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1、現(xiàn)象1房價(jià)與城市經(jīng)濟(jì)無強(qiáng)關(guān)聯(lián)（?？趦H為三亞1/3，三亞房價(jià)全國排位第四），房價(jià)景氣與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍程度關(guān)聯(lián)三亞區(qū)域TOP10排行?？趨^(qū)域TOP10排行銷售金額top5（億元）銷售均價(jià)top5（元/平方米）銷售面積top5（平方米）銷售金額top5（億元）銷售均價(jià)top5（元/平方米）銷售面積top5（平方米）半山半島353627石溪墅60324半山半島88395觀瀾湖58500觀瀾湖16160海航城74100魯能三亞灣87252海闊天空57862魯能三亞灣36950海航城46400國興城10316椰海新城44700鳳凰水城59177半島云邸47607假日陽光27326譽(yù)海灣34600譽(yù)海灣980

2、1江畔人家40000新佳高爾夫55003半山半島40006鳳凰水城24930椰海新城34200江畔人家8500觀瀾湖36200假日陽光4123225度陽光32223云海臺(tái)20551江畔人家34000椰海新城7651譽(yù)海灣35300萬科森林公園36383新佳高爾夫31654國興城32600海航城6261國興城31600現(xiàn)象2現(xiàn)象3市場總體規(guī)模較小，小型城市配套支持不足，重點(diǎn)城市集中發(fā)展?？?、三亞、文昌的島外購房占商品住宅登記銷售分別占當(dāng)?shù)劁N售總面積的57%、79%、99%，資源（海景、空氣）是支付的首要因素，客源來自“三高”地區(qū)高寒（東北）、高收入（北京、上海、浙江）、高污染（山西、陜西）等城市

3、?？谧鰹槭?huì)城市，城市規(guī)模及城市基礎(chǔ)條件全省最優(yōu)，房價(jià)低于全省均價(jià)，且遠(yuǎn)低于旅游資源城市（三亞、陵水），具有較大市場成長價(jià)值。一、誰為旅游地產(chǎn)買單表1：2014年上半年海南項(xiàng)目銷售top10排名1112文昌萬寧陵水三亞瓊海樂東海棠灣三亞灣大東海亞龍灣4銅鼓嶺東郊椰林清瀾航天城56山欽灣博鰲論壇玉帶灣78神州半島石梅灣910香水灣清水灣131415龍沐灣龍棲灣龍騰灣123海口太陽灣紅樹灣盈濱半島新埠島濱江新城儋州澄邁二、又一場地產(chǎn)的盛宴？規(guī)模爭議2009年2010年2011年2012年全省560.34854.73888.19931.84?？?90.68209.8225.55266.07三亞-18

4、0.03表1：海南省主要城市商品房銷售統(tǒng)計(jì)2009年海南國際旅游島對外成立，成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的元年，尚無公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)每年旅游地產(chǎn)所產(chǎn)生的需求，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2010年近300萬平方米的增長，且近年保持該數(shù)據(jù)的穩(wěn)健增長。企業(yè)代表項(xiàng)目城市布局戰(zhàn)略萬科森林公園、湖畔花園、香水君瀾三亞、陵水業(yè)務(wù)重心：中端旅游類產(chǎn)品，2007年收購富春東方取得?？陧?xiàng)目，2010年海南總部轉(zhuǎn)設(shè)三亞，主攻旅游地產(chǎn)市場，土地儲(chǔ)備小，以中等規(guī)模項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)為主綠地海長流、綠地城?？?、三亞業(yè)務(wù)重心：城市舊改、中高端旅游類全覆蓋，2011年收購盛高置地進(jìn)入海口，并拓展市場份額，參與?？谥饕f改項(xiàng)目，并通過二級市場進(jìn)入三亞恒大恒大御景

5、灣、恒大文化旅游城海口、儋州、昌江、澄邁業(yè)務(wù)重心：中低端旅游類產(chǎn)品，早期總部設(shè)于海南，因金融風(fēng)暴遷出海南，2009年再回海南開發(fā)項(xiàng)目，以?？跒楹诵?，開發(fā)中低端品類旅游產(chǎn)品為主碧桂園椰城文昌、臨高、陵水業(yè)務(wù)重心：中低端旅游類產(chǎn)品，2011年進(jìn)入海南文昌，以中低端旅游產(chǎn)品開發(fā)為主，并逐步進(jìn)入高溢價(jià)區(qū)域（陵水收購珊瑚宮殿2期）富力盈溪谷、富力灣、紅樹灣?？凇⒘晁?、澄邁、文昌業(yè)務(wù)重心：中高端旅游類產(chǎn)品，2005年進(jìn)入海南，成功運(yùn)營富力灣、紅樹灣等項(xiàng)目，以大規(guī)模旅游項(xiàng)目發(fā)展為主雅居樂清水灣、月亮灣陵水、文昌業(yè)務(wù)重心：高端旅游類產(chǎn)品，2006年進(jìn)入海南陵水，成功運(yùn)營清水灣項(xiàng)目，并僅憑單一項(xiàng)目完成100億/

6、年銷售業(yè)績海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大這7家房企存地達(dá)到33萬畝、220平方公里，相當(dāng)于一個(gè)海口市(218平方公里)大規(guī)模的土地儲(chǔ)備并未使企業(yè)陷入經(jīng)營危機(jī)，而極低的土地取得成本，成為企業(yè)跑馬圈地的驅(qū)動(dòng)。二、又一場地產(chǎn)的盛宴？表1：2013年?？?三亞項(xiàng)目銷售top10對比海口VS三亞市場的差異三亞以國內(nèi)核心階層度假為主，?？诔薪又卸穗A層養(yǎng)老需求及兼顧城市內(nèi)需；量級的差異頂端市場需求、價(jià)格表現(xiàn)活躍（三亞、陵水承接國內(nèi)高端度假需求70%以上份額），中端市場較為均衡；亂局英雄市場缺乏領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，市場聚集度較低。二、又一場地產(chǎn)的盛宴？排名 項(xiàng)目名稱成交面積 () 銷售金額(萬元) 成交

7、套數(shù) (套) 排名 項(xiàng)目名稱成交面積 () 銷售金額(萬元) 成交套數(shù) (套) 1海口海航城 27146013573024851和泓假日陽光33812053059014692綠地海長流 920308303011762中航云海臺(tái)14054015017013263海航海闊天空 65550911206753魯能三亞灣12833028672010084廣物濱江帝景 59680481805474半山半島1141504590407345南國威尼斯城 58620-9665鳳凰水城11387028686014326南海幸福城 57300459806126中信半島藍(lán)灣903801849208927新世界花園 5

8、2910477205237萬科森林度假公園683101357807438椰海新城 50600-5698香緹25度606801161805519佳元江畔人家 46090405604659鹿港溪山45950-10金隅大成美靈湖4196040700-10山水國際42110-406中國房地產(chǎn)10強(qiáng)，除中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，其他8強(qiáng)均在海南省范圍發(fā)展項(xiàng)目。恒大-?？?項(xiàng)目以2013年取得，預(yù)計(jì)可售面積200萬平方米；綠地-2012年進(jìn)入收購盛高項(xiàng)目，參加舊改項(xiàng)目取得較大規(guī)模開發(fā)土地（五源河公園、靈山片區(qū)改造），2013進(jìn)入三亞；保利-2010進(jìn)入三亞（招拍掛地王），2013年參與?？诩t城湖舊改及收購媽祖文

9、化旅游區(qū)項(xiàng)目。二、又一場地產(chǎn)的盛宴？西海岸南片區(qū)（首創(chuàng)一級開發(fā)）西海岸旅游度假區(qū)（用地出讓完成）金沙灣旅游度假區(qū)（恒盛元一級開發(fā)）媽祖文化旅游度假區(qū)（保利集團(tuán)接手）東海岸旅游度假區(qū)（魯能地產(chǎn)主導(dǎo)）美麗沙旅游度假區(qū)大英山中心商務(wù)區(qū)（海航集團(tuán)控制）戰(zhàn)略初設(shè)堅(jiān)持主流住宅開發(fā)模式，核心城市進(jìn)入，發(fā)展區(qū)域中心城市-?？冢骖櫲齺喐咭鐑r(jià)項(xiàng)目發(fā)展；摸索旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，密切跟進(jìn)陵水、文昌、萬寧等島嶼東部城市，低成本、資源型項(xiàng)目獲取。近期策略-?？?重點(diǎn)跟進(jìn)城市中心區(qū)域、城市中心輻射區(qū)域（城市南部）舊城改造及儲(chǔ)備土地供應(yīng)； 重點(diǎn)跟進(jìn)城市新區(qū)（西海岸南片區(qū)）土地供應(yīng)及收購項(xiàng)目。新埠島（中弘等瓜分）海南雅居樂清水

10、灣項(xiàng)目位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)清水灣，屬于擁有稀缺資源的大規(guī)模項(xiàng)目。項(xiàng)目占地1.5萬畝，與高爾夫合計(jì)超2萬畝，擁有12公里長海岸線。2006年，雅居樂以226元/平方米、總價(jià)10億元競得清水灣項(xiàng)目296萬平方米地塊整體使用權(quán)。目前已經(jīng)交付的小區(qū)有金色果嶺、蔚藍(lán)海岸；在售有星海傳說、瀚海銀灘、蔚藍(lán)高爾夫。項(xiàng)目的成功在于三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。蔚藍(lán)海岸瀚海銀灘金色果嶺蔚藍(lán)高爾夫星海傳說￥項(xiàng)目概況：雅居樂清水灣12公里的上層國度三、他山之石產(chǎn)品表現(xiàn)外場展示海不是最大的賣點(diǎn)，氣候才是雅居樂大道串聯(lián)整個(gè)清水灣氣勢恢宏的看樓流線部分商業(yè)已開業(yè)，解決配套之憂講究環(huán)保的自行車隊(duì)建筑處處突出異域風(fēng)險(xiǎn)銷售廳外的海天一色泳池看不到海的區(qū)域，園林層次豐富2010年，銷售面積約33萬平米，均價(jià)約3萬元/平米，銷售額99億元，雅居樂年銷售額323億，清水灣占30%；傾集團(tuán)之力，全國范圍內(nèi)，推廣拓展客戶。2011年，銷售額72億元，雅居樂年銷售額315億，清水灣占22.8%；2012年，銷售額60億元，雅居樂年銷售額330億，清水灣占18.1%；2013年，銷售額78億元，雅居樂年銷售額403億，清水灣占19.3%。營銷動(dòng)作及銷售成績：來源：東北占1/4，西南占1/4，長三角占1/4，珠三角占1/4（老業(yè)主為主），高寒地區(qū)