功夫在詩外-卓越成本管理之跨界協(xié)同

1、功夫在詩外卓越成本管理之跨界協(xié)同第一頁，共88頁。第一部分 背景介紹第二頁，共88頁。1. 背景介紹挑戰(zhàn)：受市場和通脹雙重?cái)D壓，房產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入白銀時代 ，利潤空間越來越小。背景：如何保持投資收益，是擺在各房企的現(xiàn)實(shí)問題，也是我們正在思考和努力解決的問題。機(jī)會：在各房企成本管理日趨成熟的情況下，管理創(chuàng)新，將是唯一的機(jī)會和出路。目標(biāo)：本課程將系統(tǒng)探討如何加強(qiáng)各專業(yè)與成本管理的協(xié)同，以釋放管理潛能，實(shí)現(xiàn)收益的最大化！第三頁，共88頁。差異化（產(chǎn)品創(chuàng)新，易被復(fù)制）低成本（投入產(chǎn)出比高）2.競爭策略：第四頁，共88頁。3.影響成本的外部因素：市場環(huán)境（競品水平、競爭強(qiáng)度、政策法規(guī)、未來預(yù)期）客戶需求（目標(biāo)

2、客戶、產(chǎn)品戰(zhàn)略、配置標(biāo)準(zhǔn)）第五頁，共88頁。4.影響成本內(nèi)在因素： 各專業(yè)的管理能力（專業(yè)能力） 專業(yè)間的協(xié)同能力（整合能力） 項(xiàng)目老總操盤能力（項(xiàng)目老總） 企業(yè)管控模式（激勵機(jī)制、經(jīng)營策略、供應(yīng)鏈、融資模式）第六頁，共88頁。5.成控三境界：成本核算型目標(biāo)控制型成本策劃型第七頁，共88頁。5.成控三境界：產(chǎn)品價(jià)值提升成本管理水平核算型按圖計(jì)算；算得準(zhǔn)控制型追求不突破目標(biāo)；過程中定期回顧策劃型強(qiáng)調(diào)預(yù)先籌劃強(qiáng)調(diào)協(xié)同；各房企都建立起成控系統(tǒng)，但處于什么境界？第八頁，共88頁。5.1 成本核算型按圖計(jì)算；要求：準(zhǔn)確！第九頁，共88頁。1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告目標(biāo)成本測算1 （立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目

3、策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測算2（定位成本）3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約立項(xiàng)成本審批表定位成本審批表價(jià)格材料成本合理性評估目標(biāo)成本指導(dǎo)書部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表5.2 目標(biāo)控制型第十頁，共88頁。通過對標(biāo)與總結(jié)，找出開發(fā)各階段成本管理的差距與問題所在；協(xié)同各相關(guān)專業(yè)部門，提出有針對性的管控措施；努力做到預(yù)先籌劃、防微杜漸。5.3 成本策劃型第十一頁，共88頁。5.3 成本策劃型成本策劃三大要點(diǎn)通過對標(biāo)與總結(jié)，找出開發(fā)各階段成本

4、管理的差距與問題所在協(xié)同各相關(guān)專業(yè)部門，提出有針對性的管控措施；努力做到預(yù)先籌劃、防微杜漸第十二頁，共88頁。成本管理工作前移至策劃階段；要求：在開發(fā)全程中，策劃、營銷、租務(wù)、規(guī)劃、成控、設(shè)計(jì)、工程、分判、稅務(wù)、物管、（酒店/商業(yè))運(yùn)營等部門，相互間保持高度的協(xié)同！5.3 成本策劃型第十三頁，共88頁。6. 成控體系文件成控標(biāo)準(zhǔn)：中國項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)操作流程：全程成本控制流程作業(yè)手冊：全程成控/編制作業(yè)手冊第十四頁，共88頁。成本意識：領(lǐng)導(dǎo)有、員工不夠；成控措施：缺少實(shí)施細(xì)則、憑個人經(jīng)驗(yàn)；停留在會議、口頭上；具體事例：各自為政，專業(yè)間協(xié)調(diào)難。7. 常見現(xiàn)象：第十五頁，共88頁。31個附件、案例

5、；6套作業(yè)指引；每階段留有互動時間；8. 交流內(nèi)容：第十六頁，共88頁。暫別康橋（淡化專業(yè)、部門）換位思考我是老板9. 出席者心態(tài)：第十七頁，共88頁。第二部分 拓展階段第十八頁，共88頁。1.目標(biāo)與策略目標(biāo)：拿到地、有錢賺！策略：產(chǎn)品策劃（營銷+規(guī)劃+成本：通力協(xié)作，找到利潤最大之產(chǎn)品組合）配置標(biāo)準(zhǔn)（什么檔次）第十九頁，共88頁。1.目標(biāo)與策略產(chǎn)品策劃是造勢之“源”；規(guī)劃設(shè)計(jì)是入實(shí)之“根”；一項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心價(jià)值，由策劃和規(guī)劃所決定！第二十頁，共88頁。1.1成本策劃的兩個發(fā)力方向產(chǎn)品策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目收益最大化配置標(biāo)準(zhǔn)、成本的有效投放第二十一頁，共88頁。 營銷部 設(shè)計(jì)部 成本部提供項(xiàng)目

6、營銷定位及營銷賣點(diǎn)。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1概念方案二的目標(biāo)成本V1概念方案N的目標(biāo)成本V1概念方案定稿 (目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場情況選擇最有利銷售，利潤最大的概念方案。挑選設(shè)計(jì)公司，提供概念設(shè)計(jì)任務(wù)書，進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。競品調(diào)研+目標(biāo)成本V0版+起點(diǎn)終點(diǎn)1.2項(xiàng)目定位階段的策劃流程第二十二頁，共88頁。1.3案例說明產(chǎn)品配比對比表方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11

7、層小高層聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高層18層小高層聯(lián)排別墅11層小高層18層小高層18層小高層聯(lián)排別墅18層小高層情景洋房聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財(cái)務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本 2,693.60 2,773.07 2,671.35 2,748.10 2,773.85 2,747.43 2,809.38 單方凈利潤 549.82 496.57 597.36 554.50 506.69 548.00 498.99 項(xiàng)目凈利潤 28,976.53 26,169.75 31,481.81 29,222.72 26,701.72 28,879.53 26,294.39 項(xiàng)目IRR30.00%28.16%

8、31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場機(jī)會比較銷售速度評價(jià)價(jià)格空間評價(jià)直接競爭評價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)新評價(jià)開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價(jià)首期開盤時間評價(jià)現(xiàn)金流評價(jià)填寫部門： 藍(lán)色區(qū)域市場；黃色區(qū)域成本+財(cái)務(wù)；綠色區(qū)域財(cái)務(wù)；橘紅色區(qū)域項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計(jì)+工程注：此表的目的是通過不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例第二十三頁，共88頁。2. 常見問題市調(diào)不詳：區(qū)域/競品數(shù)據(jù) （配置標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)及去化速度）產(chǎn)品類同：無溢價(jià)優(yōu)勢、更無競價(jià)優(yōu)勢！超配置：拉高成本，市場不買單！超規(guī)劃：拉高成本，投入產(chǎn)出比差！第二十四頁，共88頁。3. 銷售部門：對開發(fā)成本的影響配置標(biāo)準(zhǔn)：配套設(shè)施（會所、架空

9、層）附送面積、層高、部件標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)等營銷策略： 營銷成本（貨值的1.8-5.5%）、 定價(jià)機(jī)制、去化速度、庫存管理等，對財(cái)務(wù)成本、現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率的影響。第二十五頁，共88頁。4. 租務(wù)部門：對持有物業(yè)收益的影響配置標(biāo)準(zhǔn)： 建筑凈高、外立面、結(jié)構(gòu)荷載、機(jī)電參數(shù)與品牌、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等電商沖擊： 餐飲預(yù)留比例第二十六頁，共88頁。5. 策劃與規(guī)劃：對項(xiàng)目成本的影響（住宅）可售比：可售面積/總建筑面積（商業(yè)）可租比：店鋪面積/總建筑面積附件1：MLP成本比較第二十七頁，共88頁。6. 解決方案（1）區(qū)域公司：強(qiáng)化市場調(diào)研找賣點(diǎn)，限配置?。ā拔宀艘粶?、引入嗨店、沈北、廣州海珠廣場-先租后賣）住宅：

10、附件2：住宅項(xiàng)目競品調(diào)研商業(yè)：附件3：商業(yè)項(xiàng)目競品調(diào)研第二十八頁，共88頁。6. 解決方案（2）營銷策劃部：案例：產(chǎn)品創(chuàng)新-方興地產(chǎn) （+6K有效成本，售價(jià)+15K）改良產(chǎn)品基因，差異化競爭！成本型、產(chǎn)品型城市：須注意不同城市/地區(qū)的消費(fèi)能力！ 第二十九頁，共88頁。6. 解決方案（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)部：a.產(chǎn)品組合：貨值/利潤最大化（不平衡容積率法/產(chǎn)品基因/溢價(jià)）b.停車配置、配套、可售比d.土方平衡附件4：MLP優(yōu)化內(nèi)容第三十頁，共88頁。6. 解決方案（4）工程部：無證開工、分期滾動、施工順序（預(yù)售證、加快現(xiàn)金回籠-先建塔樓、后建地下車庫）第三十一頁，共88頁。6. 解決方案（5）財(cái)務(wù)部：地

11、庫成本分?jǐn)?、稅?wù)統(tǒng)籌附件5：稅務(wù)優(yōu)化操作指引第三十二頁，共88頁。6. 解決方案（6）案例：商業(yè)項(xiàng)目前期成本控制方案：附件6：綜合體項(xiàng)目前期成控方案附件7-1：海珠廣場 - 設(shè)計(jì)配置建議匯總附件7-2：競品調(diào)研-機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)第三十三頁，共88頁。7. 目標(biāo)成本通過各專業(yè)協(xié)同，優(yōu)化產(chǎn)品組合，改良產(chǎn)品基因提高可售比，合理確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)在上述基礎(chǔ)上，確定成本控制目標(biāo)，從而提高財(cái)務(wù)測算指標(biāo)（IRR、ROE)，提升地價(jià)承受力及競爭力！附件8：前期成控作業(yè)手冊第三十四頁，共88頁。8. 目標(biāo)分解為順利實(shí)現(xiàn)成控目標(biāo)，須按合約規(guī)劃予以分解，以有效指導(dǎo)招標(biāo)采購；按管控職責(zé)予以分解，并保持責(zé)權(quán)利一致。附件1.拓

12、展階段WI2.30責(zé)任成本管理作業(yè)指引.doc附件1.拓展階段責(zé)任成本.xlsx第三十五頁，共88頁。9. 拓展策略 多 快 好 省第三十六頁，共88頁。9. 拓展策略（1） 多 多專業(yè)協(xié)同、磨合 多參與拍地； 對內(nèi)：練兵； 對外：知己知彼、學(xué)習(xí)互助。第三十七頁，共88頁。9. 拓展策略（2） 快快速決策：基于正確的區(qū)域/板塊市調(diào)、研判、規(guī)劃及財(cái)務(wù)測算； 先決條件：內(nèi)部各專業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、有激情！快速開發(fā)：強(qiáng)化運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)現(xiàn)“4872”，提高IRR。 第三十八頁，共88頁。9. 拓展策略（3） 好激勵機(jī)制好：跟投、人力資源管理給力！產(chǎn)品基因好：通過差異化競爭,打開溢價(jià)空間,實(shí)現(xiàn)貨值最大化

13、（營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)）；基礎(chǔ)管理好：知識管理、管理標(biāo)準(zhǔn)化（成本、工程、運(yùn)營、財(cái)稅等）；合作開發(fā)。 第三十九頁，共88頁。9. 拓展策略（4） 省低成本；高投入產(chǎn)出比。 第四十頁，共88頁。 交流互動第四十一頁，共88頁。第三部分 設(shè)計(jì)階段第四十二頁，共88頁。常見問題設(shè)計(jì)管理，對項(xiàng)目收益的影響附件1：剛需盤與XH對標(biāo)附件2：設(shè)計(jì)問題案例公司現(xiàn)象：設(shè)計(jì)不合理，與產(chǎn)品定位、限額標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)樂做“二傳手”，內(nèi)審圖紙不夠（時間不夠?）標(biāo)準(zhǔn)化程度、可復(fù)制能力低下。第四十三頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟1項(xiàng)目計(jì)劃評審為提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、提升專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的價(jià)值貢獻(xiàn)（優(yōu)化房型、動線、功能、預(yù)埋管件等），避免設(shè)計(jì)變更、工

14、期延誤、無效成本發(fā)生，專管員須：在評審項(xiàng)目（前期）執(zhí)行計(jì)劃時，關(guān)注專項(xiàng)設(shè)計(jì)（人防、內(nèi)裝、綠化、燈光、廚房/洗衣設(shè)備、市政管網(wǎng)等）單位確定時間，與建筑設(shè)計(jì)單位確定時間的銜接，以避免二者的不協(xié)同而造成無效成本、工期延誤的發(fā)生；通常，各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位確定的時間，應(yīng)控制在建筑設(shè)計(jì)單位確定后的一個月內(nèi)，具體的搭接邏輯關(guān)系，可參見 附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B63%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E6%90%AD%E6%8E%A5%E8%A1%A8.doc第四十四頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟2設(shè)計(jì)

15、任務(wù)書評審限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：完成指標(biāo)填寫；附件4：中國項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)甲供品牌：提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求；設(shè)計(jì)界面：為避免設(shè)計(jì)職責(zé)的真空，須特別關(guān)注設(shè)計(jì)任務(wù)書所述的如下設(shè)計(jì)范圍、與相關(guān)專項(xiàng)設(shè)計(jì)的界面劃分： 建筑方案設(shè)計(jì)單位，與后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)的分工；建筑設(shè)計(jì)（結(jié)構(gòu)、空調(diào)、電氣、供排水等）與專項(xiàng)設(shè)計(jì)（影院地坪/音響、內(nèi)裝、酒店廚房/洗衣房設(shè)計(jì)、泛光照明設(shè)計(jì)、酒店后勤區(qū)內(nèi)裝、建筑室外（標(biāo)高）工程與景觀設(shè)計(jì)、河岸堤壩等）的整合，或二次深化圖的確認(rèn).附件5：設(shè)計(jì)界面劃分-建筑、景觀附件6：設(shè)計(jì)界面劃分-裝飾裝修專業(yè)第四十五頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟3設(shè)計(jì)單位選擇 應(yīng)積極推行方案設(shè)計(jì)競賽，來確定方案

16、設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)屬地化（熟悉本地規(guī)范、便于審圖溝通）結(jié)合供方管理，除設(shè)計(jì)費(fèi)及建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)意能力外，設(shè)計(jì)單位的選擇須關(guān)注：擬建項(xiàng)目產(chǎn)品/售價(jià)/定位標(biāo)準(zhǔn)（避免超配置）已有業(yè)務(wù)飽有量及設(shè)計(jì)周期結(jié)構(gòu)/機(jī)電設(shè)計(jì)能力（民企：方案設(shè)計(jì)能力強(qiáng)，其他弱）市場口碑（服務(wù)意識、成本意識、責(zé)任意識、圖紙質(zhì)量）設(shè)計(jì)供方履約評估的結(jié)論注意事項(xiàng) 大型/多業(yè)態(tài)開發(fā)項(xiàng)目，須開展設(shè)計(jì)的合同規(guī)劃 在設(shè)計(jì)費(fèi)的洽談過程中，須清晰明確設(shè)計(jì)界面、分工職責(zé)（如：圖簽共享、圖紙版本及發(fā)放管理）與技術(shù)管理部一起，安排設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的面試第四十六頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟4設(shè)計(jì)啟動為縮短開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，規(guī)劃（概念）方案設(shè)計(jì)工作的啟動，可提

17、前在可研編制及拿地時進(jìn)行；為避免日后大量設(shè)計(jì)變更，單體建筑設(shè)計(jì)工作的啟動，須待規(guī)劃及市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃完成后進(jìn)行；設(shè)計(jì)合同交底：出席對象（各專業(yè)負(fù)責(zé)人）。第四十七頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟5設(shè)計(jì)進(jìn)度控制設(shè)計(jì)進(jìn)度的確保，對資金成本、招標(biāo)采購工作的順利開展，乃至于整個項(xiàng)目的按計(jì)劃完成，都起到關(guān)鍵作用。造成圖紙滯后的原因，通常包括：我方的責(zé)任（產(chǎn)品定位的含糊/調(diào)整、報(bào)批不及時、決策滯后、招商要求改變、專項(xiàng)設(shè)計(jì)滯后等）設(shè)計(jì)方責(zé)任（設(shè)計(jì)方案不能滿足政府或我司要求、設(shè)計(jì)滯后）專管員應(yīng)了解設(shè)計(jì)進(jìn)度、控制付款，若發(fā)現(xiàn)圖紙滯后，均應(yīng)在成本月報(bào)匯報(bào)會議上予以報(bào)告，對為趕工期，不等政府批文，提前開展后階段設(shè)計(jì)工作

18、的，應(yīng)評估此階段設(shè)計(jì)費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)、及時提醒、報(bào)告決策層。第四十八頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟6a一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同目的：綜合開發(fā)項(xiàng)目包含諸多專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢及二次客戶（商業(yè)、行業(yè)中心）要求； 為避免各專項(xiàng)設(shè)計(jì)出圖時間/細(xì)部的矛盾和錯漏碰缺，消除由此造成的無效成本發(fā)生，須推行“一次性設(shè)計(jì)”。對特大型/多業(yè)態(tài)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)總協(xié)調(diào)單位，由此單位協(xié)同、整合各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，但基于如下現(xiàn)狀，“一次性設(shè)計(jì)”由區(qū)域公司主持，施工圖設(shè)計(jì)單位配合：設(shè)計(jì)單位缺少設(shè)計(jì)總包管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績；商業(yè)建筑開發(fā)的復(fù)雜性；聘請?jiān)O(shè)計(jì)單位任設(shè)計(jì)總包的投入產(chǎn)出比不甚合理“一次性設(shè)計(jì)”的計(jì)劃要求：各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的啟動時間、

19、資料遞交及相互搭接，施工圖最終能反映各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的細(xì)化要求。附件7：“一次性設(shè)計(jì)”總體計(jì)劃表第四十九頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟6b一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同（續(xù)）項(xiàng)目專管員須：在審核項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃時，專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位確定的時間，應(yīng)與主體建筑設(shè)計(jì)單位確定的節(jié)點(diǎn)時間相匹配；在建筑設(shè)計(jì)單位確定的同時，應(yīng)提醒設(shè)計(jì)部及時提供專項(xiàng)設(shè)計(jì)的任務(wù)書、“一次性設(shè)計(jì)”總體計(jì)劃，成本管理部立刻開展上述專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位（酒店管理公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等）的推薦及招標(biāo)工作；商業(yè)建筑，應(yīng)及早開展預(yù)招商及自營部分（KTV、百貨、電玩）的設(shè)計(jì)啟動，以指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)；通常，酒店/裝修住宅/商業(yè)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始前，應(yīng)確定酒店管理/室內(nèi)設(shè)計(jì)公司/

20、運(yùn)營商等，并經(jīng)其對建筑方案進(jìn)行優(yōu)化，同時獲得酒店管理/營銷部/運(yùn)營商初步認(rèn)可后，方可進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)；第五十頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟6c一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同（續(xù)）項(xiàng)目專管員須：設(shè)計(jì)合同審核的重點(diǎn)，除價(jià)格、付款方式外，須關(guān)注中外方、建筑設(shè)計(jì)與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)之界面的銜接、設(shè)計(jì)周期的合理取值；設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)確定后，專管員應(yīng)適時提醒區(qū)域技術(shù)部：組織設(shè)計(jì)（總包）交底及第一次設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會議，以明確工作搭接流程及各自分工、責(zé)任，便于日后工作聯(lián)系。第五十一頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟7設(shè)計(jì)與成本的管理接口設(shè)計(jì)優(yōu)化：責(zé)任人，包含對設(shè)計(jì)參數(shù)、圖紙的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)部分的評審； 附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E

21、9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B68%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E4%BC%98%E5%8C%96%E6%8C%87%E5%BC%95.xls8：設(shè)計(jì)優(yōu)化指引，附件7-1：海珠廣場設(shè)計(jì)配置建議匯總標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：造價(jià)管理部應(yīng)參照經(jīng)濟(jì)性評審成果、合約管理暴露的設(shè)計(jì)問題，配合設(shè)計(jì)中心開展（部品部件/分檔次）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化；戰(zhàn)略成果引用：技術(shù)管理/成本專管員須督促設(shè)計(jì)單位在公司戰(zhàn)略供應(yīng)商品牌庫中選擇合適的材料或設(shè)備；清單編制：在工程量清單編制過程中，應(yīng)關(guān)注、審核各專業(yè)工作界面的劃分和搭接（如：機(jī)電安裝與內(nèi)裝修、土建/機(jī)電安裝/幕墻之預(yù)埋件、消防

22、與空調(diào)的防排煙），以及設(shè)計(jì)的錯、漏、碰、缺；設(shè)計(jì)交底：技術(shù)管理中心須指導(dǎo)和配合項(xiàng)目公司做好施工圖會審、交底工作，盡量在施工前改正設(shè)計(jì)的錯、漏、碰，避免因設(shè)計(jì)不合理而造成的變更費(fèi)用。成本預(yù)警：專管員須積極參與設(shè)計(jì)圖紙的過程評審、驗(yàn)證，引用戰(zhàn)略價(jià)格、驗(yàn)證設(shè)計(jì)階段性成果是否符合成本限額要求，及時反饋；第五十二頁，共88頁。成本的三大組成部分若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷售賣點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林景觀工程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能附加功能：是

23、基本功能之外的其他功能第五十三頁，共88頁。400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米景觀的成本策劃 | 造價(jià)分布圖（樣例）示例第五十四頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟8設(shè)計(jì)合同管理重點(diǎn)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)合同及相關(guān)作業(yè)指引要求，開展如下設(shè)計(jì)合同管理工作，并按合同約定跟進(jìn)相關(guān)的獎罰：限額設(shè)計(jì)：組織落實(shí)，驗(yàn)證設(shè)計(jì)是否在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)內(nèi)；發(fā)揮專項(xiàng)設(shè)計(jì)優(yōu)勢：室內(nèi)設(shè)計(jì)對建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化；設(shè)計(jì)協(xié)同、設(shè)計(jì)總包管理；技術(shù)規(guī)格書（SPECIFICATION)設(shè)計(jì)變更：問責(zé)/結(jié)合日常變更簽證審核，找出設(shè)計(jì)錯漏碰缺造成的設(shè)計(jì)變更，統(tǒng)計(jì)由此造成的無效成本金額；設(shè)計(jì)合同交底：已在

24、步驟4論述。附件9：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合同第五十五頁，共88頁。加強(qiáng)協(xié)同-步驟9總結(jié)反饋通過對設(shè)計(jì)/成本管理后評估工作（包括：設(shè)計(jì)供方管理、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的驗(yàn)證），總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化流程制度。（項(xiàng)目公司主導(dǎo)，將在“總結(jié)”章節(jié)詳述）作業(yè)手冊附件10：設(shè)計(jì)階段成控作業(yè)手冊第五十六頁，共88頁。交流互動第五十七頁，共88頁。第四階段 招標(biāo)階段第五十八頁，共88頁。常見問題設(shè)計(jì)深度不足（招采與設(shè)計(jì)）招標(biāo)文件缺陷（招采與成本）技術(shù)&商務(wù)脫節(jié)（設(shè)計(jì)、工管與成本）4.回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算（招采與成本） 第五十九頁，共88頁。解決方案（1）：設(shè)計(jì)深度不足（部品部件）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，或未分檔次引用（供應(yīng)商）標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品： （入戶門、防火

25、門、架空地板、吊頂系統(tǒng)等）問責(zé)制（圖紙審核人）設(shè)計(jì)+施工（基坑圍護(hù)、幕墻、精裝等）第六十頁，共88頁。解決方案（2）：招標(biāo)文件缺陷投標(biāo)保函技術(shù)要求、商務(wù)條款清單描述不周、工程量有誤銷售節(jié)點(diǎn)/議價(jià)續(xù)標(biāo)附件1：招標(biāo)文件常見問題第六十一頁，共88頁。解決方案（3）：技術(shù)與商務(wù)脫節(jié)評標(biāo)（1）:用“經(jīng)評審”的最低回標(biāo)價(jià)，即 剔除 “不合理/易爭議”項(xiàng)之總價(jià)比較b. 評標(biāo)（2）：引用價(jià)值工程分析，創(chuàng)新評標(biāo)方法。附件4：價(jià)值工程應(yīng)用附件5：天津幕墻評標(biāo)結(jié)果 技術(shù)（最終）c. 問責(zé)制：分判界面、（技術(shù)）評標(biāo)過程和結(jié)果，可追溯、考核。第六十二頁，共88頁。解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算目標(biāo)分解：從成本科目，到合

26、約規(guī)劃同口徑比較： 內(nèi)容范圍、標(biāo)準(zhǔn)選用、編制時限 （暫定量）的準(zhǔn)確性檢討設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)化設(shè)計(jì)附件2：分判階段成控作業(yè)指引附件3：清單與預(yù)算數(shù)據(jù)對比校核表第六十三頁，共88頁。解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算d. 選擇性報(bào)價(jià)：“優(yōu)化設(shè)計(jì)+施工”招標(biāo)圖不符合限額設(shè)計(jì)要求，但時間不夠再改圖適用范圍：基坑圍護(hù)、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、園林綠化等發(fā)揮投標(biāo)人專業(yè)能力，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)！要求：設(shè)計(jì)、采購、工程&成本協(xié)同一致！第六十四頁，共88頁。解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算e. 調(diào)整招標(biāo)策略甲供物料引用供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品擴(kuò)大產(chǎn)品品牌數(shù)量（照明燈具）擴(kuò)大集中采購度（門和相鄰項(xiàng)目一起采購）引入項(xiàng)目當(dāng)?shù)爻邪蹋ň坝^綠化）第六十五頁

27、，共88頁。 交流互動第六十六頁，共88頁。第五階段 施工階段第六十七頁，共88頁。常見問題1、動態(tài)成本：形同虛設(shè)2、變更黑洞：窟窿巨大第六十八頁，共88頁。解決方案（1）：如何解決動態(tài)成本不準(zhǔn)？前置管理項(xiàng)目部上報(bào)前置管理承包商上報(bào)現(xiàn)在！將來？第六十九頁，共88頁。解決方案（2）：成控精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化關(guān)注扣減項(xiàng)；備用金管理：“水池”動態(tài)消耗率；成本調(diào)撥、增加審批附件5：施工階段成控手冊第七十頁，共88頁。常見問題2、變更黑洞標(biāo)桿內(nèi)房：住宅，控制值 2%以內(nèi)；商業(yè) 6%管控目標(biāo)：控制在合約價(jià)的1.5%、5%以內(nèi)，且不得超出目標(biāo)成本第七十一頁，共88頁。解決方案（1）：建立問責(zé)機(jī)制原因分析、責(zé)任追溯客觀原因：法規(guī)、政府要求、合約開口/通脹調(diào)價(jià)主觀原因：設(shè)計(jì)、營銷、租務(wù)、合約、工程等管理不善和工作失誤附件2：成本變化分析作業(yè)手冊附件4.立約后建安成本變動原因分析表匯總3-4月.xls第七十二頁，共88頁。解決方案（2）：加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化施工圖設(shè)計(jì)單位屬地化圖紙交底等第七十三頁，共88頁。解決方案（3）：后評估、知識管理附件3：項(xiàng)目后評估指引附件4: 重慶一期成控后評估第七十四頁，共88頁。成本后評估“八步法