房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(上)課件

1、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告（上）天津房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告（上）城市宏觀認(rèn)知1土地市場(chǎng)分析2房產(chǎn)市場(chǎng)分析3城市板塊解讀4目錄城市宏觀認(rèn)知1土地市場(chǎng)分析2房產(chǎn)市場(chǎng)分析3城市板塊解讀4目錄 城市宏觀認(rèn)知1|城市概況|經(jīng)濟(jì)人口|政策層面|目錄 城市宏觀認(rèn)知1|城市概況|經(jīng)濟(jì)人口|政策層面|目錄城市概況丨概況天津地處京津冀城市群中心區(qū)域區(qū)域，國(guó)家中心城市、超大城市，為環(huán)渤海地區(qū)核心經(jīng)濟(jì)中心，首批沿海開放城市；具有京津冀城市區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略核心地位，與北京的城市聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)；41 京津冀天津 國(guó)家戰(zhàn)略：京津冀協(xié)同發(fā)展、一帶一路 宏觀區(qū)位：世界六大城市群的京津冀城市群內(nèi)，環(huán)渤海核心區(qū)域 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：環(huán)渤海地

2、區(qū)經(jīng)濟(jì)中心中心之城：中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際港口城市，北方國(guó)際航運(yùn)中心，北方國(guó)際物流中心京津冀城市群核心城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 超大城市，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心城市地位： 十三五京津冀經(jīng)濟(jì)中心城市概況丨概況天津地處京津冀城市群中心區(qū)域區(qū)域，國(guó)家中心城市城市概況丨區(qū)位交通天津地理位置優(yōu)越，城市地位重要，由于京津冀一體化戰(zhàn)略發(fā)展京津冀鐵路網(wǎng)和城市一小時(shí)城際鐵路交通圈，對(duì)外交通發(fā)達(dá)；地鐵規(guī)劃為環(huán)放式結(jié)構(gòu)，共由9條線組成， “十三五”期間，天津?qū)⒅攸c(diǎn)實(shí)施10條軌道交通項(xiàng)目，到2020年地鐵運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到375公里；51 編號(hào)走向現(xiàn)狀4號(hào)線小街-民航大學(xué)2019年投入使用5號(hào)線雙街-李七莊2017年底運(yùn)行7號(hào)線賽達(dá)八支路-

3、榆關(guān)道2021年運(yùn)營(yíng)Z4號(hào)線新城一-漢蔡路2020年運(yùn)營(yíng)B1號(hào)線欣嘉園東-新城四2020年運(yùn)營(yíng)北臨廊坊，距離北京100公里；南臨渤海；西連保定，東連唐山。地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，北距北京100公里，廊坊60公里，南臨渤海，京津冀一體化帶來的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。天津區(qū)位圖天津鐵路樞紐圖天津地鐵路線圖機(jī)場(chǎng)：天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)；鐵路：京津城際鐵路、津?yàn)I城際鐵路、京滬高速鐵路、津保鐵路、津山鐵路；公路：京津唐高速公路、京福一級(jí)汽車專用公路、拉丹高速、京哈、京唐、津同、津榆公路北京承德唐山天津廊坊保定張家口石家莊衡水滄州邢臺(tái)邯鄲秦皇島城市概況丨區(qū)位交通天津地理位置優(yōu)越，城市地位重要，由于京津冀城市概況丨行政區(qū)劃武

4、清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點(diǎn)，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)13公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。6薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)中心6區(qū)濱海新區(qū)天津市 行政區(qū)劃示意組團(tuán)行政轄區(qū)功能簡(jiǎn)介（市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣）市內(nèi)六區(qū)和平區(qū)位于天津市中心城區(qū)的核心位置，是全市金融、商貿(mào)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生中心，體現(xiàn)天津繁榮的標(biāo)志區(qū)河西區(qū)位于天津市區(qū)東南部的海河西岸，是天津市中心城區(qū)之一，轄區(qū)面積42平方公里，常住人口98萬河?xùn)|區(qū)位于天津市東部，占地40平方公里?，F(xiàn)有居民88.98萬人， 是實(shí)現(xiàn)天津市經(jīng)濟(jì)

5、中心戰(zhàn)略東移的要地南開區(qū)位于天津市城區(qū)西南部，全區(qū)總占地40.64平方公里，是天津市重要的商貿(mào)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、文化旅游基地紅橋區(qū)位于天津城區(qū)西北部，全區(qū)面積21.31平方公里，是天津城市、商業(yè)、工業(yè)和近代教育的發(fā)祥地河北區(qū)位于市區(qū)東北部，面積32平方公里，人口64萬，是集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為一體的開放型城區(qū)環(huán)城四區(qū)東麗區(qū)地處天津市區(qū)和濱海新區(qū)之間，全區(qū)總面積477.34平方公里西青區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總面積570.8平方公里，常住人口80.94萬人津南區(qū)位于天津市東南部，總面積420.72平方公里，是天津市四個(gè)環(huán)城區(qū)之一，處于天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上，是承接中心城區(qū)城

6、市功能和濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的重要地區(qū)，素有天津“金三角”之稱北辰區(qū)位于市區(qū)北部，京津黃金走廊和京津塘高科技產(chǎn)業(yè)帶重要節(jié)點(diǎn)，全區(qū)總面積480平方公里，人口60余萬遠(yuǎn)郊區(qū)縣寧河區(qū) 位于天津市東北部，全區(qū)總面積1414平方公里，主要以加工工業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)為主寶坻區(qū)位于天津市的中北部，全區(qū)總面積1509平方公里，產(chǎn)業(yè)主要以商貿(mào)物流業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)為主 靜海區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總面積1476平方公里，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放縣，以制造業(yè)、物流業(yè)為主武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點(diǎn)，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)13公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，主要以高

7、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主薊縣位于天津市最北部，全區(qū)總面積1593平方公里，主要以旅游業(yè)，輕加工工業(yè)為主國(guó)家級(jí)新區(qū)濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，總面積2270平方公里，常住人口297萬，是中國(guó)北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極”河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)1城市概況丨行政區(qū)劃武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574城市概況丨行政區(qū)劃調(diào)整與城市擴(kuò)張武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點(diǎn)，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)

8、13公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。71 薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)中心6區(qū)濱海新區(qū)天津市 行政區(qū)劃示意河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)天津中心6區(qū) 行政區(qū)劃天津行政區(qū)劃變遷：1960年漢沽劃歸唐山市；1962年漢沽重新劃歸天津市；1973年薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清、五縣劃歸天津市；1994年濱海新區(qū)成立；2000年武清縣撤縣并區(qū)；2001年寶坻縣撤縣并區(qū)；2009年撤銷塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)、設(shè)立濱海新區(qū)；2015年靜?？h、寧河縣撤縣并區(qū)；雙城雙港，相向拓展：中心城區(qū)沿海河向下游區(qū)域主動(dòng)對(duì)接，濱海新區(qū)核心區(qū)沿海河向上游區(qū)域擴(kuò)展海河成為主

9、要發(fā)展帶，海河中游是極具增長(zhǎng)潛力的發(fā)展空間一軸兩帶，南北生態(tài)：以武清、中心城區(qū)、海河中游和濱海核心區(qū)為京濱綜合發(fā)展軸，寧河、寶坻、濱海核心區(qū)為東部濱海發(fā)展帶，薊縣、寶坻、中心城區(qū)、西青和靜海為西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶武清天津城市發(fā)展方向城市概況丨行政區(qū)劃調(diào)整與城市擴(kuò)張武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)經(jīng)濟(jì)人口丨經(jīng)濟(jì)能級(jí)與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)總量自2011年加入萬億俱樂部、增速穩(wěn)步高增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)自2015年占比超過50%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，承接北京高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占比2016年在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的背景下提升明顯；8國(guó)民生產(chǎn)總值（單位：億元）房地產(chǎn)投資占固定投資比例 （單位：億元）三產(chǎn)結(jié)構(gòu)情

10、況1經(jīng)濟(jì)人口丨經(jīng)濟(jì)能級(jí)與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)總量自2011年加入萬億俱樂部、9經(jīng)濟(jì)人口丨人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)人口積累：2016年天津常住人口1562萬人，中高增速，2016年外來人口有一定流失；人口收入：天津市城鎮(zhèn)人口收入水平較高，消費(fèi)水平逐年提高；常住人口 （單位：萬人）1城鎮(zhèn)居民收支情況（單位：元）*2013、2014年人均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)缺失，2016統(tǒng)計(jì)口徑為全市薊縣86寶坻區(qū)70寧河區(qū)40靜海區(qū)60西青區(qū)39武清90北辰區(qū)39東麗區(qū)37津南區(qū)44濱海新區(qū)124河北區(qū)63紅橋區(qū)52南開區(qū)86河西區(qū)82河?xùn)|區(qū)75天津市 2015年年末人口分布6區(qū)400和平區(qū)42天津全市常住人口主要集中在市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)，第

11、二梯隊(duì)為武清區(qū)和薊縣，市內(nèi)六區(qū)人口集中南部地區(qū)9經(jīng)濟(jì)人口丨人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)人口積累：2016年天津常住人口1政策層面丨限購(gòu)/貸/售與銷售政策住宅市場(chǎng)限購(gòu)升級(jí)，除濱海新區(qū)外，本地戶口限購(gòu)第三套，本市二套房首付6成；外地購(gòu)房者需提供3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上的社?；蚣{稅證明；本市二套房首付6成；外地戶口限購(gòu)第二套；由于房管局限價(jià)，使得部分區(qū)域在售新房和周邊二手房及土地價(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格更能體現(xiàn)實(shí)際市場(chǎng)10限購(gòu)升級(jí)擁有住宅10.01升級(jí)前2017.03升級(jí)后非天津市戶籍（以家庭為單位）無住房，購(gòu)買首套限購(gòu)1套無需提供社保證明提供3年內(nèi)滿2年社?；騻€(gè)稅有1套，購(gòu)買第2套有2套，購(gòu)買第3套本市戶籍無住房/有

12、1-2套，購(gòu)買第1-3套不受影響家庭限購(gòu)2套單身限購(gòu)1套限貸升級(jí)擁有住宅/貸款情況置業(yè)10.01升級(jí)前10.3新政限貸升級(jí)首套首貸首次30%首付不低于30%無房/有貸款記錄再買1套30%非本市40%首付不低于30%1套/無貸款記錄1套/貸款還清1套/貸款未還清首付不低于50%首付不低于50%2套及以上/貸款未還清2套及以上/貸款還清外地首套即需提供滿2年社保或個(gè)稅，二套直接限購(gòu)，本地第3套限購(gòu)；首套首貸首付30%，二套/二貸最低50%。維度8.12蘇十五條新政10.3新政升級(jí)備案價(jià)限漲3個(gè)月不宜調(diào)高6個(gè)月不宜超6%12個(gè)月不宜超12%下一批次備案價(jià)不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%同一批

13、次分批銷售時(shí)，不得提高銷售價(jià)格。下一批次備案價(jià)格不得高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)。預(yù)售管理升級(jí)一次預(yù)售3萬方10日內(nèi)一次性對(duì)外銷售預(yù)售條件/銷售政策售價(jià)空間受到嚴(yán)格控制1政策層面丨限購(gòu)/貸/售與銷售政策住宅市場(chǎng)限購(gòu)升級(jí)，除濱海新保證金為掛牌價(jià)的50%；當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，競(jìng)報(bào)自持面積等；若競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃住房建筑面積階段，若現(xiàn)場(chǎng)自持住房建筑面積競(jìng)報(bào)達(dá)到最高上限時(shí)，由競(jìng)買主持人當(dāng)場(chǎng)宣布競(jìng)價(jià)最高上限住房建筑面積者為競(jìng)得人；對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押；應(yīng)提交競(jìng)買保證金不屬于銀行貸款、股東

14、借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明；簽訂土地出讓合同后30日內(nèi)付50%、60日內(nèi)繳清土地出讓金?！?016年9月：簽訂合同30日內(nèi)付50%，剩余在90日內(nèi)付清】政策層面丨土地政策2016年天津土地市場(chǎng)看漲預(yù)期明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈、地王頻出；在“控房?jī)r(jià)、防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的宏觀背景下，天津土拍對(duì)競(jìng)拍人自持面積和資金提出了更高的要求；相對(duì)于其他一線和熱點(diǎn)二線城市，天津土地市場(chǎng)政策相對(duì)溫和；11城市初步限地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)限制資金限制其他限制土拍難度評(píng)分競(jìng)配建或品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)或限定房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)或限定自持7090縮短付清時(shí)間查購(gòu)地資金提高保證金比例現(xiàn)房銷售限購(gòu)地?cái)?shù)量房屋出售限制北京限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積5深

15、圳雙限雙競(jìng)5廣州限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)4上海綜合評(píng)分報(bào)價(jià)4天津設(shè)最高限價(jià)，競(jìng)自持面積4合肥限地價(jià)、限房?jī)r(jià)4武漢一次報(bào)價(jià)或競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃方案3鄭州200%溢價(jià)限制，一次性報(bào)價(jià)3南京設(shè)最高限價(jià)，搖號(hào)3杭州設(shè)最高限價(jià)，競(jìng)自持面積3蘇州設(shè)最高限價(jià)，一次性報(bào)價(jià)3天津土拍政策1保證金為掛牌價(jià)的50%；政策層面丨土地政策2016年天津土地限購(gòu)：本市戶籍-單身限購(gòu)1套、家庭限購(gòu)2套非本市戶籍-限購(gòu)1套（3年內(nèi)連續(xù)兩年繳納社保）限貸：首套房（無房無貸、無房有貸） 不低于30%、非本市上升至不低于40%二套房 （有房無貸、有房有貸） 不低于50%管樓：商品住房項(xiàng)目建筑規(guī)模大于3萬，每期申請(qǐng)銷售許可面積不得低于3萬

16、（尾盤除外）商品住房項(xiàng)目建筑規(guī)模在小于3萬，須一次性辦理商品房銷售許可；申請(qǐng)辦理新建商品房銷售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中申報(bào)每幢房屋單位建安造價(jià)、銷售單價(jià)上限和每套房屋銷售價(jià)格上限，10日內(nèi)一次性公開房源信息政策層面丨限購(gòu)/貸/售與銷售政策2016年因?yàn)閮r(jià)格外溢天津承接大量北京剛需及投資客戶，市場(chǎng)逐步升溫，量?jī)r(jià)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期；2016年10月天津出臺(tái)限購(gòu)限貸政策抑制資金杠桿和打擊投資，同時(shí)在供應(yīng)端加大土地供給，促進(jìn)市場(chǎng)回歸合理需求；122排名城市限購(gòu)限貸限售管樓總強(qiáng)度排名城市限購(gòu)限貸限售管樓總強(qiáng)度1珠海810432517南昌5801142深圳914012418濟(jì)南4622143廣州4133

17、22219合肥4702134廈門511322120青島4620125上海911012121嘉興2820126北京712012022東莞3521117鄭州710212023常州0820108成都58421924佛山4501109南京413021925中山46001010蘇州511021826無錫2421911天津78021727惠州0044812武漢78021728西安0041513保定512001729南通0400414福州48221630揚(yáng)州0022415杭州48401631貴陽(yáng)0200216長(zhǎng)沙67211632重慶00000天津限購(gòu)限貸政策限購(gòu)：政策層面丨限購(gòu)/貸/售與銷售政策2016年因

18、為價(jià)格外溢131城市概況：準(zhǔn)一線城市，京津冀城市群重點(diǎn)城市；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展?jié)摿薮?；城市宏觀認(rèn)知經(jīng)濟(jì)人口：政策層面：經(jīng)濟(jì)人口基數(shù)雄厚，承接北京產(chǎn)業(yè)及城市功能轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化升級(jí)；土地市場(chǎng)提高競(jìng)爭(zhēng)門檻，住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸，相較其他重點(diǎn)城市政策力度較為溫和；131城市概況：準(zhǔn)一線城市，京津冀城市群重點(diǎn)城市；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄 土地市場(chǎng)分析2|土地供應(yīng)|成交結(jié)構(gòu)|地王分析|目錄 土地市場(chǎng)分析2|土地供應(yīng)|成交結(jié)構(gòu)|地王分析|目錄16年土地市場(chǎng)指標(biāo)指標(biāo)累計(jì)數(shù)值15年同比成交土地量821萬（108）62%成交建面量1420萬62%出讓金1250億元150%成交價(jià)8799元/54%溢價(jià)率77%+66百分點(diǎn)

19、流標(biāo)率13%+5百分點(diǎn)16年各區(qū)域土地成交量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)區(qū)域成交建面（萬）成交均價(jià)（元/）寶坻區(qū)2752390濱海新區(qū)2327578津南區(qū)1747367靜海縣1543480北辰區(qū)1537363西青區(qū)9418551武清區(qū)766787薊縣542974河?xùn)|區(qū)5214054南開區(qū)3831176紅橋區(qū)3314479東麗區(qū)3318533和平區(qū)3136628河北區(qū)2128215土地市場(chǎng)丨供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 經(jīng)過兩年縮量供應(yīng)后，2016年天津宅地市場(chǎng)供求量激增，價(jià)格漲幅明顯，土地市場(chǎng)僧多粥少導(dǎo)致土地溢價(jià)較去年同比上浮明顯；結(jié)構(gòu)上看，全年土地走量主要集中在寶坻區(qū)和濱海新區(qū)，而市內(nèi)六區(qū)由于供應(yīng)稀少配套成熟導(dǎo)致價(jià)格高企；15天

20、津 住宅土地供求量?jī)r(jià) 2012-2016年度走勢(shì) （單位：萬、元/）天津 住宅土地供求量?jī)r(jià) 2015.01-2017.02月度走勢(shì) （單位：萬、元/）216年土地市場(chǎng)指標(biāo)指標(biāo)累計(jì)數(shù)值15年同比成交土地量821萬土地市場(chǎng)丨成交結(jié)構(gòu)近年來天津市內(nèi)6區(qū)土地供應(yīng)縮量明顯，土地成交逐漸向外圍近郊的寶坻區(qū)、北辰區(qū)和濱海新區(qū)轉(zhuǎn)移；武清區(qū)近年來供應(yīng)縮量；由于市場(chǎng)看漲預(yù)期，近年來天津土拍市場(chǎng)逐步升溫；全市地樓比逐步提高至65%，超過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期線；162013-2016年 天津 住宅用地成交結(jié)構(gòu) 各區(qū)走勢(shì) （單位：萬、%）2天津歷年 住宅性質(zhì)用地地樓比 情況 (單位：元/）2016年天津 土地成交樓板價(jià)（單位：元/

21、）薊縣2974元/寶坻區(qū)2390元/寧河區(qū)靜海區(qū)3480元/西青區(qū)1.9萬元/武清區(qū)6787元/北辰區(qū)7363元/濱海新區(qū)7578元/東麗區(qū)1.9萬元/津南區(qū)7367元/6區(qū)2.3萬河北區(qū)2.82萬元/紅橋區(qū)1.4萬元/河西區(qū)河?xùn)|區(qū)1.4萬元/南開區(qū)3.1萬元/和平區(qū)3.7萬元/土地市場(chǎng)丨成交結(jié)構(gòu)近年來天津市內(nèi)6區(qū)土地供應(yīng)縮量明顯，土地成17土地市場(chǎng)丨區(qū)域土地成交2015-2016年天津?yàn)I海新區(qū)住宅土地出讓總數(shù)最高，其次為寶坻區(qū)；另市內(nèi)六區(qū)成交宗數(shù)較多；22015-2016各區(qū)域出讓住宅用地中最新出讓的宗地明細(xì)2015-2016土地出讓宗數(shù)分布圖薊縣（15）寶坻區(qū)（38）寧河區(qū)（3）靜海區(qū)（1

22、6）西青區(qū)（16）武清區(qū)（18）北辰區(qū)（12）東麗區(qū)（4）津南區(qū)（17）濱海新區(qū)（48）河北區(qū)（5）紅橋區(qū)（3）南開區(qū)（7）河西區(qū)（4）河?xùn)|區(qū)（5）序號(hào)區(qū)縣地塊名稱占地面積(萬)規(guī)劃面積(萬)容積率成交價(jià)(億元)樓板價(jià)（元/）溢價(jià)率成交日期1河北區(qū)河北區(qū)天泰路和津浦北路交口西側(cè)6.4413.492.0941.430689.497%2016-12-212南開區(qū)南開區(qū)咸陽(yáng)路西側(cè)6.8821.003.0553.525476.241%2016-09-303西青區(qū)西青區(qū)賽達(dá)大道北側(cè)16.7732.921.9674.522628.1107%2016-10-144東麗區(qū)東麗區(qū)津?yàn)I大道與雪山路交口西北側(cè)6.5

23、216.172.4830.819048.7177%2016-08-245和平區(qū)和平區(qū)大沽北路西側(cè)5.2227.765.3110236743.522%2016-06-285河西區(qū)河西區(qū)珠江道86號(hào)8.4714.381.7022.215438.114%2015-06-126河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)12.5928.172.2441.014554.50%2016-03-108武清區(qū)武清區(qū)高村鎮(zhèn)學(xué)院道北側(cè)16.4017.271.0525.114519.50%2016-12-289紅橋區(qū)紅橋區(qū)紀(jì)念館路北側(cè)11.0433.012.9947.814479.186%2016-08-3110濱海新區(qū)生態(tài)城生態(tài)島片區(qū)

24、12.4713.711.1019.113898.20%2017-01-1011北辰區(qū)北辰區(qū)北辰道北側(cè)12.2021.841.7927.012360.276%2016-06-2912津南區(qū)天津市津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)9.3213.981.5015.511085.111%2016-12-0213靜海區(qū)天津市靜海區(qū)團(tuán)泊新城東區(qū)19.8329.661.5016.55563.2247%2016-11-3014寶坻區(qū)寶坻區(qū)開元路與威遠(yuǎn)街交口東南角6.2212.432.002.21801.40%2016-12-296區(qū)（26）和平區(qū)（2）競(jìng)得人：北京恒陽(yáng)華隆房地產(chǎn)17土地市場(chǎng)丨區(qū)域土地成交2015-2016年天津?yàn)I

25、海新區(qū)住土地市場(chǎng)丨區(qū)域地王分析2016年天津地王頻出，主要集中市內(nèi)六區(qū)中，2016年3月天房集團(tuán)以102億競(jìng)得市核心和平區(qū)地塊，成為天津總價(jià)地王；11月金地集團(tuán)以樓面價(jià)56100元/摘得天津樓面價(jià)地王；18薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)濱海新區(qū)6區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)天房集團(tuán) 2016-06樓板價(jià)36744元/建筑面積27.76萬R=5.31 溢價(jià)率127%滄州天成 2016-01樓板價(jià)35489元/建筑面積2.79萬R3.66 溢價(jià)率132%和平區(qū)金茂 2016-03樓板價(jià)14554元/建筑面積28.17萬R=2.24 溢價(jià)率0%正榮 2016-08樓板價(jià)241

26、33元/建筑面積7.5萬R4.2 溢價(jià)率132%中昂地產(chǎn) 2016-10樓板價(jià)7424元/建筑面積14.54萬R=11.5 溢價(jià)率297%金地地產(chǎn) 2016-11樓板價(jià)56100元/建筑面積8.45萬R=2.5/0.8 溢價(jià)率89.6%平安地產(chǎn) 2016-10樓板價(jià)20417元/建筑面積37.22萬R=1-2 溢價(jià)率98.54%土地市場(chǎng)丨區(qū)域地王分析2016年天津地王頻出，主要集中市內(nèi)六192土地市場(chǎng)核心觀點(diǎn)提煉言簡(jiǎn)意賅，避免大量文字堆砌。供應(yīng)量：近年土地市場(chǎng)供略大于求，2016年市場(chǎng)高溫，量?jī)r(jià)齊漲，地王不斷，風(fēng)險(xiǎn)加?。还?yīng)區(qū)域：土地價(jià)格：市區(qū)供應(yīng)縮量?jī)r(jià)格高企，濱海新區(qū)為主力供地區(qū)域；武清供應(yīng)

27、縮量，價(jià)格穩(wěn)定上升，建議機(jī)會(huì)性進(jìn)入；2016年天津全市土地價(jià)格上漲明顯，地王頻出，地樓比不斷攀升，風(fēng)險(xiǎn)加劇；192土地市場(chǎng)核心觀點(diǎn)提煉言簡(jiǎn)意賅，避免大量文字堆砌。供應(yīng)量 房產(chǎn)市場(chǎng)分析3|城市層面|區(qū)域?qū)用鎩企業(yè)層面|目錄 房產(chǎn)市場(chǎng)分析3|城市層面|區(qū)域?qū)用鎩企業(yè)層面|目錄市級(jí)層面丨供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 【商品住宅】2016年天津住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，成交量?jī)r(jià)漲幅明顯，全年成交金額增長(zhǎng)較2015年增長(zhǎng)九成；結(jié)構(gòu)上看，濱海新區(qū)、武清區(qū)成為全年住宅主力成交區(qū)域，而市中心六區(qū)供應(yīng)相對(duì)稀缺，價(jià)格普遍突破3萬/；213年度供求價(jià)商品住宅 市場(chǎng)趨勢(shì)（萬，元/）月度供求價(jià)16年別墅市場(chǎng)指標(biāo)指標(biāo)累計(jì)數(shù)值15年同比供應(yīng)量12

28、67萬17%成交量2220萬63%成交均價(jià)13404元/16%成交金額2975億元90%供求比0.57-29%16年各區(qū)域別墅成交量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)區(qū)域成交面積（萬）成交均價(jià)（元/）濱海新區(qū)4399918武清4188552津南22711403西青18515821東麗17313002靜海1359131寶坻1308514河西12131191北辰10814440河?xùn)|7428667薊州569509紅橋4225245河北4127553寧河347636南開2635591和平1034861*2014年天津市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失市級(jí)層面丨供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 【商品住宅】2016年天津住宅市場(chǎng)供市級(jí)層面丨供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 【別墅市場(chǎng)】近

29、年天津市場(chǎng)逐步走熱；2016年成交量激增，供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，均價(jià)上漲明顯，全年別墅市場(chǎng)成交金額較去年同期上漲超過一倍；從結(jié)構(gòu)上看，全年別墅成交集中在武清區(qū)、成交占比超過25%；市中心六區(qū)由于供應(yīng)稀缺導(dǎo)致價(jià)格高企；223年度供求價(jià)別墅 市場(chǎng)趨勢(shì)（萬，元/）月度供求價(jià)16年別墅市場(chǎng)指標(biāo)指標(biāo)累計(jì)數(shù)值15年同比供應(yīng)量151萬37.4%成交量301萬94.2%成交均價(jià)14387元/7.5%成交金額433億元109%供求比0.5-50%16年各區(qū)域別墅成交量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)區(qū)域成交面積（萬）成交均價(jià)（元/）武清區(qū)77.6812065靜海區(qū)56.5711368濱海新區(qū)40.5415195津南區(qū)36.8914163西

30、青區(qū)35.2423805東麗區(qū)20.2413879寶坻區(qū)15.778961薊縣區(qū)11.1412688北辰區(qū)3.6618487河西區(qū)1.2050512河?xùn)|區(qū)1.1227187寧河區(qū)111505南開區(qū)0.3625228河北區(qū)-紅橋區(qū)和平區(qū)*2014年天津市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失市級(jí)層面丨供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 【別墅市場(chǎng)】近年天津市場(chǎng)逐步走熱；2市級(jí)層面丨存量&去化周期 【商品住宅】截止2016年12月底，天津商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存量1580萬，去化周期僅7.8個(gè)月，較去年同期相比去庫(kù)存效果顯著；2017年開年后，由于市場(chǎng)火爆庫(kù)存和去化周期進(jìn)一步下降，截止2017年4月底，去化周期下降至7個(gè)月；23天津 商品住宅庫(kù)存量 2012-2016年度走勢(shì) （單位：萬、月）天津 商品住宅庫(kù)存量 2015.01-2017.02月度走勢(shì) （單位：萬、月）截止2016年12月底指標(biāo)數(shù)值同比環(huán)比存量統(tǒng)計(jì)庫(kù)存量1580萬降1027萬升52萬去化周期7.8個(gè)月降14.9個(gè)月升0.1個(gè)月截止2017年04月底