《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》教案第五章

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理【考情分析】第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值題型2011年2010年2009 年2008 年單項選擇題（分值）6題6分5題5分4 題 4 分33多項選擇題（分值）1題2分2題4分1 題 2 分12判斷題（分值）1題1分1題1分2 題 2 分11計算題（分值）18分值（分值）8題9分9題18分7 題 8 分56近四年考試各章分值分析【本章的特點】理論性非常強，技術(shù)含量高，是投資的基礎(chǔ)本章獨力題目所占的分值不大想學好第六章，必需先學好第五章計算題多，難度大【學習方法】關(guān)于本章可以利用形象理想記憶法必需聽懂講解，而且要多次反復聽課必需把典例案題與歷年真題搞懂，并

2、且獨力完成必需聽課練習再聽課再練習，光聽不練沒有用必需保證這部分的學習時間【關(guān)于計算器】【內(nèi)容框架】 第一節(jié) 現(xiàn)金流量第二節(jié) 資金時間價值第三節(jié) 資金等效值與復利計算第四節(jié) 資金時間價值計算公式的假定條件（補充） 第五節(jié) 解題思路與例題講解第一節(jié) 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流的概念現(xiàn)金注量圖現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量圖的畫法現(xiàn)金流量的三要素有關(guān)規(guī)則說明現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的關(guān)于關(guān)系現(xiàn)金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)（時間點）計息周期相

3、關(guān)于于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比現(xiàn)金流量的三要素（現(xiàn)金數(shù)額）（現(xiàn)金流入或流出）（發(fā)生的時間點）有關(guān)規(guī)則說明【0 點是何意】（三個含義）、某一基準時刻0【除 0 以外的其它時刻點】，1【期末慣例法】假設將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末【2011 年真題】用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設在計息期內(nèi)的一切收支均發(fā)生在該計息周期的期末。答疑編號 5573050101（ ）答疑編號 5573050101【正確答案】【答案解析】參見教材P147。【2006 年真題】在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標軸“0”點所在表示的只能是資金

4、運動的時間始點，而不是當前時點。答疑編號 5573050102（ ）答疑編號 5573050102【正確答案】【答案解析】0 點有三種含義，可以表示始點，基準點，或當前時點。參見教材P147。2.4 有關(guān)規(guī)則說明（續(xù)）【期初與期末的關(guān)系】第n2132【特別強調(diào)】如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在NN而必需畫在N-1，因為期末慣例法房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 （五種基本模式）序號 模式開發(fā)銷售形象理解開發(fā)商買地建房后出售 年后把酒店賣掉某國外基金公司購買某市一寫字樓，出租經(jīng)營10 年后賣掉某國外基金公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后賣掉購買更新改造出租 某外資公司購買了一棟舊的寫字樓重新裝修后租給出

5、售家酒店經(jīng)營公司年后將酒店賣掉開發(fā)銷售型開發(fā)持有出租出售型購買持有出租出售型購買更新改造出售型購買更新發(fā)行持有出租出售型【記憶要點】，一定有土地成本和建安成本購買成本，再加上裝修成本出售的一定有銷售收入，出租的一定有租金收入運營成本作為現(xiàn)金流出【考題類型】經(jīng)營模式某種經(jīng)營模式下，現(xiàn)金流入、流出的特點【2011 年真題】下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有（ ）。開發(fā)銷售模式答疑編號 5573050103CE答疑編號 5573050103【正確答案】BCE【答案解析】可用排除法。A 一定不是銷售模式，是持有經(jīng)營型的。參見教材P148。【2010 年真題】（ ）A.橫軸上刻度間距離相等，其上

6、的數(shù)值代表不同時點B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的1時點C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標注在關(guān)于應期間內(nèi).各期運營費用的垂直箭線全部向下答疑編號 5573050104E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上答疑編號 5573050104【正確答案】ACB01E金流出，箭頭向下。參見教材P147-150【2009 年真題】下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式中，現(xiàn)金流出囊括土地成本的有（ ）A.購買持有出租出售B.購買更新改造出售C.購買更新改造出租出售.開發(fā)銷售答疑編號 5573050105E.開發(fā)持有出租出售答疑編號 5573050105【正確答案】E【答案解析】

7、購買型是直接購買已建成的物業(yè)，一切只有購買成本，只有開發(fā)型的項目才需要購買土地。參見教材P147-150。第二節(jié) 資金時間價值資金時間價值的概念利息與利率單利與復利名義利率與實際利率資金時間價值的概念資金時間價值的含義資金具有時間價值的原因資金時間價值大小的決定因素資金時間價值計算的基本原則資金時間價值的含義上具有不同的價值資金的時間價值是資金時間價值的體現(xiàn)資金具有時間價值的原因增值的可能放棄即期消費的損失所應得到的填補資金時間價值大小的決定因素（三因素）單位投資所能取得的利潤即關(guān)于因貨幣貶值造成的損失所應得到的填補關(guān)于因風險可能帶來的損失所應獲得的填補【2006 年真題】下列關(guān)于資金時間價值

8、的表述中，正確的有（ ）A.資金時間價值是資金的增值特性使然利率是資金時間價值的一種標志從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的填補答疑編號 5573050201E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等答疑編號 5573050201【正確答案】ABCE【答案解析】 考慮了資金的時間價值，就必需將資金換算到同一時點才能進行比較。參見教材 P151。資金時間價值計算的基本原則不能直接進行代數(shù)運算，才能比較大小和進行代數(shù)運算【2010 年真題】關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（ ）。100510010051481002121答疑編號 5573050202由于存在

9、資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較答疑編號 5573050202【正確答案】A【答案解析】由于資金時間價值的存在，同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值。參見教材 P151。利息與利率利息和利率的概念利率的類型利率的經(jīng)濟功能利率的決定和影響因素影響利率的其他因素利息和利率的概念利息占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的填補本利各利息本利和本金利率是在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比利率的類型（四種）【2011 年真題】我國關(guān)于外籌資成本通常是在（ ）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 答疑編號 55730

10、50203【正確答案】C答疑編號 5573050203【答案解析】參見教材P152?！?006 年真題】下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（ ）A.等于銀行存款利率等于銀行貸款利率是投資這所要求的最低利率是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率答疑編號 5573050204一般使用無風險的國債收益率作為其代表答疑編號 5573050204【正確答案】CE【答案解析】國內(nèi)國債市場不完備，以一般以銀行存款利率作為無風險利率，即最低的要求利率。參見教材P152。利率的經(jīng)濟功能（五種功能）積淀資金的功能調(diào)整信用規(guī)模的功能調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的功能抵制通貨膨脹的功能平衡國際收支的功能利率的決定和影響因素【古典學派的

11、儲蓄投資決定理論】（倡導者馬歇爾）利率是由儲蓄和投資決定，具有自我調(diào)節(jié)功能【流動性偏好利率理論】（倡導者凱恩斯）貨幣的供給與需求決定的，是外生變量，無利率彈性，是內(nèi)生變量利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平【2010 年真題】關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（ ）A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的 C答疑編號 5573050205.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性答疑編號 5573050205【正確答案】BE【答案解析】流動性偏好利率理論。參見教材P153?！究少J資金利率理論】的供求決定三個要素組成三

12、個要素構(gòu)成遞增函數(shù)【IS-LM 曲線模型的利率理論】同時達到均衡時形成收入的增函數(shù)，利率與收入存在決定關(guān)系同時實現(xiàn)【2008 年真題】可貸資金利率理論認為（ ）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的答疑編號 5573050206.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)答疑編號 5573050206【正確答案】ABE【答案解析】C 利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定，這是流動性偏好利率理論。參見教材P153?！抉R克思利率理論】利息的本質(zhì)剩

13、余價值利率的高低取決平均利潤率分配比例利率的特點，利率也同向變化相關(guān)于穩(wěn)定性，利率無法由任何規(guī)律決定【2009 年真題】認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（ ）A.馬克思的利率決定理論答疑編號 5573050207B.可貸資金利率理論C.ISLM 曲線模型利率理論.流動性偏好利率理論答疑編號 5573050207【正確答案】【答案解析】記清幾種主要理論的結(jié)論。參見教材P153。影響利率的其他因素單利與復利單利復利單利和復利的關(guān)系單利概念本金計算利息，利息不再生息正比的利息為單利公式【典范例題】答疑編號 5573050208將 1000 元存入銀行，年利率為 6%，如果按單利計算，

14、則三年后的本利和為多少？答疑編號 5573050208【答案解析】復利概念利息再生利息我國的各項貸款一般均計復利復利較契合生產(chǎn)進程的實際狀況，投資中多采用分為間斷復利和連續(xù)復利公式【公式推導】年數(shù)年初本金本年利息年末本利和第一年P(guān)PiP+Pi=P（1+i）第二年P(guān)（1+i）P（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年P(guān)（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。NP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n【典例案題】答疑編號 5573050209將 1000 元存入銀行，年利率為 6%

15、，如果按復利計算，則三年后的本利和為多少？答疑編號 5573050209【答案解析】【例 5-2】P162答疑編號 5573050210200038%，若該筆貸款的還款方式為期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？答疑編號 5573050210【答案解析】單利與復利的關(guān)系復利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高【2010 年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為100038期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（ ）萬元。A.2.00B.7.30答疑編號 5573050211C.8.53.9.00答疑編號 5573050211【答案解析】【正確答案】A【答

16、案解析】名義利率與實際利率名義利率與實際利率的概念名義利率與實際利率的換算公式名義利率與實際利率的關(guān)系名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系名義利率與實際利率的概念當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別名義利率與實際利率的公式【例 5-1】教材P162已知某筆貸款的年利率為 15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是多少?！?008 年真題】某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850 元，月利率為則該貸款的實際年利率為（）。A.7.5B.7.56答疑編號 5573050301C.7.71.7.76答疑編號 5573050301【

17、正確答案】【答案解析】（10.625%）121=7.76%【2007 年真題】銀行為某家庭提供了期限為 10 年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款若該筆貸款的實年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%答疑編號 5573050302C.7.50%.7.85%答疑編號 5573050302【正確答案】A【答案解析】解法一：按公式計算解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當每年的計算周期數(shù)大于1 時，實際利率大于名義利率。則可以排除C.名義利率與實際利率的關(guān)系時間價值名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大1當每年的計算周期數(shù)大于1 時，實際利率大

18、于名義利率當每年的計算周期數(shù)小于1 時，實際利率小于名義利率【形象理解】1000復利俗稱“驢打滾兒”，驢兒越大（利率高），本利和越大；驢兒滾的次數(shù)（計息次數(shù)）頻繁，本利和越大，則名義利率和實際利率的差距越大?！?011 年真題】某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（ ）。A.甲乙丙甲答疑編號 5573050303C.乙甲丙甲答疑編號 5573050303【正確答案】B【答案解析】當每年的計息周期大于1 時，越大，則實際利率與名義利率的差距越大。參見教材 P157?！?010 年

19、真題】關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）A.名義利率關(guān)于應一年中計息周期的單利計息答疑編號 5573050304C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值.當計息周期為月時，實際利率小于名義利率答疑編號 5573050304【正確答案】【答案解析】當計息周期為月時，實際利率大于名義利率【2010 年真題】答疑編號 5573050305如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（ ）答疑編號 5573050305【正確答案】【答案解析】參見教材P156?！?007 年真題】下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（ ）A1B.實際利率真實地反映了資

20、金的時間價值C.名義利率真實地反映了資金的時間價值答疑編號 5573050306.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大答疑編號 5573050306【正確答案】AB【答案解析】名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大。名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系通貨膨脹因素實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率【2011 年真題】某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%。如通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為 6.5%，存款年利率為 3.O%，則該項目投資的

21、實際收益率是（ ）。A.5.16%B.6.16%答疑編號 5573050307C.6.50%.8.74%答疑編號 5573050307【正確答案】B【答案解析】名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。參見教材P157?！?009 年真題】104%，則實際利率為（ ）A.5.77%答疑編號 5573050308B.6.00% C.12.00% .14.40%答疑編號 5573050308【正確答案】A【答案解析】第三節(jié) 資金等效值與復利計算資金等效值復利計算的應用資金時間價值計算公式的假定條件（補充）題型分析解題方法資金等效值資金等效值的概念資金等效中的符號復利系數(shù)1.資金等效值的概念相同的價值資

22、金等效中的符號（七個符號）P的值F終值（未來值），的值A(chǔ)支付金額G等差變化值s等比變化值計息周期數(shù)i每個計息周期的利率復利系數(shù)用來在P、A有關(guān)，可以直接與一個值相乘求出另一個值的因數(shù)系數(shù)可以直接計算或查表取得【復利系數(shù)的標準表示方法】【2008 年真題】下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ）A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額答疑編號 5573050309C.資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值.不同時點發(fā)生的絕關(guān)于值相等的資金具有相同的價值答疑編號 5573050309【正確答案】C【答案解析】A 時值沒有這概念；B 終值是

23、資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額； 不同時點發(fā)生的絕關(guān)于值相等的資金一般價值不相同。參見教材P158。2.資金等效值換算（3+2+6+4）現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值）形象理解（存款）一次存錢，到期本利核計多少系數(shù)名稱一次支付終值系數(shù)（/，i， n）公式【典范例題】答疑編號 5573050401某房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機構(gòu)貸款500 萬元，按復利計息，年利率為 12%。若第五年末一次還本付息，應償還多少萬元？答疑編號 5573050401【答案】F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n500（112%）5881（萬元）終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值）公式形象記憶 （存款）已知到期本利核計

24、數(shù)，求最初本金。系數(shù)名稱 一次支付現(xiàn)值系數(shù)（/，i, n）【典范例題】答疑編號 5573050402將一筆資金按年利率 6%存入銀行，以復利計息，要在5 年后本利和為 100 萬元，則現(xiàn)在應存款多少元？答疑編號 5573050402【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n100（1+6%）574.73 萬元年值換算為終值 AF（等額序列）公式形象記憶 （存款）等額零存整取系數(shù)名稱 等額序列支付終值系數(shù)（/，i,n），也叫等額序列支付資金回收系數(shù)【典范例題】答疑編號 5573050403若每年年末存入銀行 10 萬元，年利率為 6%，則 5 年后的復本利和為多少元？答疑編號 55730

25、50403【答案】FA（F/A,i,n）=105.63756.37（萬元）終值換算為年值FA公式形象記憶 （存款、養(yǎng)老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應等額存入多少錢。年青時定期等額支付養(yǎng)老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數(shù)，問年青時每月或每月應存入多少錢。系數(shù)名稱 等額序列支付儲存基金系數(shù)（/，i, n）【典范例題】答疑編號 5573050404計劃每年年末存入銀行等額數(shù)額的資金（等額零存），欲在7 年后整取為 1000 元，若存款利率為 8%，則每年末存入金額為多少？答疑編號 5573050404【答案】A（/F，i，n）1000（A/F，8%，7）=10000.1121112.1（元）年

26、值換算為現(xiàn)值A(chǔ)P公式形象記憶 （以后每年可獲得等額的養(yǎng)老金，如已知養(yǎng)老金的數(shù)額，問最初一次性需存入多少錢。系數(shù)名稱 等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)（/，i,n）【特殊情況】永續(xù)年值（n 趨于無窮時）概念如果年值一直持續(xù)到永遠，是相同時間間隔的無限期等額收付款項公式【永續(xù)年值的應用】馬克思的地租地價理論 房地產(chǎn)估價收益還原法【2006 年真題】25 萬元的一套住宅。該家庭月收入為600030%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10 年，按月等額償還，年貸款利率為6%款額是（ ）元答疑編號 5573050405A.34000.00 B.83265.38 C.87867.78 .91022.12答疑編號

27、5573050405【答案】C【解析】【例 53】答疑編號 557305040610160003012%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？答疑編號 5573050406【答案】先理清題中的經(jīng)濟內(nèi)涵。已知A，求該家庭每月還款額A=1600030%=4800現(xiàn)值換算為年值 PA公式形象記憶 （房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供系數(shù)名稱 等額序列支付資金回收系數(shù)（/，i，n）【典范例題】答疑編號 557305040712106%，按月計息，則每月的償還金額為多少？答疑編號 5573050407【答案】已知P（現(xiàn)值），要求的是A（年值）注意計息期，已知的是

28、年利率，但求的是月還款額，P12 萬元，i6%120.5%，n1012120AP（A/P，6%/12，120）120.01110.1332（萬元）【例 54】教材P163答疑編號 5573050408某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25 萬元的住宅，首付款為房價的3010如果該家庭 25答疑編號 5573050408【答案】月家庭收入為：0.282325%=1.1292（萬元）【2011 年真題】1000 萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（ ）萬元。A.17.46B.100.00答疑編號 5573050

29、409C.117.46.672.75答疑編號 5573050409【答案】B【解析】有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。參見教材P159。等差年值換算為現(xiàn)值等差序列現(xiàn)值系數(shù)【形象理解】酒店持有出租，第1100510等差年值換算為等額年值等差序列年費用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租101100后每年的租金上漲 5收益，則這個不變的租金應該是多少？等比年值換算為現(xiàn)值等比序列現(xiàn)值系數(shù)【形象理解】酒店持有出租，第110051010【2011 年真題】某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20 年，預計第1 年的凈租金收入為 8 萬元，且每年遞增6%， 年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為 6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（

30、）萬元。A.91.76B.142.40答疑編號 5573050501C.150.94.160.00答疑編號 5573050501【正確答案】C【答案解析】有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值（A-P）。參見教材 P161。方法一：正規(guī)的算法方法二：帶有技術(shù)含量的猜測法假設每年不遞增 6%，則折算為現(xiàn)值為 86%=133.33，每年遞增，則現(xiàn)值一定大于133.33. A 雖然大，但大的鮮明太少，可直接排除，可以在C【2010 年真題】1020 萬元，年租金增長率為66%，5（ ）元。A.14945.16B.15841.87答疑編號 5573050502C.26764.51.28370.38答疑編號 55

31、73050502【正確答案】A【答案解析】參見教材P161。教材中只提到等比序列的現(xiàn)值計算，沒有提到等比序列物終值計算，很多同學認為是超綱，其實不然只要基礎(chǔ)足夠扎實，我們再進行一次現(xiàn)值與終值的換算就行了【2009 年真題】15511815（ ）萬元。A.11.41B.11.49答疑編號 5573050503C.12.41.12.49答疑編號 5573050503【正確答案】C【答案解析】參見教材P161?！纠?55】答疑編號 5573050504某購房者擬向銀行申請 601510還款額是多少？答疑編號 5573050504【正確答案】第一步：確定換算關(guān)系，列出已知什么，求什么?！?011 年真

32、題】150.28（ ）元。A.3627.06B.3634.31答疑編號 5573050505C.4818.34.4842.43答疑編號 5573050505【正確答案】A【答案解析】參見教材P161。考得是等比數(shù)列的計算等比年值換算為等額年值等差序列年費用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租101100后每年的租金上漲 則這個不變的租金應該是多少。第四節(jié) 資金時間價值計算公式的假定條件（補充）本期的期初為上一期的期末涉及APAP涉及AFAF1.本期的期初為上一期的期末一筆收支如發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必需表示為上一年的流入或流出中【典范例題】3400500 萬元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為

33、12的復本利和為（ ）萬元。A.1525.17B.1375.17答疑編號 5573050506C.1489.17.1625.17答疑編號 5573050506【正確答案】A【答案解析】參見教材P159。錯誤的作法：F=400（F/P，12%，2）+500（F/P，12%，1）+3004001.2544+5001.12+3001361.76正確的作法：FP（F/P，12%，3）P（F/P，12%，2）P（F/P，12%，1）1234001.40495001.25443001.121525.17選答案AAPAPAFAF【典范例題】答疑編號 5573050507為了在未來 5 年內(nèi)經(jīng)過儲蓄得到 3

34、萬元，若利率為 12%，每年年初應存入多少錢？答疑編號 5573050507【錯誤計算】錯誤現(xiàn)金流量圖及計算【正確計算】第一年年初在零的位置上AF，4第五節(jié) 解題思路與例題講解出題類型解題步驟典范例題1.出題類型在三個值之間進行直接的換算（初級直接套公式）（中級套用多個公式換算）解決實際問題的題型，主要是計算題，需要關(guān)于題目有一個非常透徹的理解（高級2.解題方法（五步法）【第一步】審題，畫出現(xiàn)金流量圖圖畫圖時特別注意期初期末的問題【第二步】確定換算關(guān)系（核心）審題后確定其經(jīng)濟適動的內(nèi)涵是哪兩個值之間的換算，寫出關(guān)系式，如AP（A/P，i，n）這需要熟練掌握六種基本換算和四種特殊換算的內(nèi)涵和公式

35、【第三步】審查條件看題中的條件與公式換算的假定條件是否一致如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式或進行多重換算【第四步】檢查一致性。注意in如果i（季、月）利率，則n（季、月）為標準的計息期如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4，12【第五步】計算3.例題講解名義利率與實際利率的換算【例】單利計息和復利計息兩種方式利息與本利和的計算【例52】求抵押貸款最大額度和月還款額【例53：A-P54:P-A】遞變的抵押貸款相關(guān)計算【例55】貸款提前還款相關(guān)計算提前還款（還本金）相關(guān)計算【例】開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算【例】510】511】組合抵押貸款的相關(guān)計算規(guī)則有額度的限制，商業(yè)貸款利率較高。

36、最低【解題思路與步驟】第一步：先算出貸款總額第二步：題中會告訴公積金貸款的額度商業(yè)貸款數(shù)額第五步：兩個月供相加即為總月供【典范例題】【例 56】答疑編號 5573050601某家庭擬購買一套面積為 80 平米的經(jīng)濟適用住宅，單價為3500 元/，首付款為房價的 25%， 其余申請公積金貸款和商業(yè)組合貸款。已知公積金和商業(yè)貸款利率訣別為4.2%和 6.6%，期限均為15 年，公積金貸款的最高限額為10 萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？答疑編號 5573050601【答案】第一步：求出貸款總額P=350080（1-25%）210000（元）第二步：計算兩種貸款的訣別額度 公積

37、金貨款額度為P1=100000（元）商業(yè)貸款額度P2210000100000110000（元）【2010 年真題】1207800/30%，其余申請年貸款利率訣別為 4.8%和 7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為2020（ ）元。A.1297.91 B.3584.01答疑編號 5573050602C.4881.93 .5158.71答疑編號 5573050602【正確答案】B【答案解析】第一步：計算出貸款總額萬元第二步：計算出商業(yè)貸款的總額P65.522045.52（萬元）1第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A .1提前還款相關(guān)計算提前還款余額的實質(zhì)：將尚未歸還的年值（月供），折現(xiàn)為已還款期末

38、的現(xiàn)值Pm貸款余額貸款期數(shù)m已歸還期數(shù)【解題思路與步驟】第一步：求出月供數(shù)額第二步：把提前還款的幾期的月供折現(xiàn)到提前還款的時點【典范例題】趙某購買一套商品住宅，成交價格為50 萬元，首期付款為房價的 30106%，采用按月等額還款方式償還。若第5 ）元。A.172858B.182786答疑編號 5573050603C.192858.201006答疑編號 5573050603【答案】【解析】實質(zhì)：貸款余額第 6 年至第 10 年的年值，折現(xiàn)到第 5 年年末時的現(xiàn)值第一步，已知貸款P，先求出月還款額A.第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末提前還款（還本金57】第一步：求出正常還

39、款的月供第二步：提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少第三步：提前償還本金后的每月月供正常月供因提前償還本金而每月少還的數(shù)額【例 57】教材P164答疑編號 55730506044000/12015705686答疑編號 5573050604【答案】第一步計算正常情況下的月還款額第二步，計算出第6 年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第6 到到第 15 年內(nèi)減少的月還款額：第三步，計算從第 6 年開始的抵押貨款月還額：【2009 年真題】李某從銀行貸款 56 萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20 年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第 7 年末提前償還本金 10

40、萬元，則從第 8 年開始的月還款額為（ ）元。A.3456.09B.3505.95答疑編號 5573050605C.3509.74.3705.73答疑編號 5573050605【答案】B【解析】第一步：計算出正常的月供第二步：計算出提前償還的 10 萬元，作為P在 620 年相當于多少月償?shù)谌?，計算出提前償還本金后的月供4511.321005.373505.95（元）還款常數(shù)的相關(guān)計算月等額還款金額占借款總額的比例為還款常數(shù)知道了貸款額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出貸款額每期實際還款數(shù)貸款總額還款常數(shù)將等額的A,年算為期末的F【例 58】答疑編號 55730506

41、063500/8015700.65%。問抵押貸款到期后， 該家庭應向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？答疑編號 5573050606【答案】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額第二步，計算實際每月的月付款額第三步，計算每月實還與應還的差額，即每月欠款第四步，所月的欠款，將在最后一次性還清，相關(guān)于把等額的A折算到期末，其實質(zhì)是A 換F【2007 年真題】10 萬元、期限10 年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為 0.7%的還款方式，并且在最后11（ ）元。A.137.5 B.410.2答疑編號 5573050607C.432.2 .452.2答疑編號 5573050607【答案】B【解析】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額第二步，計算實際每月的月付款額A1000000.7%700（元）AA1110-