北京某別墅可行性研究報(bào)告

1、第二部分作者：陽光光藍(lán)海，ttcseeassinaa.coom項(xiàng)目SWOOT分析析優(yōu)勢劣勢地理位置優(yōu)優(yōu)越：位位于北京京東北部部順義區(qū)區(qū),該區(qū)別別墅項(xiàng)目目較多,是建別別墅的理理想之地地。交通十分便便利:驅(qū)車225分鐘鐘到達(dá)市市區(qū)，離離機(jī)場僅僅10分鐘鐘的路程程自然景觀十十分優(yōu)美美：緊鄰鄰潮白河河、國際際高爾夫夫球場、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村賽馬馬場、大大型水上上運(yùn)動(dòng)中中心。附近別墅區(qū)區(qū)林立，已已形成了了休閑高高尚住宅宅區(qū)的氛氛圍。本區(qū)域已開開發(fā)的別別墅銷售售情況良良好，這這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有很很強(qiáng)的帶帶動(dòng)作用用。附近有未來來的奧運(yùn)運(yùn)概念將將為周邊邊地產(chǎn)帶帶來了升升值空間間。本地塊地形形較不規(guī)規(guī)則，地地勢較平平，對(duì)營營造

2、小區(qū)區(qū)內(nèi)地形形起伏的的景觀有有所影響響。本地塊地下下水位偏偏高，地地下室造造價(jià)成本本較高。目標(biāo)客戶定定位與產(chǎn)產(chǎn)品定位位分析目標(biāo)客戶定定位:自用型客戶戶外籍人士:歐美人人士居多多,跨國公公司中高高級(jí)管理理人員、駐駐華機(jī)構(gòu)構(gòu)部分人人 員員等,年收入入1000萬元以以上,年齡355歲500歲。港澳臺(tái)人士士:在北京京工作有有一定年年限,對(duì)該區(qū)區(qū)域比較較認(rèn)同,收入較較高。國內(nèi)客戶:以北京京人為主主,這部分分客戶大大多有海海外工作作經(jīng)驗(yàn),家庭年年收入在在50萬元元以上,以從事事金融證證券保險(xiǎn)險(xiǎn)和ITT行業(yè)為為主，年齡集集中在335歲500歲。投資型客戶戶本地投資客客:樂于投投資別墅墅物業(yè),然后對(duì)對(duì)外出租租

3、。港臺(tái)投資客客:注重地地段與品品質(zhì),有投資資別墅物物業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。產(chǎn)品定位分分析:品質(zhì)：價(jià)位適適中、品品質(zhì)較好好的中高高檔別墅墅銷售價(jià)位： 100000元元/平方米米依據(jù):1)順義義區(qū)別墅墅價(jià)位水水平2)本地塊塊的綜合合特點(diǎn)3)去化速速度相應(yīng)應(yīng)較快,風(fēng)險(xiǎn)較較小主力面積： 3500平方米米、說明: 335O 平方米米別墅充充分滿足足部分客客戶置業(yè)業(yè)需要，也也符合投投資需求求。主力總價(jià)：4000萬依據(jù)：1以目標(biāo)客戶戶家庭年年收入550 萬萬元計(jì),房價(jià)在年年收入55-8倍倍可提供供完全的的購買力力。2）符合目目前目標(biāo)客戶戶購買別別墅的心心理價(jià)位位。項(xiàng)目規(guī)劃方方案北京*花園用用地位于于北京順順義區(qū)河河南村

4、,規(guī)劃用用地面積積32227044平方米米,規(guī)劃用用地四周周由四條條城市道道路界定定,其中,東北側(cè)側(cè)道路為為濱河路路,有較高高的景觀觀價(jià)值。此此外,有一條條城市道道路位于于用地中中南部,呈東西西向穿過過規(guī)劃用用地。規(guī)規(guī)劃用地地比較平平整,無不良良地質(zhì)條條件。整體設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思新都市主義義與新自自然環(huán)境境的相互互融合的的“都市生生態(tài)村”新都市主義義的結(jié)構(gòu)構(gòu)與要素素以步行為先先導(dǎo)的社社區(qū)有吸引力的的社區(qū)中中心高品質(zhì)的街街道空間間鄰里關(guān)系新自然主義義的結(jié)構(gòu)構(gòu)與要素素水、綠文化化構(gòu)成社社區(qū)的基基本脈絡(luò)絡(luò)人文環(huán)境與與自然環(huán)環(huán)境的相相互融合合白由的布局局與形式式在我們的具具體方案案中我們們力求體體現(xiàn)這樣樣結(jié)構(gòu)

5、和和要素。整體設(shè)計(jì)方方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)考慮到規(guī)劃劃用地中中南部的的東西向向道路與與東西側(cè)側(cè)城市道道路均為為T字型交交口,在區(qū)域域交通中中的作用用有限,建議作作為小區(qū)區(qū)的內(nèi)部部道路考考慮,同時(shí),控制規(guī)規(guī)劃道路路用地范范圍,為未來來留下發(fā)發(fā)展變化化的可能能性。利用中南部部的東西西向道路路設(shè)置小小區(qū)中央央步行街街道和主主要人行行道出入入口,自然將將小區(qū)分分成南北北兩片,南北兩兩片通過過南北向向的步行行街道連連接。沿街安排社社區(qū)商業(yè)業(yè)和主要要配套設(shè)設(shè)施,提供娛娛樂、購購物、休休閑以及及文化活活動(dòng)等內(nèi)內(nèi)容, 形成成有吸引引力的綜綜合社區(qū)區(qū)中心?？拷鐓^(qū)中中心布置置密度相相對(duì)較高高的底、多多層聯(lián)排排住宅,住宅低

6、低層為商商業(yè)等內(nèi)內(nèi)容,形成人人氣旺感感的綜合合社區(qū)中中心。將水自自然要素素由東北北向引入入小區(qū),模擬自自然水系系的小河河與湖泊泊蜿蜒向向南延伸伸, 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)社區(qū)區(qū)的自然然劃分與與聯(lián)系,形成北北片兩個(gè)個(gè),南片一一個(gè)共三三個(gè)別墅墅組團(tuán)。水環(huán)境的營造造濱水是是規(guī)劃用用地最有有價(jià)值的的原始生生態(tài)要素素,結(jié)合人人的親水水天性，我我們認(rèn)為為水環(huán)境境的營銷銷是規(guī)劃劃小區(qū)成成功的關(guān)關(guān)鍵，“水環(huán)境境”的營造造主要體體現(xiàn)在以以下四個(gè)個(gè)層次：東北側(cè)的河河流是重重要的景景觀要素素。沿河河設(shè)置濱濱水公園園，提供親親水的綠綠化空間間。主體水面由由北向南南延伸,將小區(qū)區(qū)連接成成有機(jī)的的整體。水水面寬度度在200米到500米

7、之間間變化,配合綠綠化及廣廣場、人人行道的的配置,形成小小區(qū)空間間景觀的的基本骨骨架。各小區(qū)組團(tuán)團(tuán)的中心心綠地以以水為主題題,并通過過曲折變變化的小小溪與主主體水面面相聯(lián)系系,提供更更接近人人的親水水環(huán)境。庭院水面。道路交通規(guī)規(guī)劃建立以人為為先導(dǎo)的的小區(qū)道道路交通通體系。根據(jù)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的要要點(diǎn),結(jié)合小小區(qū)的整整體布局局,小區(qū)設(shè)設(shè)4個(gè)出入入口。別墅組團(tuán)的的道路采采用盡端端式,避免快快速穿越越交通的的出現(xiàn)。靜態(tài)交通采采用以分分散為主主,結(jié)合主主要公共共配套設(shè)設(shè)施安排排相應(yīng)集集停車場場地的方方式。小區(qū)主要道道路采取取自由流流暢的線線形,構(gòu)成小小區(qū)靈活活多變的的空間格格局,同時(shí)提提供步移景景異的景觀觀

8、流線。小區(qū)提供環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的人行行布道系系統(tǒng)和自自行車道道路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。綠化系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃配合水系統(tǒng),安排不不同尺度度的綠化化空間和和場地。公共配套設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃公共配套設(shè)設(shè)施主要要在小區(qū)區(qū)中央步步行街,以街道道和街區(qū)區(qū)的復(fù)合合商業(yè)形形式構(gòu)成成既傳統(tǒng)統(tǒng)又現(xiàn)代代的城市市商業(yè)生生活環(huán)境境。體育康休設(shè)設(shè)施安排排在道路路后返紅紅線形成成的綠化化惜中,利于節(jié)節(jié)約用地地。建筑布局別墅組團(tuán)的的單體建建筑結(jié)合合水景景景觀和道道路系統(tǒng)統(tǒng),形成自自由的布布局形式式，大多多數(shù)別墅墅均面向向水面或或開放空空間。中央組團(tuán)采采用較為為嚴(yán)整的的傳統(tǒng)建建筑空間間布局,通過街街道和院院落的基基本形式式,與社區(qū)區(qū)中心的的功能設(shè)設(shè)置和居居住

9、需求求相適應(yīng)應(yīng)。銷售策略企劃廣告:招標(biāo)選擇專專業(yè)策劃劃顧問公公司全程程策劃及及廣告代代理廣告主題:回歸自自然,充分體體現(xiàn)人性性化的居居住空間間銷售方式:方式一:聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)營銷公公司代理理銷售方式二:公公司組建建銷售部部門獨(dú)立立銷售銷售周期預(yù)預(yù)計(jì):銷售推廣期期:20005年1月20004年年5月銷售預(yù)訂期期:20005年4月銷售期:20005年5月20008年5月,共計(jì)366個(gè)月項(xiàng)目法人與與項(xiàng)目的的經(jīng)營管管理項(xiàng)目法人本項(xiàng)目由北北京房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司為項(xiàng)項(xiàng)目法人人負(fù)責(zé)開開發(fā)經(jīng)營營,其對(duì)本本項(xiàng)日的的策劃、資資金籌措措、建設(shè)設(shè)實(shí)施、經(jīng)經(jīng)營、債債務(wù)償還還和資產(chǎn)產(chǎn)的保值值增值實(shí)實(shí)行全過過程

10、負(fù)責(zé)責(zé)。項(xiàng)目的經(jīng)營營管理項(xiàng)目建成后后,全部別別墅面積積、大部部分商業(yè)業(yè)面積向向市場銷銷售,作為項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)投資的的回報(bào),項(xiàng)目建建成后,小區(qū)物物業(yè)將委委托專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司負(fù)責(zé)管管理。投資估算工程建設(shè)投投資估算算內(nèi)容總體工程包包括室外外管線系系統(tǒng)、道道路、綠綠化等；小區(qū)內(nèi)全部部土建和和建筑物物外立面面裝修；土地出讓金金按2660元/平方米米計(jì)；投資估算經(jīng)估算,本本項(xiàng)目建建設(shè)投資資總計(jì)為為575532.86(含土地地費(fèi)用883900萬元,前期費(fèi)費(fèi)53885萬元元,基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)1135554萬元元,建筑安安裝工程程費(fèi)用為為261156萬萬元, 不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)27440萬元元。建設(shè)投資估估算詳見見

11、表1。用款計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)資資金為自自籌資金金和銀行行貸款,自籌資資金共計(jì)計(jì)100000萬萬元,銀行貸貸款共117000O 萬萬元。建建設(shè)期第第一年投投入1771633萬元,自籌資資金10000OO 萬元元；第二二年投入入269941萬萬元,全部來來自銷售售收入,第三年年的建設(shè)設(shè)資金全全部來自自銷售收收入。用款計(jì)劃表表詳見表表5財(cái)務(wù)分析經(jīng)營收入項(xiàng)目建成后后，除60000平方方米會(huì)所所外，所有別別墅全部部按市場場價(jià)出售售，預(yù)計(jì)售售價(jià)為地地上1000000元/平方米米，地下室室50000元/平方米米,銷售采采用期房房銷售方方式,第二年年開始銷銷售,預(yù)計(jì)第第四年銷銷售收入入達(dá)1000%?？偪傆?jì)經(jīng)營營收入

12、11287734萬萬元。經(jīng)營收入預(yù)預(yù)測詳見見表2。總成本建設(shè)成本為為691100萬萬元,銷售費(fèi)費(fèi)用按銷銷售收入入的3%計(jì),管理費(fèi)費(fèi)用按建建設(shè)成本本2%計(jì),財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用為111000萬元以以及營業(yè)業(yè)稅及附附加70080萬萬元。總成本費(fèi)用用預(yù)測詳詳見表ll。銷售稅金銷售稅金及及附加按按銷售收收入5.5%計(jì)計(jì)。詳見損益表表3。利潤所得稅按稅稅前利潤潤33%計(jì)。詳見損益表表3。財(cái)務(wù)效益分分析經(jīng)測算,本本項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收益益率為666.334%,按%的折現(xiàn)現(xiàn)率測算算的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為3004200.499萬元，動(dòng)動(dòng)態(tài)投資資回收期期為3.10年年,項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上上是可行行的。詳見現(xiàn)金流流量表44。不確定性分分析

13、保本點(diǎn)分析析本項(xiàng)目的保保本點(diǎn)為50.97%,即當(dāng)當(dāng)售房的的銷售收收入達(dá)6656116萬元元時(shí),項(xiàng)目即即可保本本；在銷銷量不變變下,最低售售價(jià)為444211.977元/平米；在售價(jià)價(jià)和銷量量都不變變下,最高成成本為777311.699元/平米。詳見保本點(diǎn)點(diǎn)分析表表7。敏感性分析析當(dāng)銷售收入入和建設(shè)設(shè)投資分分別發(fā)生生變化時(shí)時(shí),對(duì)項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)影響響程度分分別進(jìn)行行了分析析,結(jié)果表表明,項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力比比較強(qiáng)。詳見敏感性性分析表表6。結(jié)論與建議議結(jié)論從以上分析析可見，*項(xiàng)目是可可行的，并將帶帶來較為為可觀的的經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)效效益。*項(xiàng)目目擁有良良好的社社會(huì)前景景,其地理理位置優(yōu)優(yōu)越,環(huán)境狀狀況極佳佳,區(qū)域認(rèn)認(rèn)同感強(qiáng)強(qiáng),市場調(diào)調(diào)夜發(fā)現(xiàn)現(xiàn),需求旺旺盛,市場前前景較為為可觀。*項(xiàng)目目投資內(nèi)內(nèi)部收益益率為666.334%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于銀行貸貸款利率率, 財(cái)務(wù)務(wù)效簡較較好,通過敏敏感件分分析可知知項(xiàng)目抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)，即即使在較較為不利利的環(huán)境境下，也也能獲得得較好的的經(jīng)濟(jì)回回報(bào)。建議建議項(xiàng)目法法人在建建設(shè)過程程中,根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況科學(xué)安安排工程程進(jìn)度,合理調(diào)調(diào)度,嚴(yán)格控控制投資資,節(jié)約使使用