浙江大學(xué)科技園招商訪案

1、浙江大學(xué)科技園招商訪案第一部分項目的概略一、項目背景概略1、項目的建設(shè)歷史：浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）前身為“中恒世紀(jì)科技園”，其用地屬于中恒世紀(jì)科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在詳細(xì)的建設(shè)審批過程中定位于高新公司（偏向信息化和生物醫(yī)藥等家產(chǎn)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和公司孵化園區(qū)。本項目依靠中恒世紀(jì)公司和浙江大學(xué)的背景聯(lián)系，中恒世紀(jì)和浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（簡稱浙大科技園）簽訂了有關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀(jì)科技園”名稱改為“浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園系統(tǒng)構(gòu)成之一。2、浙江大學(xué)及浙大科技園項目的概略浙江大學(xué)經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐漸發(fā)展成為我國重要的科學(xué)研究中心和高新技術(shù)輻射

2、中心，形成了較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。浙江大學(xué)科研條件優(yōu)勝，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機(jī)構(gòu)190個；此中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。浙江大學(xué)每年都有很多科技成就獲取國家、省、部級科技獎賞。浙大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合同意的首批22個國家級大學(xué)科技園之一，是浙江省重點科技公司孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術(shù)家產(chǎn)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園的建設(shè)依照“兼顧規(guī)劃、以人為本、市場推進(jìn)、堅持開放”的目標(biāo)，堅持技術(shù)創(chuàng)新和科技成就轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)公司孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人材培養(yǎng)、高新技

3、術(shù)家產(chǎn)輻射的宗旨，依照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的浙江大學(xué)科技公司商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州當(dāng)?shù)胤謭@，以個性化空間設(shè)計、生態(tài)型環(huán)境控制、充分服務(wù)設(shè)備配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特點優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆絢爛明珠。二、項目工程概略1、整體設(shè)計概略：浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨立樓宇構(gòu)成，此中1#至9#樓為商務(wù)辦公區(qū)，10#樓和11#樓為后勤服務(wù)區(qū)；項目建設(shè)有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式擺列，表現(xiàn)了科技園“高效、謹(jǐn)慎”的風(fēng)格；同

4、時采納生態(tài)型花園布局、個性化單套設(shè)計、集群式商務(wù)管理等理念，實現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒坦化，為工作和生活供給互動一體化服務(wù)、為創(chuàng)意改革供給一個靈感的自由。2、建筑概略：項目用地面積33968川，總建筑面積53237.7川，此中地上建筑面積47694.1川，地下建筑面積5543.6川，項目容積率1.4,綠地率35%。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，裝備有2部OTS電梯；總建筑面積為17167.1川，包含主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9川，每層建筑面積為1298川，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556川，每層建筑面積大概850川左右，可作顯現(xiàn)、會所及

5、配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6川。一號樓建筑雄偉、設(shè)計魄力，進(jìn)而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐公司的外在形象。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特點部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設(shè)計有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復(fù)式辦公空間，面積均在250m2380川左右。項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719m,設(shè)計以生活配套服務(wù)功能為主。10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33m；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完好能夠知足園區(qū)內(nèi)公司員工的餐飲、休閑、文體

6、等服務(wù)需求。項目還有面積6226.3m的架空層和面積多達(dá)3500m的中心花園，沿各主體建筑四周都設(shè)有綠化帶；項目各建筑主體散布規(guī)則、合理，力求達(dá)到“真實會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHOJ業(yè)空間成效。三、項目區(qū)位概略本項目位于長三角經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術(shù)家產(chǎn)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)公司的研究和創(chuàng)業(yè)基地，齊集了如UT斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新公司；本項目同時與杭州國家高新軟件園及其余高新公司互相輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃重，是杭州國家級軟件、集成電路設(shè)計、通信與動畫等多家產(chǎn)的創(chuàng)制造基地。本區(qū)塊與著名的西湖景色區(qū)一橋相

7、連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等著名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住所區(qū)接踵開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計；跟著各居民住所區(qū)入住率的提高和高新公司自己的不停發(fā)展，依靠新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)家產(chǎn)領(lǐng)袖區(qū)。四、項目服務(wù)概略本項目實質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)建為生命，經(jīng)過為科技型公司供給辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)建更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理的附漲價值。本項目的入駐公司第一能夠憑相應(yīng)資格享遇到國家對于高新區(qū)的優(yōu)惠政

8、策，包含所得稅稅收、對外經(jīng)濟(jì)合作、設(shè)備折舊、對外進(jìn)出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質(zhì)性內(nèi)容。其次就是能夠國家、省、市有關(guān)部分對浙大科技園出臺的專向扶助政策，包含國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技公司孵化基金支持、高新技術(shù)成就轉(zhuǎn)變風(fēng)險投資及融資貸款擔(dān)保和高新公司人材股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。再次針對浙江大學(xué)出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓舞舉措。本項目本著發(fā)展成為個性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新公司孵化園區(qū)的目標(biāo)踴躍主動向入駐公司供給完美、優(yōu)良的服務(wù)。第一向入駐公司供給基礎(chǔ)性的服務(wù)，包含辦公場所的供給、通信網(wǎng)絡(luò)接入管理服務(wù)、共享商務(wù)設(shè)備租借服務(wù)、員工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。其

9、次供給高新公司的代理服務(wù)，包含有高新公司認(rèn)定審查、公司項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多種類的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)儉入駐公司的社交成本。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型公司供給咨詢服務(wù)，包含有投資規(guī)劃、資本管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附帶值的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。同時還能夠依靠浙江大學(xué)的科研成就和人力資源背景，為入駐公司供給人材培養(yǎng)和引進(jìn)，并為公司的人力資源管理工作供給咨詢和集中管理的服務(wù)。最后園區(qū)還能夠經(jīng)過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園系統(tǒng)為在園公司供給技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。第二部分項目的市場檢查一、項目的投資目標(biāo)本項目是中恒世紀(jì)公司依照資源合理利用和技術(shù)家產(chǎn)化生產(chǎn)需要而進(jìn)

10、行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；經(jīng)過先期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園系統(tǒng)的構(gòu)成之一，并努力朝向科技公司孵化器的方向發(fā)展。項目認(rèn)為各種科技型公司供給辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，經(jīng)過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)良的配套服務(wù)，以倡議休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各公司供給商務(wù)增值服務(wù)；本項目的投資目標(biāo)除了自身家產(chǎn)化需要外，更多的著重項目的招商目標(biāo)和效益。二、杭州商務(wù)寫字樓檢查剖析跟著杭州經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)騰躍，杭州住所房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào)控下，杭州寫字樓市場正逐漸取代杭州住所市場進(jìn)入發(fā)展商的視野；可是杭州寫字樓的開發(fā)大多數(shù)集中于高級地段，重點實行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場

11、認(rèn)可；并且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，重申商務(wù)的豪華觀點。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，保持固定高級地段供給水平；從地區(qū)散布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常顯然。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超出200萬平方米以上的新寫字樓入市，估計將會超越以前十年新盤上市的總和；此中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由03、04兩年間共推出11幅用地，共計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在120-150萬平方米。?而2005年將是杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供給期，競爭將日趨強(qiáng)烈。從當(dāng)前杭州商務(wù)寫字樓市場的全局來看，主要區(qū)分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星散布的商務(wù)性寫字樓。1

12、、武林商務(wù)區(qū)杭州武林商務(wù)區(qū)是依照杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。因為該區(qū)塊內(nèi)散布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集散布，武林商務(wù)區(qū)逐漸超越向艮山方向拓展；跟著一大量高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該地區(qū)正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向崇高辦公商務(wù)地區(qū)變換。據(jù)咨詢檢查，該地區(qū)外貿(mào)型公司居多，這些公司特別重視自己形象，講究品嘗與品位。當(dāng)前該地區(qū)較新樓盤供給量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。區(qū)塊參照日租金為2-4元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天?財產(chǎn)中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。武林商圈便

13、利的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)勝條件的影響，使得武林周邊地區(qū)的寫字樓隨之興起，形成新武林商務(wù)區(qū)。新武林商務(wù)區(qū)增加美達(dá)?麗陽國際、紅石?中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng)?現(xiàn)代領(lǐng)地LOFT華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項目。2、慶春路商務(wù)區(qū)慶春路商務(wù)區(qū)是杭州此刻寫字樓最密集散布的地區(qū)，號稱杭州成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊向來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點，商務(wù)氛圍較濃重，金融網(wǎng)點遍及整條大街，商場、醫(yī)院、電服氣務(wù)都特別方便，是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的起源地。據(jù)咨詢檢查，當(dāng)前該地區(qū)商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶種類也多數(shù)為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供給量在35萬平方米左右，價錢在850

14、0元/平方米左右；區(qū)塊參照日租金為2.6-4元/平方米。東清大廈、濱江?新城市廣場、金都?杰地大廈、中豪?鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項目散布此中。政府對于解放路延長段工程，更是進(jìn)一步刺激了該地區(qū)內(nèi)的樓市，所以這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場遠(yuǎn)景。3、城站商務(wù)區(qū)城站商務(wù)區(qū)歷史其實也很悠長；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中向來就有著城站的身影，可是該區(qū)塊商務(wù)氛圍向來倍受冷遇；跟著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程達(dá)成、西湖大道商機(jī)漸濃等要素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、齊備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)招待能力，使大量客源逗留在城站地區(qū)。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)

15、公司許多。據(jù)咨詢檢查，當(dāng)前城站地區(qū)較新樓盤供給量在24萬平方米左右，價格在8000元-1.4萬元/平方米不等。區(qū)塊參照日租金為2-5元/平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星?東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓接踵推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐漸向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等觀點性商務(wù)區(qū)發(fā)展。4、文教商務(wù)區(qū)文教商務(wù)區(qū)主若是跟著高新區(qū)的建立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，跟著文三路電子街規(guī)劃確實立、文教區(qū)高校搬家的落實，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供給漸漸增加；并逐漸成為杭州電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新家產(chǎn)

16、的齊集地；該地區(qū)位于杭城中西部，交通便利、生活設(shè)備完善。據(jù)咨詢檢查，當(dāng)前該地區(qū)主要以IT公司及廣告、傳媒、裝飾行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具家產(chǎn)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的地區(qū)。該地區(qū)較新樓盤供給量在10萬平方米左右，價錢在10000元平方米左右。區(qū)塊參照日租金為1.5-3元/平方米。華都?蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目散布此中。因為文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳腐，交通屬于杭州最擁擠的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到必定的限制。5、黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是浙江向國際開放的窗口，它素來就代表著浙江經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，浙江商務(wù)文

17、化正是從這里更加外界所認(rèn)可。在這里你能夠看到浙江省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地家產(chǎn)、商貿(mào)業(yè)中最優(yōu)異的那些公司：廣廈公司、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些公司在近來幾年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超出均勻水平，而家產(chǎn)也正集中在對浙江GDP貢獻(xiàn)最大的家產(chǎn)中。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ABD）。據(jù)咨詢檢查，當(dāng)前該地區(qū)較新樓盤供給量在29萬平方米左右，均價在15000元/平方米右；區(qū)塊參照日租金為3.5-6元/平方米。世貿(mào)中心、綠城?黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈散布此中；公元大廈均價1.75萬元/平方米，半個樓層起賣；黃龍恒勵大廈均價約1.1萬元/平方米，租金每天4.

18、5元/平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天5元/平方米。耀江?金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等馬上入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族魄力。6、濱江商務(wù)區(qū)濱江商務(wù)區(qū)遇到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐漸遇到高新公司追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正全力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)觀點。據(jù)咨詢檢查，當(dāng)前該地區(qū)較新樓盤供給量在10萬平方米左右，價錢在7800元/平方米左右；區(qū)塊參照日租金在1-2元/平方米，濱海?威陵大廈銷售均價7600元/平方米。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海?威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓項目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個顯然的帶狀，此中之江區(qū)

19、塊較為集中。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新家產(chǎn)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各種大型居民住所區(qū)逐漸交托使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日趨活躍，商務(wù)氛圍遠(yuǎn)景可觀。7、錢江新城區(qū)塊跟著杭州市政府確定杭州由西湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐漸走進(jìn)杭州人的視野。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大多數(shù)政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為顯現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)記。錢江新城在政府的存心推進(jìn)下，土地放量比較大，為了加速錢江新城的建設(shè)，各種寫字樓接踵開發(fā)，未來該區(qū)塊供給量將直線上漲，商務(wù)氛圍也快速提高。杭州還有其余板塊的商務(wù)區(qū)，但

20、因為規(guī)模小，臨時不行天氣；比方說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。三、杭州商務(wù)寫字樓市場剖析總結(jié)自從2003年以來杭州房產(chǎn)市場新聞不停，寫字樓市場潛力不停顯現(xiàn)，需求者對寫字樓的要求愈來愈高,包含高效性、前鋒性、顯現(xiàn)性、24小時、技術(shù)化、年青化、多樣化等。從整體上看，跟著浙江城市化進(jìn)度的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二家產(chǎn)為主轉(zhuǎn)為第三家產(chǎn)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)遠(yuǎn)景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大量寫字樓投放市場的沖擊和浸禮，杭州寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了顯然的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，追求單調(diào)的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急迫跟進(jìn)，啟動項目不細(xì)分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟

21、杭州是休閑旅行城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的其實不多，由此造成此刻杭州的寫字樓除成熟地段外其余地塊商務(wù)樓空置率居高不下。杭州商務(wù)需求者最著重寫字樓的品位形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促進(jìn)了杭州寫字樓開發(fā)的個性化特點、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本案的開發(fā)，在必定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇適合的目標(biāo)集體定位，對本項目的優(yōu)勢發(fā)揮能夠起到事半功倍的效應(yīng)。四、項目的周邊競爭檢查本項目地處杭州高新技術(shù)家產(chǎn)（濱江）區(qū)塊，周邊高新公司和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、

22、亞琪公司、前鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓散布項目鄰近。此中杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，此刻的入住率較高，并因為是區(qū)政府項目，其招商工作的重點是引導(dǎo)家產(chǎn)方向和培養(yǎng)家產(chǎn)規(guī)模，政府行為致使入駐門檻較高，可作為本項目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由公司資本投資興建，該項目剛開始招商，是本項目的參照競爭對象。前鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個項目均已建設(shè)達(dá)成，正在確定招商計劃，由此該部分項目是本項目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提高本項目的EOD地區(qū)效益和活力增加新的素材。經(jīng)過先期檢查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充

23、分，東冠發(fā)展大廈等招商局勢也較為樂觀，這為本項目的商務(wù)氛圍起到了必定的推進(jìn)作用本項目的個性化商務(wù)樓設(shè)計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項目，經(jīng)過生態(tài)、園林觀點和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實現(xiàn)本項目的特點突出，增強(qiáng)處目的優(yōu)勝性。第三部分項目的研判一、項目地區(qū)及個性研究1、政策區(qū)塊方面本項目隸屬杭州獨一的國家級高新技術(shù)家產(chǎn)政策區(qū)塊。杭州高新區(qū)主要區(qū)分為文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從表面看“貌不驚人”、從配套看粗心粗心，大多樓盤質(zhì)量不高，相對于杭城當(dāng)前的整體寫字樓開發(fā)水平來說，只好算是中檔；可是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里獲取了充分的

24、發(fā)掘，也就帶動了這些商務(wù)樓出租率。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，跟著大型住所社區(qū)的交托使用，濱江人氣在逐漸成熟。因為濱江距離杭州市里較遠(yuǎn)，商務(wù)氛圍向來很淡，以前獨一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等顯然的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓和著名高新公司的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；跟著杭州城市發(fā)展中心的四周擴(kuò)散，濱江區(qū)塊也漸漸熱起來。文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多IT公司，而IT公司的一大特點即是成長快，公司規(guī)模的擴(kuò)充必定引出辦公地區(qū)亟待擴(kuò)大的問題。當(dāng)前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供給量不足、質(zhì)量不高的狀況已經(jīng)不可以知足這些公司的成長需求，他們紛繁找尋其余理想的辦公場所；而濱江區(qū)塊就是這些公司的最正確選擇點；東方通信、

25、恒生電子、UT斯達(dá)康、信雅達(dá)、浙大中控等著名的IT公司接踵落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務(wù)成為杭州高新家產(chǎn)領(lǐng)袖區(qū)注入活力。【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埼骱?，推窗?cè)聽錢塘聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢聊高新情。2、項目規(guī)劃方面本案采納生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設(shè)計、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入SOHC商務(wù)觀點，打造科技研發(fā)型公司、中小創(chuàng)業(yè)型公司和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。本案在規(guī)劃過程中定位顯然偏向于“賣腦”型行業(yè)，特別針對中小創(chuàng)業(yè)型公司。項目的個性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓觀點，開創(chuàng)出杭州排屋商務(wù)樓的先例。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型公司“屈居”

26、住所、公寓中商務(wù)辦公的時候，在杭城政府限制公司入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分集體擁有較強(qiáng)的吸引力。本案在必定程度上擁有地理地點、豪華程度等多方面的劣勢，但本項目的個性化、排屋樓寓設(shè)計在杭州仍是第一家，這也算是本案的獨有特點；由此在本案的宣傳中，增強(qiáng)處目特點的宣傳，并依照項目特點提煉一般化的觀點，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。同時本案的毛坯房交托，在必定程度上能夠炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的觀點。3、項目環(huán)境方面本案的綠化率達(dá)到35%并有一個3500平方米的中央花園，項目內(nèi)部各建筑四周都配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨立的、生態(tài)型的花園布局。商務(wù)辦公樓的功能定位；住所式的設(shè)

27、計理念，本案交融居住的生態(tài)要乞降商務(wù)辦公的典雅清凈，裝備充分的后勤配套設(shè)備，使項目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化客人戀戀不舍的走了，拍一張相擁而握的留影能否多了一份尊榮的心情創(chuàng)業(yè)此后自信起來浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園休閑商務(wù)、生活與工作互動財產(chǎn)人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步二、本案的優(yōu)勢剖析1、地區(qū)政策優(yōu)勢：本項目針對于非高新區(qū)板塊的公司擁有顯然的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)公司為主的目標(biāo)集體擁有很直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達(dá)、東方通信、浙大中控等著名公司的周邊部署，使之形成一個高新聯(lián)動板塊?？墒且驗楹贾莞咝聟^(qū)分文教高

28、新區(qū)和濱江高新區(qū)，在必定程度上文教高新區(qū)的市里觀點對本項目地區(qū)的政策優(yōu)惠優(yōu)勢擁有必定的影響。2、園林化布局本項目作為一個科技園區(qū)，最大的特點就是園林化布局；所謂園林化布局包含生態(tài)型環(huán)境設(shè)計、充分的配套保障、一致的管理協(xié)調(diào)。園區(qū)型商務(wù)群在必定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO、公情節(jié)的最好優(yōu)勢。3、浙大科技園系的規(guī)模背景浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園是國家一個重點的科技公司孵化器項目，是浙江省獨一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年浙大資源和信用保證，本案能夠充分利用浙大科技園的品牌形象優(yōu)勢。三、本案的劣勢剖析1、地理地點本案地處杭州濱江區(qū)，在杭州好多人的觀點里面，濱江

29、屬于杭州的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，必定程度上影響了本案的杭州商務(wù)觀點。同時因為文教高新區(qū)的存在，必定程度上也激化了濱江的距離感。建議在宣傳過程中，增強(qiáng)對錢江一橋、四橋、三橋貫串市里和江南大道連結(jié)簫山國際機(jī)場的交通樞紐觀點，并提高因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住所區(qū)的交托使用而屈指可盼的地區(qū)活力觀點，弱化地理地點劣勢。2、人氣氛圍只管濱江住所房產(chǎn)大舉擴(kuò)充、洶涌澎拜，可是濱江房產(chǎn)仍是以投資性住所為主，地區(qū)人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。特別是商務(wù)寫字樓，辦公人員大多數(shù)居住在市里，地區(qū)的逗留時間也不過是上班時間，所以地區(qū)商業(yè)也不發(fā)達(dá)；估計需要3-5年時間濱江區(qū)活力才能顯現(xiàn)。由此建

30、議增強(qiáng)“引領(lǐng)高新風(fēng)云，掌握地區(qū)先機(jī)；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”；積極推行濱江高新區(qū)作為未來高新家產(chǎn)領(lǐng)頭羊的發(fā)展遠(yuǎn)景，突出天堂硅谷著名公司集中圈。四、本案的時機(jī)剖析1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會跟著長三角的經(jīng)濟(jì)騰躍，杭州政府確定主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在連續(xù)打造杭州休閑旅行城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借杭州評為最正確居住城市的影響吸引科技新貴居住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州，進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力求實現(xiàn)兩對翅膀騰躍的夢想。政府的規(guī)劃對于杭州高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的時機(jī)。2、微觀特點時機(jī)本案的個性化園林式寫字樓設(shè)計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司擁有教大的優(yōu)勢；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個性化商務(wù)，追求表現(xiàn)公

31、司獨到審美取向和價值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)建靈感、氛圍創(chuàng)建的可塑性。本項目的生態(tài)布局、個性化設(shè)計是此類人群的最大時機(jī)選擇。五、本案的威迫剖析1、地區(qū)競爭威迫杭州寫字樓市場在經(jīng)歷過大舉擴(kuò)充后，已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，杭州寫字樓空置率也逐漸上漲；特別是跟著錢江新城的開發(fā)，杭州寫字樓市場的競爭將進(jìn)一步加??；而杭州作為旅行休閑城市，世界500強(qiáng)公司入駐率其實不高，寫字樓經(jīng)濟(jì)的空間有限。2、裝飾程度威迫杭州寫字樓向來以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等觀點為主導(dǎo)；本案為全毛坯交托，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在必定程度上降低項目的品位定位。同時因為本案面對的集體大多數(shù)是始創(chuàng)

32、業(yè)公司，其辦公樓的裝飾工程對與新創(chuàng)公司的首期投資成本決議擁有很大的劣勢；一般新創(chuàng)辦的公司早期投資好多，資本又不足，并且存在很大的風(fēng)險，因此花巨資裝飾商務(wù)樓對于新公司來說擁有必定的認(rèn)可劣勢加本；進(jìn)而增案的顛簸。第四部分項目的招商目標(biāo)群定位一、項目招商目標(biāo)重點剖析1、綜合剖析本項目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項目周邊寫字樓的檢查和剖析：在政策優(yōu)惠方面，相同享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市里范圍，地理地點優(yōu)勝與本板塊；據(jù)檢查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在15%左右。在商務(wù)氛圍方面，因為本項目所在的之江區(qū)塊的住所大多數(shù)為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氛圍不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間顯然不足。在同類競爭方面，東冠

33、發(fā)展大廈、前鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等項目的接踵建成，該部分的項目和本項目擁有必定的同質(zhì)性，只管互相之間能夠襯托出整個區(qū)塊的遠(yuǎn)景，但同時也為本項目帶來更多的競爭壓力。過于專業(yè)的家產(chǎn)范圍限制常常會致使本項目招商目標(biāo)集體的貧乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)天氣；由此一定在政策同意的條件下，項目招商依靠自己的特點和優(yōu)勢擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的公司入駐。2、本項目在建筑設(shè)計上以個性化辦公空間設(shè)計為特點，單套排屋式的樓宇適應(yīng)于員工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或許創(chuàng)意靈感的中小公司或部門一號樓設(shè)計尊貴，彰顯魄力，作為能夠享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分沒法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)公司供給了機(jī)

34、會；招商該類公司的某個部門或管理層總部，既能夠增強(qiáng)公司的形象，同時還能夠充分享有政策扶助。裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其能夠作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包含銀行、顯現(xiàn)廳、家產(chǎn)物流配送、會議中心等多種類的營業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。2至9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的公司供給一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等種類機(jī)構(gòu)的最正確選擇。二、項目招商目標(biāo)群定位由以上對本案的剖析我們能夠看出，本案差別于其余盤的最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務(wù)群，其擁有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化排屋的SOH（理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此

35、本案的目標(biāo)集體主要定位于一下四類：信息、軟件、醫(yī)藥等科技家產(chǎn)公司。該類公司擁有申報高新公司的潛力，也就能夠潛伏的享遇到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時因為該類公司大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的公司，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的重點。本案身處開發(fā)區(qū)便宜的租金水平、個性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對該類公司擁有必定吸引力。因為本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)固的科技園區(qū)品牌，該類公司占目標(biāo)群60%。探藝術(shù)前沿。杭州近來幾年盛行的LOFT寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng)?現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造杭州首個LOFT寫字樓。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、齊備的后勤保障，極大

36、的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿公司創(chuàng)建至上的寬松、自然的辦公氛圍，知足此類公司對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。此類公司對活躍本案的SOHO務(wù)和個性化理念大有裨益，所以能夠其控制在20%左右。管理前研。因為本項當(dāng)前述所定位的兩類公司，更多的偏向中小公司，其管理基礎(chǔ)單薄，更多的精力和公司能力偏向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這種公司又是高速發(fā)展的公司，在必定程度上需要外來的公司投資剖析、管理咨詢、財務(wù)策劃、法律增援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇10%的管理前沿服務(wù)公司入園。其余種類公司。其余種類公司可包含外處公司駐杭州做事處、外資公司和

37、物流公司等。此中駐杭做事處有一大多數(shù)因需要生活、工作一體化而“屈居”住所、公寓；外資公司在WTO松開之際快速增加，外國SOHO、公的理念和新入杭州時成本節(jié)儉能夠吸引更多外資的注意；物流公司主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、中興大橋等構(gòu)成的濱江快速交通網(wǎng)，直抵簫山國際機(jī)場、城站火車站等重要城市進(jìn)出口。該類公司建議選擇約10%定位。三、項目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分本項目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)備招商。1、主樓招商目標(biāo)群定位。項目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米。中恒世紀(jì)公司及部下香溢世紀(jì)公司、杭州中恒世紀(jì)公司自己就需要自用辦公區(qū)，該部

38、分自用辦公室建議部署在主樓8、9層。如主樓招商狀況較好，建議主樓9層和附樓3層自用。主樓一層至七層為對外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)魄力和尊貴；可是因為1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著必定的劣勢。所以該部分招商能夠選擇新起步的中小型公司，該類公司對租金的水平要求比較重，對公司平時營運成本考慮許多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整體性和生態(tài)型一致，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓觀點，吸引更多不著重商務(wù)豪華，而在意商務(wù)休閑的公司注意力。一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、公司管理咨詢等公司，既能夠為該類公司供給便宜的房子租借

39、成本，同時還能夠讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型公司的咨詢業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。一號樓招商對象之二選擇各種經(jīng)濟(jì)開發(fā)、科技開發(fā)和推行、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型公司主體，能夠充分享遇到優(yōu)惠政策的傾斜力度，進(jìn)而為公司的發(fā)展供給更大的空間和動力一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大的大、中型公司，用作銷售、管理、研發(fā)總部。2、個性化樓招商目標(biāo)群定位。項目的個性化樓部分是本項目的特點之一，作為一個科技園區(qū)項目，采納單套復(fù)式的排屋設(shè)計，這是一個新創(chuàng)商務(wù)空間觀點。此刻好多中小型公司、創(chuàng)業(yè)型新公司因為創(chuàng)業(yè)之初成本要素，更多項選擇擇住所區(qū)中辦公，而跟著國家政策的出臺，工商局針對居民住所區(qū)

40、內(nèi)創(chuàng)辦公司的審批愈來愈嚴(yán)；這給本項目的招商供給了必定的機(jī)會。單套式寫字樓能夠讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計等系列需要靈感、追求創(chuàng)新的公司獲取一種S0HO、公的感覺。本部分商務(wù)樓的招商由此定位于針對一些中小型智力公司、設(shè)計公司進(jìn)行，2至5號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類IT家產(chǎn)企業(yè)，6至7號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其余種類公司，8至9號樓暫不定；同時因為S0HO、公義念在外國商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，所以吸引外國留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。3、配套服務(wù)設(shè)備的招商目標(biāo)群定位。本項目的配套設(shè)備第一是10號樓和11號樓的招商。依據(jù)先期工程建設(shè)的設(shè)計，10號樓定位于園區(qū)員工的酒店式公寓

41、；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨立洗手間和露臺，并計劃部署兩個床位進(jìn)行裝飾；該部門設(shè)計在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒坦度相對困難；建議降低裝飾標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園公司一般員工的宿舍。11號樓1層和2層為員工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計和裝修上表現(xiàn)出必定的層次，定位于園區(qū)公司款待所用。同時三樓的露天露臺利用盆景綠色設(shè)計成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計成KTV棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住員工供給娛樂場所。因為11號樓未來需要進(jìn)行后勤公司招商，詳細(xì)的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位不過作為參照和招商說服。11號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所街坊，建議提高裝飾標(biāo)準(zhǔn)

42、，設(shè)計成為單人套房，作為園區(qū)公司的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，可是因為本項目為一個整體，擁有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來說營業(yè)性用房需要沿街或許開放式對外沿街；依據(jù)對本項目建筑設(shè)計的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作擁有必定的困難。在定位上裙樓的三樓能夠作為辦公用房。二樓作為商務(wù)會議室和商務(wù)接見、談判室。一樓部分能夠向銀行和中國挪動營業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這種供給商務(wù)套餐、休閑場所的公司招商。因為裙樓相同需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在必定程度大將影響到營業(yè)成效；所以建議園區(qū)的主大門采納開放式設(shè)計，并設(shè)置廣闊視野的草坪綠化設(shè)計，針對園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)。能夠在主樓的西

43、側(cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既能夠保證裙樓的營業(yè)通道，又能夠有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；詳細(xì)的改正建議供工程部門進(jìn)行參考。說明：任何的項目建筑招商目標(biāo)群定均以實質(zhì)招商為準(zhǔn)，全部的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌注，全部為租戶合理要求而增刪服務(wù)項目。第五部分項目招商租金定位一、項目組價調(diào)研剖析本項目是工業(yè)地產(chǎn)范圍，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評論的主要參數(shù)。租金主要遇到氛圍和同類項目水平的影響，所以本項目的租金依照參照訂價的原則進(jìn)行定位。1、橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。據(jù)檢查，近來開盤招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天1.2?1.5元，年遞加5%10

44、%由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天1.25元/平方米；濱海威陵大廈租金為每天1.2元/平方米，三年合約內(nèi)不浮動，三年后浮動5%10%；文三路東零件園租金為每天2.3元/平方米，浙大科技園租金每天2元/平方米。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)勝于其余項目，在重視生態(tài)辦公、希望自由個性、夢寐獨立空間的今日，本項目在設(shè)計理念上擁有必定的前瞻性。2、縱向?qū)φ眨和悓懽謽堑臍v程對照。本項目周邊的住所房產(chǎn)價錢基本上都在7000-8000元/平方米之間，并有著進(jìn)一步上漲的趨向。之江區(qū)塊跟著各住所小區(qū)的大舉擴(kuò)充和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的盛行，板塊活力正快速發(fā)展，完好有可能未

45、來之江區(qū)塊成為杭州南岸的EOD板塊。參照杭州黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住所房價在12000元/平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天4.5元/平方米，售價達(dá)到了15000平方米；當(dāng)?shù)貕K因為近來幾年居民住所入住率沒法達(dá)到黃龍商務(wù)圈，同時又因一江相隔杭州市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體觀點，這將在必定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住所價值比率水平，4.5X（7000-12000）X60%1.5（60%為當(dāng)?shù)貐^(qū)與黃龍商務(wù)圈成熟度的比率），房子的售價大概在5500元/平方米。3、綜合對照：地區(qū)經(jīng)濟(jì)的遠(yuǎn)景剖析近來幾年以來，長三角經(jīng)濟(jì)活力日漸盛行，逐漸取代珠三角成為中國發(fā)展最快的地區(qū)；杭州作為長三角中的重

46、要城市，又是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江省省府城市，仍是世界有名的旅行城市，杭州正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。今年以來，住所房地產(chǎn)局勢不容樂觀，政府不停出臺有關(guān)政策打壓住所房產(chǎn)以擠出此中的泡沫；而先期瘋狂的住所地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間；愈來愈多的外資進(jìn)入中國、走進(jìn)長三角，愈來愈多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，愈來愈多的高附帶值、高新技術(shù)家產(chǎn)開發(fā)公司的盛行，這給商務(wù)地產(chǎn)項目帶來更多的發(fā)展機(jī)會。杭州高新區(qū)（濱江）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶助的優(yōu)勢，輔以沿江住所房產(chǎn)氛圍的日趨成熟，加上位于杭州通往簫山國際機(jī)場的交通道路上，該地區(qū)發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前程發(fā)展成為杭州高新家產(chǎn)的領(lǐng)袖齊集地。4、本項目的租金預(yù)期:

47、針對商業(yè)地產(chǎn)項目，無論是銷售訂價仍是租借訂價，都需要對項目進(jìn)行租金發(fā)展展望，進(jìn)而設(shè)計出一套合理的租借或銷售方案；由此對本項目的租金作以下的的估計：年份1234567日租金1.21.4251.51.621.751.892.04年租金432513540583630680735年份891011121314日租金2.22.382.622.883.173.423.7年租金7938579431037114112321330年份151617181920日租金3.994.194.44.624.714.81年租金143715091564166316971730本項目的租金定位于15元起步，鑒于項目早期的招商吸引

48、，第一年入住公司賜予8折優(yōu)惠，第二年賜予9.5折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平。這樣安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)固，高新區(qū)也將進(jìn)一步發(fā)展成熟，EOD既念初見模型；同時從折扣變化率上反應(yīng)出項目的租金增值空間為均勻年遞加率10%因為本項目屬于商務(wù)樓出租，而各種建筑不具備中央空調(diào)解精裝飾，公司入駐都需要進(jìn)行裝飾；既然公司需要裝飾，那租借限期不太可能為1年。依據(jù)對市場同類市場的檢查和剖析，建議本項目的租借合同限期主要設(shè)置為3年，針對部分客戶的需求，設(shè)置5年和10年及50年租借（變相性銷售）等多種租約方案，不一樣形式賜予不一樣的租金水平。項目的詳細(xì)租金需要依靠于周邊居民入住

49、率的高速增加和商務(wù)氛圍的快速提高。依據(jù)對黃龍商務(wù)圈的檢查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平已經(jīng)達(dá)到了4.5元，租金年增加率為12.5%，并還有進(jìn)一步增速的可能。本項目跟著EOD既念和高新家產(chǎn)領(lǐng)袖群觀點的形成和周邊居民入住率的提高，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將獲取充分認(rèn)可；同時科技園的租借已經(jīng)基本形成框架，各樣服務(wù)相對成熟和有經(jīng)驗，租金的增加速度完好有可能超越上述的守舊展望。二、項目招商的組價策劃1、單體建筑租金細(xì)化：在前面所剖析的租金定位中間，基本上確定的項目的首年租金均勻水平在1.2元/平方米?日（1.5元/平方米?日的8折辦理）。本項目的主樓因為相對是項目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門進(jìn)口，

50、租金保持必定的略高水平，同時參照擁有中央空調(diào)解沿骨干道（江南大道）的東冠發(fā)展大廈1.2?1.5元/平方米?日水平，發(fā)掘出本項目生態(tài)型優(yōu)勢，能夠?qū)?號樓的租金均勻水平定位在1.25元/平方米?日，比園區(qū)均勻水平超出5%個點，而位于中心花園旁邊的個性化辦公樓也能夠超出均勻水平5%；位于食堂和宿舍鄰近的大樓，能夠低于均勻水平5%。項目的詳細(xì)租金價錢依據(jù)目標(biāo)客戶的詳細(xì)要求進(jìn)行必定數(shù)目的調(diào)整。2、租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項目租借限期有長租和短租兩中種類。本項目屬于工業(yè)用地，不可以采納銷售；并且國家有關(guān)規(guī)定，長租最長久限為20年；所以本項目的招商租約主要設(shè)定為3年、5年及永遠(yuǎn)租約三種，并同時備好1年租約、10年租

51、約和20年租約的租金測算表。a、在1年的租約設(shè)置中，主若是為了經(jīng)過園區(qū)自主訂價實時調(diào)整和引導(dǎo)市場價錢走向，進(jìn)而促進(jìn)園區(qū)及地區(qū)性租金的增加；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租借用戶描述園區(qū)的租金遠(yuǎn)景，進(jìn)而讓租借公司感覺到簽約的優(yōu)惠性，增加招商成效。在招商過程中，也不清除需要1年租期的公司求租，可是該類租借的比率應(yīng)當(dāng)占相當(dāng)少量；并且招商租金定位上，第一年作為引導(dǎo)園區(qū)氛圍、塑造園區(qū)形象等出發(fā)，賜予9折特惠價的招商，而在第二年，賜予9.5折的租金訂價；這為簽約3年及3年以上的客戶供給更多的優(yōu)惠感覺，引導(dǎo)租借者延長租約限期。本租約的租金水平及招商租金方案詳見附件中的一年租金改動表。b、在3年的租約設(shè)置中

52、，依照1年租約的租金展望，賜予租賃公司必定的租金優(yōu)惠。在科技園招商第一年，所有定位于8折，而針對三年租約者，在第二年賜予9折的折扣，第三年達(dá)到正常水平，以此保證科技園招商之初的均衡。科技園第二個三年租約內(nèi)，建議租金浮動率定位于7.5-8%，對于三年后續(xù)租的租戶，在租金上賜予續(xù)約第一年市場租金的9.5折辦理，租金浮動比率不改動；詳盡測算見附件中的三年租約改動表。詳細(xì)的三年后租金改動規(guī)律依據(jù)未來市場的詳細(xì)狀況進(jìn)行設(shè)定。比方說一個簽訂3年租約的公司，在第一年入駐本園區(qū)，則租約限期內(nèi)租金依照1.21.351.5的租金水平來租借，假如公司簽訂，依照第四年的市場價錢進(jìn)行9.5折扣后，以租金年浮動7.5-8

53、%的水平進(jìn)行續(xù)訂合同；詳細(xì)的后三年租金上述優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)僅做參照，依據(jù)三年后詳細(xì)狀況和詳細(xì)公司進(jìn)行磋商。c、在5年的租約設(shè)置中，前三年采納8折、8.5折和正常值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行吸引，并在后二年依照6%的租金均勻年遞加水平進(jìn)行遞加；針對5年后續(xù)訂5年租約的公司，相同賜予第二個租約首年的9.5折扣辦理；租金的效益測算詳見附件中五年租約改動表。市場租金d、在10年的租約設(shè)置中，公司的前三年依照5年租約的設(shè)置進(jìn)行設(shè)定，后而的7年中依照5%的租金均勻年遞加水平進(jìn)行遞加；針對10年后續(xù)訂10年租約的公司，相同賜予第二個租約中首年市場租金的9.5折扣辦理；租金效益估量詳見附件中的10年租金改動表。假如個別公司計劃一次性

54、付清10年租金，依照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租借價錢進(jìn)行一次性收款。e、在20年的租約設(shè)置中，公司租金增加在前三年依照折扣進(jìn)行，爾后的十七年依照租金年遞加5%的均勻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；因為20年租約較長，作為一個有20年租期計劃的公司，基本上不會選擇租賃，而更多偏向于購置（長久性租借）；本租約的設(shè)置，主要為剖析長久租約而進(jìn)行。20年租約的估量效益詳見附件中的20年租金改動表。f、針對變相性銷售（和約條款商定）的租約，因為國家規(guī)定最長租約只能是20年，所以此類公司，簽訂一份20年的租約；該租約前三年的租金水平依照5年的租約進(jìn)行設(shè)置，以保證前幾年租金的一致性；而在接下來的17年中，依照租金均

55、勻年遞加4.5%的水平進(jìn)行遞加。在20年租約中商定，公司20年后保存房子租借的續(xù)租優(yōu)先權(quán)，租金水平依照第一期租約的最后一個年度租金水平進(jìn)行固定租金水平租金。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大概付款金額5650元/平方米；并且科技園賜予必定的貸款抵押擔(dān)保。3、租借面積策劃對于主樓的招商，每層面積在1200平方米左右，假如某個公司一次性租借整個摟層，建議在租金或許其余方面賜予必定的優(yōu)惠；而對于個性化辦公樓的招商，假如某個公司同時租借4套以上（含4套），也應(yīng)當(dāng)賜予必定的租金優(yōu)惠或許其余方面優(yōu)惠。擁有上述面積租借狀況的公司，依照附件中估量的長久租約的客戶租金折算售價基本在5650元/平方米鄰近；

56、假如在租金上優(yōu)惠0.5%，則相當(dāng)于銷售價錢優(yōu)惠了34萬元；相當(dāng)于贈予5個車位；所以如一次租用面積超出1000平方米的短租用戶，免費使用二個車位；一次性長久租借1000平方米以上，贈予2個車位。詳細(xì)的優(yōu)惠方案，需要在依據(jù)招商成效和租金的進(jìn)一步正確預(yù)測來確定。三、其余設(shè)備招商定位1、市場調(diào)研：東冠發(fā)展大廈配套的車庫租金為300元/月，物業(yè)管理花費每個月2.5元/平方米；濱海威陵大廈物業(yè)管理費每個月2.45元/平方米；文三路東零件園物業(yè)管理費每個月4.5元/平方米，浙大科技園物業(yè)管理花費每月5.4元/平方米。2、本項目定位：本項目和東冠發(fā)展大廈類比度相對較高，濱海威陵大廈與本項目相距有必定的距離，區(qū)

57、位天氣不如本項目所處的之江區(qū)塊，由此本項目選擇東冠發(fā)展大廈為參照對照。本項目作為花園式的商務(wù)場所，相對東冠大廈擁有必定的優(yōu)勝性；為了更大的吸引公司入駐，本項目的物業(yè)管理費建議定位為每個月2.5元/平方米；詳細(xì)物業(yè)花費由招商物業(yè)公司進(jìn)行確定。車位采納參照訂價，建議與東冠發(fā)展大廈一致，車位早期定位于300元/月；因為本項目存在長久租借的租約設(shè)計，針對該部分的租戶，車位也能夠設(shè)置相應(yīng)的長久租價。和商務(wù)樓出租定位相同核算，估計本項目車位在第15年達(dá)到700元/月的租金，車位作為配套工程，增值空間和投資收益率自然低于辦公樓，所以設(shè)置折現(xiàn)率為8%。依照附件中的估量，估計車位一次性租借價錢為7.8萬元。第六

58、部分項目招商工作計劃構(gòu)想、項目的SWO剖析總結(jié)依照本案第二部分中項目研判的剖析，本項目第一擁有著個性化商務(wù)空間的特點觀點，能夠有效區(qū)分出周邊同類競爭威迫。而后借助本項目周邊散布的各種商務(wù)樓群進(jìn)行造勢，加大地區(qū)的未來EOD和高新領(lǐng)袖府邸的觀點發(fā)展方向襯著，進(jìn)而弱化文三路高新區(qū)商務(wù)樓群對當(dāng)?shù)貕K的壓力。再次就是利用浙大科技園西溪一期的招商火熱現(xiàn)狀，宣傳本項目的分園機(jī)會，進(jìn)而借勢造勢。最后還需要經(jīng)過對科技園遠(yuǎn)景的描述，更堅定入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信心和續(xù)租念頭。二、項目招商的全案思路1、借力造勢，演繹浙大科技園系統(tǒng)。本項目處于長三角的核心城市杭州，遇到近來幾年來長三角的快速增加勢頭和國家對于增強(qiáng)高新技術(shù)、高附

59、帶值家產(chǎn)的培養(yǎng)政策偏向的影響，本項目擁有較強(qiáng)的宏觀面優(yōu)勢。浙大科技園西溪一期招商進(jìn)展快速，現(xiàn)已經(jīng)達(dá)到了滿租，這足以證明浙江大學(xué)的品牌效益；本項目已簽約于浙大科技園分園項目，完好能夠利用浙大科技園先期招商所做的宣傳和影響為本項目造勢，打出“浙大科技園，在濱江連續(xù)演繹出色”的口號。2、發(fā)掘特點，襯著個性化的SOHO休閑辦公義念。任何一個項目，必定擁有它的特點地方，怎樣發(fā)掘出項目特點并加以利用、襯著，對項目的推行和價值的提高都將起到重要的作用。杭州市在近來幾年長三角經(jīng)濟(jì)活躍之期，大量的商務(wù)樓、科技園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來，必定程度上造成相對的競爭壓力。本項目在建筑單體上采納了杭城開創(chuàng)的復(fù)式孤

60、套商務(wù)樓設(shè)計，為本項目的個性化辦公觀點供給時機(jī)；同時項目在建筑環(huán)境上采納生態(tài)型花園設(shè)計，為綠色辦公、休閑商務(wù)打下基礎(chǔ)；項目在面積上使用300平方米左右的獨立空間，為發(fā)展中公司和創(chuàng)業(yè)型公司打造SOHC型創(chuàng)意靈感空間。3、協(xié)作區(qū)塊，描述杭州未來EOD方向。從杭州城市的發(fā)展歷史來看，武林商務(wù)圈、黃龍商務(wù)圈等都和周邊的居民氛圍和商務(wù)觀點有關(guān)，特別是近來幾年新發(fā)展的黃龍商務(wù)圈，借助體育觀點把黃龍商務(wù)圈塑造成杭州高檔寫字樓區(qū)塊；此刻杭州在錢江新城新建各式商務(wù)樓，計劃形成杭州CBD地區(qū)。本項目跟著周邊各大型住所小區(qū)人氣逐漸旺盛和各種商務(wù)辦公樓的落成招商，輔以新區(qū)建筑生態(tài)型設(shè)計和前瞻性規(guī)劃，聯(lián)合區(qū)塊其余項目和