土地出讓金返還政策學(xué)習(xí)

1、01土地出讓金返還的方式有哪些？第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房比如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過(guò)招拍拍掛購(gòu)入入土地100畝，與與國(guó)土部部門簽訂訂的出讓讓合同價(jià)價(jià)格為100000萬(wàn)元，企企業(yè)已繳繳納100000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫(kù)庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持持的方式式給予乙乙方補(bǔ)助助30000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)項(xiàng)目100000平回遷遷房建設(shè)設(shè)，回遷遷房建成成后無(wú)償償移交給給動(dòng)遷戶戶。第二、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還用于拆拆遷(代理拆拆遷、拆拆遷補(bǔ)償償)目前招拍掛掛制度要要求土地地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實(shí)工工作中一一些開發(fā)發(fā)商先期期介入拆拆遷，政政府或生生地

2、招拍拍掛，由由開發(fā)商商代為拆拆遷。在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對(duì)開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行部分返返還，用用于拆遷遷或安置置補(bǔ)償。比如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過(guò)招拍拍掛購(gòu)入入土地100畝，與與國(guó)土部部門簽訂訂的出讓讓合同價(jià)價(jià)格為100000萬(wàn)元，企企業(yè)已繳繳納100000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫(kù)庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持持的方式式給予乙乙方補(bǔ)助助30000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)項(xiàng)目100000平土地地及地上上建筑物物的拆遷遷費(fèi)用支支出。國(guó)國(guó)土部門門委托房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理進(jìn)進(jìn)行建筑筑物拆除除、平整整土地并并代委托托方向原原土地使使用權(quán)人人支付拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。約約定返還還的30000萬(wàn)中

3、，用用于拆遷遷費(fèi)用10000萬(wàn)元，用用于動(dòng)遷遷戶補(bǔ)償償20000萬(wàn)元。企企業(yè)實(shí)際際向動(dòng)遷遷戶支付付補(bǔ)償款款15000萬(wàn)元。第三、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還用于開開發(fā)項(xiàng)目目相關(guān)的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)目前招拍掛掛制度要要求土地地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實(shí)工工作中一一些先期期介入，或或生地招招拍掛，政政府為減減輕開發(fā)發(fā)商的負(fù)負(fù)擔(dān)，對(duì)對(duì)開發(fā)商商進(jìn)行基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)部部分進(jìn)行行返還。一般情況下下，由于于實(shí)施了了土地的的儲(chǔ)備制制度，政政府將生生地轉(zhuǎn)化化為熟地地后再進(jìn)進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆拆遷問(wèn)題題已妥善善得到解解決，土土地的開開發(fā)工作作也已經(jīng)經(jīng)基本完完成，周周邊的市市政建設(shè)設(shè)將逐步步完善，水水、電、

4、煤煤等市政政都有計(jì)計(jì)劃地分分配到位位。即在在招標(biāo)、拍拍賣、掛掛牌活動(dòng)動(dòng)開始前前，國(guó)土土部門已已將擬出出讓的土土地處置置為凈地地，即權(quán)權(quán)屬明晰晰、界址址清楚、地地面平整整、無(wú)地地面附著著物的宗宗地。但是在經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地地招標(biāo)、拍拍賣、掛掛牌的實(shí)實(shí)際工作作中，大大量存在在著“毛地”出讓的的情況，尤尤其是在在企業(yè)改改革、改改制處置置土地資資產(chǎn)時(shí)，這這種情況況更比比比皆是。因此，很多多政府部部門在招招拍掛出出讓土地地后，都都會(huì)以土土地出讓讓金返還還的形式式，用于于開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)城市道道路、供供水、排排水、燃燃?xì)?、熱熱力、防防洪等工工程建設(shè)設(shè)的補(bǔ)償償。第四、土地地出讓金金返還用用于建設(shè)設(shè)公共配配套設(shè)施施

5、(學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、幼幼兒園、體體育場(chǎng)館館)公共配套設(shè)設(shè)施是開開發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)發(fā)生生的、獨(dú)獨(dú)立的、非非營(yíng)利性性的，且且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體體業(yè)主的的，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)與與地方政政府、政政府公用用事業(yè)單單位的公公共配套套設(shè)施。是是企業(yè)立立項(xiàng)時(shí)承承諾建設(shè)設(shè)的，其其成本費(fèi)費(fèi)用應(yīng)由由企業(yè)自自行承擔(dān)擔(dān)。而且且開發(fā)商商在制定定房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)，已經(jīng)經(jīng)包含了了公共配配套設(shè)施施的內(nèi)容容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是土土地出讓讓金的折折扣或折折讓，應(yīng)應(yīng)收到的的財(cái)政返返還的土土地出讓讓金應(yīng)沖沖減“開發(fā)成成本土地征征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成成的公共共配套設(shè)設(shè)施移交交給全體體業(yè)主，或或無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)與地方方政府、政政府公用用事業(yè)單單位，不不屬于視視同銷

6、售售行為。因因?yàn)殚_發(fā)發(fā)商通過(guò)過(guò)設(shè)定房房?jī)r(jià)，從從銷售給給業(yè)主的的房款中中取得了了相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)利利益。第五、政府府將土地地出讓金金返還給給其它關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)或個(gè)人人目前土地招招拍掛制制運(yùn)作過(guò)過(guò)程中，出出于各種種考慮，在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對(duì)開發(fā)發(fā)商的關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)進(jìn)行部部分返還還，用于于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、財(cái)政政補(bǔ)貼等等等。第六、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還未約定定任何事事項(xiàng)，只只是獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)或補(bǔ)助助在土地招拍拍掛制運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程中，出出于招商商引資等等各種考考慮，在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對(duì)開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行返還，用用于企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼貼等等。0

7、2土地出讓金金返還涉涉稅分析析一：政府返返還土地地出讓金金用于回回購(gòu)安置置房甲房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地地50畝，與與國(guó)土部部門簽訂訂的出讓讓合同價(jià)價(jià)格為50000萬(wàn)元，企企業(yè)已繳繳納50000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫(kù)庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持持的方式式給予甲甲公司10000萬(wàn)元，用用于回購(gòu)購(gòu)回遷房房款，此此項(xiàng)目為為老項(xiàng)目目。（1）增值值稅甲企業(yè)收到到政府返返還的用用于回購(gòu)購(gòu)安置房房的土地地出讓金金10000萬(wàn)元，若若為政府府回購(gòu)回回遷房的的款項(xiàng)，實(shí)實(shí)質(zhì)可理理解為甲甲公司銷銷售商品品房取得得的銷售售收入。需需根據(jù)國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局公公告20116年18號(hào)及及營(yíng)改增增36號(hào)文件

8、件要求，應(yīng)應(yīng)將其款款項(xiàng)確認(rèn)認(rèn)收入，按按適用稅稅率繳納納增值稅稅。（2）土地地增值稅稅根據(jù)中華華人民共共和國(guó)土土地增值值稅暫行行條例轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有有土地使使用權(quán)、地地上的建建筑物及及其附著著物并取取得收入入，是指指以出售售或者其其他方式式有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的行行為，應(yīng)應(yīng)依法繳繳納土地地增值稅稅。因此企業(yè)在在收到政政府回購(gòu)購(gòu)回遷房房款項(xiàng)10000萬(wàn)元，在在計(jì)算土土地增值值稅時(shí)應(yīng)應(yīng)確認(rèn)為為商品房房銷售收收入，繳繳納土地地增值稅稅。（3）企業(yè)業(yè)所得稅稅據(jù)國(guó)稅發(fā)發(fā)20009年31號(hào)及及相關(guān)稅稅法規(guī)定定，企業(yè)業(yè)銷售未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品取得的的收入，應(yīng)應(yīng)按照預(yù)預(yù)計(jì)毛利利率計(jì)算算預(yù)計(jì)毛毛利額，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅

9、所得額額。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工以后后，企業(yè)業(yè)可在完完工年度度進(jìn)行所所得稅匯匯算確定定實(shí)際毛毛利額。甲甲企業(yè)將將完工產(chǎn)產(chǎn)品移送送時(shí)，因因資產(chǎn)所所有權(quán)屬屬已發(fā)生生改變，應(yīng)應(yīng)將其回回購(gòu)款確確認(rèn)收入入繳納企企業(yè)所得得稅。二：政府返返還土地地出讓金金用于乙乙公司招招商引資資項(xiàng)目。乙房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地地100畝，與與國(guó)土部部門簽訂訂的出讓讓合同價(jià)價(jià)格為100000萬(wàn)元，企企業(yè)已繳繳納100000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫(kù)庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持持的方式式給予乙乙公司20000萬(wàn)元，用用于企業(yè)業(yè)在后期期項(xiàng)目建建成時(shí)招招商引資資，但未未規(guī)定專專項(xiàng)用途途。(1)涉稅稅分析(國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局

10、公公告20119年第45號(hào))第七條條：“納稅人人取得的的財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼收入入，與其其銷售貨貨物、勞勞務(wù)、服服務(wù)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的收收入或者者數(shù)量直直接掛鉤鉤的，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定計(jì)算繳繳納增值值稅。納納稅人取取得的其其他情形形的財(cái)政政補(bǔ)貼收收入，不不屬于增增值稅應(yīng)應(yīng)稅收入入，不征征收增值值稅?！备鶕?jù)文文件規(guī)定定政府的的這種形形式補(bǔ)助助，顯然然不需要要繳納增增值稅。但在所得稅稅文件(財(cái)稅2011170號(hào))規(guī)定，企企業(yè)從政政府財(cái)政政部門及及其他部部門取得得的應(yīng)計(jì)計(jì)入收入入總額的的財(cái)政性性資金，凡凡同時(shí)符符合以下下條件的的，可以以作為不不征稅收收入，在在計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納稅稅所得額額時(shí)從收收入總額額中減除除

11、：A.企業(yè)能能夠提供供規(guī)定資資金專項(xiàng)項(xiàng)用途的的資金撥撥付文件件B.財(cái)政部部門或其其他撥付付資金的的政府部部門對(duì)該該資金有有專門的的資金管管理辦法法或具體體管理要要求C.企業(yè)對(duì)對(duì)該資金金以及該該資金發(fā)發(fā)生的支支出單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行核核算。很顯然乙公公司取得得的這20000萬(wàn)出讓讓金返還還，不符符合不征征稅收入入條件,需要全全額繳納納企業(yè)所所得稅。(2)賬務(wù)務(wù)處理會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要要求，對(duì)對(duì)于政府府補(bǔ)助分分為與資資產(chǎn)相關(guān)關(guān)的政府府補(bǔ)助和和與收益益相關(guān)的的政府補(bǔ)補(bǔ)助。與與企業(yè)日日?；顒?dòng)動(dòng)無(wú)關(guān)的的政府補(bǔ)補(bǔ)助，應(yīng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入入營(yíng)業(yè)外外收支。根根據(jù)規(guī)定定，乙公公司取得得的招商商引資獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為與收收益相關(guān)關(guān)的政府府補(bǔ)助，且且與企業(yè)業(yè)日?；罨顒?dòng)不相相關(guān)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入入營(yíng)業(yè)外外收入。三：政府返返還土地地出讓金金用于前前期拆遷遷補(bǔ)償款款丙房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地地100畝，與與國(guó)土部部門簽訂訂的出讓讓合同價(jià)價(jià)格為80000萬(wàn)元，企企業(yè)已繳繳納80000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫(kù)庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持持的方式式給予乙乙公司20000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)項(xiàng)目土地地及地上上建筑物物的拆遷遷費(fèi)用支支出。(1)涉稅稅分析招拍掛制度度要求土土地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實(shí)中中，一些些開發(fā)商商先期介介入