商業(yè)綜合體及商業(yè)業(yè)態(tài)分析

1、商業(yè)綜合體及商業(yè)業(yè)態(tài)分析一、 商業(yè)綜合體概述產(chǎn)生背景導(dǎo)地位逐漸被能滿足多種活動(dòng)需要的新型商業(yè)建筑形式由商業(yè)綜合體所取代。商業(yè)綜合體概念3.商業(yè)綜合體特征“商業(yè)綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）.而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。3.商業(yè)綜合體特

2、征高可達(dá)性商業(yè)綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，可以商業(yè)綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，可以位于城市 CBD、城市副中心或規(guī)劃的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū),擁有與外界緊密相連的位于城市 CBD、城市副中心或規(guī)劃的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū),擁有與外界緊密相連的主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高密度、集約性整體統(tǒng)一性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，商業(yè)綜合體各個(gè)單位建筑互相配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào).功能復(fù)合性商業(yè)綜合體內(nèi)部自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城商業(yè)綜合體內(nèi)部自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城、商業(yè)、

3、文化娛樂(lè)消土地使用均衡性商業(yè)綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土之間，會(huì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂(lè)消費(fèi)產(chǎn)生不同需求。二、商業(yè)綜合體與一般商業(yè)的比較驗(yàn)式消費(fèi)的需要。在商業(yè)綜合體中，商業(yè)作為基礎(chǔ)功能與其他功能并置而帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效有較高的人氣.在空間設(shè)計(jì)上,城市商業(yè)綜合體創(chuàng)造了良好的人文氣氛和購(gòu)物環(huán)境。在與城市關(guān)系方面,商業(yè)綜合體與城市聯(lián)系的更為緊密。它能更好地利用各種城市市政設(shè)施，減少通勤交通,因而成為緊湊型可持續(xù)型城市發(fā)展思路的一種實(shí)踐.三、 商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)分布分析（一）商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形 酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住

4、宅等等；而其中購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專(zhuān)業(yè)店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂(lè)中心、電玩等、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場(chǎng)、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。（二）商業(yè)業(yè)態(tài)組合所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類(lèi)和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。對(duì)不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合，不僅關(guān)系到綜合體定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享、更關(guān)系到經(jīng)營(yíng)收益的最大化。（1、定位優(yōu)先的原則費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體的定位包括三個(gè)層面：區(qū)域?qū)傩缘木C合體,由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別。2)體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)

5、種類(lèi)的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。3）規(guī)模選擇：綜合體的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)比例相對(duì)比較均衡，而位于市郊的綜合體,住宅、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購(gòu)物中心,購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類(lèi)業(yè)態(tài)比較多;郊區(qū)型的購(gòu)物中心，主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富.3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷(xiāo)售效益的重要途徑各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià). 業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行

6、思考:功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體 ;目標(biāo)客戶群的一致性:特定目標(biāo)客戶群的消費(fèi)態(tài).4、長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下，低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng);而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡 ,一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流, 用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金.5、空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題戶群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程四、 知名商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)商運(yùn)作特點(diǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)歷了第一代單店模式和第二代純商業(yè)組合店模式后,總結(jié)了第一合體模式的開(kāi)發(fā)。大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)60%。商業(yè)地產(chǎn)的選址很重要，市場(chǎng)空白、交通便利、人口基礎(chǔ)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在萬(wàn)達(dá)、購(gòu)在萬(wàn)達(dá)、吃在萬(wàn)達(dá)、工作在萬(wàn)達(dá)的多重場(chǎng)景。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)首創(chuàng)的“訂單”模式，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就確定了大部分主力店,加之固有的眾多合作品牌為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日后的良好經(jīng)營(yíng)提供了萬(wàn)千百貨