國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購管理模式

1、-目 錄1萬科集團(tuán)(劉 威) .12恒大地產(chǎn)(黃 媛) .93保利地產(chǎn)產(chǎn)(李運(yùn)成) .184中海地產(chǎn)產(chǎn)(梁建軍) .215萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)(張鵬飛) .32-國內(nèi)大型房房地產(chǎn)企企業(yè)招標(biāo)標(biāo)采購管管理模式式2011年年7月1日，中國國房產(chǎn)信信息集團(tuán)團(tuán)聯(lián)合中中國房地地產(chǎn)測評評中心共共同發(fā)布布20111年上半半年中國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行行榜TOPP30。其中中，萬科科、恒大大、中海海、保利利、綠地地和萬達(dá)達(dá)領(lǐng)跑銷銷售金額額榜，恒恒大、萬萬科、綠綠地、碧碧桂園、保保利和中中海、萬萬達(dá)則領(lǐng)領(lǐng)跑銷售售面積榜榜。根據(jù)據(jù)部門需需要，現(xiàn)現(xiàn)針對性性選取幾幾家代表表性企業(yè)業(yè)進(jìn)行招招標(biāo)采購購以及成成本控制制方面的的模式進(jìn)

2、進(jìn)行分析析。1萬科集團(tuán)團(tuán)如何更有效效的整合合資源，發(fā)發(fā)揮規(guī)模模效益是是萬科集集團(tuán)管理理團(tuán)隊(duì)正正在思考考的事情情，他們們發(fā)現(xiàn)，供供應(yīng)鏈條條的穩(wěn)定定高效不不僅可以以簡化復(fù)復(fù)雜的采采購清單單，更有有利于控控制成本本并有助助于品質(zhì)質(zhì)管理。房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品和制制造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)周期期不同，但但依然要要向制造造業(yè)那樣樣學(xué)習(xí)規(guī)規(guī)?；秃蜆?biāo)準(zhǔn)化化經(jīng)驗(yàn)。通通過對大大型跨國國制造業(yè)業(yè)企業(yè)為為例，采采購成本本幾乎占占到了銷銷售額的的50%（如其其凈利潤潤是5%，即采采購支出出和凈利利潤是10:1的關(guān)系系），這這意味著著，采購購每省1%，就會會對利潤潤帶來10%的提升升。事實(shí)實(shí)上，供供應(yīng)鏈的的價值對對所有企企業(yè)都是是

3、非常重重要的。通過標(biāo)準(zhǔn)化化和集約約化去實(shí)實(shí)現(xiàn)一個個企業(yè)的的規(guī)模效效益，同同時通過過標(biāo)準(zhǔn)化化，深化化與合作作伙伴的的合作，從從而帶動動整個行行業(yè)發(fā)展展。在“20110年萬科科集團(tuán)AB級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化裝修修房子簽簽約儀式式”上，首首次將石石材、墻墻紙、五五金這三三個以往往通過總總包單位位進(jìn)行采采購的建建筑部品品列入到到萬科集集團(tuán)采購購中來的的目的，就就是從行行業(yè)發(fā)展展的角度度考慮的的；供應(yīng)應(yīng)商可以以在前期期通過設(shè)設(shè)計階段段的配合合，提供供幾套實(shí)實(shí)用方案案，而不不是簡單單地提供供上百種種產(chǎn)品目目錄。萬科采購招招標(biāo)和供供應(yīng)管理理的主要要經(jīng)驗(yàn)：1、采購供供應(yīng)管理理的責(zé)任任體系和和業(yè)務(wù)流流程相匹匹配，從從制定采

4、采購計劃劃、申報報需求計計劃、實(shí)實(shí)施招標(biāo)標(biāo)采購、采采購合同同評審、采采購合同同交底、供供應(yīng)過程程監(jiān)管、供供應(yīng)效果果評價的的各個控控制環(huán)節(jié)節(jié)的責(zé)任任清晰、授授權(quán)適當(dāng)當(dāng)、工作作關(guān)系明明了，保保證了業(yè)業(yè)務(wù)流程程的順暢暢運(yùn)行。采購實(shí)施部門要完全掌握項(xiàng)目系統(tǒng)的采購策劃控制目標(biāo)計劃，現(xiàn)場管理者不僅要報需求數(shù)量和時間節(jié)點(diǎn)，同時要明確采購對象的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)。2、采購策策劃控制制目標(biāo)計計劃與工工程建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計計劃聯(lián)動動，事事事做到事事前控制制。3、集中采采購的范范圍及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做到到事前明明確，常常規(guī)設(shè)備備和材料料集中采采購清單單基本穩(wěn)穩(wěn)定不變變，質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)描描述清晰晰詳實(shí)。4、采購業(yè)業(yè)務(wù)管理理工具（各各

5、類表格格）精細(xì)細(xì)，制度度簡潔明明了，業(yè)業(yè)務(wù)所需需表格工工具設(shè)計計科學(xué)合合理，可可操作性性強(qiáng)。5、產(chǎn)品已已基本經(jīng)經(jīng)形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，核核心是設(shè)設(shè)計形成成了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，主主要大宗宗材料、設(shè)設(shè)備的采采購標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及采購購方式也也隨之形形成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，長長期穩(wěn)定定的采購購渠道也也隨之形形成，成成本控制制目標(biāo)得得以有效效實(shí)現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)化可以減少分散采購造成不必要的成本。這里的標(biāo)準(zhǔn)化，并不是說形成統(tǒng)一的產(chǎn)品形態(tài)，而是形成不同類型產(chǎn)品的主要標(biāo)準(zhǔn)，有了這個標(biāo)準(zhǔn)才可能列出常規(guī)產(chǎn)品和產(chǎn)品的集中采購清單，并明確其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終形成長期穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)化采購名錄及批量采購，為最大限度控制采購成本創(chuàng)造條件。集中采購不是采購執(zhí)行者的單一化，而

6、是要形成統(tǒng)一的采購標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的合格供應(yīng)商名錄、統(tǒng)一的采購計劃、統(tǒng)一的審批流程，有責(zé)任部門和責(zé)任人來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)采購招標(biāo)和供應(yīng)工作。6、完善供供應(yīng)商管管理。除除了把大大量的時時間放在在協(xié)調(diào)和和招標(biāo)的的實(shí)施過過程，同同時要時時刻關(guān)注注供應(yīng)商商，建立立供應(yīng)商商數(shù)據(jù)庫庫。同時時按照相相關(guān)的采采購流程程對供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)行行評價，對對供應(yīng)商商進(jìn)行分分類分等等級管理理。要深深入理解解所需產(chǎn)產(chǎn)品的屬屬性特性性及供應(yīng)應(yīng)商的企企業(yè)的規(guī)規(guī)模、操操作模式式，產(chǎn)品品品質(zhì)及及售后服服務(wù)、配配合意識識等。只只有這樣樣做，才才能做到到真正做做到所使使用產(chǎn)品品的準(zhǔn)確確定位，才才能在供供應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫逐逐步建立立與完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做到到同

7、類供供應(yīng)商的的分類分分等級管管理?？傊?，萬科科能做到到了事前前、事中中、事后后控制三三到位，采采購成本本和質(zhì)量量控制目目標(biāo)能得得到保證證，供應(yīng)應(yīng)能及時時滿足生生產(chǎn)建設(shè)設(shè)需要，確確實(shí)值得得我們學(xué)學(xué)習(xí)。一、采購管管理發(fā)展展模式二、采購組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)及原則則三、采購管管理概要要流程3.1戰(zhàn)略略采購流流程3.2直接接采購流流程3.3一般般采購流流程四、采購方方式的解解釋五、物料管管理2恒大地產(chǎn)產(chǎn)2.1恒大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司采采購管理理管理辦辦法第一章 總 則一、采購管管理范圍圍本規(guī)程是公公司購買買原材料料、物資資、零部部件、設(shè)設(shè)備、辦辦公用品品、勞動動保護(hù)用用品以及及其他物物資過程程中的決決策、價價格監(jiān)督督

8、、質(zhì)量量檢驗(yàn)等等行為的的基本規(guī)規(guī)范。二、采購管管理原則則按照科學(xué)有有效、公公開公正正、比質(zhì)質(zhì)比價、監(jiān)監(jiān)督制約約的原則則，建立立健全采采購管理理的各項(xiàng)項(xiàng)制度，防防止采購購過程中中的不正正當(dāng)行為為發(fā)生。第二章 采購管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)和采購購管理體體制（一）采購購管理機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)使用用部門及及工程方方面日常常物資、材材料、設(shè)設(shè)備采購購；負(fù)責(zé)物資資采購的的詢價、議議價、比比質(zhì)、比比價及招招標(biāo)；負(fù)責(zé)采購購合同的的擬訂、簽簽訂；負(fù)責(zé)按時時、按質(zhì)質(zhì)、按量量地采購購使用部部門所需需各種物物資；負(fù)責(zé)物資資采購管管理制度度和各崗崗位職責(zé)責(zé)的制定定；負(fù)責(zé)物資資采購員員的監(jiān)督督與管理理；負(fù)責(zé)對供供應(yīng)商的的開發(fā)與與管理；負(fù)責(zé)與

9、使使用部門門、倉管管部門的的溝通與與協(xié)調(diào)；采購工作作的監(jiān)督督管理機(jī)機(jī)構(gòu)，專專司采購購監(jiān)督管管理職能能；配合采購購部制定定和完善善各項(xiàng)采采購工作作制度、流流程；會同采購購部定期期參與大大宗物資資、材料料的招標(biāo)標(biāo)、評審審以及供供應(yīng)商的的甄選；定期收集集采購信信息需求求，嚴(yán)把把采購價價格關(guān)、質(zhì)質(zhì)量關(guān)、實(shí)實(shí)用關(guān)，及及時向管管理層反反饋意見見；嚴(yán)格執(zhí)行行各項(xiàng)采采購工作作紀(jì)律；采購監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu)1、工程部部2、綜合部部3、財務(wù)部部4、經(jīng)營部部事前價格格審核；參與大宗宗物資材材料的采采購；監(jiān)督采購購價格，控控制采購購成本；采購紀(jì)律律檢查；驗(yàn)收機(jī)構(gòu)1、庫管員員2、使用部部門3、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理各類物資資、材料料的驗(yàn)收收

10、、管理理，建立立臺帳和和材料數(shù)數(shù)據(jù)庫；及時反饋饋物資使使用信息息，按月月統(tǒng)計物物資使用用情況；（二）采購購管理體體制一）采購決決策管理理1、建立健健全物資資采購決決策程序序，根據(jù)據(jù)采購物物資類別別和金額額的大小小，實(shí)行行分級分分權(quán)管理理，明確確各級管管理者、各各有關(guān)部部門及人人員的權(quán)權(quán)限。2、除特殊殊情況外外，大宗宗物資及及其它金金額較大大物資采采購的重重大事項(xiàng)項(xiàng)，由公公司決策策層和相相關(guān)部門門負(fù)責(zé)人人通過會會議或其其他的形形式實(shí)行行決策。3、加強(qiáng)對對采購物物資的價價格、質(zhì)質(zhì)量、數(shù)數(shù)量的監(jiān)監(jiān)督，設(shè)設(shè)立物資資采購監(jiān)監(jiān)管委員員會。4、使用部部門、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理、庫管管員對其其審批的的物資采采購負(fù)有有

11、審查、監(jiān)監(jiān)督責(zé)任任。二）比質(zhì)比比價采購購1、采購部部要廣泛泛收集采采購物資資的質(zhì)量量、價格格等市場場信息，掌掌握主要要采購物物資信息息變化，并并根據(jù)市市場做到到比質(zhì)、比比價采購購。2、除僅有有唯一供供貨商或或公司生生產(chǎn)經(jīng)營營有特殊殊要求外外，公司司大宗物物資的采采購應(yīng)當(dāng)當(dāng)選擇三三個以上上的供貨貨商，從從質(zhì)量、價價格、信信譽(yù)等方方面擇優(yōu)優(yōu)進(jìn)貨。3、采購部部大宗物物資采購購及有特特殊要求求的物資資采購，應(yīng)應(yīng)當(dāng)審查查供貨商商資格；對已確確定的供供貨商，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時時掌握其其質(zhì)量、價價格、信信譽(yù)、服服務(wù)變化化情況。4、采購中中心大宗宗物資的的采購以以及其他他較大金金額的物物資采購購，具備備招標(biāo)采采購條件

12、件的，應(yīng)應(yīng)實(shí)行招招標(biāo)采購購。三）價格監(jiān)監(jiān)督1、采購監(jiān)監(jiān)管委員員會人員員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格履行行職責(zé)，監(jiān)監(jiān)督采購購價格，控控制采購購成本。2、大宗物物資應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)價格格監(jiān)督部部門事前前進(jìn)行價價格審核核，采購購部應(yīng)當(dāng)當(dāng)在價格格監(jiān)督部部門審核核的價格格內(nèi)進(jìn)行行采購，特特殊情況況除外。3、采購監(jiān)監(jiān)管委員員會應(yīng)當(dāng)當(dāng)對所采采購的物物資的價價格單據(jù)據(jù)進(jìn)行審審核，對對未在審審核的價價格內(nèi)或或高于市市場價格格進(jìn)行采采購而損損害公司司利益的的，應(yīng)及及時向公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)反映并并提出處處理意見見。4、物資采采購監(jiān)管管委員會會等價格格監(jiān)督職職能的部部門或人人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時了了解、掌掌握大宗宗采購物物資的市市場價格格，并對對其審核核的

13、物資資采購價價格承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任。四）質(zhì)量檢檢驗(yàn)監(jiān)督督1、庫管員員及各使使用部門門應(yīng)對采采購物資資進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)和驗(yàn)證證，進(jìn)行行質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督與使使用信息息反饋，采采購物資資未經(jīng)質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)或驗(yàn)證證不予辦辦理正式式入庫和和結(jié)算手手續(xù)，特特殊情況況除外。2、采購部部應(yīng)當(dāng)根根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營需需要完善善必要的的質(zhì)量、計計量檢測測條件。不不具備檢檢測條件件的需要要對采購購物資進(jìn)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)的，可可以委托托檢驗(yàn)或或要求供供貨商出出具國家家認(rèn)定的的檢測機(jī)機(jī)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)報告。3、質(zhì)量檢檢驗(yàn)或驗(yàn)驗(yàn)證人員員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和程程序進(jìn)行行檢驗(yàn)和和驗(yàn)證，并并對檢驗(yàn)驗(yàn)、驗(yàn)證證結(jié)果承承擔(dān)責(zé)任任。4、對大宗宗采購物物資，

14、采采購中心心可以根根據(jù)需要要留樣存存檔，并并進(jìn)行復(fù)復(fù)檢。第三章 采購管管理信息息庫建設(shè)設(shè)（一）建立立物資材材料價格格數(shù)據(jù)庫庫在工程部電電腦上建建立一套套統(tǒng)一的的物資價價格數(shù)據(jù)據(jù)庫，增增加各類類物資價價格透明明度，使使公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及時時準(zhǔn)確掌掌握各類類物資的的最新信信息和動動態(tài)，最最大限度度的降低低企業(yè)物物資采購購成本。（二）建立立合格物物資供應(yīng)應(yīng)商數(shù)據(jù)據(jù)庫健全供應(yīng)商商管理制制度，建建立合格格物資供供應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫，及及時更新新合格供供應(yīng)商信信息，通通報對違違反規(guī)定定的供應(yīng)應(yīng)商的處處罰。方方便查詢詢供應(yīng)商商的最新新物資價價格、交交易記錄錄、信譽(yù)譽(yù)等級、售售后服務(wù)務(wù)水平，以以利于各各公司做做出相應(yīng)應(yīng)調(diào)

15、整，避避免因信信息不暢暢，致使使公司利利益受損損。（三）采購購信息數(shù)數(shù)據(jù)庫的的統(tǒng)計分分析工程部每月月定期向向公司提提交當(dāng)月月各類物物資進(jìn)銷銷存明細(xì)細(xì)及使用用情況，由由采購部部根據(jù)匯匯總數(shù)據(jù)據(jù)及供應(yīng)應(yīng)商最新新動態(tài)，對對當(dāng)月采采購信息息數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行匯總總和統(tǒng)計計分析，按按照物資資材料的的采購價價格進(jìn)行行由高到到低排序序，生成成物資采采購匯總總數(shù)據(jù)庫庫。（四）財務(wù)務(wù)審計部部門的有有效監(jiān)督督為保證采購購信息數(shù)數(shù)據(jù)的真真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、有有效，物物資采購購監(jiān)管委委員會應(yīng)應(yīng)加大監(jiān)監(jiān)督力度度，管理理部門可可以根據(jù)據(jù)采購信信息數(shù)據(jù)據(jù)庫保留留對采購購人員責(zé)責(zé)任的追追溯權(quán)。通過采購信信息數(shù)據(jù)據(jù)庫的公公布和統(tǒng)統(tǒng)計分析析，

16、加上上采購監(jiān)監(jiān)管委員員會的有有效監(jiān)督督，保證證了采購購數(shù)據(jù)的的真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、有有效，有有利于采采購成本本的降低低，使公公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了材料料核算、成成本分析析、材料料管理和和財務(wù)管管理的一一體化，由由此實(shí)現(xiàn)現(xiàn) “陽光采采購”平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行。第四章 采購管管理規(guī)定定（一）采購購工作基基本要求求1、未經(jīng)審審核批準(zhǔn)準(zhǔn)的申購購物資一一律不得得采購；2、在同等等質(zhì)量，同同等價格格的情況況下，應(yīng)應(yīng)選擇就就近采購購；3、對長期期訂貨和和大額款款項(xiàng)的采采購，應(yīng)應(yīng)通過簽簽訂合同同和實(shí)行行銀行結(jié)結(jié)算；4、在比價價過程中中，嚴(yán)格格執(zhí)行同同類企業(yè)業(yè)比質(zhì)量量，同等等質(zhì)量比比價格，同同樣價格格比信譽(yù)譽(yù)，擇優(yōu)優(yōu)確定供供應(yīng)商；5、對

17、于先先試用后后采購的的物資，不不得在試試用鑒定定前采購購。6、大宗物物資實(shí)行行集中采采購，以以邀請招招標(biāo)、競競爭性談?wù)勁?、詢詢價、單單一來源源和定點(diǎn)點(diǎn)、定向向等多種種方式采采購。凡進(jìn)行大宗宗材料物物資的采采購活動動，必須須實(shí)行三三方參與與的原則則，即在在公司統(tǒng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，由由采購部部、使用用部門、采采購監(jiān)管管委員三三方共同同參與大大宗物資資（設(shè)備備）的采采購。（二）物資資采購管管理1、日常辦辦公用品品及大宗宗物資的的采購，實(shí)實(shí)行按月月上報采采購計劃劃。各單單位編制制采購計計劃時，要要從實(shí)際際經(jīng)營需需要出發(fā)發(fā)，避免免盲目提提報，由由于上報報物資采采購計劃劃失誤，造造成物資資積壓損損失，由由申購

18、公公司/部門負(fù)負(fù)責(zé)人承承擔(dān)責(zé)任任。2、如臨時時需要應(yīng)應(yīng)急采購購的，則則應(yīng)至少少提前3小時并并經(jīng)公司司領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)下使使用企業(yè)業(yè)備用金金采購，由由相關(guān)采采購人員員負(fù)責(zé)采采買。3、計劃外外急需采采購的物物資，由由使用部部門填制制急需需物資申申購單，部部門負(fù)責(zé)責(zé)人簽字字，公司司分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)簽署署意見，經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理批準(zhǔn)后后報采購購部根據(jù)據(jù)所需物物資的單單價及數(shù)數(shù)量比照照既定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行采購，采采購部應(yīng)應(yīng)向使用用單位明明確到貨貨期限，如如未能按按既定時時間到貨貨需向使使用單位位說明原原因并積積極配合合解決。4、使用部部門在填填寫相關(guān)關(guān)申購單單時，務(wù)務(wù)必寫清清所購物物資的品品名、規(guī)規(guī)格、型型號、單單位、數(shù)數(shù)量

19、等信信息，如如因申購購單填寫寫不清，而而影響采采購進(jìn)度度的，后后果由本本部門自自負(fù)。5、 物資資采購時時必須嚴(yán)嚴(yán)格按照照采購原原則、采采購計劃劃進(jìn)行采采購，保保證做到到不錯訂訂、不漏漏訂，及及時準(zhǔn)確確做好物物資貨源源落實(shí)工工作。6、采購部部備有一一定數(shù)額額的采購購備用金金，用于于應(yīng)急采采購與需需現(xiàn)付的的零散物物資采購購。備用用金所購購應(yīng)急物物資，購購入后仍仍需補(bǔ)齊齊相關(guān)手手續(xù)，方方可予以以報銷。7、簽訂物物資采購購合同時時，要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行合同法法和公司司合同管管理制度度，合同同中要明明確標(biāo)的的、數(shù)量量、規(guī)格格、型號號、價格格、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、交交貨期、交交貨地點(diǎn)點(diǎn)、結(jié)算算方式、運(yùn)運(yùn)雜費(fèi)承承擔(dān)者、包

20、包裝、運(yùn)運(yùn)輸、驗(yàn)驗(yàn)收方式式，注明明保修年年限、保保修期結(jié)結(jié)束后的的零配件件提供及及價格、年年限等事事項(xiàng)，簽簽訂合同同各方經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任任以及其其它需要要明確的的事項(xiàng)，一一般按照照先到貨貨驗(yàn)收后后付款的的原則進(jìn)進(jìn)行，特特殊情況況先款后后貨的需需經(jīng)相關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)人人批準(zhǔn)。 8、對短缺缺物資，采采購員應(yīng)應(yīng)及時反反饋信息息，并征征求使用用部門意意見，經(jīng)經(jīng)使用部部門同意意后方可可采購代代用品，并并做好存存檔備案案。否則則，出現(xiàn)現(xiàn)后果由由采購員員負(fù)責(zé)。9、采購人人員必須須按采購購作業(yè)期期限運(yùn)作作，對不不按計劃劃要求及及質(zhì)量要要求采購購，造成成經(jīng)濟(jì)損損失的，均均由采購購人員承承擔(dān)責(zé)任任。12、因特特殊原因因，采購購

21、員未能能及時完完成采購購任務(wù)或或無法按按周期采采購物資資的，應(yīng)應(yīng)及時告告知采購購部門負(fù)負(fù)責(zé)人并并說明異異常原因因，提出出相應(yīng)意意見方案案。采購購部負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)及及時與申申購部門門反饋和和溝通，擬擬定補(bǔ)救救辦法和和處理對對策，特特別重大大事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)匯報總總經(jīng)理。第五章 采購監(jiān)監(jiān)管委員員會（一）組織織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置組長： 委員：（二）采購購監(jiān)管委委員會與與采購部部的關(guān)系系采購監(jiān)管委委員會在在公司董董事會的的領(lǐng)導(dǎo)下下，負(fù)責(zé)責(zé)對采購購部定期期進(jìn)行采采購信息息反饋和和監(jiān)督管管理，是是服務(wù)與與監(jiān)督的的關(guān)系。（三）采購購監(jiān)管委委員會主主要職能能詳見第二章章“采購管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)”（四）采購購監(jiān)管委委員會工工作制度度1

22、、會議制制度。每每月月底底召開由由組長主主持的采采購監(jiān)管管委員會會會議，聽聽取各委委員工作作書面匯匯報，形形成會議議紀(jì)要。2、信息反反饋制度度。采購購監(jiān)管委委員會應(yīng)應(yīng)及時加加強(qiáng)采購購信息交交流溝通通，達(dá)到到采購信信息資源源共享，貨貨比三家家，物美美價廉之之功效。采采購監(jiān)管管委員會會每月將將工作開開展情況況向采購購部通報報，并向向總經(jīng)理理及時匯匯報。3、采購物物資驗(yàn)收收把關(guān)制制度。采采購監(jiān)管管委員會會負(fù)責(zé)對對采購物物品價格格、質(zhì)量量驗(yàn)收、審審核把關(guān)關(guān)，對供供應(yīng)商因因質(zhì)量、價價格產(chǎn)生生的欺詐詐行為及及時向采采購部通通報，并并提出對對供應(yīng)商商的懲罰罰意見。第六章 供應(yīng)商商管理規(guī)規(guī)定為了促進(jìn)供供應(yīng)商與

23、與我公司司建立健健康、和和諧、穩(wěn)穩(wěn)定的供供需關(guān)系系，促使使供應(yīng)商商保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、降低低成本、供供貨及時時，提高高服務(wù)水水平，對對供應(yīng)商商管理做做如下規(guī)規(guī)定：（一）凡是是有可能能或已經(jīng)經(jīng)與我司司發(fā)生業(yè)業(yè)務(wù)往來來的供應(yīng)應(yīng)商，并并具有與與其所承承擔(dān)的供供應(yīng)物資資相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和資資信等級級的供應(yīng)應(yīng)商都在在本規(guī)定定的范圍圍。 （二）各相相關(guān)部門門職責(zé) 一）使用部部門職責(zé)責(zé)1、對工程程材料、專專業(yè)材料料和設(shè)備備等物資資，須由由各專業(yè)業(yè)技術(shù)指指定責(zé)任任人到場場進(jìn)行物物資驗(yàn)收收工作，以以確保質(zhì)質(zhì)量。2、負(fù)責(zé)提提供物資資在使用用過程中中的實(shí)際際情況及及出現(xiàn)的的問題。二）庫房職職責(zé) 1、負(fù)責(zé)對對供應(yīng)商商

24、到貨物物資的驗(yàn)驗(yàn)貨、收收貨工作作，辦理理入庫手手續(xù)。2、及時將將供應(yīng)商商交貨期期限、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、服務(wù)務(wù)水平向向采購部部反饋，并并提出意意見。3、每月定定期向采采購部提提交當(dāng)月月各類物物資進(jìn)銷銷存明細(xì)細(xì)及使用用情況。三）采購部部職責(zé) 1、做好供供應(yīng)商的的開發(fā)工工作，積積極尋找找貨源，開開辟新的的供貨渠渠道，對對于同類類產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)至少備備有兩家家以上供供應(yīng)商，以以便做到到價格互互補(bǔ)、貨貨源互補(bǔ)補(bǔ)。2、做好供供應(yīng)商的的管理工工作，及及時對違違反合同同規(guī)定的的供應(yīng)商商進(jìn)行處處理，不不定期抽抽檢供應(yīng)應(yīng)商送達(dá)達(dá)的貨物物，到收收貨現(xiàn)場場監(jiān)督驗(yàn)驗(yàn)貨，督督促供應(yīng)應(yīng)商貨物物配送的的及時性性，以確確保使用用部門的

25、的正常供供應(yīng)。3、負(fù)責(zé)收收集和建建立供應(yīng)應(yīng)商信息息數(shù)據(jù)庫庫，考察察評估供供應(yīng)商的的資質(zhì)，建建立合合格供應(yīng)應(yīng)商名冊冊，隨隨時為開開辟新的的供貨渠渠道做好好準(zhǔn)備。4、負(fù)責(zé)定定期對供供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行評估估、考核核和甄選選工作。每每月依據(jù)據(jù)供應(yīng)商商交貨的的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、交交貨期限限、服務(wù)務(wù)態(tài)度、產(chǎn)產(chǎn)品價格格及履約約能力等等方面進(jìn)進(jìn)行評分分并通知知供應(yīng)商商。5、與常用用物資供供貨商簽簽訂相關(guān)關(guān)的供供貨承諾諾書。（三）對供供應(yīng)商的的獎懲規(guī)規(guī)定。1、對于履履約能力力強(qiáng)，信信譽(yù)好、送送貨及時時、提供供高性價價比物資資的供應(yīng)應(yīng)商，給給予及時時結(jié)帳，并并將其列列入次年年的合作作對象。2、對于存存在“以次充充好”、“以少

26、充充多”行為的的供應(yīng)商商，將予予以堅決決打擊、制制止，應(yīng)應(yīng)扣罰其其相應(yīng)部部分的貨貨款，并并取消供供應(yīng)商供供貨資格格。3、對于無無法與各各公司良良好配合合、出現(xiàn)現(xiàn)重大問問題無法法改善的的或經(jīng)評評定連續(xù)續(xù)數(shù)月未未達(dá)標(biāo)的的供應(yīng)商商將取消消供貨資資格。因因無法找找到替代代的合格格供應(yīng)商商，暫時時保留其其供應(yīng)商商資格，但但須將評評鑒結(jié)果果通知供供應(yīng)商并并責(zé)令其其改進(jìn)。4、貨物配配送由供供應(yīng)商送送貨的，應(yīng)應(yīng)在訂立立合同時時談定預(yù)預(yù)交信譽(yù)譽(yù)保證金金與質(zhì)量量保證金金。供應(yīng)應(yīng)商未能能在指定定時間將將所訂物物資送抵抵指定地地點(diǎn)的，扣扣繳一定定數(shù)額的的信譽(yù)保保證金；供應(yīng)商商所送物物資質(zhì)量量因不符符合同所所約定的的，

27、應(yīng)扣扣繳一定定數(shù)額的的質(zhì)量保保證金。（四）加強(qiáng)強(qiáng)物資供供應(yīng)商的的信息管管理工作作。 1、加強(qiáng)與與供應(yīng)商商的信息息溝通，及及時了解解重要物物資生產(chǎn)產(chǎn)廠家的的價格變變化趨勢勢及產(chǎn)品品更新動動態(tài)。 2、定期開開展供應(yīng)應(yīng)商調(diào)查查活動，根根據(jù)供應(yīng)應(yīng)商返回回的供供應(yīng)商調(diào)調(diào)查表，建建立供應(yīng)應(yīng)商資質(zhì)質(zhì)等相關(guān)關(guān)內(nèi)容的的合格格供應(yīng)商商名冊。根根據(jù)使用用部門反反饋的產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)水平平等信息息，及時時做出相相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，以以便更好好地處理理在供需需中所存存在的問問題。3、分管的的采購人人員應(yīng)詳詳盡記錄錄本人經(jīng)經(jīng)辦的采采購物資資使用部部門反饋饋信息，為為評價供供應(yīng)商提提供相關(guān)關(guān)信息資資料支持持。2.2恒大大房

28、地產(chǎn)產(chǎn)公司招招標(biāo)管理理管理辦辦法（一）總則則一）公司建建立全面面的招標(biāo)標(biāo)管理制制度，以以公正、公公平、公公開的原原則評估估選擇業(yè)業(yè)務(wù)承包包單位，在在合理公公平的原原則下追追求公司司利益最最大化，以以確保各各項(xiàng)承包包業(yè)務(wù)滿滿足規(guī)定定的質(zhì)量量、進(jìn)度度和成本本控制要要求。二）凡單項(xiàng)項(xiàng)合同額額10萬元以以上（含含）分包包（采購購）業(yè)務(wù)務(wù)，必須須納入招招標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行控控制，包包括但不不限于： 11)材料設(shè)設(shè)備采購購類； 22)工程施施工類； 33)服務(wù)類類：包括括勘察、測測繪、設(shè)設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理、造造價咨詢詢、工程程檢測、物物業(yè)中介介、宣傳傳推廣、模模型制作作等單位位選擇。三）為加強(qiáng)強(qiáng)招投標(biāo)標(biāo)工作的的管理力

29、力度，公公司規(guī)定定出各類類招標(biāo)工工作的操操作流程程和責(zé)任任劃分，各各部門和和分公司司必須遵遵照執(zhí)行行。（二）招標(biāo)標(biāo)（采購購）分類類一）根據(jù)承承包工程程、采購購材料設(shè)設(shè)備的種種類和性性質(zhì)的不不同，按按招標(biāo)標(biāo)工作責(zé)責(zé)任界定定的具具體規(guī)定定，招標(biāo)標(biāo)（采購購）工作作按以下下四類方方式進(jìn)行行操作： 11)集中采采購及總總承包（公公司經(jīng)辦辦）； 22)第一類類招標(biāo)（公公司組織織或經(jīng)辦辦的招標(biāo)標(biāo)）； 33)第二類類招標(biāo)（公公司所屬屬公司經(jīng)經(jīng)辦的招招標(biāo)，公公司參與與或監(jiān)督督）； 44)第三類類招標(biāo)（所所屬部門門及分公公司獨(dú)立立負(fù)責(zé)的的招標(biāo)）。二）當(dāng)?shù)卣鞴芄懿块T規(guī)規(guī)定公開開招標(biāo)的的工程發(fā)發(fā)包項(xiàng)目目，公司司

30、所屬部部門應(yīng)做做好與政政府主管管部門的的溝通協(xié)協(xié)調(diào)工作作，按主主管部門門要求申申報，公公開招標(biāo)標(biāo)前應(yīng)執(zhí)執(zhí)行公司司規(guī)定的的招標(biāo)流流程，選選擇意向向單位參參加投標(biāo)標(biāo)。三）在上述述四類招招標(biāo)（采采購）中中，符合合直接委委托條件件的發(fā)包包或采購購業(yè)務(wù)，可可按直接接委托方方式選擇擇確定供供方，但但必須執(zhí)執(zhí)行業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)包直直接委托托控制指指引的規(guī)規(guī)定，由由業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)辦部門門辦理相相應(yīng)申請請、審批批手續(xù)。不不符合直直接委托托條件的的發(fā)包或或采購業(yè)業(yè)務(wù)，如如申報，原原則上不不予批準(zhǔn)準(zhǔn)，并將將作為公公司執(zhí)行行制度考考核的重重要內(nèi)容容。四）公司將將逐步推推行網(wǎng)上上招標(biāo)（采采購）。五）經(jīng)營部部應(yīng)在年年初制定定集中采采購

31、目錄錄, 報總經(jīng)經(jīng)理審定定后，由由采購部部牽頭組組織，相相關(guān)部門門配合，實(shí)實(shí)行集中中采購，以以達(dá)到最最大限度度發(fā)揮公公司規(guī)模模采購優(yōu)優(yōu)勢、有有效降低低成本和和保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的目的的。六）對于管管理體系系成熟高高效、執(zhí)執(zhí)行制度度嚴(yán)格的的分公司司，報總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后，經(jīng)經(jīng)營部可可對該公公司的招招標(biāo)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行授授權(quán)，具具體授權(quán)權(quán)的工作作范圍、操操作模式式、時間間期限等等采用授授權(quán)通知知書的形形式。（三）招標(biāo)標(biāo)（采購購）計劃劃一）為防止止肢解發(fā)發(fā)包工程程來回避避公司招招標(biāo)管理理規(guī)定，以以及避免免計劃編編制的隨隨意性，公公司應(yīng)分分階段編編制和修修訂招標(biāo)標(biāo)(采購)計劃，在在項(xiàng)目目經(jīng)營策策劃書中中一并上上

32、報項(xiàng)目目總招標(biāo)標(biāo)（采購購）計劃劃。招標(biāo)標(biāo)（采購購）計劃劃必須科科學(xué)、合合理、嚴(yán)嚴(yán)肅，允允許每季季度末20日前對對下季度度招標(biāo)（采采購）計計劃進(jìn)行行一次修修訂，報報經(jīng)營部部審批后后嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，公公司對計計劃的執(zhí)執(zhí)行嚴(yán)格格監(jiān)控，也也作為執(zhí)執(zhí)行制度度考核重重點(diǎn)內(nèi)容容之一。二）公司編編制和修修訂的招招標(biāo)（采采購）計計劃應(yīng)包包含集中中采購及及總承包包、第一一類、第第二類、第第三類及及擬定直直接委托托的內(nèi)容容。三）招標(biāo)（采采購）計計劃的編編制內(nèi)容容和要求求包括： 11)招標(biāo)（采采購）計計劃中的的成本估估算額，與與該項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)成本比比較，若若有較大大超支時時，應(yīng)考考慮從優(yōu)優(yōu)化設(shè)計計上研究究解決措措施；

33、22)工程部部根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)度，確確定招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目技技術(shù)資料料的提供供時間和和材料設(shè)設(shè)備定板板的時間間，并按按時提供供相關(guān)資資料； 33)材料設(shè)設(shè)備采購購計劃應(yīng)應(yīng)明確采采購材料料設(shè)備的的數(shù)量、成成本估算算額、招招標(biāo)方式式、標(biāo)段段劃分、供供貨方式式、定板板完成時時間，以以及發(fā)標(biāo)標(biāo)、開標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)和進(jìn)場場時間。 44)各類專專業(yè)工程程招標(biāo)計計劃應(yīng)明明確各類類專業(yè)工工程的內(nèi)內(nèi)容、技技術(shù)條件件、標(biāo)段段劃分、成成本估算算額、招招標(biāo)方式式、發(fā)標(biāo)標(biāo)、開標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)和進(jìn)場場時間。四）公司編編制和修修訂的各各階段招招標(biāo)（采采購）計計劃經(jīng)各各公司相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門會會審、總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后實(shí)實(shí)施。五）對于上上報的招招

34、標(biāo)（采采購）計計劃內(nèi)容容，經(jīng)營營部可根根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)計劃和和集團(tuán)的的實(shí)際情情況，提提出審批批意見，各各公司遵遵照意見見進(jìn)行調(diào)調(diào)整。（四）招標(biāo)標(biāo)過程控控制要點(diǎn)點(diǎn)一）招投標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組及組組成集中采購和和總承包包招標(biāo)需需成立領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組，其組組成由常常務(wù)總經(jīng)經(jīng)理、分分管副總總經(jīng)理、總總經(jīng)理助助理、審審計部部部長、經(jīng)經(jīng)營部部部長、財財務(wù)總監(jiān)監(jiān)、采購購部長組組成（特特殊情況況可以增增加相應(yīng)應(yīng)人員）。招招標(biāo)工作作領(lǐng)導(dǎo)小小組組長長由常務(wù)務(wù)總經(jīng)理理擔(dān)任。二）招標(biāo)工工作小組組的組成成 每每個招標(biāo)標(biāo)（采購購）項(xiàng)目目在招標(biāo)標(biāo)前，由由招標(biāo)工工作小組組負(fù)責(zé)整整個招標(biāo)標(biāo)工作。 11）與投標(biāo)標(biāo)單位有有利害關(guān)關(guān)系的人人

35、員不得得作為招招標(biāo)工作作小組成成員。 22）招標(biāo)工工作小組組人數(shù)必必須為奇奇數(shù)，且且不少于于（含）7人，原原則上不不多于9人。招招標(biāo)工作作小組專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員不不得少于于2人。 3）除除集中采采購及總總承包外外的所有有招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目，公公司業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)辦部部門和經(jīng)經(jīng)營部相相關(guān)的專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員應(yīng)應(yīng)全過程程參與招招標(biāo)工作作。三）招標(biāo)文文件1）所有招招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目必須須達(dá)到發(fā)發(fā)標(biāo)的技技術(shù)條件件方可報報批招標(biāo)標(biāo)文件。2）標(biāo)準(zhǔn)招招標(biāo)示范范文件 經(jīng)營部負(fù)負(fù)責(zé)組織織擬定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)示范文文件，由由公司法法務(wù)律師師等分別別就相關(guān)關(guān)內(nèi)容履履行審批批，報總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后正正式發(fā)布布。公司可根根據(jù)各自自項(xiàng)

36、目的的具體技技術(shù)條件件、地方方差異性性，對標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)示范文文件的相相關(guān)內(nèi)容容進(jìn)行調(diào)調(diào)整，編編制每項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的的招標(biāo)文文件。報報批時應(yīng)應(yīng)注明與與標(biāo)準(zhǔn)招招標(biāo)示范范文件差差異之處處。如上上報之招招標(biāo)文件件與發(fā)布布的招標(biāo)標(biāo)示范文文件內(nèi)容容無實(shí)質(zhì)質(zhì)性改變變，報經(jīng)經(jīng)營部審審批；如如內(nèi)容出出現(xiàn)實(shí)質(zhì)質(zhì)性改變變需報集集經(jīng)營部部、法務(wù)務(wù)部審批批。 33）非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招標(biāo)示示范文件件總承包招招標(biāo)文件件由經(jīng)營營部擬定定，經(jīng)招招標(biāo)工作作小組成成員會簽簽后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)律師審審核后，報報總經(jīng)理理審批。集中采購購招標(biāo)文文件, 需經(jīng)法法務(wù)律師師審核后后, 方可報報總經(jīng)理理審批。 i)經(jīng)營部部對招標(biāo)標(biāo)文件總總體把握握負(fù)責(zé)； iii)工程程

37、部對技技術(shù)條件件和要求求負(fù)責(zé)，包包括產(chǎn)品品技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計方案案、設(shè)備備選型的的確定； iiii)財務(wù)部部對付款款條件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)；第一類、第第二類、第第三類的的招標(biāo)文文件由集集團(tuán)所屬屬公司經(jīng)經(jīng)辦部門門擬定，履履行內(nèi)部部審批手手續(xù)，其其中必須須經(jīng)法律律顧問和和總經(jīng)理理簽字確確認(rèn)。i) 經(jīng)辦辦部門對對招標(biāo)文文件總體體把握負(fù)負(fù)責(zé)； iii) 規(guī)劃部部門（公公司所屬屬開發(fā)設(shè)設(shè)計人員員或規(guī)劃劃研究院院）對技技術(shù)條件件和要求求負(fù)責(zé)，建建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與公司司審批結(jié)結(jié)果一致致；營銷銷部門、招招商部門門對相關(guān)關(guān)招標(biāo)文文件中的的技術(shù)要要求負(fù)責(zé)責(zé)； iiii) 工程程部對工工程管理理?xiàng)l件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)； iv)

38、經(jīng)營營部對商商務(wù)條件件和要求求負(fù)責(zé)； v) 財務(wù)部部對付款款條件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)； 4) 公公司所有有招標(biāo)（采采購）業(yè)業(yè)務(wù)信息息應(yīng)有計計劃地提提前在媒媒體公開開發(fā)布，且且不少于于2次，在在公司網(wǎng)網(wǎng)站建成成后需將將招標(biāo)（采采購）業(yè)業(yè)務(wù)信息息在網(wǎng)上上及時發(fā)發(fā)布，公公司招標(biāo)標(biāo)經(jīng)辦部部門負(fù)責(zé)責(zé)供方資資料的收收集整理理并定期期將招標(biāo)標(biāo)（采購購）項(xiàng)目目信息上上報經(jīng)營營部。5) 公司司部門經(jīng)經(jīng)理及以以上管理理人員和和招標(biāo)工工作小組組成員，原原則上不不允許推推薦投標(biāo)標(biāo)單位，如如因業(yè)務(wù)務(wù)需要推推薦投標(biāo)標(biāo)單位的的，應(yīng)不不以任何何方式影影響評標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)工作正正常進(jìn)行行。6) 集中中采購相相關(guān)信息息在公司司網(wǎng)站上上發(fā)

39、布。四）投標(biāo)單單位入圍圍 11）入圍單單位或材材料設(shè)備備的品牌牌和質(zhì)量量應(yīng)在同同一水平平線上，具具有可比比性和競競爭力。 22）各類招招標(biāo)項(xiàng)目目且每個個標(biāo)段有有效投標(biāo)標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)不少于于（含）三三家。如如有效投投標(biāo)單位位不足，需需報總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)。投標(biāo)標(biāo)單位優(yōu)優(yōu)先從合合格供方方名錄中中選擇，合合格供方方名錄中中沒有或或數(shù)量不不夠時，才才可從其其它途徑徑選擇投投標(biāo)單位位。 33）各類招招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目選擇擇供方前前，由公公司經(jīng)辦辦部門或或所屬公公司擬定定入圍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，招招標(biāo)經(jīng)辦辦部門根根據(jù)審批批后的招招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目的入入圍標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)初步選選擇擬定定入圍單單位。4）在入圍圍單位選選擇階段段，招標(biāo)

40、標(biāo)經(jīng)辦部部門應(yīng)將將招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目的概概況、規(guī)規(guī)模、標(biāo)標(biāo)段劃分分原則、付付款方式式、工期期要求、評評標(biāo)基本本辦法等等核心商商務(wù)和技技術(shù)條件件與擬定定入圍單單位充分分溝通、交交流，以以使對方方的投標(biāo)標(biāo)行為更更加理性性，從而而保證招招投標(biāo)工工作的質(zhì)質(zhì)量。 55）在上述述工作基基礎(chǔ)上，篩篩選出符符合入圍圍標(biāo)準(zhǔn)的的足夠數(shù)數(shù)量投標(biāo)標(biāo)單位入入圍。 66）招標(biāo)經(jīng)經(jīng)辦部門門對篩選選出的單單位發(fā)放放投標(biāo)邀邀請函，并并及時接接收對方方的投標(biāo)標(biāo)承諾函函，以收收到的承承諾函為為準(zhǔn)整理理出入圍圍單位。 77）集中采采購和項(xiàng)項(xiàng)目工程程總承包包的入圍圍單位名名單（含含入圍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）經(jīng)經(jīng)招標(biāo)工工作小組組會簽后后，報集集中采

41、購購和總承承包招標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組審定定。五）發(fā)標(biāo) 11）根據(jù)招招標(biāo)（采采購）項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況，招標(biāo)標(biāo)文件審審批部門門（人員員）在招招標(biāo)文件件中明確確發(fā)標(biāo)地地點(diǎn)、發(fā)發(fā)標(biāo)人員員。2）發(fā)標(biāo)時時發(fā)標(biāo)人人員應(yīng)做做好書面面記錄，招招標(biāo)文件件發(fā)放登登記時，需需在不寫寫明領(lǐng)取取單位名名稱的前前提下，由由領(lǐng)取人人簽字，待待所有領(lǐng)領(lǐng)取人簽簽字完畢畢且離場場的情況況下，由由經(jīng)辦人人填寫領(lǐng)領(lǐng)取單位位名稱。 33）現(xiàn)場踏踏勘由招招標(biāo)工作作小組中中的經(jīng)辦辦部門人人員負(fù)責(zé)責(zé)組織，其其他部門門視實(shí)際際需要指指派人員員配合。 44）招標(biāo)答答疑如投標(biāo)單位位對招標(biāo)標(biāo)文件內(nèi)內(nèi)容無法法理解或或招標(biāo)文文件存在在模糊、錯錯誤、遺遺漏等問

42、問題，招招標(biāo)工作作小組根根據(jù)情況況，以答答疑會或或招標(biāo)文文件補(bǔ)遺遺的形式式解答。無無論何種種方式，均均應(yīng)以招招標(biāo)工作作小組會會簽、審審批通過過的會議議紀(jì)要或或招標(biāo)補(bǔ)補(bǔ)遺文件件為準(zhǔn)。六）開標(biāo) 11）根據(jù)招招標(biāo)(采購)項(xiàng)目的的實(shí)際情情況，招招標(biāo)文件件經(jīng)辦部部門（人人員）在在招標(biāo)文文件中明明確開標(biāo)標(biāo)地點(diǎn)。 22）招標(biāo)工工作小組組組長或或其授權(quán)權(quán)委托的的招標(biāo)工工作小組組成員主主持公開開開標(biāo)工工作，現(xiàn)現(xiàn)場拆封封，該過過程和內(nèi)內(nèi)容需作作好記錄錄，參加加開標(biāo)的的全體人人員簽字字確認(rèn)。 33）開標(biāo)時時，財務(wù)務(wù)部人員員必須到到場鑒別別投標(biāo)保保證金票票據(jù)（銀銀行保函函、支票票等）的的合法性性、真實(shí)實(shí)性和有有效性。

43、 44）開標(biāo)時時，經(jīng)辦辦部門、成成本控制制人員必必須到場場。 55）開標(biāo)后后，招標(biāo)標(biāo)工作小小組組長長組織相相關(guān)人員員進(jìn)行標(biāo)標(biāo)書的分分析，以以便于進(jìn)進(jìn)一步的的評標(biāo)定定標(biāo)工作作。七）評標(biāo)、定定標(biāo)、中中標(biāo) 11）工程類類招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的技技術(shù)標(biāo)打打分權(quán)重重不得超超過20%，裝修修、裝飾飾、景觀觀、材料料設(shè)備類類招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的技技術(shù)標(biāo)打打分權(quán)重重不得超超過35%，服務(wù)務(wù)類招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)打分權(quán)權(quán)重不得得超過50%，規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計方方案、廣廣告、標(biāo)標(biāo)識、小小品等設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)打分權(quán)權(quán)重不得得超過60%，確需需突破的的，需經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理審批。 22）招標(biāo)工工作小組組組長主主持招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的

44、評標(biāo)工工作，為為保證評評標(biāo)的嚴(yán)嚴(yán)肅性和和公正性性，在整整個評標(biāo)標(biāo)過程中中招標(biāo)工工作小組組成員應(yīng)應(yīng)全部出出席，如如確因特特殊情況況（如出出差等）無無法參加加，須授授權(quán)勝任任人員參參加評審審，授權(quán)權(quán)必須采采用書面面（即授授權(quán)委托托書）形形式（若若出差在在外，則則傳真或或事后補(bǔ)補(bǔ)授權(quán)委委托書），禁禁止未經(jīng)經(jīng)授權(quán)的的人員參參加評標(biāo)標(biāo)并簽字字。 33）各類專專業(yè)的評評標(biāo)工作作均必須須遵循公公司的規(guī)規(guī)定，經(jīng)經(jīng)招標(biāo)工工作小組組評標(biāo)，推推薦中標(biāo)標(biāo)單位。 44）公司按按審批權(quán)權(quán)限批準(zhǔn)準(zhǔn)推薦的的中標(biāo)單單位，由由經(jīng)辦部部門向中中標(biāo)單位位發(fā)出中中標(biāo)通知知書，同同時將中中標(biāo)結(jié)果果以書面面形式通通知其他他投標(biāo)單單位。（五

45、）簽訂訂合同一）招標(biāo)經(jīng)經(jīng)辦部門門按照招招標(biāo)文件件中的合合同條件件和中標(biāo)標(biāo)單位的的相關(guān)承承諾，與與中標(biāo)單單位簽訂訂經(jīng)濟(jì)合合同。二）合同簽簽訂前，招招標(biāo)經(jīng)辦辦部門負(fù)負(fù)責(zé)按管管理制度度“經(jīng)濟(jì)合合同管理理”和法律律事務(wù)部部的相關(guān)關(guān)規(guī)定，在在公司內(nèi)內(nèi)部完成成相關(guān)審審批手續(xù)續(xù)。三）未簽訂訂合同不不允許擬擬中標(biāo)單單位進(jìn)場場施工或或做施工工準(zhǔn)備。四）集中采采購確定定中標(biāo)單單位后，公公司與合合作供應(yīng)應(yīng)商簽訂訂集中采采購協(xié)議議。五）凡納入入集中采采購協(xié)議議的產(chǎn)品品，經(jīng)營營部應(yīng)提提出需求求，并報報公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批批后與公公司合作作供應(yīng)商商簽訂經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同同，如果果合作供供方產(chǎn)品品不滿足足項(xiàng)目的的技術(shù)要要求，按按照管理理

46、規(guī)定另另行招標(biāo)標(biāo)（采購購）。（六）供方方管理一）供方合合格評定定1）所有參參與投標(biāo)標(biāo)或接受受直接委委托的供供方，包包括公司司集中采采購和定定向供方方，均必必須經(jīng)過過規(guī)定程程序的合合格評定定，并且且評定結(jié)結(jié)論應(yīng)滿滿足業(yè)務(wù)務(wù)承包要要求。2）經(jīng)營部部負(fù)責(zé)管管理公司司集中采采購和定定向供方方的合格格評定。3）供方合合格評定定必須按按供方方合格評評定指引引的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，經(jīng)評評定合格格的供方方由其經(jīng)經(jīng)辦部門門負(fù)責(zé)建建立合格格供方名名錄，并并匯總形形成公司司的合格格供方名名錄。二）供方履履約評估估1）各業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)辦部部門必須須對供方方的履約約過程表表現(xiàn)進(jìn)行行階段性性的監(jiān)督督和評價價，按公公司的規(guī)規(guī)定做好好供

47、方的的履約評評估記錄錄。2）竣工驗(yàn)驗(yàn)收后，公公司對供供方進(jìn)行行綜合評評價，根根據(jù)評價價結(jié)果，提提出如下下建議：結(jié)果為“優(yōu)”的，滿滿足其他他項(xiàng)目入入圍標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的情況況下，優(yōu)優(yōu)先成為為入圍單單位，且且在定標(biāo)標(biāo)時優(yōu)先先考慮；結(jié)果為“合格”的，在在合格供供方名錄錄中保留留；結(jié)果為“不合格”的，從從合格供供方名錄錄中取消消其資格格。公司建立立供方“黑名單”制度，凡凡存在圍圍標(biāo)、串串標(biāo)、行行賄等行行為的投投標(biāo)單位位，經(jīng)招招投標(biāo)小小組批準(zhǔn)準(zhǔn)后將列列入黑名名單，凡凡列入黑黑名單的的供方永永不得承承接鼎晟晟所有項(xiàng)項(xiàng)目。黑黑名單的的企業(yè)名名稱在公公司網(wǎng)站站上進(jìn)行行發(fā)布。 33）各部門門應(yīng)每半半年一次次（6月30日前

48、和12月30日前）集集中向經(jīng)經(jīng)營部報報備合格格供方名名錄。3保利地產(chǎn)產(chǎn)保利的成本本管理體體系中有有幾個鮮鮮明特點(diǎn)點(diǎn)，總結(jié)結(jié)如下：針對建建筑業(yè)“私營承承包商”掛靠的的行業(yè)特特點(diǎn)積極極采取應(yīng)應(yīng)對措施施；以國國家規(guī)定定的計價價方式為為基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合行業(yè)業(yè)內(nèi)承包包商發(fā)包包計價方方式，保保證承包包商有一一定的利利潤率前前提下確確定承包包計價原原則；對對于成本本管理和和工程管管理在招招標(biāo)方式式、合同同結(jié)構(gòu)和和物料供供應(yīng)方式式之間的的矛盾權(quán)權(quán)衡，選選擇有利利于工程程管理的的模式；盡量采采用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化設(shè)計計圖紙；不斷完完善制度度化建設(shè)設(shè)和創(chuàng)新新。下面面對以上上特點(diǎn)逐逐一進(jìn)行行分析：3.1承包包方式的的確定針對目前

49、建建筑行業(yè)業(yè)大多由“私營承承包商”掛靠有有資質(zhì)施施工企業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)特點(diǎn)，積積極采取取應(yīng)對措措施，主主要如下下：(1)與具具有一定定數(shù)量設(shè)設(shè)備和管管理人員員，業(yè)績績好、施施工質(zhì)量量好、信信譽(yù)好、配配合好的的 “私營承承包商”建立起起戰(zhàn)略合合作關(guān)系系，直接接對這些些“戰(zhàn)略合合作私營營承包商商”競標(biāo)和和發(fā)包。(2)為了了實(shí)現(xiàn)這這種發(fā)包包方式，保保利專門門成立由由保利控控股的建建筑施工工企業(yè)（廣廣州富利利建筑安安裝工程程有限公公司，以以下簡稱稱富利建建安），經(jīng)經(jīng)過幾年年的運(yùn)作作，目前前已升級級到了施施工總承承包一級級資質(zhì)。并并將具有有裝修施施工二級級資質(zhì)的的廣州市市佳利裝裝飾工程程有限公公司和廣廣州保

50、利利數(shù)碼科科技有限限公司納納入到富富利建安安公司。所所有建安安工程均均通過邀邀請招標(biāo)標(biāo)方式由由富利建建安做總總包，再再對“私營承承包商”分包，由由中標(biāo)的的“私營承承包商”和富利利建安簽簽訂分包包合同。這這種做法法很類似似于香港港承建商商的分判判制。(3)同樣樣精裝修修工程基基本由佳佳利裝飾飾承接，直直接對裝裝修小“私營承承包商”發(fā)包。智智能化工工程由保保利數(shù)碼碼承接，再再直接對對小“私營承承包商”發(fā)包。采取這些應(yīng)應(yīng)對措施施不僅有有利于工工程管理理，也降降低了工工程投資資：首先先成本管管理上，省省去了“私營承承包商”掛靠費(fèi)費(fèi)。以保保利一年建安安投資（包包括精裝裝修）約約100億、掛掛靠費(fèi)率率平均

51、3%計，就就省下約約3億元。該該費(fèi)用扣扣除富利利建安公公司運(yùn)作作管理費(fèi)費(fèi)用外，應(yīng)應(yīng)該還有有較大節(jié)節(jié)余。然然后，建建安工程程和精裝裝修工程程均直接接對“私營承承包商”發(fā)包，避避免了支支付現(xiàn)在在行業(yè)內(nèi)內(nèi)普遍存存在的圍圍標(biāo)費(fèi)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包費(fèi)、超超額利潤潤（特別別對于裝裝修行業(yè)業(yè)）等費(fèi)費(fèi)用，對對保利這這樣規(guī)模模的開發(fā)發(fā)企業(yè)，預(yù)預(yù)計每年年至少節(jié)節(jié)省上億億元。3.2計價價原則的的確定以國家規(guī)定定的計價價方式為為基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合行業(yè)業(yè)內(nèi)承包包商發(fā)包包計價方方式，保保證承包包商有一一定的利利潤率前前提下確確定承包包計價原原則。保保利基本本上不采采用清單單招標(biāo)（單單價包干干方式或或總價包包干方式式），而而是采用用定額計計

52、價方式式。對比比清單計計價，若若定額計計價后總總造價下下浮率不不大，定定額計價價可以看看作是成成本加酬酬金的計計價方式式。從這這個角度度分析，保保利認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)利利潤率較較高，賺賺取利潤潤的關(guān)鍵鍵點(diǎn)應(yīng)該該是規(guī)模模效應(yīng)、資資金滾動動和設(shè)計計管理等等其它因因素，而而不應(yīng)該該著眼于于行業(yè)利利潤較低低的建安安工程承承包商控控制，所所以保利利對于建建安工程程承包商商采取了了相對較較寬松的的成本管管理方式式，也可可認(rèn)為是是一種雙雙贏管理理。保利的建安安工程發(fā)發(fā)包也采采用內(nèi)部部競標(biāo)方方式，但但競標(biāo)方方式很簡簡單：將將方案圖圖或建筑筑平立剖剖圖，以以及承包包范圍提提供給投投標(biāo)人，投投標(biāo)人只只需報采采用定

53、額額計價后后的下浮浮率。報報價后通通常會再再采用標(biāo)標(biāo)后談判判的方法法。定標(biāo)標(biāo)原則一一般要綜綜合考慮慮報價、承承包商實(shí)實(shí)力信譽(yù)譽(yù)、承包包商還可可承接工工程能力力等多方方面因素素，最后后確定中中標(biāo)人。按以上計價價方式，保保利確定定合同價價款的方方式又結(jié)結(jié)合了行行業(yè)內(nèi)一一些民營營房地產(chǎn)產(chǎn)商的做做法，按按每平米米指標(biāo)先先簽訂暫暫定價，施施工圖出出圖后報報預(yù)算審審核后再再對合同同價款進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。在物料采購購供應(yīng)方方面，保保利和其其它房地地產(chǎn)商一一樣，綜綜合運(yùn)用用指定供供應(yīng)商、推推薦品牌牌、和承承包商自自行采購購幾種方方式。但但在具體體操作中中強(qiáng)調(diào)與與工程管管理緊密密結(jié)合緊緊密，要要求綜合合權(quán)衡成成本管

54、理理和工程程管理的的關(guān)系確確定采購購供應(yīng)方方法。3.3成本本管理與與工程管管理的矛矛盾權(quán)衡衡對于成本管管理和工工程管理理在招標(biāo)標(biāo)方式、合合同結(jié)構(gòu)構(gòu)和物料料供應(yīng)方方式之間間的矛盾盾權(quán)衡，選選擇有利利于工程程管理的的模式。上上面已分分析，保保利對建建安工程程承包商商采取相相對寬松松的成本本管理方方式，這這種方式式的整體體思路就就是有利利于工程程管理。所所以對于于成本管管理和工工程管理理在招標(biāo)標(biāo)方式、合合同結(jié)構(gòu)構(gòu)和物料料供應(yīng)方方式之間間的矛盾盾權(quán)衡，保保利一般般的選擇擇是偏向向工程管管理，從從以下幾幾個管理理實(shí)例可可以看出出保利的的這種管管理思路路：(1)基本本上不等等施工圖圖完成出出圖就按按上述的

55、的方式進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)，按暫暫定價確確定合同同價款。對對于項(xiàng)目目盡早開開工、盡盡早開售售和回籠籠資金非非常有利利。(2)對于于造價較較大的專專業(yè)工程程-鋁門窗窗工程，沒沒有采用用業(yè)內(nèi)通通行的指指定分包包商方式式，而由由承包商商推薦廠廠家和報報價，保保利對推推薦廠家家考察并并認(rèn)可后后，和該該廠家洽洽商價格格，以洽洽商后的的價格作作為承包包商與保保利簽訂訂分包合合同的最最終價格格。將如如此重要要的一項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)工工程交給給承包商商分包，保保利是從從以下兩兩個方面面考慮的的：工程質(zhì)量量責(zé)任界界定清晰晰，完全全由承包包商負(fù)責(zé)責(zé)。工期責(zé)任任界定清清晰，也也完全由由承包商商負(fù)責(zé)。(3)對于于住宅的的水電安安裝工程

56、程，在沒沒有完全全確定裝裝修樣板板間或只只有建筑筑方案圖圖的情況況下，會會采用和和承包商商洽商按按平米包包干價格格的計價價方法當(dāng)然這這個計價價方式中中包含用用量大或或重要水水電安裝裝材料的的推薦品品牌。這這種包干干方式基基本解決決了以下下兩個問問題：工期、質(zhì)質(zhì)量責(zé)任任界定清清晰。水水電材料料品種多多，通常常房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商會對多多種材料料指定供供貨商和和定價，使使施工單單位整體體利潤低低，施工工積極性性低、配配合差，經(jīng)經(jīng)常以“業(yè)主指指定的材材料未按按時供貨貨”為借口口阻礙工工期。而而保利只只對同類類產(chǎn)品指指定若干干品牌，由由施工單單位自行行選擇具具體品牌牌并進(jìn)行行采購，不不按期到到貨或工工期滯

57、后后的責(zé)任任全部屬屬承包商商，讓工工期責(zé)任任與質(zhì)量量責(zé)任更更分明。減少水電電施工過過程中的的小簽證證，加快快施工進(jìn)進(jìn)度。住住宅房地地產(chǎn)項(xiàng)目目裝修樣樣板間確確定過程程中會有有較多修修改，而而在樣板板間確定定過程中中水電安安裝施工工已經(jīng)開開始，水水電安裝裝工程大大包干情情況下，面面對保利利的一些些小修改改，施工工單位對對簽證就就不會那那么較勁勁了。(4)對于于用量較較大的水水電安裝裝材料和和裝修材材料，保保利也和和城建集集團(tuán)一樣樣，有推推薦品牌牌。與城城建集團(tuán)團(tuán)不同的的是，保保利未指指定唯一一的供應(yīng)應(yīng)商，承承包商可可以通過過自有采采購渠道道詢價并并采購。同同時規(guī)定定，甲方方指定三三個以上上的廠家家

58、、品牌牌或本項(xiàng)項(xiàng)目乙方方推薦并并經(jīng)甲方方認(rèn)可質(zhì)質(zhì)量的材材料、設(shè)設(shè)備須參參與價格格競爭，從從中選取取最低價價格作為為工地結(jié)結(jié)算價。3.4盡量量采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計圖紙紙保利對于設(shè)設(shè)計優(yōu)秀秀的建筑筑平面和和戶型，在在多個項(xiàng)項(xiàng)目中重重復(fù)使用用。這種種方式對對于招標(biāo)標(biāo)、造價價控制、結(jié)結(jié)算和物物料采購購都很有有利。萬萬科在這這方面更更為領(lǐng)先先。有一一個一梯梯四戶的的住宅戶戶型，實(shí)實(shí)用率近近九成，采采光通風(fēng)風(fēng)各方面面均不錯錯，這個個戶型保保利反復(fù)復(fù)用了近近十年：從保利利最早開開發(fā)的九九十年代代保利百百合花園園，到二二十一世世紀(jì)初開開發(fā)的珠珠江新城城保利香香檳花園園，再到到前幾年開開發(fā)的華華南植物物園保利利林

59、海山山莊，都都大規(guī)模模體采用用這個設(shè)設(shè)計，可可能還有有廣州以以外的項(xiàng)項(xiàng)目也在在采用。3.5不斷斷完善制制度化建建設(shè)和創(chuàng)創(chuàng)新最近幾年，保利在迅速擴(kuò)張發(fā)展過程中，發(fā)現(xiàn)了自身在成本管理上的粗放性特點(diǎn)，開始重視制度化建設(shè)，先后制訂或修訂了工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定、招投標(biāo)管理規(guī)定、集團(tuán)采購管理規(guī)定、施工現(xiàn)場簽證管理規(guī)定等制度。成本管理與工程管理、質(zhì)量管理、開發(fā)進(jìn)度要求幾方面永遠(yuǎn)存在矛盾，保利“既是開發(fā)商又是總承包商“的開發(fā)模式又會產(chǎn)生新的矛盾，所以保利在研究成本管理方法，不斷改革和創(chuàng)新。為了便于工工程管理理，盡量量不指定定供應(yīng)商商和價格格，而采采用承包包商報價價審核的的方法確確價。這這種審核核在實(shí)際際操作層層

60、面確有有一定難難度，因因?yàn)闆]有有競爭性性，單一一性談判判有時很很難洽商商一致。在在不能洽洽商一致致的情況況下，為為了保證證工程進(jìn)進(jìn)度，保保利會改改為甲方方直接發(fā)發(fā)包，為為此保利利準(zhǔn)備了了幾個小小私營承承包商隨隨時待命命去做這這些談不不定的工工程。當(dāng)當(dāng)然在保保利相對對較寬松松的成本本管理方方式下，以以及承包包商一般般為長期期戰(zhàn)略合合作伙伴伴的情況況下，這這種經(jīng)洽洽商不能能達(dá)成一一致的情情況非常常少見。同時，保利利又在嘗嘗試新的的成本管管理模式式，用帶帶資做工工程的方方式將戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴變變?yōu)槿牍晒扇?，同同時在計計價方式式上給予予優(yōu)惠（如如將下浮浮而改為為上浮），將將承包商商和開發(fā)發(fā)商的利利益捆