大明宮商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、項(xiàng)目概況村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資金籌措與融資方式151783.6552824.84 萬元（35%28960.5811771.845.40%，時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的依據(jù)委托方提供的有關(guān)書面材料；本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（1999；（計(jì)價(jià)200210；類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平。項(xiàng)目投資估算所得到的數(shù)據(jù)；其他與項(xiàng)目可行性研究相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排行地塊北部村莊的拆遷安置及商鋪的開發(fā)。本項(xiàng)目建設(shè)期總共計(jì)劃為 4 年。其中一期需建設(shè) 2.5 年；二期需建設(shè) 3 年，兩少開發(fā)商

2、的資金壓力。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位值序號(hào)名稱單位值151637.8623457012901629941574847245一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元2總銷售收入萬元3銷售稅金及附加萬元4利潤(rùn)總額萬元5所得稅萬元6稅后利潤(rùn)萬元13244.8413244.8420.72%4.014.4013926.7421.79%2.7174%二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元2項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元6資本金內(nèi)部收益率7借款償還期年8盈虧平衡點(diǎn)西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）商業(yè)概況目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復(fù)路商圈圍繞在點(diǎn)。西安商圈分布圖

3、（二）典型商圈解析商圈特征商圈特征小寨商圈輕工、康復(fù)路商圈土門商圈形成時(shí)間209020802090業(yè)態(tài)范圍商超、服裝、餐飲小商品批零、服裝商超、專賣店輻射半徑大城南周邊省市、市區(qū)城西區(qū)域主力消費(fèi)群特征中低收入，年輕化中小規(guī)模商戶廠礦企業(yè)職工為主發(fā)展前景地域限制，前景較小小結(jié)趨向全市化商圈省級(jí)商圈區(qū)域商圈小寨商圈區(qū)域以小寨十字為中心，輻射長(zhǎng)安路及小寨東西路，波延到電子城等處；集文化商貿(mào)、流行服飾、餐飲娛樂及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的綜合休閑、購(gòu)物區(qū)。輕工、康復(fù)路商圈康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形成了一個(gè)家喻戶曉的繁23土門商圈土門商圈主要由以經(jīng)營(yíng)家電產(chǎn)品的國(guó)美、以經(jīng)營(yíng)百貨的土門民生商廈

4、、以及家等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。（三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況二環(huán)以外目前只有電子城步行街一條。西安市商業(yè)街一覽表（19 個(gè)）名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街IT雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂德福巷社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂、飲食、購(gòu)物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂、南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材尚樸路區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居

5、裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購(gòu)物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料太華路社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品體育場(chǎng)北社區(qū)型（四）商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)由于商業(yè)消費(fèi)具有極強(qiáng)的慣性心理，在整體民風(fēng)比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費(fèi)城南區(qū)和高新區(qū)、北郊區(qū)商業(yè)依然會(huì)維持強(qiáng)勢(shì)的狀態(tài)，但是由于城東和城北住宅的快速發(fā)展，其住宅底商的發(fā)展將會(huì)比較迅速，居住區(qū)商業(yè)將會(huì)成為這兩個(gè)區(qū)

6、域商業(yè)發(fā)展的主要導(dǎo)向。西安建材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析西安市目前較大的建材市場(chǎng)主要有：西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交橋交匯處西北角，占 地 350 畝，總建筑面積 30 萬平方米，是西安市政府 2003 年前十名重點(diǎn)項(xiàng)目，由未央?yún)^(qū)政府和西安大明宮建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)手打造。其中一層主營(yíng)陶瓷產(chǎn)品、 壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營(yíng) 精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。350002000西安西部建材城300020011212046800182通道，通道寬 1320m 以南北兩個(gè)橫通道為界劃為三個(gè)區(qū)域，習(xí)慣稱

7、為“一、二、三2000020023“7000160002002 年 6 月入駐商戶，第三區(qū)域店面積為10800 平方米，于2002 年 12 月建成。市場(chǎng)門前24030建材超市。百寰建材市場(chǎng)櫥柜精品，可為各層次消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉全方位的服務(wù)。明珠家居城5001201.5 915800派、各檔次的民用、辦公、鋼木等家具、家飾、布藝、家電、家裝、燈飾、廚衛(wèi) 類（國(guó)內(nèi)外一線品牌（地方性一線品牌） 及中檔品經(jīng)營(yíng)區(qū)。安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市位于西安市西二環(huán)北段 136 號(hào)，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購(gòu)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài) 4BIYDIY

8、教 室，配套經(jīng)營(yíng)家居裝飾和休閑餐飲等其他服務(wù)。同時(shí)具備物流配送、電子商務(wù)等服 務(wù)。（5）位于大慶路中段 120 號(hào)，是依托天津家世界集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的，在西安經(jīng)營(yíng)渠道可靠，價(jià)格合理，退貨有保證，年銷售額超過兩億元。太白路建材市場(chǎng)未來發(fā)展必將受到城市建設(shè)規(guī)劃的影響。（7）3131.6系統(tǒng)照明光線充足，格調(diào)高雅；部人行電梯方便客流，安全通暢；廳內(nèi)安全設(shè)施齊全，設(shè)有消防噴淋系統(tǒng)，消防控制中心，煙感報(bào)警系統(tǒng)。排風(fēng)換氣設(shè)備令全場(chǎng)空和交易過程管理；商場(chǎng)各處均設(shè)IC務(wù)中心外，設(shè)有洽談室、商務(wù)酒吧、咖啡廳等。西安市建材市場(chǎng)分布圖如下：就目前而言，西安市現(xiàn)有的建材市場(chǎng)檔次高低不勻，主要有建材超市、家居建的到位，

9、是越來越理性消費(fèi)的消費(fèi)者的最佳考慮。場(chǎng)淘汰。家居賣場(chǎng)還是會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。但是，大的正規(guī)的建材市場(chǎng)的入駐終將兼并或者是淘汰小的、不規(guī)范的建材市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，因此具備陜西省政府常務(wù)會(huì)議第 17 3.5就是說，太華路西側(cè)大部分區(qū)域均屬遺址規(guī)劃范圍，同時(shí)，太華路東邊部分地段500 米范圍內(nèi)也屬于遺址規(guī)劃范圍，遺址面積覆蓋太華路一帶 3.5 平方公里范圍。大明宮遺址公園改造是國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)西安市政府安排，北郊大明宮建材市場(chǎng) 及大明406040批發(fā)市場(chǎng)資源，實(shí)施整體搬遷項(xiàng)目，能夠極大的帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求分析面談?wù){(diào)查相配合的形式，進(jìn)行抽樣調(diào)查。通

10、過市場(chǎng)調(diào)研得到的成果，匯總了 200 份有效調(diào)查問卷，得出了以下市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：商鋪類型商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪74.71%12.3%0.95%10.95%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營(yíng)者多青睞于商業(yè)街商方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分。商業(yè)街商鋪：?jiǎn)螌由虡I(yè)街商鋪單層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪44.65%55.35%其中多層商業(yè)街商鋪：1-21-22-33-4469.32%21.59%4.55%4.55%其中在選擇多層商業(yè)街商鋪的被調(diào)查者中，對(duì)于低于 3 層的多層商業(yè)街商鋪更為青90%以上，這主要因?yàn)樯啼伒恼故拘杂上碌缴弦来螠p少，層數(shù)越高

11、展示性越差，因此，對(duì)商業(yè)街商鋪而言，設(shè)計(jì)樓層不宜太高。底商商鋪：辦公樓底商辦公樓底商住宅底商26.92%26.92%71.08%12.3%的被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和71.08%26.92%和業(yè)務(wù)洽談的需要。希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住54.06%24.06%12.81%9.06%倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。商鋪面積50 m50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考慮到經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需32.38%，因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)

12、品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪50-200。/ m250006000/ m260007000/ m27000/ m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%50006000元/50006000元/m213.81%60007000元/m22.86%7000元/ m2以上 0.48%40005000元/m282.86%總價(jià)：3031404050506060707057.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%40005000/ m282.86%；可承受的總價(jià)在 30 萬元以下的比例高達(dá) 57.62%因此對(duì)商鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，

13、 部分被調(diào)查者對(duì)本項(xiàng)目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。但隨著項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的提升空間。付款方式按揭貸款按揭貸款一次性付款68.10%31.90%多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對(duì)其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式以加快項(xiàng)目的銷售和資金回流。商鋪周邊的配套設(shè)施金融金融機(jī)構(gòu)17.45%酒店餐飲休閑娛樂場(chǎng)所13.42%超市便利店物流中心12.21%服飾廣場(chǎng)3.62%其他11.54%23.89%13.15%4.43%0.27其中對(duì)酒店的具體需求：快捷酒店快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店60.

14、47%27.91%11.63%對(duì)餐飲的具體需求：快餐快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店33.71%29.21%32.02%5.06%對(duì)休閑娛樂場(chǎng)所的具體需求：洗浴中心洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店； 酒店則偏向于快捷式和三星級(jí)酒店；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。購(gòu)買車位是是否53.81%46.19%選擇會(huì)購(gòu)買車位的比例為 5

15、3.81%，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對(duì)車位的需求。客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道電視廣告電視廣告報(bào)紙廣告廣播戶外廣告朋友介紹其他20.53%20.53%29.33%2.40%14.40%26.67%6.67%流報(bào)紙和電視的宣傳來引導(dǎo)投資者。市場(chǎng)供給分析20 （國(guó)美，蘇寧）和餐飲娛樂類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)區(qū)的發(fā)展前景好。SWOT優(yōu)勢(shì)（1）道路交通區(qū)的交通更加便利。（2）市政規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市 2004 年2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個(gè)城郊購(gòu)物中心。消費(fèi)人群常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38、經(jīng)原有市場(chǎng)建材市場(chǎng)來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者是消費(fèi)，這就

16、會(huì)給新項(xiàng)目本身帶來原有的消費(fèi)群體。劣勢(shì)商業(yè)氛圍不濃同時(shí)，本項(xiàng)目從建設(shè)到銷售還需一段時(shí)間，該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營(yíng)造起來，一些原有的業(yè)主可能會(huì)持觀望態(tài)度，不會(huì)進(jìn)行商鋪的購(gòu)買或者是租賃，這將大大的影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。資金用量大用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用量大，這將對(duì)開發(fā)商自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。離城區(qū)較遠(yuǎn)西安市內(nèi)，因此導(dǎo)致市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購(gòu)買次數(shù)，或是放棄購(gòu)買。機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展2008年我省國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）完成7133.65億元，和上年16.2個(gè)百分點(diǎn)，共完成財(cái)政總收入1275.5億元同比增長(zhǎng)38.2個(gè)百分點(diǎn)。而2

17、19015.5%“九五”10%和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展本項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市發(fā)展空間加大 供了機(jī)遇?，F(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng)手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。政府高度重視予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。威脅周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目初步定位市場(chǎng)定位業(yè)街區(qū)；知名超市、購(gòu)物中心進(jìn)駐；根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等、餐飲

18、娛樂區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)。客戶定位現(xiàn)有大明宮建材家居市場(chǎng)商戶；太華路上的其它建材家居市場(chǎng)商戶；北郊大學(xué)城周邊的現(xiàn)有商戶和大學(xué)的教職工；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、想在北三環(huán)附近進(jìn)行投資的商人；外來投資商。價(jià)格定位40005000/ m2價(jià)格制定上，可采取一鋪一價(jià)。鑒于項(xiàng)目自身的具體情況，以銷售為主推出項(xiàng)目。小結(jié)及建議小結(jié) 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場(chǎng)提供了巨大商機(jī)。經(jīng)營(yíng)者急需新的建材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，本項(xiàng)目的開發(fā)可以在很大程度上彌補(bǔ)此空缺。缺有效彌補(bǔ)。建議時(shí)尚特色并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì)SOHO 居住的需要；商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪可考慮采用

19、框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營(yíng)投資的需要。土地資源，同時(shí)還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。合理安排，從而更好地互相帶動(dòng)銷售。拉升項(xiàng)目的品味與檔次。餐飲服務(wù)等類型的商鋪，一方面豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購(gòu)物者和項(xiàng)目前期工作安排排如下：對(duì)項(xiàng)目所在地的居民進(jìn)行安置，原有房屋拆遷；實(shí)施三通一平，滿足開工條件；委托設(shè)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步修改、確定；與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等；安排短期或長(zhǎng)期信貸，確定與落實(shí)建設(shè)資金；對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的進(jìn)行分析，初步確定銷售價(jià)格；組織招投標(biāo)活動(dòng)，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工程承包合同。項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排項(xiàng)目進(jìn)度安

20、排的依據(jù)步確定各施工階段的開發(fā)期，編制項(xiàng)目小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。進(jìn)度安排原則發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發(fā)下一階段工程。分階段開發(fā)的原因與目的金壓力，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。適應(yīng)市場(chǎng)需求。項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)的橫道圖如下所示：時(shí)時(shí)第一年第二年第三年間工程名稱123412341234一期前期工程第一階段第二階段基礎(chǔ)工裝裝修 基礎(chǔ)工程安裝裝修二期室外工程前期工程第一階段第二基礎(chǔ)工裝裝修 基礎(chǔ)工程階階段主體及安裝裝修室外工程項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999；陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；相關(guān)概算指標(biāo)；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘

21、察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（200210；（市建發(fā)2000418；定的通知（發(fā)改價(jià)格2007670；西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則；西安市城中村改造管理辦法；類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平；其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目總投資估算的原則項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；在不可預(yù)見費(fèi)中考慮。項(xiàng)目總投資估算外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。土地費(fèi)用項(xiàng)目占地面積為 450 畝，其中有 100 畝地用來安置村民，根據(jù)西安市城中納土地出讓金。60024000121002100用于開發(fā)建設(shè)的土地為 350 15.95565因此本項(xiàng)

22、目土地費(fèi)用為：24000+2100+5565=31665建安工程費(fèi)用（99造價(jià)，考慮實(shí)際物價(jià)的上漲，確定本項(xiàng)目的建安造價(jià)如下表：4.1項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)用估算表估算指標(biāo)小計(jì)（萬元）1.居民安置用71.11365001450（元/）19792.51.2456881500（元/）6853.22.商品住宅1973061600（元/）31568.963.商鋪3310261100（元/）36412.86合計(jì)71052094627.52（3）工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。 （計(jì)價(jià)200210（計(jì)199912833666.93 萬元

23、。城建費(fèi)用表4.2城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積150/2 工程定額測(cè)定費(fèi)建安總造價(jià)1.3免征免征免征03 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2/免征免征免征04 勞保統(tǒng)籌基金建安總造價(jià)3.55%811.17789.441380.713311.965 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用總建筑面積6/免征免征免征06 散裝水泥專項(xiàng)資金總建筑面積6/免征免征免征07 工程勘察設(shè)計(jì)資格審查甲乙級(jí)丙丁安置房商業(yè)免征住宅安置房商業(yè)免征住宅免征商品房商業(yè)小計(jì)1134.511903.403037.91發(fā)證費(fèi)次數(shù)20免征免征免征0城建費(fèi)用（合計(jì)）6349.87室外工程費(fèi)100/

24、，商品房按建筑面積 120 元/，合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)用為 6837.76 。建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（發(fā)改價(jià)格2007670757.02 萬元。建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 3%，安置房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%，共計(jì) 2754.76 萬元。預(yù)備費(fèi)綜合考慮項(xiàng)目的基本特點(diǎn)和項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，再結(jié)合不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情274%271%4125.37 萬元。建設(shè)期利息一到三年期的銀行貸款利率為 5.40%，計(jì)算建設(shè)期利息為 853.64 萬元。項(xiàng)目總投資綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為 151637.86 萬元。4.3項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目安置房住宅費(fèi)用商

25、業(yè)合計(jì)111235.0020430.0031665.002建安工程費(fèi)26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程費(fèi)1007.511167.711491.703666.934城建費(fèi)969.042278.883237.436349.875室外工程費(fèi)1821.882367.672648.216837.766建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用213.17252.55291.30757.027建設(shè)單位管理費(fèi)用306.571129.071322.452754.768預(yù)備費(fèi)309.641550.592270.204125.379建設(shè)期利息853.6410總投資151637.86資金籌措與融資方式本項(xiàng)

26、目總投資的資金來源主要有：資本金本項(xiàng)目建設(shè)投入的資本金為 52824.84 萬元，第一期為 28960.58 萬元，第23813.90銀行借款本項(xiàng)目銀行借款 11771.84 萬元，融資利率為 5.40%，時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。凈銷售收入本項(xiàng)目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。本項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃及資金籌措表（如下表。序號(hào)季項(xiàng) 目度1序號(hào)季項(xiàng) 目度1231總投資1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期利息2資金籌措2.1資本金1341651461441723812.3凈銷售收入再投189821845845845716716123412341234134165165111193311127

27、38618618618567227160442057811691341651651111633041261845845845845716716044822666699246812316016215510457134165165111193311127386186186185672271604420578116904942.2銀行借款本金359129095029242入63159631975824666992.4建設(shè)期利息246812316016215510457析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版12%，3%。

28、計(jì)算期的確定本項(xiàng)目從前期工作開始，到整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢時(shí)結(jié)束，計(jì)算期為 20 個(gè)季度。利率的確定5.40%,1.35%。銷售收入和稅金及附加估算表見附表 1。盈利能力分析靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量=（17-1）+1273.67 /22716.66=16.064.015動(dòng)態(tài)盈利能力分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準(zhǔn)收益率 3%，根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 5）可計(jì)算得到項(xiàng)目的財(cái)22451.20（稅前）和13244.84（稅后。均大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率 3%，根據(jù)項(xiàng)目

29、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 6）可計(jì)算得到資稅后）萬元。大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算得到本項(xiàng)目季度的內(nèi)部收益率分別為和 5.83%（稅前）和4.81%（稅后25.44%(20.72%(稅后),14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5.04%。換算成年21.79%(14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=18-1+5122.86/8673.37=17.594.40（5）上是可行的。清償能力分析11-1+4296.92/5139.6

30、8=10.842.71通過對(duì)清償能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。評(píng)價(jià)結(jié)論較強(qiáng)的盈利能力和清償能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。盈虧平衡分析依據(jù)。銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中：R-實(shí)現(xiàn)銷售收入P銷售收入Q-銷售收入實(shí)現(xiàn)率C總成本費(fèi)用V單位可變成本成本T單位銷售稅金從損益表（3）得出：銷售收入=234570 萬元總成本=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用=158675萬元。因此： 234570Q=158675+234570Q(5.5%+3%)解得Q=74%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率 f=Q=74%是該項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn) 74%時(shí)，

31、項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。險(xiǎn)還是可以接受的。敏感性分析任何變動(dòng)。建設(shè)投資變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析6.1 建設(shè)投資變化表35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.019.64%31684.725511.519338.213153.56991.7818.4-5354.88256261度-15%-10%度-15%-10%-5%05%10%15%IRRFNPV上式說明建設(shè)投資的最大增加幅度為 10.66%，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，

32、搞好投資控制。銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 6.2 商鋪銷售面積變化表-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%-1447.2217.5867.9517.13153.16817.20467.24117.1511172456314450度度IRR11.60%13.9816.2718.50 20.66% 22.18% 24.83% 26.84%FNPV-2217.11/（2217.11+1447.15）5%-15%=-18.03%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為 18.03%，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營(yíng)銷宣傳工作，以確保商業(yè)的銷售18.03%。2）商品住宅銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析6.3 商品住宅銷售面積變化表-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%11.813.114.315.516.718.019.320.622.023.525.056103016723變化幅度變化幅度IRR（%）FNPV-910109931085117714791541116113154151741718119188-910/（910+1099）5%-30%=-32.26%上式說明商品