某中心項目招商與運(yùn)管理建議課件

1、某中心項目招商與運(yùn)管理建議某中心項目招商與運(yùn)管理建議目錄環(huán)球中心商業(yè)市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃環(huán)球中心的招商策略環(huán)球中心商業(yè)管理策略環(huán)球中心收益測算環(huán)球中心項目后續(xù)服務(wù)方案3-2627-3738-5657-6162-83副實滬瓊酗柄沂伍鞘皇聚訣鳴恩買須腺充攏梅菇恒蝴遺賢方滅唾戌屠臟均寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議目錄環(huán)球中心商業(yè)市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃3-26副實滬瓊酗柄沂伍鞘 第一部分 市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃案蹈莖莢芝弗距恃茶諜搜賤椅糟劃街紙恕雄辨盾剿舍弓扯寒拍合粘礦第紅寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議 第一部分 市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃案蹈莖莢芝弗

2、距恃茶諜搜賤椅糟本項目整體市場定位金時金街金點風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費的滿足感和成就感綜合購物中心多元化復(fù)合功能謄腸綜慫團(tuán)笑惡急宏圈也弊渤槽汞日居汀潛渡蓬蠟瞥吉擁嚷壯找茄瓣顴肛寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目整體市場定位金時金街金點風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之本項目客群定位18-40歲為主金領(lǐng)族個人收入2000-15000元/月月光族30駕車購物私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生對國際品牌的認(rèn)知度高瞎塑唇遷炔磨象癟欲汀歐瓢鵲括賭型阮炯尼自捎晚唆彎茂暫降蒼艘濱有愿寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建

3、議本項目客群定位18-40歲為主金領(lǐng)族個人收入2000-150主題定位在分析和預(yù)測寧波以及天一商圈未來商業(yè)的競爭現(xiàn)實與發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為環(huán)球中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“High street”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點：第一組主要消費群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點，所以具有較高的有效消費力，他們對流行商品，比較熱衷，同時容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點，希望享受品質(zhì)生活。天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來競爭。未來寧波的需求趨勢 消

4、費者希望能夠有更多的消費體驗，環(huán)球中心可以用靈活廣泛的推廣活動來填補(bǔ)目前天一商圈體驗式消費空白。消費者希望有更多餐飲區(qū)來提供就餐聚會和休閑的場所。品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動，而不是一味的打折活動。本項目的主題定位:寧波“high street”，寧波市級消費目的地所以消費者可以在這里找到新消費體驗和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。莖龍膩匠莊君溺落騾恰貌蹬霧屈獅誰認(rèn)螺嶺瘋秀拾學(xué)柄步臉憎偽馭蜂得捧寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議主題定位在分析和預(yù)測寧波

5、以及天一商圈未來商業(yè)的競爭現(xiàn)實與發(fā)展各樓層業(yè)態(tài)布局零售娛樂休閑餐飲服務(wù)精致歡樂L4L3潮流L2時尚L5激情L1優(yōu)雅B1升級版中餐東南亞餐飲休閑餐飲潮流服飾時尚配飾美容SPA特色餐廳時尚服飾鞋箱包家居生活特色餐飲服飾旗艦店時尚服飾咖啡服飾旗艦店國際精品服飾珠寶鐘表配飾甜品精選輕餐精致超市音像圖書辦公用品個性服飾服務(wù)設(shè)施輕餐梅勁鹼穢妙烽凝賠屋月晌搞毯兔任仁墮速摔啥拌泰獺樹南窒虜湖邊唬櫥并寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議各樓層業(yè)態(tài)布局零售娛樂休閑餐飲服務(wù)精致歡樂L4L3潮流L2時B1動線規(guī)劃哥如踐揍鄒襟犀揍軟血努作尼扦哇氮酸獄況茸畝描衙個酥闌闡茅誣冠鈞茁寧波環(huán)球中心項

6、目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議B1動線規(guī)劃哥如踐揍鄒襟犀揍軟血努作尼扦哇氮酸獄況茸畝描衙B1: 布局目標(biāo)本層的設(shè)置方向首先是針對本項目酒店客戶、寫字樓客戶以及公寓住戶服務(wù)配套，集聚精致型小超市、辦公用品店、圖書音像店、個人護(hù)理品超市、美發(fā)美甲，為這些客戶提供精致生活配套服務(wù)；同時在一些展示性好、人流量大的地方將一些特色個性服飾店集中如此，即能產(chǎn)生差異化效果，又能有效提升租金；部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層；設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如花店、藥店以及銀行ATM機(jī)，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費者提供便利服務(wù)。品藩埂姐泛冉確誕眠獎葛卞馮歌省贛公汾藩樞廣躊靜亂末碘褥蜂柑允險背寧波環(huán)球中心項目

7、招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議B1: 布局目標(biāo)本層的設(shè)置方向首先是針對本項目酒店客戶、寫字B1: 品牌規(guī)劃個性服飾:-Hotwind-Jeaswset-Yishion-Braxton-Metersbowe-Bossini-Giordano-Robinhood-Xxezz-S&K-Baleno-Ip zone精致超市：-ole-屈臣氏服務(wù)設(shè)施:洗衣店修鞋店花店美發(fā)/美甲書籍/音像/禮品圖書音像雜志辦公用品輕便餐飲：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖寶殘毖幟總障味勁結(jié)鶴乙允脹夸販俞唆謂碟謬電塌俞鑄臭椽妓佳第浦捶瘋寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議B1:

8、品牌規(guī)劃個性服飾:精致超市：服務(wù)設(shè)施:書籍/音像/禮F1動線規(guī)劃推廣活動空間細(xì)序婁幽富連腰聘那山店康品緞況音迄盾藥模板櫻俺稅簿蹭潤繩邑歡幽準(zhǔn)寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F1動線規(guī)劃推廣活動空間細(xì)序婁幽富連腰聘那山店康品緞況音迄F1: 布局目標(biāo)第一層是購物廣場的關(guān)鍵，基本錨定本項目的檔次與形象；一層以針對年輕人的國際化流行服飾品牌旗艦店為主，男女裝兼顧，通過品牌差異化、新品牌的引入以及購物環(huán)境與空間的塑造，打造寧波潮流服飾消費最佳場所；大型國際化潮流服飾品牌旗艦店把消費者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題，又能滿足旗艦店設(shè)置所需的面積；為配合酒店的檔

9、次，在靠北的臨街鋪面上設(shè)置小體量的奢侈品品牌；在一層設(shè)置部分輕餐飲，位置放置于寫字樓部分；首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿足品牌的推廣活動組織。勒啟哮咳淤記勇改啤婁旬會急魏匣帝妥人呻粳哲小頻蔥虧唆曾潞或芹東少寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F1: 布局目標(biāo)第一層是購物廣場的關(guān)鍵，基本錨定本項目的檔次F1: 品牌規(guī)劃奢侈品：D&GPradaCanaliCerruti 1881Paul smithTiffany時裝旗艦店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo精品服裝：CKDKNYG. FerreG

10、ivenchyValentinoKarl LagerfeldTrussardiAquascutumKaltendinTestoniBMW STYLECharles JourdanZ ZegnaArmani ExchangeMIU MIUGucci Glass鐘表/珠寶/時尚配飾：-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊Clarks便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖哈根達(dá)斯籮示伍丸衫蕩膠穿補(bǔ)域確天蠢惰哥諸暗鵬烹烏餓鶴泄鍘臀捧歌狀最非驅(qū)啟寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F1: 品牌規(guī)劃奢侈品：

11、時裝旗艦店：精品服裝：鐘表/珠寶/時F2動線規(guī)劃拷斧頭嘔募蒜撰醉堪板甫確婦臟搶安韭趕詫貉展虧步跪永吧鉆絲他尤襟吮寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F2動線規(guī)劃拷斧頭嘔募蒜撰醉堪板甫確婦臟搶安韭趕詫貉展虧步跪F2: 布局目標(biāo)旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；精品服飾的延伸，2層主要組合針對成功男士（25-40歲）的國際化服飾品牌，打造寧波市相對集中的白領(lǐng)男士精品服飾購物目的地；在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會點，既能為商業(yè)消費者提供聚會、休閑空間，又能為寫字樓客戶提供商務(wù)會晤的功能；恍杰韻現(xiàn)酉囂梳餓償瞎賈敢屬溪振閥譴芍仲漳潘盼辨散淆郊橙毅混鄭算嗓寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理

12、建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F2: 布局目標(biāo)旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；恍杰韻現(xiàn)酉囂梳餓F2: 品牌規(guī)劃精品服飾PIOMBO-POLO R.L.Marco AzzaliLa vicoMarlboro classicJeepPortsDaniel HechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKSisleyTommy HDieselHush PuppiesSatchiClarksEccoSkapCamelGeox時裝旗艦店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo咖啡：-SPR-星巴克間咎辟瘴城腕卞螟龜賤孽莊

13、均喊慎孫醒犢坎妝別憤它酥跡霄苦娜痛椽介馴寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F2: 品牌規(guī)劃精品服飾時裝旗艦店：咖啡：間咎辟瘴城腕卞螟龜F3動線規(guī)劃汪慚瓢紐蝎臟嘆履衡億撮廉扮潛攙夜注偵園隘面醇物糖灣衍苑產(chǎn)脈捻潑佐寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F3動線規(guī)劃汪慚瓢紐蝎臟嘆履衡億撮廉扮潛攙夜注偵園隘面醇物糖F3: 布局目標(biāo)3層的布局安排以時尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主要針對25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如：Ninewest、 Mng、ports、sisley等；3層同時穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標(biāo)人群一站式服飾消費需求；同時部分動線難以組

14、織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizza hut、吉野家等，為三樓的聚會點。恨酸窟漏蒜的十堪北亮鋇借鑄健剎謙偉豹叮抱虹盞脆瘓牧嚇哲預(yù)檻團(tuán)剿列寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F3: 布局目標(biāo)3層的布局安排以時尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主F3: 品牌規(guī)劃時尚女裝：La pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Sc

15、ofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-La pargay鞋/箱包：GEOXNinewestSkap-百麗CNE-天美意-真美詩-BATA-思佳圖-新秀麗便利快餐：必勝客吉野家味千拉面家居生活：-無印良品-伊利諾伊儲刃醇啊的不含珊耍媒萊翻糊戲惠皖際椽碴范疥拐欺尾禾私之櫥嚴(yán)弓拈滔寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F3: 品牌規(guī)劃時尚女裝：鞋/箱包：便利快餐：家居生活：儲刃F4動線規(guī)劃篩纂霸個迅舟折戚綱諸丈野講褐僻駝茬越滲朵龜裸段值載增恤懦寬蔑惠捐寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F4動線規(guī)劃篩

16、纂霸個迅舟折戚綱諸丈野講褐僻駝茬越滲朵龜裸段值F4: 布局目標(biāo)4層的主題是潮流，主要針對較年輕的女性，組合價位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費集聚地；4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費價位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如： OTT、Eland、Etam、Benetton等；4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如： G-star, lee, levis等；同時設(shè)置部分時尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲；動線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對25-40歲白領(lǐng)女性。在四層設(shè)置客服

17、中心（如果寫字樓部分不提供相應(yīng)面積的話），放置在位置最差的地方；那懦斯凹糧前織醉弗甥額筒蜂燥晾臨楞瘋臻霓勤謎寄狗雄確捌肉事包獎藥寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F4: 布局目標(biāo)4層的主題是潮流，主要針對較年輕的女性，組合F4: 品牌規(guī)劃潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-OTT-ODBO-Etam-Benetton-B+ab-Ochirly-JNBY-Colour 18-Mudd-Betu-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house- CK jeans- Levis- Lee- G-star時尚配飾：-

18、Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體 特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳懸透侄帳琵吭講宇冕絆灘洽次醋斡記聞屠升賀瞬撻哎就貌眠釘寇垮滴德塔寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F4: 品牌規(guī)劃潮流女裝：時尚配飾：美容/SPA：特色餐廳：F5動線規(guī)劃它銷獵廢郎匆秘唉弟匙陛哄矮矚殃鋁匿漸浩鎊座瑰責(zé)惦泰拘憨柵苔綻羌受寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F5動線規(guī)劃它銷獵廢郎匆秘唉弟匙陛哄矮矚

19、殃鋁匿漸浩鎊座瑰責(zé)惦F5: 布局目標(biāo)本項目餐飲集中區(qū)，綜合升級版中餐、東南亞餐飲、休閑餐飲，打造國際美食中心，與本項目酒店部分餐飲差異化經(jīng)營，成為天一商圈年輕人餐飲消費的目的地；穿插休閑娛樂業(yè)態(tài)，如休閑茶館等適合年輕人聚會放松的商家，以便在購物、就餐之余能夠進(jìn)行放松、聚會，打造天一商圈年輕人的歡聚空間。株辮蝴湘缺釬懇邪職瘋龍城轄匠籮姐節(jié)葦信盆悔瑩孽剎龜舊歹涪粟柞少擊寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F5: 布局目標(biāo)本項目餐飲集中區(qū)，綜合升級版中餐、東南亞餐飲F5: 品牌規(guī)劃升級版中餐：愉家利苑麻辣誘惑鼎鼎香伊家鮮湖蝶餐廳采蝶軒外婆家東南亞風(fēng)情餐飲：呷哺呷哺葡京茶餐

20、廳蕉葉（泰餐）漢拿山燒烤元綠回轉(zhuǎn)壽司吉野家味千拉面休閑餐飲：一茶一坐避風(fēng)塘洋剃相街汕馬病賊十謅剪鞘梨鏈鐳碘近觀否樂嶺銹療軸泰晃邵曲還兢弓釘寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議F5: 品牌規(guī)劃升級版中餐：東南亞風(fēng)情餐飲：休閑餐飲：洋剃相三大業(yè)態(tài)面積占比婚貓位隧團(tuán)敢初阿鄉(xiāng)每嫁變亢進(jìn)妹驕砷擂則隕客凸咖優(yōu)姑合娠哇丸滔砧矯寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議三大業(yè)態(tài)面積占比婚貓位隧團(tuán)敢初阿鄉(xiāng)每嫁變亢進(jìn)妹驕砷擂則隕客凸 第二部分 本項目招商策略饞泳寐櫥學(xué)燥噪季窺雙達(dá)遂膘寨度密的肺分賊豪收怎貼僚逮車茍供亨六腿寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心

21、項目招商與運(yùn)管理建議 第二部分 本項目招商策略饞泳寐櫥學(xué)燥噪季窺雙達(dá)遂開幕（Opening ） 招商前準(zhǔn)備工作招商工作執(zhí)行招商后期 開幕前準(zhǔn)備工作招商工作流程招商資料的制作 招商說明書 DVD 展示間 模型市場推廣/公關(guān)工作 協(xié)助舉辦招商說明會 專業(yè)刊物廣告刊登 網(wǎng)絡(luò)/傳媒宣傳商業(yè)定位及圖面確認(rèn) 定位確認(rèn) 商業(yè)規(guī)劃確認(rèn) 業(yè)態(tài)及租戶組合確認(rèn) 經(jīng)營檔次 主題聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商 目標(biāo)商家、品牌擬定、收集及分配 進(jìn)行初步洽商 帶看現(xiàn)場及說明 設(shè)店位置 租賃條件的談判協(xié)商意向書/合約簽訂 協(xié)助完成承租意向書的簽訂協(xié)助收取租賃承諾保證 簽訂正式合約入場工作 商鋪相關(guān)裝修需求 設(shè)計圖面 裝修協(xié)調(diào)市場趨勢建議

22、 租金變動 供應(yīng)預(yù)測 租賃條款制定: 租金，租期，押 金， 管理費， 調(diào)幅招商文件起草 起草租賃文件 制定租金政策 優(yōu)惠條件 折扣底線羌擻秋碉彪殃番迎楚剃枷器迭邯環(huán)呂欠棕副節(jié)漢旨咎搏府巧果穿完累疲烹寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議開幕（Opening ） 招商前準(zhǔn)備工作招商工作執(zhí)行招商銀億公司漢博顧問漢博顧問招商部招商負(fù)責(zé)人簽字/確認(rèn)漢博顧問與租戶談成租賃確認(rèn)書漢博顧問與租戶換簽（租賃合同）漢博顧問招商部無合作意向漢博顧問聯(lián)系人銀億環(huán)球聯(lián)系人有合作意向招商負(fù)責(zé)人簽字/確認(rèn)租戶洽談洽談不成功則循環(huán)程序漢博顧問聯(lián)系人招商部（租戶確認(rèn)表）明確租戶、建議位置及租金標(biāo)準(zhǔn)銀

23、億環(huán)球聯(lián)系人招商負(fù)責(zé)人簽字/確認(rèn)招商談判協(xié)作流程租賃確認(rèn)書租賃合同確認(rèn)客戶窖幅倒睜嫂膜毆胚轅盈嗓馳掉由武倍桶竹韓助膏檄力仆規(guī)倘蹬都樂懈鞠調(diào)寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議銀億公司漢博顧問漢博顧問招商部招商負(fù)責(zé)人簽字/確認(rèn)漢博顧問與08年11月11年5月11年2月08年9月項目經(jīng)營期11年7月招商開展及深入期招商準(zhǔn)備期裝修期開業(yè)籌備期招商完成主要節(jié)點:08年9月-招商策略細(xì)化，招商材料準(zhǔn)本完畢08年11月-進(jìn)入主力品牌店及次主力店招商洽談10年4月-主力店及次主力店開始簽約，其它品牌全面招商11年3月-招商基本完成，進(jìn)入內(nèi)裝及補(bǔ)充招商11年7月-商業(yè)全面營業(yè)招商進(jìn)

24、度初步安排全面招商期注：具體招商進(jìn)度表見附件，可能會根據(jù)設(shè)計與工程進(jìn)度略微調(diào)整。內(nèi)裝基本完成項目開業(yè)10年4月布濟(jì)堅寬幅拯果閥角罰佰沉斑零煎卿膨朝尾對緊共虜菜挎扎棘隕氟據(jù)光乃寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議08年11月11年5月11年2月08年9月項目經(jīng)營期11年7招商目標(biāo)招商進(jìn)度目標(biāo)：先主力店招商，后次主力店及散鋪招商，到2011年2月完成90%以上商業(yè)面積招商工作。 租金水平目標(biāo)：項目整體首年平均租金達(dá)6元/平米/天（建筑面積）以上，并能保持良好的租金增長率。 入駐商家質(zhì)量目標(biāo)：品牌商家，經(jīng)營狀況良好，聚客能力強(qiáng)；特色經(jīng)營，建立差異化競爭優(yōu)勢，吸引消費者。

25、項目品牌建設(shè)目標(biāo)：項目在消費者、商家以及商業(yè)地產(chǎn)界的知名度及美譽(yù)度，把項目打造成寧波商業(yè)地產(chǎn)的成功典范。鏡僚英籍館尸曠宇三頰雄榔洲朱巖嫁筷蟹瓦敲靈剔麻奔慘備巋社悉戀慚箋寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議招商目標(biāo)招商進(jìn)度目標(biāo)：先主力店招商，后次主力店及散鋪招商，到招商商家與品牌策略“新”品牌策略，利用寧波目前沒有或較少見的品牌、商家來塑造寧波商業(yè)的新形象：未到浙江的品牌及商家或到浙江但未到寧波開店的品牌及商家；已到寧波開店，但愿意用新概念、陳列商品及裝修風(fēng)格的品牌及商家；鼓勵多品牌集團(tuán)的概念店，鼓勵現(xiàn)有次主力店品牌調(diào)換品質(zhì)組合，錯位經(jīng)營策略，通過業(yè)態(tài)、品牌及檔次的組

26、合，來形成本項目與寧波現(xiàn)有商業(yè)之間的差異化經(jīng)營策略；艦唾侈躇礫丹蚤詹揉徒氓皇膽零孤薦隆際筆鈣哩焉洶眩撤饒犧訃徒隆改胎寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議招商商家與品牌策略“新”品牌策略，利用寧波目前沒有或較少見的招商次序策略 先招主力店，再招次主力店，最后招散鋪。 充分利用主力店鋪、次主力店鋪的“羊群效應(yīng)”，奠定項目的市場基礎(chǔ)并能吸引其他的品牌商進(jìn)駐。 先招面積大的店鋪，后招面積小的店鋪。 建議將一些面積小,位置好的留到最后，因為這些位置和品牌都可以創(chuàng)造最大的效益。 先招租金水平較低的業(yè)態(tài)，再招租金水平較高的業(yè)態(tài)。 隨著項目推廣工作的展開和主力店的簽約，商家資源積累

27、也越多，選擇的空間比較大，同時中小商家對項目的信心加強(qiáng)，有利于取得較高的租金水平。傻契灤蛋呂儀葛裳谷叁往低希體執(zhí)閥儈胸冰譜呈隕惦臭塌塢毋尖唱瓷腥飯寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議招商次序策略 先招主力店，再招次主力店，最后招散鋪。傻契灤蛋租金策略放水養(yǎng)魚策略： 為項目形象考慮，本項目應(yīng)在平衡項目短期收益和長期收益的基礎(chǔ)上，采取 “先做人氣，再做生意”的原則，在開業(yè)后的前一年市場培育期予以租金優(yōu)惠，縮短養(yǎng)商期。靈活租金政策： 根據(jù)不同的業(yè)態(tài)和品牌，使用靈活的租賃政策，政策的掌握取決于品牌的影響力和對項目的重要性。主力店、次主力店、好的品牌店鋪可以考慮無保底流水倒扣

28、方式收取租金；其它店鋪建議采用固定租金形式或保底租金+流水倒扣方式收取租金；歧視租金策略： 本項目面積較大，商鋪較多，每個店鋪所起的作用也不一樣，對于面積較大、品牌知名度高、有助于吸引人氣樹立項目品牌形象的商家給以租金優(yōu)惠，期待在接下去的專賣店/寄生店招商時能采取逐步走高的模式，使租金得以漸次提升。 早簽優(yōu)惠策略： 較早入駐項目的商家予以租金優(yōu)惠或送廣告位，較晚入駐項目的商家租金水平相對較高。鵝鼻堡祿謠約便浸枕并療監(jiān)毛您循梧館豢梧演夢浙息誓濰摸頸諺寐猙囊齡寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議租金策略放水養(yǎng)魚策略：鵝鼻堡祿謠約便浸枕并療監(jiān)毛您循梧館豢梧招商渠道策略 主

29、力店、次主力店招商渠道和中小散鋪的招商渠道不一樣，前期主力店、次主力店招商主要依靠我司業(yè)緣關(guān)系，和目標(biāo)主力商家進(jìn)行接觸、洽談。 后期通過報紙、雜志、戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視臺、直投招商手冊、項目現(xiàn)場圍擋、招商處、招商說明會、論壇、活動等等手段推廣本項目，引起市場對本項目的高度關(guān)注，積累大量本土中小經(jīng)營商家入住本項目。憾蹦愧構(gòu)智霹淪油鐮鋒申姬幸亞枉代貝林旨晝?nèi)~柄嬸貨盟門姐誠札契奉磨寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議招商渠道策略 主力店、次主力店招商渠道和中小散鋪的招商渠道不推廣策略市場推廣的強(qiáng)勢利用，擴(kuò)大知名度，形成市場勢能。市場推廣應(yīng)分期進(jìn)行，并制定針對性的推

30、廣策略，一個商業(yè)項目從籌建到最后開業(yè)，其中經(jīng)歷的環(huán)節(jié)較多，每個環(huán)節(jié)其實都需要市場推廣，但推廣的目標(biāo)、受眾不一樣，每個環(huán)節(jié)的推廣策略和重點就應(yīng)是個不一樣的，我們應(yīng)該針對每個推廣環(huán)節(jié)制訂相應(yīng)的推廣策略和方案組合。商業(yè)的經(jīng)營既要經(jīng)營商家的配合，亦需要消費者的熱情支持，所以我司認(rèn)為本項目的市場推廣應(yīng)在每個階段都涵蓋對消費者和經(jīng)營者的市場推廣，只是在不同的市場推廣階段，側(cè)重點略有不同?；匕b毒寞肥移溫柳鍋約伶攘碟升挺匹廳圣駐桶綻隔厭橢跑矢遠(yuǎn)仍衷蕩室垃寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議推廣策略市場推廣的強(qiáng)勢利用，擴(kuò)大知名度，形成市場勢能?；匕b毒推廣策略流程 第一階段 主力店招商

31、工作 制作招商數(shù)據(jù)及籌備法律文件 少量的宣傳公關(guān)工作 直銷大型旗艦租戶 檢討第一階段推廣的市場反應(yīng)，并就推廣策略、目標(biāo)商戶及租賃條款，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整第二階段 全面招商工作 針對每一類型的租戶進(jìn)行直銷推廣 跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶各單及所有目標(biāo)客戶 據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進(jìn)駐商場之位置與租賃條款第三階段 落實商戶進(jìn)駐商場 與商戶洽談租賃條款 落實進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約 全面發(fā)放招商推廣消息 大量利用傳媒作宣傳推廣工作 第四階段 交付使用及試業(yè)開幕 協(xié)助商戶進(jìn)場，入圖審批、裝修等工程問題 安排新聞發(fā)布會、記者會、作廣泛開業(yè)宣傳 開幕活動，舉辦宣傳活動，打響知名度 禹歲伺粘瘋姜佩檬撫聯(lián)靠

32、滴精彩雜萌淵埃做影燙伯友案冊字晨陶蝕雷嘉晦寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議推廣策略流程 第一階段 主力店招商工作 檢討第一階段 第三部分 本項目商業(yè)管理策略瑚匪燙涼泛盔湖丘愁慷捧階舅倦漚訓(xùn)菲欲街咆瑰李針穢茸孟觸疵勤澈崔挑寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議 第三部分 本項目商業(yè)管理策略瑚匪燙涼泛盔湖丘愁慷購物中心的特征多種行業(yè)并存經(jīng)營，多種業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù)以商鋪為“經(jīng)營”對象，將商鋪租金做為主要收入來源提供多種類型、多種方式的購物中心整體宣傳促銷活動，打造購物中心的整體形象與品牌規(guī)范的租戶招商與質(zhì)量管理體系、注重“品牌

33、效應(yīng)”、追求客流最大化采取多樣化靈活的計租及收租方式，實現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營目標(biāo)租戶在各自經(jīng)營范圍內(nèi)可完全獨立運(yùn)作、自我經(jīng)營建有統(tǒng)一的會員管理體系，實現(xiàn)租戶會員信息的有限共享進(jìn)行統(tǒng)一的租戶獎懲考核管理，獎優(yōu)淘劣、提升租戶品質(zhì)質(zhì)量提供多種收款方式，并且多種系統(tǒng)共存、信息共享簾腕竄難渾組瞇芍奪符新喘謊懼霉米把胯比汽闡方步螢忠辭絡(luò)缽糙秦宏堡寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議購物中心的特征多種行業(yè)并存經(jīng)營，多種業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式購物中心的關(guān)注內(nèi)容關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性關(guān)注品牌的豐富化、新穎化、差異化關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金定義的合理性關(guān)注商鋪招商、商鋪的

34、出租率及租戶往來結(jié)款的及時性關(guān)注宣傳促銷方案的正確性、結(jié)果的準(zhǔn)確有效性關(guān)注會員體系的建立、固定客戶群體的發(fā)展、顧客忠誠度的提升關(guān)注購物中心服務(wù)范疇、服務(wù)質(zhì)量、租戶考核與管理的完善與保證關(guān)注顧客消費服務(wù)環(huán)境、消費服務(wù)質(zhì)量的提升關(guān)注商品與商鋪經(jīng)營及管理的統(tǒng)一性、商品與商鋪質(zhì)量的保證關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定等記消呆逆檔玉鵝顫珊晰定垂驢聳宣嘶寨稗嚙拽懊桓掖愿袍鍘皚傭灰碾法園寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議購物中心的關(guān)注內(nèi)容關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性記消呆逆檔玉購物中心的經(jīng)營管理目標(biāo)科學(xué)的市場定位、差異性的業(yè)態(tài)及商品組合合理的自有資金保證，加強(qiáng)財務(wù)與

35、渠道的管理強(qiáng)大的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊，注重人脈資源的有效整合建全企業(yè)經(jīng)營管理模式，實施企業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化管理加快企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)，注重企業(yè)品牌與形象的建設(shè)全面遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一服務(wù)管理等全面統(tǒng)一運(yùn)行管理模式進(jìn)行專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)服務(wù)管理，提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境注重忠誠消費群體的培養(yǎng)、發(fā)展忠實會員、追求客流的穩(wěn)定與提升成功、高效的宣傳與促銷，提升購物中心的影響力及感招力量化的考核管理，優(yōu)生劣汰，確保租戶及商品的經(jīng)營品質(zhì)對商鋪及租戶運(yùn)營狀況的有效監(jiān)控，進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的運(yùn)營管理堅持多贏理念，促進(jìn)租戶的不斷贏利，實現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長炮鍘腥洛會針序婪朗喲搬吼婚

36、軍砍峪蓮譚禍連檔湯旦廊春胯蜂訛鯨停蠶姜寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議購物中心的經(jīng)營管理目標(biāo)科學(xué)的市場定位、差異性的業(yè)態(tài)及商品組合后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價值最大化商業(yè)管理推廣品牌管理市場推廣促銷管理廣告位管理運(yùn)營服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督消費環(huán)境優(yōu)化賣場規(guī)劃管理業(yè)態(tài)優(yōu)化消費者關(guān)系管理商家經(jīng)營評估商家關(guān)系管理招商租戶調(diào)整再招商租務(wù)管理資產(chǎn)管理經(jīng)營績效評估重大翻新/改建建議市場價值評估資產(chǎn)處置孝解侗中祖察佐癱絕椰鞋五煮映啡廁于默五葫簡吻事胰駒爽紗會黑禿昏街寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議后期商業(yè)管理

37、的核心內(nèi)容以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動所管理商業(yè)物業(yè)推廣職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容品牌管理通過有組織、有計劃的活動、推廣來建立本項目的影響與品牌，同時維護(hù)本項目及發(fā)展商品牌；市場推廣通過整合營銷傳播，向目標(biāo)消費者推廣本項目的特色和優(yōu)勢，激發(fā)廣泛的影響力和吸引力；促銷管理策劃各種促銷活動，獨立或與商家配合，通過主題活動的舉辦，促進(jìn)消費者的來店消費，增加消費客流；廣告位管理對項目附帶廣告位的出租事宜的管理；目標(biāo)擴(kuò)大和提升項目的知名度和美譽(yù)度；擴(kuò)大項目的有效輻射范圍；擴(kuò)大消費人流，提升銷售額；建立品牌影響力；唐月鐳鱗樹軒玖操疤衍往班斤噎座稍懦斯料伴處裸坷僅怒侯浙驗糠弊圖冗寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)

38、管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議推廣職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容品牌管理目標(biāo)擴(kuò)大和提升運(yùn)營管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督接受并處理消費者的投訴；監(jiān)督商家合法經(jīng)營；監(jiān)督和優(yōu)化商家為消費者提供商品和服務(wù)的質(zhì)量；消費環(huán)境優(yōu)化保證購物設(shè)施和系統(tǒng)正?；\(yùn)行；并使本項目有日益良好的購物環(huán)境，使消費者在本項目能夠購得到良好的消費體驗；業(yè)態(tài)優(yōu)化評估現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合是否能夠達(dá)到市場定位的清晰和特色化；根據(jù)市場需求的發(fā)展，不斷優(yōu)化項目的市場定位和業(yè)態(tài)組合；賣場管理管理商家的營業(yè)行為與店面形象；商家經(jīng)營評估定期對商家的經(jīng)營狀況、服務(wù)質(zhì)量、租金收取等進(jìn)行評估，作為商家調(diào)整的基礎(chǔ)；消費者關(guān)

39、系管理通過網(wǎng)絡(luò)、會員卡、刊物、主題活動等形式進(jìn)行消費者關(guān)系管理；商家關(guān)系管理通過暢通的信息反饋渠道、定期回訪、焦點會議、聯(lián)誼活動，來增進(jìn)商家與項目之間的良好關(guān)系；目標(biāo)保證購物設(shè)施和系統(tǒng)正?；\(yùn)行，并使本項目有日益良好的購物環(huán)境；維持商場的品質(zhì)，更新業(yè)態(tài)規(guī)劃；使商家能夠得到良好的支持和服務(wù)；使消費者在本項目能夠購得到良好的消費體驗；增進(jìn)與消費者、經(jīng)營商家之間的良好關(guān)系；緩臘薯兌樓泥鎂弧您球晚蕊訣映氯鱉嶺闊瞻烘皺爵釩滬鄭酬嚏醞手繡拯菠寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議運(yùn)營管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督目標(biāo)保招商職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容商家

40、優(yōu)化評估現(xiàn)有商家的經(jīng)營狀況，對于不合格的商家應(yīng)及時剔除；根據(jù)市場定位及業(yè)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，剔除不符合的商家；尋找更具品牌號召力及能夠支付更高租金的商家；再招商及時招入更符合要求的商家，以實現(xiàn)更高的出租率、更佳的影響力、更高的租金收入；租務(wù)管理對商家的日常租賃合同的簽訂、入場的手續(xù)辦理、租金收取及出票事宜；接待和處理商家的投訴或請求；目標(biāo)不斷優(yōu)化和調(diào)整商家和品牌組合，達(dá)到市場定位的目標(biāo)；淘汰不合格的商家，招入更適合的商家，以達(dá)到定位清晰、富有特色并保證租金的增長；搬光影擦筍寓齡沙身顧焦瘁寅諒疽旋絲有肇峨宙仇氧柄折倡唾綏圃軒啼樁寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議招商職能在

41、后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容商家優(yōu)化目標(biāo)不斷優(yōu)化和資產(chǎn)管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容目標(biāo)跟蹤市場經(jīng)營績效，通過經(jīng)營改進(jìn)、改建、翻新措施，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值；尋找合適的投資者及合適的市場機(jī)會，以較大溢價出售本項目，以實現(xiàn)價值變現(xiàn)；經(jīng)營績效評估從租金收入和投資回報的角度，定期對項目的資產(chǎn)經(jīng)營績效進(jìn)行評估，是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；采取措施提升項目租金及增長率，提升資產(chǎn)回報率；重大翻新/改建建議根據(jù)市場的需要，評估是否需要進(jìn)行改建/翻新；制定翻新/改進(jìn)的方案并實施；市場價值評估關(guān)注資本市場的行情，定期對項目資產(chǎn)價值進(jìn)行評估；資產(chǎn)處置尋找合適的投資者及合適的市場機(jī)會，溢價出售本項目資產(chǎn)，獲得資產(chǎn)增值

42、的變現(xiàn)。讒漿循亥墑泌逗腰韻梨玲龔森幟味卜往削砌挫餞錄川腔甜暗桓堂斯勉膚喝寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議資產(chǎn)管理職能在后期商業(yè)管理的內(nèi)容與目標(biāo)內(nèi)容目標(biāo)經(jīng)營績效評估讒財務(wù)部門 租戶一 商品編碼定義訂/進(jìn)/銷/存/盤/損/溢日常收銀及銷售銷售分析和庫存分析調(diào)價/促銷考勤顧客 系統(tǒng)維護(hù)管理 租戶銷售管理 流程督導(dǎo)管理 系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn) 人事工資管理 人員招聘管理 人員培訓(xùn)管理 人事考勤管理 租戶對帳 租戶結(jié)算 預(yù)收管理 費用管理 收銀管理 財務(wù)管理 經(jīng)營分析 資產(chǎn)管理營運(yùn)規(guī)劃賣場管理業(yè)態(tài)優(yōu)化場地出租管理會員管理商家關(guān)系管理綠化管理保潔管理保安管理派工管理工程維修停車場管理

43、抄表管理 輔助決策分析 經(jīng)營績效分析 貢獻(xiàn)度分析 結(jié)構(gòu)組合分析 收入往來分析 其它分析人力資源部門推廣部門品牌管理宣傳促銷活動管理廣告位管理物業(yè)部門信息部門營運(yùn)部門招商部門商家評估招商管理租戶管理租約管理銀聯(lián)金卡系統(tǒng)銀聯(lián)卡結(jié)算 租戶二 租戶N 本項目的管理需求竟葉明愧扣科跟終胚束葛障谷辜榔忍桅震嘎噓痢堰揖跺圾堆噶敢濟(jì)爪爽渠寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議財務(wù)部門 租戶一 商品編碼定義顧客 系統(tǒng)維護(hù)管理 人事工資管購物中心經(jīng)營組織架構(gòu)人力資源部：4人物業(yè)管理部：4人招 商 部：4人運(yùn) 營 部：9人物業(yè)公司保安 保潔 工程停車場管理 綠化推 廣 部：3人財務(wù)部：5人

44、總經(jīng)理IT部：2人初步預(yù)計本項目商業(yè)管理團(tuán)隊員工總數(shù)將達(dá)到35人左右（物業(yè)由專業(yè)公司管理）。副總經(jīng)理：2人董事長傍砂艾講陰拇昂腎貉滋躬谷啞硼劇辰里戍漱癱驅(qū)士選磨通習(xí)椽熙說價竅鞋寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議購物中心經(jīng)營組織架構(gòu)人力資源部：4人物業(yè)管理部：4人招 商49購物中心管理系統(tǒng)規(guī)需求分析及主要功能模塊劃分人力資源部管理層物業(yè)管理部運(yùn)營部招商部物業(yè)公司推廣部管理架構(gòu)軟件系統(tǒng)架構(gòu)推廣管理收銀管理租約管理POS系統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營軟件泊車系統(tǒng)OA財務(wù)軟件物業(yè)軟件綜合管理系統(tǒng)IT部財務(wù)部銑喜柔購蓄愿瞞秋游郴著肪茶禾拴簽隊能縛力研炯費凌晌太吭厄拔答陵卿寧波環(huán)球中心項目招商

45、與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議51購物中心管理系統(tǒng)規(guī)需求分析及主要功能模塊劃分人力資源部管本項目商業(yè)管理費用預(yù)計本項目建議采用委托型管理模式，即貴司將本項目委托給我司，由我司組建專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行商業(yè)管理；此種管理模式下，會發(fā)生如下費用：開辦費（包括設(shè)備、軟件采購）；一次性投入，由我司選型報預(yù)算，業(yè)主統(tǒng)一采購；日常開支：管理團(tuán)隊薪酬福利；辦公費用；由我司作出預(yù)算計劃，經(jīng)業(yè)主同意后按月提前支付；委托管理費；租金收入的8%收??；鬼櫥歷茸飽了啟叢枷殉就粟哭涉肛圈暫才酪距耶猜淬滑局霹制介次噴剪舅寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目商業(yè)管理費用預(yù)計本項目建議采用

46、委托型管理模式，即貴司將本項目管理團(tuán)隊人員配置與薪酬預(yù)計本項目年薪酬福利起始總額約為420萬元。人數(shù)配置年薪酬（萬元）年福利社保費用（萬元）管理層310040人力資源部42510財務(wù)部53012IT部2124.8物業(yè)管理部42510推廣部32510運(yùn)營部95522招商部33012共計33302120.8濫砒彥措彈蕉懶眠拘拒側(cè)蔥換圾鬃軍烏斟堵惠駱須鉑鵑罪款逆跨海稍斂醒寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目管理團(tuán)隊人員配置與薪酬預(yù)計本項目年薪酬福利起始總額約為本項目管理體系實施計劃建議劃分為5個周期：1）需求分析2）管理架構(gòu)搭建與人員招聘3）系統(tǒng)甄選、合同簽訂（軟硬

47、件招標(biāo)、采購）4）系統(tǒng)實施（信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、POS系統(tǒng)）5）開業(yè)保障（壓力測試、期初數(shù)據(jù)導(dǎo)入、模擬結(jié)算、開業(yè)）忻瑪黎謾稿防揖簾孕齋敢隴共廬替飯戰(zhàn)走首徑顆入匹愈峭聲光緩勻頻悸煌寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目管理體系實施計劃忻瑪黎謾稿防揖簾孕齋敢隴共廬替飯戰(zhàn)走首 第四部分 收益測算坯勒肩睦典宛贓虜夾聘錘岸頒戲碑寓鈔狠煽紳紙幸炙靖彰噪嘯凈穎瀑趾箕寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議 第四部分 收益測算坯勒肩睦典宛贓虜夾聘本項目首年租金（2011年）預(yù)計樓層業(yè)態(tài)遞增類型業(yè)態(tài)分類 預(yù)占用面積() 單位租金(元*/天/) 年租金(元)

48、 B1個性服飾C零售 991.00 12.00 4,340,580.00 B1精品零售C零售 384.00 13.00 1,822,080.00 B1洗衣C服務(wù) 116.00 8.00 338,720.00 B1餐飲B餐飲 341.00 8.00 995,720.00 B1 匯總 1,832.00 11.21 7,497,100.00 F1精品零售-次主力店B零售 703.00 22.00 5,645,090.00 F1精品零售C零售 1,041.00 28.00 10,639,020.00 F1餐飲C餐飲 143.00 12.00 626,340.00 F1 匯總 1,887.00 24.5

49、5 16,910,450.00 F2精品零售-次主力店B零售 745.00 18.00 4,894,650.00 F2精品零售C零售 1,333.00 22.00 10,703,990.00 F2餐飲B餐飲 346.00 9.00 1,136,610.00 F2 匯總 2,424.00 18.92 16,735,250.00 F3精品零售-次主力店B零售 1,345.00 14.00 6,872,950.00 F3精品零售C零售 2,058.00 17.00 12,769,890.00 F3餐飲B餐飲 341.00 8.00 995,720.00 F3 匯總 3,744.00 15.10 20

50、,638,560.00 F4潮流服飾C零售 2,357.00 14.00 12,044,270.00 F4美容SPAB服務(wù) 683.00 6.00 1,495,770.00 F4餐飲B餐飲 481.00 7.00 1,228,955.00 F4 匯總 3,521.00 11.49 14,768,995.00 餐飲B餐飲 2,628.00 6.00 5,755,320.00 F5 匯總 2,628.00 6.00 5,755,320.00 總計 16,036.00 14.06 82,305,675.00 香烷里琵毅混列赫居賄腑弗宵吞韋俞絆禿特勛養(yǎng)元沃雅政谷蹤蕪免灼廠革寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理

51、建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目首年租金（2011年）預(yù)計樓層業(yè)態(tài)遞增類型業(yè)態(tài)分類 預(yù)本項目租金增長預(yù)計增長率：C類店鋪散鋪：前十年，每年平均增長10%，以后每年3%；B類店鋪零售次主力店以及餐飲、娛樂店鋪：前十年每年平均增長5%，以后每年2%；空置率：首年10%空置；第二年5%空置；以后3%空置；租金折讓：為吸引品牌商家入駐，首年給予20%折讓，約相當(dāng)二個月免租；奄羨淆議吮鴨脯壞德盆咸堂寶巍巧辮臺函蔚腮堤挽形履籬誨潘甭由卿葛飯寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議本項目租金增長預(yù)計增長率：奄羨淆議吮鴨脯壞德盆咸堂寶巍巧辮臺前十年租金增長情況CAGR：9.5

52、%撣乾循瘤唾壤王普繞窮到構(gòu)賓毫甚徒惶淑鑰藕僥左雁叁堯錯孤叼丫躇營伙寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議前十年租金增長情況CAGR：9.5%撣乾循瘤唾壤王普繞窮到構(gòu)商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流預(yù)計與物業(yè)價值估計商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流模擬表項 目201120122013201420152016201720182019202020211稅前現(xiàn)金流量年租金 2,963 8,463 9,358 10,138 10,989 11,917 12,929 14,033 15,238 16,554 17,007 減去：經(jīng)營費用 -1,764 -2,641 -2,577 -2,697 -2,828 -2,9

53、69 -3,123 -3,289 -3,469 -3,665 -3,745 推廣費用 -500 -500 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 人工成本及辦公費用 -360 -494 -509 -525 -540 -556 -573 -590 -608 -626 -645 商業(yè)管理費用（租金8%） -237 -677 -749 -811 -879 -953 -1,034 -1,123 -1,219 -1,324 -1,361 營業(yè)稅及附加（租金5.5%） -163 -465 -515 -558 -604 -655 -711 -772 -838

54、 -910 -935 房產(chǎn)稅（房產(chǎn)原值*70%*1.2%） -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 凈經(jīng)營收入（NOI） 1,199 5,822 6,781 7,441 8,161 8,948 9,806 10,744 11,769 12,889 13,262 項目物業(yè)價值（NPV9%)萬元 121,053 130,749 136,694 142,215 147,574 152,694 157,489 161,856 165,679 168,821 171,126 銥被軌屎銥描冀攬緩論削纏巾載關(guān)慷朝慚柿艇撅征頤龐予哨冗柄韓丈

55、瑩被寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流預(yù)計與物業(yè)價值估計商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流模擬表項 第五部分 本項目后續(xù)服務(wù)方案展石滾豎那胡賺滁荒宋針仁椽乖讕痘羞漬棠積斥車擴(kuò)賺秉堆吭疆識碑尸糯寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議 第五部分 本項目后續(xù)服務(wù)方案展石滾豎那胡賺滁荒宋服務(wù)內(nèi)容針對本項目的實際情況以及貴司的服務(wù)需求，我公司將為本項目提供開展以下三部分服務(wù)：全程商業(yè)顧問服務(wù)招商代理服務(wù)商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)裹稻滴乎熾扛膛雹傳納遁庸斤脹蔣近扼灼者滓坦拎定涼罰霸痊必臭準(zhǔn)烹氣寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議服務(wù)內(nèi)容針

56、對本項目的實際情況以及貴司的服務(wù)需求，我公司將為本1、商業(yè)策劃顧問與甲方協(xié)商進(jìn)行各業(yè)態(tài)、商鋪租金定價范圍確定建議；根據(jù)招商情況，針對品牌專賣店、餐飲娛樂商戶、配套服務(wù)商戶等進(jìn)行招商策略、租金策略調(diào)整建議；與甲方協(xié)商后確認(rèn)商業(yè)整體工作進(jìn)度安排；細(xì)化項目定位，確定定位在品牌、商業(yè)環(huán)境、空間規(guī)劃布局、經(jīng)營管理、物業(yè)及設(shè)備設(shè)施條件等方面的體現(xiàn)策略和要求建議；協(xié)助甲方確認(rèn)廣告公司提報招商推廣方案；協(xié)助甲方進(jìn)行市場推廣活動（廣告、公關(guān)、活動）的組織與全面推進(jìn)；根據(jù)招商情況進(jìn)行前期定位中的招商策略、租金策略調(diào)整建議；制定商業(yè)組合控管和招商優(yōu)惠策略；制定未出租空間運(yùn)營策略；制定招商工作計劃，并編制相關(guān)預(yù)算；經(jīng)

57、營預(yù)測財務(wù)分析；協(xié)助甲方制作項目購物指南；協(xié)助甲方審定開業(yè)商品促銷活動；協(xié)助甲方及廣告公司制訂開業(yè)推廣計劃；協(xié)助甲方進(jìn)行開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；一、 商業(yè)顧問服務(wù)咳稠磊菜碟迢傅掣苦瘓店兢雅濺肅鎊絳繪棕易終擂凱狂湘則姆腺抱祝骸嗡寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議1、商業(yè)策劃顧問一、 商業(yè)顧問服務(wù)咳稠磊菜碟迢傅掣苦瘓店兢雅2、商業(yè)規(guī)劃顧問提供業(yè)態(tài)組合建議；提供業(yè)態(tài)縱向布局設(shè)計；商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃；提供商業(yè)人流動線規(guī)劃設(shè)計；提供商業(yè)垂直動線規(guī)劃設(shè)計；提供商業(yè)業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計及分析；提供商業(yè)項目租金預(yù)算及分析；提供各業(yè)態(tài)定位與主力商家組合建議；提供業(yè)態(tài)定位，店鋪分割及品牌落位設(shè)計；

58、提供主力店招商時調(diào)整業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分設(shè)計；協(xié)助甲方確認(rèn)室內(nèi)環(huán)境設(shè)計方案的審核建議；協(xié)助甲方對專業(yè)設(shè)計公司提交的各類方案，審核并提供專業(yè)意見；協(xié)助甲方提供專業(yè)設(shè)計公司進(jìn)行相關(guān)的商業(yè)裝修設(shè)計方案的調(diào)整、審核建議；協(xié)助甲方進(jìn)行內(nèi)外部交通設(shè)計提供審核建議；協(xié)助甲方進(jìn)行景觀設(shè)計審核建議；協(xié)助商家為設(shè)計院提供設(shè)計需求建議；協(xié)助甲方檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)；各階段商業(yè)設(shè)計、設(shè)施及導(dǎo)識、VI系統(tǒng)設(shè)計審核；一、 商業(yè)顧問服務(wù)偵搞章洪秀局句攝拔基萎撈題索深賤消特鍺丈廬彪傭箍梁瓣皖穗挎岸柿逮寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議2、商業(yè)規(guī)劃顧問一、 商業(yè)顧問服務(wù)偵搞章洪秀局句攝拔基萎

59、撈題3、物業(yè)工程顧問提供設(shè)備設(shè)施設(shè)計審核建議；提供水機(jī)電設(shè)備設(shè)計需求建議；提供車流及停車場設(shè)計審核建議；提供商業(yè)物業(yè)需求，管理用房需求以及物業(yè)管理技術(shù)指標(biāo)需求建議；協(xié)助管理公司制定設(shè)備設(shè)施的管理、消防安全管理、財產(chǎn)安全管理、治安管理、環(huán)境衛(wèi)生管理制度；協(xié)助管理公司制定物業(yè)管理的各項管理制度、操作規(guī)范；審核商戶裝修及設(shè)備安裝工程的設(shè)計、施工方案，協(xié)助辦理施工申報審批手續(xù)，對施工過程進(jìn)行監(jiān)督；協(xié)助管理公司制定商戶管理和服務(wù)的管理制度，并檢查、落實；協(xié)助各商戶與管理公司進(jìn)行商裝的方案審核；協(xié)助甲方及管理公司進(jìn)行工程驗收、交接；一、 商業(yè)顧問服務(wù)榔掀哎衛(wèi)起論篡峭旅媚幸果瑚賦殊葦哎客嘛寂尼貴晶髓兌謂益敷

60、諷旦炎蜀寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議寧波環(huán)球中心項目招商與運(yùn)管理建議3、物業(yè)工程顧問一、 商業(yè)顧問服務(wù)榔掀哎衛(wèi)起論篡峭旅媚幸果瑚4、前期商業(yè)運(yùn)營顧問提供運(yùn)營管理需求，管理用房需求以及運(yùn)營功能技術(shù)指標(biāo)建議；提供商業(yè)運(yùn)營管理體系建議；推薦專業(yè)商業(yè)管理系統(tǒng)（軟件）設(shè)計公司，對本項目商業(yè)管理系統(tǒng)提供評估建議；協(xié)助管理公司制定商業(yè)管理制度綱要，提供修訂商業(yè)管理委托合同范本；協(xié)助甲方審定商業(yè)管理制度大綱，討論商業(yè)管理制度細(xì)則，提供相關(guān)的專業(yè)建議；與甲方和管理公司協(xié)商制定未出租空間運(yùn)營策略；協(xié)助各簽約商戶與管理公司進(jìn)行入場前接洽；協(xié)助甲方審定商業(yè)管理制度細(xì)則，提供相關(guān)的專業(yè)建議；協(xié)助甲方和管理公司制訂裝