(商業(yè)計(jì)劃書)建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、【贏贛管理旅舸自摭?。ㄉ虡I(yè)計(jì)劃書健材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書XX大市場(chǎng)三期可行性分析報(bào)告湖北昊天投資有限公司2011-1-6第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述4一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)4TOC o 1-5 h z1、咸寧概況42、咸寧經(jīng)濟(jì)概況53、咸寧商業(yè)概況84、咸寧人口概況95、咸寧交通概況10 HYPERLINK l bookmark0 二、城市規(guī)劃11第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)12一、咸寧房地產(chǎn)市分析121、土地供應(yīng)123、市場(chǎng)價(jià)格134、市場(chǎng)產(chǎn)品145、客戶構(gòu)成146、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研147、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié):16 HYPERLINK l bookmark2 二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特征17 HYPERLINK l

2、 bookmark4 三、咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特征17第三章區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng)18 HYPERLINK l bookmark6 （一）項(xiàng)目概況18 HYPERLINK l bookmark8 （二）開發(fā)商簡介19 HYPERLINK l bookmark10 （三）周邊配套19 HYPERLINK l bookmark12 （四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況20第四章昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目價(jià)值分析21一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià)一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià)32一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位:一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位:21 HYPERLINK l bookmark16 二、招商定位:22 HYPERLINK l

3、bookmark18 三、影響項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素:22 HYPERLINK l bookmark20 四、昊天大市場(chǎng)定位及特色23 HYPERLINK l bookmark22 五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇24 HYPERLINK l bookmark24 六、本項(xiàng)目的潛值26第五章昊天大市場(chǎng)工程與銷售招商計(jì)劃27第六章昊天大市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)28一、營銷策略研究28一（1）商品市場(chǎng)目標(biāo)定位28（2）招商策略28 HYPERLINK l bookmark26 二、優(yōu)勢(shì)分析29第七章一環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能29 HYPERLINK l bookmark28 1、環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)29 HYPERLINK

4、 l bookmark30 2、污染物與污染源.30 HYPERLINK l bookmark32 3、環(huán)境保護(hù)措施304、安全衛(wèi)生305、防雷接地30 HYPERLINK l bookmark37 6、消防31 HYPERLINK l bookmark39 7、衛(wèi)生和治安管理31 HYPERLINK l bookmark41 8、節(jié)能31第八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)32一、銷售收入：32二、昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)33昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表33昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表342、資金籌措36第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析36 HYPERLINK l bookmark47 一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)

5、36 HYPERLINK l bookmark49 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)36 HYPERLINK l bookmark51 三、市場(chǎng)方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)37 HYPERLINK l bookmark53 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素37 HYPERLINK l bookmark55 五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值38第十章可行性研究成果39昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶投資的一個(gè)精品項(xiàng)目。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個(gè)重要組成部分。其開發(fā)意義就在于它既能為完善咸寧市

6、的投資環(huán)境服務(wù)，又能提升項(xiàng)目整體價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)又能為其注入嶄新的經(jīng)營，創(chuàng)造市場(chǎng)需求，從而嬴得消費(fèi)者的認(rèn)同和接受。因此，對(duì)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目的定位和開發(fā)將為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聚集人氣，完善及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，加快城市建設(shè)步伐將起到舉足輕重的作用。對(duì)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿都依托市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況與發(fā)展?jié)摿?，前者是針?duì)現(xiàn)行咸寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和人民的消費(fèi)水平、心態(tài)以及現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)狀況作一客觀而深入的調(diào)研，從而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景有一個(gè)準(zhǔn)確明晰的判斷；而后者則是在前者的基礎(chǔ)上就挖掘、培育和營造項(xiàng)目特有的市場(chǎng)領(lǐng)域，制定戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以求該項(xiàng)目嬴得廣闊的市場(chǎng)。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目的可行性研究是從以下四個(gè)方面入

7、手的：首先，調(diào)查了咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，切實(shí)探討政府相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，從而把握發(fā)展本項(xiàng)目的新機(jī)遇；其次，調(diào)查分析咸寧市特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與特征，剖析市場(chǎng)跌宕起伏的關(guān)鍵因素，以便對(duì)項(xiàng)目的定位有一個(gè)明確的指引；其三，對(duì)咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)照其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境，尋求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，此外對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行探索。咸寧市素有“湖北南大門”之稱，歷為南下北上的主要通道，昊天大市場(chǎng)地處咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)107國道，為咸寧市與武漢市之間的必經(jīng)要道,周邊多家大型建材機(jī)電企業(yè)與之相鄰,并有大量新進(jìn)駐企業(yè)廠房在建，潛在客戶眾多、地

8、理位置優(yōu)越是昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售的最大的一個(gè)亮點(diǎn)，周邊環(huán)境舒適，生活設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施完善，交通便利，目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場(chǎng)需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場(chǎng)多個(gè)，但這些市場(chǎng)規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭力，就急待進(jìn)一步的整合和提升,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會(huì)?，F(xiàn)狀的摸底和探討，有助于昊天大市場(chǎng)的全面啟動(dòng)起到客觀上的指導(dǎo)作用。第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)1、咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長江中

9、游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。有“湖北南大門”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈核心城市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。2、咸寧經(jīng)濟(jì)概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計(jì)下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測(cè)算，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，年均增長12.1%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到10672元。全社21.1%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到105億元。財(cái)

10、政全口徑總收入達(dá)到38.42億元，年定資產(chǎn)投資達(dá)到135定資產(chǎn)投資達(dá)到135億元，年均增長均增長18.2%。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值79.5億元，年均增長30%；其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到9.07億元，年均增長16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級(jí)名牌產(chǎn)品25個(gè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到99億元，年均增長13.7%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到15.05億元，

11、比2003年增長39%。民營經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到175億元，占GDP比重達(dá)到63%，比2003年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。全市198戶國有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。財(cái)政、投融資、教育、住房、等一些重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。信用環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評(píng)為“A級(jí)信用市”。累計(jì)完成招商引資項(xiàng)目2007個(gè)，引進(jìn)資金169.2億元，其中億元以上項(xiàng)目85個(gè)；新增外資企業(yè)65家，四年累計(jì)直接利用外資1.96億美元，年均增長12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國內(nèi)外知名品牌和企業(yè)落戶咸寧。對(duì)外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)完成出口總額2.2

12、8億美元，年均增長13.3%。積極開展了區(qū)域交流與合作，融入武漢城市圈工作取得明顯成效。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)部門資料，咸寧2009年GDP達(dá)至I415億元，比上年增長15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。湖北主要城市2009GDP統(tǒng)計(jì)圖根據(jù)對(duì)咸寧04年-09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計(jì)分析，咸寧人均GDP值連續(xù)多年高增長，去年人均GDP達(dá)到16161元。合約2500美元。根

13、據(jù)國際慣例，咸寧正處住房需求、房價(jià)調(diào)整最快高速增長期。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保證在末來一時(shí)間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟(jì)增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，居民消費(fèi)能力有限，與沿海城市相比有較大差距。3、咸寧商業(yè)概況全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額165.88萬元，完成“十一五”計(jì)劃的120.2%，比上年增長21.3%，增幅比全省高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額139.1萬元，增長19.6%；餐飲業(yè)和住宿業(yè)零售額20.93億元，增長36.4%；其他行業(yè)零售額5.91億元，增長21.3%。全年城市市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額111.88億元，增長23.7

14、%；農(nóng)村市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額54億元，增長16.4%。4、咸寧人口概況4、咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低長。年末全市戶籍總?cè)丝跒?90.63萬人，比上年末增加2.42萬人。常住人口251.63萬人。其中城區(qū)約58萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬人。5、咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106.107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸

15、城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級(jí)交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級(jí)公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。水路運(yùn)輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，全市現(xiàn)有通航里程564.4公里，其中長江干流航道長118公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口12個(gè)，其中長江港口6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通八達(dá)，為咸寧與大城市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)域湖泊眾多，環(huán)

16、境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢(shì)；溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；A武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇；城市發(fā)展目標(biāo)全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。總體戰(zhàn)略：實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)一、咸寧房地產(chǎn)市分析1、土地供應(yīng)政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃(2008-2012)，2009年，各類商品住房計(jì)劃建設(shè)5250套，建筑面積5

17、2萬平方米，規(guī)劃供應(yīng)土地600畝。但實(shí)際上，2009年，全年共供應(yīng)土地約1000畝。2、銷售情況咸寧市最近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但成交量基本維持在90萬左右平方米。今年前十個(gè)月共銷售約81萬平方米。市區(qū)共銷售76.6萬平方米?？備N售6748套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8萬平方米，其中城區(qū)銷售7.1區(qū)銷售7.1萬平方米，總銷售1220套商業(yè)300025002000房。3、市場(chǎng)價(jià)格咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價(jià)2300-2500價(jià)格區(qū)間。價(jià)格年增長速度約10%。今年至9月成交均價(jià)約為2790元/片?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福

18、星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價(jià)格上漲幅度不大。4、市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項(xiàng)目主要為高層項(xiàng)目。市場(chǎng)需求面積戶型100-140H，別墅，小面積公寓、超過140m2大戶型市場(chǎng)接受度低;5、客戶構(gòu)成主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、城市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購房主力軍。購買動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場(chǎng)仍然處自住占多數(shù)市場(chǎng)，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。6、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共79896。其中億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)

19、大市場(chǎng)異軍突起，短短半年時(shí)間，銷售24085半年時(shí)間，銷售24085，約占30%市場(chǎng)份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)熱銷，證明地段并非決定項(xiàng)目價(jià)值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認(rèn)可。充分證明只有通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營，才能取得良好市場(chǎng)份額。今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)、本案取得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超過6成，說明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)廣場(chǎng)，今年市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。值?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯在售商業(yè)中心瑞融國際值。現(xiàn)咸寧城區(qū)唯在售商業(yè)中心瑞融國際咸寧商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)

20、商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場(chǎng)多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場(chǎng)情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價(jià)值得到投資者認(rèn)可；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場(chǎng)最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認(rèn)可，可能跟億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)最近火爆銷售有關(guān)；7、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。現(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)生態(tài)綠色示范城市，火熱的

21、旅游市場(chǎng)并不能掩蓋當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟(jì)與供需關(guān)系原因，市場(chǎng)量價(jià)呈爆發(fā)性增長可能性較??；咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場(chǎng)。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目價(jià)值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特征咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處在摸索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方

22、合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。開發(fā)理念滯后從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對(duì)象不乏其中。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性要求和不同層位的需要。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來源。三、咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特征咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)符合咸寧市政府的政

23、策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)是與時(shí)俱進(jìn)的潮頭企業(yè)。（2）咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的潛力經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場(chǎng)很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡(luò)繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。第三章區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng)第三章區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng)（一）項(xiàng)目概況湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（2007）014號(hào)地塊，總占地面積250畝，預(yù)計(jì)總投資10億元開發(fā)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目，

24、共分三期建設(shè)。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨107國道，離京珠高速公司開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢(shì)，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目一期占地面積150畝，總投資2.24億元人民幣，目前已建設(shè)完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，鋪位面積達(dá)6.8萬平方米，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程，建筑面積約11.7萬平方米，容積率為1.09。預(yù)計(jì)2011年5月投入使用。（二）開發(fā)商簡介公司注冊(cè)資金6000萬元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術(shù)人員32人

25、，擁有高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱22人，初級(jí)職稱8人。法定代表人葉燦方先生，現(xiàn)年45歲,MBA碩士學(xué)位在讀,92年開始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司。（三）周邊配套1、學(xué)校：橋頭幼兒1、學(xué)校：橋頭幼兒、環(huán)城小學(xué)、南門小學(xué)、北門小學(xué)、鳳凰山中學(xué)、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。2、醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。3、商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。4、交通：6路公交線、1路公交線。（四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國道、京廣鐵路、咸潘公路

26、和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)面積為5平方公里。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)要求，開發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)和大項(xiàng)目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2004年初正式啟動(dòng)，四年來，已累計(jì)投入開發(fā)資金1.3億元，開發(fā)土地2平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。（五）、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo)以科學(xué)發(fā)

27、展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力爭將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。在進(jìn)行土地綜合開發(fā)的同時(shí)，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來項(xiàng)目落戶開發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等14個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資11億元，已完成投資5億元，2007年，開發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)

28、實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬美元，實(shí)現(xiàn)稅收1500萬元。2008年開發(fā)區(qū)工作目標(biāo)：開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)性投入1億元，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)定資產(chǎn)投資5億元，開發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開發(fā)面積達(dá)到3平方公里，開發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）8家，開發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在3000萬元以上的項(xiàng)目5-8個(gè)（億元以上項(xiàng)目1至2個(gè)），開發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到10億元，開發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)到2000萬元，開發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬美元。第四章昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目價(jià)值分析第四章昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目價(jià)值分析一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位:昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目構(gòu)筑一個(gè)以七大類商品展示交易為主線，集商住、展覽、商務(wù)洽談、倉儲(chǔ)配送、電子商務(wù)

29、、信息服務(wù)為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心。（1）整頓規(guī)范關(guān)閉零散市場(chǎng)，建立現(xiàn)代規(guī)范專業(yè)大市場(chǎng)（2）承擔(dān)周邊直至鄂東南消費(fèi)市場(chǎng)；（3）承擔(dān)輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場(chǎng)搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)；（4）使本市場(chǎng)成為大型商品生產(chǎn)廠家開發(fā)以咸寧為中心的東南部市場(chǎng)的必爭之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營戶；（6）引入全國品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐三、影響項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素：1、商業(yè)鋪面：要實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值主要依賴綜合各方面的因素來達(dá)成的。如本項(xiàng)目所處的地理

30、位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計(jì)是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2、管理：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行管理機(jī)制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要因素。3、政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實(shí)，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對(duì)周邊是否有吸引力，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要。四、昊天大市場(chǎng)定位及特色（一）、昊天大市場(chǎng)由于其所處的獨(dú)特地理位置，形成了其他物業(yè)開發(fā)所沒有的特點(diǎn)；1、符合本市今后城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)政策方向；2、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)進(jìn)入，收入水平提高，構(gòu)筑了昊天鳳凰客戶群的主體資源；3、來自各地的經(jīng)銷商是

31、構(gòu)筑昊天大市場(chǎng)的重要資源。簡言之，本項(xiàng)目占盡天時(shí)、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢(shì)條件開發(fā)區(qū)別與其他項(xiàng)目的精品項(xiàng)目，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中求得生存、發(fā)展。（二）昊天大市場(chǎng)定位特色目標(biāo)客戶群的重要組成部分是個(gè)體私業(yè)主，商業(yè)潛質(zhì)在于：一是個(gè)體私業(yè)主的逐步增長，他們需要獨(dú)立的住所和良好的經(jīng)營場(chǎng)所；二是咸寧發(fā)展加快，城市規(guī)模擴(kuò)大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，建材消費(fèi)需求也將日益增長，但咸寧自身卻沒有成規(guī)模成效應(yīng)的專業(yè)建材市場(chǎng)，以馬路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益增長和提高的消費(fèi)需求，一般消費(fèi)者在建材消費(fèi)都選擇跑幾十公里去武漢購買建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場(chǎng)無項(xiàng)目的局面。根據(jù)上述論述的消費(fèi)

32、群體的特征得出市場(chǎng)建設(shè)要點(diǎn)是：首先建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營的基本特征是整個(gè)市場(chǎng)是由經(jīng)營燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨(dú)立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。這種模式優(yōu)勢(shì)比較明顯，如價(jià)格靈活、便于消費(fèi)者討價(jià)還價(jià)；零售為主、兼營批發(fā)、靈活的促銷方式和商品大類齊全吸引消費(fèi)者，基本能滿足顧客充分挑選并一次購齊的要求，是老百姓的好去處。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場(chǎng)氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。三是通過為商戶提供信息、結(jié)算、儲(chǔ)存、配送、運(yùn)輸?shù)确?wù)，對(duì)

33、場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營與管理進(jìn)行整體策劃，在服務(wù)過程中引導(dǎo)商戶按照市場(chǎng)規(guī)則有序開展經(jīng)營活動(dòng)，提高市場(chǎng)經(jīng)營管理水平。然后在鞏固已有的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上快速提高市場(chǎng)占有率，并且逐步向周邊市場(chǎng)進(jìn)攻；建材市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，優(yōu)勝劣汰兩級(jí)分化日益明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)新的競(jìng)爭格局；多業(yè)態(tài)互動(dòng)與互補(bǔ)共融發(fā)展；在做大基礎(chǔ)上做強(qiáng)，在規(guī)?；A(chǔ)上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。昊天大市場(chǎng)采用委托物業(yè)的經(jīng)營模式出奇制勝。即將產(chǎn)權(quán)以時(shí)間為單位分割成若干份出售的新型營銷方式，這樣既打破了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格昂貴的局限，又保留了不動(dòng)產(chǎn)有效增值的經(jīng)營權(quán)屬，同時(shí)又是長期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。因此集專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營店、批

34、發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場(chǎng)將填補(bǔ)和豐富全市的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境特點(diǎn)可以看出：1、優(yōu)勢(shì)：（1）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)企業(yè)與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項(xiàng)目提供了厚實(shí)的產(chǎn)業(yè)依托。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢(shì)：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項(xiàng)目提供了發(fā)展的空間。為本項(xiàng)目聚集人氣創(chuàng)造了條件。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城。（4）協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)：咸寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開

35、發(fā)的項(xiàng)目是政府的重點(diǎn)工程，得到了政府的大力支持，為項(xiàng)目發(fā)展奠定了軟性投資環(huán)境的基礎(chǔ)。2、機(jī)遇（1）政府對(duì)大中型企業(yè)積極扶持引進(jìn)政策。2008年政府主要工作重點(diǎn)放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推進(jìn)新型工業(yè)化上。按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。重點(diǎn)抓咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加快建設(shè)。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長工程”。著力推進(jìn)“四個(gè)一批”企業(yè)的培育，力爭新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家以上，新增12家企業(yè)進(jìn)入全省“三個(gè)三工程”。力爭新增12個(gè)中國名牌產(chǎn)品。促進(jìn)了為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內(nèi)

36、的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量優(yōu)良客戶。（2）2003年11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一個(gè)以武漢為中心，100公里為半徑的城市群落包含武漢及湖北省內(nèi)的咸寧、黃石、鄂州、孝感、黃岡、仙桃、潛江、天門等8個(gè)周邊城市的城市圈，是武漢及湖北省內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。武漢城市圈近期目標(biāo)是，2020年建設(shè)成為我國內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極之一?！?+1”城市大融合推動(dòng)經(jīng)濟(jì)一體化的同時(shí)，已經(jīng)拉動(dòng)了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，一個(gè)涵蓋9個(gè)城市的樓市大藍(lán)圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨(dú)厚，發(fā)展進(jìn)入快車道。（3）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)計(jì)劃，推動(dòng)了相關(guān)

37、產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和復(fù)蘇，為昊天鳳凰的建設(shè)提供了展示的舞臺(tái)。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鎮(zhèn)形象工程有機(jī)結(jié)合起來，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住小區(qū)?！薄皫?dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無限商機(jī)。六、本項(xiàng)目的潛力值本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，所處的地理位置、功能作用具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這是本項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)最大的潛在價(jià)值，也是項(xiàng)目能取得更大利潤的關(guān)鍵所在。1、隨著咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，工業(yè)企業(yè)引進(jìn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，現(xiàn)有的范圍已限制了其發(fā)展，擴(kuò)張?jiān)谒y免。2、本項(xiàng)目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對(duì)城區(qū)改造，基礎(chǔ)

38、設(shè)施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能逐漸完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。3、隨著人流的增加，將為本項(xiàng)目帶來巨大的價(jià)值提升。4、咸寧因?yàn)闅v史原因，并沒有大型的專業(yè)市場(chǎng)，都是由馬路市場(chǎng)和分散商戶經(jīng)營為主，這種經(jīng)營模式競(jìng)爭力低，影響城市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與城市發(fā)展形象不符，整治改造勢(shì)在必行，本項(xiàng)目定位大型專業(yè)市場(chǎng)，前景良好。5、湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機(jī)制和運(yùn)營模式是本項(xiàng)目成功的無形資產(chǎn)。第五章昊天大市場(chǎng)工程與銷售招商計(jì)劃項(xiàng)目二三期建設(shè)安排:2010年9月，完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，及地基處理。2010年10月，進(jìn)行勘探，清理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)場(chǎng)地“三通一平”工作。2010年10月2

39、2日，二期工程施工。2010年12月，二期商鋪銷售正式啟動(dòng)210年12月8日三期工程場(chǎng)地開始平2011年3月，二期招商工作正式啟動(dòng)。2011年5月1日，二期商鋪正式營業(yè)。2011年10月，三期完工投入使用。第六章昊天大市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)一、營銷策略研究（1）商品市場(chǎng)目標(biāo)定位昊天大市場(chǎng)構(gòu)筑一個(gè)以建材產(chǎn)品展示交易為主線，集居住、展覽、商務(wù)洽談、倉儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、餐飲、娛樂為一體的多功能批發(fā)零售的綜合型現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心。（2）招商策略在市場(chǎng)建成之前，計(jì)劃加大宣傳力度，通過手冊(cè)宣傳及電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對(duì)面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和

40、經(jīng)營戶預(yù)知市場(chǎng)建設(shè)信息和招商信息。重點(diǎn)宣傳政府及有關(guān)部門對(duì)入市客商的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。宣傳昊天大市場(chǎng)的經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)，樹立昊天大市場(chǎng)將成為鄂東南特大型商貿(mào)流通批發(fā)基地的形象。在市場(chǎng)建設(shè)中，組織招商組到各地物色客商，并出臺(tái)各種讓利、優(yōu)惠和代辦房產(chǎn)證、代為組織室內(nèi)裝飾等全過程服務(wù)措施，吸引外地品牌廠商、直銷商、總經(jīng)銷商、代理商和大批發(fā)客商入駐市場(chǎng)，以構(gòu)建完善而成熟的營銷網(wǎng)絡(luò)，為市場(chǎng)開業(yè)后迅速帶動(dòng)市場(chǎng)的興旺，形成市場(chǎng)集聚力和超強(qiáng)的輻射力打下良好的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)建成后，充分發(fā)揮市場(chǎng)信息處理和電子商務(wù)功能，為客戶及時(shí)提供商品交易的供需量、價(jià)格及各地市場(chǎng)交易和發(fā)展趨勢(shì)等信息。加強(qiáng)國內(nèi)各種綜合市場(chǎng)間信息交流和

41、商貿(mào)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上采購、展示商品、運(yùn)輸配送和網(wǎng)上支付等。在交易、結(jié)算、交割等各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。同時(shí)，建立完善的物業(yè)管理和市場(chǎng)經(jīng)營管理部門，為入市廠商創(chuàng)造安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場(chǎng)，溝通下游各級(jí)批發(fā)和零售市場(chǎng)，召開各種形式的商貿(mào)洽談會(huì)。二、優(yōu)勢(shì)分析1、坐落經(jīng)濟(jì)開區(qū)中心地帶，最好位置及最大開發(fā)空間的土地。2、巨大的市場(chǎng)需求空間為小區(qū)的建成提供了市場(chǎng)可能。3、開發(fā)商良好的信譽(yù)為前期銷售提供了保證。4、一期招商銷售較為成功，為二三期銷售招商奠定基礎(chǔ)。第七章環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)執(zhí)行

42、標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（86）國環(huán)字第003號(hào)；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則湖北省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號(hào)污水綜合排放的標(biāo)準(zhǔn)DB34/066-962、污染物與污染源本市場(chǎng)運(yùn)營中主要污染物與污染源為運(yùn)輸破損物品、運(yùn)輸或儲(chǔ)藏過程中損壞的商品、包裝廢棄物、生活垃圾和生活污水等污染物。3、環(huán)境保護(hù)措施（1）根據(jù)市場(chǎng)各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時(shí)運(yùn)往垃圾站，同時(shí)安排保潔人員對(duì)市場(chǎng)地面道路進(jìn)行定時(shí)清掃；商鋪門前由客商負(fù)責(zé)清掃，并實(shí)行垃圾袋裝以保持整個(gè)市場(chǎng)的整潔，制造良好的交易環(huán)境。（2）對(duì)整個(gè)市場(chǎng)排污管網(wǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，生活污水

43、須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實(shí)行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。（3）在市場(chǎng)物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護(hù)具體措施安排專職人員組織實(shí)施。4、安全衛(wèi)生5、防雷接地為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組，變壓器中性點(diǎn)采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于4歐姆。在建筑物進(jìn)線處設(shè)計(jì)重復(fù)接地裝置，其接地電阻要求不大于4歐姆。6、消防本項(xiàng)目消防給水詳見工程技術(shù)方案章節(jié)。項(xiàng)目單位指派管理部專職人員負(fù)責(zé)檢查督促市場(chǎng)的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配置工作。7、衛(wèi)生和治安管理市場(chǎng)管理委員會(huì)將會(huì)同衛(wèi)生防疫部門，

44、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)飲食攤點(diǎn)衛(wèi)生情況的管理，保證市場(chǎng)內(nèi)交易人群的身體健康。市場(chǎng)物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場(chǎng)清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以保證市場(chǎng)有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備20人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場(chǎng)經(jīng)營秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。8、節(jié)能本項(xiàng)目主要能耗為：水、電。項(xiàng)目采取的節(jié)能措施有：（1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應(yīng)在低壓電容器柜進(jìn)行無功補(bǔ)償，使用權(quán)功率因數(shù)提高，而達(dá)到提高用電率。（2）電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。（3）市場(chǎng)道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。項(xiàng)目用電、用水設(shè)施均配

45、置計(jì)量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。第八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前期土地購置費(fèi)用為人民幣3094萬元。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中將其視為啟動(dòng)250畝土地開發(fā)之地價(jià)成本，并界定該地價(jià)在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中不計(jì)利息，是最終的地價(jià)成本。一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià)一、銷售收入：昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積22萬平方米，一期限商業(yè)鋪面6.8萬平方米，共有商鋪1070間。二三期今年10年完工投入使用?，F(xiàn)在估計(jì)三期商鋪銷售收入：三期商鋪總面積為：二期商鋪總面積50000m2,銷售單價(jià)為3500元/m2,假定三期銷售率達(dá)到95%，三期銷售收入為：16525萬。二、昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表昊天大

46、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表項(xiàng)目內(nèi)容綜合地價(jià)(元/M2)254.57(M2)元）2200005601土地購置費(fèi)土地平整費(fèi)前期工程費(fèi)市政配套費(fèi)用地規(guī)劃咨詢費(fèi)154.57220000340110022000022000157.71220000347650.5220000220000143011工程規(guī)劃咨詢費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)（含園林）勘查費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)消防配套費(fèi)招標(biāo)報(bào)建費(fèi)檔案綜合服務(wù)費(fèi)1.2253000/棟204015000/棟基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小區(qū)道路180100220000220000502200002200002200005022000022000265501544088044225396022000水電報(bào)裝室水電報(bào)裝室外

47、排水排污80建筑照明建安工程110022000176002200024200樁基工程114.292200025140開發(fā)成本1707.43722000037563廣告費(fèi)362000r0792廣告策劃發(fā)布費(fèi)30220000660其他62200001327管理費(fèi)4372200009468銷售收入3500Z20000731909經(jīng)營稅金及附加5464營業(yè)稅及附加、乙*_4025.45土地增值稅1493.210利潤總額W_4F1工X2842911所得稅710712純利潤21322建設(shè)開發(fā)成本：39301萬元,利潤總額為：28429萬元，所得稅為7107萬元，純利潤為21322萬元。昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分

48、析表昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容單價(jià)面積總價(jià)（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價(jià)254.5700001272土地購置費(fèi)154.5750000773土地平整費(fèi)1005000050002前期工程費(fèi)157.7150000789市政配套費(fèi)6550000325用地規(guī)劃咨詢費(fèi)0.5500003工程規(guī)劃咨詢費(fèi)1.2500006設(shè)計(jì)費(fèi)（含園林）2550000125地質(zhì)勘查費(fèi)I17-1、.匚rjLiL3000/棟123.6人防異地建設(shè)費(fèi)205000010消防配套費(fèi)405000020招標(biāo)報(bào)建費(fèi)25000010檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟12183基礎(chǔ)設(shè)施1805000090費(fèi)500004小區(qū)道路水電報(bào)裝

49、室外排水排污建筑照明建安工程71005000801100-5000050000400F500樁基工程114.29500005715開發(fā)成本1707.435000085376廣告費(fèi)360000180廣告策劃發(fā)布費(fèi)/一3050000150其他6Af50000307管理費(fèi)43000012728售收入350050000165259經(jīng)營稅金及附加1259營業(yè)稅及附加908.875土地增值稅35010利潤總額527711所得稅131912純利潤3958項(xiàng)目三期建設(shè)開發(fā)成本：利潤總額為：5277萬元，所得稅為1319萬元，純利潤為3958萬元。項(xiàng)目三期開發(fā)銷售收入16525萬元，可上繳稅金1319萬元，企業(yè)

50、實(shí)現(xiàn)凈利潤3958萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場(chǎng)，是一項(xiàng)有利于國家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。2、資金籌措項(xiàng)目一期資本金及自籌資金：10000萬元（含土地購置費(fèi)1860萬元）其中：資本金1000萬，股東追加投資4000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入5000萬元。第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹對(duì)本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為0；1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為100%）。一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會(huì)、政治