某公司步行街招商策劃書

1、XX公司步步行街招招商策劃劃書第一部分 本項目招商商的目的的與目標標一、本項目目招商的的目的根據(jù)項目的的市場定定位及營營銷要求求，項目目的招商商主要是是針對項項目商業(yè)業(yè)營業(yè)房房使用展展開，主主要是要要達到以以下目的的：1、通過主主動導(dǎo)向向式招商商完成項項目格調(diào)調(diào)文化休休閑的主主題定位位；2、通過招招商的品品牌導(dǎo)入入策略提提升項目目的投資資價值；3、通過招招商形成成項目的的商流，最最終增強強投資者者的投資資信心；4、通過招招商的實實施逐步步建立和和完善項項目的經(jīng)經(jīng)營運作作體系；5、通過招招商推動動項目的的銷售。以上目的主主要構(gòu)架架形式為為：項目市場定位及營銷要求項目市場定位及營銷要求項目招商品牌

2、導(dǎo)入提升項目投資價值吸引其他商家介入主題性商家完成項目經(jīng)營定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營獲利提供保障建立、完善項目的經(jīng)營運作體系 形式二、本項目目招商的的目標針對項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和營銷銷、經(jīng)營營的要求求，本項項目在招招商過程程中分為為兩個階階段展開開。（一）、銷銷售期中中的招商商目標在本項目的的銷售期期中招商商最主要要的目的的在于促促進項目目的銷售售，為項項目經(jīng)營營期主題題化風(fēng)格格的形成成打下基基礎(chǔ)，主主要目標標有：1、在銷售售前引入入233家國際際性連鎖鎖品牌休休閑主力力店，主主要集中中在咖啡啡吧、酒酒吧、西西式風(fēng)格格餐廳、休休閑俱樂樂部幾種種形式上上；2、引入110家左

3、左右成都都本地有有一定影影響力的的酒吧、俱俱樂部、KKTV量量販以連連鎖店的的形式入入駐；3、實現(xiàn)440%面面積營業(yè)業(yè)用房的的出租。（二）、經(jīng)經(jīng)營期開開始前的的招商目目標在項目的經(jīng)經(jīng)營期中中項目招招商的最最主要目目的是通通過招商商形成項項目完整整的主題題化形象象，實現(xiàn)現(xiàn)項目總總體的品品牌化塑塑造，最最終建立立起項目目的系統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營體體系，展展開項目目的全面面經(jīng)營。這這一階段段的主要要目標為為：1、實現(xiàn)項項目商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房955%出租租；2、引入220330家多多種主題題化的休休閑吧，445家家有特色色的異國國風(fēng)味餐餐廳；3、引入556家家小型生生活配套套經(jīng)營商商家，完完善項目目配套經(jīng)經(jīng)營；4、

4、完成項項目的形形象認知知度的提提升。第二部分 本項目招商商人員要要求一、項目招招商的機機構(gòu)建設(shè)設(shè)本項目的招招商應(yīng)由由專門的的部門負負責(zé)組織織實施，主主要的機機構(gòu)建立立建議考考慮采用用三種形形式：1、由營銷銷公司在在負責(zé)項項目銷售售的同時時，獨立立成立專專門的招招商部門門，配合合項目的的銷售展展開招商商工作；2、引入知知名的商商業(yè)經(jīng)營營管理公公司，由由他們負負責(zé)組建建專門的的招商部部門，在在項目銷銷售過程程中展開開全面的的招商工工作；3、引入國國際性品品牌經(jīng)營營管理公公司作為為顧問，成成立專門門的經(jīng)營營管理公公司，由由經(jīng)營管管理公司司直接展展開全面面的招商商工作。在成立的招招商部門門中建議議設(shè)立

5、以以下職位位：招商部經(jīng)理招商部經(jīng)理現(xiàn)場招商主管現(xiàn)場商務(wù)助理內(nèi)業(yè)人員外聯(lián)招商主管外聯(lián)商務(wù)助理二、項目招招商部門門的人員員職責(zé)及及要求 1、項項目招商商部經(jīng)理理要求：對商商業(yè)性招招商有實實際操作作能力，熟熟悉招商商運作的的流程和和各環(huán)節(jié)節(jié)，具有有較強的的統(tǒng)籌和和管理能能力，具具有出色色的談判判技巧和和交際能能力，對對餐飲娛娛樂行業(yè)業(yè)有一定定的了解解。職責(zé)：負責(zé)責(zé)項目招招商工作作目標的的分解，制制定招商商執(zhí)行方方案和工工作計劃劃，根據(jù)據(jù)計劃下下達招商商工作任任務(wù)，并并在必要要條件下下協(xié)調(diào)各各招商部部門與客客戶以及及各招商商部門之之間的關(guān)關(guān)系；負負責(zé)招商商部與項項目運作作中其他他部門之之間的聯(lián)聯(lián)系，協(xié)

6、協(xié)調(diào)與其其他各部部門之間間的關(guān)系系，在一一定范圍圍內(nèi)對招招商政策策及規(guī)則則提出修修改建議議，行使使招商中中的優(yōu)惠惠權(quán)。招招商部經(jīng)經(jīng)理由項項目今后后的經(jīng)營營管理公公司經(jīng)理理直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。 2、招招商主管管要求：對商商業(yè)物業(yè)業(yè)招商有有實際運運作經(jīng)驗驗，對行行業(yè)有一一定的了了解，具具有一定定的統(tǒng)籌籌和計劃劃能力，具具有較強強的談判判和交際際能力，具具有一定定的組織織能力。職責(zé)：根據(jù)據(jù)招商工工作計劃劃和工作作任務(wù)統(tǒng)統(tǒng)籌安排排招商執(zhí)執(zhí)行工作作，具體體處理在在招商過過程中出出現(xiàn)的問問題，與與大客戶戶進行具具體的談?wù)勁?，妥妥善處理理客戶與與招商人人員之間間的關(guān)系系，協(xié)調(diào)調(diào)各招商商人員之之間的關(guān)關(guān)系，根根據(jù)客戶

7、戶的具體體情況和和具體要要求安排排營業(yè)房房的使用用。及時時向經(jīng)理理反映招招商過程程中存在在的問題題。由招招商部經(jīng)經(jīng)理直接接領(lǐng)導(dǎo)。 3、招招商商務(wù)務(wù)助理要求：對項項目的情情況和招招商規(guī)則則比較熟熟悉，深深刻地理理解項目目的招商商相關(guān)政政策，熟熟悉項目目經(jīng)營運運作過程程，對餐餐飲休閑閑行業(yè)有有一定的的了解，具具有一定定的談判判能力和和溝通能能力，個個人具有有親和力力，具有有一定的的財務(wù)分分析能力力。職責(zé)：執(zhí)行行項目招招商的具具體工作作，負責(zé)責(zé)日常與與客戶的的直接洽洽談，解解釋有關(guān)關(guān)招商政政策，負負責(zé)與客客戶進行行聯(lián)系及及收集客客戶檔案案資料，負負責(zé)解釋釋客戶在在經(jīng)營中中所需了了解的各各方面情情況，

8、及及時向主主管反映映招商過過程中存存在的問問題。負負責(zé)與客客戶簽定定承租合合同。由由招商主主管直接接領(lǐng)導(dǎo)。 4、招招商內(nèi)業(yè)業(yè)要求：具有有一定的的行政管管理能力力和統(tǒng)計計分析能能力。能能夠從事事商務(wù)及及行政公公文的處處理工作作，有檔檔案管理理的經(jīng)驗驗，對項項目招商商比較熟熟悉。職責(zé)：負責(zé)責(zé)項目招招商客戶戶檔案的的保存與與管理，協(xié)協(xié)助經(jīng)理理進行招招商部日日常的行行政管理理工作，負負責(zé)審核核招商相相關(guān)的合合同及協(xié)協(xié)議。負負責(zé)統(tǒng)計計招商過過程中的的相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，向向招商經(jīng)經(jīng)理提供供數(shù)據(jù)以以供進行行參考和和分析。直直接由招招商部經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)工作。三、項目招招商培訓(xùn)訓(xùn)本項目的招招商部在在組建成成后要根根據(jù)本

9、項項目的具具體招商商要求對對各部門門人員進進行針對對性的培培訓(xùn)，主主要培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容為為：1、項目的的規(guī)劃、建建筑及功功能分布布詳細的的情況；2、項目的的市場定定位及功功能定位位；3、項目周周國商業(yè)業(yè)環(huán)境及及社區(qū)具具體特征征；4、項目目目標消費費群體習(xí)習(xí)性及心心理特征征；5、項目招招商政策策及招商商流程，項項目招商商的法律律文本及及具體內(nèi)內(nèi)容；6、項目招招商的商商源分析析及業(yè)態(tài)態(tài)特征；7、項目招招商相關(guān)關(guān)策略及及技巧運運用；8、項目招招商部的的工作規(guī)規(guī)范及工工作流程程；9、有關(guān)工工商、稅稅務(wù)、衛(wèi)衛(wèi)生等職職能部門門與項目目招商相相關(guān)的法法規(guī)、規(guī)規(guī)定及相相關(guān)費用用的學(xué)習(xí)習(xí)；10、項目目招商與與項目銷銷

10、售、工工程等部部門接洽洽的流程程及相關(guān)關(guān)事宜；11、本項項目的相相關(guān)投資資分析、財財務(wù)評測測。根據(jù)以上培培訓(xùn)內(nèi)容容在項目目具體情情況明確確后，依依據(jù)招商商策略書書制定出出具體的的招商培培訓(xùn)手冊冊，并以以此對招招商人員員展開全全面的培培訓(xùn)。整個培訓(xùn)周周期約為為七天，培培訓(xùn)的方方式主要要以模擬擬式情景景培訓(xùn)結(jié)結(jié)合理論論教學(xué)的的方式，在在整個培培訓(xùn)期中中被培訓(xùn)訓(xùn)人員除除了進行行正常的的集中培培訓(xùn)外，還還將由各各部門組組織針對對性的討討論活動動，在培培訓(xùn)結(jié)束束后進行行統(tǒng)一的的測試。第三部分 本項目的招招商原則則一、本項目目招商原原則制定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)本項目的招招商原則則的確定定主要是是考慮到到以下條條件的

11、要要求：1、項目自自身市場場定位及及經(jīng)營定定位的要要求；2、項目銷銷售推廣廣的策略略及可能能的市場場態(tài)勢；3、項目自自身品牌牌建設(shè)的的要求；4、成都市市餐飲休休閑行業(yè)業(yè)的現(xiàn)狀狀要求；5、成都市市餐飲休休閑娛樂樂消費群群的消費費習(xí)性及及消費趨趨勢；6、未來商商源可能能的商業(yè)業(yè)要求。針對這些要要求和實實際情況況，在此此提出了了本項目目招商的的具體原原則，以以此作為為展開銷銷售策略略的參照照標準。二、本項目目招商的的具體實實施基本本原則（一）、關(guān)關(guān)于招商商機構(gòu)的的建立原原則本項目的招招商機構(gòu)構(gòu)應(yīng)與將將來項目目經(jīng)營管管理相結(jié)結(jié)合，人人員能夠夠在完成成項目招招商后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入項目目經(jīng)營管管理公司司，這樣樣一方

12、面面能夠保保障項目目招商工工作與今今后的經(jīng)經(jīng)營管理理工作緊緊密地結(jié)結(jié)合；另另一方面面能夠有有效地利利用人力力資源。就就招商機機構(gòu)的建建立具體體應(yīng)遵循循的原則則為：1、招商人人員應(yīng)具具有獨立立工作的的能力，在在業(yè)務(wù)上上應(yīng)具有有談判、財財務(wù)分析析、市場場判斷多多方面的的經(jīng)驗和和能力；2、招商部部的人員員編制應(yīng)應(yīng)精簡，招招商主管管應(yīng)同時時從事具具體的招招商執(zhí)行行工作；3、整個招招商部的的人員應(yīng)應(yīng)具有較較好的教教育背景景，能夠夠代表公公司的經(jīng)經(jīng)營管理理形象。（二）、關(guān)關(guān)于商源源的選擇擇原則由于本項目目的商源源是形成成本項目目經(jīng)營特特色，保保障項目目投資者者投資回回報的最最直接因因素，故故此在商商源的選

13、選擇上要要考慮到到項目定定位的要要求和對對項目銷銷售的促促進，對對投資者者投資信信心的支支持，為為了達到到以上目目的，在在此提出出以下選選擇原則則：1、商源的的選擇要要注重品品牌化和和主題化化，品牌牌要以國國際性連連鎖品牌牌和地區(qū)區(qū)知名品品牌為主主；主題題要以格格調(diào)化，異異域風(fēng)情情的吧文文化店為為主；2、商源的的選擇要要以文化化氛圍較較濃的休休閑娛樂樂吧為主主，而購購物和其其它服務(wù)務(wù)性質(zhì)的的項目商商家為輔輔；3、在商家家的選擇擇上要以以本地有有一定知知名度的的商家為為主，但但也要引引入成都都尚沒有有的外地地品牌商商家。三、項目招招商策略略原則本項目由于于自身銷銷售要求求的一些些特殊性性，以及及

14、項目自自身定位位的具體體要求，使使得項目目在招商商過程中中要遵循循一些自自身所必必要的原原則。 1、品品牌導(dǎo)入入和品牌牌帶動的的原則 在在項目招招商過程程中一定定要引入入在行業(yè)業(yè)內(nèi)具有有一定影影響力，能能夠提升升本項目目經(jīng)營檔檔次的品品牌經(jīng)營營者，提提升項目目的投資資價值和和經(jīng)營價價值。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上利用用品牌經(jīng)經(jīng)營商的的影響力力來進行行進一步步的招商商，這樣樣可以增增強招商商的有效效性，擴擴大招商商的影響響力，對對于項目目的銷售售以及招招商的持持續(xù)開展展都有極極大的促促進作用用。 2、招招商與銷銷售互動動的原則則在招商的過過程中要要與銷售售緊密配配合，招招商在銷銷售各階階段利用用不同的的招商

15、方方向和力力度來配配合銷售售；同時時又要利利用銷售售的勢頭頭來促進進招商的的持續(xù)進進行。利利用這種種互動的的關(guān)系來來實現(xiàn)招招商與銷銷售的全全面推進進。 3、招招商的進進度要適適中在整個招商商過程中中招商介介入的時時機要得得當(dāng)，整整個招商商的進程程要適中中。招商商的籌備備和意向向性商家家的接洽洽應(yīng)該在在銷售正正式開始始前就逐逐步展開開，但主主要限于于品牌主主力店或或旗艦店店的引入入，在項項目銷售售前期招招商主要要以人員員外出與與較有影影響力的的代表性性商家接接洽，在在招商進進度上較較緩，在在項目旺旺銷期及及持續(xù)期期則主要要依靠現(xiàn)現(xiàn)場的自自發(fā)性的的招商為為主，由由客戶自自行上門門咨詢；在進入入尾盤

16、期期時，則則展開大大規(guī)模的的招商宣宣傳，加加快招商商的進度度。這樣樣控制進進度的目目的在于于利用招招商與銷銷售互動動的關(guān)系系有效地地推動招招商的進進行，同同時也可可以使招招商資金金的使用用更為有有效。 4、招招商中要要采用普普遍撒網(wǎng)網(wǎng)，重點點突破的的原則在招商過程程中由于于項目實實際的口口岸尚不不是成熟熟的口岸岸，故此此對大多多數(shù)商家家而言均均存在著著一定的的風(fēng)險，因因此談判判成功的的幾率相相對較小小，根據(jù)據(jù)這一實實際情況況，本項項目在招招商期中中應(yīng)當(dāng)通通過直郵郵、廣告告宣傳等等形式廣廣泛地宣宣傳項目目的招商商信息，而而在實際際人員招招商中則則應(yīng)從各各類商源源中選取取有代表表性、可可能性較較強

17、的商商家進行行重點談?wù)勁泻屯煌黄啤?5、招招商應(yīng)采采用“先易后后難”的原則則正是因為項項目的口口岸存在在著以上上的特征征，故此此為了保保障招商商的順利利進行，也也為了使使招商對對銷售有有促進作作用，在在招商前前期應(yīng)選選擇要求求不高，但但具有一一定代表表性的商商家迅速速地突破破，然后后利用他他們來進進行宣傳傳，一方方面加強強投資者者的投資資信心，另另一方面面對招商商起到一一定的促促進作用用。 6、在在招商過過程中要要采用政政策不均均衡的原原則為了吸引有有一定實實力的商商家入駐駐，在項項目的優(yōu)優(yōu)惠政策策上應(yīng)有有一定的的偏向性性，應(yīng)對對有較強強品牌的的商家提提供更多多、更廣廣泛的優(yōu)優(yōu)惠，而而對一般般

18、的商家家則提供供較少的的優(yōu)惠，這這樣一方方面可以以使品牌牌的商家家感覺到到享受到到了更多多的優(yōu)惠惠，從而而更有吸吸引力；另一方方面也可可以降低低由于優(yōu)優(yōu)惠過多多而減少少項目自自身的利利潤值。同同時政策策不均衡衡的原則則也可以以很好地地被銷售售宣傳用用來作為為有效地地促銷策策略之一一。以上在招商商過程中中各個環(huán)環(huán)節(jié)應(yīng)遵遵循的原原則在實實際運作作過程中中應(yīng)根據(jù)據(jù)實際的的情況進進行調(diào)整整和完善善，其根根本目的的在于保保證招商商工作的的順利開開展，招招商策略略的有效效實施，最最終達到到預(yù)期的的招商目目的。第四部分 本項目的招招商流程程現(xiàn)場招商現(xiàn)場招商招 商 部外出招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表

19、，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標商戶所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認表，經(jīng)審核準入推介成功與目標客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定房租租賃合同，并交納保證金。承租方與管理公司簽定經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議、商家公約及消防安全責(zé)任書陪同商家去管理公司財務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預(yù)付一季度物管費恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關(guān)事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場開業(yè)經(jīng)

20、營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關(guān)費用，施工驗收后退還保證金第五部分 本項目的主主要招商商策略一、本項目目招商實實施的總總體策略略本項目招商商是在項項目具有有明確定定位的基基礎(chǔ)上進進行的，其其目標商商源也具具有一定定的目標標性，故故此在總總體的招招商過程程中要明明確針對對目標商商源的經(jīng)經(jīng)營特點點，經(jīng)營營要求，經(jīng)經(jīng)營預(yù)期期結(jié)合項項目自身身特性制制定也具具有針對對性的招招商策略略。通過分析，我我們提出出了以下下招商策策略：明確項目的的市場經(jīng)經(jīng)營主題題定位后后，通過過現(xiàn)場包包裝、資資料介紹紹、廣告告宣傳、經(jīng)經(jīng)營分析析等多種種形式來來強化項項目

21、的經(jīng)經(jīng)營賣點點，然后后制定出出一系列列的針對對不同層層次經(jīng)營營者的優(yōu)優(yōu)惠措施施，利用用經(jīng)營賣賣點和優(yōu)優(yōu)惠措施施配合項項目周邊邊未來的的發(fā)展趨趨勢及現(xiàn)現(xiàn)有的特特性來分分階段性性地采用用“品牌先先行，招招商與銷銷售互動動”的策略略來逐步步地完成成招商，最最后通過過項目的的經(jīng)營運運轉(zhuǎn)來進進一步完完善項目目的主題題定位，提提升項目目的經(jīng)營營品牌。二、項目招招商策略略實施的的步驟本項目的招招商策略略為實施施要充分分準備，穩(wěn)穩(wěn)步實施施，計劃劃周密，具具體來說說招商策策略的實實施可分分以下步步驟進行行。1、明確項項目的形形象風(fēng)格格定位，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上做好好項目的的口岸分分布規(guī)劃劃和經(jīng)營營規(guī)劃；2、制定好好完

22、備的的招商商說明書書及相相關(guān)的招招商法律律文本；3、在此同同時對現(xiàn)現(xiàn)場進行行精心地地包裝，并并在銷售售現(xiàn)場營營造出熱熱列的氣氣氛，裝裝飾出濃濃郁的異異國風(fēng)情情；4、整理出出第一批批招商的的商源名名單，主主要是成成都、北北京、上上海、深深圳和廣廣州的國國際性連連鎖品牌牌休閑餐餐飲店，做做出詳細細的招商商工作計計劃；5、在正式式銷售開開始前先先由專門門的招商商部門按按照招商商工作計計劃的要要求與這這些商家家進行接接觸洽談?wù)劊瑺幦∪?33家品牌牌店的進進入，最最好爭取取國際連連鎖店在在成都設(shè)設(shè)立主力力店或旗旗艦店；6、在銷售售開始后后利用品品牌店進進行宣傳傳，一方方面利用用現(xiàn)場咨咨詢客戶戶展開現(xiàn)現(xiàn)場

23、招商商、招租租；另一一方面利利用先期期入駐的的品牌店店作為鋪鋪墊進一一步外出出洽談新新的品牌牌店；7、在銷售售進入尾尾盤期后后，再在在媒體上上展開規(guī)規(guī)模的宣宣傳活動動，利用用前兩階階段積累累的客戶戶進行引引導(dǎo)性宣宣傳，最最終通過過強勢的的招商完完成項目目經(jīng)營體體系的構(gòu)構(gòu)建，實實現(xiàn)招商商的目標標要求；8、在招商商完成后后啟動項項目的經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃體系和和物業(yè)服服務(wù)體系系，一方方面給予予商家必必要的宣宣傳支持持和優(yōu)惠惠配套支支持，以以帶動其其經(jīng)營的的開展；另一方方面通過過各類主主題公關(guān)關(guān)活動來來提升項項目在成成都消費費者中的的認知度度和美譽譽度，最最終建立立起項目目自身強強力的品品牌。三、項目招招商

24、策略略實施中中的相關(guān)關(guān)具體措措施（一）、項項目的經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃原則項目的經(jīng)營營規(guī)劃主主要是根根據(jù)要引引入的商商家類型型而決定定的，我我們建議議根據(jù)項項目的總總體市場場定位，主主要是引引入具有有異域風(fēng)風(fēng)格和有有定文化化背景的的主題性性休閑消消費商家家。根據(jù)據(jù)項目的的要求主主要有四四大類：1、主題風(fēng)風(fēng)格調(diào)飲飲吧2、異域品品牌餐吧吧3、時尚風(fēng)風(fēng)情購物物店4、特色配配套服務(wù)務(wù)店在將這些店店進行經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃時要將將一些具具有品牌牌，需要要較大人人流量的的店放在在項目一一層較顯顯著的位位置，利利用他們們來提升升項目的的總體品品質(zhì)，同同時也易易于利用用這一點點與他們們進行談?wù)勁?。對于一些需需要有層層次空間間的

25、商家家如KTTV、酒酒吧等則則放到二二樓。對于通過宣宣傳來吸吸引客戶戶消費的的異國風(fēng)風(fēng)情的餐餐吧則可可以安排排在小區(qū)區(qū)公寓的的主入口口和離主主入口較較近的二二樓。對于需要較較多人流流量支撐撐而又需需顯著位位置的時時尚風(fēng)情情購物區(qū)區(qū)則放到到離商業(yè)業(yè)街主入入口較近近的區(qū)域域，最好好臨近二二環(huán)路。而一些配套套服務(wù)店店則根據(jù)據(jù)其經(jīng)營營的要求求放在一一些口岸岸較差的的地方，主主要作為為項目的的服務(wù)性性配套，為為項目未未來的業(yè)業(yè)主和經(jīng)經(jīng)營商家家服務(wù)。具體化經(jīng)營營規(guī)劃見見經(jīng)營管管理方案案書。（二）、項項目招商商優(yōu)惠措措施針對項目欲欲引入的的商家提提出以下下一些優(yōu)優(yōu)惠措施施： 1、租租金優(yōu)惠惠1）、對于于具有

26、國國際品牌牌的國際際性連鎖鎖商家實實行免三三年租金金的優(yōu)惠惠；2）、對于于全國性性的知名名品牌連連鎖商家家實行免免兩年租租金的優(yōu)優(yōu)惠；3）、對于于成都市市的知名名口牌商商家實行行免一年年租金的的優(yōu)惠；對上免租金金的優(yōu)惠惠可以加加上與項項目簽定定承租協(xié)協(xié)議的時時間和順順序限制制這一條條件。4）、對于于先入駐駐的其他他前二十十名商家家實行免免半年租租金的優(yōu)優(yōu)惠；5）、對于于先入駐駐的其他他前四十十名商家家實行免免三個月月租金的的優(yōu)惠。 2、關(guān)關(guān)于辦理理手續(xù)及及稅費的的優(yōu)惠1）、爭取取與當(dāng)?shù)氐匦姓髦鞴懿块T門聯(lián)系，以以招商引引資的形形式爭取取對本項項目經(jīng)營營商家的的一部分分相關(guān)稅稅費的減減免；2）、

27、與主主管工商商管理部部門聯(lián)系系，爭取取本項目目的經(jīng)營營商家辦辦理手續(xù)續(xù)的簡化化，同時時代經(jīng)營營商家辦辦理相登登記手續(xù)續(xù)；3）、設(shè)立立專門的的機構(gòu)作作為平時時商家與與工商及及稅務(wù)的的聯(lián)系單單位，以以解除商商家的后后顧之憂憂。 3、關(guān)關(guān)于對商商家經(jīng)營營配套的的優(yōu)惠1）、對于于部分非非常有影影響的國國際性品品牌商家家可以從從招商費費用中撥撥出專門門的款項項作為商商家的部部分裝飾飾款；2）、針對對提升入入駐一定定數(shù)量的的商家采采取免除除一定時時期內(nèi)的的物業(yè)管管理費。（三）、項項目招商商中的后后期經(jīng)營營支持為了使經(jīng)營營商家免免去因為為口岸不不好而產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)風(fēng)險顧慮慮，在招招商期中中還要規(guī)規(guī)劃進入入經(jīng)營期

28、期后的經(jīng)經(jīng)營支持持保障。主主要的保保障有：1、為經(jīng)營營商家開開發(fā)消費費會員，主主要先發(fā)發(fā)展項目目未來的的業(yè)主；2、在經(jīng)營營期中定定期為經(jīng)經(jīng)營作主主題性宣宣傳廣告告；3、在經(jīng)營營前期圍圍繞項目目的風(fēng)格格和經(jīng)營營主題定定位開展展一系列列的主題題性公關(guān)關(guān)活動，并并力爭形形成一種種固定的的模式期期舉行一一次，這這樣可以以樹立起起自身的的經(jīng)營品品牌；4、在條件件允許的的情況下下可以與與麥德性性協(xié)商安安排本項項目消費費者免費費在步行行街停車車；5、在相關(guān)關(guān)時尚雜雜志和餐餐飲專欄欄中發(fā)布布項目經(jīng)經(jīng)營的流流行主題題，定期期吸引消消費者前前來消費費。第六部分 項目招商準準備本項目的招招商準備備主要從從以下幾幾方

29、面著著手。一、項目招招商文件件的準備備主要準備的的招商文文件有：1、項目的的相關(guān)開開發(fā)法律律文件；2、項目招招商手冊冊和說明明書；3、項目經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃說明書書；4、項目經(jīng)經(jīng)營相關(guān)關(guān)保障的的承諾書書；5、項目相相關(guān)優(yōu)惠惠政策的的說明書書；6、項目經(jīng)經(jīng)營協(xié)議議書和簽簽定的流流程；7、項目經(jīng)經(jīng)營辦理理的相關(guān)關(guān)費用的的說明；8、項目經(jīng)經(jīng)營的財財務(wù)分析析報告。二、項目招招商計劃劃的制定定項目招商計計劃主要要包括以以下幾種種：1、項目總總體招商商安排及及實施步步驟；2、項目前前期招商商計劃書書；3、項目銷銷售期招招商計劃劃書；4、項目銷銷售后期期招商計計劃書；5、項目經(jīng)經(jīng)營期招招商計劃劃書。三、項目招招商

30、機構(gòu)構(gòu)的建立立和培訓(xùn)訓(xùn)該部分在前前面已經(jīng)經(jīng)進行過過闡述，在在此不再再重復(fù)。四、項目招招商硬件件設(shè)施的的完善本項目在未未進入經(jīng)經(jīng)營期前前，所有有的經(jīng)營營環(huán)境和和特色的的展示就就只能通通過現(xiàn)場場的銷售售來完成成了。在在招商展展開必須須對現(xiàn)場場的環(huán)境境進行包包裝，該該部分內(nèi)內(nèi)容在主主報告中中已經(jīng)詳詳述，不不再重復(fù)復(fù)。五、與相關(guān)關(guān)政府及及經(jīng)營主主管部門門協(xié)商項項目經(jīng)營營掩耳盜盜鈴環(huán)境境改善的的相關(guān)事事宜在正式展開開招商之之前應(yīng)與與青羊區(qū)區(qū)政府相相關(guān)部門門商議以以下相關(guān)關(guān)事宜：1、關(guān)于項項目內(nèi)經(jīng)經(jīng)營戶經(jīng)經(jīng)營手續(xù)續(xù)辦理簡簡化的明明確；2、關(guān)于項項目經(jīng)營營戶，尤尤其是國國際性連連鎖企業(yè)業(yè)相關(guān)稅稅費減免免的協(xié)

31、商商；3、關(guān)于在在項目期期中租用用步行街街停車場場的相關(guān)關(guān)事宜；4、關(guān)于在在項目在在臨二環(huán)環(huán)路處開開口與相相關(guān)部門門協(xié)商；5、關(guān)于取取得沃爾爾馬及家家樂福入入駐項目目附近的的確認資資料。以上這些事事宜的協(xié)協(xié)商最終終以書面面文件或或文書的的形式確確定，以以便在招招商時使使用。六、項目招招商宣傳傳資料的的設(shè)計及及制作項目主要設(shè)設(shè)計和制制作的宣宣傳資料料有：1、項目招招商宣傳傳DM單單；2、項目招招商手冊冊；3、項目招招商相關(guān)關(guān)VI應(yīng)應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)，如手手提袋、工工作牌、公公文紙等等；4、項目招招商經(jīng)營營財務(wù)分分析書樣樣本；5、項目經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃書。七、確定項項目目標標商源并并進行安安排在項目招商商正式開

32、開始前要要選定好好在銷售售期前進進行談判判的商家家的名單單，并以以此進行行認真的的分析和和篩選，以以便最終終確定談?wù)勁械捻橅樞蚝驼務(wù)勁械牟卟呗?。八、輔助招招商單位位的確定定由于本項目目可能涉涉及異地地招商工工作的開開展，故故此項目目招商在在必要的的條件下下還應(yīng)與與招商所所在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢顧顧問公司司或物業(yè)業(yè)經(jīng)營公公司進行行密切的的合作，由由他們輔輔助展開開異地的的招商工工作，故故此在正正式招商商名單確確認后還還應(yīng)確認認本項目目的輔助助招商單單位。第七部分 本項目招商商的初步步工作計計劃本項目招商商工作初初步計劃劃安排如如下： 1、招招商準備備期序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1招商機構(gòu)

33、的的建立在招商策略略和招商商方案明明確后項目經(jīng)營管管理公司司項目銷售部部及策劃劃部門2招商相關(guān)文文件的準準備兩周項目招商部部項目經(jīng)營管管理公司司、銷售售部、行行政部3項目招商流流程及協(xié)協(xié)議簽定定流程確確定一周項目招商部部4項目相關(guān)外外部協(xié)調(diào)調(diào)與談判判兩周項目招商部部項目行政部部5項目有關(guān)招招商政策策的確定定及經(jīng)營營規(guī)劃、支支援系統(tǒng)統(tǒng)的確定定一周項目招商部部項目經(jīng)營管管理公司司、項目目策劃部部門6項目招商計計劃的制制定一周項目招商部部項目經(jīng)營管管理公司司、項目目策劃部部7項目現(xiàn)場的的修建與與布置一個月項目工程部部項目策劃部部、項目目招商部部8項目招商宣宣傳資料料的設(shè)計計及制作作一個月廣告設(shè)計公公

34、司項目招商部部、項目目策劃部部9項目招商人人員培訓(xùn)訓(xùn)兩周項目招商部部項目經(jīng)營管管理公司司、項目目策劃部部10輔助招商公公司的確確定兩周項目招商部部項目經(jīng)營管管理公司司本階段工作作從現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場報建建完成，總總體營銷銷策略及及招商策策略確定定后即展展開在正正式開始始銷售前前一個月月完成。 2、第第一階段段招商序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1本地有特色色酒吧及及其他特特色吧招招商資料料的發(fā)放放一周招商部現(xiàn)場場招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目銷售部部、項目目行政部部2本地有意向向商源的的接觸與與洽談兩周招商部現(xiàn)場場招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目銷售部部、項目目行政部部3外埠品牌連連鎖公司

35、司的招商商初步接接洽一周招商部外聯(lián)聯(lián)招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目銷售部部、項目目行政部部4外埠商家的的談判兩周招商部現(xiàn)場場招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目銷售部部、項目目行政部部5首批品牌經(jīng)經(jīng)營商的的確定及及經(jīng)營位位置的劃劃分一周招商部項目經(jīng)營管管理公司司、項目目行政部部本階段的工工作應(yīng)是是在篩選選后有重重點的進進行，不不能廣泛泛地展開開，采用用寧精勿勿濫的原原則。目目標為引引入23家較較大型的的有影響響力的品品牌商家家簽定經(jīng)經(jīng)營意向向性協(xié)議議。3、銷售期期招商的的展開序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1現(xiàn)場招商的的展開整個銷售期期招商部現(xiàn)場場招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目

36、銷售部部2外埠招商的的持續(xù)整個銷售期期招商部外聯(lián)聯(lián)招商組組項目經(jīng)營管管理公司司、項目目銷售部部本階段的工工作主要要是以被被動式接接待為主主，通過過銷售宣宣傳和促促銷帶來來的客戶戶進行持持續(xù)的招招商工作作，目標標為積累累2030家家有意向向的中、小小型的有有特色的的經(jīng)營商商家，通通過洽談?wù)勀軌虼_確定510家家簽定經(jīng)經(jīng)營意向向性協(xié)議議。 4、銷銷售尾盤盤期招商商的展開開這一階段的的招商主主要是在在項目進進入經(jīng)營營期之前前完成項項目955%以上上商鋪的的招商工工作，同同時簽定定承租及及經(jīng)營合合同。序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1通過廣告宣宣傳展開開大規(guī)模模招商一至兩個月月招商部現(xiàn)場場招商組組項

37、目經(jīng)營管管理公司司2在現(xiàn)場招商商的同時時通過人人員直接接拜訪洽洽談與上工作同同期招商部外聯(lián)聯(lián)招商組組項目經(jīng)營管管理公司司3所有商家簽簽定正式式承租合合同和經(jīng)經(jīng)營協(xié)議議正式進場前前10天天招商部、經(jīng)經(jīng)營管理理公司項目行政部部第八部分 項目招商成成本估算算本項目的招招商成本本約為2279萬萬元，為為項目商商鋪按全全部出租租半年的的租金總總額。項項目的招招商費用用主要是是從商鋪鋪包租三三年返還還租金中中節(jié)余部部分支出出，由于于該部分分租金已已計入商商鋪銷售售房價，故故此不用用再由開開發(fā)公司司或經(jīng)營營管理公公司從開開發(fā)費用用中另行行支出，也也不用計計入開發(fā)發(fā)固定成成本。本項目的招招商費用用主要用用于以

38、下下開支：項目費用形式引入外埠品品牌經(jīng)營營商家所所支付費費用外出人員成成本輔助招商公公司的傭傭金支付部分經(jīng)經(jīng)營商家家的部分分裝修款款項目招商促促進開支支項目的招商商廣告宣宣傳費用用項目招商中中的招商商說明會會等費用用項目招商相相關(guān)公關(guān)關(guān)活動及及促銷活活動的費費用項目經(jīng)營期期中廣告告宣傳費費用項目經(jīng)營前前期主題題性公關(guān)關(guān)活動費費用項目招商傭傭金項目招商人人員的提提成其他招商協(xié)協(xié)作單位位傭金項目經(jīng)營管管理公司司的招商商代理費費用項目經(jīng)營運運行啟動動費用項目經(jīng)營商商家的消消費者免免費停車車的停車車費為經(jīng)營商家家代理辦辦理各種種手續(xù)所所支付的的相關(guān)開開支在爭取稅費費減免過過程中與與政府協(xié)協(xié)商時的的相關(guān)

39、費費用項目招商中中的不可可預(yù)見費費用以上費用的的具體使使用額度度待具體體招商計計劃及相相關(guān)工作作進行時時才能具具體進行行核算。第九部分 本項目招商商尚存在在的問題題及解決決建議一、本項目目目前已已展開的的工作狀狀況針對我們所所提出的的項目市市場及主主題風(fēng)格格定位，我我們已同同以下商商家及相相當(dāng)單位位進行了了初步接接觸和洽洽談。 1、相相關(guān)行業(yè)業(yè)協(xié)會1）、中國國連鎖經(jīng)經(jīng)營協(xié)會會；2）、廣東東省連鎖鎖經(jīng)營協(xié)協(xié)會；3）、二十十一世紀紀連鎖經(jīng)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)絡(luò) 2、相相關(guān)商家家1）、星巴巴克咖啡啡上海公公司；2）、臺灣灣真鍋咖咖啡浦東東店；3）、陽光光午后咖咖啡地帶帶；4）、翼式式咖啡館館；5）、臺灣灣“上島”咖啡館館；6）、上海海阿根廷廷烤肉餐餐廳；7）、上海海意