黑山西部風情園項目建議書

1、重慶市萬盛區(qū)石林旅游集鎮(zhèn)建設項目建議書I_“、A.序言知識經濟和全球一體化趨勢不斷推動人類社會邁向以消費型經濟為主要特征的后經濟時代，旅游逐漸成為人類不可缺少的需要，在此基礎上形成了具體的旅游動機，那就是旅游者居住地與旅游目的地之間自然和文化的差異性以及對這種差異性的有效需求。為滿足這種需求，導致了旅游業(yè)的產生和發(fā)展。據世界旅游理事會（WTTC）的一份報告，90年代之后，旅游業(yè)已成為當今世界最大的產業(yè)部門，50000億美元的經濟規(guī)模占同期世界總產值的9%，6億從業(yè)人員占世界總就業(yè)人口的%。無論發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都十分重視旅游業(yè)的發(fā)展。旅游業(yè)是一項經濟性產業(yè)，同傳統(tǒng)制造業(yè)相比，旅游產業(yè)具有

2、綜合性，關聯度強，勞動密集型的特點。從需求的角度看，旅游交通、旅行社、旅游飯店構成旅游業(yè)的三大支柱，其核心是旅游產品，一個完整的旅游產品包括六大要素，即：吃、住、行、游、購、娛，以滿足旅游者旅游活動全過程的主觀需求。第一章項目提出的背景及必要性一、區(qū)情簡介萬盛區(qū)位于北緯284500一290628，東經1064506一1070321，地處重慶市南部邊緣，距重慶市中區(qū)110公里，周邊與重慶南川市、綦江縣和貴州省桐梓縣接壤。氣候屬亞熱帶東南濕潤季風氣候區(qū)，年平均降水量,年平均氣溫18。幅員面積565Km,其中城鎮(zhèn)建成區(qū)面積Km2,年末實有耕地面積Kn2i,林地面積Km2,風景名勝區(qū)規(guī)劃面積Km2。轄

3、7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2個街道辦事處，人口27萬，其中城鎮(zhèn)人口占41。2002年末國內生產總值億元，其中第一、二、三產業(yè)所占比重為18：35：47。財政預算收入4311億元，支出15311萬元。主要工農業(yè)產品產量：糧食64271噸；油料1253噸；茶葉664噸；水果1509噸；蔬菜萬噸；水產1625噸；肉類12094噸；原煤萬噸；水泥萬噸；造紙11290噸；玻璃萬平方米；炸藥4747噸。農民人均純收入2400元。在冊企業(yè)813個，從業(yè)人員35386人。優(yōu)勢資源：礦產資源有煤炭、石灰石、白云石、螢石、硫鐵礦等19中，其中保有儲量煤炭億噸，石灰石145億噸；旅游資源富集，有國家AAAAM旅游景區(qū)二個，市級風景名

4、勝區(qū)一個。萬盛區(qū)是市政府命名的“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、唯一的旅游新區(qū)和旅游經濟試驗區(qū)、處于重慶市著力推生的4條精品旅游線路之二的渝南生態(tài)旅游線（重慶江津四面山萬盛石林南川金佛山武隆仙女山）、渝西文化旅游線（重慶永川茶山竹海、野生動物世界大足石刻萬盛石林）以及山城都市旅游圈的重要環(huán)節(jié)。萬盛區(qū)擁有豐富的旅游資源和人文景觀，以獨具特色的石林、峽谷、溫泉、森林等自然風光和濃郁的夜郎苗族風情而享譽巴渝大地，萬盛區(qū)是重慶市較早提出發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)市縣之一，通過政府主導、市場運作、先后投入資金億元開發(fā)形成了萬盛石林、黑山谷、九鍋箐（森林公園）、銅鼓灘（漂流）、櫻花溫泉等各具特色的景區(qū)景點以及為其配套的旅游基礎設

5、施，尤以市級風景名勝區(qū)萬盛石林、黑山谷和獨特的夜郎苗族風情最具旅游特色。萬盛石林連續(xù)兩屆榮膺重慶市“十佳景區(qū)”稱號，二OO二年十二月被評為國家AAAA級旅游景區(qū)；黑山谷景區(qū)是目前重慶地區(qū)保護最為完好的原始生態(tài)旅游區(qū)，按照政府由資源業(yè)主由資本的模式和國家AAAA佞游景區(qū)的標準進行開發(fā)建設，自二OO二年五月開園以來，帶動來區(qū)游客急劇增加，創(chuàng)下萬盛旅游發(fā)展史上日接待20627人的歷史最高記錄，萬盛一躍成為重慶周邊旅游三個熱點地區(qū)之一，幾度出現人滿為患，接待設施特別是住宿設施超負荷運轉仍難以滿足游客需要的緊急情況，暴露出萬盛旅游投資結構不合理、基礎設施嚴重不足的矛盾，雖然由此帶來了一定的負面影響，但從

6、中可看出萬盛旅游的人氣和發(fā)展態(tài)勢，體現萬盛區(qū)多年來持之以恒抓旅游的初步成效。二。二年萬盛區(qū)到訪游客萬人次，實現旅游綜合收入21447萬元，占當年地區(qū)GDP%旅游經濟呈現由良好的發(fā)展態(tài)勢，整個地區(qū)經濟止跌回升，呈現出結構性調整和恢復性增長同步進行的良好局面。二、項目背景經過近10年的發(fā)展，萬盛旅游從最初的概念性提出到今天初具雛形，達到了二個多億的產業(yè)規(guī)模，對其它行業(yè)的帶動作用初步顯現。但是，由于我區(qū)旅游業(yè)發(fā)展是建立在薄弱的區(qū)域經濟總量和長期單一的能源工業(yè)產業(yè)結構基礎之上的，起步較晚，起點低，帶有“試驗”性質，旅游經濟運行管理各個方面有待進一步的提高和完善，導致旅游投資結構和行業(yè)結構不合理。主要表

7、現在：投資結構盲目偏向具有直接效益的景區(qū)景點建設，忽視了旅游接待設施特別是住宿設施以及旅游商品、旅游文化娛樂的建設。旅游六大要素發(fā)展不平衡，不配套，“住”、“購”、“娛”是弱項乃至瓶頸，制約了旅游產業(yè)鏈的進一步延伸和壯大。目前全區(qū)共有賓館、旅館、招待所、度假山莊等住宿接待點60多家，床位5290個，其中決大部分條件簡陋、檔次較低，無論在單個規(guī)模、檔次還是在總的接待能力方面，現有的住宿接待設施根本不能滿足現有來區(qū)游客的需要，特別是旅游旺季期間，常常出現住宿爆滿和游客滯留街頭的現象。旅游商品、旅游文化娛樂開發(fā)也嚴重滯后，據統(tǒng)計分析，來區(qū)游客平均逗留時間不超過2天（約天），次平均旅游消費不超過300

8、元，其中絕大多數屬門票、餐飲、住宿、交通消費，消費在購物和文化娛樂上的比例很小很小，游客到萬盛通常是想買買不到、想玩沒地方，目前幾大景區(qū)、景點及萬盛城區(qū)提供給游客的除了少數茶葉、筍子等土特產外，其它旅游商品（如工藝品、紀念品）幾乎沒有。游客的選擇范圍非常狹窄，客觀上限制了游客的購買需求和消費欲望。因此，根據萬盛旅游的發(fā)展目標和發(fā)展態(tài)勢，實現從觀光型向休閑度假型轉變，積極發(fā)展旅游住宿、旅游商品、旅游文化娛樂就顯得尤為重要而急迫。其實質和核心載體是特色鮮明、吸引游客的旅游集鎮(zhèn)建設。根據萬盛區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃、重慶萬盛黑山石林風景名勝區(qū)總體規(guī)劃，萬盛旅游接待設施總的布局是以萬盛城區(qū)為中心，建設石林、

9、景星、關壩三個旅游集鎮(zhèn)。在這三個旅游集鎮(zhèn)當中，除了關壩鎮(zhèn)已有一定規(guī)模和基礎，在原址改擴建外，其它兩個旅游集鎮(zhèn)石林和景星受地形地理條件限制須另選址新建。石林旅游集鎮(zhèn)選址方案經過2年多時間的論證篩選，已初步確定位于黑山石林風景名勝區(qū)旅游公路B段朱行村椅子臺。按照石林鎮(zhèn)第十一次黨代會工作報告和十六屆人代會政府工作報告提出的未來10年石林鎮(zhèn)發(fā)展目標是建成特色旅游名鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)功能定位于旅游配套服務、旅游中轉、渝黔邊貿三大功能。客觀上需要規(guī)劃建設一個融行政管理、集市貿易、旅游服務于一體的區(qū)域中心城鎮(zhèn)。三、項目建設的必要性萬盛區(qū)石林旅游集鎮(zhèn)的建設融巴渝民俗風情、苗族文化、鄉(xiāng)村文化于黑山石林風景名勝區(qū)自然風光之

10、中，集觀光休閑、餐飲住宿、文化娛樂、旅游商品生產加工銷售于一體進行綜合開發(fā)。與萬盛石林、黑山谷、重慶滸、九鍋箐四大景區(qū)互為補充配套，增加了景區(qū)旅游功能，豐富了旅游內涵，從而提高了景區(qū)檔次和競爭力，符合萬盛區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃、重慶萬盛黑山石林風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、重慶市萬盛石林風景區(qū)控制性詳細規(guī)劃、重慶萬盛黑山石林風景名勝區(qū)鯉魚河片區(qū)控制性規(guī)劃和現代旅游發(fā)展方向，其開發(fā)建設對于修正萬盛旅游瓶頸要素，提升旅游整體形象，延伸和壯大旅游產業(yè)鏈，調整優(yōu)化旅游產業(yè)結構，進而推動全區(qū)旅游經濟發(fā)展，具有十分重要的意義：石林旅游集鎮(zhèn)建設是增強萬盛旅游接待能力，緩解現有接待能力與日益增長的游客數量之間矛盾的迫切需要

11、。石林旅游集鎮(zhèn)建設是豐富景區(qū)旅游內涵，提高旅游附加值,增加旅游功能，提升景區(qū)形象和旅游競爭力的必然要求。石林旅游集鎮(zhèn)建設是開發(fā)萬盛旅游商品、增加旅游購物比重、提高旅游綜合收入的有效載體。石林旅游集鎮(zhèn)建設是轉移農村剩余勞動力、改善山區(qū)群眾生產生活環(huán)境，增收致富奔小康的希望所在。石林旅游集鎮(zhèn)建設是發(fā)展渝黔邊貿，實現區(qū)域經濟優(yōu)勢互補，共同發(fā)展的良好途徑。（六）石林旅游集鎮(zhèn)建設是開發(fā)地區(qū)旅游文化資源，搶救、保護和發(fā)展少數民族傳統(tǒng)文化的重要手段。四、項目建設的依據萬盛區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃重慶萬盛黑山一石林風景名勝區(qū)總體規(guī)劃重慶市萬盛區(qū)石林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設規(guī)劃國家村鎮(zhèn)建設管理條例和現場實際情況第二章建設條件集鎮(zhèn)建

12、設規(guī)劃區(qū)交通便利，可進入性好。石林旅游集鎮(zhèn)建設地點位于萬盛旅游環(huán)線黑山石林風景名勝區(qū)旅游公路旁，石林九鍋箐旅游公路與黑山石林風景名勝區(qū)旅游公路交匯點附近。距萬盛城區(qū)25公里；距黑山谷景區(qū)南大門11公里；距重慶滸景區(qū)5公里；距九鍋箐景區(qū)23公里；距主要客源市場重慶主城區(qū)114公里，其中高速公路段89公里，行車時間2小時以內可到。集鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)供電、移動通訊骨干網絡基本形成。集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)地質地形條件好，經地質勘探，該址地層穩(wěn)定，無地質災害，地勢平坦，地貌簡單，利于工程建設。集鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)生態(tài)環(huán)境好，平均海拔1200米，自然植被豐富，水質及大氣基本無污染，土地供應豐富，取得成本不高，水源有保證，人居稀

13、少且民風淳樸。第三章建設單位基本情況一、業(yè)主名稱：重慶市萬盛區(qū)石林鎮(zhèn)人民政府重慶市萬盛區(qū)升太旅業(yè)發(fā)展有限公司二、企業(yè)性質：國有三、注冊資本：800萬元人民幣四、經營范圍：旅游基礎設施、景區(qū)景點項目開發(fā)、旅游服務等五、主要經營業(yè)績：2002年成功運作實施總投資3488萬元的國債旅游項目萬盛黑山石林風景名勝區(qū)旅游公路。第四章項目建設內容、規(guī)模及實施進度一、建設內容及規(guī)模：本項目充分利用規(guī)劃場地山形地貌、水源，道路營造集巴渝民俗風情、苗家文化、鄉(xiāng)村文化于一體“森林小鎮(zhèn)”式的旅游街區(qū)，將當地歷史人文、風情習俗、宗教儀式、歌舞慶典活動通過表演和游客親自參與的形式進行展示。配套建設必要的道路、廣場、餐飲、

14、住宿、游樂設施。規(guī)劃不同的功能街區(qū)，即行政辦公區(qū)、居民生活區(qū)、集市貿易區(qū)、休閑度假區(qū)等4條功能街區(qū)，實行組團式開發(fā)建設。內容及規(guī)模如下：基礎設施部分1、道路：車行道4000米；步行街道4000米。2、廣場（含停車場）9000平方米，其中：行政廣場3000平方米，旅游文化廣場6000平方米。3、給水排污：建高位蓄水池2個2000立方米，給水管路系統(tǒng)及污水排放系統(tǒng)6000米。4、供電：利用現有農網高壓系統(tǒng)新建180KVAX2變配電站一座，安裝低壓主干線路6000米。5、通訊：鋪設256對程控市話主干線纜3000米。6、綠化：人造綠地面積10000平方米。人造景觀及構筑物 TOC o 1-5 h z

15、 1、白塔1座（七層）。2、石牌坊4個3、雕塑1個4、紅苗宗祠1座5、園林景觀建筑1160平方米功能街區(qū)部分：總建筑面積141404平方米，其中：行政區(qū)15000平方米，居民生活區(qū)32135平方米，集市貿易區(qū)30000平方米，休閑度假區(qū)64269平方米，二、實施進度:本項目籌備期（含規(guī)劃設計）為10個月，建設施工期為3年，分三期實施。一期工程：行政辦公區(qū)二期工程：休閑度假區(qū)、集市貿易區(qū)三期工程：居民生活區(qū)第五章資源、景觀與環(huán)境保護黑山石林風景名勝區(qū)作為市級風景名勝區(qū)，下一步還將申報國家級風景名勝區(qū)。其良好的自然生態(tài)環(huán)境本身就是其旅游開發(fā)所依托的重要資源，為使景區(qū)具有永久的生命力，達到風景資源永

16、續(xù)利用和旅游的可持續(xù)發(fā)展，景區(qū)范圍內按總規(guī)要求全部納入一級保護，防止因開發(fā)建設造成人為的破壞和旅游污染，保護景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，保持長期平衡。建筑設施要嚴格按照規(guī)劃要求進行設計施工，控制層高和建筑風格與景區(qū)環(huán)境相協調，做到文明施工，及時清除建筑垃圾，對平場開挖裸露端面要及時恢復植被或采取其它掩飾措施。合理安排道路及有關水溝堡坎線路走向，以不破壞地貌景觀為前提，盡量避免高切坡，棄土堆放場地要及時進行綠化覆蓋，防止二次流失。步行道建筑采用生態(tài)材料。嚴格控制規(guī)劃區(qū)建筑密度系數,高標準搞好規(guī)劃區(qū)綠化。加強規(guī)劃區(qū)范圍內的保護措施，建立完善的森林防火制度，保護森林資源。環(huán)境保護治理設施要與規(guī)劃區(qū)主體建筑規(guī)劃、

17、設計、施工同步進行，充分考慮治理容量與旅游規(guī)模的關系。公共衛(wèi)生設施內部結構要上檔次，外觀風格要與周圍環(huán)境相協調。要配備專職的環(huán)衛(wèi)、園林綠化隊伍。建立有效的污水處理系統(tǒng)，生活污水必須經集中生化處理達標后排放。第六章市場預測旅游業(yè)是當今世界經濟發(fā)展中勢頭最強勁和規(guī)模最大的新興產業(yè)，是21世紀創(chuàng)造就業(yè)和環(huán)境保護的先導性產業(yè)，具有關聯度高、帶動性強的綜合效益。是國民經濟發(fā)展中速度最快、消耗資源最省、最具活力的外向性朝陽產業(yè)和新的經濟增長點。是面向21世紀國家鼓勵扶持和優(yōu)先發(fā)展的重要產業(yè)之一。是國家宏觀經濟軟著陸之后啟動內需的重要舉措，這次又被列入西部大開發(fā)的重要內容，發(fā)展旅游業(yè)具有十分寬松的政策環(huán)境。

18、隨著國家宏觀經濟環(huán)境的進一步好轉，人民群眾預期收入的不斷增加，假日旅游的興起，旅游需求日漸旺盛，成為啟動內需一只強勁的市場力量。萬盛區(qū)背靠3000萬人口（僅城區(qū)人口就有600萬）的大重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。隨著三峽工程建設、西部大開發(fā)、中國加入WTO，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內外游客來萬盛旅游。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場空間。本項目依托萬盛石林景區(qū)、黑山谷景區(qū)、重慶滸景區(qū)、九鍋箐景區(qū)為客源基礎，與四大景區(qū)互為呼應、互為補充，彌補其接待設施和旅游功能的不足。充分發(fā)揮其地理、氣候、人文、經濟優(yōu)勢，建設國內一流、特色鮮明的旅游文化名鎮(zhèn)，符合國家政策

19、、旅游規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃和現代旅游發(fā)展方向，因而具有較強的旅游吸引力。根據萬盛旅游區(qū)客流動態(tài)分析，預計本項目建成后到訪游客量近期達到3040萬人次/年，遠期達到4060萬人次/年的市場規(guī)模是有保證的。另外，石林旅游集鎮(zhèn)得天獨厚的地理區(qū)位和優(yōu)質舒適的人居環(huán)境，非常適合度假山莊、休閑別墅、農家樂等旅游房地產的開發(fā)，除了安置當地苗漢群眾進入集鎮(zhèn)居住經營外，還可以吸引大量區(qū)內外投資者進入開發(fā)。隨著人民群眾居住水平不斷提高，居住觀念發(fā)生改變，這些旅游房地產還具有較大的增值漲價空間。根據石林旅游集鎮(zhèn)規(guī)模容量和市場分析，預計集鎮(zhèn)建成后將達到3000人的人口規(guī)模，其中常住人口300戶1000人，流動人口200

20、0人。第七章投資概算及資金籌措一、投資概算：項目總投資10279萬元，其中：基礎設施部分1720萬元1、道路：300萬元2、廣場（含停車場）：270萬元3、給水排污：500萬元4、供電：250萬元5、通訊：150萬元6、綠化：250萬元人造景觀及構筑物780萬元1、白塔：80萬元2、石牌坊：120萬元3、雕塑：80萬元4、紅苗宗祠：380萬元5、園林景觀建筑：120萬元功能街區(qū)部分7070萬元（總建筑面積141404平方米）征用地費：509萬元（總占地面積600畝，其中征地畝，一次性租用地畝）（五）其它（含項目論證、勘察、規(guī)劃設計費等）200萬元二、資金籌措：本項目建設資金10279萬元通過以

21、下途徑解決：項目業(yè)主重慶市萬盛區(qū)石林鎮(zhèn)人民政府和重慶市萬盛區(qū)升太旅業(yè)發(fā)展有限責任公司自籌3083萬元，申請國債資金3083萬元爭取世行貸款4113萬元第八章投資效益分析一、經營收入本項目建成后主要通過出售商品房屋和轉讓土地、子項目獲取收入，項目啟動后4年內預計可實現綜合收入15281萬元，其中：由售商品房屋收入：行政區(qū)15000平方米X600元/平方米=900萬元，居民生活區(qū)32135平方米X600元/平方米=1928萬元，集市貿易區(qū)30000平方米X1200元/平方米=3600萬元，休閑度假區(qū)64269平方米X1200元/平方米=7712萬元，合計14140萬元。商品房平均單價1000元。轉

22、讓土地、子項目收入：114057平方米X100元/平方米=1141萬元二、經營成本基本數據：、資金占用利息：自有資金按法定存款年利率%計算（3083X%=萬元），國債及世行貸款利息按年利率4%計算（7196X4%至元），資金平均周轉時間安年計算。2、工資福利：員工22人，人均年平均工資萬元（22x=33萬元）、企業(yè)管理費（含車輛、辦公費用）按營業(yè)收入2%計算（15281/3X2%交元）、營銷費（含廣告宣傳）按營業(yè)收入%計算（15281/3x%=f元）、營業(yè)稅金（包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加）按綜合稅率6%+算（15281/3X6%交元）經營成本分析表（見表八一1）經營成本分析表表八一

23、1序號成本項目全年合計計算依據1資金占用利息按自有資金貸款4%利率，資金平均占用周期為年計算2員工工資福利費3322人，人均年平均工資福利萬元3企業(yè)管理費按營業(yè)收入2%計算4營銷費按營業(yè)收入計算5營業(yè)稅金按綜合稅率6%算6經營成本(1)固定總成本可變總成本注：1+2+3+5=6=（1）+利潤計算（見表八一2）禾1J潤計算表表八-2序號項目金額（萬元）備注1年營業(yè)收入總收入按3年平均計算2減：年經營成本3年利潤額4總利潤額3年累計5減：總投資102796稅前利潤7減：企業(yè)所得稅適用33崛率8凈利潤總額主要財務評價指標1、投入產生比：10279:15281=1:2、投資利潤率：10279X100%

24、=%3、財務內部收益率：+X67%/15281=%4、資本收益率:10279X100%=%5、所有者權益報酬率：（+）/10279X100%=%6、投資回收期10279/+=3年（五）不確定性分析1、敏感度分析考慮到項目實施過程中一些不確定因素的變化，測算項目可能承受的風險程度?，F就項目實施后預期商品房價格這個對投資效果影響較大的因素作土20睢化，對投資利潤率影響進行敏感性分析（見表八一3、圖八一1）。響較大，當商品房價降低10%寸，項目仍可以達到行業(yè)基準投資利潤率6%當商品房價降低項目投資利潤率為零。2、盈虧平衡分析以總經營收入完成率表示的盈虧平衡點（BE?年度投資十年固定總成本BEP=a0

25、0%年經營收入-年可變總成本-營業(yè)稅金+=X100%=%以上述計算看由，基本方案盈虧平衡點的營業(yè)收入完成率為%營業(yè)收入完成%達到萬元時就可以保本，做到不賠不賺，而超過萬元時即可盈利（六）財務評價結論從以上財務指標分析可以看由，本項目投資利潤率為%高于行業(yè)基準值6%投資利稅率為%高于行業(yè)基準值17%;財務內部收益率為接近行業(yè)基準值10%;資本收益率為高于行業(yè)基準值6%;投入產生比為1:,屬較優(yōu)化投資項目；投資回收期為3年，項目有收回投資的能力。預期商品房價的降低對投資利潤率比較敏感，項目盈虧平衡點為營業(yè)收入最低完成率%達到萬元時就可以保本，不賠不賺。以上分析說明本項目在經營上具有較強的抗風險能力，各項財務指標反映良好，項目在財務經濟上是可行的。第九章總評價、財務經濟評價通過第九章財務經濟指標所計算、分析和評價，本項目內部財務經濟指標運行合理，財務風險已降到可控制的限度。二、國民經濟評價根據中國旅游業(yè)發(fā)展九五計劃和2010年遠景目標綱要，旅游業(yè)是面向21世紀國家鼓勵扶持和優(yōu)先發(fā)展的重要產業(yè)之一，在國家正在實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，旅游業(yè)又被列為開發(fā)重點。重慶市直