商業(yè)地產項目招商經典案例分析課件

1、招商實戰(zhàn)-兵法深圳某商業(yè)地產項目招商方案 案例分析目 錄第一部分 商場基本情況一、本項目地段概述地理位置商業(yè)氛圍商場規(guī)模項目配套設施第二部分 ：周邊人口結構調查一、鎮(zhèn)人口二、中心城人口與商業(yè)情況第三部分 ：商業(yè)市場調查一、老中心城商業(yè)情況二、其他鎮(zhèn)的商業(yè)情況調查第四部分 ：商場經營定位、經營分區(qū) 及裝修標準一、商場經營定位：二、首層商業(yè)步行街三、女人世界四、裝修標準商場公共裝修建議：一樓步行街及內步行街鋪位裝修：二樓鋪位裝修第六部分 整合推廣策略一、商場命名二、商場推廣主題三、招商推廣策略四、招商畫冊要點及文案五、招商、銷售推廣時間進度安排第一部分 商場基本情況一、本項目地段概述1、地理位置：

2、項目位于中心城深惠公路雙龍立交橋旁，每天有30多條公交線路往返深圳市區(qū)，數(shù)十條線路通往全國各地。2、商業(yè)氛圍：項目所在的深惠公路龍崗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商業(yè)黃金走廊，并與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)隔深惠公路相鄰，憑借深惠公路及雙龍立交,商圈可輻射坑梓、坪山、坪地等集鎮(zhèn)，同時可輻射至惠州、汕頭、東莞等鄰近地區(qū)。3、商場規(guī)模：商業(yè)建筑面積：33103.37平方米；層數(shù)：4層純商業(yè)；一樓層高5.8米，2、3、4層為4.8米。一層10308.61平方米二層10292.55平方米，三層8842.29平方米，四層3659.92平方米。地下一層設停車場，面積8367.84平方米，設備區(qū)面積903

3、.7平方米，人防區(qū)面積1080平方米。（設備、人防區(qū)和停車場的數(shù)據(jù)需要發(fā)展商再核實）第二部分 ：周邊人口結構調查一、鎮(zhèn)人口 位于深圳市區(qū)東部，下轄布吉、橫崗、龍崗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鵬、南澳、癸涌十鎮(zhèn)，總面積940.9平方公里，是深圳市面積最大的區(qū)級單位。總人口171萬，是深圳開發(fā)最晚、可開發(fā)土地資源最豐富的一個區(qū)。龍崗交通條件十分優(yōu)越，深惠公路、深汕公路縱貫全區(qū)。廣深鐵路布吉站、平湖站就在區(qū)內。龍崗鎮(zhèn)主要分為龍崗新城中心區(qū)和舊城中心區(qū)，合稱龍崗中心城。龍崗鎮(zhèn)是龍崗區(qū)委、區(qū)政府所在地。全鎮(zhèn)130平方公里，總人口26萬。深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過。龍崗鎮(zhèn)至羅湖海

4、關、平湖編組站、鹽田港、深圳機場僅半個小時車程。是廣東省珠江三角洲重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)。現(xiàn)已建起了21個工業(yè)區(qū)，興辦了各類企業(yè)1050家，均來自香港、臺灣、日本、韓國等多個國家和地區(qū)。電子、輕工、紡織、商貿、旅游服務業(yè)和房地產業(yè)已形成經濟規(guī)模。二、龍崗老中心城人口與商業(yè)情況1、龍崗老中心城人口狀況龍崗老中心城人口調查第一商圈（舊城區(qū)約2公里內）市場人口基數(shù)統(tǒng)計（據(jù)不完全統(tǒng)計）名稱總戶數(shù)人口數(shù)同樂派出所管轄區(qū)域同樂村常住人口10004000寶龍工業(yè)區(qū)同樂工業(yè)區(qū)黃屋村三和村下井新村龍苑新村東一村新塘村東二村東三村橋背村洪圍新村洪圍工業(yè)區(qū)外來人口35000新生村委牛橋村常

5、住人口15000新生仙人嶺村里比電子廠水園十八鄉(xiāng)彭城考居東村外來人口40000雅豪祥苑二期12004800九州家園9643856龍富花園4801920南聯(lián)村常住人口6572970南聯(lián)村外來人口30000鵬達花園9003600盛平村常住人口278966盛平村外來人口6000合計1701122、龍崗老城區(qū)人口狀況分析龍崗老城區(qū)人口占17萬，占龍崗鎮(zhèn)總人口的三分之二強，歷來就是龍崗的商業(yè)消費區(qū)域。龍崗的商業(yè)主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)的龍平東路，呈典型的小城鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)布局，這里商鋪林立，人氣旺盛，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。零售商家的競爭相當激烈。一方面，本項目在龍崗老城區(qū)，周邊居民收入豐厚（大部分居民有房產，村辦企

6、業(yè)有分紅，有的居民有自己的企業(yè)），他們的消費力強；另一方面，龍崗是深圳的大工業(yè)區(qū)，消費群體主要以打工族為主力，收入雖然較低，但大都為年輕一族，負擔輕，消費自主，消費能力相當可觀；第三，該城區(qū)處在深惠公路、深汕公路交匯處人流、車流匯聚之地，一直以來都是龍崗的商業(yè)中心。舊城改造使城市面貌煥然一新，徹底改變了原有城區(qū)不合理的局面，同時也使城市居民人口結構發(fā)生了根本性的變化，整個區(qū)域的消費指數(shù)大幅上升，人們對商業(yè)消費提出了更高的需求，商業(yè)檔次有待進一步提升。龍崗鎮(zhèn)中心主要商業(yè)商場名稱位置規(guī)模經營布局經營情況人人購物廣場龍平東路東段43000平方米一樓：主營電器、金銀首飾、珠寶玉器、鐘表、化妝品、紀念品

7、、工藝品、干花、商務中心二樓：主營各類食品、日用品、煙酒茶三樓：主營男女服裝及其各類用品、休閑服、婚紗攝影、美容四樓：家電、電訊、廚具、床上用品、童裝、玩具、兒童樂園、文體用品、書店五樓： （未開業(yè)）經營狀況：為該老中心區(qū)經營品種最齊全、經營面積最大的綜合性商場，人氣較旺，以中低檔消費品為主。百佳超市龍平東路東段900平方米百佳超級市場900 M2，日用百貨，小商品為主。良好龍崗國際商場龍平東路東段2000平方米龍崗國際商場2000 M2首飾、珠寶玉器、鐘表、服裝一般。福臨百貨38000平方米龍崗路與深惠路交匯金銀首飾、珠寶玉器、鐘表、化妝品、紀念品、男女服裝及其各類用品、休閑服、婚紗攝影、床

8、上用品、童裝、玩具、兒童樂園、文體用品已經試業(yè)龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家電類商場商場位置經營布局經營情況銘可達家電中心設于人人購物廣場內家電良好嘉力強電子設備展示廳深惠公路以南潮味酒店以東家電一般嘉禾電器商場龍平東路中段家電一般富佳商場深惠公路東段龍崗立交以西家電一般龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家私類商場商場位置面積經營情況金利來家私深惠公路東端龍崗立交以西1200 M2較差金寶馬家私城龍崗立交南側900 M2較差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以東2500 M2良好華騰家私城過龍崗立交深汕公路南側700 M2檔次低，一般順德家私城內環(huán)路與深惠路交叉口2000 M2檔次低，經營一般龍崗舊城鎮(zhèn)專業(yè)市場商業(yè)名稱位置經營面積經營

9、項目經營狀況集銀皮具綜合市場深惠公路與萊英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、機械、五金輔料及各種皮革皮具成品。配套設施：專業(yè)交易區(qū)、辦公區(qū)、倉儲區(qū)、超大型停車場商業(yè)配套：銀行、電信、酒店、餐飲、咖啡屋、休閑娛樂 、超市等商務。一層營 業(yè)龍崗裝飾材料市場龍平東路北側50000平方米一樓：裝修材料、五金配件、門、窗、瓷磚等二樓：燈飾、布藝、裝飾花、畫、家裝公司、家私、家電等在營業(yè)本項目與其它零售商距離表商場名稱位置距離（米）深圳國際商場深惠公路以北，龍興街以東300人人購物廣場金龍店深惠公路以北與龍平東路之間300龍崗百貨廣場龍平東路以北，雙龍立交橋以西400百佳龍平東路以北500人人購物

10、廣場富德店龍平東路以南華西街以東600福臨百貨龍崗路與深惠路交匯400米總結：老城區(qū)人口總數(shù)達17萬人，人氣比新城區(qū)旺盛，消費市場大；老城區(qū)商業(yè)租金堅挺。龍平東路商業(yè)街的街鋪月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路橋西街一帶的街鋪月租金在100-120元/平方米左右；有品牌商家但無規(guī)模，有規(guī)模但非品牌商家，難以形成規(guī)模效應和聚集效應。國商、百佳的經營面積分別為2000平方米和900平方米，不能形成規(guī)模效應。人人購物廣場是新興商家，經營面積43000平方米，由于規(guī)模較大，品種較齊全，經營狀況比新中心區(qū)的萬佳好得多，但品牌效應明顯不足。本區(qū)域受區(qū)域經濟（大工業(yè)區(qū)）的影響，人口結構以本地居民、廣

11、大打工族居為基本格局，收入相應較低，但本地居民、工廠白領亦具備相當?shù)馁徺I力。深惠路以東零售品牌商新一佳：百鴿路南城百貨：百鴿路 深惠路以西零售品牌商新一佳：布吉中心廣場24層商業(yè)群樓布吉片區(qū)零售超級市場情況：超市名稱位置經營范圍經營狀況南城百貨深惠路東一樓：生鮮食品、煙、酒、飲料、南北藥行、化妝品、面包房 二樓 ：飾品、眼鏡、通訊、食品、家電、鞋類、圖書、音像制品、玩具。良好新一佳信義廣場店百鴿路一樓： 生鮮食品、飲料、煙酒、禮品等、通訊等 二樓：服裝、洗化用品、鞋、文具 、運動器械、飾品、電器等良好新一佳布吉中心店吉華路西二樓： 生鮮食品、飲料、煙酒等 三樓：服裝、洗化用品、鞋、文具 、四樓

12、運動器械、飾品、通訊、電器等良好2、橫崗鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況該鎮(zhèn)地處深圳東北部，北鄰龍崗中心城， 全鎮(zhèn)總面積81.12平方公里， 總人口16萬多人（其中常住1.8萬人，暫住14萬多人） 橫崗商業(yè)情況橫崗處于布吉、龍崗兩大經濟強鎮(zhèn)之間，地產開發(fā)受其影響，發(fā)展速度較慢，但從宏觀上看，這只是暫時的現(xiàn)象。隨著市區(qū)可開發(fā)土地資源的日益減少，橫崗的開發(fā)潛力也日漸凸現(xiàn)，龍崗、布吉兩鎮(zhèn)強勁的經濟輻射和拉動必定給橫崗的發(fā)展以強有力的促進作用。中海、振興等大地產商瞄準橫崗的地產開發(fā)前景，足以說明橫崗的未來商機無限。橫崗目前的商業(yè)設施商業(yè)名稱商業(yè)規(guī)模大品牌零售商家新世界廣場8000平方米無天和百貨2500平方米

13、龍洲百貨6000平方米結論橫崗的本地商家占領了零售市場，目前尚無著名的品牌商家進駐，這給品牌商家留下了巨大的市場空白。3、大鵬鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況位于大鵬灣和大亞灣相擁入懷的大鵬半島上，總人口4萬人，總面積82.81平方公里。商業(yè)情況由于大鵬的旅游資源極為豐富，海產品琳瑯滿目，又緊臨國家級企業(yè)大亞灣核電站，消費基礎雄厚，因而商業(yè)發(fā)達，商業(yè)設施較為齊全。 大鵬商業(yè)設施一覽表商場名稱規(guī)模經營品種大型品牌商家榮華電器商場1000平方米無家宜多商場1000平方米鵬錦生商業(yè)廣場5000平方米榮華百貨3500平方米日用百貨、皮具、皮鞋、音像、書籍等華潤萬方3000平方米百貨、家電、禮品、服裝、內衣、日

14、用品、生鮮、蔬菜、水果等3、南澳鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況位于深圳市大鵬半島的最南端，總面積114.04平方公里，人口總數(shù)約3萬余人。商業(yè)狀況 由于南澳人口較少且相對分散，經濟結構以海產品生產和旅游開發(fā)為主，五的商家很少進駐。南澳主要商業(yè)街名稱大品牌商家南澳海鮮特產休閑步行街無4、葵涌鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況位于深圳市東部，全鎮(zhèn)面積103.9平方公里，總人口約4萬人。商業(yè)情況主要商業(yè)設施商場名稱規(guī)模經營品種大規(guī)模品牌商家迪亞超市2800平方米日用品無新潤超級市場600平方米日用百貨華潤超級商場2500平方米日用百貨5、 坪地鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況位于深圳市東北部，全鎮(zhèn)面積57.6平方公里，總人

15、口10萬人，其中戶籍人口1.2萬人。商業(yè)情況坪地商業(yè)設施一覽表：商業(yè)名稱規(guī)模經營品種大品牌商家潤佳百貨500平方米日用百貨無華佳超級市場600平方米日用百貨華佳百貨時裝廣場1200平方米服裝、服飾萬惠購物商城1000平方米日用百貨富佳商場800平方米日用百貨盈佳家電商場300平方米家電吉之堡時尚廣場500平方米日用百貨 6、坪山鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況坪山鎮(zhèn)地處大鵬灣畔，總面積132.8平方公里，人口12萬人。商業(yè)狀況政府依據(jù)經濟發(fā)展的整體規(guī)劃，著力發(fā)展技術、知識、資金密集型和高科技大型工業(yè)項目，積極發(fā)展商貿、房地產、金融、旅業(yè)等第三產業(yè)。目前，深圳龍崗大工業(yè)區(qū)主戰(zhàn)場就在本鎮(zhèn)地域，大型臺商工業(yè)

16、園和占地2平方公里的深圳市羅湖工業(yè)區(qū)已落戶坪山。主要商業(yè)設施：商業(yè)名稱規(guī)模經營品種大品牌商家華潤超級市場1500平方米日用百貨，家電，無國藥坪山超級商場400平方米各類藥品國泰百貨4500平方米一樓：家電、珠寶、化妝品、精品、煙、酒、茶；二樓：超市三樓：超市新世紀服裝商場1500平方米男裝、女裝、休閑裝、童裝富升百貨2000平方米日用百貨 7、坑梓鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況： 坑梓鎮(zhèn) 面積46平方公里，總人口6萬多人 。 坑梓的主要商業(yè)設施：商場名稱規(guī)模大品牌商家榮利超市800平方米無富家超級市場600平方米振輝百貨商場800平方米華潤超級市場1200平方米國泰時裝商場650平方米宏富百貨110

17、16平方米萬年豐百貨商場450平方米 8、平湖鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況基本情況平湖位于龍崗區(qū)西北面，總面積約41.8平方公里，人口16萬人。平湖商業(yè)發(fā)達、人氣旺盛，零售商家規(guī)模較大。商業(yè)情況平湖零售商業(yè)設施一覽：商業(yè)名稱規(guī)模大品牌商家天和百貨6740平方米無文百匯百貨商場800平方米日升平價超級商場1150平方米創(chuàng)盛時裝商場500平方米南城百貨7000平方米美康百貨商場300平方米美佳超市300平方米萬業(yè)城百貨6000平方米第四部分 ：商場經營定位、經營分區(qū)及裝修標準一、商場經營定位：天虹主力店+首層商業(yè)步行街+二層龍崗女人世界定位原則：本項目的經營定位通過對天虹商場經營分區(qū)及經營品種的明細調查，的經

18、營定位；力求經營互補，避免福田中港城與百佳、龍崗萬佳與世貿百貨的經營重疊與強烈沖突；保證天虹商場及輔營區(qū)有足夠的生意源，能夠做旺。二、首層商業(yè)步行街品牌形象店一條街：飲食類：麥當勞、肯德基、面點王。電信：包括聯(lián)通新時空、中國電信營業(yè)廳。數(shù)碼類：聯(lián)想1+1，恒波通訊的諾基亞專賣。服裝鞋包類：經典故事、百麗等。其他：千色店、柯達、銀行辦事處或自助銀行等。生活便利店一條街：糖煙酒、茶葉茶具、藥店、保健品、沖印、干洗、鐘表維修、首飾加工、機械修鞋、布藝花藝、票務中心、旅行社、彩票投注。電子用品一條街：手機及其配件、復讀機、錄音機、隨身聽、電子鐘表、電子打卡機、電動玩具、電話及小電器文具圖書一條街：包括

19、文具、圖書、音像制品、玩具、時尚數(shù)碼用品、學生用包、眼鏡、網吧、游戲廳等美食一條街：包括桂林米粉、東北餅、西安夾饃、湘菜、川菜、徽菜、砂鍋粥等，以規(guī)模形成美食中心。服裝鞋包一條街：各類服裝、鞋包等。日用百貨一條街：包括廚房用具、家用五金、清潔用品、酒店用品、工藝陶瓷、家用小電器等。娛樂：投幣跳舞機等三、龍崗女人世界時尚服裝：主營各類中低檔服裝，分布于壁鋪。 皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包，以背柜形式分布于商場中央。 針織用品：主營內衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等，以條柜加背柜形式裝修。 化妝用品：主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發(fā)類等，以柜臺形式經營。 仿真

20、飾品：仿真珠寶項鏈等，以柜臺形式經營。 風情飾品：主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發(fā)類、仿真首飾、民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等，以柜臺形式經營。 美容美甲類：主營美容、美發(fā)、美甲等。 童裝玩具：主營童服、童裝、童車、玩具等。 貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。四、裝修標準1、商場公共裝修建議：地面：全部地面建議用高級米白色的防滑瓷磚，過道與鋪位間用10公分寬黑色長條瓷磚分隔線區(qū)分。天花：整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。其中，公共通道部分采用有網格狀的柵欄吊頂，照明用白熾燈管。二層女人世界裝修可采用天花布置彩色燈光的效果，增加時尚氣氛。墻面：ICI刷白。柱子：公共部分

21、的柱子用高級大理石包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。2、一樓步行街外街鋪位裝修：墻面水泥抹平，ICI刷白正門安裝卷閘門（也可增設玻璃門），門檐三米高左右卷閘盒外設廣告位一樓每家預留電插座、電話線、有線電視接口街鋪之間的隔斷用實墻外街鋪帶裝飾遮陽雨蓬另每家商鋪預留獨立的空調出口、噴淋及煙感外街鋪預留上下水管及排煙管等每家安裝獨立電表3、一樓步行街內鋪位裝修：墻面水泥抹平，ICI刷白正門安裝卷閘門（也可增設玻璃門），門檐三米高左右卷閘盒外設廣告位；內街鋪每家預留電插座、電話線、有線電視接口鋪位之間的隔斷用白蠟板，高度為3米左右，不到頂。離天花還有2.8米高，頂部裝飾處理，如坡屋頂處理等等每家商鋪預

22、留噴淋及煙感每家商鋪共用整個商場的空調每家安裝獨立電表4、 二樓鋪位裝修龍崗女人世界名稱對應的裝修標準時尚服裝區(qū)封閉式為靠墻壁鋪。相臨鋪位隔斷選用白蠟板，隔斷為3米左右，但不要到天花，每個鋪位的頂端用鐵絲網封住防盜，每個鋪位設消防噴淋、煙感系統(tǒng)，照明用白色燈管和黃色燈管加射燈組合使用，過道一側卷閘門盒部分做成廣告位；每間鋪位預留電話線、電插座及電表。開放式位于商場的中間部分。相臨鋪位隔斷選用白蠟板，隔斷高度不超過1.4米。鋪位靠墻兩側設0.4米寬的單排貨架。鋪位中間部分設置0.8米寬的雙排貨架。鋪位內剩余2條通道，約1.2米寬。貨架：一般為“T”字形，貨架寬度80CM，靠邊的貨架寬度40CM，

23、為“T”字形的一半“7”字形。貨架是不銹剛制作，高度都為120CM，主要用于懸掛衣物作展示用。（如圖）中間的貨架除懸掛式外，還有折疊平放式。折疊平放式的貨架一般高0.9米，設3層夾隔，從地面開始每0.3米一個夾隔。寬度為0.4米，衣物折疊放置在貨架平板上面。（如圖）皮鞋箱包區(qū)鞋、包類開放式 主要由鞋架組成。在鋪位的兩側設單邊鞋架，中間放雙邊鞋架，共計留出2條通道，通道約1.3米。鞋架的陳列與通道垂直。擺設類似開放式服裝。 鞋架：鞋架寬度70CM（如單邊鞋架則為35CM），左右對稱，高度140CM，中間一般設3層夾隔，便于展示商品。夾隔一般距離地面50CM開始，每隔30CM設一層，設玻璃展示板，

24、展示板寬度為35CM。鞋架最下端的展示板下面一般為留空，做存放貨物用。 該類開放式柜臺的防盜：平時下班后主要依靠商場的保安看守。下班后商戶自己一般都拿一塊布蓋住商品就算防盜，商場人員每天統(tǒng)一入場和退場。 材料：玻璃、隔板。針織用品區(qū) 采用條柜與背柜組合式 柜臺寬度50CM，高度100CM，柜臺后面留50CM通道，背柜寬度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射燈 條柜樣式：上面兩層（材料玻璃，高度55CM），下面一層（材料夾板，高度45CM）； 背柜樣式：下面一層（材料:夾板，高度70 CM），上面一層四周固定鋼管支架（鋼管支架高度70CM，支架上固定網狀絲網用于掛針織品）； 材料：玻璃，夾

25、板，鋼管、防火板等；化妝用品、仿真飾品區(qū) 回字形柜臺制作 兩邊的柜臺寬度50CM，高度100CM，預留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。 條柜樣式：上面兩層（材料玻璃高度55CM），下面一層（材料夾板高度45CM）； 材料：玻璃、夾板、鋼絲等。風情飾品區(qū) 條柜與背柜組合式制作 柜臺寬度50CM，高度100CM，預留50CM通道，背柜寬度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射燈 材料：玻璃、防火板等。 條柜樣式：上面兩層（材料玻璃高度55CM），下面一層（材料夾板高度45CM）； 背柜樣式：上面三層（材料玻璃），下面一層（材料夾板） 材料：玻璃、夾板、鋼絲等。美容美甲類區(qū)獨立鋪位，參照二樓

26、服裝鋪位裝修，應考慮上下水管道。每間鋪位預留電話線、電插座及電表。童裝、玩具區(qū)童裝、玩具區(qū)域用條柜與背柜組合式柜臺寬度50CM，高度100CM，預留50CM通道，背柜寬度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射燈材料：玻璃、防火板等。條柜樣式：上面兩層（材料玻璃高度55CM），下面一層（材料夾板高度45CM）；背柜樣式：上面三層（材料玻璃），下面一層（材料夾板）材料：玻璃、夾板、鋼絲等。另：公共裝修部分輔以彩色燈飾，創(chuàng)造出時尚效果。二樓每間鋪位預留1條電話線、若干電插座及一個電表。對于柜臺，則每組柜臺設置2條電話線，若干電插座及一個電表。備注：具體鋪位與柜臺裝修標準，建議發(fā)展商安排世方與裝修

27、公司對接一次，并考察華強北女人世界、兒童世界商場鋪位、柜臺裝修樣本。第五部分 招商策略一、招商平面分割圖(待銷售分割圖確認后制定)二、龍崗商業(yè)租金調查及商場租金確定1、 龍崗商場租金調查：物業(yè)名稱樓層租金（元/平方米月）人人購物廣場一樓155 二樓70三樓55集銀皮革批發(fā)市場一樓第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元二樓第一年：30元；第二年：35元；第三年：42元三樓第一年：20元；第二年：25元；第三年：30元龍興國際一樓112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）二、三四 樓統(tǒng)一出租給好百年楚豐廣場（美妝城）二樓60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第

28、二年6折，第三年7折）三樓45元/平方米，優(yōu)惠同上世貿百貨D區(qū)一樓扣點25%，折算回租金約為100元左右二樓扣點25%或折算回租金約為60元左右東部汽配市場一樓街 鋪第一年：免前半年，后半年40，第二年：50，第三年：60福臨百貨一樓扣點：20%二樓扣點：14%2、龍崗中心城部分商業(yè)街商鋪租金調查深惠公路龍崗段部分商鋪租金（按照使用面積計算）店名路段面積（平方米）租金（元/平米.月）雅佳家電橋西街2282 金芳龍崗段22113 聯(lián)華寶商店龍崗段10248 龍崗百貨內鋪1471 龍崗百貨某柜臺3200 深惠公路龍崗段臨街某五金交化店鋪40 80-130之間華特商業(yè)服裝街龍平路西段15181001

29、10之間，每間月管理費50元3、商場租金及租賃期：樓層租金租賃期一層平均租金120元/平方米月街鋪的平均租金為140元/平方米月內鋪的平均租金為100元/平方米月2年二層平均租金60元/平方米.月3年4、 租金策略樓層時間租金標準一樓第一年前半年免租，后半年租金為標準租金的60%。第二年租金為標準租金的80%備注：兩年內的平均租金為55折二樓第一年前半年免租，后半年租金為標準租金的60%。第二年租金為標準租金的80%第三年收取全額標準租金備注：三年內的平均租金為7折5、租賃期內實際租金收益一、二層在2、3年內實際共計收取租金：=1873.53萬元三、招商目標客戶商業(yè)步行街名稱對應目標客戶品牌形

30、象店一條街 龍平路上的品牌名店 天虹的二線品牌 萬佳、世貿、人人購物、國商美食一條街1、龍平路上的美食店2、龍崗第一、二市場的美食店3、特區(qū)內華發(fā)北、振華路的食街日用百貨一條街1、愛聯(lián)步行街、愛聯(lián)市場的小商品市場2、龍崗第一、二市場電子用品一條街1、龍崗電子世界2、愛聯(lián)市場3、龍崗第一、二市場服裝鞋包一條街1、華特商業(yè)街2、愛聯(lián)、荷坳等村墟集中地等3、碧湖、紫薇花園街鋪群生活便利店一條街1、天虹的二類品牌商2、碧湖花園街鋪3、龍平路、水果街、富佳街文具圖書一條街1、人人購物4樓文體城2、萬佳3、龍園路“康力文體”商場龍崗女人世界名稱對應目標客戶時尚服裝龍崗第一、二市場女裝，龍平路老街上的女裝皮

31、鞋箱包龍崗第一、二市場，龍平路老街針織用品龍崗第一、二市場、愛聯(lián)、荷坳等村墟市場化妝用品龍崗第一、二市場風情飾品：龍崗第一、二市場美容美甲類：龍崗第一、二市場，愛聯(lián)、荷坳等村墟市場童裝玩具龍崗第一、二市場貼紙照龍崗老街（龍平東路的小巷）商家入駐條件：一個月租一個月押金。押金：按照一個月的標準租金收取。租金：按照第一年的優(yōu)惠租金收取，即標準租金的6折。以商場一樓80平方米鋪位為例，押金為月標準租金為9600元，租金為第一年的優(yōu)惠租金為5760，進場成本共為15360元的押金。四、招商相關法律文本招商主要的法律文本為租賃合同，合同如下：租賃合同甲方：乙方： 甲乙雙方本著平等、互利、自愿的原則，經友

32、好協(xié)商，簽訂本租賃合同，以資共同遵照執(zhí)行。一、 鋪位設立與經營范圍 第一條、乙方租賃經營場所（鋪位）位于深圳市龍崗區(qū)龍崗深惠路*號商業(yè)中心 層 號鋪位，建筑面積為 平方米。 第二條、乙方經營的商品須服從甲方商品功能分區(qū)規(guī)劃，不允許經營非本區(qū)域規(guī)劃商品。乙方經營范圍包括各類日用百貨、女性消費品、文化娛樂商品等（特殊區(qū)域除外），否則甲方有權單方面解除合同，乙方所繳保證金概不退還。 第三條、租賃期限自 2008年1 月 1 日至2008/2009年 12 月31 日。（備注：初定期限為自2009年元月一日起；一樓租期為二年，二樓租期為三年）。 第四條、乙方自行裝修其鋪位，其裝修設計、色彩須與商場整體

33、設計、色彩相協(xié)調。其設計、裝修方案經甲方書面同意方可實施。裝修過程還必須遵守甲方制定的有關裝修規(guī)定。 第五條、合同簽訂之后，乙方于 年 月 日前提出裝修方案并報甲方批準，方可入場裝修。 第六條、租賃期內，乙方如有特殊原因將鋪位轉租，必須經甲方書面同意，并將原合同交回，由甲方與第三方重新辦理相關手續(xù)。 第七條、商鋪面積一經確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增加占用面積，每多占一平方米，應向甲方交納人民幣二千元每平方米的違約金。二、 商品管理 第八條、乙方須自行對其自有財產進行投保，并自行承擔相應費用。 第九條、乙方的經營商品須符合中華人民共和國產品質量法以及其他法律法規(guī)。如有違反甲方有權要求工商

34、部門對其經營商品不合格產品沒收、并予處罰，乙方所繳納的保證金概不退還。三、 營業(yè)管理 第十條、有關乙方需遵守甲方營業(yè)時間的規(guī)定。若甲方整體布局調整改造要求乙方停業(yè)，乙方必須服從甲方安排，停業(yè)期間乙方免交有關費用（甲方另行安排場地給乙方營業(yè)者除外）。 第十一條、甲方統(tǒng)一組織的促銷活動，乙方有義務積極配合與參與，否則視為違約行為。 第十二條、甲方可根據(jù)經營情況對商場商品布局進行調整，乙方應當配合甲方，調整前雙方另行簽訂合同。 第十三條、房屋租賃期滿或因乙方違約等原因導致合同提前解除，房屋的裝修無償歸甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不對乙方進行任何補償。四、費用繳納 第十四條、乙方須于25日至30日交

35、納次月的各項費用，應繳費用：1自商場開業(yè)之日起按甲方管理規(guī)定交納相應的管理費用、廣告費（管理費 * 元/月.月平方米，廣告費（由發(fā)展商及經營管理公司確認） 元/月.平方米，收費標準按國家每年的物價指數(shù)調整），即合計收取次月管理費人民幣 * 元。（大寫人民幣 * 元）2、商場標準租金為每月每平方米人民幣 元整。A、第一年前半年免收租金，商場自入伙之日起即 年 1月 1 日至2004 年 6 月 30 日。B、第一年后半年租金六折，自 年 7 月 1 日至 、年 12 月 31 日收取租金每月每平方米人民幣 72/54 元整，合計每月租金 * 元整。C、第二年商場租金八折，自 年1 月 1 日至

36、年 12 月 31 日收取租金每月每平方米人民幣 96/72 元整，合計每月租金 元。D、第三年商場租金為標準租金， 年 1 月 1 日至 年 12 月 31 日收取租金每月每平方米人民幣 90(只有二樓) 元整，合計每月租金* 元。3、公攤水電空調費按照政府有關規(guī)定或雙方之約定各自分擔，超出分攤公共用電部分，按照實際電表讀數(shù)收取，電費標準按照供電局公布的收費標準，甲方不收取任何中間費用。（注：公共用電指甲方負責安裝（KW/h）電量是所有公眾服務耗電設施之用電；超出分攤公共用電部分的用電指各商鋪內乙方經甲方書面同意自行安裝服務于本商鋪的各種耗電設施，均由各商戶安裝的獨立電表計量其用電量）。4、

37、商戶自行繳納國家規(guī)定的工商管理費用與稅費。第十五條、乙方在簽訂合同時須向甲方交納保證金，保證金按每平方米 元標準收取，合計人民幣 元（ 元）。第十六條、乙方在進場裝修鋪位前須向甲方預繳首月租金，即首年的第七個月租金人民幣 * 元（ * 元），及前二個月管理費人民幣 * 元（ * 元），合計合計人民幣 * 元（ * 元）；方可進場裝修。 第十七條、如乙方延遲支付應繳款項超過30日，則甲方有權從第31日起每日收取相等于每月租金5%的費用作為滯納金，并可對該單元采取停水、電供應或封閉其營業(yè)場所等措施，如乙方延至第60日仍未繳清費用，則甲方有權單方面解除合同。乙方所繳納的保證金概不退還。甲方有權通過各

38、種途徑追索。 第十八條、甲方自商鋪交付乙方使用之日起一年內承擔保修責任，若因非甲方責任造成商鋪設施損壞，甲方可協(xié)助維修，維修費用由乙方承擔。 第十九條、本合同有效期滿，乙方無違約行為并繳清租金及各項應繳費用，完好無損的搬出租用單位后，甲方將所收保證金不計息退還乙方。四、合同解除 第二十條、如乙方違反下列任何一項約定者，甲方有權單方解除合同，乙方不得要求甲方退還乙方繳納的保證金。并需繳清所有應繳費用，如因乙方原因造成甲方或第三者信譽、人身、經濟損失的甲方有權暫留乙方所有物品、商品，并通過合法途徑加以變賣以彌補甲方或第三方損失，若變賣款項仍不足以彌補甲方或第三方損失時，乙方仍需補足：1、 乙方欠繳

39、租金達一個月以上（含一個月）2、 乙方所拖欠各種應繳款項合計相等于一個月租金的金額;3、 未經甲方書面同意，擅自改變合同約定的承租房屋用途；4、 未經甲方書面同意，乙方擅自將商鋪轉租、轉包或允許他人使用；5、 未經甲方書面同意，乙方擅自停止營業(yè)；6、 嚴重違反有關管理規(guī)定，經甲方書面通知而不改變；7、 經營過程中有嚴重損壞甲方利益的行為；8、 被國家有關部門查封、停止營業(yè)整頓或停止處罰的。五、增補條款第二十一條、本商場約定進場裝修時間為 年 12月10 日至 年12 月* 日，商場開業(yè)時間定于 年 元 月 1日。甲方乙方雙方必須嚴格遵守以上裝修、開業(yè)時間，如乙方未按照以上時間對租賃的鋪位裝修、

40、開業(yè)，甲方有權單方解除本合同；如甲方未能按照以上時間交付結乙方裝修或者開業(yè)，乙方有權單方解除本合同，甲方雙倍返還租賃保證金。 第二十二條、合同期滿或因乙方違約等原因導致合同提前解除的在接到甲方書面通知七日內乙方應辦理撤場手續(xù)，逾期甲方對乙方物品不負責保管、所有損失由乙方自行承擔。 第二十三條、合同有效期內，因不可抗力或政府征用土地，本合同自行終止，甲方或乙方均不得向對方要求賠償或補償。 第二十四條、合同有效期內，乙方所發(fā)生的債權、債務、糾紛、訴訟等概由乙方負責，與甲方無關。乙方不得將租鋪及原甲方所有設施、物品向任何單位及個人進行抵押、擔保、轉租、轉借。否則甲方有權單方面解除合同，并向乙方追償損

41、失。 第二十五條、乙方的雇員或經乙方同意使用其承租商鋪人員的行為視為乙方的行為，上述人員違反本合同的行為乙方應當承擔由此引起的責任。 第二十六條、若乙方有意在合同期滿后從事經營活動，須于合同終止前二個月向甲方提出書面申請，否則，甲方有權另行招商。 第二十七條、甲方有權對本商場的管理事項進行修訂而不必事先征求乙方同意，但須將修訂內容以書面形式通知乙方。 乙方有效通訊地址： 郵編： 聯(lián)系電話： 第二十八條、本協(xié)議引起的糾紛，雙方應協(xié)商解解決，否則任何一方均可向法院提請訴訟。 第二十九條、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 第三十條、本合同經甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。 甲方: 乙

42、方：簽約時間： 年 月 日 簽約地點：臨時定金收據(jù)商業(yè)中心商鋪認租臨時定金收據(jù)使用一般的標準收據(jù)；收據(jù)明確如下內容：交款人；收款人（加蓋發(fā)展商公章）；臨時定金標準：500元以上，具體情況具體對待。注明：今收到交來商業(yè)中心 層 號鋪位認租臨時定金人民幣元；認購人于交款之日起3天內補足正式定金并簽定認租書，否則沒收臨時定金。第六部分 整合推廣策略一、商場命名龍崗商業(yè)步行街二、商場推廣主題1、天虹商場主力店進駐2、首層商業(yè)步行街3、二層龍崗女人世界三、招商推廣策略1、招商辦法：現(xiàn)場招商設立現(xiàn)場招商處，利用售樓處、廣場、圍墻、條幅、招商畫冊等，充分展示商業(yè)步行街環(huán)境等。設計招商畫冊設計制作內容詳實的招

43、商畫冊，說透生意機會及生意成本，作為項目的宣傳資料。 利用XX商戶資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)利用XX商戶資源，在招商前期階段采取定人定點的方式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進行定向招商。新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關注。直銷發(fā)單給各類的目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關系。條幅樓體布置招商信息條幅，每有一個品牌商家入駐就增加一塊條幅。報紙廣告媒體選擇：深圳特區(qū)報、深圳商報、南方都市報綜合運作；廣告形式：以硬廣告形式發(fā)布促銷廣告，以及新聞廣告形式報道精彩花絮?；顒油茝V天虹招商開

44、幕儀式：邀請?zhí)旌珙I導親臨現(xiàn)場，同時邀請政府、行業(yè)協(xié)會、國土局等領導，增進投資信心。 2、現(xiàn)場包裝立體推廣組合售樓處設計：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；售樓處內布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點?，F(xiàn)場包裝（充分展示龍崗商業(yè)步行街特色及天虹形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息； 廣場包裝：廣場旗，設于廣場四周，營造熱烈氣氛；廣場拱門，作為形象門戶；廣場舞臺，用于開盤簽約儀式及系列促銷活動。燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近的深惠公路沿線。廣告牌：項目臨深惠公路的廣告牌。四、招商畫冊要點及文案主體：龍崗商業(yè)步行街1、跟天虹一起賺錢天虹出現(xiàn)的地方就是商業(yè)黃金地段，做生意跟天虹！列舉：上海賓館天虹、東門天虹、福民天虹、寶安天虹、龍華天虹的地段與位置、人氣、營業(yè)額的分析天虹的實力開店都是大店，層層滿。其成為區(qū)域商業(yè)中心的代名詞。附：深圳天虹商場有限公司是一家中外合資經營的綜合性商業(yè)企業(yè)，現(xiàn)擁