成本數(shù)據(jù)庫(kù)的管理

1、成本數(shù)據(jù) 視成本管控 “ 第關(guān) ”國(guó)內(nèi)某知名地產(chǎn)老總在瞄準(zhǔn)一地皮后, 迅速讓自己的投資智囊團(tuán)給出“ 測(cè)算成本 結(jié)果出人意料的是 - 位專家竟然給出迥然不同但卻各自有理的四種結(jié)果，這可急壞了馬上就要拿地 的老總，究竟誰(shuí)更專業(yè) ?老總心里沒(méi)底。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和房地產(chǎn)商多項(xiàng)目、規(guī)?；陌l(fā)展， 科學(xué)性拿地項(xiàng)目成為房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié)。拿地就要做測(cè)算，可現(xiàn)實(shí)是我們老是“ 測(cè) 不準(zhǔn)，不是測(cè)高就是低 , 測(cè)算部門自更是有苦說(shuō)不出，抱怨公司要求太高、測(cè)算本身就是難事、又沒(méi)任何可參考的指標(biāo)，怎么 “ 測(cè) ? 雖項(xiàng)目做了很多，但在新項(xiàng)目實(shí)施中成本管控依舊感覺(jué)無(wú)章可循，乏參考性 如何高效解決這些問(wèn)題

2、，我認(rèn)為 “ 熱點(diǎn) 。“ 成本數(shù)據(jù)庫(kù) 建設(shè)開(kāi)始逐步成為大家共同關(guān)注的一成數(shù)庫(kù) “是么 ？所謂成本數(shù)據(jù)庫(kù) , 是企業(yè)通過(guò)搜集和積累項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全生命周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)處理后、總結(jié)形成各類成本指標(biāo)，以及利用這些信息為企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策及新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供指導(dǎo)和參考，以達(dá)到成本最低和市場(chǎng)最大化的原則。它主要包括項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目成本構(gòu)成、成本科目單方造價(jià)、以及各科目下具體的測(cè)算模型、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（如圖一 其測(cè)算模型與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是成本數(shù)據(jù)庫(kù)中最有價(jià)值的部份.如果將成本管理過(guò)程劃分為前期成本測(cè)算、過(guò)程中成本控制和后期成本結(jié)算 核三大階段，那么成本數(shù)據(jù)庫(kù)就位于后期成本結(jié)算 核階段，通過(guò)項(xiàng)目竣工結(jié)算和

3、成本核算的數(shù)據(jù)的沉淀,以及其它同類項(xiàng)目的數(shù)據(jù)補(bǔ)充，更兼具行業(yè)特性的融入同行的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)綜合后，就形成了完整的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。成本測(cè)算、成本核算和成本數(shù)據(jù)庫(kù)三者之間形成循環(huán)的閉環(huán)關(guān)系, 互影響，相互制約（如圖二 ) 。重要的是成本數(shù)據(jù)庫(kù)下一個(gè)項(xiàng)目成本測(cè)算提供經(jīng)驗(yàn)和關(guān)鍵參考，而下一個(gè)項(xiàng)目的最終成本結(jié)算匯合和各項(xiàng)目數(shù)據(jù)的不斷集中 核又為成本數(shù)據(jù)庫(kù)充實(shí)新的實(shí)踐數(shù)據(jù)，成本科目的各層級(jí)的 , 最終成本數(shù)據(jù)庫(kù)就演變?yōu)檎麄€(gè)企業(yè)級(jí)的完備成本數(shù)據(jù)庫(kù)。二成數(shù)庫(kù) 有么 ？成本數(shù)據(jù)庫(kù)是個(gè)非常規(guī)范和完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，那么建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目管控有何價(jià)值？為便于說(shuō)明，我們將項(xiàng)目全過(guò)程劃分為拿地、開(kāi)發(fā)和結(jié)算三個(gè)階段看成本數(shù)據(jù)

4、庫(kù)在項(xiàng)目發(fā)展的三個(gè)階段的各自重要價(jià)值（如圖三）。, 下我們就具體看1 、項(xiàng)拿階采用信息化手段 , 避傳統(tǒng) 表的隨意修改弊端 , 在理的成本指標(biāo)框架體系和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模型的分門別類下，企業(yè)將歷史項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)充分沉淀到企業(yè)信息化平臺(tái)中，最終優(yōu)化形成帶有企業(yè)自身濃郁特色的標(biāo)準(zhǔn)成本庫(kù)。所以當(dāng)企業(yè)在拿新地做項(xiàng)目時(shí)，就可充分參考企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)的各項(xiàng)指標(biāo)，根據(jù)過(guò)往項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)等快速進(jìn)行成本測(cè)算和項(xiàng)目決策。2 、項(xiàng)開(kāi)階在過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中 , 于成本管控的某一具體階段和成本點(diǎn) , 做 少是依據(jù)項(xiàng) 目本經(jīng)理或負(fù)責(zé)人的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，都是屬于模糊的經(jīng)驗(yàn)參考。而有了以知識(shí)體系

5、沉淀的成本數(shù)據(jù)庫(kù)后，就可以將新項(xiàng)目與歷史標(biāo)桿項(xiàng)目從成本構(gòu)成、各具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)層面進(jìn)行具體對(duì)比，找出偏差較大的科目，通過(guò)原因分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，最終采取針對(duì)性措施降低“ 問(wèn)題 ” 成。這個(gè)過(guò)程對(duì)比中，具體需要對(duì)比項(xiàng)目的單方造價(jià)和指標(biāo)含量的差異率，差異較大的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購(gòu)招標(biāo)過(guò)程中，由于成本數(shù)據(jù)庫(kù)過(guò)往的采購(gòu)招標(biāo)指標(biāo), 可讓地產(chǎn)商在采購(gòu)招標(biāo)執(zhí)行過(guò)程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方成本虛報(bào). 、目算段沉項(xiàng)知房地產(chǎn)是個(gè)人才流動(dòng)率相對(duì)較高的行業(yè)，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵、重要的人才流失往往帶來(lái) “ 項(xiàng)目知識(shí) ” 同步流失，有了成本數(shù)據(jù)庫(kù)之后，存在項(xiàng)目經(jīng)理、成本經(jīng)理等關(guān)鍵人才腦海中

6、 的工程經(jīng)驗(yàn)、成本知識(shí)等就被記錄匯總，一定程度上避免人員流失造成的知識(shí)流失。知分完善的成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立后，由于它本身融匯了經(jīng)驗(yàn)豐富的成本專家的核心經(jīng)驗(yàn)和寶貴知識(shí)，那么作為知識(shí)，帶有成功實(shí)踐的項(xiàng)目成本經(jīng)驗(yàn)在公司內(nèi)部充分分享、快速?gòu)?fù)制，學(xué)習(xí)之后就可以防止成本科目細(xì)則的缺項(xiàng)漏項(xiàng)、建立標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算模型、融匯經(jīng)驗(yàn)值的產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)、以及包 含市場(chǎng)行情的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。三如構(gòu)企成數(shù)庫(kù)企業(yè)如何用最少的時(shí)間和成本建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，具體而言， 我認(rèn)為企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)需要經(jīng)過(guò)建體系、沉淀數(shù)據(jù)、合理應(yīng)用和對(duì)比分析四個(gè)環(huán)節(jié)( 如圖四）。1 、建企成數(shù)庫(kù)系成本數(shù)據(jù)庫(kù)體系主要包括建立指標(biāo)模板和建立成本測(cè)算模型兩大部分。建立指標(biāo)模板

7、要發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫(kù)的價(jià)值和意義， 企務(wù)必建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)的完整指標(biāo)模板和成本測(cè)算模型 . 標(biāo)模板指對(duì)整個(gè)項(xiàng)目從宏觀的項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、中觀的產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、以及微觀的與成本相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)多項(xiàng)目對(duì)比，提煉出標(biāo)準(zhǔn)模板. 在個(gè)過(guò)程中作為集團(tuán)公司有必要對(duì)各區(qū)域、各項(xiàng)目公司的成本科目，一般來(lái)說(shuō)是前 不允許隨意更改 .3 4 級(jí)目要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、原則上建立成本測(cè)算模型 在談測(cè)算模型之前， 需提的我們一般會(huì)將項(xiàng)目成本劃分為建安和非建安兩大類。建安部分按產(chǎn)品維度進(jìn)行測(cè)算, 而非建安部分 , 按目維度進(jìn)行算 .測(cè)算模型是成本數(shù)據(jù)庫(kù)中的基礎(chǔ)公式，根據(jù)成本科目和成本特性我們將測(cè)算模型劃分為三 類，此模型基本囊括了項(xiàng)目的各項(xiàng)科

8、目成本。第一類型 : 指系數(shù) * 造例如：綠化成本 建筑總面積 * 綠化率 * 平米綠化造價(jià)第二類型 : 工量造價(jià)第三類型：直接錄入總價(jià)2 、沉數(shù)成本數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)庫(kù)的最原始、最真實(shí)、最有價(jià)值的素材源泉。數(shù)據(jù)庫(kù)沉淀的工作主要細(xì)分為 三類：第一，是建立歷史項(xiàng)目 / 產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù) . 這最基本也是最有本企業(yè)特色的數(shù)據(jù)，在未來(lái) 項(xiàng)目和產(chǎn)品參考中這類數(shù)據(jù)是第一參考體系。第二，是關(guān)于其它同行企業(yè)的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù). 個(gè)數(shù)據(jù)獲取有些難度，但他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)成本管控指標(biāo)的水平和參考， 一些成本瓶頸。在很大程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身第三，是基于以上企業(yè)歷史項(xiàng)目/ 產(chǎn)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)和同行業(yè)其它企

9、業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)兩者的積累和總結(jié)，建立企業(yè)級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)成本庫(kù)，最終形成項(xiàng)目和產(chǎn)品兩個(gè)維度的標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)的成本指標(biāo) 庫(kù)。3 、合應(yīng)一般來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)用主要表現(xiàn)在拿地前的成本測(cè)算參考 , 助項(xiàng)目決策以及指導(dǎo)項(xiàng)目過(guò)程中的成本管控。 在新項(xiàng)目成測(cè)算時(shí) , 快從 “企標(biāo)準(zhǔn)成本庫(kù) ” 其它測(cè)算方案引入技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而后根據(jù)新項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行產(chǎn)品或科目的替換與調(diào)整，快速并有效測(cè)算出新項(xiàng)目的 成本。而在過(guò)程具體應(yīng)用中， 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的快速查詢和有效參考將為項(xiàng)目進(jìn)程具體微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價(jià)值。有了系統(tǒng)的成本數(shù)據(jù)庫(kù), 產(chǎn)商就可以按項(xiàng)目維度、產(chǎn)品維度和科目維度進(jìn)行快速查詢。比如說(shuō)在產(chǎn)品查詢時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以根據(jù)同類

10、產(chǎn)品以及同區(qū)域的市場(chǎng)行情和特征進(jìn)行同類查找，并通過(guò)快速的查找替換，高效的形成適合項(xiàng)目特征的合理的測(cè)算模型。常見(jiàn)的查找替換模式包括如下： 按項(xiàng)目查找替換 查：內(nèi)外、區(qū)域、項(xiàng)目特征；替換：項(xiàng)目替換 按產(chǎn)品查找替換 查 : 產(chǎn)品分類、區(qū)域，如：住宅 連排別墅 ; 替 : 產(chǎn)替換 按科目查找替換4 、對(duì)分 查：明細(xì)目、產(chǎn)品、指標(biāo)；替換：科目測(cè)算模型替換。有對(duì)比才有新發(fā)現(xiàn)， 新目成本數(shù)據(jù)與歷史成本數(shù)據(jù)的橫向縱向?qū)Ρ韧芨S富、更真實(shí)了解新項(xiàng)目的成本優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。比如在項(xiàng)目成本對(duì)比中, 對(duì)新老項(xiàng)目的方造價(jià)與總價(jià)的差額和比率 , 就可判斷出新項(xiàng)目在單方造價(jià)對(duì)成本的節(jié)約和成本利用上的優(yōu)劣。而品建安成本對(duì)比通過(guò)

11、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系數(shù)、單價(jià)和總結(jié)的綜合對(duì)比，許多產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都會(huì)做到心 中有數(shù)。而對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)自身而言，一旦企業(yè)項(xiàng)目和產(chǎn)品達(dá)到一定規(guī)模和數(shù)量后, 同指標(biāo)的積累和豐富，企業(yè)可以完全對(duì)同類指標(biāo)進(jìn)行基于統(tǒng)計(jì)學(xué)原理上的指標(biāo)波動(dòng)的分布總結(jié)。比如基于指標(biāo)波動(dòng)的上限、下限分析、指標(biāo)波動(dòng)的平均值等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)價(jià)值分析 指標(biāo)單元的真實(shí)性、全面性將形成更科學(xué)的指導(dǎo)意義。 這些對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)自身四成數(shù)庫(kù)加器 信息工沒(méi)有同步提升內(nèi)部管理的外部業(yè)務(wù)大規(guī)模擴(kuò)張，必是不穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。 伴房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目外部經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)和房地產(chǎn)規(guī)范化管理、精細(xì)化管理的內(nèi)在要求，房地產(chǎn)迅速建立規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)便是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一大要求。但諸多粗放式管理的地產(chǎn)商還在用傳統(tǒng)WORD 、EXCEL