市物業(yè)管理實(shí)施辦法

1、31/31中山市物業(yè)治理實(shí)施細(xì)則第一章 總則 第一條 為規(guī)范物業(yè)治理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)治理公司的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，制造整潔、文明、安全的居住環(huán)境，依照廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理適用本細(xì)則。 本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本細(xì)則所稱物業(yè)治理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共用部分和共同事務(wù)托付物業(yè)治理公司進(jìn)行治理的活動(dòng)。本細(xì)則所稱物業(yè)治理區(qū)域，是指業(yè)主托付物業(yè)治理公司實(shí)施物業(yè)治理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的范圍。 第三條 中山市建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)治

2、理行業(yè)的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門），負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理工作的監(jiān)督、治理和本細(xì)則的組織實(shí)施。 本市的其他相關(guān)行政治理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)治理的有關(guān)工作。 第四條 物業(yè)治理區(qū)域的劃定，應(yīng)遵循有利于推行社會(huì)化、專業(yè)化治理，降低治理成本，形成規(guī)模效益，提高治理質(zhì)量和水平的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其托付的物業(yè)治理公司在房屋竣工驗(yàn)收前，向主管部門提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)后應(yīng)抄送當(dāng)?shù)毓膊块T。 第二章 有關(guān)部門及其職責(zé) 第五條 主管部門物業(yè)治理的要緊職責(zé)是： （一）制定關(guān)于物業(yè)治理的政策、規(guī)范性文件，規(guī)范物業(yè)治理市場(chǎng)行為； （二）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)治理公司進(jìn)行資質(zhì)治理； （三）對(duì)物業(yè)治理公司的經(jīng)營(yíng)

3、活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查； （四）協(xié)調(diào)解決物業(yè)治理工作中的重大問題。 第六條 火炬區(qū)及各鎮(zhèn)、區(qū)的建設(shè)行政治理部門物業(yè)治理的要緊職責(zé)是： （一）指導(dǎo)及協(xié)助成立或更換業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案工作； （二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)自治治理； （三）協(xié)調(diào)解決物業(yè)治理相關(guān)問題。 第七條 火炬區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)的城管部門在職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)治理工作。 居民委員會(huì)應(yīng)按都市居民委員會(huì)組織法的規(guī)定，積極履行自身職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門及物業(yè)治理公司做好物業(yè)治理工作。 第八條 公安部門對(duì)物業(yè)治理公司的保安工作應(yīng)給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強(qiáng)與物業(yè)治理公司聯(lián)系，支持物業(yè)治理公司做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的安全防

4、范工作。 第三章 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì) 第九條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主依法享有參與物業(yè)治理有關(guān)事務(wù)的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主的要緊權(quán)利： （一）參加業(yè)主大會(huì)； （二）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； （三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程； （四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理公司的治理工作。 業(yè)主的要緊義務(wù)： （一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定、決議； （二）遵守業(yè)主公約和有關(guān)物業(yè)治理的制度、規(guī)定； （三）按時(shí)交納物業(yè)治理費(fèi)； （四）正確使用和維護(hù)物業(yè)及其附屬設(shè)施。 第十條 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)： （一）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員

5、會(huì)的工作； （二）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程； （三）批準(zhǔn)物業(yè)治理托付合同； （四）決定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)治理的重大事項(xiàng)； （五）監(jiān)督物業(yè)治理公司執(zhí)行物業(yè)治理托付合同的情況。 第十一條 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)。 第十二條 建設(shè)單位（包括除商品房以外的其他產(chǎn)權(quán)單位）應(yīng)以首任業(yè)主的身份，負(fù)責(zé)組織（或托付物業(yè)治理公司組織）召開首次業(yè)主大會(huì)，物業(yè)所在區(qū)、鎮(zhèn)建設(shè)行政治理部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召開。業(yè)主大會(huì)每年至少召開1次。業(yè)主能夠提

6、議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開，應(yīng)經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開。 第十三條 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的參加會(huì)議的業(yè)主同意才能通過。決定事項(xiàng)通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。 第十四條 召開業(yè)主大會(huì)，能夠由業(yè)主或業(yè)主的書面托付代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場(chǎng)地條件限制等情況，經(jīng)召集大會(huì)的組織向主管部門作出書面報(bào)告，取得主管部門的同意，業(yè)主大會(huì)也能夠書面代理的間接出席方式召開。 書面方式召開的大會(huì)，其過程必須有公證人員進(jìn)行公證。 第十五條 業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位計(jì)算

7、表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。 對(duì)物業(yè)建筑面積500平方米以下的，以每100平方米為單位計(jì)算表決權(quán)，不足100平方米，按1票計(jì)算，然后每增加100平方米增加1票。對(duì)物業(yè)建筑面積500平方米以上的，每增加1000平方米增加1票，總票數(shù)最多不能超過10票。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理公司有約定的，可照其約定。 第十六條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面托付可參與投票。售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過1人的，均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利。 第十七條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的空房，由開發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全

8、體業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)治理的實(shí)施情況； （二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案報(bào)業(yè)主大會(huì)通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （三）有權(quán)選聘物業(yè)治理公司，代表業(yè)主簽定物業(yè)治理托付合同，并負(fù)責(zé)合同的履行； （四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)治理公司的治理服務(wù)活動(dòng)； （五）審議物業(yè)治理公司制訂的年度維護(hù)治理打算和大宗維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用報(bào)告； （六）監(jiān)督及配合物業(yè)治理公司開展日常治理工作。 第十九條 首屆業(yè)主委員會(huì)由首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)每

9、屆任期兩年。任期屆滿前兩個(gè)月由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主大會(huì)，選舉下一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員可連選連任。 第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的人員擔(dān)任。 第二十一條 業(yè)主委員可設(shè)置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，依照物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成員設(shè)5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出1萬平方米可增設(shè)1人，最多不超過15人。 第二十二條 業(yè)主委員會(huì)候選人人選，由所在鎮(zhèn)、區(qū)建設(shè)行政治理部門征求有關(guān)各方意見后確定；也可由10%以上的業(yè)主提名候選人，但

10、只能一次性推舉一名。 第二十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)的委員出席，會(huì)議設(shè)會(huì)議記錄制度，會(huì)議作出的決定須通過半數(shù)委員同意，會(huì)議決定的事項(xiàng)應(yīng)向全體業(yè)主公布。 第二十四條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)治理的協(xié)議，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 第二十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，對(duì)受讓人或承租人具有同等約束力。 轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理公司。 第四章 物業(yè)托付治理 第二十六條 物業(yè)治理公司是

11、指依法設(shè)立的從事物業(yè)治理服務(wù)的企業(yè)法人。從事物業(yè)治理的企業(yè)必須持有主管部門核發(fā)的物業(yè)治理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。 第二十七條 物業(yè)治理公司必須配備建筑、市政、園林綠化、水電、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)治理人員，所聘用的技術(shù)安全性較強(qiáng)的維護(hù)人員，必須持有有關(guān)專業(yè)部門頒發(fā)的上崗證。 第二十八條 物業(yè)治理公司在同意物業(yè)治理托付后，是該物業(yè)治理工作的直接責(zé)任人，其要緊責(zé)任是： （一）履行物業(yè)治理托付合同，按本細(xì)則規(guī)定的維護(hù)治理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)治理物業(yè)； （二）保管好物業(yè)的綜合驗(yàn)收資料； （三）合理收取和使用物業(yè)治理費(fèi)； （四）對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的違章和違法行為，依據(jù)業(yè)主公約及本細(xì)

12、則規(guī)定進(jìn)行處理，對(duì)須給予行政處罰的，應(yīng)及時(shí)移交有關(guān)行政治理部門處理； （五）同意業(yè)主、使用人的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)治理的意見； （六）同意主管部門的物業(yè)治理工作考評(píng)。 第二十九條 物業(yè)經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)正式移交物業(yè)治理權(quán)。物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的物業(yè)，由建設(shè)單位選聘和托付物業(yè)治理公司進(jìn)行前期治理。物業(yè)移交后，由業(yè)主委員會(huì)選聘和托付物業(yè)治理公司進(jìn)行治理。 第三十條 物業(yè)治理托付是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)托付物業(yè)治理公司進(jìn)行治理的活動(dòng)。 第三十一條 托付物業(yè)治理公司提供物業(yè)治理服務(wù)，托付與受托付方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)治理托付合同

13、。物業(yè)治理托付合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)的差不多情況； （二）托付治理、服務(wù)事項(xiàng)； （三）物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； （四）物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式； （五）物業(yè)治理酬金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式； （六）合同期限、合同提早終止的約定； （七）物業(yè)、業(yè)主及住戶資料的治理和移交方式； （八）托付人與被托付人的責(zé)、權(quán)、利； （九）法律責(zé)任及解決糾紛的途徑； （十）托付人與被托付人雙方約定的其他事項(xiàng)。 第三十二條 業(yè)主委員會(huì)辭退物業(yè)治理公司應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)治理公司自行辭退，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并經(jīng)主管部門備案，雙方均應(yīng)提早3個(gè)月通知對(duì)方，辭退行為必須按照合同及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行并辦理移交手續(xù)。 第三十三

14、條 建設(shè)單位移交物業(yè)治理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料： （一）住宅小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備等清單； （二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； （三）單位建筑和結(jié)構(gòu)竣工圖、公用設(shè)施和設(shè)備竣工圖； （四）道路、管網(wǎng)、綠化竣工圖； （五）工程質(zhì)量評(píng)定驗(yàn)收資料； （六）住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收資料； （七）售房資料（包括房屋使用講明書和房屋質(zhì)量保證書）及其他必要資料。 第五章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第三十四條 業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； （二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占等； （三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等

15、危險(xiǎn)物品； （四）利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。 業(yè)主、使用人不按房屋使用講明書使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。 第三十五條 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）踐踏、占用綠地，占用通道等共用場(chǎng)地； （二）擅自改變房屋及其配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護(hù)設(shè)施，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全； （三）亂搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用； （四）亂停亂放車輛； （五）破壞綠化，損毀樹木、園林藝術(shù)雕塑，阻礙景觀； （六）亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余泥，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品； （七）飼養(yǎng)禽畜； （八）發(fā)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)噪音； （

16、九）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。 第三十六條 業(yè)主或使用人自行聘請(qǐng)進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi) 進(jìn)行裝修、維修、檢修的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用講明書和業(yè)主公約，并須報(bào)經(jīng)物業(yè)治理公司批準(zhǔn)，辦理進(jìn)場(chǎng)施工準(zhǔn)許證后，方可動(dòng)工。 第三十七條 業(yè)主或使用人自聘裝修物業(yè)的，物業(yè)治理公司可向每戶業(yè)主或使用人收取不高于2000元的裝修保證金。裝修完成后，沒有發(fā)覺損害房屋結(jié)構(gòu)、外貌和公共部位以及其他違反規(guī)定行為的，物業(yè)治理公司應(yīng)把裝修保證金退回業(yè)主或使用人。 第三十八條 房屋及附屬設(shè)施阻礙市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主或使用人及時(shí)修繕。 拒

17、不修繕的，由物業(yè)治理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)。 第三十九條 有關(guān)施工單位在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時(shí)，須通知物業(yè)治理公司，同意物業(yè)治理公司監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)物業(yè)的完好，工程垃圾應(yīng)及時(shí)清理，工程完工后應(yīng)清理好施工現(xiàn)場(chǎng)并恢復(fù)原狀。 供水、供電部門人員及車輛可憑工作證件或車輛標(biāo)志進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域進(jìn)行有關(guān)設(shè)施的搶修、檢修、維護(hù)工作。 第四十條 有關(guān)施工單位因施工或檢修，破壞了區(qū)內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)按規(guī)定給予賠償。 第四十一條 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施或植物阻礙了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)專業(yè)治理部門應(yīng)按專業(yè)治理規(guī)定和要求，通知物業(yè)治理公司配合處理。 第四十二條 建筑物的維修責(zé)任，如損壞責(zé)

18、任明確的，由責(zé)任人承擔(dān)，其他則按下列規(guī)定承擔(dān)： （一）房屋自有部分由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)； （二）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān)； （三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān)； （四）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施、設(shè)備維修更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)治理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業(yè)治理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。 第六章 物業(yè)治理的內(nèi)容及要求 第四十三條 物業(yè)治理的差不多內(nèi)容指建筑物主體外的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、共同事務(wù)的治理，具體包括： （一）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的道路、門牌、路燈、排水管道等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，定

19、期清疏排水管井； （二）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的樹木花草、園林建筑小品和其他園林設(shè)施的養(yǎng)護(hù)； （三）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保潔、垃圾清運(yùn)、公廁保潔及環(huán)衛(wèi)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)； （四）安全防范服務(wù)； （五）車輛停放及其場(chǎng)地的治理。 第四十四條 物業(yè)治理公司必須組建保安組織，配合公安部門維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域的治安秩序，具體內(nèi)容包括： （一）擔(dān)負(fù)小區(qū)門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏護(hù)衛(wèi)； （二）做好小區(qū)防火、防盜、防破壞和防治安災(zāi)難事故的工作； （三）向物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的居民宣傳治安防范和治安治理規(guī)定； （四）協(xié)助公安部門預(yù)防和打擊各類違法犯罪活動(dòng)。 第四十五條 物業(yè)治理的差不多標(biāo)準(zhǔn)： （一）建筑物治理： 1、外墻完好、外觀整潔，房屋完好率

20、達(dá)98%； 2、建筑物外墻防護(hù)設(shè)施按規(guī)范設(shè)置，統(tǒng)一有序，沒有銹蝕； 3、公共通道、樓梯、地下室整潔潔凈，無障礙物； 4、消防通道暢通無阻； 5、建筑物零修及時(shí)率和及格率達(dá)100%； 6、建筑物標(biāo)志明顯、規(guī)范； 7、沒有亂搭亂建、亂擺亂放、亂貼亂掛，以及改變建筑物結(jié)構(gòu)、外貌的現(xiàn)象。 （二）設(shè)備治理： 1、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大治理責(zé)任事故； 2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生； 3、供電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除； 4、消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用； 5、電梯系統(tǒng)按規(guī)定時(shí)刻運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好，梯廂、井道清潔； 6

21、、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。 二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。 7、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)峻滴漏水現(xiàn)象。窗式及分體式空調(diào)的安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 （三）市政公用設(shè)施治理： 1、管網(wǎng)設(shè)施敷設(shè)安全、美觀，使用正常，沒有泄露現(xiàn)象； 2、管線架設(shè)安全、整齊規(guī)范、統(tǒng)一有序； 3、排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。排水井、蓋完好無缺，道路暢通，路面平坦； 4、照明路燈使用正常； 5、公共文體娛樂設(shè)施使用正常。 （四）園林綠化治理：

22、1、綠地內(nèi)清潔，無黃土裸露，無破壞、占用現(xiàn)象； 2、路樹、綠籬無缺株、枯萎； 3、園林建筑小品和其他園林設(shè)施完好，整潔。 （五）環(huán)境衛(wèi)生治理： 1、路面、公共場(chǎng)地的保潔率達(dá)95%以上； 2、沒有亂貼、亂掛、亂畫現(xiàn)象； 3、垃圾日產(chǎn)日清； 4、公廁保潔做到無臭味、無蒼蠅； 5、化糞池使用正常； 6、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施完好、整潔。 （六）交通治理： 1、停車場(chǎng)、行車線路標(biāo)志明顯； 2、車輛治理有序，進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域的車輛，集中停放到停車場(chǎng)或指定停車點(diǎn)，無亂停、亂放現(xiàn)象。 第七章 物業(yè)治理費(fèi)用 第四十六條 物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主和使用人，為確保物業(yè)的完好及正常使用，保持良好的生活環(huán)境和市容市貌環(huán)境而投入

23、的治理、養(yǎng)護(hù)和維修的費(fèi)用。 第四十七條 對(duì)物業(yè)竣工后已交付業(yè)主使用，并已實(shí)施物業(yè)治理的物業(yè)，經(jīng)主管部門現(xiàn)場(chǎng)檢查，出具交付業(yè)主使用意見書后，報(bào)價(jià)格行政主管部門批準(zhǔn)或備案，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，物業(yè)治理公司方可收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。 主管部門現(xiàn)場(chǎng)檢查包括如下內(nèi)容： （一）該物業(yè)（或部分物業(yè)）內(nèi)的單項(xiàng)工程已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)； （二）該物業(yè)（或部分物業(yè)）已具備交付業(yè)主使用的差不多條件。包括已接通永久用水、用電，道路和排污渠道暢通，阻礙居民居住安全的設(shè)施差不多拆除，施工余泥全部清理完畢等； （三）預(yù)售或銷售合同中向業(yè)主承諾交付使用時(shí)應(yīng)有的配套設(shè)施及其他使用條件已具備。 第四十八條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，

24、按照物業(yè)治理托付合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。 建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)治理、維修費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)百分之五十，但不應(yīng)因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 第四十九條 對(duì)實(shí)施了物業(yè)治理的物業(yè)，實(shí)行物業(yè)治理公司統(tǒng)一向住戶收取綜合性的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。 已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)治理公司與業(yè)主委員按政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)已付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)治理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)治理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)市價(jià)格行政主管部門核定。 第五十條 政府指導(dǎo)價(jià)按省公布的標(biāo)準(zhǔn)，一般每年調(diào)整一次。 對(duì)獲得全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)

25、稱號(hào)的住宅小區(qū)，經(jīng)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商同意，收費(fèi)可按規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)上浮30%，獲得省稱號(hào)的住宅小區(qū)，可按規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)上浮15%。 第五十一條 物業(yè)治理公司的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。 物業(yè)治理公司在物業(yè)治理托付合同約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或者使用人能夠不支付服務(wù)費(fèi)用。 第五十二條 物業(yè)治理公司向業(yè)主、使用人預(yù)收物業(yè)治理費(fèi)，除業(yè)主、使用人自愿外，最多預(yù)收三個(gè)月的費(fèi)用。 第五十三條 物業(yè)治理公司的經(jīng)費(fèi)來源要緊為治理服務(wù)費(fèi)收入、車輛停放收入、多種經(jīng)營(yíng)收入及其他合法收入。 第五十四條 物業(yè)治理公司在日常治理工作以外，為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，報(bào)價(jià)格行政

26、主管部門備案，其收入用作治理經(jīng)費(fèi)。 第五十五條 物業(yè)治理公司同意托付實(shí)施物業(yè)治理，并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)，其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)；同時(shí)，不同意以各種名義向物業(yè)治理公司收取或攤派任何費(fèi)用。 第五十六條 物業(yè)治理公司可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第五十七條 鼓舞物業(yè)治理公司進(jìn)展多種經(jīng)營(yíng)，開展各種有償和無償?shù)谋忝穹?wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，逐步改善和提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 第五十八條 物業(yè)治理公司的治理費(fèi)收支帳目每季度向業(yè)主、使用人公布一次，并報(bào)主管部門備案。 第五十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)治理維修基金。 物業(yè)治理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%的比例，在建設(shè)工程綜合

27、驗(yàn)收時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，并將其列為綜合驗(yàn)收的必檢專項(xiàng)。該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)列入建設(shè)成本。 物業(yè)治理維修基金的所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。 物業(yè)治理維修基金由行政主管部門設(shè)立專款帳號(hào)代為治理，?？顚Ｓ?。維修基金閑置時(shí)，可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪作他用。 物業(yè)治理維修基金自存入維修基金專戶之日起計(jì)息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和治理。 第六十條 物業(yè)治理維修基金的使用，先由物業(yè)治理公司提出打算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，再報(bào)主管部門審批。 第六十一條 建設(shè)單位有經(jīng)營(yíng)性用房劃撥給物業(yè)治理公司的，能夠折價(jià)抵扣物業(yè)治理維修基金數(shù)額，經(jīng)營(yíng)性用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，經(jīng)營(yíng)性收入納入物業(yè)治理維修基金。建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，承諾用經(jīng)營(yíng)性用房收入補(bǔ)貼物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的除外。 第六十二條 建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)治理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和治理用房。移交物業(yè)治理用房，應(yīng)作為建設(shè)工程綜合驗(yàn)收的必檢專項(xiàng)。 第六十三條 住宅小區(qū)物業(yè)治理用房，按總建筑面積1.5-2比例提供，公共用房按2-3比例提供，商業(yè)大廈按3-5的比例提供。公共用房經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意可用作商業(yè)用房，所得收入用于補(bǔ)貼物業(yè)治理費(fèi)用。 第六十四條 如實(shí)行分期分批綜合驗(yàn)收的，則應(yīng)按當(dāng)期當(dāng)批物業(yè)投資額的規(guī)定比例撥付物業(yè)治理維修基金