《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》教案第三章

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 PAGE PAGE 31第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理【考情分析】本章最近幾年所占分值不大，一般為68考試年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題核計(jì)2011 年441 題 2 分2 題 2 分782010 年331 題 2 分1 題 1 分562009 年332 題 4 分1 題 1 分682008 年112 題 4 分1 題 1 分46近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策第三節(jié) 前期工作第四節(jié) 建設(shè)階段第五節(jié) 租售階段第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念【

2、2008 年真題】從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中投入的資源有（ ）。A.土地B.勞動(dòng)力C.資本.經(jīng)E.環(huán)境5573030101【正確答案】ABC【答案解析】主流的人、財(cái)、物三方面，還有管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。參見教材P63。房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序（四階段八步驟）四階段八步驟提出投資設(shè)想細(xì)化投資設(shè)想前期工作階段建設(shè)階段租售階段可行性研究獲取土地使用權(quán)合同談判與協(xié)議簽署工程建設(shè)竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇投資決策分析此階段是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中最重要的階段投資機(jī)會(huì)選擇（三項(xiàng)工作）投資機(jī)會(huì)選擇（三項(xiàng)工作）【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與投資決策分析的

3、主要工作內(nèi)容投資機(jī)會(huì)選擇投資決策分析投資設(shè)想尋找和篩選投資機(jī)會(huì)細(xì)化投資設(shè)想市場(chǎng)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判投資決策第三節(jié)前期工作獲取土地項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃確定計(jì)劃設(shè)計(jì)方案并且獲得計(jì)劃許可工程建設(shè)招標(biāo)開工申請(qǐng)與審批其它工作環(huán)節(jié)【2010 年真題】下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)判B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定計(jì)劃設(shè)計(jì)方案并且獲得批準(zhǔn).關(guān)于項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo) 5573030102【正確答案】BCE【答案解析】A 進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)判屬于投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段。參見教材P66。獲取土地土地儲(chǔ)備的概念土地儲(chǔ)備計(jì)劃土地儲(chǔ)備范圍土地儲(chǔ)備的步驟土地一級(jí)開發(fā)土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式

4、土地儲(chǔ)備開發(fā)成本土地儲(chǔ)備資金的概念土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源渠道土地儲(chǔ)備資金使用范圍開發(fā)商獲取土地的途徑土地儲(chǔ)備的概念【舊的用地模式】【新的用地模式】土地儲(chǔ)備計(jì)劃年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模年度前期開發(fā)規(guī)模（收） 年度供應(yīng)規(guī)模（出）年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃土地儲(chǔ)備范圍 收購(gòu)的土地行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地其他依法取得的土地【2011 年真題】下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（ ）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地5573030103【正確答案】A集體土地不納入土地儲(chǔ)備。參見教材P67。土地儲(chǔ)備的步驟收購(gòu)開發(fā)整理（土地一級(jí)開發(fā)）儲(chǔ)備供應(yīng)土

5、地一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)（）土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式籌措資金及辦模式理相關(guān)批準(zhǔn)手具體實(shí)施續(xù)主體土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的 2%囊括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%【2011 年真題】土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)關(guān)于土地開發(fā)進(jìn)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等土作，經(jīng)過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。（ ）5573030104【正確答案】【答案解析】參見教材P68?！?008 年真題】政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施

6、土地一級(jí)開發(fā)時(shí)開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措（）5573030105【正確答案】【答案解析】授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè)籌措。 參加教材P68。土地儲(chǔ)備開發(fā)成本）收購(gòu)、收回和置換進(jìn)程中發(fā)生的有關(guān)填補(bǔ)費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用貸款利息土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)進(jìn)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等【2010 年真題】下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（ ）。拆遷填補(bǔ)費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)C.貸款利息.建安費(fèi)用5573030106【正確答案】【答案解析】土地儲(chǔ)備成本囊括六大項(xiàng)。土地開發(fā)中沒有建房子，不會(huì)用建安費(fèi)用。參

7、見教材P68。土地儲(chǔ)備資金的概念內(nèi)涵是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及進(jìn)行前期開發(fā)所需的資金。管理模式實(shí)行?？顚Ｓ?、分賬核算，預(yù)決算管理資金來(lái)源渠道（四項(xiàng)）財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金； 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款；經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金； 以上資金所產(chǎn)生的利息收入。土地儲(chǔ)備資金的具體使用范圍征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的地價(jià)款或征地和拆遷填補(bǔ)費(fèi)用； 必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用；需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出； 經(jīng)同級(jí)財(cái)政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。【典范例題】以下（ ）AB.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的銀行貸款C.社會(huì)捐助資金 E557

8、3030107【正確答案】AB【答案解析】注意不要與基本制度與政策中講到的廉租住房建設(shè)資金來(lái)源混淆。參見教材P68?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)易混點(diǎn)】土地儲(chǔ)備資金來(lái)源國(guó)有土地收益基金中安排的資金款及金融機(jī)構(gòu)貸款儲(chǔ)備的其他資金廉租住房資金來(lái)源財(cái)政預(yù)算資金備金和管理費(fèi)用之后10%，可適當(dāng)提高理，專項(xiàng)用于廉租房維持和管理保證專項(xiàng)補(bǔ)助（支持關(guān)于中西部困難地區(qū)）開發(fā)商獲取土地的方式（四種方式）出讓一級(jí)市場(chǎng)拿地，有償有期限劃撥一級(jí)市場(chǎng)拿地，無(wú)償無(wú)期限原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥轉(zhuǎn)出讓與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作二級(jí)市場(chǎng)拿地【與基本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設(shè)用地制度完全一致】【關(guān)于出讓】出讓的具體方式有招標(biāo)

9、、拍賣、掛牌和協(xié)議（四種）。工業(yè)（囊括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不囊括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓?！?011 年真題】在我國(guó)，縣級(jí)及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（ ）5573030108【正確答案】 【答案解析】參見教材P69?！娟P(guān)于劃撥】詳見房地產(chǎn)基本制度與政策內(nèi)容經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。【劃撥轉(zhuǎn)出讓】原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企

10、業(yè)改制或兼并且收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。存量劃撥土地使用權(quán)，已成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并且納入儲(chǔ)備的重要關(guān)于象，開發(fā)商經(jīng)過劃撥轉(zhuǎn)出讓方式獲取土地使用權(quán)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少?！九c當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作】二級(jí)市場(chǎng)拿地土地轉(zhuǎn)讓并且購(gòu)合伙項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃項(xiàng)目核準(zhǔn)項(xiàng)目核資申請(qǐng)材料項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)2.1 項(xiàng)目核準(zhǔn)內(nèi)涵是發(fā)改委（以前稱計(jì)委）關(guān)于投資項(xiàng)目進(jìn)行的管理。不使用政府投資的項(xiàng)目管理分為核準(zhǔn)與備案兩種類型（無(wú)審批制）： 關(guān)于政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以內(nèi)的項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)制度；關(guān)于政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以外的項(xiàng)目，實(shí)行備案制度。項(xiàng)目核準(zhǔn)的法律效力未取得核準(zhǔn)文

11、件的項(xiàng)目，無(wú)法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)。2.2 項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)材料（11 類）（1+4+6）甲級(jí)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5 份； 計(jì)劃部門出具的計(jì)劃意見；提供出讓合同或土地證（招拍掛方式），或土地預(yù)審意見（其它方式拿地）； 環(huán)保部門出具的環(huán)境影響評(píng)判文件的審批意見；交通影響評(píng)判文件的意見； 資質(zhì)表明；中外合營(yíng)項(xiàng)目，提供合作意向書； 節(jié)能審查批準(zhǔn)意見或節(jié)能登記表；項(xiàng)目單位身份表明；其它（如招標(biāo)方式）【如何記憶梳理與提煉】116 各行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目的意見下級(jí)發(fā)改委初審意見見計(jì)劃部門計(jì)劃意見 環(huán)保部門環(huán)保意見 見節(jié)能管理部門節(jié)能意見4項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（注意必需是甲級(jí)資質(zhì)咨詢機(jī)構(gòu)出

12、具）資質(zhì)表明合作意向（或有） 單位身份表明經(jīng)辦人身份表明申報(bào)單位及項(xiàng)目概況；發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析； 資源開發(fā)及綜合利用分析；節(jié)能方案分析；建設(shè)用地、征收填補(bǔ)及居民安排分析； 環(huán)境和生態(tài)影響分析；經(jīng)濟(jì)影響分析； 社會(huì)影響分析。項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)契合國(guó)家法律法規(guī)；契合國(guó)家及本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體計(jì)劃、土地利用總體計(jì)劃和行業(yè)發(fā)展計(jì)劃（四計(jì)劃）；契合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；契合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策；主要產(chǎn)品未關(guān)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；契合社會(huì)公眾利益，未關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響； 實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)表明

13、文件申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力?！镜浞独}】國(guó)家投資管理部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)囊括（ ）。A.項(xiàng)目是否契合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量契合國(guó)家的規(guī)則C.項(xiàng)目建設(shè)關(guān)于周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響.項(xiàng)目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.契合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求5573030109【正確答案】AE【答案解析】B 不囊括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未關(guān)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全；C 不要求項(xiàng)目建設(shè)關(guān)于周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。參見教材P72。確定計(jì)劃設(shè)計(jì)方案并且獲得計(jì)劃許可（四個(gè)階段四個(gè)文件）內(nèi)容概括開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段申請(qǐng)

14、建設(shè)用地計(jì)劃許可證設(shè)計(jì)方案審批階段申請(qǐng)建設(shè)工程計(jì)劃許可證階段內(nèi)容概括計(jì)劃管理的四方面工作與四個(gè)階段（兩證一書一審查） 計(jì)劃（選址）意見書選址、定點(diǎn)審批階段建設(shè)用地規(guī)則許可證用地規(guī)證申領(lǐng)階段設(shè)計(jì)方案審批設(shè)計(jì)方案審查階段建設(shè)工程計(jì)劃許可證工程規(guī)證申領(lǐng)階段招拍掛方式下的差異選址意見書在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)完成用地計(jì)劃許可證意義不大了（條件可作為出讓合同的內(nèi)容）開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（立項(xiàng)）開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件需提交的文件成果擬建計(jì)劃設(shè)計(jì)圖1/20001/500獲得計(jì)劃部門下發(fā)的計(jì)劃意見書（選址）確定用地范圍與面積提出計(jì)劃設(shè)計(jì)要求（三方面內(nèi)容）計(jì)劃意見

15、書（選址）的內(nèi)容 計(jì)劃土地使用要求居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)項(xiàng)目與邊界、道路、河道、高壓線等的距離要求申請(qǐng)建設(shè)用地計(jì)劃許可證項(xiàng)目?jī)?nèi)容立項(xiàng)批文計(jì)劃意見書（選址）出讓合同需提交的文件成果用地規(guī)證的內(nèi)容建設(shè)用地釘樁成果通知單1/20001/500建設(shè)用地申請(qǐng)文件及成交確認(rèn)書獲得計(jì)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地計(jì)劃許可證用地性質(zhì)位置界限界限項(xiàng)目規(guī)則設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容計(jì)劃部門關(guān)于設(shè)計(jì)審查的主要內(nèi)容內(nèi)容審查專項(xiàng)審查1：5001：10001：1001：200各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無(wú)障礙設(shè)計(jì)說(shuō)明等用地范圍是否與計(jì)劃確定一致建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)契合要求計(jì)劃條件契合要求公共配套服務(wù)設(shè)施契合要求是否安排了必要的水電氣等市政設(shè)施成果

16、獲得設(shè)計(jì)方案重點(diǎn)加顏色申請(qǐng)建設(shè)工程計(jì)劃許可證階段需提交的文件申請(qǐng)表選址意見書設(shè)計(jì)方案審查意見批準(zhǔn)用地文件圖紙成果獲得建設(shè)工程計(jì)劃許可證【作題方法】如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。建設(shè)工程招標(biāo)招標(biāo)方式（兩種方式）招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式招標(biāo)進(jìn)程中的決策活動(dòng)招標(biāo)中的日常事務(wù)工作招標(biāo)工作小組與評(píng)標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)的條件招標(biāo)文件的內(nèi)容確定招標(biāo)方式投標(biāo)人資格審查投標(biāo)文件內(nèi)容開標(biāo)評(píng)標(biāo)4.13 定標(biāo)招標(biāo)方式（兩種方式）【重點(diǎn)難點(diǎn)】公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)關(guān)于比公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo) 工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)只有少數(shù)承包商能夠勝任適用 適用于規(guī)模較大、建設(shè)周期較

17、長(zhǎng)、技術(shù)的建設(shè)項(xiàng)目范圍復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 公開招標(biāo)未產(chǎn)生中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目 以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程使開發(fā)商有較大的選擇范圍，促使承包優(yōu)點(diǎn) 商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并且降低成本造價(jià)缺陷 耗時(shí)長(zhǎng)，招標(biāo)支出費(fèi)用較高【2010 年真題】 節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時(shí)間 限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能經(jīng)過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（ ）5573030201【正確答案】【答案解析】還可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。參見教材P75。招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式招標(biāo)進(jìn)程中的決策活動(dòng)（四項(xiàng)目?jī)?nèi)容）【重點(diǎn)難點(diǎn)】招標(biāo)標(biāo)底與招標(biāo)控制價(jià)標(biāo)底標(biāo)底應(yīng)保密一個(gè)

18、工程只有一個(gè)標(biāo)底招標(biāo)人可以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無(wú)標(biāo)底招標(biāo)招標(biāo)控制價(jià)招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)的概算招標(biāo)控制價(jià)無(wú)需保密招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布控制價(jià)關(guān)于招標(biāo)控制價(jià)不得上浮或下調(diào)招標(biāo)中的日常事務(wù)工作擬定招標(biāo)方案，編制和出售招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件審查投標(biāo)者資格編制標(biāo)底組織投標(biāo)人勘察現(xiàn)場(chǎng)組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、協(xié)助招標(biāo)人定標(biāo)草擬合同其它事項(xiàng)招標(biāo)工作小組與評(píng)標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)工作小組組成人員（三類人員）人員職能人員職能決策人員指招標(biāo)人本身或其授權(quán)的代表專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的 負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見并且進(jìn)行招標(biāo)的具體專家務(wù)處理助理人員決策和專

19、業(yè)技術(shù)人員的助手【重點(diǎn)難點(diǎn)】評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成（兩類人員）成員為 5 人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二專家成員應(yīng)從省級(jí)以上有關(guān)部門的專家?guī)熘写_定基本程序（七步）申請(qǐng)招標(biāo)的條件（三有兩已招標(biāo)人已經(jīng)依法成立（有主體）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已批準(zhǔn)（已審批）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已核準(zhǔn)（已核準(zhǔn)） 資金來(lái)源已落實(shí)（有錢）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料（有圖紙）編制招標(biāo)文件（規(guī)則實(shí)質(zhì)性的要求和條件招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）投標(biāo)人須知評(píng)標(biāo)辦法合同條款及格式工程量清單（或有） 設(shè)計(jì)圖紙投標(biāo)文件格式 其它公開招

20、標(biāo)（公告的內(nèi)容）招標(biāo)人的名稱和地址招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來(lái)源招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間文件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于投標(biāo)人的資格等級(jí)要求邀請(qǐng)招標(biāo)向三個(gè)以上具備條件的法人或組織發(fā)出邀請(qǐng)書投標(biāo)人資格審查投標(biāo)（投標(biāo)文件的內(nèi)容投標(biāo)函及附錄法定代表人身份表明或授權(quán)委托書聯(lián)合體協(xié)議書投標(biāo)保證金施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)資格審查資料其它開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)開標(biāo)時(shí)間截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行招標(biāo)人不予受理投標(biāo)文件的情形未送達(dá)指定地點(diǎn)未按招標(biāo)文件密封開標(biāo)程序評(píng)標(biāo)程序初步評(píng)審詳細(xì)評(píng)審?fù)稑?biāo)文件的澄清與補(bǔ)正提交評(píng)標(biāo)結(jié)果定標(biāo)15，并且發(fā)出中標(biāo)通知書【重點(diǎn)難點(diǎn)】下列情況按廢標(biāo)處理蓋章簽字有問題的未

21、按規(guī)則的格式填寫內(nèi)容不全或者在一份投標(biāo)文件中有多個(gè)報(bào)價(jià)，且未申明哪一個(gè)有效的投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的 簽署合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)簽署書面合同提交投標(biāo)書面報(bào)告招標(biāo)人在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 15 日內(nèi)向有關(guān)行政部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告招標(biāo)投標(biāo)書面報(bào)告的內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、技術(shù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、合同主要條款等評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告中標(biāo)結(jié)果開工申請(qǐng)與審批施工許可證的含義申領(lǐng)施工許可證的條件申請(qǐng)辦理施工許可證的程序施工許可證的含義時(shí)間在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前申領(lǐng)單位建設(shè)

22、單位（注意不是施工單位）核發(fā)單位工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管理部門審查內(nèi)容工程是否契合法定的開工條件【2006 年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位.設(shè)計(jì)單位5573030202【答案】B【解析】施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位。參見教材P80。申領(lǐng)施工許可證的條件）已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了兩證有地在計(jì)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得建設(shè)工程計(jì)劃許可證有計(jì)劃拆遷進(jìn)度契合施工要求地可以施工已簽署了施工合同有施工的人有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有+經(jīng)過審查）有圖有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施有安全保證應(yīng)該監(jiān)理的，

23、簽署了監(jiān)理合同有監(jiān)理的人建設(shè)資金已落實(shí)（落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)）（是落實(shí)而非到位）有錢其它辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢【重點(diǎn)難點(diǎn)】不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度契合施工要求關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必需經(jīng)過有關(guān)部門的審核。同時(shí)不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50% 工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%建設(shè)單位領(lǐng)取申請(qǐng)表建設(shè)單位在申請(qǐng)表上加蓋印鑒，并且附加相關(guān)表明文件，向發(fā)證機(jī)會(huì)提出申請(qǐng)發(fā)證機(jī)會(huì)批復(fù)契合條件的，自收到申請(qǐng)之日起15 日內(nèi)頒發(fā)施工許可證關(guān)于于表明文件有問題的，限期要求補(bǔ)

24、正，審批時(shí)間自表明文件補(bǔ)正齊全后順延不契合條件的，自收到申請(qǐng)之日起15 日內(nèi)書面通知建設(shè)單位并且說(shuō)明理由在施工進(jìn)程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)施工許可證。內(nèi)容三通一平安排短期和長(zhǎng)期信貸 尋找預(yù)租（售）客戶 進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況制定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的監(jiān)控策略洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等前期工作完成后，開發(fā)商再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)判開發(fā)商必需保持“健康的懷疑”態(tài)度，本著謹(jǐn)慎的原則（即不高估收益，不低估成本）【2006 年真題】將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇于決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段.租售階段5573030203【答案】B【解析

25、】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機(jī)會(huì)研究的界線是獲取土地或項(xiàng)目。參見教材 P81。2011（ 。土地儲(chǔ)備銷售方案的細(xì)化建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制5573030204【正確答案】ABC 屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。第四節(jié) 建設(shè)階段建設(shè)階段的內(nèi)容質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理竣工驗(yàn)收1.建設(shè)階段的內(nèi)容（六項(xiàng)內(nèi)容：三控兩管一驗(yàn)收質(zhì)量控制進(jìn)度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工驗(yàn)收 2質(zhì)量控制囊括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段三方面的質(zhì)量控制施工階段的質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（四方面）關(guān)于原材料的試驗(yàn)關(guān)于工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行試驗(yàn)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度【2011 年真

26、題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不囊括（ ）。A.關(guān)于原材料的試驗(yàn) BC.確立質(zhì)量文件檔案制度5573030301【正確答案】【答案解析】本題可用排除法。ABC 全是與質(zhì)量有關(guān)的，而只有 是與成本（投資）有關(guān)的， 不屬于同一類。參見教材P8283。進(jìn)度控制進(jìn)度控制的主要內(nèi)容）工程進(jìn)度計(jì)劃的編制進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)切的因素進(jìn)度控制的主要內(nèi)容 項(xiàng)內(nèi)容關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析工程進(jìn)度計(jì)劃的編制首先將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間（按正常水平和工效計(jì)算）按正常施工的

27、各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整（兩種方法水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）【重點(diǎn)難點(diǎn)】橫道圖與網(wǎng)絡(luò)圖的優(yōu)缺陷優(yōu)點(diǎn)橫道 制作簡(jiǎn)便，明了易懂圖網(wǎng) 優(yōu)點(diǎn)可確切表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，可以計(jì)算出各缺陷從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和制約關(guān)系絡(luò) 項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路（關(guān)鍵線計(jì)算難圖 路是指在該工程中直接影響總工期的那一部分連貫工作）【2010 年真題】網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中往往作為（ ）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制.合同管理5573030302【正確答案】C【答案解析】進(jìn)度控制的方法主要有兩種

28、，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡(luò)圖。參見教材P84。2009（ ）。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.成本控制.合同管理5573030303【答案】B【解析】橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖是進(jìn)行進(jìn)度控制的兩大方法。參見教材P84。材料供應(yīng)計(jì)劃設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃臨時(shí)工程計(jì)劃材料、設(shè)備的供應(yīng)情況設(shè)計(jì)變更氣象條件成本控制編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算控制工程變更【重點(diǎn)難點(diǎn)】確定成本控制的目標(biāo)（五個(gè)方面） 材料設(shè)備成本計(jì)劃人工費(fèi)成本計(jì)劃 臨時(shí)工成本計(jì)劃 管理費(fèi)成本計(jì)劃【重點(diǎn)難點(diǎn)】控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算（四種結(jié)算方式按月結(jié)算分段結(jié)算其它雙方約定的結(jié)算方式在工程款結(jié)算方式中關(guān)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，工程款的

29、支付越向后拖越有利關(guān)于承包商來(lái)說(shuō)，希望越早支付越好成本控制中成本可以分為主要費(fèi)用與次要費(fèi)用，變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用成本控制的主要關(guān)于象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用合同管理合同管理的作用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系合同管理主要工作內(nèi)容合同管理的作用確定了工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)規(guī)則了各方的責(zé)、權(quán)、利，是調(diào)節(jié)合同各方關(guān)系的主要手段合同是法律文件，按合同辦事是雙方的最高行為準(zhǔn)則合同體系決定了項(xiàng)目的管理機(jī)制是合同雙方解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系【2005 年真題】開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常囊括（ ）等。ABE.加工合同5573030304【答案】C【解析】ABE 主要是承

30、包商的合同關(guān)系。參見教材P89。合同管理主要工作內(nèi)容合同總體策劃階段確定影響項(xiàng)目的根本性、方向性的重大問題投標(biāo)招標(biāo)階段經(jīng)過合同審查，明確合同簽署前應(yīng)注意的問題合同分析經(jīng)過合同分析與解釋，使每個(gè)參與者都明確自己的角色合同實(shí)施控制建立合同實(shí)施保證體系、完備合同變更管理和合同資料的文檔管理安全管理各階段的安全要求計(jì)劃設(shè)計(jì)階段要求工程設(shè)計(jì)契合國(guó)家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)矩術(shù)措施專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)主要的安全措施承包商在施工現(xiàn)場(chǎng)采取維持安全、防范危險(xiǎn)、預(yù)防火災(zāi)等措施封閉管理安全防護(hù)措施開發(fā)商應(yīng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的情況需臨時(shí)占用計(jì)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施的需要臨時(shí)停水

31、、停電、中斷道路交通需要進(jìn)行爆破作業(yè)相關(guān)規(guī)則施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)關(guān)于施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理開發(fā)商或開發(fā)商委托的監(jiān)理，應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度開發(fā)商與承包商還應(yīng)雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)【2007 年真題】實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（ ）負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商 BC.總承包單位5573030305【答案】【解析】實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位關(guān)于施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。參見教材P90?？⒐を?yàn)收竣工驗(yàn)收的要求竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收的工作程序竣工結(jié)算編制竣工檔案竣工驗(yàn)收的要求由承包商向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工

32、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并且提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)行初步檢查，由監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷清單，由承包商落實(shí)修復(fù)并且承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用【2009 年真題】在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由（ ）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師.使用單位5573030306【答案】C【解析】此題可憑一般的建筑知識(shí)解答。參見教材P91?？⒐を?yàn)收的依據(jù) 年度開工計(jì)劃施工圖紙和說(shuō)明文件施工進(jìn)程中的設(shè)計(jì)變更文件現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)矩、質(zhì)量試驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收條款竣工驗(yàn)收的工作程序（三階段單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)

33、量監(jiān)督部門正式驗(yàn)收，開具竣工證書綜合驗(yàn)收驗(yàn)收準(zhǔn)備工作：以開發(fā)商為主，組織設(shè)計(jì)、承包、客戶、質(zhì)監(jiān)部門初驗(yàn)正式驗(yàn)收：由政府主管部門參與正式驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是進(jìn)行計(jì)劃驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工合格之日起15 日內(nèi)，報(bào)建設(shè)行政主管部門或其它部門備案【備案的資料】工程竣工驗(yàn)收備案表工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告各部門出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用文件施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書兩書等其它文件住宅質(zhì)量保證書+住宅使用說(shuō)明書竣工結(jié)算承包商向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及資料開發(fā)商在 1 個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或提出修改意見開發(fā)商確認(rèn)報(bào)告的，應(yīng)通知經(jīng)辦銀行支付工程結(jié)算價(jià)款承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)交付工程【

34、2005 年真題】承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個(gè)月 B.一個(gè)月 C.二個(gè)月5573030307【答案】A【解析】承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)交付工程。參見教材P93。編制竣工檔案（之后移交房屋產(chǎn)權(quán)一切者和城建檔案館技術(shù)資料前期工作資料土建資料安裝方面資料竣工圖按施工圖無(wú)任何變動(dòng)的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標(biāo)志后作為竣工圖結(jié)構(gòu)形式改變、平面改變等重大改變，應(yīng)重新繪制竣工圖隱蔽工程要繪制竣工圖竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符，不得任意涂改【2009（ 。A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報(bào)告C.竣工圖.住宅使用說(shuō)明書E.竣工驗(yàn)收備案表5573030308【答案

35、】BCEBA工驗(yàn)收備案的資料，不是向城市檔案館移交的資料。參見教材P92-93。第五節(jié) 租售階段選擇物業(yè)租賃形式制定租售方案制定宣傳與廣告策略選擇物業(yè)租賃形式租售進(jìn)程的三階段租售的方式開發(fā)商自行租售委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題租售進(jìn)程的三階段租售的方式【重點(diǎn)難點(diǎn)】何時(shí)開發(fā)商自行租售大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)。（有實(shí)力）在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺時(shí)銷售容易。（好賣）當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售關(guān)于象時(shí)。（客戶明確固定）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的概念要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。經(jīng)

36、紀(jì)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)熟悉市場(chǎng)情況，具備豐富的租售知識(shí)和專業(yè)人員；有擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，關(guān)于市場(chǎng)的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。作用經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；經(jīng)過廣告等宣傳活動(dòng)，關(guān)于潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效導(dǎo)致；從前期策劃到項(xiàng)目租售整個(gè)進(jìn)程，協(xié)助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)；幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并且辦理手續(xù)；幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排；提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（三種分類方式）【重點(diǎn)難點(diǎn)】聯(lián)合代理與獨(dú)家代理雙重代理【重點(diǎn)難點(diǎn)】首席代理（總代理）和分代理【重點(diǎn)難點(diǎn)】如果是單方代理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能從買方或賣方一方收取傭金；如果是雙重代理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向雙

37、方收取傭金，但傭金總額不能高于前兩種；雙重代理必需將自己的身份向各方申明；總代理分代的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來(lái)分配。選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題盡早確定代理機(jī)構(gòu)，并且且要求早期介入；充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源；考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績(jī)（代理成功率+項(xiàng)目平均銷售周期）；針關(guān)于物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；認(rèn)真簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。【2009 年真題】平均銷售周期。（ ）5573030401【正確答案】錯(cuò)【答案解析】考察的是其代理項(xiàng)目的平均銷售周期，不是第一個(gè)項(xiàng)目的銷售周期。參見教材 P97。2007（ ）。度安排來(lái)降低信息成本大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理E.無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入5573030402【正確答案】AE【答案解析】B 大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理?！?011 年真題】關(guān)