綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本7大優(yōu)化點(diǎn)

1、 HYPERLINK javascript:; 綠地規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段成本77大優(yōu)化化點(diǎn)2015-04-18223萬人人讀 HYPERLINK javascript:void(0); 明源源地產(chǎn)研研究院明明源地產(chǎn)產(chǎn)研究院院mmydccyjyy明源地地產(chǎn)研究究院被客客戶譽(yù)為為“中國國地產(chǎn)百百強(qiáng)背后后的管理理大師”，深深度致力力于房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的管理理研究、咨咨詢服務(wù)務(wù)、專業(yè)業(yè)培訓(xùn)、解解決方案案四大領(lǐng)領(lǐng)域。微信信內(nèi)容：政策解解讀、行行業(yè)趨勢勢、市場場動(dòng)態(tài)、名名企戰(zhàn)略略、名人人韜略、管管理前沿沿、干貨貨收藏、圖圖說地產(chǎn)產(chǎn)、大數(shù)數(shù)據(jù)等方方面。前至開發(fā)時(shí)時(shí)序，后后至物業(yè)業(yè)管理，皆皆與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)有有著千絲絲

2、萬縷的的聯(lián)系，因因而也與與成本控控制密切切相關(guān)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行成本本控制，可可以最大大限度減減少事后后變動(dòng)帶帶來的成成本增加加，盡管管設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)一般僅僅占建安安成本的的1.55%33%，但但對工程程造價(jià)的的影響可可達(dá)755%以上上，所以以該環(huán)節(jié)節(jié)控制要要點(diǎn)和控控制內(nèi)容容相當(dāng)復(fù)復(fù)雜。綠地的規(guī)劃劃階段成成本控制制囊括的的范圍有有：開發(fā)發(fā)時(shí)序、停停車指標(biāo)標(biāo)、公建建配套、交交通組織織、場地地豎向、綜綜合管線線、小區(qū)區(qū)景觀、建建筑高度度、樣板板區(qū)等。以下取重點(diǎn)進(jìn)行講述。一、開發(fā)時(shí)時(shí)序以綠地蘇南南某項(xiàng)目目為例，其其開發(fā)時(shí)時(shí)序考慮慮首期資資金（投投入和成成本）、首首期速度度（規(guī)模模和高度度）、開開工規(guī)

3、模模（規(guī)模模和標(biāo)段段）、土土方挖填填（挖填填結(jié)合）、首首期到位位（管線線設(shè)備）、 交付時(shí)時(shí)序（交交叉投入入）、分分期規(guī)劃劃（規(guī)劃劃層次）等等。比如該項(xiàng)目目中（如如下圖），考考慮到首首期資金金和首期期速度，先先開發(fā)11期B區(qū)區(qū)位置中中等板塊塊，待開開發(fā)2期期C區(qū)抬抬高價(jià)格格，最后后開3期期A區(qū)位位置最差差。與此此同時(shí)，樣樣板區(qū)無無地庫周周期短，11期小高高層區(qū)周周期短、規(guī)規(guī)模較小小打造形形象。考慮到開工工規(guī)模，招招標(biāo)約110萬，標(biāo)段段約56萬，標(biāo)段段清晰，避避免交叉叉；在土土方上挖挖填結(jié)合合，如下下圖，BB1地塊塊小高層層規(guī)模99.7萬萬，BB2地塊塊的別墅墅規(guī)模44.7萬萬，與與招標(biāo)、施施工標(biāo)

4、段段規(guī)模匹匹配。理理想的土土方平衡衡是，小小高層地地塊挖土土，抬高高別墅區(qū)區(qū)場地?？紤]首期到到位，設(shè)設(shè)備、管管網(wǎng)、用用房、及及智能化化等進(jìn)行行分期和和提前投投入。在交付時(shí)序序上，避避免重復(fù)復(fù)、交叉叉投入。戰(zhàn)略層面的的開發(fā)時(shí)時(shí)序與產(chǎn)產(chǎn)品組合合，與財(cái)財(cái)務(wù)成本本密切相相關(guān)，受受規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)影響響很大。比如，最佳佳開發(fā)時(shí)時(shí)序與最最優(yōu)產(chǎn)品品組合應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目獲取取前期的的工作成成果，進(jìn)進(jìn)行綜合合確定。在土地價(jià)值值利用上上，成本本部應(yīng)就就土地價(jià)價(jià)值與建建筑產(chǎn)品品的組合合向設(shè)計(jì)計(jì)、營銷銷提出專專業(yè)建議議。在同一地塊塊內(nèi)不同同位置的的土地所所擁有的的景觀資資源及受受交通、空空氣、噪噪音、日日照等方方面的影影響而

5、價(jià)價(jià)值有所所不同，這這是客戶戶所關(guān)注注的，因因而在擁擁有最優(yōu)優(yōu)價(jià)值的的土地上上排布更更多數(shù)量量的可售售產(chǎn)品有有利于獲獲取更高高的盈利利能力。二、停車布布置小區(qū)停車布布置上，要要考慮土土地利用用、停車車方式、車車庫設(shè)置置等。在土地利用用上，在在項(xiàng)目停停車位規(guī)規(guī)劃要求求數(shù)量一一定的情情況下，地地下與地地面停車車位是此此消彼漲漲的關(guān)系系，而前前者建造造成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后后者，因因此合理理安排地地面停車車，可大大幅的節(jié)節(jié)約成本本。一方方面，地地面露天天車位應(yīng)應(yīng)最大化化，另一一方面，地地面停車車應(yīng)按照照最大邊邊線的原原則來布布置。在停車方式式上，一一方面車車位平面面布置應(yīng)應(yīng)最優(yōu)化化，即限限定面積積內(nèi)停放放量

6、最大大；另一一方面，車車位建造造成本由由低到高高的順序序?yàn)椋旱氐孛媛短焯燔囄皇讓蛹芗芸哲囄晃坏厣仙溪?dú)立車車庫半半地下車車位地地下車位位。具體體停車方方式要結(jié)結(jié)合容積積率情況況綜合考考慮。在停車位體體形控制制上，降降低停車車位高度度，減少少單個(gè)車車位面積積。在車庫設(shè)置置上，集集中設(shè)置置地下室室可節(jié)約約地下室室基坑和和自身建建造費(fèi)用用、減少少車庫出出入口設(shè)設(shè)置，還還能更有有效地組組織停車車。一方方面車庫庫宜集中中設(shè)置，減減少建造造成本；另一方方面，機(jī)機(jī)械車位位及地下下車庫進(jìn)進(jìn)行高度度預(yù)留。綠地的地下下車庫面面積與地地上建筑筑面積之之比控制制在200%225%，在在機(jī)動(dòng)車車停車上上減少邊邊角場地地，

7、在需需求上，00.6、00.8的的配比11.0、11.2的的需求，公公建停車車上沒有有地下配配比，盡盡量地面面解決。以綠地某個(gè)個(gè)10萬萬住宅宅小區(qū)為為例，按按10000戶計(jì)計(jì)，如下下表：可見，機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車車位不足足，非機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車位閑閑置。非非機(jī)動(dòng)車車庫設(shè)計(jì)計(jì)嚴(yán)重浪浪費(fèi)，有有成本挖挖掘潛力力。因此非機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車車可選擇擇在地面面架空層層、停車車棚及就就近停車車等，或或是停在在地下集集中管理理；在非非機(jī)動(dòng)車車的多余余指標(biāo)上上，可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)機(jī)動(dòng)車車車位；而而多余的的空間可可作為儲儲藏間和和物業(yè)使使用。三、公建配配套公建配套首首先要回回答一個(gè)個(gè)問題：物業(yè)管管理的不不滿意是是否為開開發(fā)的技技術(shù)管理理

8、問題？1.控制配配套面積積對于同一項(xiàng)項(xiàng)目而言言，建設(shè)設(shè)1萬平平米的配配套與建建設(shè)5千千平米的的配套所所付出的的成本代代價(jià)差之之千萬。而而這些成成本都要要由可銷銷售產(chǎn)品品來承擔(dān)擔(dān)，因此此控制配配套面積積是控制制配套成成本的最最關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。面積積滿足土土地規(guī)劃劃要求即即可，提提升附加加值而多多建面積積需要注注意避免免政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，合合理確定定商業(yè)面面積?？蓛?yōu)化的面面積包括括會(huì)所、學(xué)學(xué)校、物物業(yè)用房房、架空空層等。2.優(yōu)化商商業(yè)面積積和布局局建造的商業(yè)業(yè)面積過過多同時(shí)時(shí)無法實(shí)實(shí)現(xiàn)完全全銷售無無疑是成成本的浪浪費(fèi)而且且會(huì)帶來來后期長長期的維維護(hù)費(fèi)用用支出，建建造的商商業(yè)面積積過少顯顯然不利利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目利

9、利潤的最最大化。同同樣的商商業(yè)面積積采用何何種格局局來布置置，如集集中式商商業(yè)、零零散式商商業(yè)、獨(dú)獨(dú)立商業(yè)業(yè)、底層層商業(yè)等等，將直直接影響響到商業(yè)業(yè)建筑形形態(tài)，從從而帶來來其建造造成本的的差異。因因此要控控制商業(yè)業(yè)面積，優(yōu)優(yōu)化商業(yè)業(yè)布局。組團(tuán)大堂的的形式與與規(guī)模以以綠地常常州項(xiàng)目目為例，如如下圖：四、交通組組織綠地認(rèn)為小小區(qū)交通通系統(tǒng)也也關(guān)乎成成本，包包括出入入口的數(shù)數(shù)量和物物業(yè)情況況，以及及消防車車道的長長度和成成本等。首先，在路路網(wǎng)布置置上，減減少路網(wǎng)網(wǎng)的不合合理曲線線和彎折折，道路路設(shè)計(jì)充充分考慮慮客戶需需求。其次，路網(wǎng)網(wǎng)應(yīng)合理理簡潔。道道路（包包括基層層和面層層）造價(jià)價(jià)遠(yuǎn)高于于同等面面

10、積軟景景造價(jià)，在在滿足規(guī)規(guī)范與交交通組織織的前提提下，減減少不必必要的道道路面積積代之以以軟景可可節(jié)約大大量開支支。再次，優(yōu)化化出入口口布置。在在滿足消消防、交交通流向向疏導(dǎo)等等前提下下，盡量量減少出出入口，既既可節(jié)省省出入口口建造成成本，又又可減少少出入口口長期人人員管理理費(fèi)用。第四，減少少道路寬寬度，可可減少道道路面積積、增加加建設(shè)用用地、節(jié)節(jié)約成本本。在滿滿足消防防與交通通流量的的前提下下，注意意雙車行行道設(shè)置置與單車車行道設(shè)設(shè)置，單單車行道道更節(jié)約約占地，通通過設(shè)置置單車行行道會(huì)車車區(qū)，可可以有效效地滿足足消防驗(yàn)驗(yàn)收需要要。五、場地豎豎向土方量控制制如何做做到最優(yōu)優(yōu)化？一是要按原原有地

11、勢勢排布產(chǎn)產(chǎn)品。例例如在坡坡地上建建造坡地地建筑，在在洼地中中建造地地下室，使使動(dòng)土量量最小。二是場內(nèi)土土方平衡衡。盡可可能使場場地土方方挖填平平衡，減減少外運(yùn)運(yùn)（購）土土量三是規(guī)劃場場地標(biāo)高高。土方方平衡，因因地制宜宜、降低低排水坡坡度，盡盡可能減減少擋土土墻、護(hù)護(hù)壁等，根根據(jù)原有有地形、管管網(wǎng)布置置情況、道道路情況況合理制制定場區(qū)區(qū)標(biāo)高。四是關(guān)注排排水坡度度和水泵泵站。大大量填土土地塊，考考慮降低低排水坡坡度減少少填土量量，考慮慮排水泵泵站的長長短期成成本與土土方回填填成本比比選。六、樣板區(qū)區(qū)售樓處規(guī)模模、樣板板區(qū)規(guī)模模占項(xiàng)目目規(guī)模多多大比例例？有限限資金應(yīng)應(yīng)投入適適當(dāng)?shù)囊?guī)規(guī)模。以綠地某項(xiàng)

12、項(xiàng)目為例例：售樓處投入入成本：60000+440000元/，維護(hù)護(hù)人員有有8110人；樣板區(qū)投入入成本：景觀成成本為880010000元/，維維護(hù)人員員有46人，維維護(hù)成本本為4.055.0萬萬元/人人/年。售樓處12200減少1100裝修成成本提高高9000元/，減少少2000裝修修成本提提高20000元元/。同理，與樣樣板房同同樣要合合理布局局的是：一是臨時(shí)設(shè)設(shè)施的排排布，避避免臨時(shí)時(shí)辦公室室、施工工生活區(qū)區(qū)、項(xiàng)目目臨水、臨臨電的重重復(fù)建設(shè)設(shè)；二是是道路設(shè)設(shè)置上，盡量安排永久道路與臨時(shí)道路的綜合使用。七、建筑高高度假設(shè)10萬萬的項(xiàng)項(xiàng)目（如如下表），每每戶使用用面積778，層層數(shù)不同同則戶數(shù)數(shù)不同。那那么，住住宅的經(jīng)經(jīng)濟(jì)高度度和層數(shù)數(shù)分別是是多少？到底做做9層、111層、118層還還是800米高呢呢？因此，針對對建筑高高度，一一是選用用成熟產(chǎn)產(chǎn)品。使使用成熟熟產(chǎn)品不不僅能夠夠節(jié)約時(shí)時(shí)間、提提高效率率，而且且能夠大大幅度地地減少后后期的變變更簽證證費(fèi)用，從從而降低低產(chǎn)品建建造成本本。二是可售比比控制。對對要求隨隨樓附送送的面積積，應(yīng)有有市場分分析，建建筑應(yīng)該該結(jié)合地地形情況況確定贈(zèng)贈(zèng)送面