海濱新城物業(yè)管理手冊

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.海濱新城物業(yè)管理方方案海濱新城項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管理方方案海濱新城位位于廈門門市繁華華的鷺江江道和禾禾祥西路路交匯處處，是廈廈門華僑僑城房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司斥巨巨資精心心打造的的21世世紀(jì)新生生代大規(guī)規(guī)模豪華華社區(qū)。項(xiàng)項(xiàng)目的定定位高檔檔，將超超大規(guī)模模園林設(shè)設(shè)計(jì)與獨(dú)獨(dú)特的建建筑風(fēng)格格相融合合，建成成后將成成為廈門門唯一的的新外灘灘國際化化濱海高高尚園林林社區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃用地地約2770000平方米米，總建建筑面積積約222萬平方方米，其其中1-2層的的裙樓將將

2、建成長長達(dá)7000多米米的濱海海休閑購購物廣場場。一期期工程已已于20002年年2月破破土動(dòng)工工，預(yù)計(jì)計(jì)20003年底底可交付付使用。享有“中國國第一管管家”美譽(yù)之之稱的深深圳市中中海物業(yè)業(yè)管理有有限公司司憑借其其在物業(yè)業(yè)管理領(lǐng)領(lǐng)域十多多年的豐豐富管理理經(jīng)驗(yàn)、先先進(jìn)的管管理模式式、一流流的管理理人才，有有決心、有有信心成成功承接接海濱新新城項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理顧顧問工作作，將IISO990000質(zhì)量管管理體系系、ISSO1440011環(huán)境管管理體系系和酒店店式物業(yè)業(yè)管理的的全新理理念全程程導(dǎo)入到到以上兩兩個(gè)項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理工工作中，全全心全力力為即將將入住的的每一位位業(yè)主展展現(xiàn)一個(gè)個(gè)安全、清清

3、潔、優(yōu)優(yōu)美、舒舒適、方方便的美美好家園園，讓每每一位業(yè)業(yè)主親身身體會(huì)到到中海物物業(yè)高品品質(zhì)的服服務(wù)。深圳市中海海物業(yè)管管理有限限公司針針對以上上兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況特制定定本物業(yè)業(yè)管理顧顧問服務(wù)務(wù)方案，以以下將就就所提供供的物業(yè)業(yè)管理顧顧問服務(wù)務(wù)方式作作以系統(tǒng)統(tǒng)的闡述述。第一部分 顧問方方式概述述及顧問問期限確確定顧問方式概概述：為保證海濱濱新城項(xiàng)項(xiàng)目有一一個(gè)高起起點(diǎn)的物物業(yè)管理理水平及及服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，發(fā)發(fā)展商廈廈門華僑僑城房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司和廈廈門禹洲洲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司擬聘請請深圳市市中海物物業(yè)管理理有限公公司為本本物業(yè)物物管工作作的顧問問商（以以下簡稱稱“顧問商商”），指指

4、導(dǎo)發(fā)展展商下屬屬的物業(yè)業(yè)管理公公司（以以下稱“管理商商”）負(fù)責(zé)責(zé)海濱新新城的物物管工作作的具體體實(shí)施運(yùn)運(yùn)作；以以便利用用中海物物業(yè)在人人力資源源、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、管理理經(jīng)驗(yàn)、技技術(shù)、模模式、制制度以及及規(guī)范化化的服務(wù)務(wù)體系等等諸多方方面的優(yōu)優(yōu)勢提供供高品質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理顧顧問服務(wù)務(wù)。雙方合作關(guān)關(guān)系一旦旦確定，顧顧問商將將會(huì)把海海濱新城城和的物物管工作作列入中中海物業(yè)業(yè)相應(yīng)的的策劃、考考核、檢檢查、評評比序列列中，由由公司組組建顧問問團(tuán)及委委派駐場場顧問，根根據(jù)海濱濱新城和和的具體體情況，負(fù)負(fù)責(zé)跟蹤蹤其對外外租售、竣竣工驗(yàn)收收、投入入使用以以及日后后的物業(yè)業(yè)管理工工作，指指導(dǎo)管理理商制訂訂全套管管理方案

5、案、程序序文件、管管理制度度、服務(wù)務(wù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等，并并督促其其有效運(yùn)運(yùn)行，按按照雙方方約定的的顧問服服務(wù)內(nèi)容容為管理理商提供供全方位位、全過過程、專專業(yè)化的的顧問管管理服務(wù)務(wù)。為保證管理理目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)及及更有力力地推行行中海物物業(yè)管理理模式，顧顧問商將將于項(xiàng)目目現(xiàn)場派派駐兩名名物業(yè)管管理資深深人仕分分別擔(dān)任任駐場經(jīng)經(jīng)理和安安保顧問問，作為為管理商商管理的的實(shí)體“核心”，以海海濱新城城項(xiàng)目為為重點(diǎn)的的同時(shí)兼兼顧跟進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目的的進(jìn)展，并并輔之以以公司顧顧問團(tuán)以以及公司司各專業(yè)業(yè)部門、專專業(yè)公司司的技術(shù)術(shù)支持，結(jié)結(jié)合海濱濱新城和和物管工工作的實(shí)實(shí)際需要要定期赴赴現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行考察察指導(dǎo)，根根據(jù)項(xiàng)目目現(xiàn)場發(fā)

6、發(fā)現(xiàn)的問問題及時(shí)時(shí)針對性性地提出出整改建建議與整整改措施施。在公公司顧問問團(tuán)與駐駐場顧問問二者的的共同努努力下，將將為管理理商日后后的物業(yè)業(yè)管理工工作打下下良好的的基礎(chǔ)。顧問商提供供顧問管管理服務(wù)務(wù)的目的的在于為為管理商商培養(yǎng)一一支高水水準(zhǔn)、高高質(zhì)素的的管理隊(duì)隊(duì)伍，同同時(shí)中海海物業(yè)良良好的品品牌效應(yīng)應(yīng)也會(huì)促促進(jìn)海濱濱新城和和的租售售；在顧顧問期限限內(nèi)，顧顧問商允允許發(fā)展展商就海海濱新城城和向外外界使用用“中海物物業(yè)顧問問管理”等文字字進(jìn)行宣宣傳推廣廣。顧問服務(wù)務(wù)方式示示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反饋信息修訂方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案顧問團(tuán)雙

7、向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反饋信息修訂方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案顧問團(tuán)顧問期限顧問期限分分為前期期介入、實(shí)實(shí)操指導(dǎo)導(dǎo)和服務(wù)務(wù)質(zhì)量跟跟蹤三個(gè)個(gè)階段。其其中前期期介入階階段為合合作雙方方簽約之之日起至至海濱新新城一期期物業(yè)入入伙之日日（即發(fā)發(fā)展商書書面通知知業(yè)主入入住的日日期）前前兩個(gè)月月（預(yù)計(jì)計(jì)十六個(gè)個(gè)月）；實(shí)操指指導(dǎo)階段段為一年年，自海海濱新城城一期物物業(yè)入伙伙之日前前兩個(gè)月月起至入入伙之日日后十個(gè)個(gè)月；服服務(wù)質(zhì)量量跟蹤階階段為實(shí)實(shí)操指導(dǎo)導(dǎo)階段結(jié)結(jié)束后三三個(gè)月。駐場顧問問和顧問問團(tuán)工作作職責(zé)駐場顧問問工作職職責(zé)：根根據(jù)項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，在在實(shí)操指

8、指導(dǎo)階段段中海將將于項(xiàng)目目現(xiàn)場派派駐兩名名物業(yè)管管理資深深人仕分分別擔(dān)任任駐場經(jīng)經(jīng)理主管管全面工工作和安安保顧問問，常駐駐物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場負(fù)責(zé)責(zé)以下各各類工作作：全面考察項(xiàng)項(xiàng)目，熟熟悉物業(yè)業(yè)所在地地物管法法規(guī)、人人文情況況，并將將這些信信息傳遞遞給顧問問商的該該項(xiàng)目顧顧問團(tuán)。將顧問團(tuán)針針對本項(xiàng)項(xiàng)目制定定的物業(yè)業(yè)管理具具體計(jì)劃劃付諸實(shí)實(shí)施。將項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理計(jì)計(jì)劃推行行過程中中遇到的的情況、問問題和執(zhí)執(zhí)行進(jìn)度度及時(shí)反反饋給顧顧問團(tuán)，以以獲得技技術(shù)支持持，并協(xié)協(xié)助管理理商落實(shí)實(shí)解決。協(xié)助顧問團(tuán)團(tuán)人員對對項(xiàng)目的的實(shí)地考考察、評評審、監(jiān)監(jiān)督整改改等的工工作。日常物業(yè)管管理工作作的培訓(xùn)訓(xùn)、指導(dǎo)導(dǎo)、咨詢詢。緊急事

9、故的的應(yīng)對與與處理技技巧。顧問團(tuán)工作作職責(zé)：顧問團(tuán)團(tuán)由一批批有著豐豐富管理理專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的物物業(yè)管理理專家組組成，分分別于前前期介入入、實(shí)操操指導(dǎo)和和服務(wù)質(zhì)質(zhì)量跟蹤蹤三個(gè)階階段針對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度并結(jié)結(jié)合發(fā)展展商的需需要定期期赴現(xiàn)場場考察指指導(dǎo)，具具體安排排如下：前期介入階階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場場考察33次，每每次工作作2-33個(gè)工作作日：首次考察擬擬安排于于項(xiàng)目簽簽約兩周周內(nèi)設(shè)施、設(shè)備備、材料料集中選選型階段段擬赴現(xiàn)現(xiàn)場工作作1次工程交接驗(yàn)驗(yàn)收階段段擬赴現(xiàn)現(xiàn)場工作作1次實(shí)操指導(dǎo)階階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場場考察44次，每每次工作作2-33個(gè)工作作日：一期物業(yè)入入伙前兩兩個(gè)月赴赴現(xiàn)場工工作一次次一期物業(yè)入入伙當(dāng)月月赴現(xiàn)

10、場場工作一一次以后每季度度赴現(xiàn)場場工作一一次服務(wù)質(zhì)量跟跟蹤階段段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場場考察11次，每每次工作作2-33個(gè)工作作日：本階段末赴赴現(xiàn)場工工作一次次顧問團(tuán)主要要負(fù)責(zé)工工作如下下：由顧問團(tuán)根根據(jù)駐場場顧問及及每次考考察、評評審所傳傳遞、獲獲得的信信息，憑憑借中海海豐富的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)項(xiàng)目度身身訂造一一整套物物業(yè)管理理實(shí)施方方案，完完成合同同約定的的各項(xiàng)工工作內(nèi)容容。負(fù)責(zé)解決物物業(yè)管理理工作中中的重點(diǎn)點(diǎn)和難點(diǎn)點(diǎn)等。定期對項(xiàng)目目管理商商進(jìn)行全全方位考考核，并并提出整整改意見見。對駐場顧問問的工作作予以考考察、評評價(jià)和完完善。顧問工作安安排（詳詳見下表表）工 作 階階 段人 員 構(gòu)構(gòu) 成工 作 方方

11、 式現(xiàn) 場 工工 作 安 排前期介入（預(yù)計(jì)十六六個(gè)月）顧問團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場場考察指指導(dǎo)赴現(xiàn)場工作作3次，每每次2-3個(gè)工工作日，考考察時(shí)間間擬分別別安排于于簽約后后兩周內(nèi)內(nèi)/設(shè)施、設(shè)設(shè)備集中中選型階階段/工程交交接驗(yàn)收收階段。實(shí)操指導(dǎo)（十二個(gè)月月）顧問團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場場考察指指導(dǎo)赴現(xiàn)場工作作4次，每每次2-3個(gè)工工作日。駐場顧問22人常駐現(xiàn)場作作日常指指導(dǎo)本階段內(nèi)常常駐現(xiàn)場場實(shí)地工工作。服務(wù)質(zhì)量跟跟蹤（三個(gè)月）顧問團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場場考評指指導(dǎo)本階段末赴赴現(xiàn)場工工作一次次，23個(gè)工作作日。另：除上表表中所列列顧問團(tuán)團(tuán)定期赴赴現(xiàn)場考考察的安安排之外外，顧問問商還可可應(yīng)發(fā)展展商及管管理商的的要

12、求，并并結(jié)合顧顧問管理理服務(wù)的的實(shí)際需需要，不不定期派派遣顧問問團(tuán)人員員到項(xiàng)目目施工現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行實(shí)地工工作指導(dǎo)導(dǎo)，并對對管理商商進(jìn)行相相應(yīng)的考考核評價(jià)價(jià)，顧問問團(tuán)不定定期赴現(xiàn)現(xiàn)場的費(fèi)費(fèi)用另計(jì)計(jì)。說明：顧問團(tuán)人員員將根據(jù)據(jù)各階段段工作內(nèi)內(nèi)容要求求，由包包含有質(zhì)質(zhì)量管理理、機(jī)電電設(shè)備、土土建、空空調(diào)、消消防、電電梯、樓樓宇智能能化、園園藝綠化化、酒店店管理等等物業(yè)管管理需涉涉及的各各專業(yè)資資深管理理人仕組組成，并并長期為為該項(xiàng)目目服務(wù)。前期介入階階段，顧顧問團(tuán)人人員通常常為機(jī)電電設(shè)備、土土建、空空調(diào)、消消防、電電梯等專專業(yè)人仕仕，樓宇宇智能化化、園藝藝綠化、酒酒店管理理等專業(yè)業(yè)人仕將將依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)

13、展展的不同同階段的的實(shí)際需需要予以以選派。實(shí)操指導(dǎo)階階段，顧顧問商派派駐項(xiàng)目目現(xiàn)場的的駐場經(jīng)經(jīng)理具有有豐富的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，常常駐現(xiàn)場場協(xié)助管管理商對對本項(xiàng)目目提供物物業(yè)管理理服務(wù)。顧顧問團(tuán)對對駐場顧顧問的工工作予以以考察、評評價(jià)和完完善。顧問期限內(nèi)內(nèi)，顧問問團(tuán)除完完成上表表中提及及的現(xiàn)場場工作外外，同時(shí)時(shí)將全程程跟進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目的竣竣工驗(yàn)收收、投入入使用以以及之后后的日常常物業(yè)管管理工作作，并隨隨時(shí)提供供相應(yīng)的的咨詢指指導(dǎo)服務(wù)務(wù)。第二部分 顧問管管理工作作范圍房屋建筑本本體共用用部位的的維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管管理。包包括樓蓋蓋、屋頂頂、梁、柱柱、內(nèi)外外墻體和和基礎(chǔ)等等承重結(jié)結(jié)構(gòu)部位位、外墻墻面、樓樓梯間、

14、走走廊通道道、門廳廳、設(shè)備備機(jī)房等等。房屋建筑本本體共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、管管理和運(yùn)運(yùn)行服務(wù)務(wù)。包括括共用的的上下水水管道、落落水管、垃垃圾道、煙煙囪、照照明、天天線、中中央空調(diào)調(diào)、加壓壓供水設(shè)設(shè)備、配配電系統(tǒng)統(tǒng)、樓內(nèi)內(nèi)消防設(shè)設(shè)施設(shè)備備、電梯梯、中水水系統(tǒng)等等。本物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)內(nèi)屬物業(yè)業(yè)管理范范圍的公公用設(shè)施施的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理。包括括道路、室室外上下下水管道道、化糞糞池、溝溝渠、池池、井、綠綠化、室室外泵房房、路燈燈、自行行車房、停停車場等等。本物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)內(nèi)的附屬屬配套服服務(wù)設(shè)施施的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理。專業(yè)裝修工工程質(zhì)量量監(jiān)理與與裝修管管理。公用綠地、花花木的綠

15、綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)與管理理。公共環(huán)境的的酒店式式清潔服服務(wù)。包包括公共共場地、房房屋建筑筑物共用用部位垃垃圾的收收集、清清運(yùn)等。交通、車輛輛行駛及及停泊秩秩序與安安全的專專業(yè)管理理。對本物業(yè)實(shí)實(shí)行二十十四小時(shí)時(shí)全封閉閉式安全全管理，確確保安全全。管理與物業(yè)業(yè)相關(guān)的的工程圖圖紙、租租用戶檔檔案與竣竣工驗(yàn)收收資料。接受物業(yè)使使用人就就房屋自自用部位位、自用用設(shè)施及及設(shè)備的的專業(yè)維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)提出出的委托托并合理理收費(fèi)。全方位家居居服務(wù)和和各類商商務(wù)服務(wù)務(wù)支持等等。協(xié)助管理商商向物業(yè)業(yè)使用人人收取物物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)等政府府規(guī)定的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，維維護(hù)全體體物業(yè)使使用人的的公共利利益。理禮并用、德德法共行行，

16、對物物業(yè)使用用人違反反物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)政策的的行為進(jìn)進(jìn)行處理理。第三部分 顧問管管理工作作內(nèi)容一、前期介介入階段段合作期限：由簽約約之日起起至海濱濱新城一一期入伙伙之日前前二個(gè)月月結(jié)合物業(yè)管管理角度度在項(xiàng)目目施工驗(yàn)驗(yàn)收階段段提供合合理化建建議，為為今后開開展物管管工作及及控制管管理成本本打下良良好的基基礎(chǔ)，同同時(shí)為進(jìn)進(jìn)入實(shí)操操指導(dǎo)階階段做好好充分的的準(zhǔn)備工工作。（一） 由顧問問團(tuán)對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行實(shí)地考考察，通通過研讀讀、消化化、理解解發(fā)展商商所提供供的項(xiàng)目目方案、可可行性研研究報(bào)告告、初步步規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)施工工圖（包包括土建建和各類類機(jī)電設(shè)設(shè)備的）、項(xiàng)項(xiàng)目模型型等資料料，了解解項(xiàng)目的的規(guī)劃意意圖、

17、設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)容容和規(guī)范范，確定定項(xiàng)目檔檔次，協(xié)協(xié)助管理理商對管管理檔次次進(jìn)行定定位。根據(jù)我司長長期從事事物業(yè)管管理實(shí)踐踐積累的的豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，從從物業(yè)管管理的角角度對項(xiàng)項(xiàng)目的各各種設(shè)施施、設(shè)備備、材料料的設(shè)計(jì)計(jì)、選型型、選材材、安裝裝等方面面提供專專業(yè)建議議，使發(fā)發(fā)展商在在項(xiàng)目的的投入上上既能準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握未來業(yè)業(yè)主的實(shí)實(shí)際需要要，又有有利于日日后物業(yè)業(yè)管理的的成本控控制及提提高管理理質(zhì)量?？疾檎w工工程進(jìn)度度，協(xié)助助發(fā)展商商各專業(yè)業(yè)工程的的階段性性實(shí)施進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃提議方方案；建筑設(shè)計(jì)（地地下、地地面、裙裙房、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層、屋屋面）是是否滿足足物業(yè)管管理的需需求；設(shè)備機(jī)房的的環(huán)境、通通風(fēng)是否否滿足要要求；

18、對住戶室外外空調(diào)機(jī)機(jī)位置確確定，冷冷凝水的的排放處處理等問問題的建建議；根據(jù)清潔管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及物業(yè)業(yè)規(guī)劃要要求，提提出垃圾圾房的建建造位置置和建造造價(jià)格建建議；管理用房位位置確定定的原則則及設(shè)計(jì)計(jì)、裝修修標(biāo)準(zhǔn)，管管理用房房位置的的參考意意見以及及管理用用房的布布局；在不增加發(fā)發(fā)展商總總投資的的情況下下，為配配合國際際環(huán)保理理念的推推行，對對適當(dāng)設(shè)設(shè)置一些些環(huán)保設(shè)設(shè)施，如如感應(yīng)式式開關(guān)、自自閉式水水喉、分分類垃圾圾箱（房房）等提提出建議議；在空調(diào)工程程施工前前，根據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)圖圖紙從節(jié)節(jié)能和便便于管理理的角度度提出對對設(shè)計(jì)的的修改建建議；在在空調(diào)設(shè)設(shè)施安裝裝時(shí)，為為便于以以后維修修管理，對對需改變變

19、安裝位位置和工工藝的地地方提出出建議；對原電梯安安裝設(shè)計(jì)計(jì)及配套套設(shè)施提提出合理理化建議議，并依依據(jù)我司司對樓宇宇機(jī)電設(shè)設(shè)備和電電梯市場場的了解解，結(jié)合合項(xiàng)目本本身的市市場定位位，為發(fā)發(fā)展商提提供質(zhì)量量價(jià)格比比最優(yōu)的的品牌與與型號建建議，以以供參考考選擇。從消防設(shè)施施設(shè)計(jì)布布局、產(chǎn)產(chǎn)品選型型等方面面提出建建議；根據(jù)國家消消防規(guī)范范及公安安消防主主管部門門的審核核意見對對設(shè)計(jì)中中的缺陷陷(例如如布局不不合理造造成人力力浪費(fèi)等等)，提提出糾正正及修改改建議；給排水專業(yè)業(yè)從收集集相關(guān)原原始資料料、氣象象數(shù)據(jù)、城城市配套套工程等等方面，提提供修改改意見；根據(jù)物業(yè)所所在地的的氣候特特點(diǎn)，審審查植物物設(shè)計(jì)

20、圖圖紙，選選擇因地地制宜的的環(huán)境綠綠化植物物，使其其既美觀觀又方便便長期養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，對對不利于于以后物物業(yè)管理理的問題題提出調(diào)調(diào)整建議議；從治安管理理、員工工生活、社社區(qū)文化化活動(dòng)需需要等方方面提出出修改建建議；根據(jù)公共部部位建筑筑材料的的選用情情況，提提供保潔潔標(biāo)準(zhǔn)和和程序建建議；對建筑外墻墻的選材材和設(shè)計(jì)計(jì)提供專專業(yè)建議議，以方方便外墻墻清洗，使使之保持持長久的的美觀；根據(jù)地方物物業(yè)管理理法規(guī)、政政策及中中海物業(yè)業(yè)長期以以來的物物管經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)對管理理商的管管理模式式、崗位位設(shè)置、人人員配備備等提出出建議；根據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、物物業(yè)管理理目標(biāo)及及服務(wù)范范圍、深深度、當(dāng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)業(yè)管理相相關(guān)法規(guī)規(guī)政策等等，

21、對管管理商的的機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置、定定崗定編編、各級級各類員員工的任任職條件件和素質(zhì)質(zhì)要求等等提出建建議；對會(huì)所的規(guī)規(guī)模、結(jié)結(jié)構(gòu)、配配套項(xiàng)目目、裝修修格局標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、面面積分配配、器材材選配及及經(jīng)營模模式等提提供咨詢詢和建議議。針對對項(xiàng)目的的市場定定位，準(zhǔn)準(zhǔn)確推測測準(zhǔn)業(yè)主主層次，從從實(shí)用性性上建議議會(huì)所適適合經(jīng)營營的項(xiàng)目目，在此此基礎(chǔ)上上進(jìn)一步步建議哪哪些項(xiàng)目目可收費(fèi)費(fèi)，哪些些項(xiàng)目不不宜收費(fèi)費(fèi)，其原原則在于于先聚人人氣，進(jìn)進(jìn)而達(dá)到到既創(chuàng)造造社會(huì)效效益又有有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益的目的的。從業(yè)主/住住戶使用用的角度度，提出出專業(yè)建建議：如如從居家家生活私私密及安安全角度度考慮是是否需要要增設(shè)安安全防護(hù)護(hù)設(shè)施；如從

22、業(yè)業(yè)主使用用的角度度提供戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、各種種管道設(shè)設(shè)計(jì)等方方面的，以以方便業(yè)業(yè)主裝修修及使用用，減少少將來物物管的難難度。從智能化的的角度，提提出專業(yè)業(yè)建議：考察整體工工程進(jìn)度度，提出出智能化化工程的的階段性性實(shí)施進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃；針對發(fā)展商商對智能能化工程程的要求求，對原原智能化化設(shè)計(jì)提提出合理理化建議議，并根根據(jù)當(dāng)前前市場情情況，提提出增加加智能化化功能的的建議；根據(jù)發(fā)展商商的最終終要求提提出智能能化系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)方方案，方方案要求求功能完完善、先先進(jìn)，設(shè)設(shè)計(jì)合理理、實(shí)用用；協(xié)助發(fā)展商商對多家家智能化化系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)方案案進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化選擇擇，從性性能價(jià)格格比等多多方面確確定最優(yōu)優(yōu)方案，并并對智能能化設(shè)備

23、備的選型型提出建建議。從環(huán)保的角角度，提提出專業(yè)業(yè)建議：根據(jù)顧問商商在建筑筑給水與與排水方方面的節(jié)節(jié)能、環(huán)環(huán)保等的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)提供供專業(yè)建建議；對物業(yè)內(nèi)商商場（商商鋪）、餐餐飲、娛娛樂性場場所的油油煙、污污水及噪噪音的處處理建議議；根據(jù)會(huì)所增增設(shè)的項(xiàng)項(xiàng)目及物物業(yè)配套套設(shè)施，從從節(jié)能和和環(huán)保的的角度，提提出建議議。從物業(yè)管理理角度提提供專業(yè)業(yè)咨詢、服服務(wù)以降降低成本本提高效效益：物業(yè)周邊圍圍欄、崗崗?fù)?、垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站的位位置、規(guī)規(guī)格及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等；公共部分裝裝修材料料的選用用；在空調(diào)設(shè)備備安裝前前，對設(shè)設(shè)備的適適用情況況和選型型提供咨咨詢；在在空調(diào)設(shè)設(shè)備安裝裝時(shí)，對對空調(diào)設(shè)設(shè)施的安安裝提供供咨詢；協(xié)

24、助發(fā)展商商對多家家電梯品品牌進(jìn)行行優(yōu)化選選擇，從從性能價(jià)價(jià)格比等等多方面面確定最最優(yōu)方案案，最終終幫助擬擬定電梯梯品牌、型型號、規(guī)規(guī)格；在滿足消防防規(guī)范的的前提下下，提供供最新的的設(shè)備技技術(shù)或施施工方法法；協(xié)助助發(fā)展商商選擇性性能穩(wěn)定定、質(zhì)量量可靠、售售后服務(wù)務(wù)良好的的消防產(chǎn)產(chǎn)品和分分包商；根據(jù)管理商商要求，提提供我方方在建筑筑給水與與排水方方面的技技術(shù)、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工等的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；根據(jù)項(xiàng)目和和各項(xiàng)工工作的程程序提供供測算實(shí)實(shí)際需要要配備的的人員和和費(fèi)用的的咨詢；解答發(fā)展商商及管理理商關(guān)于于物業(yè)管管理相關(guān)關(guān)法規(guī)、政政策的咨咨詢或提提供相關(guān)關(guān)法規(guī)、政政策文本本；（七） 在施工工過程中中，協(xié)助

25、助發(fā)展商商監(jiān)督各各專業(yè)工工程的進(jìn)進(jìn)展情況況，盡力力提高工工程施工工質(zhì)量，確確保工程程按計(jì)劃劃完工，同同時(shí)可以以降低日日后物業(yè)業(yè)設(shè)備管管理難度度。（八） 指導(dǎo)發(fā)發(fā)展商監(jiān)監(jiān)督各專專業(yè)設(shè)備備安裝和和調(diào)試工工作，確確保工程程質(zhì)量。（九） 指導(dǎo)發(fā)發(fā)展商組組織各專專業(yè)工程程、設(shè)施施設(shè)備的的驗(yàn)收工工作，對對不合格格處提出出整改意意見，由由發(fā)展商商責(zé)成有有關(guān)施工工單位進(jìn)進(jìn)行整改改，然后后進(jìn)行復(fù)復(fù)驗(yàn)，最最后協(xié)助助收集驗(yàn)驗(yàn)收報(bào)告告。（十） 根根據(jù)物業(yè)業(yè)項(xiàng)目檔檔次定位位和當(dāng)?shù)氐卣镂飪r(jià)主管管部門有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理收收費(fèi)政策策，指導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展商商制訂物物業(yè)管理理收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（十一）從從創(chuàng)優(yōu)的的角度，根根據(jù)各級級優(yōu)秀物物業(yè)

26、管理理小區(qū)的的考核評評比標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，提出出專業(yè)改改進(jìn)建議議。（十二）配配合發(fā)展展商樓宇宇營銷宣宣傳、推推廣工作作之需要要，提供供中海物物業(yè)企業(yè)業(yè)簡介、主主要業(yè)績績證書、在在管物業(yè)業(yè)圖片及及資質(zhì)等等級證書書等資料料。二、 實(shí)操指指導(dǎo)階段段合作期限：共一年年，由本本物業(yè)首首期入伙伙之日前前二個(gè)月月起計(jì)，又又分為前前期籌備備、集中入入伙、裝修搬搬遷和正常管管理四個(gè)個(gè)時(shí)期。前期籌備期期指一期物業(yè)業(yè)入伙前前，中海海協(xié)助管管理商從從機(jī)構(gòu)組組建、人人員培訓(xùn)訓(xùn)到為一一期物業(yè)業(yè)入伙做做相應(yīng)籌籌備的工工作時(shí)期期。（一）在在發(fā)展商商需要對對物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備備系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行增加加、減少少或改動(dòng)動(dòng)時(shí)，協(xié)協(xié)助發(fā)展展商進(jìn)行行整改，并

27、并提供切切實(shí)可行行的方案案和解決決辦法，確確保系統(tǒng)統(tǒng)的穩(wěn)定定。 協(xié)助管理理商建立立各專業(yè)業(yè)管理模模式、機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置、擬定定人員編編制：協(xié)助管理商商制定管管理人員員、操作作層人員員定編方方案；協(xié)助管理商商根據(jù)機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置和崗位位定編制制定出各各級各類類崗位責(zé)責(zé)任制。（三） 協(xié)助管管理商根根據(jù)物業(yè)業(yè)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況況，測算算物管成成本，提提出物業(yè)業(yè)管理收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部部門審批批。人工費(fèi)用測測算；設(shè)備耗能費(fèi)費(fèi)用測算算；設(shè)備維修保保養(yǎng)費(fèi)用用測算；清潔定額費(fèi)費(fèi)用測算算；園藝綠化項(xiàng)項(xiàng)目的定定額費(fèi)用用測算等等。協(xié)助管理商商選聘各各專業(yè)物物管工作作人員（管管理層和和操作層層）組建建工作隊(duì)隊(duì)伍：

28、提供人員配配置及相相應(yīng)素質(zhì)質(zhì)要求的的具體方方案；協(xié)助對招聘聘人員進(jìn)進(jìn)行筆試試、面試試、實(shí)操操考核。提供員工入入職及崗崗前培訓(xùn)訓(xùn)參考計(jì)計(jì)劃，并并協(xié)助做做好培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃；協(xié)助擬制員員工在職職培訓(xùn)年年度規(guī)劃劃，并對對規(guī)劃實(shí)實(shí)施進(jìn)度度、落實(shí)實(shí)情況等等進(jìn)行跟跟蹤檢查查和指導(dǎo)導(dǎo)；協(xié)助對操作作工進(jìn)行行操作培培訓(xùn)；協(xié)助對操作作工進(jìn)行行常見故故障診斷斷及設(shè)備備管理培培訓(xùn)；就管理商員員工外培培事宜提提供咨詢詢和協(xié)助助；提供物業(yè)管管理收費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)軟軟件使用用培訓(xùn)。協(xié)助管理商商培訓(xùn)各各專業(yè)物物管工作作人員（管管理層和和操作層層），協(xié)協(xié)助對各各專業(yè)技技術(shù)工人人進(jìn)行考考核及資資格等級級的評定定，以確確保人員員素質(zhì)。（六）協(xié)助

29、助制定入入伙交接接驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)實(shí)施程序序：按照ISOO90000國際際質(zhì)量保保證體系系文件協(xié)協(xié)助本物物業(yè)管理理商制定定驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助成立入入伙接管管驗(yàn)收領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組。指導(dǎo)召開各各種入伙伙專題會(huì)會(huì)議。協(xié)助發(fā)展商商制定“三通”及其它它項(xiàng)目入入伙必備備目標(biāo)方方案。協(xié)助接管驗(yàn)驗(yàn)收小組組及有關(guān)關(guān)人員與與發(fā)展商商、施工工單位三三方面共共同組成成聯(lián)合交交接小組組，并制制定交接接驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃。提供設(shè)備移移交、接接管驗(yàn)收收的全套套程序、問問題缺陷陷和解決決方案建建議書樣樣本及其其它資料料清單，協(xié)協(xié)助管理理商與發(fā)發(fā)展商之之間各類類專業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備備的交接接與驗(yàn)收收工作（包包括各專專業(yè)工程程的竣工工資料的的交接工工

30、作等）。指導(dǎo)管理商商對設(shè)備備外觀出出現(xiàn)的缺缺陷進(jìn)行行整改，對對維修保保養(yǎng)工作作的程序序等 級進(jìn)進(jìn)行劃分分，對運(yùn)運(yùn)行中的的設(shè)備進(jìn)進(jìn)行節(jié)能能改造以以利于提提高設(shè)備備管理質(zhì)質(zhì)量。協(xié)助管理商商按ISSO90000體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)編制各各項(xiàng)管理理制度及及建立相相關(guān)資料料、文件件：提供管理運(yùn)運(yùn)作所需需的工作作程序藍(lán)藍(lán)本，并并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際協(xié)助管管理商進(jìn)進(jìn)行修訂訂、充實(shí)實(shí)和完善善；協(xié)助建立各各專業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備備移交的的有關(guān)手手續(xù)、資資料、文文件和程程序；協(xié)助制定各各專業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理規(guī)規(guī)章制度度、設(shè)備備操作規(guī)規(guī)程及維維修保養(yǎng)養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程程序和措措施；協(xié)助制定設(shè)設(shè)施設(shè)備備運(yùn)行記記錄監(jiān)控控的有關(guān)關(guān)程序和和文件；根據(jù)

31、設(shè)計(jì)圖圖紙及操操作手冊冊等協(xié)助助制定相相關(guān)操作作指導(dǎo)書書、安全全規(guī)程、應(yīng)應(yīng)急處理理方案、維維修保養(yǎng)養(yǎng)方案等等指導(dǎo)性性文件；協(xié)助制定消消防、給給水和排排水、水水泵、機(jī)機(jī)電設(shè)備備等項(xiàng)目目管理方方案；協(xié)助管理商商制訂清清潔保潔潔標(biāo)準(zhǔn)和和程序，編編制清潔潔作業(yè)指指導(dǎo)書；協(xié)助制訂綠綠化操作作標(biāo)準(zhǔn)，擬擬制綠化化養(yǎng)護(hù)規(guī)規(guī)范；提供員工手手冊和人人事管理理制度示示范文本本，指導(dǎo)導(dǎo)并協(xié)助助編制員員工手冊冊及人事事工作相相關(guān)制度度；提供質(zhì)量管管理相關(guān)關(guān)的各種種記錄表表格、樣樣本，并并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目管理理目標(biāo)和和質(zhì)量要要求協(xié)助助管理商商進(jìn)行修修訂和取取舍；協(xié)助設(shè)置會(huì)會(huì)計(jì)帳薄薄，建立立會(huì)計(jì)核核算體系系；協(xié)助建立健健全財(cái)務(wù)務(wù)

32、管理制制度。協(xié)助管理商商建立各各專業(yè)原原始技術(shù)術(shù)資料、維維修保養(yǎng)養(yǎng)記錄等等檔案；并就物物 業(yè)管管理檔案案資料的的整理提提供咨詢詢和指導(dǎo)導(dǎo)。（十一）為為管理商商提供日日常物業(yè)業(yè)管理所所需設(shè)備備、材料料清單，協(xié)協(xié)助編制制對外分分包的有有關(guān)程序序，協(xié)助助評價(jià)和和選擇各各專業(yè)分分包方。（十二）指指導(dǎo)會(huì)計(jì)計(jì)核算，幫幫助進(jìn)行行財(cái)務(wù)成成本分析析，提高高經(jīng)濟(jì)效效益。（十三）協(xié)協(xié)助制定定入伙前前工作計(jì)計(jì)劃：協(xié)助成立入入伙領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組。協(xié)助制訂入入伙計(jì)劃劃。指導(dǎo)制定收收樓、入入伙必備備文件資資料，如如業(yè)主主公約、住住/用戶戶手冊、收收樓須知知、收收樓指南南、裝裝修申請請登記表表等。指導(dǎo)制定管管理費(fèi)預(yù)預(yù)算，管管理成本

33、本核算方方案，根根據(jù)本物物業(yè)所在在地政府府物價(jià)部部門的有有關(guān)規(guī)定定協(xié)助制制定各項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助制定入入伙管理理制度。協(xié)助發(fā)展商商完善入入伙必備備條件（例例如：通通知發(fā)展展商與當(dāng)當(dāng)?shù)剜]政政部門聯(lián)聯(lián)系落實(shí)實(shí)郵編、通通郵時(shí)間間及報(bào)刊刊訂閱等等）。協(xié)助制定開開辦費(fèi)用用清單、預(yù)預(yù)算及采采購計(jì)劃劃。指導(dǎo)制定入入伙后各各專業(yè)服服務(wù)分派派方案。 制定入入伙期工工作方案案：如成成立入伙伙期工作作小組、場場景布置置、宣傳傳、人事事安排、各各種指引引標(biāo)識等等。集中入伙期期指業(yè)主在發(fā)發(fā)展商書書面通知知前來入入伙的時(shí)時(shí)限內(nèi)集集中到物物業(yè)現(xiàn)場場收樓、驗(yàn)驗(yàn)樓、辦辦理入伙伙手續(xù)的的工作時(shí)時(shí)期。本本期時(shí)間間短，工工作量大大

34、、環(huán)節(jié)節(jié)多，需需豐富的的工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及工工作技巧巧。如何何將有限限人力資資源合理理分配到到各個(gè)工工作環(huán)節(jié)節(jié)中去，使使入伙工工作得以以有條不不紊地進(jìn)進(jìn)行，并并給業(yè)主主留下良良好的最最初印象象即成為為集中入入伙期工工作的難難點(diǎn)。因因?yàn)榧兄腥牖锲谄谑菢I(yè)主主第一次次與物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)打交交道，第第一印象象的好壞壞，將決決定物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)日后后長期物物管工作作能否得得到業(yè)主主的配合合而輕松松、順利利地開展展。為此中海將將提供以以下顧問問服務(wù)，以以保證入入伙工作作順利進(jìn)進(jìn)行，為為今后物物業(yè)管理理的正常常進(jìn)行打打下良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入入伙期各各工作組組，制定定各個(gè)工工作組責(zé)責(zé)任制度度。1制定入入伙工

35、作作流程，緊緊急應(yīng)變變方案等等。協(xié)助發(fā)展商商有關(guān)部部門在集集中入伙伙期間實(shí)實(shí)行聯(lián)合合辦公，提提供一條條龍服務(wù)務(wù)。裝修搬遷期期指業(yè)主辦妥妥入伙手手續(xù)后，為為其物業(yè)業(yè)進(jìn)行二二次裝修修，直至至搬遷入入住的工工作時(shí)期期。此時(shí)時(shí)物業(yè)管管理公司司的工作作難點(diǎn)有有二：面對大量不不同的裝裝修單位位和素質(zhì)質(zhì)較低的的裝修工工人，如如何利用用有效的的管理手手段和一一定的管管理力度度去控制制他們，保保護(hù)公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備，不不侵害業(yè)業(yè)主公共共利益，同同時(shí)又監(jiān)監(jiān)督裝修修質(zhì)量，避避免遺留留安全隱隱患等。業(yè)主入住有有先有后后，怎樣樣兼顧先先入住業(yè)業(yè)主的正正常生活活和后入入住業(yè)主主的順利利裝修，如如何將兩兩者有效效的隔離離開來

36、，從從而避免免被有效效投訴，也也是一個(gè)個(gè)棘手的的問題。為此，中海海將提供供一整套套根據(jù)長長期實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)出來來的行之之有效的的管理辦辦法，有有效幫助助解決以以上問題題，主要要內(nèi)容包包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)嚴(yán)格的裝裝修審批批程序，包包括對裝裝修單位位資質(zhì)、裝裝修圖紙紙等的審審批。指導(dǎo)建立裝裝修單位位進(jìn)場管管理工作作流程。指導(dǎo)建立各各業(yè)主/用戶的的裝修檔檔案。指導(dǎo)建立裝裝修日常常監(jiān)督管管理制度度，包括括巡查管管理制度度、裝修修時(shí)限管管理制度度等。指導(dǎo)建立裝裝修現(xiàn)場場驗(yàn)收制制度。指導(dǎo)建立裝裝修單位位退場管管理工作作流程。指導(dǎo)建立各各業(yè)主/用戶的的入住管管理辦法法。指導(dǎo)建立各各業(yè)主/用戶搬搬遷管理理辦法。

37、指導(dǎo)建立各各業(yè)主/用戶搬搬遷注意意事項(xiàng)。正常管理期期指物業(yè)現(xiàn)場場大部分分小業(yè)主主的二次次裝修工工作已基基本完成成，小區(qū)區(qū)環(huán)境的的維護(hù)、機(jī)機(jī)電設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)等日常常物管工工作均已已規(guī)律開開展的工工作時(shí)期期。此時(shí)中海主主要提供供的顧問問服務(wù)內(nèi)內(nèi)容有：通過日常工工作中的的實(shí)際運(yùn)運(yùn)作進(jìn)一一步完善善發(fā)展商商下屬物物業(yè)公司司之管理理機(jī)構(gòu)組組建、人人員培訓(xùn)訓(xùn)及管理理等行政政方面事事務(wù)。指導(dǎo)建立嚴(yán)嚴(yán)格的封封閉化安安全管理理制度，包包括小區(qū)區(qū)出入登登記制度度、保安安巡查制制度、緊緊急情況況處理制制度等。指導(dǎo)建立一一整套具具有可操操作性且且指標(biāo)量量化的清清潔、園園藝綠化化操作考考評管理理制度。指導(dǎo)建立財(cái)財(cái)務(wù)管理理

38、制度、財(cái)財(cái)務(wù)人員員崗位責(zé)責(zé)任制，提提供專業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)收收費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)軟件并并對該系系統(tǒng)操作作提供業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)、使用用指導(dǎo)等等工作。指導(dǎo)建立樓樓宇機(jī)電電設(shè)備及及電梯的的維修保保養(yǎng)管理理制度，如如電梯五五級（周周、半月月、月、季季、年）保保養(yǎng)制度度等。按照ISOO90002國際際質(zhì)量保保證體系系標(biāo)準(zhǔn)建建立物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)范及相相應(yīng)文件件并將其其切實(shí)貫貫徹到日日常管理理工作之之中。指導(dǎo)建立特特殊場所所（如會(huì)會(huì)所等）物物業(yè)服務(wù)務(wù)管理方方案。顧問團(tuán)定期期對項(xiàng)目目進(jìn)行考考評，并并就各專專業(yè)所涉涉及的內(nèi)內(nèi)容、范范圍進(jìn)行行全面檢檢查，指指出問題題，分析析原因并并提出整整改意見見，跟蹤蹤糾正落落實(shí)情況況：各項(xiàng)管理規(guī)規(guī)章制

39、度度、崗位位、部門門職責(zé)及及其執(zhí)行行情況；按ISO990022標(biāo)準(zhǔn)對對管理商商的各專專業(yè)設(shè)備備管理體體系運(yùn)行行狀態(tài)、維維修、保保養(yǎng)情況況進(jìn)行檢檢查、診診斷，發(fā)發(fā)現(xiàn)不符符合，及及時(shí)提出出整改缺缺陷和糾糾正處理理措施報(bào)報(bào)告給管管理商，協(xié)協(xié)助建立立控制程程序及方方法，確確保系統(tǒng)統(tǒng)長期正正常運(yùn)行行；檢查設(shè)備的的完好率率，對各各專業(yè)系系統(tǒng)故障障進(jìn)行診診斷，提提供維修修技術(shù)指指導(dǎo)，以以便及時(shí)時(shí)排除故故障；根據(jù)管理商商運(yùn)作過過程的實(shí)實(shí)際情況況，對涉涉及各專專業(yè)管理理的文件件進(jìn)行修修正補(bǔ)充充，對系系統(tǒng)出現(xiàn)現(xiàn)的問題題提出建建議和解解決方案案；對會(huì)所設(shè)備備設(shè)施的的完善與與否提出出整改建建議：現(xiàn)現(xiàn)場考察察已裝修修配

40、置完完畢的會(huì)會(huì)所，根根據(jù)會(huì)所所的裝修修格局和和功能設(shè)設(shè)置，若若發(fā)現(xiàn)器器材配置置不夠完完善，達(dá)達(dá)不到營營業(yè)要求求，及時(shí)時(shí)向發(fā)展展商提出出建議，以以便達(dá)到到預(yù)期效效果；根據(jù)合同要要求，在在物業(yè)評評優(yōu)時(shí)，向向管理商商提供物物業(yè)管理理各專業(yè)業(yè)咨詢指指導(dǎo)：* 各專業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修保養(yǎng)養(yǎng)的咨詢詢、指導(dǎo)導(dǎo)；* 物業(yè)管管理規(guī)章章制度執(zhí)執(zhí)行情況況的咨詢詢、指導(dǎo)導(dǎo)；* 物業(yè)管管理檔案案資料、創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)軟件件資料整整理的咨咨詢、指指導(dǎo)；* 在清潔潔工作中中對頑固固污漬處處理提供供咨詢和和指導(dǎo)；* 提供園園藝綠化化方面的的咨詢、指指導(dǎo)。三、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量跟蹤蹤階段合作期限： 實(shí)操操指導(dǎo)階階段結(jié)束束后的三三個(gè)月。服務(wù)質(zhì)量

41、跟跟蹤階段段是中海海的顧問問團(tuán)在駐駐場顧問問撤出一一段時(shí)間間后，再再次實(shí)地地考察項(xiàng)項(xiàng)目，對對項(xiàng)目物物業(yè)管理理機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行全面面的檢查查、考評評，檢驗(yàn)驗(yàn)其管理理水平是是否穩(wěn)定定的同時(shí)時(shí)提供相相應(yīng)的咨咨詢輔導(dǎo)導(dǎo)工作。如如果有服服務(wù)質(zhì)量量下滑的的跡象，考考察團(tuán)將將提出相相應(yīng)的整整改意見見，并要要求物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)限期期完成整整改，以以確保中中海物業(yè)業(yè)所提供供顧問服服務(wù)質(zhì)量量的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定。顧問團(tuán)每季季度對項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場進(jìn)行考考核評價(jià)價(jià)，并就就各專業(yè)業(yè)相關(guān)內(nèi)內(nèi)容在運(yùn)運(yùn)作中 存在的的問題或或不足，給給出書面面整改意意見及建建議。解決遺留的的疑難問問題，協(xié)協(xié)助整理理各專業(yè)業(yè)圖紙及及資料，保保證設(shè)備備的完好好，確

42、保保交接工工作順利利完成，物物業(yè)管理理正常運(yùn)運(yùn)行。根據(jù)管理商商的需要要提供物物管工作作各專業(yè)業(yè)咨詢服服務(wù)。第四部分 顧問管管理目標(biāo)標(biāo)管理總體目目標(biāo)在中國市場場經(jīng)濟(jì)中中崛起的的中海物物業(yè)，以以其良好好的經(jīng)營營業(yè)績，眾眾多的優(yōu)優(yōu)秀人才才，成熟熟的管理理模式，有有能力、有有信心指指導(dǎo)管理理商使海海濱新城城和兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目達(dá)達(dá)到市級級優(yōu)秀物物業(yè)管理理小區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。管理定位：企業(yè)化化、專業(yè)業(yè)化、一一體化管管理服務(wù)務(wù)的原則則。通過過顧問商商的指導(dǎo)導(dǎo)與建議議，促使使管理商商充分利利用并完完善海濱濱新城和和兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的各各種配套套系統(tǒng)，配配置精干干的高素素質(zhì)管理理人才，全全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化化物業(yè)管管理。效益定位：社會(huì)

43、效效益、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益、環(huán)境境效益兼兼顧的原原則。充充分利用用顧問商商專業(yè)化化管理特特長和成成本管理理經(jīng)驗(yàn)，通通過有效效控制管管理成本本，開展展多渠道道的有償償服務(wù)，指指導(dǎo)管理理商合理理地開源源節(jié)流。服務(wù)定位：以人為為本，服服務(wù)第一一的原則則?！白屇秃湍淖幼訉O后代代永遠(yuǎn)滿滿意”是顧問問商不變變的承諾諾，“為您提提供安全全、清潔潔、優(yōu)美美、舒適適、方便便的生活活和工作作環(huán)境”是顧問問商永恒恒的追求求，為此此，顧問問商將采采取“駐場顧顧問加顧顧問團(tuán)”的工作作投入和和嚴(yán)格的的質(zhì)量控控制手段段，保證證管理商商的服務(wù)務(wù)質(zhì)量符符合上述述要求。 管理目標(biāo)標(biāo)承諾中海物業(yè)憑憑借長期期物業(yè)管管理軟件件輸出的的經(jīng)

44、驗(yàn)，在在發(fā)展商商提供必必要的合合作條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，顧顧問商對對海濱新新城和的的物業(yè)管管理質(zhì)量量做出如如下鄭重重承諾：執(zhí)行國家有有關(guān)法律律及各級級政府物物業(yè)管理理主管部部門規(guī)定定的各項(xiàng)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量、按按時(shí)完成成全部工工作內(nèi)容容。物業(yè)一經(jīng)入入伙即按按照ISSO90000國國際質(zhì)量量保證體體系進(jìn)行行管理，符符合ISSO90000國國際質(zhì)量量保證體體系的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求求。在本物業(yè)提提供政府府要求的的參評自自然條件件、雙方方嚴(yán)格履履行政府府及本合合同規(guī)定定的有關(guān)關(guān)責(zé)任、義義務(wù)，同同時(shí)政府府有關(guān)部部門在當(dāng)當(dāng)年度組組織評優(yōu)優(yōu)的情況況下，自自本物業(yè)業(yè)正式投投入使用用一年左左右達(dá)到到市級優(yōu)優(yōu)秀物業(yè)業(yè)管理小小區(qū)

45、相應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 第五部分 顧問服服務(wù)設(shè)想想整體設(shè)想顧問商經(jīng)過過十多年年的實(shí)踐踐摸索，不不斷總結(jié)結(jié)、不斷斷發(fā)展，形形成了一一套嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、先進(jìn)進(jìn)的管理理模式，并并轉(zhuǎn)化成成公司獨(dú)獨(dú)特的管管理優(yōu)勢勢。對于于海濱新新城和兩兩個(gè)項(xiàng)目目，顧問問商將把把這些管管理優(yōu)勢勢通過顧顧問輸出出的形式式，全部部運(yùn)用到到實(shí)際工工作之中中，全力力以赴，指指導(dǎo)和協(xié)協(xié)助管理理商塑造造精品，樹樹立品牌牌！在兩個(gè)項(xiàng)目目的物管管工作中中全面導(dǎo)導(dǎo)入ISSO90000國國際質(zhì)量量保證體體系。作作為國內(nèi)內(nèi)首家通通過ISSO90000認(rèn)認(rèn)證的物物業(yè)管理理企業(yè)，將將通過多多年的實(shí)實(shí)際運(yùn)作作，結(jié)合合市場開開拓過程程中的需需要，顧顧問商率率先對這這種

46、基本本的質(zhì)量量保證體體系進(jìn)行行超越，并并且將在在實(shí)際顧顧問管理理過程中中導(dǎo)入。全面推行一一站式酒酒店物管管特色服服務(wù)，寓寓管理于于全面、細(xì)細(xì)致的服服務(wù)之中中。由顧顧問商指指導(dǎo)管理理商對海海濱新城城和提供供全天候候、全方方位、全全過程的的一站式式酒店物物管特色色服務(wù)，對對建筑物物、公共共設(shè)施、機(jī)機(jī)電設(shè)備備、綠化化清潔實(shí)實(shí)行嚴(yán)格格的管理理，對物物業(yè)使用用人提供供熱情周周到的服服務(wù)。管管理商與與物業(yè)使使用人之之間不再再僅僅局局限于管管理者與與被管理理者的關(guān)關(guān)系，而而是充分分體現(xiàn)服服務(wù)提供供者與服服務(wù)接受受者的關(guān)關(guān)系。 一站式酒酒店物管管特色服服務(wù)顧問商一站站式酒店店物管特特色服務(wù)務(wù)的精神神是：“業(yè)主

47、需需要什么么服務(wù)，我我們提供供什么服服務(wù)；業(yè)業(yè)主這一一分鐘應(yīng)應(yīng)享受的的服務(wù)，我我們絕不不讓業(yè)主主等到下下一分鐘鐘；業(yè)主主花一分分錢可享享受的服服務(wù)，我我們決不不讓業(yè)主主花兩分分錢”。為了了使這種種精神在在海濱新新城和物物業(yè)管理理工作中中得以不不折不扣扣的貫徹徹，顧問問商根據(jù)據(jù)多年的的行業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，將指指導(dǎo)和協(xié)協(xié)助管理理商為海海濱新城城和的物物業(yè)使用用人提供供全面、細(xì)細(xì)致的服服務(wù)，服服務(wù)項(xiàng)目目眾多。在在履行這這些服務(wù)務(wù)的過程程中，還還可本著著不拘形形式的原原則根據(jù)據(jù)業(yè)主的的需要隨隨時(shí)增設(shè)設(shè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。以以下是我我司目前前在管物物業(yè)已提提供服務(wù)務(wù)的類別別，顧問問商可指指導(dǎo)管理理商在海海濱新城城

48、和的日日常管理理中結(jié)合合實(shí)際需需要向物物業(yè)使用用人提供供： 無償服務(wù)如：代購飛飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜雜志代辦有線電電視代辦電話代辦煤氣開開戶老年人特別別服務(wù)等等；有償服務(wù)（價(jià)價(jià)格由管管理商根根據(jù)物業(yè)業(yè)實(shí)際情情況和顧顧問商建建議而定定）如： 洗臉臉盆、洗洗菜盆漏漏水處理理馬桶滲、漏漏水處理理疏通馬桶或或地漏疏通上下水水主管疏通下水支支管修理、更換換開關(guān)、插插座修理、更換換照明燈燈具、燈燈管、燈燈泡更換電表、水水表因家中電源源短路造造成無電電檢查換換線安裝坐廁安裝分體空空調(diào)拆空調(diào)、熱熱水器、抽抽油煙機(jī)機(jī)清洗排風(fēng)扇扇代送洗衣物物等人員配置原原則服務(wù)第一的的原則。管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)置置和各類類員工的

49、的配備，均均以提高高海濱新新城和物物業(yè)管理理的整體體水平為為前提。在在充分滿滿足把這這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目管理理成為精精品社區(qū)區(qū)這一目目標(biāo)要求求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，定定機(jī)構(gòu)立立廢，擇擇人員取取舍，從從組織上上和人力力上確保保能夠高高標(biāo)準(zhǔn)、高高檔次、高高品位地地為物業(yè)業(yè)使用人人提供全全天候、全全方位的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。精干高效的的原則。著著眼于組組織科學(xué)學(xué)化和手手段現(xiàn)代代化，通通過減少少內(nèi)部磨磨擦系數(shù)數(shù)，提高高員工基基本素質(zhì)質(zhì)，增加加管理科科技含量量，來嚴(yán)嚴(yán)格控制制管理機(jī)機(jī)構(gòu)和員員工隊(duì)伍伍的膨脹脹，既保保證服務(wù)務(wù)的高質(zhì)質(zhì)量，又又實(shí)現(xiàn)運(yùn)運(yùn)行的低低成本，使使兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理具有可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的長長久后勁勁。員工隊(duì)伍的的培訓(xùn)顧問商將協(xié)協(xié)助管理理商建立立一套完完整而高高效的人人員配置置并對這這些人員員按照如如下原則則進(jìn)行培培訓(xùn)。培訓(xùn)總體思思路培訓(xùn)范圍全全員性。海濱新城和物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。因此，要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。培訓(xùn)內(nèi)容系系統(tǒng)性。搞搞好物業(yè)業(yè)管理需需要專業(yè)業(yè)知識和和技能，同同時(shí)也離離不開其其他相關(guān)關(guān)的知識識和能力力。安排排培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)著眼于于提高員員工的綜綜合素質(zhì)質(zhì)，不能能