房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范和稅務(wù)規(guī)劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范和稅務(wù)規(guī)劃1內(nèi)容提綱房地產(chǎn)稅收制度簡介主要稅種的稅收稽查要點企業(yè)所得稅納稅籌劃企業(yè)所得稅納稅籌劃 稅收爭議營業(yè)稅納稅籌劃目錄第一局部 房地產(chǎn)稅收制度簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個納稅環(huán)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策第二局部 主要稅種的稅收稽查要點主要稅收違法類型企業(yè)所得稅的稅收稽查要點土地增值稅的稅收稽查要點營業(yè)稅的稅收稽查要點第三局部 企業(yè)所得稅納稅籌劃收入的稅務(wù)處理本錢、費用扣除的稅務(wù)處理第四局部 土地增值稅納稅籌劃開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃法設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司一分為二法適度加大建造本錢法利息扣除法第五局部 營業(yè)稅納稅籌劃營業(yè)額確實認(rèn)和計量轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程的稅收政

2、策和納稅籌劃合作建房的納稅籌劃第六局部 稅收爭議稅收爭議產(chǎn)生的原因稅收爭議解決的方法S1 第一局部房地產(chǎn)稅收制度簡介一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及11項稅費10個稅種、1項涉稅費用，分別為：營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅外資企業(yè)不征教育費附加外資企業(yè)不征企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅外資企業(yè)不征城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅二、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個納稅環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為三個環(huán)節(jié)，及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)涉及的稅種互有不同，具體如下。1，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、 營業(yè)稅和城市建設(shè)維護費。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如果

3、 占用了耕地那么需要繳納耕地占用稅，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié) 的營業(yè)稅主要是對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè) 稅，城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加義務(wù)同時產(chǎn)生。2，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建 設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè) 稅主要是對租賃房產(chǎn)而言，適用5%的稅率；土地使用 稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土續(xù) 地的單位和個人征收的一種稅。3，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的賣方使 用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%；土地增值稅是 對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上

4、建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個人征收的稅種；印花稅是在我國境、 內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的稅種。三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策一房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅稅收政策1，94年稅改2003年度，在這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原那么。2，國家稅務(wù)總局認(rèn)識到以上幾點后，于2003年制定了國稅發(fā)200383號文件，專門針對房地產(chǎn)企業(yè)制定了企業(yè)所得稅政策。3， 83號文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。在稅務(wù)系統(tǒng)強調(diào)精細化管理的大前提下，國家稅務(wù)總局與時俱進，于2006年制定了31號文件，劍指房地產(chǎn)偷稅黑洞，但是31號文件一些提法仍

5、然有不完善之嫌。續(xù)4，近日國家稅務(wù)總局為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，標(biāo)準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?國稅發(fā)202131號。該文件是在內(nèi)外資企業(yè)所得稅自2021年1月1日合并統(tǒng)一的背景下出臺的。該稅法規(guī)定辭別以往內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)使用不同稅法規(guī)定的時代。因此講解政策，我們以新31號文件為根底來講解。1整體框架 國稅發(fā)202131號文是在?國家稅務(wù)總局關(guān)于外 商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得企業(yè)所得稅管理問題的通知 ?國稅發(fā)2001142號、續(xù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國稅發(fā)200631號，注：

6、2021年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的根底上進行重編修訂、補充后而制定的。國稅發(fā)202131號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631號文的主要內(nèi)容，并有機結(jié)合了國稅發(fā)2001142號文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要標(biāo)準(zhǔn)的局部內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。2重要變化 對照國稅發(fā)2001142號、國稅發(fā)200631號兩文，國稅發(fā)202131號文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。 續(xù)“核定征收需慎用 文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機關(guān)不得事先確定企業(yè) 所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業(yè)出 ?中華人民共和國稅收征收管理法?第三十五條規(guī)定 情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以

7、往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定 收方式進行征收管理。據(jù)悉，目前仍有局部省市主管 務(wù)機關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時就事先核定應(yīng)稅 得率，再按其實現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅?？磥?國稅發(fā)202131號文對此種行為劃上了“休止符。委“外銷售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 國稅發(fā)202131號文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外 機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用 續(xù)含傭金或手續(xù)費不超過委托銷售收入10%的局部，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外銷售時，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的10%。 自用產(chǎn)品折舊扣除有限制 國稅發(fā)202131號文規(guī)定：

8、轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，國 際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前 扣除折舊費用。這與?國稅發(fā)200631號?的規(guī)定相 比區(qū)別明顯，但對企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn) 企業(yè)將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產(chǎn) 銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)的續(xù)的計稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。明確了計稅本錢對象確實定原那么 這是國稅發(fā)202131號文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成 本對象時要遵循：可否銷售原那么、分類歸集原那么、功 能區(qū)分原那么、定價差異原那么、本錢差異原那么、權(quán)益區(qū) 分原那么。需要注意的是，本錢對象一經(jīng)確定，不能隨 意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應(yīng)征得 主管

9、稅務(wù)機關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管 看似沒有實質(zhì)內(nèi)容。續(xù)確定了本錢分配方法 國稅發(fā)202131號文對于共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對 象的間接本錢，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占 地面積法、建筑面積法、直接本錢法、預(yù)算造價法。 此外，國稅發(fā)202131號文還明確規(guī)定：土地本錢， 一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性本錢對 象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)本錢，應(yīng)按建筑面積法進 行分配；借款費用屬于不同本錢對象共同負(fù)擔(dān)的，按 直接本錢法或按預(yù)算造價法進行分配；其他本錢工程 的分配法由企業(yè)自行確定。 續(xù)直面“預(yù)提費用 多少年以來，“預(yù)提費用不管是對房地產(chǎn)企業(yè)工作的 同仁而言，還是對從事房地產(chǎn)行業(yè)稅

10、收征管、稽查的 人士而言，都是一個難以解開的“結(jié)，是個“言之不 盡、揮之不去的“老大難問題，也是稅收征納雙方 分岐嚴(yán)重的地方。 為此，國稅發(fā)202131號文第三 十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算 而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額 的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工 的，可按預(yù)算造價合理理預(yù)提建造費用。此類公共配續(xù) 套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須 配套建造的條件。其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的 報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè) 完善

11、費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預(yù)提應(yīng)付費用外，計稅本錢均應(yīng)為實際發(fā)生的本錢。同時，第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計稅本錢時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅本錢。 續(xù)二房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收政策 土地增值稅的稅收條例主要是國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布的?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?，財政部于1995年1月27日公布的?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?和?關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問題的通知?財稅200621號三房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稅收政策 房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稅負(fù)

12、存在于房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)和 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對租賃房產(chǎn)而言，適用5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要主要是針對房地產(chǎn)的賣方使用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%；其適用的稅收條例是?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?和?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?。S2 第二局部 主要稅種稽查要點一、主要稅收違法類型 1，以房換地、以房抵債不計銷售收入。有些房地產(chǎn)公司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作建房，而在取得土地使用權(quán)時，不需要支付任何款項，而是以建成的房屋為代價抵頂?shù)貎r款。也有房地產(chǎn)公司用商品房歸還貸款，抵頂工程款、抵付其他債務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷售處理，不

13、計收入，借以房換地、以房抵債手段，偷逃稅款。 2，將售房款或預(yù)售款長期掛賬不申報納稅。收到預(yù)售款或售房款長期掛在往來科目，或不申報納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成賬面上只有本錢費用，沒有收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。 一、主要稅收違法類型3，偽造或高估開發(fā)本錢。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管不夠嚴(yán)密的漏洞，虛列建筑安裝工程本錢。二是進行本錢核算時，不分工程設(shè)立本錢明細，而是將完工和未完工的多個工程本錢混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支本錢。4，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房本錢。當(dāng)開發(fā)工程中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用局部本錢縮水，企業(yè)自用房產(chǎn)僅分

14、攤前期工程費、根底設(shè)施費等費用，而土地本錢、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分?jǐn)偅哟笥糜阡N售的本錢，以減少銷售局部的利潤； 一、主要稅收違法類型5，利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤?；蛞悦黠@偏低價格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，或以高手續(xù)費支付代理銷售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安本錢造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。6，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費用。局部房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的各項營業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準(zhǔn)予扣除工程超標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。7，通過資產(chǎn)評估虛增開發(fā)本錢。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，人

15、為加大某些工程的本錢，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對外銷售時，再將評估增值的商一、主要稅收違法類型品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評估后的價值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢，減少經(jīng)營利潤。如在以開發(fā)產(chǎn)品對外投資時，先將完工產(chǎn)品或在建工程評估增值，增加對外投資的初始本錢價，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤時，減少投資收益。 8，公共配套設(shè)施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅，小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求無償建造配套本錢已經(jīng)全部攤?cè)肷唐贩勘惧X，有的企業(yè)自行改變其用途，將配套工程有償出售，重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)本錢，造成偷稅。二、企

16、業(yè)所得稅的稅收稽查要點一企業(yè)所得稅的稽查要點1檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及本錢和費用的扣除，是否符合2各項應(yīng)稅收入是否真實、完整。重點是各種經(jīng)營收入、附營業(yè)務(wù)收入是否全部?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法 ?國稅發(fā)202131號的有關(guān)規(guī)定。2按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長期掛往來賬或存在賬外收入的情況。有無成心壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為。 續(xù)3稅前扣除工程是否真實、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點重點檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等工程，以及支付

17、的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偙惧X。4房地產(chǎn)工程中建造的各類營業(yè)性的“會所是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。5構(gòu)成房地產(chǎn)本錢的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。三、土地增值稅的稅收稽查要點1是否按規(guī)定申報土地增值稅，其會計處理是否正確。2增值額的計算是否正確。3對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。四、營業(yè)稅的稅收稽查要點1檢查企業(yè)對應(yīng)稅營業(yè)額確實認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。2銷售房產(chǎn)預(yù)收款預(yù)收定金是否及時申報納稅。3以房換地、參建聯(lián)建、合

18、作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。4檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。續(xù)5通過對房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤分配及“營業(yè)外支出等會計科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈與行為。6是否存在低價銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時，是否存在價格明顯偏低而無正當(dāng)理由。假設(shè)存在這種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。7各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅。8動、拆遷補償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅。9建筑施工企業(yè)稅收專項稽查要點：續(xù)甲方提供材料、動力等的價款是否

19、并入應(yīng)納稅營業(yè)額。納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)相關(guān)的收入是否進行納稅申報。納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機關(guān)足額申報并繳納入庫。對已開工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長期零申報的異常情況。有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)的時候，是否申報繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時申報并繳納入庫。S3 第三局部企業(yè)所得稅納稅籌劃一、收入的稅務(wù)處理1，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。2，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定

20、全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。3，企業(yè)通過正式簽訂?房地產(chǎn)銷售合同?或?房地產(chǎn)預(yù)售合同?所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。4，未正式簽訂“合同所取得的收入。續(xù)5，視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。銷售收入的計量可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷售額： a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； b,由主管稅務(wù)機

21、關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； c,按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。續(xù)6，未完工產(chǎn)品的銷售：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進行確定 。假設(shè)開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5。假設(shè)開放工程屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。二、本錢和費用扣除的稅務(wù)處理一準(zhǔn)予扣除工程 準(zhǔn)予扣除工程是納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納收 入有關(guān)的所有必要和正常的本錢、

22、費用、稅金和損失。 準(zhǔn)予扣除工程金額=本錢+費用+稅金+損失 企業(yè)在進行本錢、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費 用和開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品 計稅本錢。 稅法對扣除工程的要求： 真實 合法 稅前扣除應(yīng)遵循的原那么： 權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么 配比原那么 相關(guān)性原那么 確定性原那么 合理性原那么續(xù)二稅前扣除工程的內(nèi)容和稅務(wù)處理 1,開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢支出的內(nèi)容： (1)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷

23、補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 (2)前期工程費。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 (3)建筑安裝工程費。指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費和開發(fā)工程安裝工程費等。續(xù)4根底設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5公共配套設(shè)施費：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位

24、的公共配套設(shè)施支出。6開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費等.續(xù)2、開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢工程的稅務(wù)處理 1借款費用的會計處理 ：為建造開發(fā)產(chǎn)品 完工前發(fā)生的 配比計入本錢對象 完工后發(fā)生的 財務(wù)費用稅前扣除 2配套設(shè)施費的處理 ：公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，是否有償轉(zhuǎn)讓分為： 應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品本錢負(fù)擔(dān)的 不得計入本錢的大型配套工程單獨核算本錢續(xù) ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方

25、法 ?國稅發(fā)202131號規(guī)定:公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3本錢對象完工后實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、配套設(shè)施費如何進行會計處理。續(xù) 4關(guān)于拆遷補償費的稅前扣除： 、根據(jù)稅前扣除真實性的要求，拆遷補償費的稅前扣除必須有真實合法的憑證發(fā)票。 、國稅函199787號文：土地承包人被征用的建筑物、構(gòu)筑物、土地青苗補償費，征收5%的營業(yè)稅，不征個人所得稅。補交的拆遷補償費、配套設(shè)施費未完工已完工計入開發(fā)本錢未出售已出售計入開發(fā)產(chǎn)品計入主營業(yè)務(wù)

26、本錢續(xù) 、?財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知?財稅200545號 A、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理方法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 B、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的局部免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過局部征收契稅。 3,經(jīng)營本錢的新稅收政策 1已轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品可提折舊 2銷售本錢：土地轉(zhuǎn)讓本錢、商品房銷售本錢、代建工程結(jié)算本錢續(xù) 銷售本錢=已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程本錢 可售面積單位工程本錢= 本錢對象總本錢/總可售面積 4、管理費用的新稅收政策和稅務(wù)處理 1管理費用的費用工程

27、設(shè)置 有扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費用工程及核算范圍：工資、職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、住房補貼、壞帳及跌價準(zhǔn)備。 無扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費用工程及核算范圍： 勞動保護費、勞動保險費社會保障性繳款 、企業(yè)勞動保險支出 、差旅費國稅發(fā)199489號續(xù) 會議費、辦公費、郵電費、涉外費、董事股東會費、租賃及物業(yè)管理費、水電取暖費、車輛使用費、修理費固定資產(chǎn)改進支出、長期待攤費用攤銷含開辦費、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、折舊費、咨詢審計費等。 2管理費的新稅收政策及稅務(wù)處理 關(guān)于企業(yè)提取的各項準(zhǔn)備的政策規(guī)定 國稅發(fā)200345號文重申：除壞賬準(zhǔn)備允許在稅前列支外，其余企業(yè)提取的

28、任何形式的準(zhǔn)備金不得在稅前扣除。 A、企業(yè)可提取5的壞帳準(zhǔn)備金在稅前扣除。續(xù) B、企業(yè)已提取準(zhǔn)備的資產(chǎn)，并且納稅申報時已調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，因價值恢復(fù)或轉(zhuǎn)讓處置有關(guān)資產(chǎn)而沖銷的準(zhǔn)備，允許做相反納稅調(diào)整。 C、企業(yè)已提取并作納稅調(diào)整的各項準(zhǔn)備，如因確鑿證據(jù)說明屬于不恰當(dāng)運用了謹(jǐn)慎原那么，并已作為重大會計過失進行了更正的，可作相反納稅調(diào)整。 關(guān)于養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險的政策規(guī)定 A、企業(yè)為全體雇員按國務(wù)院或省級政府規(guī)定的比例或標(biāo)準(zhǔn)繳納的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險,可在稅前扣除。 B、企業(yè)補繳的根本和補充養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險可在當(dāng)期扣除；金額較大的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求企業(yè)在不短于三年內(nèi)分期均勻扣除。續(xù)

29、 關(guān)于辦公通訊費用標(biāo)準(zhǔn)由省級稅務(wù)機關(guān)確實定：國稅發(fā)200345號文件規(guī)定：企業(yè)發(fā)給職工與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費用標(biāo)準(zhǔn)，由省一級國稅局、地稅局協(xié)商確定。京國稅發(fā)2003255號文規(guī)定，“納稅人支付給職工的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費用，稅前扣除的最高限額為每人每月300元。從2003年1月1日起執(zhí)行。 住房補貼 ：國稅發(fā)200345號規(guī)定：企業(yè)發(fā)給停止實物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無房老職工一次性住房補貼資金，省級人民政府未規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由省一級國稅局、地稅局協(xié)商確定。 國稅發(fā)200139號:企業(yè)按省級人民政府規(guī)定發(fā)給停止實物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無續(xù) 房老

30、職工的一次性住房補貼資金,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后可在不少于3年的期間內(nèi)均勻扣除。 財會2001 5號：企業(yè)按規(guī)定發(fā)給1998年12月31日以前參加工作的無房老職工一次性住房補貼和房屋未達標(biāo)老職工補差的一次性住房補貼,按實際發(fā)放金額,借記：“利潤分配未分配利潤,貸記：“其他應(yīng)交款科目。按規(guī)定專戶存儲時,借記：“其他應(yīng)交款,貸記:“銀行存款科目。 借：盈余公積法定公益金 法定盈余公積 資本公積其他資本公積 貸：利潤分配未分配利潤續(xù)建議方法： 第一種方法是把住房補貼通過帳務(wù)處理進行稅前抵扣 提取并專戶存儲時 借：長期待攤費用 貸：其他應(yīng)交款 借：其他應(yīng)交款 貸：銀行存款 續(xù) 按稅務(wù)機關(guān)核定每年稅前抵扣額

31、借：管理費用住房補貼 貸：長期待攤費用 第二種方法是把經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)核定的住房補貼每年稅前扣除額，填入?企業(yè)所得稅納稅申報表?第62行“其他納稅調(diào)整減少工程，直接抵減應(yīng)納稅所得額。 續(xù) 5、營業(yè)費用的新稅收政策及會計處理 1營業(yè)費用的費用工程設(shè)置 工資、職工福利費、運雜費、維修費、差旅費、展覽費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、保險費、業(yè)務(wù)費、代銷手續(xù)費、傭金、其他。 2新稅收政策及稅務(wù)處理 關(guān)于已售開發(fā)產(chǎn)品共用局部維修費:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備承擔(dān)維護、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額扣除，提取的維修基金不得扣除。續(xù) 關(guān)

32、于“住房專項維修基金的規(guī)定:國稅發(fā)200469號規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用局部、共用設(shè)施的維修和更新改造，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 關(guān)于業(yè)務(wù)宣傳費的新規(guī)定:新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售之前發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。續(xù) 6、財務(wù)費用的新稅收政策1向金融企業(yè)含信用社借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)扣除。2向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機構(gòu)同類、同期貸款利率國稅函20031114號文件規(guī)定：含人民銀行規(guī)定的浮動利率計算的數(shù)額以內(nèi)的局

33、部，準(zhǔn)予扣除。3為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費用，應(yīng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的本錢；有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當(dāng)期扣除的，納稅人借款未指明用途的，其借款費用應(yīng)按經(jīng)營性活動和資續(xù) 本性支出占用資金的比例，合理計算應(yīng)計入有關(guān)資產(chǎn)本錢的借款費用和可直接扣除的借款費用。4從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，如屬于本錢對象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入有關(guān)房地產(chǎn)的本錢對象中；如屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接扣除。國稅發(fā)200383號。5納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本5

34、0%的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除。集團公司統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金續(xù) 的性質(zhì)不屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款。因此，國稅函2002827號規(guī)定：對集團公司所屬企業(yè)從集團公司取得使用的金融機構(gòu)借款支付的利息，凡集團公司能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用集團公司轉(zhuǎn)貸的金融機構(gòu)借款支付的利息，不高于金融機構(gòu)同類同期貸款利率的局部，允許在稅前全額扣除。6納稅人為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，可以直接扣除，不需要資本化計入有關(guān)投資的本錢。續(xù)7企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方

35、凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。續(xù)7、利用加速折舊政策進行納稅籌劃1加速折舊的依據(jù) 1993年，我國財務(wù)會計制度進行了全面改革，財政部制定了?企業(yè)財務(wù)通那么?和分行業(yè)的財務(wù)制度，制度對固定資產(chǎn)折舊規(guī)定了期間折舊年限。 1996年，財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于促進企業(yè)技術(shù)進步有關(guān)財務(wù)稅收問題的通知?財工字199641號規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限可以選擇財務(wù)制度規(guī)定的期間折舊年限的下限。 2000年，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?的通知國稅發(fā)200084號規(guī)定，除另有規(guī)定者外，固定資產(chǎn)計提折舊

36、的最低年限為：房屋、建筑物為20年；火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)續(xù) 設(shè)備為10年；電子設(shè)備和火車、輪船以外的運輸工具。 為5年。 2003年，國家稅務(wù)總局?關(guān)于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批工程后續(xù)管理工作的通知?國稅發(fā)2003113號規(guī)定，允許實行加速折舊的企業(yè)或固定資產(chǎn)包括： 1、對在國民經(jīng)濟中具有重要地位、技術(shù)進步快的電子生產(chǎn)企業(yè)、船舶工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)“母機的機械企業(yè)、飛機制造企業(yè)、化工生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機器設(shè)備。 2、對促進科技進步、環(huán)境保護和國家鼓勵投資工程的關(guān)鍵設(shè)備，以及常年處于震動、超強度使用或受酸、堿等強烈腐蝕的機器設(shè)備。續(xù) 3、證券公司電子類設(shè)備。 4、集成電路生產(chǎn)企

37、業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備。 5、外購的到達固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件。2固定資產(chǎn)加速折舊方法： 1、固定資產(chǎn)加速折舊方法不允許采用縮短折舊年限法，對符合上述加速折舊條件的固定資產(chǎn)，應(yīng)采用余額遞減法或年數(shù)總和法。 2、以下資產(chǎn)折舊或攤銷年限最短為2年。 A、證券公司電子類設(shè)備 B、外購的到達固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件。續(xù) 3、集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備最短折舊年限為3年。 4、2004年，財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于落實振興東北老工業(yè)基地企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知?財稅2004153號規(guī)定：“東北地區(qū)工業(yè)企業(yè)的固定資產(chǎn)(房屋、建筑物除外)，可在現(xiàn)行規(guī)定折舊年限的根底上，按不高于40的比例縮短折舊

38、年限。S4 第四局部土地增值稅稅收籌劃一、開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點籌劃法： 1,案例介紹 某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2003年11月 15日，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米， 平均單位售價2000元，銷售總額2400萬元，該樓支 付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)本錢1100萬元，利 息支出100萬元，但不能提供金融機構(gòu)借款費用證 明，城建稅率7%，教育費附加3%，印花稅率0.5， 當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。 下面就房地產(chǎn)公司不同的定價方案對增值稅稅負(fù) 進行分析，已選擇最有的節(jié)稅方案。 續(xù) 收入總額2400萬； 扣除工程金額： 1取得土地使

39、用權(quán)金額324萬 2房地產(chǎn)開發(fā)本錢 1100萬 3房地產(chǎn)開發(fā)費用324+1100X 10% = 142.4 萬 4加計20%扣除數(shù)324+1100X 20% = 284.8 萬 5扣除營業(yè)稅及附加2400X5%X1+7%+3%= 132 萬 允許扣除工程合計：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬 續(xù) 增值額：24001983. 2 = 416.8萬 增值率：416.8/1983. 2 = 21.02% 應(yīng)交土地增值稅：416.8 X 30%0 = 125萬 獲利金額：收入本錢費用利息稅金= 24003241100100132125 = 619萬 2

40、,假設(shè)：降價為1975/平方米后： 增值額：23701981.6=388.4萬； 增值率：388.4/1981.6=19.6% 小于20%，免繳土地 增值稅。 獲利額：23703241100100130.4 = 715.6 萬,比上一方案多獲利96.6萬。續(xù)3，總結(jié)： 1設(shè)銷售總額為X，設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)本錢合計建造本錢為Y。 增值率=20%時，售價為建造本錢的1.6702倍; 當(dāng)X1.6702Y時,增值率20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅. 所以,我們把1.6702稱為“免稅臨界點定價系數(shù). 2土地增值稅的最低稅率為30%,同理,計算增值率為30%時,X:Y等于1.8

41、2021，所以我們把1.82021稱為“低稅率臨界點定價系數(shù)。二、設(shè)立房產(chǎn)銷售公司，一分為二法(二) 一分為二法：設(shè)立房產(chǎn)銷售公司。首先，領(lǐng)取“房屋銷售許可證，然后，辦理稅務(wù)登記，領(lǐng)取發(fā)票。設(shè)立銷售公司可將房屋增值額一分為二，降低增值率，從而適用較低的土地增值稅稅率，降低土地增值稅稅負(fù)可以降低所得稅稅負(fù)：由于稅法對業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費都規(guī)定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，通過設(shè)立銷售公司增加了一道銷售收入，就增加了稅前扣除金額降低了所得稅可以防止預(yù)交所得稅：國稅發(fā)200383號要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款要按不低于15%的利潤率計算預(yù)計營業(yè)利潤額預(yù)繳所得稅，但沒要求房屋銷售公司預(yù)繳所得稅，設(shè)立房屋銷售

42、公司可以遞延繳納所得稅。三、適度加大建造本錢法三適度加大建造本錢法案例解析 房地產(chǎn)開發(fā)商手中有N個房地產(chǎn)開發(fā)工程，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價款4000萬元，其余契稅及出讓印花稅等不計，公司期間費用為零?，F(xiàn)該地塊市價8000萬元，A公司欲以8000萬元價格轉(zhuǎn)讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運用不同的轉(zhuǎn)讓方式對納稅情況進行分析計算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案暫不計土地過戶的印花稅。1，假設(shè)直接轉(zhuǎn)讓土地1營業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的?關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?財稅200316號第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)

43、，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，因此A公司應(yīng)繳營業(yè)稅，應(yīng)繳營業(yè)稅為800040005%=200萬元。 續(xù)2土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除工程金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為80004200=3800萬元，增值率為38004200=90.48%，因此應(yīng)繳土地增值稅380040%42005%=1310萬元。 2，假設(shè)適當(dāng)開發(fā)土地。 例如：A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設(shè)費用10萬 元。 1營業(yè)稅額為800040005%=200萬元。 續(xù)2 土地增值稅土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定， 計算增值額的

44、扣除工程：一取得土地使用權(quán)所支付的金額；二開發(fā)土地的本錢、費用；三新建房及配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五財政部規(guī)定的其他扣除工程。實施細那么第七條規(guī)定，“根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除. 續(xù) A公司投入建設(shè)費用10萬元，可以得到開發(fā)本錢加計20%扣除的優(yōu)惠。 即土地增值稅扣除工程金額為4000+101.2+200=5012萬元，增值額為80005012=2988萬元，土地增值率為29885012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅： 298840%-50125%

45、=944.6萬元，比上述第一方案節(jié)省了365萬元。3，總結(jié)： 由于只有土地開發(fā)的納稅人才享有土地增值稅加計扣除的權(quán)利，因此企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地的時候，可以適度對土地進行一定程度的開發(fā)，使得經(jīng)營活動從單純的土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)，以期獲得土地開發(fā)納稅人的稅收優(yōu)惠。四、利息扣除法四利息扣除法 完工前，計入開發(fā)產(chǎn)品本錢：國稅發(fā)200383號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入本錢對象中；如屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。 完工后，采用比較法：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C

46、構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按建造本錢的5%比例計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按建造本錢的10%比例計算扣除。這里隱含著利息實際支出如果大于5%,并能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除.所以, 利息支出 5%，據(jù)實扣除 利息支出 5%， 比例扣除 S5第五局部 營業(yè)稅稅收籌劃一、營業(yè)額的計量一商業(yè)折扣 商業(yè)折扣又稱折扣銷售或打折，是指企業(yè)為促進銷售，在商品、勞務(wù)價格上給予購貨方的優(yōu)惠。此時應(yīng)當(dāng)把銷售額和折扣額開在同一張發(fā)票上。二現(xiàn)金折扣及其在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用 現(xiàn)金折扣是指賒銷

47、發(fā)生后，債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。企業(yè)會計制度要求采用總額法對現(xiàn)金折扣進行會計處理，銷貨方給予客戶的現(xiàn)金折扣，從融資的角度看，屬于一種理財費用，應(yīng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期“財務(wù)費用 注意現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的區(qū)別。續(xù)三銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價格折讓，其實質(zhì)是原銷售額的減少。 國稅發(fā)1993150號：?銷售退出與索取折讓證明單?四銷售退回：稅法規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入。五違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收

48、營業(yè)稅。 財稅200316號“因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償 續(xù) 金額收入應(yīng)計入企業(yè)營業(yè)稅的計稅營業(yè)額；二是賠償 收入應(yīng)使用營業(yè)稅發(fā)票。六價外費用的計算：價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。二、轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程的稅收政策和納稅籌劃一轉(zhuǎn)讓在建工程的稅收政策 1轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進行施工階段的在建工程按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)工程征收營業(yè)稅。 2轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建工程，按“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。二轉(zhuǎn)讓在建工程的

49、納稅籌劃實例 1，甲企業(yè)有一在建工程，評估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼 續(xù)完成該工程，又投入開發(fā)費用 400萬。該工程建成后，售價 為1000 萬。 籌劃前：甲方因裝讓無形資產(chǎn)交稅500萬*5%=25萬； 乙方因銷售不動產(chǎn)交稅1000萬*5%=50萬續(xù) 2，籌劃方案：依據(jù)：財稅2002191號文件規(guī)定：“以不動產(chǎn)投資 入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 具體操作： 結(jié)果：工程建成對外銷售交納10005%=50萬的營業(yè)稅，總共節(jié)稅25萬。投資免稅甲方投資自檢工程500萬乙方投資現(xiàn)金400萬三、合作建房的納稅籌劃一合作建房的概念 合作建

50、房:是指由一方簡稱甲方提供土地，另一方簡稱乙方提供資金的合作建房。二合作建房的方式 1，第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的局部土地使用權(quán)和局部房屋所有權(quán)相互交換。 實質(zhì)是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售局部不動產(chǎn) 續(xù)例1 甲企業(yè)提供5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供2000萬元 資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價800萬，其余自用。乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓 屬“自建建筑物后銷售 ，應(yīng)按“建筑業(yè)、“銷售不動產(chǎn)各交 一道營業(yè)稅，計算組成計稅

51、價格，假設(shè)本錢利潤率分別為8%、 10%： 建筑業(yè)計稅價格=2000*50%*1+8%1-3% =1113.4萬元 建筑業(yè)營業(yè)稅=1113.4*3%=33.4萬元 銷售不動產(chǎn)計稅價格=1113.4*1+10%1-5%=1289.2 萬元 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1289.2*5%=64.5萬元 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，應(yīng)交營業(yè)稅 1289.2*5%+800*5%=104.46萬元續(xù)甲方出土地,乙方出資金,房屋建成先由乙方使用假設(shè)干年,然后,把房屋土地一起歸還甲方 實質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例2、甲方將土地所有權(quán)出租給

52、乙方10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動產(chǎn)交稅： 10001+10%1-5%5%=57.89萬元 甲方按效勞業(yè)-租賃業(yè)交稅： 10001+10%1-5%5%=57.89萬元續(xù)2，第二種方式甲方以土地使用權(quán),乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅 甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合 營企業(yè)提取固定利潤，就甲方提取的收入按“轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)征稅。 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅續(xù)例3

53、、甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業(yè)本年取得銷售收入1000萬元，甲方分得投資收益200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營業(yè)稅：200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式 :免稅 例4、甲方以土地所有權(quán)10000平方米、乙方以貨幣資金8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取“利潤分成、風(fēng)險公擔(dān)的分配形式。當(dāng)年建成住宅500套，銷售400套，每套15萬元。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅5套，乙方分得8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險共擔(dān)

54、的分配形式，不交營業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營企業(yè)交營業(yè)稅： 400+5+8X15X5%=309.75萬元續(xù)3，通過以上案例，我們得知合作建房的營業(yè)稅因合作方式，合作過程中風(fēng)險利益分擔(dān)方式的不同而產(chǎn)生不同的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。具體依據(jù)如下。1房屋建成后，如果合同約定雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?(財稅2002191號)文件“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅的規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)銷售房屋取得的收入應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方

55、分得的利潤不繳納營業(yè)稅。續(xù)2房屋建成后，如果合同約定甲方按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，那么不屬于投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)那么應(yīng)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。 續(xù)3如果合同約定房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，那么此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成以無形資產(chǎn)投資入股不征營業(yè)稅的行為。因此，首先，甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納營業(yè)稅；其次，合營企業(yè)在向甲乙方分配房屋時，合營企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅；

56、再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，那么按房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。S6稅務(wù)爭議的應(yīng)對之策一、稅務(wù)爭議的概述一稅務(wù)爭議產(chǎn)生的原因1，法律法規(guī)的不完整性 我國的稅法還沒有像其它法律一樣到達相對完整的地步，這就意味著在出現(xiàn)稅務(wù)爭議或稅務(wù)危機時，稅企雙方可以談判的空間還是有的。2，企業(yè)和稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財務(wù)人員由于對稅務(wù)稽查、稅務(wù)爭議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務(wù)機關(guān)之間的溝通存在障礙。續(xù)3，2021年是“收入型的稅務(wù)稽查年 另一方面，2021年初以來因受金融危機的持續(xù)影響，國家稅收收入大幅降

57、低，國家加大了稅務(wù)稽核的力度。房地產(chǎn)領(lǐng)域成為重點稽查的對象。這必將導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的擴大和稅務(wù)爭議案件的增加。二企業(yè)面對稅務(wù)爭議的策略 企業(yè)雖然面對的是較為強勢的稅務(wù)機關(guān)，但企業(yè)不應(yīng)只選擇“投降，被動接受稅務(wù)機關(guān)所做出的決定，而是要積極堅持維護自身的合法權(quán)利。在“讀懂稅法的前提下，爭取談判結(jié)果的利益最大化。首先，在發(fā)生稅收爭議時要盡量和稅務(wù)機關(guān)取得有效的溝通。其次，要將聽證、復(fù)議作為解決稅務(wù)爭議的首選。需要續(xù) 提醒一點的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟手段來選擇。另一方面，我們的經(jīng)驗說明，企業(yè)可以借助專業(yè)人員在稅務(wù)聽證、復(fù)議、訴訟等稅務(wù)爭議救濟程序中提供專業(yè)的意見和幫助將會起到明顯的效益。 二

58、、稅務(wù)爭議解決的具體方法一稅務(wù)爭議解決的法律依據(jù)。 稅務(wù)聽證、行政復(fù)議和行政訴訟，都是行政相對人的合法權(quán)益。國家出臺了相關(guān)的法律法規(guī)予以保護。 ?中華人民共和國行政處分法? ?稅務(wù)行政處分聽證程序?qū)嵤┓椒ㄔ囆? ?中華人民共和國稅收征收管理法?二稅務(wù)聽證概述 1，稅務(wù)聽證的優(yōu)點。 稅務(wù)聽證相對于稅務(wù)行政復(fù)議和稅務(wù)訴訟，是一種事前解決稅務(wù)爭議的方式，更有利于及早解決稅務(wù)糾紛, 續(xù) 從而防止納稅人與稅務(wù)機關(guān)之間關(guān)系的惡化。這是因為稅務(wù)機關(guān)做出行政處分決定后，該決定具有效力先定性，企業(yè)必須現(xiàn)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的處分決定，履行相應(yīng)義務(wù)。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務(wù)機關(guān)的納稅決定

59、繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后才能采取權(quán)利救濟的手段。此時企業(yè)的經(jīng)營資金已經(jīng)被占用，企業(yè)已經(jīng)遭遇損失。2，什么是稅務(wù)聽證？ 稅務(wù)聽證是指，在稅務(wù)機關(guān)作出處分決定之前，在稅務(wù)機關(guān)派出的專門人員或者機構(gòu)的主持下，由直接參與案件調(diào)查取證的稅務(wù)人員或部門為一方，被認(rèn)為違續(xù) 法的當(dāng)事人為一方，有關(guān)證人等共同參加，由稅務(wù)人員提出當(dāng)事人違法的事實、證據(jù)和行政處分建議，當(dāng)事人進行申辯和質(zhì)證，以進一步澄清事實，核實證據(jù)的法定程序。3，哪些稅務(wù)行政處分案件，當(dāng)事人有權(quán)要求聽證？并不是所有的行政處分案件都適用聽證程序，根據(jù)?中華人民共和國行政處分法?第四十二條和?稅務(wù)行政處分聽證程序?qū)嵤┓椒ㄔ囆械?/p>

60、三條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對公民作出元以上含本數(shù)罰款或者對法人或者對其他組織作出萬元以上含本數(shù)罰款的行政處分之前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人送達?稅務(wù)行政處分事項告知書?，告知當(dāng)事人已經(jīng)查明的違法事實、證據(jù)、行政處分的法律依據(jù)和擬將給予的行政處分，續(xù) 并告知有要求舉行聽證的權(quán)利。4，法律聽證程序有何期限、程序規(guī)定？ 1當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在行政機關(guān)告知后三日內(nèi)提出； 2行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽證的七日前，通知當(dāng)事人舉行聽證的時間、地點； 3除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個人隱私外，聽證公開舉行； 4聽證由行政機關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持；當(dāng)事人認(rèn)為主持人與本案有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請回避； 續(xù) 5當(dāng)事人可以親自參加聽證，