09年蘇州九龍倉(cāng)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)課件

1、09年蘇州九龍倉(cāng)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)課件09年蘇州九龍倉(cāng)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)課件目錄地理位置宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)案例項(xiàng)目分析目錄地理位置地理位置區(qū)域概況蘇州是江蘇的東南門(mén)戶(hù)，東臨上海，南鄰浙江，與嘉興接壤。蘇州/昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、捷運(yùn)經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶。全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。2009年全市戶(hù)籍總?cè)丝谶_(dá)826萬(wàn)人，其中市區(qū)戶(hù)籍人口238.21萬(wàn)人，工業(yè)園區(qū)人口32.66萬(wàn)人。地理位置區(qū)域概況蘇州是江蘇的東南門(mén)戶(hù)，東臨上海，南鄰浙江地理位置城市交通蘇州城市交通動(dòng)線(xiàn)發(fā)達(dá)，高速公路、鐵路、航空、港口、水路應(yīng)有盡有，如滬寧高速公路、蘇嘉杭高速

2、公路、沿江高速公路、繞城高速公路、京杭大運(yùn)河貫穿蘇州，使嘉興和上海、杭州、無(wú)錫連成一片。蘇州高速公路密度達(dá)到德國(guó)水平，是交通部授予的公路交通樞紐城市。地理位置城市交通蘇州城市交通動(dòng)線(xiàn)發(fā)達(dá)，高速公路、鐵路、航蘇州城市地鐵規(guī)劃，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)由中心區(qū)向四周延伸地理位置地鐵規(guī)劃2019年蘇州開(kāi)始建設(shè)軌道交通： 預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間一號(hào)線(xiàn)： 2019年二號(hào)線(xiàn)： 2019年三號(hào)線(xiàn)： 2019-2019年四號(hào)線(xiàn)： 2019-2019年其中，1號(hào)線(xiàn)東起金雞湖，西到天平山，是蘇州城市發(fā)展最重要的“生命線(xiàn)”，將極大地推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。蘇州城市地鐵規(guī)劃，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)由中心區(qū)向四周延伸地理位置宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP

3、總量GDP總量： 2019年蘇州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，與2019年同期相比增長(zhǎng)19.7%。經(jīng)濟(jì)總量排在上海、北京、廣州、深圳之后，城市消費(fèi)潛力巨大。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP總量GDP總量：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均GDP人均GDP： 2019年，蘇州人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到23867元。居民收入的提高，為消費(fèi)購(gòu)房提供了強(qiáng)有力的支撐。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均GDP人均GDP：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃1、加快引進(jìn)外資步伐 2009上半年亞什蘭、沃爾瑪、史賽克、通用電氣、龐巴迪等項(xiàng)目落戶(hù)蘇州，至此在蘇州市投資的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)133家，并有53家外商投資企業(yè)入選全國(guó)外商投資企業(yè)50

4、0強(qiáng)。2、加快建設(shè)東部新城區(qū) 以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)建設(shè)的蘇州東部新城，定位于“高新基地，宜居城市”，規(guī)劃人口120萬(wàn)。3、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 以上海為中心的長(zhǎng)三角一體化發(fā)展趨勢(shì)，使得在上海工作，蘇州生活成為可能。4、加快城市化建設(shè) 根據(jù)蘇州市城市總體規(guī)劃確定的目標(biāo)，到2019年時(shí)蘇州市城市化率將達(dá)到70，2019年時(shí)達(dá)到75，2020年時(shí)將達(dá)到80。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃1、加快引進(jìn)外資步伐宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、2019年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP836億元，比開(kāi)發(fā)之初增長(zhǎng)了73倍。人均GDP3.6萬(wàn)美元接近新加坡水平。 2、2019年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP1001.52億元，比開(kāi)發(fā)之初增長(zhǎng)了近1

5、00倍，人均GDP接近德國(guó)平均水平。3、2009年，園區(qū)有124個(gè)開(kāi)工投產(chǎn)的世界500強(qiáng)項(xiàng)目，624億美元年進(jìn)出口規(guī)模。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、2019年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)GD房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向1、2019年10月，財(cái)政部發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，規(guī)定：“對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。2、2009年1月，蘇州二手房營(yíng)業(yè)稅政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。政策涵蓋范圍蘇州市區(qū)和園區(qū)。規(guī)定：“購(gòu)房滿(mǎn)2年的，免征營(yíng)業(yè)稅，不滿(mǎn)2年的，對(duì)現(xiàn)價(jià)格和原價(jià)的差額部分征稅。超過(guò)144平方米的非普通住房，同樣能享受二手房營(yíng)業(yè)稅征收新政?！?、2009年7月27日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)

6、發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法，進(jìn)一步規(guī)范銀行放貸行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向1、2019年10月，財(cái)政部發(fā)布了關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州土地供需 2019-2019年蘇州市區(qū)土地出讓總量總體呈上升趨勢(shì)。2019-2019年土地放量迅猛，年增長(zhǎng)幅度達(dá)到38-41%。2019年遭遇國(guó)家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量首次出現(xiàn)下降，回落幅度達(dá)22%。2019年，隨著蘇州樓市的回暖，土地供應(yīng)量再次上升。2019年達(dá)到峰值2496.86萬(wàn)平方米，較2019年增長(zhǎng)了1598.39萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)178%；2019年蘇州樓市低迷，年度土地總供應(yīng)量?jī)H為290萬(wàn)方，相當(dāng)于07年的12%，下降比例高達(dá)88%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需1、20

7、19年，蘇州全市施工面積為7036.91萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.4?？⒐っ娣e為1481.24萬(wàn)平方米，比上年下降20.9。銷(xiāo)售面積1007.36萬(wàn)平方米，比上年下降47.4%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州土地供需房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州2、2009年一季度蘇州90平米以下房型成交比例下降，90-144平米產(chǎn)品成交比例增加。從5月份開(kāi)始，180平米以上產(chǎn)品（主要為別墅和高端公寓）成交卻強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這反映出需求主力由改善型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求。3、2009年1-6月，蘇州房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)兩旺的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-6月蘇州市區(qū)住宅共成交380萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)93.3%，新增供應(yīng)313萬(wàn)方，同比僅增長(zhǎng)10%；銷(xiāo)售

8、價(jià)格也保持了穩(wěn)步上升，6月份市區(qū)住宅成交均價(jià)逼近7000元/平米，7月份則達(dá)到了7456元/平米。房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州2、2009年一季度蘇州90平米以下房型成房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 剛性需求對(duì)價(jià)格的敏感度較高，在目前市場(chǎng)價(jià)格高企和供應(yīng)緊張的市場(chǎng)背景下，剛性需求已經(jīng)被擠出市場(chǎng)，再期待剛性需求入市已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。相反，主動(dòng)投資型、防御投資型需求和有實(shí)力的改善型需求將是四季度支撐市場(chǎng)成交主力。房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)園區(qū)區(qū)域市場(chǎng)概述 土地供應(yīng)：2019年蘇州工業(yè)園區(qū)土地供應(yīng)為132萬(wàn)方。區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)1、工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，這為新加坡財(cái)團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了便利

9、。2、土地市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，土地拍賣(mài)“樓王”不斷被刷新，而一些閑置多年的土地也已轉(zhuǎn)入開(kāi)工建設(shè)階段。（如，綠城集團(tuán)分別以36億拿下06號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)2.8萬(wàn)左右； 25億拿下07號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)2.7萬(wàn)左右）3、特殊的園區(qū)公積金制度，在很大程度上成為推動(dòng)園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的直接因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)園區(qū)區(qū)域市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)園區(qū)區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn) 通過(guò)對(duì)工業(yè)園區(qū)兩大片區(qū)（湖東板塊和雙湖板塊）在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研和分析，對(duì)片區(qū)市場(chǎng)概括主要特征為“三多兩少”。三多未來(lái)市場(chǎng)推出量多中檔樓盤(pán)多同質(zhì)化產(chǎn)品多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少鮮明個(gè)性產(chǎn)品少兩少房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)園區(qū)區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)三多未來(lái)市場(chǎng)推出量多中檔樓市場(chǎng)案例湖東板塊湖東板塊是

10、一個(gè)高密度的聚居區(qū)，板塊內(nèi)在售案例眾多，產(chǎn)品供應(yīng)量充足。湖東板塊內(nèi)在售樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，規(guī)劃指標(biāo)、建筑類(lèi)型基本相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈。雅戈?duì)?太陽(yáng)城中海國(guó)際社區(qū)白塘一號(hào)水墨30度億城新天地市場(chǎng)案例湖東板塊湖東板塊是一個(gè)高密度的聚居區(qū)，板塊內(nèi)在售市場(chǎng)案例湖東板塊1、個(gè)案類(lèi)比樓盤(pán)名稱(chēng) 占地面積建筑面積 價(jià)格主力面積白塘一號(hào)300000平米560000平米12000元/平米96平米 ；134 平米；185平米中海國(guó)際社區(qū)66萬(wàn)平米150萬(wàn)平米8352元/平米97-161平米水墨30度154000平米400000平米7200元/平米96平米；122平米雅戈?duì)?太陽(yáng)城52萬(wàn)平米94萬(wàn)平方米8500元/平米14

11、3平米億城新天地172811平米345623平米7000元/平米6598平米市場(chǎng)案例湖東板塊1、個(gè)案類(lèi)比樓盤(pán)名稱(chēng) 占地面積建筑面積 市場(chǎng)案例湖東板塊2、個(gè)案述求樓盤(pán)名稱(chēng)主題訴求優(yōu)勢(shì)白塘一號(hào)世界 視界臨白塘公園，新加坡知名房產(chǎn)公司中海國(guó)際社區(qū)城市新核 150萬(wàn)平米水生態(tài)國(guó)際城邦靠近輕軌，周?chē)珗@，全配套規(guī)劃水墨30度現(xiàn)代蘇州 中國(guó)式時(shí)尚家中式園林風(fēng)格雅戈?duì)?太陽(yáng)城湖藏盛世 邑傳官邸臨沙湖億城新天地沙發(fā)社區(qū)臨東沙湖生態(tài)公園,廣告宣傳有創(chuàng)意市場(chǎng)案例湖東板塊2、個(gè)案述求樓盤(pán)名稱(chēng)主題訴求優(yōu)勢(shì)白塘一號(hào)市場(chǎng)案例湖東板塊3、圖片展示白塘一號(hào)中海國(guó)際社區(qū)水墨30度雅戈?duì)?太陽(yáng)城億城新天地市場(chǎng)案例湖東板塊3、圖

12、片展示白塘一號(hào)中海國(guó)際社區(qū)水墨30市場(chǎng)案例雙湖板塊水巷鄰里星嶼仁恒榮域天地源橄欖灣中海御湖熙岸雙湖板塊憑借良好的地域資源，雙湖景觀、高爾夫球場(chǎng)、超五星級(jí)酒店等，正吸引著越來(lái)越多的品牌開(kāi)發(fā)商介入，如綠城集團(tuán)高價(jià)取得06號(hào)地塊，勢(shì)必帶動(dòng)該板塊往低密度、高檔次的住宅社區(qū)方向發(fā)展。市場(chǎng)案例雙湖板塊水巷鄰里星嶼仁恒榮域天地源橄欖灣中海御湖市場(chǎng)案例雙湖板塊1、個(gè)案類(lèi)比樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積建筑面積價(jià)格主力面積水巷鄰里100000平米 100000平米 非水景房：25000元/平米水景房：32000元/平米142-180平米中海御湖熙岸260000平米 260000平米 10000-15000元/平米均價(jià)1200

13、0元/平米143平米，165-167平米星嶼仁恒78310平米100325平米13000元/平米（非水景房）127-182平米天地源橄欖灣58687平米118064平米7600元/平米（尾房）87平米，117-133平米榮域10.5萬(wàn)平米21萬(wàn)平方米8000元/平米95-142平米市場(chǎng)案例雙湖板塊1、個(gè)案類(lèi)比樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積建筑面積價(jià)格市場(chǎng)案例雙湖板塊2、個(gè)案述求樓盤(pán)名稱(chēng)主題訴求優(yōu)勢(shì)水巷鄰里湖西核心位置，風(fēng)情湖濱生活金雞湖岸，水景景觀佳，貼近李公堤，小區(qū)內(nèi)景觀精致，有4000平米會(huì)所，精裝送家具中海御湖熙岸置業(yè)湖西的最后機(jī)會(huì)臨金雞湖，近李公堤星嶼仁恒北岸私享湖居 精裝大宅 新加坡房產(chǎn)公司，近獨(dú)

14、墅湖天地源橄欖灣59萬(wàn)入住金雞湖位于金雞湖岸，買(mǎi)房送6-8平米榮域榮域獨(dú)墅，域贊人生近高爾夫球場(chǎng)和獨(dú)墅湖市場(chǎng)案例雙湖板塊2、個(gè)案述求樓盤(pán)名稱(chēng)主題訴求優(yōu)勢(shì)水巷鄰里市場(chǎng)案例雙湖板塊2、圖片展示水巷鄰里中海御湖熙岸星嶼仁恒北岸天地源橄欖灣榮域市場(chǎng)案例雙湖板塊2、圖片展示水巷鄰里中海御湖熙岸星嶼仁恒市場(chǎng)案例市場(chǎng)分析 目前，工業(yè)園區(qū)湖東板塊與雙湖板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率普遍較高，銷(xiāo)售價(jià)格始終在高位震蕩，具有外資背景的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于內(nèi)資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，這主要有以下幾個(gè)因素：人力資源成本高管理成本高招投標(biāo)成本高融資渠道不同，海外財(cái)團(tuán)追求利潤(rùn)最大化品牌溢價(jià)市場(chǎng)案例市場(chǎng)分析 目前，工業(yè)園區(qū)湖東板塊與雙項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置

15、項(xiàng)目位置：湖東板塊湖北板塊湖西板塊 雙湖板塊地塊1地塊2項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：湖東板塊湖北板塊湖西板塊 雙湖項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置地塊1實(shí)景圖項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置地塊1項(xiàng)目分析地塊2周邊環(huán)境地塊2實(shí)景圖項(xiàng)目分析地塊2周邊環(huán)境地塊2項(xiàng)目分析SWOT分析S:O:W:T:九龍倉(cāng)公司實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；地塊2緊鄰園區(qū)主要交通干線(xiàn)，交通便利；地塊1近靠地鐵站，出行便利；地塊2所在板塊規(guī)劃均為低密度住宅區(qū)，利于形成高檔社區(qū)氛圍；地塊2雖然距離金雞湖、獨(dú)墅湖、高爾夫球場(chǎng)，但無(wú)法直接利用到上述景觀資源；兩個(gè)地塊周邊生活氛圍尚未成熟；地塊2北側(cè)緊靠機(jī)場(chǎng)路，道路車(chē)流量大，噪音大。低密度住宅在園區(qū)內(nèi)較為缺乏；地塊2周邊金雞湖、高爾夫俱樂(lè)部、金雞湖大酒店將為項(xiàng)目提供良好的休閑配套；隨著園區(qū)的發(fā)展，城市重心必將向項(xiàng)目所在的園區(qū)傾斜。整體園區(qū)各類(lèi)住宅產(chǎn)品供應(yīng)量大，而主流消費(fèi)群體數(shù)量有限；兩大地塊未來(lái)周邊將陸續(xù)推出大量同類(lèi)住宅產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目分