上海房地產(chǎn)豪宅市場暨陸家嘴板塊高端市場調(diào)研分析報告課件

1、上海房地產(chǎn)豪宅市場 暨陸家嘴板塊高端市場調(diào)研分析報告CONTENT豪宅市場解析上海豪宅格局透析陸家嘴板塊特性研判1豪宅市場解析上海豪宅格局透析陸家嘴板塊特性研判我們先由豪宅發(fā)展史來透析上海豪宅本質(zhì)。2001年世茂濱江2000美金，開啟上海豪宅先河2005年湯臣一品開價10萬，樹立豪宅標桿2009年后，市中心資源類地段成為最穩(wěn)健的投資形式，催生10萬元豪宅成為常態(tài)同時世博概念、濱江概念產(chǎn)生多類新興的豪宅板塊由此上海豪宅由地段標桿儼然轉變成了一場資源搶奪戰(zhàn)未來又會如何發(fā)展？面對這個市場，我們由板塊產(chǎn)品成交來透析這個特殊市場的格局華山夏都苑嘉里華庭2期新華路1號翠湖天地嘉苑華潤外灘九里世茂5號湯臣一

2、品財富海景華山路法租界陸家嘴外灘濱江新天地豪宅分布板塊靜安南京西路濱江凱旋門巴卡拉綠城黃浦灣御華山協(xié)和城遠中風華園凱德茂名公館白金灣豪景苑北外灘華山路法租界老式洋房豪宅板塊靜安南京西路城市商辦傳統(tǒng)集聚區(qū)豪宅板塊新天地老上海新里人文豪宅板塊陸家嘴金融CBD商務集聚豪宅板塊外灘濱江世博、外灘江景新興板塊北外灘新型外灘江景衍生板塊傳統(tǒng)板塊新興板塊松江：華潤佘山九里（5-6萬/）閔行：星河灣（5-6萬/）新江灣：仁恒怡庭（6-8萬/）唐鎮(zhèn)：綠城玫瑰園（5萬/）外環(huán)外：以優(yōu)厚產(chǎn)品力、大平層擠身豪宅之列，并且單價已超過5萬催生市中心豪宅單價繼續(xù)上升：預計新鴻基開盤均價為20萬/湯臣目前報價20萬/翠湖四期

3、預計20萬/外圍市場產(chǎn)品之爭擠身豪宅行列除地段之外，產(chǎn)品力、品牌力也尤為重要新天地最高價：16萬/湖南路、華山路售價：10萬/陸家嘴最高價：18萬/南外灘售價：10萬/北外灘最高價：15萬/新江灣板塊目前售價：5-8萬/松江最高價：6萬/閔行最高價5.5萬/新鴻基預計售價：20萬/唐鎮(zhèn)最高價：5萬/翠湖四期預計報價：20萬/星河灣、仁恒怡庭、綠城玫瑰園告訴我們上海豪宅在資源掠奪的同時，產(chǎn)品力、品牌力開始=稀缺性產(chǎn)品透析從大平層高品質(zhì)到奢侈品聯(lián)合，市中心辦公屬性酒店公寓也擠入豪宅之列。2005200620072008200920102005年，湯臣一品大廈均價10萬/橫空出世香港麗園7-10萬/

4、翠湖天地嘉苑8-12萬/財富海景花園7-10萬/綠城黃浦灣9-10萬/御華山大廈7-10萬/嘉里華庭8-10萬/新華路一號10-11萬/中糧海景一號8-11萬/海珀日暉10萬/濟南路8號10-12萬/華府天地8-10萬/目前報價10萬元級的豪宅逐步成為市場常態(tài)華潤外灘九里9-10萬/湯臣一品大廈12-14萬/09年后各大豪宅與奢侈品牌聯(lián)合使豪宅除地段、品質(zhì)之外=奢侈品09年后越來越多的辦公產(chǎn)權的項目正在涌入豪宅市場2005-2008年辦公產(chǎn)權所占同期開盤住宅總體量2009年辦公產(chǎn)權所占同期開盤住宅總體量2010年辦公產(chǎn)權所占同期開盤住宅總體量成交透析11年“限購令”政策對豪宅幾乎無影響，歷年成

5、交透析市場集中總價段。2010.09.29“二次調(diào)控”出臺2010.11.15“限外令”出臺自2010年4月起，中央和地方房產(chǎn)政策持續(xù)出臺，政策調(diào)控常態(tài)化2010.06.12住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房2010.06.04三部門明確按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房8月7月6月5月4月樓市調(diào)控政策2010.09.02滬“五條”出臺2010.07.18滬開發(fā)商拿地需現(xiàn)場簽合同 30天內(nèi)付清全款2010.05.2央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率2010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金2010.04.17國十條2010.04.13住建部：加快保障房建設遏

6、制房價過快上漲2010.08.24李克強兩次談話2010.08.05銀監(jiān)會建議暫停京滬深杭第三套房貸9月11月10月2010.09.29“二次調(diào)控”出臺2010.10.07滬“十二條”出臺2010.11.19存款準備金率上調(diào)0.5%2010.11.9存款準備金率上調(diào)0.5%2010.11.15“限外令”出臺2010.10.19存貸款基準利率上調(diào)0.25%2010至今出臺政策一覽12月2011年1月2011年2月2011.1.29限購令、物業(yè)稅出臺2011年5月進一步執(zhí)行限外政策新國十條出臺（房產(chǎn)稅、限購令）連續(xù)6次提高準備金率、2次加息4月限購限貸政策實施2011.1.29“限外令”“物業(yè)稅”

7、全面緊縮市場2009Q10套/0套2009Q20套/22套2009Q3185套/59套2009Q4206套/123套2010Q1104套/35套季度供應套數(shù)成交套數(shù)2010Q20套/26套2010Q360套/28套2010Q40套/44套2011Q10套/32套2011Q2186套/60套7月0套/9套8萬以上公寓供求價走勢（2009.01-2011.07.24）11年新政后8萬以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上漲78%，限購影響較弱11年新政后共成交80套10年2-7月共成交45套11年“限購”后8萬以上的豪宅成交分析豪宅儼然脫離政策成交市場=遠期保值品上海近3年以來，即2008年以

8、來合計各總價段公寓成交總量總價5000萬以上30005000萬20003000萬10002000萬6216322835263478116594250997034791875170994一手成交二手成交合計年平均從目前靜態(tài)市場來看，上海高端公寓30005000萬總價段尚屬起步階段總價5000萬以上成交市場容量有限，10003000萬屬普遍豪宅總價水平一手數(shù)據(jù)時間段：2008年-2011年1月-6月，二手數(shù)據(jù)時間段：2008年-2011年7月25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心2008至今豪宅成交套數(shù)統(tǒng)計上海近3年總價千萬以上公寓總價段細分匯總情況單位：套無論從上海一手房還是二手房成交，200

9、9年開始放量，2009年屬于上海豪宅元年一手數(shù)據(jù)時間段：2008年-2011年1月-6月30日，二手數(shù)據(jù)時間段：2008年-2011年7月25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心從01年世茂濱江到09年豪宅元年我們發(fā)現(xiàn)上海豪宅正在由單純的資源占有發(fā)生轉變板塊透析產(chǎn)品透析成交透析中心地段、優(yōu)厚資源品轉變、添加產(chǎn)品品牌稀缺元素不分物業(yè)屬性的奢侈元素保值化的級別象征元素在透析了上海整體豪宅市場格局后我們深入研究陸家嘴板塊2009至今板塊內(nèi)成交均價不斷上升由09年的10萬直到目前湯臣報價20萬；及新鴻基未開盤的預計20萬區(qū)內(nèi)典型個案表現(xiàn)溫州籍投資者外地投資客港澳臺商人(溫州人臺灣人居多)投資客（江浙人

10、外籍華人） 香港人企業(yè)高管外地投資客港澳臺商人(溫州人臺灣人居多)香港臺灣上海江浙外籍華人（特別是福建人）高層次外籍人士(如巴西、南非等四國駐滬總領事）臺灣新加坡東南亞投資江浙一帶的商人特別是溫州投資客境外人士國內(nèi)的低調(diào)富豪階層外籍華人上海本地人（高級政府官員）海外基金，香港、臺灣和海外華人香港，美國、新加坡等境外人士，海外基金客戶構成外籍人士港澳臺本地高官江浙投資客港澳臺華人港澳臺境外人士江浙投資客投資自住投資居多自住為主長線投資客戶變化成交價格從2004-2006年上半年區(qū)間內(nèi)看價格表現(xiàn)：一線江景或黃金地段明顯受到市場的追捧及認可，反映了市場對江景對地段的稀缺性及產(chǎn)品品質(zhì)的認同度較高，09

11、年由稀缺性開始飆升成交價格對比圖內(nèi)地客源異軍突起長線投資收藏自用10萬以上高端公寓核心新增供應/存量分析新天地板塊2011201220132014陸家嘴板塊湖南/華山路板塊00翠湖四期翠湖四期新鴻基項目4萬新鴻基項目3萬0000靜安區(qū)000南外灘綠城黃埔灣3萬中糧海景1號3萬新鴻基項目4萬新鴻基項目5萬綠城黃埔灣3萬綠城黃埔灣5.2萬綠城黃埔灣3萬總計10.9萬10萬7萬10.2萬主要競爭對手為新鴻基凱旋門，預計未來推量為16萬平方米目前存量湯臣一品5.8萬世茂濱江2萬國信世紀海景4.8萬新華路1號0.9萬嘉里華庭0.2萬MANOR 0.3萬遠中風華1.9萬協(xié)和城2.9萬御華山3萬華潤外灘九里

12、1.2萬20.1萬國信世紀海景4萬板塊內(nèi)稀缺資源項目自01年起至今變化不多由于各樓層價差較大，區(qū)內(nèi)均價7-15萬/平米07年至今二手月均成交10套，一手成交09年呈井噴，10年后月成交平穩(wěn)，未來本區(qū)供應預計較大主要以世茂濱江成交為主典型項目特點總結財富海景盛大金磐世茂濱江仁恒濱江匯豪天下湯臣一品中糧海景1號【產(chǎn)品塑造】【資源稀缺】【軟件服務】【營銷特點】塑造產(chǎn)品共同特性：酒店式大堂設計、高檔裝修、會所配備、高水準園林與物業(yè) 不可再生與復制的地段:黃浦江江景陸家嘴CBD萬國建筑群外灘景觀對不同的客群小眾傳播，舉辦各種主題公關推廣活動服務周到保證安全性與私密性國際化的物業(yè)服務、高品質(zhì)會所服務主要個案產(chǎn)品比較大多為歐式建筑風格，高層物業(yè)類型為主，容積率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高設計；普遍注重外部江景，相對弱化內(nèi)部景觀設計（除仁恒外）主要個案戶型配比比較仁恒濱江100120140160180200220240260280300320340360盛大金磐財富海景匯豪天下世茂濱江3房2廳2房2廳4房2廳項目主力戶型面積區(qū)間分布圖區(qū)內(nèi)主力戶型以3房2廳為主，約占60-80%，3房主力面積段140-220平米主要個案精裝及設計單位比較裝修標準基本在3000元/或以上；合作單位均為國際或國內(nèi)著名建筑設計單位主要個案會所配置比較都配備高標會所，成為豪宅生活的標準配置；酒吧、SPA、健身