（本科）資產(chǎn)評(píng)估NO3教學(xué)課件

1、YCF正版可修改PPT（本科）資產(chǎn)評(píng)估NO3教學(xué)課件 21實(shí)際高等教育應(yīng)用型系列規(guī)劃教材第三章 評(píng)估方法資金時(shí)間價(jià)值收益法市場(chǎng)法成本法清算價(jià)格法各資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系、選擇與配合使用 學(xué)習(xí)目標(biāo)了解資產(chǎn)評(píng)估的收益法、市場(chǎng)法、成本法和清算價(jià)格法的基本概念； 明確收益法、市場(chǎng)法、成本法的優(yōu)缺點(diǎn)； 熟悉收益法、市場(chǎng)法、成本法和清算價(jià)格法的應(yīng)用條件； 掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法和清算價(jià)格法的評(píng)估思路及操作程序； 掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法和清算價(jià)格法的具體計(jì)算方法及基本參數(shù)。第三章 評(píng)估方法 能力目標(biāo)能靈活運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值公式對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值計(jì)算； 能正確理解收益法、市場(chǎng)法、成本法對(duì)評(píng)估參數(shù)的要求； 能正確

2、理解各類(lèi)評(píng)估方法的異同點(diǎn)和選擇思路； 能根據(jù)所掌握的資料合理選擇相匹配的評(píng)估方法； 能熟練運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法與成本法評(píng)定被估資產(chǎn)價(jià)值。第三章 評(píng)估方法案例導(dǎo)入二手車(chē)交易市場(chǎng)中的一場(chǎng)討論 在一個(gè)二手車(chē)交易市場(chǎng)中，一群人圍著一輛待售的夏利車(chē)討論價(jià)格。李四說(shuō)：“這輛車(chē)至少還可以再用7年，應(yīng)該值4 000元。如果用它去招攬送貨生意，每月也有不少收益?！迸赃叺耐跗吡⒓床煌饬?。他說(shuō)：“這車(chē)最多就值3 500元，因?yàn)橄睦?chē)的性能太一般了，況且這種車(chē)型有些老舊，上個(gè)月一輛用了3年、同樣類(lèi)別、型號(hào)的夏利車(chē)只賣(mài)了3 500元?！贝蠹夷阋谎晕乙徽Z(yǔ)地爭(zhēng)論不休。作為賣(mài)家的陳六發(fā)表意見(jiàn)了。他說(shuō)：“這輛車(chē)最少能值6 00

3、0元，我買(mǎi)車(chē)花費(fèi)50 000元，繳納各種稅費(fèi)，辦理牌照等手續(xù)共花費(fèi)4 000元。這車(chē)才剛用了兩年，且保養(yǎng)得也挺好?！钡谌?評(píng)估方法章節(jié)Contents01第一節(jié)資金時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法 （一）資金時(shí)間價(jià)值的含義資金時(shí)間價(jià)值是指資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。資金在其周轉(zhuǎn)使用過(guò)程中隨時(shí)間因素的變化而變化的價(jià)值的實(shí)質(zhì)是資金周轉(zhuǎn)使用后帶來(lái)的利潤(rùn)或?qū)崿F(xiàn)的增值。由于不同時(shí)間的資金價(jià)值不同，所以評(píng)估人員在進(jìn)行價(jià)值對(duì)比時(shí)必須將不同時(shí)間的資金折算為同一時(shí)間的資金后才能進(jìn)行比較。 一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法 （二）資金時(shí)間價(jià)值的來(lái)源節(jié)欲論1.投資者要進(jìn)行投資就

4、必須推遲消費(fèi)，被投資者對(duì)投資者推遲消費(fèi)的耐心應(yīng)給予報(bào)酬。這種報(bào)酬的量應(yīng)與推遲的時(shí)間成正比。也就是說(shuō)，資金時(shí)間價(jià)值是由“耐心”創(chuàng)造的。一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法勞動(dòng)價(jià)值論2.包含增值額在內(nèi)的全部?jī)r(jià)值是在生產(chǎn)過(guò)程中形成的。其中，增值部分是工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。也就是說(shuō)，資金時(shí)間價(jià)值真正來(lái)源于工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法單利1.單利只對(duì)本金計(jì)息，而對(duì)利息不計(jì)息。相關(guān)計(jì)算公式為式中，I為利息；P為本金或現(xiàn)值；r為利息率；n為計(jì)息期；F單利為單利本利和。 （三）資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法復(fù)利2.復(fù)利不只對(duì)本金計(jì)息，對(duì)利息也計(jì)息。相

5、比較而言，復(fù)利更能確切地反映本金及其增值部分的時(shí)間價(jià)值。 一次支付復(fù)利本利和的計(jì)算公式為 式中，P為本金或現(xiàn)值；r為利息率；n為計(jì)息期；F復(fù)利為復(fù)利本利和或終值。 一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法一、資金時(shí)間價(jià)值的含義、來(lái)源與計(jì)算方法【例3-1】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算由于復(fù)利能更好地反映資金的時(shí)間價(jià)值。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估中通常用復(fù)利對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)就是將不同時(shí)點(diǎn)上的資金價(jià)值進(jìn)行換算。在資產(chǎn)評(píng)估中，為便于分析、比較、評(píng)估，人們必須把不同時(shí)點(diǎn)的時(shí)間價(jià)值折算成相同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 （一）現(xiàn)值終值的計(jì)算終值又稱(chēng)將來(lái)值、本利和，是指發(fā)生在未

6、來(lái)時(shí)點(diǎn)的資金價(jià)值。終值計(jì)算就是計(jì)算現(xiàn)在擁有的一定數(shù)額的資金在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的數(shù)額。 現(xiàn)值終值又稱(chēng)復(fù)利終值，即已知現(xiàn)值求終值，是指一定數(shù)量的本金在一定的利率下按照復(fù)利的方法計(jì)算出的若干時(shí)期以后的本金和利息?，F(xiàn)值終值的計(jì)算公式為 FP（1r）n式中，P為現(xiàn)值；r為利息率；n為計(jì)息期；F為終值。二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算現(xiàn)值終值計(jì)算公式中的（1r）n稱(chēng)為現(xiàn)值終值系數(shù)或復(fù)利終值系數(shù)，可表示為（FP，r，n）。例如，（FP， 8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的現(xiàn)值終值系數(shù)?，F(xiàn)值終值系數(shù)可以通過(guò)查現(xiàn)值終值系數(shù)表獲得。 現(xiàn)值終值的計(jì)算公式可表示為 FP（FP,r,n）二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 （二）終值現(xiàn)值的計(jì)

7、算現(xiàn)值，即現(xiàn)在的價(jià)值，是指發(fā)生在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的資金價(jià)值。終值現(xiàn)值計(jì)算就是計(jì)算未來(lái)時(shí)點(diǎn)上一定數(shù)額的資金相當(dāng)于現(xiàn)在多少數(shù)額的資金。 把終值按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值的過(guò)程稱(chēng)為折現(xiàn)。終值現(xiàn)值計(jì)算又稱(chēng)復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算，即已知終值求現(xiàn)值，是指未來(lái)一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值，是為取得未來(lái)一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。終值現(xiàn)值的計(jì)算公式為 二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算終值現(xiàn)值計(jì)算公式中的 稱(chēng)為終值現(xiàn)值系數(shù)或復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，可用符號(hào)表示為（PF，r，n）。例如，（PF，8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的終值現(xiàn)值系數(shù)。終值現(xiàn)值系數(shù)可以通過(guò)查終值現(xiàn)值系數(shù)表獲得。 終值現(xiàn)值的計(jì)算公式可表示為 PF（PF，r，n）二、資

8、金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算【例3-2】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 （三）年金的計(jì)算在日常經(jīng)濟(jì)生活中，人們經(jīng)常會(huì)遇到企業(yè)或個(gè)人在一段時(shí)期內(nèi)定期支付或收取一定量貨幣的現(xiàn)象。例如，定期支付等額財(cái)產(chǎn)租賃費(fèi)，定期支付養(yǎng)老金，按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，等等。這種現(xiàn)金的收付與平常的一次性收付款相比有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是定期收付，即每隔相等的時(shí)間段收款或付款一次；二是金額相等，即每次收到或付出的貨幣金額相等。在資金時(shí)間價(jià)值原理中，凡是每隔相等的時(shí)間段收入或支付相等的款項(xiàng)均稱(chēng)為年金。年金是指在一定時(shí)間內(nèi)定期收入或定期支付相等數(shù)額的款項(xiàng)。二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算年金終值的計(jì)算1.年金終值是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)，第n期期末的

9、復(fù)利終值之和。年金終值的計(jì)算是已知年金求終值。年金終值的計(jì)算公式為 年金終值計(jì)算公式中的稱(chēng)為年金終值系數(shù)或年金復(fù)本利系數(shù)，可表示為（FA，r，n）。例如，（FA，8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的年金終值系數(shù)。年金終值系數(shù)可以通過(guò)查年金終值系數(shù)表獲得。 年金終值的計(jì)算公式可表示為 FA（FA，r，n）二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算【例3-3】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算終值年金的計(jì)算2.終值年金是指為了在第n期期末一次性收取或支出一筆款項(xiàng)，現(xiàn)在需要在每期期末等額投入或存入的金額。終值年金的計(jì)算是已知終值求年金。終值年金的計(jì)算公式為 終值年金計(jì)算公式中的稱(chēng)為基金年存系數(shù)或終值年金系數(shù)，可表示為(AF，r，

10、n）。例如，（AF，8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的終值年金系數(shù)。終值年金系數(shù)可以通過(guò)查終值年金系數(shù)表獲得。 終值年金的計(jì)算公式可表示為 A=F (AF，r，n）二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算【例3-4】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算年金現(xiàn)值的計(jì)算3.年金現(xiàn)值是指為在每期期末收取或支出等額款項(xiàng)，現(xiàn)在需要一次性投入或存入的金額。年金現(xiàn)值的計(jì)算是已知年金求現(xiàn)值。年金現(xiàn)值的計(jì)算公式為 年金現(xiàn)值計(jì)算公式中的稱(chēng)為年金現(xiàn)值系數(shù)，可表示為（PA，r，n）。例如，（PA，8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的年金現(xiàn)值系數(shù)。年金現(xiàn)值系數(shù)可以通過(guò)查年金現(xiàn)值系數(shù)表獲得。 年金現(xiàn)值的計(jì)算公式可表示為 PA（PA，r，n）二、資

11、金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算【例3-5】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算現(xiàn)值年金的計(jì)算4.現(xiàn)值年金是指現(xiàn)在一次性投入或存入一定的金額，則在每期期末等額收取或支出等額款項(xiàng)的數(shù)額。 現(xiàn)值年金的計(jì)算是已知現(xiàn)值求年金。現(xiàn)值年金的計(jì)算公式為 現(xiàn)值年金計(jì)算公式中的稱(chēng)為投資回收系數(shù)或現(xiàn)值年金系數(shù)，可表示為(AP，r，n）。例如，（AP，8%，6）表示利率為8%，計(jì)息期為6的現(xiàn)值年金系數(shù)。現(xiàn)值年金系數(shù)可以通過(guò)查現(xiàn)值年金系數(shù)表獲得。 現(xiàn)值年金的計(jì)算公式可表示為 A=P(AP，r，n）二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算【例3-6】二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算綜上所述，不同時(shí)點(diǎn)下計(jì)算資金時(shí)間價(jià)值的方法不同，有關(guān)復(fù)利系數(shù)也各異，如表3-2所示。章節(jié)Cont

12、ents02第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義所謂收益，是指一定期限內(nèi)收入超過(guò)費(fèi)用的部分。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 收益法服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資某一資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給其帶來(lái)的回報(bào)（收益額）。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值容易被資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)各方接受。 二、收益法的基本前提收益法

13、是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益，二是折現(xiàn)率或本金化率，三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三個(gè)要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上說(shuō)，應(yīng)用收益法必須具備以下幾個(gè)前提條件：二、收益法的基本前提（1） 被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以被預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量。評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益必須能被合理預(yù)測(cè)。這就要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系，以及影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素（包括主觀因素和客觀因素）也應(yīng)是比較明確的。評(píng)估人員可以據(jù)此分析和測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。二、收益法的基本前

14、提（2） 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以被預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量。評(píng)估對(duì)象所具有的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以用于比較和測(cè)算的，是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評(píng)估對(duì)象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)不同，資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險(xiǎn)也不同。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資要求的回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)小的投資要求的回報(bào)率也低。 （3） 被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測(cè)。評(píng)估對(duì)象的獲利期限即評(píng)估對(duì)象的壽命，也是影響其價(jià)值和評(píng)估值的重要因素之一。三、收益法的基本程序采用收益法進(jìn)行評(píng)估的基本程序如下： （1） 預(yù)測(cè)收益。預(yù)測(cè)收益是指對(duì)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)測(cè)。首先，收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)

15、的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；其次，分析測(cè)算評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益。評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益既可以是有限期的收益，也可以是無(wú)限期的收益。 （2） 確定折現(xiàn)率或本金化率。投資者應(yīng)結(jié)合銀行基準(zhǔn)利率、國(guó)債利率及評(píng)估對(duì)象獲利的穩(wěn)定性綜合確定折現(xiàn)率或本金化率。三、收益法的基本程序（3） 確定獲利年限。投資者應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、產(chǎn)業(yè)周期、經(jīng)濟(jì)周期、國(guó)家法規(guī)政策等確定獲利年限。 （4） 用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。 （5） 分析確定評(píng)估結(jié)果，即在綜合分析的基礎(chǔ)上確定評(píng)估的最終結(jié)論。四、收益法的基本參數(shù)四、收益法的基本參數(shù) （一）收

16、益額收益額是運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，使資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。四、收益法的基本參數(shù)（3） 收益額必須是被估資產(chǎn)直接形成的，完全歸屬被估資產(chǎn)所獲得的收益，而非被估資產(chǎn)與其他資產(chǎn)共同獲得的收益。 （2） 用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。（1） 收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)時(shí)收益額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有以下幾個(gè)比較明確的特點(diǎn)：四、收益法的基本參數(shù)收益額的上述特點(diǎn)是非常重要的。評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)密切關(guān)注收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來(lái)估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的種類(lèi)較多，不

17、同種類(lèi)資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式不完全相同，如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)的收益額則通常表現(xiàn)為純收益等。四、收益法的基本參數(shù) （二）折現(xiàn)、折現(xiàn)率、資本化率折現(xiàn)1.資金具有時(shí)間價(jià)值。發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)上的等額資金的價(jià)值不等。等額資金發(fā)生在將來(lái)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值低于發(fā)生在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。將未來(lái)的資金換算成現(xiàn)值，價(jià)值不變，而數(shù)額會(huì)變小。人們把將未來(lái)的資金換算成現(xiàn)值的過(guò)程稱(chēng)為折現(xiàn)。折現(xiàn)是一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念。四、收益法的基本參數(shù)折現(xiàn)率2.（1） 折現(xiàn)率的含義。折現(xiàn)率是根據(jù)資金具有時(shí)間價(jià)值這一特性，按復(fù)利計(jì)息原理把未來(lái)一定時(shí)期的預(yù)期收益折合成現(xiàn)值過(guò)程中所用的比率。若將來(lái)值一定，發(fā)生的時(shí)點(diǎn)一定，則折現(xiàn)率

18、越高，收益現(xiàn)值越低。折現(xiàn)率的微小變化會(huì)造成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的巨大差異。四、收益法的基本參數(shù)（2） 折現(xiàn)率的本質(zhì)。在正常的資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)條件下，任何資產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生一定的收益，任何一項(xiàng)投資的回報(bào)率都不應(yīng)低于該投資的機(jī)會(huì)成本。折現(xiàn)率就是某一價(jià)值的資產(chǎn)充當(dāng)投資時(shí)的報(bào)酬率。資產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率反映的是資產(chǎn)的期望報(bào)酬率。因此，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率是一種期望投資回報(bào)率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下對(duì)投資所期望的回報(bào)率。 在用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率反映的是對(duì)應(yīng)于某一風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下的該資產(chǎn)的期望投資回報(bào)率或期望報(bào)酬率。 四、收益法的基本參數(shù)（3） 折現(xiàn)率的構(gòu)成。從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、風(fēng)

19、險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)安全利率，是指沒(méi)有投資限制和障礙，任何投資者在幾乎不冒任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下就可以長(zhǎng)期而穩(wěn)定獲得的投資報(bào)酬率。顯而易見(jiàn)，投資者在選擇投資方式時(shí)，只有當(dāng)資產(chǎn)的期望報(bào)酬率高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率時(shí)才有可能實(shí)施投資行為。因此，從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率至少應(yīng)包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的取值一般參照同期國(guó)庫(kù)券利率或銀行利率。四、收益法的基本參數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指在數(shù)量上超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的那部分投資回報(bào)率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比：風(fēng)險(xiǎn)大者，報(bào)酬率也高；反之，報(bào)酬率也低。當(dāng)把資金存入銀行或購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)很低，利率也就低；而將資金投向

20、房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)時(shí)，報(bào)酬率高，風(fēng)險(xiǎn)也大。因此，從構(gòu)成上來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率不僅包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，還包括風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即 折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 在資產(chǎn)評(píng)估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類(lèi)、市場(chǎng)條件等不同，所以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率亦不相同。 四、收益法的基本參數(shù) 通貨膨脹率是指貨幣發(fā)行量超過(guò)流通中貨幣必要量的部分與實(shí)際所需要的貨幣量之比。其可用于反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。通貨膨脹的存在意味著未來(lái)貨幣資產(chǎn)的縮水。 如果風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率不包含通貨膨脹率，那么折現(xiàn)率又可表示為 折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+通貨膨脹率 四、收益法的基本參數(shù)資本化率3.與折現(xiàn)率相近的一個(gè)概念是資本化率。資本化是指投入資產(chǎn)

21、的回收過(guò)程。資本化率又稱(chēng)本金化率，是指收回投資的速度，即每年按多大比率收回投入資本。它等于資產(chǎn)收益與資產(chǎn)價(jià)格之比。四、收益法的基本參數(shù)四、收益法的基本參數(shù) （三）收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。五、收益法中的主要技術(shù)方法收益法的評(píng)估思路就是將資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化率，使其成為被估資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法實(shí)際上是在將資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法的具體方法可以分為若干類(lèi)：一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況分為

22、有限期的評(píng)估方法和無(wú)限期的評(píng)估方法，二是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況分為等額收益評(píng)估方法和非等額收益評(píng)估方法。為了便于學(xué)習(xí)收益法中的具體方法，下面對(duì)這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的規(guī)定：五、收益法中的主要技術(shù)方法P評(píng)估值。 N年序號(hào)。 Pn未來(lái)第n年的評(píng)估值。 Ri未來(lái)第i年的預(yù)期收益。 r 折現(xiàn)率或資本化率。 ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率。 n 收益年期。 A年金。五、收益法中的主要技術(shù)方法 （一）預(yù)期純收益等額的評(píng)估方法五、收益法中的主要技術(shù)方法預(yù)期純收益等額且收益期有限1.這種情況下的評(píng)估值的計(jì)算公式為 這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式。其成立的條件是純收益每年不變；資本化率固

23、定且大于零；收益年期有限，為n。五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-7】五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-8】五、收益法中的主要技術(shù)方法預(yù)期純收益等額且收益期永續(xù)2.如果評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益可永續(xù)，且預(yù)期純收益不變，那么應(yīng)首先預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的年收益，然后對(duì)其收益進(jìn)行本金化處理，確定評(píng)估值。在資本化率固定的條件下，有以下計(jì)算公式： P=A/r 該式成立的條件是純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期無(wú)限。 上述公式實(shí)際是年金現(xiàn)值公式的特殊形式。推導(dǎo)過(guò)程如下： 當(dāng)n時(shí)，則PA/r五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-9】五、收益法中的主要技術(shù)方法 （二）預(yù)期純收益非等額的評(píng)估方法五、收益法中的主要技術(shù)

24、方法資產(chǎn)預(yù)期純收益非等額且收益期有限1.（1） 資產(chǎn)預(yù)期純收益一直是非等額的，收益期有限。如果評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益期是有限的且預(yù)期純收益不等，那么應(yīng)先預(yù)測(cè)其有限期內(nèi)各期的收益額，然后以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)各期的收益額進(jìn)行折現(xiàn)再求和。各期的收益額折現(xiàn)之和即評(píng)估值，計(jì)算公式為五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-10】五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-11】五、收益法中的主要技術(shù)方法（2） 資產(chǎn)預(yù)期純收益在前期是非等額，但在若干年后是等額的，收益年期有限。基本計(jì)算公式為 上式成立的條件有純收益在n年（含第1年）以前有變化，純收益在n+1年（含第n+1年）以后保持不變，總收益年期有限為m，r大于零。五、收益法中

25、的主要技術(shù)方法【例3-12】五、收益法中的主要技術(shù)方法該房屋的剩余使用年限為20年，已經(jīng)使用5年，從第6年起尚可獲得收益年限為15年。后15年的租金收益折現(xiàn)計(jì)算如下： 該房屋的正常轉(zhuǎn)讓價(jià)格P1P241.8970.84112.73（萬(wàn)元）五、收益法中的主要技術(shù)方法資產(chǎn)預(yù)期純收益非等額且收益期永續(xù)2.資產(chǎn)預(yù)期純收益在前期非等額，在后期等額，收益年限為永續(xù)期?；居?jì)算公式為 上式成立的條件有純收益在n年（含第n年）以前有變化，純收益在n+1年以后（含第n+1年）保持不變，收益年期無(wú)限，r大于零。五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-13】五、收益法中的主要技術(shù)方法同步資料人們不必刻意統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)評(píng)估收益法中

26、有多少種具體方法、有多少個(gè)數(shù)學(xué)表達(dá)式，在運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，重要的不是套用這些具體方法和數(shù)學(xué)表達(dá)式，而是正確理解收益法的評(píng)估思路，恰當(dāng)選擇收益法中的各個(gè)基本參數(shù)，合理確定、把握各個(gè)基本參數(shù)。正確選擇具體的資產(chǎn)評(píng)估方法六、收益法的優(yōu)缺點(diǎn) （一）收益法的優(yōu)點(diǎn)（1） 充分考慮了資產(chǎn)未來(lái)收益和資金時(shí)間價(jià)值，能真實(shí)和準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的資本化價(jià)值。（2） 與投資決策相結(jié)合，評(píng)估結(jié)果易于被買(mǎi)賣(mài)雙方接受。六、收益法的優(yōu)缺點(diǎn) （二）收益法的缺點(diǎn)（1）準(zhǔn)確確定、把握收益額、折現(xiàn)率、收益年限等相關(guān)參數(shù)的難度較大，易受主觀判斷和未來(lái)不可控、不可預(yù)見(jiàn)因素的影響，需要評(píng)估人員具備較高的研究和判斷能力。（2）評(píng)估范圍受限，

27、不適合對(duì)不具有綜合獲利能力和沒(méi)有連續(xù)性收益的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。章節(jié)Contents03第三節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本含義一、市場(chǎng)法的基本含義從市場(chǎng)法的含義可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中若干評(píng)估思路中的一種。它是根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。因?yàn)槿魏我粋€(gè)理智的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。評(píng)估人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)要充分利用類(lèi)似資產(chǎn)的成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。顯然，運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此，市場(chǎng)途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)

28、估途徑之一。當(dāng)然，通過(guò)市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估尚需滿(mǎn)足一些最基本的條件。 一、市場(chǎng)法的基本含義下面以到小商品市場(chǎng)購(gòu)物為例介紹市場(chǎng)法的運(yùn)用。該市場(chǎng)交易的商品是大眾化的日常用品，市場(chǎng)上有眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。他們之間自愿進(jìn)行平等交易。價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方討價(jià)還價(jià)競(jìng)爭(zhēng)形成的，既非政府官定價(jià)格，也非賣(mài)方商定價(jià)格。買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等，非強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)，也非關(guān)聯(lián)交易。雙方信息對(duì)稱(chēng)，都有足夠的時(shí)間和機(jī)會(huì)獲得足夠的市場(chǎng)信息。雙方都不急于快速買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出，都有機(jī)會(huì)全面了解市場(chǎng)行情。那么，在這個(gè)市場(chǎng)上形成的成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情，應(yīng)是這個(gè)選購(gòu)品在該區(qū)域市場(chǎng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。人們可以選擇剛成交的交易實(shí)例作為評(píng)估同樣功能的選購(gòu)

29、商品價(jià)格的參照物；同時(shí)，為了排除個(gè)別交易的偶然性，人們可以三個(gè)以上的近期成交的交易實(shí)例為參照物評(píng)估同樣功能的選購(gòu)品的價(jià)格，這個(gè)評(píng)估結(jié)果會(huì)更貼近市場(chǎng)，更容易被交易各方接受。 二、市場(chǎng)法的基本前提 采用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)最基本的前提條件：（1） 要有一個(gè)充分活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。（2） 公開(kāi)市場(chǎng)上要有與被估資產(chǎn)具有可比性的資產(chǎn)的交易活動(dòng)。二、市場(chǎng)法的基本前提 可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 參照物與被估資產(chǎn)在功能上具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)在功能上相同或相似，具有可比性。 參照物與被估資產(chǎn)所處的市場(chǎng)條件具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)所處的市場(chǎng)供求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等方面相同或相似。參照物與被估資

30、產(chǎn)應(yīng)處于同一區(qū)域市場(chǎng)。 參照物成交日與被估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日接近。參照物成交日與被估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日即使有差別，也應(yīng)在一個(gè)適度的范圍內(nèi)。同時(shí)，兩者的差別必須是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)法的基本程序 （一）選擇參照物可比性問(wèn)題，即評(píng)估對(duì)象與參照物應(yīng)盡可能相同或相似。評(píng)估人員應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象相同或相似的參照物。數(shù)量問(wèn)題。不論參照物與評(píng)估對(duì)象如何相似，為了避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響，評(píng)估人員通常選擇3個(gè)以上的參照物。國(guó)外在正常情況下要求至少有45個(gè)交易案例才能有效運(yùn)用市場(chǎng)法。（1）（2）三、市場(chǎng)法的基本程序 （二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估對(duì)象與

31、參照物的比較因素主要有以下幾個(gè)： （1） 時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物的成交日與評(píng)估基準(zhǔn)日的差異。時(shí)間因素的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)條件因素。資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)與判斷的是資產(chǎn)的價(jià)值量，其時(shí)間差異調(diào)整主要基于對(duì)不同時(shí)間的市場(chǎng)條件差異的考量，即參照物的成交日與評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件差異。在一般情況下，資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而變化。所以，時(shí)間因素調(diào)整取決于參照物的成交日與評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的差異情況。時(shí)間因素修正的實(shí)質(zhì)是不同時(shí)點(diǎn)的物價(jià)指數(shù)差異修正。 三、市場(chǎng)法的基本程序（2） 區(qū)域因素。區(qū)域因素是指參照物所在區(qū)域與被評(píng)估資產(chǎn)所在區(qū)域條件的差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的影響。區(qū)域因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突

32、出。三、市場(chǎng)法的基本程序（3） 功能因素。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。在資產(chǎn)評(píng)估中強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的使用價(jià)值或功能并不是從純粹抽象意義上去說(shuō)，而是從資產(chǎn)的功能并結(jié)合社會(huì)需求，以及資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來(lái)考慮的。也就是說(shuō)，在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，價(jià)值越高，反之亦然。例如，如果評(píng)估對(duì)象是機(jī)器設(shè)備，那么功能因素應(yīng)是資產(chǎn)的實(shí)體特征、質(zhì)量、技術(shù)含量、規(guī)格型號(hào)、制造工藝水平、生產(chǎn)效率等；如果評(píng)估對(duì)象是企業(yè)，那么功能因素可能就是企業(yè)的生產(chǎn)能力和獲利能力；如果評(píng)估對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，那么功能因素應(yīng)是其個(gè)別因素。 三、市場(chǎng)法的基本程序（4） 交易條件。交易條件主要包括交易批量、交

33、易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易批量不同，交易對(duì)象的價(jià)格就可能不同。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在不同時(shí)間交易，資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)有差別。三、市場(chǎng)法的基本程序以上各因素是評(píng)估人員運(yùn)用市場(chǎng)法經(jīng)常涉及的一些可比性因素。評(píng)估人員在具體運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，還要視評(píng)估對(duì)象的具體情況考慮具體可比因素，如房地產(chǎn)評(píng)估中的地理位置因素，機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的制造廠家、資產(chǎn)規(guī)格型號(hào)等。所以，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，將對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素選為比較因素。 三、市場(chǎng)法的基本程序 （三）對(duì)比指標(biāo)，量化差異根據(jù)前面所選定的對(duì)比指標(biāo)，評(píng)估人員應(yīng)在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化，如資產(chǎn)功

34、能指標(biāo)。盡管參照物與評(píng)估對(duì)象的功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量，以及在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運(yùn)用市場(chǎng)法的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)之間的上述差異數(shù)量化和貨幣化。三、市場(chǎng)法的基本程序 （四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 市場(chǎng)法是以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)。在這個(gè)基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。初步評(píng)估結(jié)果與所選擇的參照物個(gè)數(shù)密切相關(guān)。三、市場(chǎng)法的基本程序 （五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果按照一般要求，評(píng)估人員運(yùn)用

35、市場(chǎng)法通常應(yīng)選擇三個(gè)以上的參照物。所以，在一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果也有三個(gè)以上。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的一般慣例，正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)，這就需要評(píng)估人員對(duì)若干初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析以確定最終的評(píng)估結(jié)果。在這個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有什么硬性規(guī)定，其結(jié)果主要是取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽，那么采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果也是可以的。 四、市場(chǎng)法中的具體方法市場(chǎng)途徑是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它是由若干具體評(píng)估方法組成的。根據(jù)參照物與評(píng)估對(duì)象的差異程度或相似程

36、度不同，市場(chǎng)法可以分為直接比較法、比率乘數(shù)法和類(lèi)比調(diào)整法。 四、市場(chǎng)法中的具體方法 （一）直接比較法直接比較法是指直接利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某個(gè)基本特征與評(píng)估對(duì)象的同個(gè)基本特征進(jìn)行比較，從而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。其基本計(jì)算公式為 或?qū)ο髢r(jià)值=參照物合理成交價(jià)格 直接比較法直觀、簡(jiǎn)捷，便于操作，但難以找到相似度極高或相同的參照物。 直接比較法主要包括但不限于以下幾種評(píng)估方法： 四、市場(chǎng)法中的具體方法現(xiàn)行市價(jià)法1.當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，評(píng)估人員可以直接以評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。例如，

37、可上市流通的股票和債券可以其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)作為評(píng)估價(jià)值，批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車(chē)等可以同品牌、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車(chē)等的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。四、市場(chǎng)法中的具體方法市價(jià)折扣法2.四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-14】四、市場(chǎng)法中的具體方法功能價(jià)值類(lèi)比法3.功能價(jià)值類(lèi)比法又稱(chēng)類(lèi)比估價(jià)法，是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異并進(jìn)行調(diào)整以估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況。 （1） 資產(chǎn)的價(jià)值與功能存在線性關(guān)系的情況通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法。其數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象的

38、生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力 四、市場(chǎng)法中的具體方法當(dāng)然，功能價(jià)值類(lèi)比法不僅表現(xiàn)在資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，還可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的對(duì)比，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-15】四、市場(chǎng)法中的具體方法（2） 資產(chǎn)的價(jià)值與功能存在指數(shù)關(guān)系的情況通常被稱(chēng)作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。其數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力）x四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-16】四、市場(chǎng)法中的具體方法物價(jià)指數(shù)調(diào)整法4.物價(jià)指數(shù)調(diào)整法又稱(chēng)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的

39、時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。四、市場(chǎng)法中的具體方法（1） 物價(jià)指數(shù)按其所包括范圍的不同可分為以下幾種： 個(gè)別物價(jià)指數(shù)，反映某種資產(chǎn)價(jià)格水平升降程度的指數(shù)。 分類(lèi)物價(jià)指數(shù)，反映某類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格水平升降程度的指數(shù)。 綜合物價(jià)指數(shù)，反映各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格總水平升降程度的指數(shù)。 決定或影響資產(chǎn)價(jià)格水平的首先是個(gè)別物價(jià)指數(shù)，然后是分類(lèi)物價(jià)指數(shù)。因此，評(píng)估人員在評(píng)估中應(yīng)優(yōu)先選用個(gè)別物價(jià)指數(shù)，然后選用分類(lèi)物價(jià)指數(shù)。綜合物價(jià)指數(shù)通常不被采用。 四、市場(chǎng)法中的具體方法（2） 物價(jià)指數(shù)按其計(jì)算時(shí)所采用基準(zhǔn)期的差別可分為以下幾種： 定基物價(jià)指數(shù)。定基物價(jià)指數(shù)是指以某一固定時(shí)期為基期計(jì)算的

40、價(jià)格指數(shù)。定基物價(jià)指數(shù)通常以某一年為基期來(lái)計(jì)算。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值可根據(jù)定基物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。其計(jì)算公式為 或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1+定基物價(jià)指數(shù)）四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-17】四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-18】四、市場(chǎng)法中的具體方法 環(huán)比物價(jià)指數(shù)。環(huán)比物價(jià)指數(shù)是指以上一期為基期計(jì)算的價(jià)格指數(shù)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值可根據(jù)環(huán)比物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。其計(jì)算公式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比物價(jià)指數(shù)的乘積或 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期的（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）的乘積四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-19】四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-20】

41、四、市場(chǎng)法中的具體方法四、市場(chǎng)法中的具體方法成新率價(jià)格調(diào)整法 5.成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率） 成新率價(jià)格調(diào)整法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在成新程度差異的情況。當(dāng)然，此方法略加改動(dòng)也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。 四、市場(chǎng)法中的具體方法由于直接比較法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性要求較高，在具體評(píng)估過(guò)程中尋找參照物可能會(huì)受到限制，因而直接比較法的使用也會(huì)相對(duì)受到一定的制約。四、市場(chǎng)法中的具體方

42、法 （二）比率乘數(shù)法如果同一市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)與其成本之間、同口徑上市企業(yè)的股票價(jià)格與每股年收益之間、同口徑上市企業(yè)的股票價(jià)格與企業(yè)每股凈資產(chǎn)之間分別存在大致相同的固定比率值，就可以采用比率乘數(shù)法。比率乘數(shù)法是指將能直接反映被估資產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值與市場(chǎng)上類(lèi)似資產(chǎn)的價(jià)格及該經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值的平均比率相乘，以此來(lái)估算被估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 比率乘數(shù)法是以被估資產(chǎn)的價(jià)格與某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間存在大致相同的固定比率的普遍存在為前提的。比率乘數(shù)法可以選用的衡量資產(chǎn)價(jià)值存在固定比率的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)種類(lèi)有很多，下面只介紹簡(jiǎn)單的三種。四、市場(chǎng)法中的具體方法（1） 成本市價(jià)率。成本市價(jià)率是同一市場(chǎng)上相似的資產(chǎn)的價(jià)格與成本的比率

43、。成本市價(jià)率法是以評(píng)估對(duì)象的合理成本與同一市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的平均成本市價(jià)率的乘積來(lái)估算被估資產(chǎn)價(jià)值的方法。相關(guān)計(jì)算公式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象的合理成本相似資產(chǎn)的平均成本市價(jià)率四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-21】四、市場(chǎng)法中的具體方法四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-22】四、市場(chǎng)法中的具體方法（3） 市凈率。市凈率是上市企業(yè)的股票價(jià)格與企業(yè)每股凈資產(chǎn)的比率。市盈率法是以被估企業(yè)的凈資產(chǎn)與同口徑上市企業(yè)的平均市凈率的乘積來(lái)估算被估企業(yè)價(jià)值的方法。相關(guān)計(jì)算公式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=被估企業(yè)的凈資產(chǎn)同口徑上市企業(yè)的平均市凈率 四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-21】四、市場(chǎng)法中的具體方法四、市場(chǎng)法中的具體方法

44、 （三）類(lèi)比調(diào)整法四、市場(chǎng)法中的具體方法類(lèi)比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)，但該方法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員具有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)轭?lèi)比調(diào)整法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整，所以如果沒(méi)有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，是很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的。四、市場(chǎng)法中的具體方法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差

45、異值交易情況差異值或 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù)交易情況差異修正系數(shù)四、市場(chǎng)法中的具體方法資產(chǎn)評(píng)估交易中的特殊情況主要有以下幾種： （1） 通常，有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體（如親友、有利害關(guān)系的公司、公司與本單位職工）之間都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易。 （2） 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)。這以急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。例如，有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積而收購(gòu)鄰近的建設(shè)用地，往往會(huì)使交易價(jià)格提高。 （3） 買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往會(huì)使房地產(chǎn)的交易價(jià)格偏高或偏低。 （4） 其他特殊交易的情形。例如，契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。 （5） 特殊的交易方式，如拍賣(mài)、招標(biāo)等。四

46、、市場(chǎng)法中的具體方法評(píng)估人員在分析了交易情況的特殊性后，就要將特殊情況的交易修正為正常交易。上述第四種情況可直接計(jì)算。但對(duì)于其他一些交易情況，就要測(cè)定其交易價(jià)格與正常價(jià)格發(fā)生偏差的程度，并需要經(jīng)過(guò)分析量化處理，這時(shí)評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)的了解及豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)就顯得至關(guān)重要。通過(guò)對(duì)交易情況的修正，即可將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。四、市場(chǎng)法中的具體方法【例3-24】四、市場(chǎng)法中的具體方法四、市場(chǎng)法中的具體方法評(píng)估人員運(yùn)用直接比較法，根據(jù)表3-4中各種因素的個(gè)別因素直接對(duì)比分析，得出地塊H、M、N的個(gè)別因素總評(píng)分值分別為100、100、104。四、市場(chǎng)法中的具體方法地塊H、M、N三地塊的容積率

47、的最高限額依次為8、10、9。容積率修正指數(shù)可通過(guò)容積率修正系數(shù)表查得。地塊H、M、N的容積率修正指數(shù)依次為3.482、3.981、3.737，三地塊H、M、N的剩余使用年限依次為38年、32年、40年，經(jīng)分析土地折現(xiàn)率為5%。試確定地塊H的正常使用權(quán)價(jià)格。四、市場(chǎng)法中的具體方法根據(jù)以上資料，地塊H的正常使用權(quán)價(jià)格估算過(guò)程如下： （1） 交易情況修正。評(píng)估對(duì)象交易情況指數(shù)通常設(shè)為100，參照地塊M、N的交易情況差異修正系數(shù)分別計(jì)算如下：（2） 期日修正。期日修正系數(shù)的計(jì)算公式為 四、市場(chǎng)法中的具體方法（3） 區(qū)域因素修正。區(qū)域因素修正系數(shù)的計(jì)算公式為 （4） 個(gè)別因素修正。個(gè)別因素修正系數(shù)的計(jì)

48、算公式為 四、市場(chǎng)法中的具體方法四、市場(chǎng)法中的具體方法（6） 剩余使用年限修正。剩余使用年限修正指數(shù)的計(jì)算公式為式中，r為土地折現(xiàn)率；n為地塊剩余使用年限。四、市場(chǎng)法中的具體方法（7） 確定初步評(píng)估值。初步評(píng)估值的計(jì)算公式為 初步評(píng)估值=交易實(shí)例成交價(jià)交易情況差異修正系數(shù)期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)容積率修正系數(shù)剩余使用年限修正系數(shù)（8） 確定最終評(píng)估值。由于參照地塊M的初步評(píng)估值與參照地塊N的初步評(píng)估值比較接近，故以其算術(shù)平均值為最終評(píng)估值。 最終評(píng)估值=（3.617 5+3.526 4）2=3.572（萬(wàn)元） 五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) （一）市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)（1） 取價(jià)依據(jù)直接來(lái)源于

49、市場(chǎng)，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，最符合資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值理念，評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（2） 方法直觀簡(jiǎn)單，易于操作。五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) （二）市場(chǎng)法的缺點(diǎn)（1）確定評(píng)估對(duì)象與參照物之間的比較因素及量化差異難度較大，需要憑借評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)判斷。（2）適用范圍受限，使用前提嚴(yán)格，需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)，不適用于對(duì)專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。章節(jié)Contents04第四節(jié)成本法一、成本法的基本含義成本法又稱(chēng)重置成本法。對(duì)于那些既無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)又無(wú)綜合獲利能力的評(píng)估項(xiàng)目，市場(chǎng)法和收益法都無(wú)法解決，而成本法卻能迎刃而解。在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革初期，成本法曾被

50、廣泛應(yīng)用于對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。一、成本法的基本含義在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。成本法的基本思路是通過(guò)重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)所需的成本費(fèi)用來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值。如果投資對(duì)象不是全新的，那么投資者所愿意支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除實(shí)體性貶值；如果投資對(duì)象存在因功能、技術(shù)落后而造成產(chǎn)能較低、成本較高的現(xiàn)象，那么還要扣除功能性貶值；如果投資對(duì)象還存在因環(huán)境因素而造成收

51、益降低的現(xiàn)象，那么還要扣除經(jīng)濟(jì)性貶值。成本法下資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的計(jì)算公式為 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 一、成本法的基本含義成本法是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。由于被評(píng)估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來(lái)源較廣泛，并且資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，所以成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法。二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提成本法要滿(mǎn)足以下幾個(gè)基本前提條件： （1） 被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 （2） 被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。 （3） 被評(píng)估資產(chǎn)

52、必須是可以再生的，或可以復(fù)制的。不能再生或復(fù)制的評(píng)估資產(chǎn)一般不適用重置成本法。二、成本法的基本前提（4） 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的。許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料來(lái)獲得?，F(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。 （5） 被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移具有貶值特性的資產(chǎn)。隨著時(shí)間的推移，價(jià)值不降反升的資產(chǎn)有古董、文物等。評(píng)估人員對(duì)這些資產(chǎn)不能采用重置成本法。三、成本法的評(píng)估程序（1）（2）（3）（4）（5）評(píng)估人員運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟如下：確定被估資產(chǎn)，收集與被估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史資料。根據(jù)收集的有關(guān)資料確定被估資產(chǎn)的重置成本。確定被估資產(chǎn)的

53、使用年限，包括名義使用年限、實(shí)際已使用年限、尚可使用年限等。估算被估資產(chǎn)的各種貶值，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。確定被估資產(chǎn)的評(píng)估值。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （一）重置成本的含義及其估算重置成本的含義1.簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)

54、所需的費(fèi)用。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 新技術(shù)、新材料的采用與技術(shù)的進(jìn)步總會(huì)使資產(chǎn)的建造投資成本更低，使更新重置成本小于復(fù)原重置成本。二者的差額構(gòu)成超額建造成本。超額建造成本是功能性貶值的一部分。復(fù)原重置成本與更新重置成本的關(guān)系可用計(jì)算公式表示為 復(fù)原重置成本=更新重置成本+超額建造成本 在選擇重置成本時(shí)，若復(fù)原重置成本和更新重置成本均可取時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。這是因?yàn)槿暨x擇復(fù)原重置成本，還需要扣除超額建造成本。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 重置成本的估算2.資產(chǎn)的重置成本可以通過(guò)若干種方法估算得到。下面主要介紹在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)用較為廣泛的幾種方法： （1） 重置核算法。重

55、置核算法又稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際估算過(guò)程中，重置核算法又具體劃分為兩種類(lèi)型，即購(gòu)買(mǎi)型和自建型。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 購(gòu)買(mǎi)型。購(gòu)買(mǎi)型是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，是通過(guò)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)來(lái)確定資產(chǎn)重置成本的方法。購(gòu)買(mǎi)型又稱(chēng)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)法，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)法在成本法中的應(yīng)用。市場(chǎng)詢(xún)價(jià)法是確定重置成本最簡(jiǎn)單、最有效、最可信的方法，是確定重置成本首先應(yīng)考慮的方法。如果被估資產(chǎn)屬于不需要運(yùn)輸、安裝的資產(chǎn)，那么購(gòu)置價(jià)就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評(píng)估資產(chǎn)需要運(yùn)輸、安裝，那么資產(chǎn)的重置成本是由資產(chǎn)的現(xiàn)

56、行購(gòu)買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及其他必要費(fèi)用構(gòu)成的。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 購(gòu)買(mǎi)型資產(chǎn)分為國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口兩種。如果評(píng)估對(duì)象是進(jìn)口類(lèi)資產(chǎn)，那么應(yīng)首先考慮詢(xún)問(wèn)出口國(guó)的市場(chǎng)價(jià)格。其計(jì)算公式分別為 國(guó)產(chǎn)：重置成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他稅費(fèi) 進(jìn)口：重置成本=CIF價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率+外貿(mào)手續(xù)費(fèi)+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)+進(jìn)口稅費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他稅費(fèi) 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-25】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 自建型。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)的重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益或利潤(rùn)等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。

57、購(gòu)買(mǎi)型與自建型相比，購(gòu)買(mǎi)型更符合評(píng)估理念，因?yàn)樗浞挚紤]了市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格的影響，而自建型僅僅考慮了生產(chǎn)者的意圖。需要強(qiáng)調(diào)的是，重置核算法與會(huì)計(jì)核算中的成本核算法有本質(zhì)的區(qū)別。成本核算法不包括開(kāi)發(fā)者的合理收益或利潤(rùn)，重置核算法則必須考慮開(kāi)發(fā)者的合理收益或利潤(rùn)。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （2） 價(jià)格指數(shù)法。重置成本估算的價(jià)格指數(shù)法是市場(chǎng)法中的物價(jià)指數(shù)調(diào)整法在重置成本估算中的應(yīng)用。 定基價(jià)格指數(shù)法。用定基價(jià)格指數(shù)法計(jì)算資產(chǎn)重置成本的計(jì)算公式為 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-26】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)法。用定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)法計(jì)算資產(chǎn)重置成本的計(jì)算

58、公式為 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的賬面價(jià)值（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-27】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 環(huán)比價(jià)格指數(shù)法。用環(huán)比價(jià)格指數(shù)法計(jì)算資產(chǎn)重置成本的計(jì)算公式為 資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的賬面價(jià)值a1a2aian式中，ai為第i年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，i=1，2，3，n；n為資產(chǎn)從購(gòu)建使用開(kāi)始到評(píng)估時(shí)的年限數(shù)。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-28】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)法。用環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)法計(jì)算資產(chǎn)重置成本的計(jì)算公式為 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的賬面價(jià)值（1+b1）（1+b2）（1+bi）（1+bn）式中，bi為

59、第i年的環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，i=1，2，3，n；n為資產(chǎn)從購(gòu)建使用開(kāi)始到評(píng)估時(shí)的年限數(shù)。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-29】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 同步思考與訓(xùn)練問(wèn)題：價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別是什么？分析與提示：價(jià)格指數(shù)法與重置核算法都是重置成本估算中較常用的方法，但二者具有以下幾個(gè)明顯的區(qū)別： （1） 價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （2）

60、 價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上，而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。對(duì)于一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。 明確價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別有助于判斷和選擇重置成本估算方法。當(dāng)然，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法也有相同點(diǎn)，即都建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此，評(píng)估人員在應(yīng)用上述兩種方法時(shí)應(yīng)當(dāng)注意分析、判斷資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財(cái)務(wù)資料）的口徑是否一致。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （3） 功能價(jià)值類(lèi)比法。功能價(jià)值類(lèi)比法又稱(chēng)類(lèi)比估價(jià)法、指數(shù)估價(jià)法，是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能