新《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》講座-精選課件

1、新石家莊市物業(yè)管理 條例講座 新石家莊市物業(yè)管理 條例講座 一、簡(jiǎn)介1、石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 的法律地位石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例屬于石家莊市人大常委會(huì)制訂的地方法規(guī)，其上位法是物權(quán)法國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例。一、簡(jiǎn)介1、石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 的法律地位2、石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例制訂與修編原石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例2019年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò) ，2019年5月28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施。2、石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例制訂與修編石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案即：新石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)

2、議通過(guò)），河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)， 2019年3月1日開(kāi)始實(shí)施。 新石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例講座-精選課件二、逐條解析第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法和國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。二、逐條解析第一章總則第一條釋義：本條指出了新石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例立法目的和制定依據(jù)。第一條釋義：本條指出了新石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例立法目的和制第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服

3、務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。第二條釋義依據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例將“物業(yè)管理企業(yè)”變更為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；將“業(yè)主公約”變更為“管理規(guī)約”。增加了：專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)也屬物業(yè)管理的范疇。物業(yè)企業(yè)管理、服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。第二條釋義依據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例將“物業(yè)管理企業(yè)”變更為第三條本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三條本市各級(jí)

4、人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)第三條釋義逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，不再是一句口號(hào)。為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件。保障通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是各級(jí)人民政府的義務(wù)。第三條釋義逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，不再第四條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。各級(jí)人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門(mén)

5、在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。第四條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工 第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。城市社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；可以列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；可以設(shè)置公益性工作崗位，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)工作。 第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行第五條釋義我個(gè)人認(rèn)為本條制定有瑕

6、疵：突出了居委會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的特殊地位，涉嫌凌駕于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之上，容易導(dǎo)致身居居委會(huì)要職的小區(qū)業(yè)主成為小區(qū)的特殊主體。依“法”調(diào)解物業(yè)管理糾紛？居委會(huì)應(yīng)當(dāng)受居民自治組織法的調(diào)整，而非物業(yè)管理?xiàng)l例，也就是說(shuō)：居委會(huì)不具備這個(gè)職能。這是市物業(yè)處借鑒裕華區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)物業(yè)管理方面搞的創(chuàng)新，值得商榷。第五條釋義我個(gè)人認(rèn)為本條制定有瑕疵：第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)

7、建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。 第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，只 第九條已交付使用的物業(yè)

8、業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的成立可以首先組成業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立的具體工作。業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成?；I備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報(bào)名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 第九條已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到百分之五第九條釋義本條規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)：主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上 。本條還規(guī)

9、定了街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在成立業(yè)主大會(huì)工作上的職責(zé)僅僅是“指導(dǎo)”。 第九條釋義本條規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)：主入住率達(dá)到百分之五第十條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)；（五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 （基本上是國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的第十一條）第十條下列事項(xiàng)由業(yè)主共

10、同決定： 第十一條首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ)； 第十一條首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為；（五）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同

11、應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用；（六）接受業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；（七）配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作；（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)第十一條釋義本條規(guī)定業(yè)委會(huì)不僅監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)業(yè)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用；注意：這里用“繳納”而不是“交納”。第十一條釋義本條規(guī)定業(yè)委會(huì)不僅監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)業(yè)監(jiān)督業(yè) 第十二條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。五分之一以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)

12、會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)，要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)督促召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)錄。 第十二條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)第十二條釋義本條規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)和臨時(shí)召開(kāi)的條件，以及救濟(jì)渠道。時(shí)機(jī)：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定“定期”召開(kāi) 。條件：五分之一以上業(yè)主提議 。救濟(jì)渠道：十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng) 。第十二條釋義本條規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)和臨時(shí)召開(kāi)的條件，以 第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三

13、十日內(nèi)持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。 第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè) 第十四條業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 第十四條業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委 第十五條業(yè)主大會(huì)集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可

14、以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意愿。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。 第十五條業(yè)主大會(huì)集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在第十五條釋義本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的形式： 1、集體討論； 2、書(shū)面征求意見(jiàn)。 。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的前提條件： 專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加 。第十五條釋義本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的形式： 第十六條業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉

15、或改選業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第十六條業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則第十六條釋義本條規(guī)定了重大事項(xiàng)的決策條件： 1、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意 ； 2、決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

16、以上的業(yè)主同意。第十六條釋義本條規(guī)定了重大事項(xiàng)的決策條件： 第十七條業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主：（一）業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的；（二）業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；（三）業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。 第十七條業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在 第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第十八條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。 第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第十九條

17、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門(mén)的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門(mén)第十九條釋義資質(zhì)核定是物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)行業(yè)控制市場(chǎng)準(zhǔn)入的行政許可行為。物業(yè)行業(yè)門(mén)檻太低，物業(yè)企業(yè)魚(yú)目混雜，加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。第十九條釋義資質(zhì)核定是物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)行業(yè)控制市場(chǎng)準(zhǔn)入的行 第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理；（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；（四）對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害；（五）依據(jù)法律、法

18、規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。 第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：第二十條釋義物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)在小區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)的依據(jù)是。收取服務(wù)費(fèi)的依據(jù)也是物業(yè)服務(wù)合同約定。 物業(yè)費(fèi)包含兩種性質(zhì)的費(fèi)用： 1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)“繳納”的物業(yè)費(fèi)，主要指：公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。收取依據(jù)：物權(quán)法。 2、業(yè)主應(yīng)當(dāng)“交納”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)：主要指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)。收取依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同第二十條釋義物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)在小區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)的依據(jù)是。第二十條釋義對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督手段： 1、監(jiān)督裝修公司可采取控制入場(chǎng)，控制使用電梯搬運(yùn)建材等手段； 2、監(jiān)督業(yè)主私拆亂建：只能收取裝修押金。 如何才能合法收取

19、裝修押金物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定，裝修押金就成了亂收費(fèi)，將被業(yè)主舉報(bào)。第二十條釋義對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督手段： 第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù)；（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況；（五）協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序；（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)： 第二十二條物業(yè)服務(wù)企

20、業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好第二十一條、第二十二條釋義這兩條規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)是：協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序，治安、安全、事故防范工作。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是監(jiān)控、巡查、發(fā)現(xiàn)、采取經(jīng)濟(jì)措施、制止、報(bào)警、協(xié)助。 打擊違法犯罪是公安機(jī)關(guān)的神圣職責(zé)。第二十一條、第

21、二十二條釋義這兩條規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)是：協(xié)助 第二十三條房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送報(bào)表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 第二十三條房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)第二十三條釋義 物業(yè)行業(yè)門(mén)檻太低，物業(yè)企業(yè)魚(yú)目混雜，從業(yè)人員普遍素質(zhì)有待提高，加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。第二十三條釋義 物業(yè)行業(yè)門(mén)檻太低，物業(yè)企業(yè)魚(yú)目混雜 第四章前期物業(yè)管理第二十四條前期物業(yè)管理，是指自房屋

22、出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。 第第二十四條提示為了防止炒房人長(zhǎng)期惡意不收房，鉆空子不交物業(yè)費(fèi)，前期物業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定合理的收房期限。超過(guò)收房期限未收房，其產(chǎn)生

23、的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。第二十四條提示為了防止炒房人長(zhǎng)期惡意不收房，鉆空子不交物業(yè)費(fèi) 第二十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第二十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式 第二十六條新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。 第二十六條新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可 第二

24、十七條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷(xiāo)售合同的要約部分。 第二十七條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期第二十七條釋義業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容，業(yè)主收房時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不用再與之簽訂合同。第二十七條釋義業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng) 第二十八條建設(shè)單位將未達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交付使用的，或符合交付標(biāo)準(zhǔn)但超過(guò)半年不交付的，由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。給購(gòu)房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。新建住宅物業(yè)交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置

25、和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。市、縣（市）、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗(yàn)收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。新建住宅物業(yè)配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。 第二十八條建設(shè)單位將未達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交第二十八條釋義未達(dá)標(biāo)交付住房或延期半年交房的，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)法定責(zé)任。綜合驗(yàn)收未通過(guò)的不能辦理產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)費(fèi)也由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。各項(xiàng)設(shè)施的驗(yàn)收結(jié)果，在小區(qū)內(nèi)公示。第二十八條釋義未達(dá)標(biāo)交付住房或延期半年交房的，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)法 第二十九條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，

26、按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本。物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì)決定?？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務(wù)費(fèi)和彌補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益使用，接受市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房一并申請(qǐng)登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)向其移交。 第二十九條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅

27、區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)第二十九條釋義第一次立法確定：千分之三的物業(yè)管理用房，千分之四的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能代為經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益使用定期向全體業(yè)主公示。 第二十九條釋義第一次立法確定：千分之三的物業(yè)管理用房，千分之第三十條建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)交接驗(yàn)收和移交進(jìn)行監(jiān)

28、督，并在相應(yīng)文書(shū)上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第三十條建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接 第三十一條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。 第三十一條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服 第五章物業(yè)服務(wù)第三十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、物業(yè)管理用房占用費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的折抵、合同期限、爭(zhēng)

29、議解決方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 第 第三十三條在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招投標(biāo)，采用其他方式的由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理。 第三十三條在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)

30、第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的 第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完 第三十六條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵

31、循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定。普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向業(yè)主公示。 第三十六條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 第三十七條連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。 第三

32、十七條連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修第三十七條釋義及對(duì)策連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)可理解為毛坯房。 在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定按照100%征收物業(yè)費(fèi)，實(shí)踐操作中可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)折減，以利于費(fèi)用收取。第三十七條釋義及對(duì)策連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的 第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。 第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、 第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)

33、服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿(mǎn)三個(gè)月前告知對(duì)方。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。 第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù) 第四十條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)：（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益等余額；（二）物業(yè)檔案資料；（三）物業(yè)管理用房；（四）屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)

34、主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四十條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 第四十一條因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)?？h（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。 第四十一條因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)、雙方不續(xù)約或者 第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)

35、服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費(fèi)用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費(fèi)用的行為。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。 第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)第四十二條釋義及對(duì)策此條為了解決長(zhǎng)期以來(lái)未能解決的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)采取停水停電停暖方式催交物業(yè)費(fèi)，破壞和諧，給政府找麻煩的行為。在現(xiàn)階段，沒(méi)有制約手段就很難解決一部分人惡意欠費(fèi)問(wèn)題，再控制不好，欠費(fèi)的就可能由一小部分發(fā)展成為一大部分，這里需要我們開(kāi)動(dòng)腦筋，

36、采取多種手段。（當(dāng)然合同也可做出一些適當(dāng)有利于收費(fèi)的約定。第四十二條釋義及對(duì)策此條為了解決長(zhǎng)期以來(lái)未能解決的物業(yè)服務(wù)企 第四十三條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。第四十四條各級(jí)人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。 第四十三條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義第六章物業(yè)的使用和維護(hù)第四十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按

37、照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。第六章物業(yè)的使用和維護(hù) 第四十六條公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。 第四十六條公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè) 第四十七條售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿(mǎn)后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。 第四十七條售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，第四十八條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)

39、量保修金具體管理辦法。第四十八條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（六）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為：第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；（

40、三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（六）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為： 第五十一條單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。挖掘道路、場(chǎng)地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第五十一條單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因第五十二條依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車(chē)庫(kù)和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先

41、滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車(chē)庫(kù)、車(chē)位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。 第五十二條依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車(chē)庫(kù)和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)第五十二條點(diǎn)評(píng)本條將嚴(yán)重影響車(chē)位的銷(xiāo)售，直接考評(píng)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)IQ，特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負(fù)著協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售車(chē)位的重任。第五十二條點(diǎn)評(píng)本條將嚴(yán)重影響車(chē)位的銷(xiāo)售，直接考評(píng)開(kāi)發(fā)商和前期 第五十三條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，

42、任何單位和個(gè)人不得擅自處分。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)營(yíng)人、經(jīng)營(yíng)方式和收益分配等事項(xiàng)，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經(jīng)營(yíng)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護(hù)的，其經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護(hù)。 第五十三條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施第五十二條點(diǎn)評(píng)本條將嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入，難以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損，具體對(duì)策不便公開(kāi)宣講。第五十二條點(diǎn)評(píng)本條將嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入，難以彌 第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位停車(chē)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。依法不屬于業(yè)主使用權(quán)

43、或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位停車(chē)費(fèi),按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和車(chē)位、車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管合同。 第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所第五十四條 解析本條第一款收取的停車(chē)費(fèi)是車(chē)位、車(chē)庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；第二款收取的是停車(chē)服務(wù)費(fèi)；以上兩款中有保管要求的按照第三款簽訂保管合同，交納停車(chē)保管、服務(wù)費(fèi)。第五十四條 解析本條第一款收取的停車(chē)費(fèi)是車(chē)位、車(chē)庫(kù)的物業(yè)服 第五十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，確保消防通道和道路暢通。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有。

44、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會(huì)同意的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊?wù)費(fèi)?？垂芊?wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第五十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或第五十四條 解析本條將占地費(fèi)與看管費(fèi)分離，占地費(fèi)歸業(yè)主，看管費(fèi)歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定好看管車(chē)輛的權(quán)利和義務(wù)，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。價(jià)格決定服務(wù)內(nèi)容以及可能承擔(dān)的責(zé)任。第五十四條 解析本條將占地費(fèi)與看管費(fèi)分離，占地費(fèi)歸業(yè)主，看 第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給

45、予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他 第五十七條已經(jīng)完成分戶(hù)改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶(hù)計(jì)量裝置或入戶(hù)端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。已經(jīng)完成分戶(hù)改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無(wú)償移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。 第五十七條已經(jīng)完成分戶(hù)改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、第五十七條 點(diǎn)評(píng)此條涉嫌違法物權(quán)法。公共區(qū)域的供水、供電、供暖、供氣等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，移交還需通過(guò)全體業(yè)主大會(huì)全

46、體通過(guò)。今年供熱企業(yè)開(kāi)始著手接收熱交換站，因?yàn)樯婕扒闆r復(fù)雜，移交將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。第五十七條 點(diǎn)評(píng)此條涉嫌違法物權(quán)法。公共區(qū)域的供水、供電、供 第五十八條未完成分戶(hù)改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)：（一）供水設(shè)施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門(mén)負(fù)責(zé)，以?xún)?nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；（二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)，以?xún)?nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；（三）道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；（四）供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)； 第五十八條未完成分戶(hù)改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施 （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，其費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)?。?guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。各級(jí)人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶(hù)改造，改造后將分戶(hù)計(jì)量裝置和入戶(hù)端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。 （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)。 第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的