期開發(fā)LOFT公寓層高普遍為4.9米，通過增加層高實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的做法逐漸失去優(yōu)勢(shì)。層高分析3按照2014年1月23日出臺(tái)的成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，寫字樓層高

15、不能超過4.9米，商務(wù)公寓執(zhí)行寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范，市場(chǎng)上銷售的LOFT產(chǎn)品層高將普遍被壓縮在4.9米以內(nèi)，產(chǎn)品層高趨于統(tǒng)一，目前市場(chǎng)上在售的超過4.9米層高的LOFT產(chǎn)品逐漸稀缺。普通住宅層高在3.0米左右，4.9米的LOFT除去0.15米的樓板厚度，隔為兩層每層凈高不足2.4米，層高不足將導(dǎo)致居住辦公空間較為壓抑，影響客戶接受度。隨著規(guī)劃趨嚴(yán)，通過增加層高實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的做法逐漸失去優(yōu)勢(shì)。LOFT公寓面積劃分集中在40-80之間，主力戶型多為40-50。面積劃分3作為樓市的投資型產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品以小面積、低總價(jià)取勝，在售LOFT公寓面積集中在40-80之間。主力戶型多集中在40-50，如保利香檳國(guó)際、

16、東方天地LOFT公寓面積多控制在50以內(nèi)。LOFT公寓面積劃分情況藍(lán)光東方天地49中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER59保利香檳國(guó)際44LOFT公寓基本為清水房，梯戶比較高，僅有極少數(shù)項(xiàng)目通天然氣，物管費(fèi)普遍在3.0元/.月以上，居住成本相對(duì)較高產(chǎn)品配置3樓盤名稱LOFT公寓樓層規(guī)劃梯戶比單部電梯服務(wù)戶數(shù)裝修情況是否通氣物管費(fèi)（元/）藍(lán)光空港總部基地3-13F3梯20戶73.3清水不通氣3.5萬(wàn)景峰2-17F6梯24戶64.0清水通氣2.8保利香檳國(guó)際2-9F3梯21戶56.0清水不通氣3.0匯錦城4-19F5梯20戶64.0清水不通氣4.6利通時(shí)代晶座3-20F4梯21戶72.0清水不通氣4.8智地哥

17、譚4-21F3梯9戶、3梯12戶54、72清水通氣3.5保利星座2-18F3梯9戶51.0清水不通氣3.0中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER2-16F、2-17F4梯17戶、4梯21戶63.8、84.0清水通氣3.6陽(yáng)光新業(yè)中心35-45F10梯28戶清水不通氣3.2萬(wàn)通金牛新都會(huì)26-37F10梯40戶清水不通氣4.6融錦城4-14F3梯21戶77.0清水不通氣3.2招商雍華府5-13F4梯32戶72.0清水不通氣3.3藍(lán)光東方天地3-18F6梯34戶90.7清水不通氣3.5隆鑫九熙2-21F6梯21戶70.0清水不通氣3.5未來中心6-18F3梯15戶65.0清水不通氣6.0LOFT公寓梯戶比較高，

18、但是折算后單部電梯服務(wù)戶數(shù)普遍在60-80戶之間，與普通住宅（64-96戶）基本相當(dāng)；由于隔層裝修成本較高，同時(shí)為了控制總價(jià)，LOFT公寓幾乎全部為清水房；僅有萬(wàn)景峰、置地哥譚、中德英倫聯(lián)邦等極少數(shù)規(guī)劃較早的LOFT公寓通天然氣，具有較大優(yōu)勢(shì)；由于贈(zèng)送面積較大，物管費(fèi)較高，普遍在3.0元/.月以上。LOFT公寓基本為清水房，主城區(qū)價(jià)格集中在8000-9000元/，各項(xiàng)目年度去化量差距明顯。市場(chǎng)去化3主城區(qū)LOFT公寓價(jià)格集中在8000-9000元/左右，陽(yáng)光新業(yè)中心、未來中心等區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其項(xiàng)目售價(jià)在1.5萬(wàn)元/上下浮動(dòng)；由于2014年以來整體市場(chǎng)下行，LOFT公寓2014年市場(chǎng)去化壓力加大

19、，銷售情況大不如前。PART 4 平層公寓市場(chǎng)概況藍(lán)光空港總部基地龍城高新天地匯錦城兩江國(guó)際龍湖金楠天街陽(yáng)光新業(yè)中心融錦城隆鑫九熙司南三空間江宇天府城金科中心翠林華庭龍湖時(shí)代天街成都平層公寓各方位均有分布，并且較多以綜合體形態(tài)出現(xiàn)產(chǎn)品分布4平層公寓主力面積仍以40-60平米小戶型為主，主力開間多在3.5米以上面積劃分4樓盤名稱面積區(qū)間主力戶型客廳開間兩江國(guó)際35-714.0龍城高新天地37-423.3、4.0龍湖時(shí)代天街48-864.1、7.9隆鑫九熙49-804.4金科中心35-564.8-5.2陽(yáng)光新業(yè)中心46-934.0-4.2融錦城59-703.9翠林華庭45-514.2匯錦城MINI

20、 ONE43-733.5司南三空間68-803.9新成國(guó)際47-673.6、3.8江宇天府城42-843.3、3.6龍湖金楠天街333.5平層公寓面積分布集中在40-80，其中主力戶型仍以40-60平米小戶型為主；公寓開間大多在3.5米以上，其中，金科中心產(chǎn)品開間4.8-5.2米，較之早期產(chǎn)品舒適度有了較大提升。公寓戶型緊湊，廚、衛(wèi)、生活陽(yáng)臺(tái)等生活必備設(shè)施一應(yīng)俱全，能滿足基本居住需求暢銷戶型4江宇天府城44龍湖時(shí)代天街50新城國(guó)際47龍城高新天地36、41匯錦城43戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：衛(wèi)生間：靠近入戶門，形成過道玄關(guān)提高私密性廚房：靠近陽(yáng)臺(tái)或由陽(yáng)臺(tái)改造而成，方便油污排出；生活陽(yáng)臺(tái)：廚房預(yù)留部分空間作

21、為生活陽(yáng)臺(tái)，解決衣物晾曬平層公寓通過精裝修創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)，精裝標(biāo)準(zhǔn)在1000-1500元/之間裝修情況4樓盤名稱裝修情況（標(biāo)準(zhǔn)）兩江國(guó)際精裝（1500）龍城高新天地精裝（1200）龍湖時(shí)代天街精裝（1200）隆鑫九熙清水金科中心清水陽(yáng)光新業(yè)中心精裝融錦城清水翠林華庭清水、精裝（1000）帶租約匯錦城MINIONE精裝（1500）司南三空間清水新成國(guó)際精裝（5000）江宇天府城清水龍湖金楠天街精裝（1200）平層公寓多通過精裝修增加產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力；在售公寓產(chǎn)品精裝標(biāo)準(zhǔn)多在1000-1500元/，也有新成國(guó)際等少數(shù)項(xiàng)目例外。樓盤名稱樓層規(guī)劃梯戶比每部電梯服務(wù)戶數(shù)是否通氣物管費(fèi)（元/.月

22、）兩江國(guó)際4-37F8梯31戶127.9不通氣3.6龍城高新天地4-15F6梯79戶158.0通氣2.3龍湖時(shí)代天街2-30F5梯27戶156.6不通氣2.8隆鑫九熙2-28F5梯21戶113.4不通氣3.5金科中心4-21F4梯23戶103.5通氣2.2陽(yáng)光新業(yè)中心2-34F10梯28戶不通氣3.2融錦城3-21F3梯21戶133.0不通氣2.8翠林華庭5-16F2梯22戶132.0不通氣4.5匯錦城MINIONE4-29F5梯21戶109.2通氣3.6司南三空間3-32F2梯9戶135.0通氣2.2新成國(guó)際3-20F3梯20戶120.0通氣3.6江宇天府城2-32F6梯29戶149.8通氣

23、2.29龍湖金楠天街4-20F4梯34戶144.5不通氣2.8平層公寓梯戶比較高，定位居住功能的公寓多開通天然氣，并且物管費(fèi)相對(duì)較低產(chǎn)品配置4平層公寓單層戶數(shù)普遍在20戶以上，導(dǎo)致每部電梯服務(wù)戶數(shù)普遍在100戶以上，大大高于普通高層住宅（64-96戶）。對(duì)于定位為居住功能的公寓為了提升居住便利度，開通天然氣，金科中心、司南三空間等產(chǎn)品甚至申請(qǐng)水電民用標(biāo)準(zhǔn)，增加了與住宅的相似度；公寓由于管理相對(duì)困難，租戶相對(duì)復(fù)雜，物管費(fèi)水平普遍高于住宅，但是對(duì)于定位為居住功能的公寓物管費(fèi)相對(duì)較低，例如金科金科中心公寓采用住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月為2.2元/，降低了客戶抗性。酒店式公寓4 酒店式公寓是一種提供酒

24、店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。該種產(chǎn)品通常具有“返租”的屬性，能讓客戶在購(gòu)買后的一定時(shí)間內(nèi)獲得可觀的固定收益，所以酒店式公寓已成為部分開發(fā)商銷售公寓產(chǎn)品的重要手段。開發(fā)商招商團(tuán)隊(duì)酒店管理公司酒店產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位完成銷售公寓建設(shè)完成后酒店開始運(yùn)營(yíng)返租定位完成確定酒店品牌返租案例4項(xiàng)目名稱返租體量（萬(wàn)）物業(yè)費(fèi)（元/月）面積區(qū)間（）單價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）酒店管理公司返租年限投資回報(bào)率遞增方式2014年月均去化（套）對(duì)比同區(qū)域不返租項(xiàng)目售價(jià)（元/）/總價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)品2014年月均去化（套）湘銀國(guó)際已推144套，0.693.

25、835-56810035-59成都港麗酒店管理有限168%，并以1%/5年遞增6-11年9%，12-16年10%16首創(chuàng)萬(wàn)卷山4200/12-174和泓東28已推252套，0.93.535-54810028-44東泓158.25%，并以1%/2年遞增每年兩年租金上浮1%22隆鑫九熙8600/33-608麥迪遜廣場(chǎng)1008套，6.2/40-1251000035-115葛蘭麥迪遜酒店（5星）151-5年每年13%、 6-10年每年13.5%、 11-15年每年14.67%每年可免費(fèi)自住5天，17香榭國(guó)際5600/22-458金華財(cái)富廣場(chǎng)7-14層147套，約1.52.544-107860038-90萬(wàn)友康年158%，50元/月每3年租金上浮5%，15年上浮20%回購(gòu)52北歐知識(shí)城7200/32-4030返租