常州市物業(yè)管理辦法（共35）

1、 常州市物業(yè)管理辦法 第一章總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。 第第二條本市行行政區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)的使用用、維護(hù)護(hù)、服務(wù)務(wù)及其監(jiān)監(jiān)督管理理，適用用本辦法法。 本本辦法所所稱物業(yè)業(yè)管理，是是指業(yè)主主通過(guò)選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)或者者業(yè)主自自行對(duì)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物及及配套的的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、管管理，維維護(hù)環(huán)境境衛(wèi)生和和相關(guān)秩秩序的活活動(dòng)。 第第三條市、轄轄市（區(qū)區(qū)）人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)將

2、物物業(yè)服務(wù)務(wù)納入現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃、社社區(qū)建設(shè)設(shè)和社區(qū)區(qū)管理體體系，制制定、落落實(shí)扶持持政策，減減輕物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)負(fù)擔(dān)擔(dān)；建立立和完善善專業(yè)化化、社會(huì)會(huì)化、市市場(chǎng)化的的物業(yè)管管理機(jī)制制，鼓勵(lì)勵(lì)采用新新技術(shù)、新新方法，提提高物業(yè)業(yè)管理和和服務(wù)水水平。 物物業(yè)管理理工作實(shí)實(shí)行屬地地負(fù)責(zé)制制。各轄轄市（區(qū)區(qū)）人民民政府是是所轄區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)管理理工作的的責(zé)任單單位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)物業(yè)業(yè)管理工工作的組組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，在街街道辦事事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）明明確物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)，落落實(shí)工作作人員和和工作經(jīng)經(jīng)費(fèi)；建建立物業(yè)業(yè)應(yīng)急管管理機(jī)制制和長(zhǎng)效效管理機(jī)機(jī)制，建建立物業(yè)業(yè)管理聯(lián)聯(lián)席會(huì)議議制度，及及時(shí)處理理

3、重大矛矛盾和糾糾紛；牽牽頭組織織有關(guān)部部門對(duì)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)違法行行為開展展集中整整治。 第第四條市住房房保障和和房產(chǎn)管管理部門門是全市市物業(yè)管管理工作作的行政政主管部部門，負(fù)負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的資資質(zhì)管理理、建立立物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)信用檔檔案；指指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督前期期物業(yè)管管理招投投標(biāo)活動(dòng)動(dòng)，指導(dǎo)導(dǎo)、規(guī)范范物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng)行為、重重大物業(yè)業(yè)管理糾糾紛與投投訴的處處理，依依法查處處違反物物業(yè)管理理法律、法法規(guī)的行行為；負(fù)負(fù)責(zé)住宅宅專項(xiàng)維維修資金金的歸集集與管理理、參與與物業(yè)服服務(wù)用房房變更和和交付使使用的監(jiān)監(jiān)督管理理，配合合物價(jià)部部門對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)實(shí)實(shí)施監(jiān)管管。 轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行

4、行政主管管部門負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)所所轄區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)進(jìn)行行指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)管。具具體負(fù)責(zé)責(zé)擬定轄轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)管理理的政策策措施，開開展日常常工作的的指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督；負(fù)負(fù)責(zé)轄區(qū)區(qū)內(nèi)新建建住宅小小區(qū)前期期物業(yè)管管理招投投標(biāo)工作作以及物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)交交接工作作的指導(dǎo)導(dǎo)與監(jiān)督督，做好好物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)的管理理與監(jiān)督督；建立立物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人信用檔檔案；負(fù)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)調(diào)轄區(qū)內(nèi)內(nèi)老住宅宅小區(qū)整整治及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入物業(yè)業(yè)管理的的指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督工作作，配合合做好業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)籌建、換換屆及日日常工作作的指導(dǎo)導(dǎo)與監(jiān)督督；依法法開展物物業(yè)管理理創(chuàng)建工工作；依依法查處處轄區(qū)內(nèi)內(nèi)違反物物業(yè)管理理法律、法法規(guī)的行行為

5、。 第第五條街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）具具體負(fù)責(zé)責(zé)本轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理工工作，協(xié)協(xié)調(diào)物業(yè)業(yè)管理與與社區(qū)管管理、社社區(qū)服務(wù)務(wù)的關(guān)系系，協(xié)調(diào)調(diào)建設(shè)單單位與前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)、業(yè)業(yè)主與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的關(guān)系。建建立物業(yè)業(yè)管理矛矛盾投訴訴調(diào)解、物物業(yè)應(yīng)急急維修服服務(wù)等機(jī)機(jī)制，設(shè)設(shè)立并公公開投訴訴電話、投投訴點(diǎn)，接接受并解解決群眾眾的投訴訴和糾紛紛，完善善社區(qū)公公共服務(wù)務(wù)體系，為為業(yè)主提提供基本本服務(wù)；指導(dǎo)社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)、人人民調(diào)解解委員會(huì)會(huì)等組織織及時(shí)協(xié)協(xié)調(diào)處理理物業(yè)管管理中的的矛盾和和糾紛；負(fù)責(zé)轄轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)交交接工作作和業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的籌籌建、換換屆等相

6、相關(guān)工作作，建立立業(yè)主委委員會(huì)信信用檔案案；建立立由社區(qū)區(qū)居（村村）民委委員會(huì)、公公安派出出所、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)等等參加的的聯(lián)席會(huì)會(huì)議制度度，協(xié)調(diào)調(diào)處理物物業(yè)管理理重大事事宜，制制定轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理應(yīng)應(yīng)急預(yù)案案，落實(shí)實(shí)物業(yè)應(yīng)應(yīng)急管理理和長(zhǎng)效效機(jī)制。 社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)協(xié)助助和配合合街道辦辦事處（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府），建建立健全全物業(yè)管管理工作作機(jī)制，參參與指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督業(yè)主委委員會(huì)的的工作，及及時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)、處理理本社區(qū)區(qū)內(nèi)的物物業(yè)管理理矛盾糾糾紛；參參與住宅宅專項(xiàng)維維修資金金的使用用監(jiān)督，建建立社區(qū)區(qū)居（村村）民委委員會(huì)、業(yè)業(yè)主和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)溝溝通協(xié)商商的“三三

7、合一”管管理服務(wù)務(wù)模式。 第第六條公安部部門負(fù)責(zé)責(zé)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的治治安管理理，依法法查處擅擅自刻制制業(yè)主自自治組織織印章、干干擾召開開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議和選舉舉業(yè)主委委員會(huì)的的行為；指導(dǎo)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)汽車停停放，配配合做好好物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)及周周邊道路路停車泊泊位設(shè)置置工作，參參與物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃紅線以以內(nèi)的汽汽車停車車矛盾和和糾紛的的處理；負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理保安服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)的監(jiān)管管；對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)履履行消防防安全職職責(zé)情況況實(shí)施監(jiān)監(jiān)督檢查查，督促促落實(shí)消消防安全全責(zé)任，及及時(shí)查處處損壞（停停用）消消防設(shè)施施和占用用（堵塞塞）消防防車通道道、疏散散通道、安安全出口口等違反反

8、消防法法律、法法規(guī)的行行為；對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)安防防設(shè)施依依法實(shí)施施監(jiān)督管管理。 民民政部門門負(fù)責(zé)落落實(shí)社區(qū)區(qū)居（村村）民委委員會(huì)對(duì)對(duì)業(yè)主委委員會(huì)的的指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督，參參與物業(yè)業(yè)管理相相關(guān)工作作。 人人力資源源社會(huì)保保障部門門負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)勞動(dòng)用用工的指指導(dǎo)，對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)與招用用人員依依法簽訂訂勞動(dòng)合合同、繳繳納社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)等等進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督。 衛(wèi)衛(wèi)生部門門負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)二次次供水的的衛(wèi)生進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督管理。 建建設(shè)部門門負(fù)責(zé)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目公建配配套設(shè)施施建設(shè)的的監(jiān)督管管理工作作，在土土地出讓讓前依據(jù)據(jù)規(guī)劃條條件明確確公建配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)要求，在在項(xiàng)目建建設(shè)過(guò)

9、程程中和交交付使用用前監(jiān)督督公建配配套設(shè)施施的落實(shí)實(shí)情況；負(fù)責(zé)商商品房交交付使用用監(jiān)管工工作，依依法規(guī)范范商品房房交付使使用行為為；督促促建設(shè)單單位及時(shí)時(shí)做好物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)交付后后保修期期內(nèi)的房房屋及設(shè)設(shè)施設(shè)備備的相關(guān)關(guān)保修工工作。 環(huán)環(huán)保部門門負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域及周邊邊的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目依依法進(jìn)行行環(huán)境影影響評(píng)價(jià)價(jià)文件審審批和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)設(shè)施竣竣工驗(yàn)收收，對(duì)污污染源依依法實(shí)施施監(jiān)督管管理；對(duì)對(duì)制造超超過(guò)規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)排排放的污污水、廢廢氣等涉涉及環(huán)保保的投訴訴和糾紛紛進(jìn)行調(diào)調(diào)查處理理，對(duì)違違反環(huán)保保法律、法法規(guī)的行行為依法法進(jìn)行查查處。 規(guī)規(guī)劃部門門負(fù)責(zé)在在土地出出讓前的的規(guī)劃條條件和建建

10、設(shè)工程程設(shè)計(jì)方方案審查查中，按按規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)實(shí)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公建建配套建建設(shè)指標(biāo)標(biāo)。 園園林部門門負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)綠化調(diào)調(diào)整的監(jiān)監(jiān)管，協(xié)協(xié)調(diào)解決決因綠化化影響居居民生活活以及綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)引發(fā)的的矛盾。 城城管部門門（行政政執(zhí)法部部門）負(fù)負(fù)責(zé)查處處未取得得規(guī)劃部部門許可可擅自搭搭建建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、在在非承重重外墻上上開門（窗窗）、破破壞房屋屋外立面面等違法法行為；對(duì)制造造超過(guò)規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的社會(huì)會(huì)生活噪噪聲和建建筑施工工噪聲的的行為進(jìn)進(jìn)行查處處；依法法查處無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)的流動(dòng)動(dòng)攤販以以及侵占占綠地、毀毀壞綠化化和綠化化設(shè)施等等違法違違規(guī)行為為；加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)未實(shí)實(shí)行物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)

11、衛(wèi)設(shè)施施的管理理；參與與物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)前期期規(guī)劃論論證。 民民防部門門負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)人防工工程及設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)管理的的指導(dǎo)和和監(jiān)督。 物物價(jià)部門門負(fù)責(zé)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)行行為的監(jiān)監(jiān)管，依依法規(guī)范范物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的收費(fèi)費(fèi)行為，及及時(shí)查處處物業(yè)管管理中的的收費(fèi)及及價(jià)格違違法行為為。 信信訪部門門負(fù)責(zé)協(xié)協(xié)調(diào)督促促相關(guān)地地區(qū)和部部門按照照各自職職責(zé)及時(shí)時(shí)處理物物業(yè)管理理中的信信訪矛盾盾。 稅稅務(wù)部門門負(fù)責(zé)落落實(shí)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)稅收收優(yōu)惠政政策，依依法對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的納稅行行為進(jìn)行行指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)管。 工工商部門門負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中合合同欺詐詐、虛假假?gòu)V告和和無(wú)須取取得許可可（含

12、批批準(zhǔn)文件件）或已已經(jīng)取得得相關(guān)許許可而未未依法領(lǐng)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照等等違法生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行為依依法進(jìn)行行查處。 質(zhì)質(zhì)監(jiān)部門門負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的電電梯、機(jī)機(jī)械式停停車設(shè)備備、鍋爐爐、壓力力容器等等特種設(shè)設(shè)備進(jìn)行行安全監(jiān)監(jiān)察；依依法對(duì)特特種設(shè)備備使用登登記、維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)、定期期檢驗(yàn)、作作業(yè)人員員持證上上崗等情情況開展展監(jiān)督檢檢查；調(diào)調(diào)查處理理物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的特特種設(shè)備備事故，依依法查處處特種設(shè)設(shè)備安裝裝、改造造、維修修和使用用中的違違法行為為。 第第七條市、轄轄市（區(qū)區(qū)）人民民政府負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)立立住宅小小區(qū)管理理保障資資金，專專項(xiàng)用于于扶持老老住宅小小區(qū)的基基礎(chǔ)管理理及物業(yè)業(yè)管理。市市、轄市

13、市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門應(yīng)當(dāng)加加強(qiáng)對(duì)街街道辦事事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）物物業(yè)管理理工作人人員和業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成員員的培訓(xùn)訓(xùn)，提高高物業(yè)管管理水平平，所需需經(jīng)費(fèi)列列入同級(jí)級(jí)人民政政府財(cái)政政預(yù)算。 對(duì)對(duì)在物業(yè)業(yè)服務(wù)中中取得顯顯著成績(jī)績(jī)或者獲獲得市級(jí)級(jí)以上物物業(yè)管理理榮譽(yù)稱稱號(hào)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)及及其從業(yè)業(yè)人員，市市、轄市市（區(qū)）人人民政府府物業(yè)管管理行政政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予表表彰、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。 第第八條物業(yè)服服務(wù)行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)強(qiáng)行業(yè)自自律管理理，規(guī)范范從業(yè)行行為，促促進(jìn)誠(chéng)信信經(jīng)營(yíng)，加加強(qiáng)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)從業(yè)業(yè)人員培培訓(xùn)，提提高物業(yè)業(yè)服務(wù)水水平，維維護(hù)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的合合法權(quán)益益。

14、第第二章物業(yè)管管理區(qū)域域 第第九條物業(yè)管管理區(qū)域域的劃分分以有利利于實(shí)施施物業(yè)管管理為原原則，綜綜合考慮慮規(guī)劃條條件、建建筑物規(guī)規(guī)模、共共用設(shè)施施設(shè)備、業(yè)業(yè)主人數(shù)數(shù)、自然然界限、社社區(qū)布局局、社區(qū)區(qū)建設(shè)等等因素確確定。 建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證確定的的紅線圖圖范圍，結(jié)結(jié)合物業(yè)業(yè)的共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備、社社區(qū)建設(shè)設(shè)等因素素劃定物物業(yè)管理理區(qū)域。物物業(yè)的配配套設(shè)施施設(shè)備共共用的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)劃定定為一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域；配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備能夠夠分割、獨(dú)獨(dú)立使用用的，可可以劃定定為不同同的物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。 規(guī)規(guī)劃部門門在審查查住宅建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方方案時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)聽取取物業(yè)所所在地

15、的的轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域劃分的的意見。 第第十條新建物物業(yè)出售售前，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)將將劃定的的物業(yè)管管理區(qū)域域向物業(yè)業(yè)所在地地的轄市市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門備案，并并將經(jīng)備備案的物物業(yè)管理理區(qū)域在在商品房房買賣合合同中明明示。 已已劃定物物業(yè)管理理區(qū)域并并實(shí)施物物業(yè)管理理但尚未未向物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門備備案的，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)向物業(yè)業(yè)所在地地的轄市市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門備案。 已已投入使使用但尚尚未劃分分物業(yè)管管理區(qū)域域的，由由轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門會(huì)會(huì)同街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）征求求相關(guān)業(yè)業(yè)主

16、意見見后確定定物業(yè)管管理區(qū)域域。 第第十一條條轄市市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門應(yīng)當(dāng)建建立物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域檔案案。 物物業(yè)管理理區(qū)域檔檔案應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明物物業(yè)管理理區(qū)域的的地理位位置、四四至界限限、建筑筑物總面面積、專專有部分分?jǐn)?shù)量、業(yè)業(yè)主共有有部分主主要情況況、建設(shè)設(shè)單位以以及其他他需要載載明的事事項(xiàng)。 第第三章業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)與業(yè)主主委員會(huì)會(huì) 第第十二條條房屋屋的所有有權(quán)人為為業(yè)主。 業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照法法律、法法規(guī)和管管理規(guī)約約行使權(quán)權(quán)利，自自覺履行行法定和和約定的的義務(wù)。 第第十三條條一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域成立一一個(gè)業(yè)主主大會(huì)。 業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)由物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主主組成。物物

17、業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)主人人數(shù)較少少且經(jīng)全全體業(yè)主主一致同同意，決決定不成成立業(yè)主主大會(huì)的的，由業(yè)業(yè)主共同同履行業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的職責(zé)責(zé)。 第第十四條條業(yè)主主戶數(shù)超超過(guò)三百百戶的，可可以按幢幢、單元元、樓層層為單位位，推選選業(yè)主代代表成立立業(yè)主代代表大會(huì)會(huì)，履行行業(yè)主大大會(huì)的職職責(zé)。 第第十五條條符合合下列條條件之一一的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)或者業(yè)業(yè)主代表表大會(huì)（以以下統(tǒng)稱稱業(yè)主大大會(huì)）： （一一）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)房房屋出售售并交付付使用的的建筑面面積達(dá)到到百分之之五十以以上的； （二二）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)業(yè)主已入入住戶數(shù)數(shù)的比例例達(dá)到百百分之五五十以上上的。 第第十六條條

18、具備備成立首首次業(yè)主主大會(huì)條條件的，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)向向物業(yè)所所在地的的街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）報(bào)報(bào)送下列列籌備首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議所需需的文件件資料： （一一）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域證明明； （二二）房屋屋及建筑筑物面積積清冊(cè)； （三三）業(yè)主主名冊(cè)； （四四）建筑筑規(guī)劃總總平面圖圖； （五五）交付付使用共共用設(shè)施施設(shè)備的的證明； （六六）物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房配置置證明； （七七）已籌籌集的專專項(xiàng)維修修資金清清冊(cè)； （八八）其他他有關(guān)的的文件資資料。 第第十七條條符合合成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)條件的的，街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）應(yīng)當(dāng)當(dāng)在收到到建設(shè)單單位或者者十人以以上的業(yè)業(yè)主公開開聯(lián)名提提出籌備備

19、業(yè)主大大會(huì)書面面申請(qǐng)后后六十日日內(nèi)，組組織成立立首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)籌備組組。 籌籌備召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議所所需費(fèi)用用由建設(shè)設(shè)單位承承擔(dān)，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)前計(jì)提提費(fèi)用，交交由物業(yè)業(yè)所在地地街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）代代管。 第第十八條條首次次業(yè)主大大會(huì)籌備備組由業(yè)業(yè)主、建建設(shè)單位位、街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）、社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)等等派員組組成。籌籌備組中中的業(yè)主主成員由由街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）或或社區(qū)居居（村）民民委員會(huì)會(huì)組織業(yè)業(yè)主推薦薦產(chǎn)生。 籌籌備組人人數(shù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)為五至至十一人人的單數(shù)數(shù)，其中中業(yè)主成成員應(yīng)當(dāng)當(dāng)不少于于籌備組組人數(shù)的的百分之之六

20、十。籌籌備組組組長(zhǎng)由街街道辦事事處（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府）派派員擔(dān)任任。 籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)自成成立之日日起七日日內(nèi)，將將成員名名單在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)顯著位位置進(jìn)行行公示。業(yè)業(yè)主對(duì)籌籌備組成成員有異異議的，由由街道辦辦事處（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府）協(xié)協(xié)調(diào)解決決。 第第十九條條首次次業(yè)主大大會(huì)籌備備組履行行下列職職責(zé)： （一一）確定定首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議召召開的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)和內(nèi)內(nèi)容； （二二）擬訂訂管理規(guī)規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)工作作規(guī)則草草案； （三三）確認(rèn)認(rèn)業(yè)主身身份，確確定業(yè)主主在首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議上的投投票權(quán)數(shù)數(shù)； （四四）提出出首屆業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員候選人人條件、名名

21、單和選選舉辦法法； （五五）依法法確定首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議表決決規(guī)則； （六六）召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的的其他準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。 對(duì)對(duì)前款規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容，籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)在首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議召開開十五日日前，在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)顯著著位置公公告，并并書面通通知全體體業(yè)主。業(yè)業(yè)主對(duì)業(yè)業(yè)主身份份和投票票權(quán)數(shù)等等提出異異議的，籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以復(fù)核并并告知異異議人復(fù)復(fù)核結(jié)果果。 籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)自成成立之日日起九十十日內(nèi)組組織召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議。 第第二十條條業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議分為為定期會(huì)會(huì)議和臨臨時(shí)會(huì)議議。 業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)定期會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則的規(guī)規(guī)定由業(yè)業(yè)主委員員會(huì)

22、組織織召開。 有有下列情情形之一一的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)組組織召開開業(yè)主大大會(huì)臨時(shí)時(shí)會(huì)議： （一一）經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積百分分之二十十以上且且占總戶戶數(shù)百分分之二十十以上業(yè)業(yè)主提議議的； （二二）經(jīng)有有百分之之三十以以上業(yè)主主代表提提議的； （三三）發(fā)生生重大事事故或者者緊急事事件需要要及時(shí)處處理的； （四四）業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則或者管管理規(guī)約約規(guī)定的的其他情情形。 第第二十一一條召召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，應(yīng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)會(huì)議召開開十五日日前通知知全體業(yè)業(yè)主。召召開住宅宅小區(qū)的的業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，應(yīng)當(dāng)當(dāng)同時(shí)告告知社區(qū)區(qū)居（村村）民委委員會(huì)。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)做好業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議記

23、記錄，并并妥善保保存。業(yè)業(yè)主可以以查閱業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議記記錄。 第第二十二二條業(yè)業(yè)主可以以委托他他人參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議。業(yè)主主委托家家庭成員員以外的的人參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)出具具書面委委托書，載載明委托托事項(xiàng)、委委托權(quán)限限及期限限。 第第二十三三條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議選選舉產(chǎn)生生。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員應(yīng)應(yīng)當(dāng)由熱熱心公益益事業(yè)、責(zé)責(zé)任心強(qiáng)強(qiáng)、具有有一定組組織能力力的業(yè)主主擔(dān)任。業(yè)業(yè)主有損損壞房屋屋承重結(jié)結(jié)構(gòu)、違違法搭建建、破壞壞房屋外外貌、擅擅自改變變物業(yè)使使用性質(zhì)質(zhì)、無(wú)故故欠交物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)、電電梯使用用費(fèi)或者者專項(xiàng)維維修資金金、違法法出租房房屋等違違反法律律、法規(guī)規(guī)

24、和管理理規(guī)約的的情形且且未改正正的，不不得擔(dān)任任業(yè)主大大會(huì)籌備備組成員員、業(yè)主主代表和和業(yè)主委委員會(huì)委委員；擔(dān)擔(dān)任業(yè)主主大會(huì)籌籌備組成成員、業(yè)業(yè)主代表表和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員后后出現(xiàn)上上述情形形的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)定予予以罷免免。 業(yè)業(yè)主委員員會(huì)由五五至十一一人的單單數(shù)委員員組成，每每屆任期期三至五五年，委委員可以以連選連連任，具具體人數(shù)數(shù)、任期期由業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則確定，業(yè)業(yè)主代表表任期與與業(yè)委會(huì)會(huì)委員任任期相同同。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)主任、副副主任在在業(yè)主委委員會(huì)委委員中推推選產(chǎn)生生。 業(yè)業(yè)主委員員會(huì)是否否實(shí)行差差額選舉舉以及實(shí)實(shí)行差額額選舉的的差額比比例由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則確定定。 業(yè)業(yè)主

25、委員員會(huì)實(shí)行行差額選選舉的，未未當(dāng)選業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員且得票票數(shù)達(dá)到到法定票票數(shù)的候候選人，可可以按照照得票順順序當(dāng)選選業(yè)主委委員會(huì)候候補(bǔ)委員員，并在在業(yè)主委委員會(huì)委委員出缺缺時(shí)依次次遞補(bǔ)。候候補(bǔ)委員員人數(shù)由由業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則確確定，但但最多不不得超過(guò)過(guò)業(yè)主委委員會(huì)委委員總數(shù)數(shù)的百分分之五十十。候補(bǔ)補(bǔ)委員可可以列席席業(yè)主委委員會(huì)會(huì)會(huì)議，不不具有表表決權(quán)。 第第二十四四條劃劃分為一一個(gè)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的分分期開發(fā)發(fā)的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，先先期開發(fā)發(fā)部分符符合條件件的，可可以成立立業(yè)主大大會(huì)，選選舉產(chǎn)生生業(yè)主委委員會(huì)。首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)分分期開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)面積和和進(jìn)度等等因素，在在業(yè)主

26、大大會(huì)議事事規(guī)則中中明確增增補(bǔ)業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員的的辦法。 第第二十五五條有有下列情情況之一一的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員資格自自行終止止： （一一）以書書面方式式提出辭辭職請(qǐng)求求的； （二二）因物物業(yè)轉(zhuǎn)讓讓、滅失失等原因因不再是是業(yè)主的的； （三三）喪失失民事行行為能力力的； （四四）依法法被限制制人身自自由的； （五五）法律律、法規(guī)規(guī)以及管管理規(guī)約約規(guī)定的的其他情情形。 第第二十六六條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員、籌備備組成員員、業(yè)主主代表有有下列情情形之一一的，應(yīng)應(yīng)按業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則等規(guī)定定予以罷罷免： （一一）不履履行職責(zé)責(zé)的； （二二）利用用委員、成成員、代代表資格格謀取私私利的； （三三

27、）拒不不履行業(yè)業(yè)主義務(wù)務(wù)的； （四四）侵害害他人合合法權(quán)益益的； （五五）因其其他原因因不宜擔(dān)擔(dān)任業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員、籌籌備組成成員、業(yè)業(yè)主代表表的。 第第二十七七條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自選舉舉產(chǎn)生之之日起三三十日內(nèi)內(nèi)，持下下列材料料向物業(yè)業(yè)所在地地的街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）和轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門備備案： （一一）業(yè)主主委員會(huì)會(huì)備案申申請(qǐng)書； （二二）業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員和和業(yè)主代代表名單單； （三三）業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則和管理理規(guī)約； （四四）業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議記錄錄； （五五）其他他應(yīng)當(dāng)提提供的材材料。 第第二十八八條依依法成立立的業(yè)主主委員會(huì)會(huì)，以其其選舉產(chǎn)產(chǎn)生

28、之日日為成立立日期。 業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則和管管理規(guī)約約自業(yè)主主大會(huì)審審議通過(guò)過(guò)之日起起生效。 第第二十九九條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)任期期屆滿前前三個(gè)月月，應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織召召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，進(jìn)進(jìn)行換屆屆選舉，并并報(bào)告物物業(yè)所在在地的轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門和和街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）。 業(yè)業(yè)主委員員會(huì)在規(guī)規(guī)定時(shí)間間內(nèi)不組組織換屆屆選舉的的，街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）應(yīng)當(dāng)當(dāng)責(zé)令其其限期組組織換屆屆選舉；逾期仍仍不組織織的，可可以由物物業(yè)所在在地的社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)在在街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）的的指導(dǎo)和和監(jiān)督下下，組織織換屆選選舉工作作。 業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自

29、任期期屆滿之之日起十十日內(nèi)，將將其保管管的有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)憑憑證、業(yè)業(yè)主清冊(cè)冊(cè)、檔案案資料、印印章及其其他屬于于業(yè)主大大會(huì)所有有的財(cái)物物移交新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會(huì)。 第第三十條條業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法履履行職責(zé)責(zé)，不得得作出與物物業(yè)管理理無(wú)關(guān)的的決定，不不得從事事與物業(yè)業(yè)管理無(wú)無(wú)關(guān)的活活動(dòng)。 業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)作出的決決定違反反法律、法法規(guī)的，轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)責(zé)令令其限期期改正或或者撤銷銷其決定定，并通通告全體體業(yè)主。 業(yè)業(yè)主委員員會(huì)任期期內(nèi)，委委員出現(xiàn)現(xiàn)空缺時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)補(bǔ)足。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員候補(bǔ)辦辦法由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定或或者在業(yè)業(yè)主大

30、會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則中規(guī)規(guī)定。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員人數(shù)不不足總數(shù)數(shù)的二分分之一時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)臨時(shí)會(huì)會(huì)議，重重新選舉舉業(yè)主委委員會(huì)。 第第三十一一條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)未按按業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則的的規(guī)定組組織召開開業(yè)主大大會(huì)定期期會(huì)議，或或者發(fā)生生應(yīng)當(dāng)召召開業(yè)主主大會(huì)臨臨時(shí)會(huì)議議的情況況，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)不履行行組織召召開會(huì)議議職責(zé)的的，街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）責(zé)令令業(yè)主委委員會(huì)限限期召開開；逾期期仍不召召開的，可可以由物物業(yè)所在在地的社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)在在街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）的的指導(dǎo)和和監(jiān)督下下組織召召開。 第第三十二二條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)日常工工作經(jīng)費(fèi)費(fèi)由

31、全體體業(yè)主承承擔(dān)，可可以從物物業(yè)共有有部分、共共用設(shè)施施設(shè)備經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益中列支支，也可可以由全全體業(yè)主主分?jǐn)偂?經(jīng)經(jīng)費(fèi)的籌籌集、管管理和使使用以及及業(yè)主委委員會(huì)委委員的工工作補(bǔ)貼貼由業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則具體規(guī)規(guī)定。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)每半年年在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)顯顯著位置置公告經(jīng)經(jīng)費(fèi)收支支情況，接接受業(yè)主主的監(jiān)督督。 第第三十三三條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)積積極配合合有關(guān)主主管部門門，與社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)相相互協(xié)作作，共同同做好物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)與物業(yè)業(yè)管理有有關(guān)的社社會(huì)管理理工作。 在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)積積極配合合社區(qū)居居（村）民民委員

32、會(huì)會(huì)依法履履行自治治管理職職責(zé)，支支持社區(qū)區(qū)居（村村）民委委員會(huì)開開展工作作，并接接受其指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督。社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)支持持業(yè)主大大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)開展展工作。 業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)作出的決決定應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書面面形式在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)及時(shí)時(shí)公告，并并告知社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)。 第第三十四四條召召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，物物業(yè)所在在地的轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門和和街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予指導(dǎo)和和協(xié)助。 第第三十五五條不不具備成成立業(yè)主主大會(huì)條條件，或或者具備備成立條條件但未未成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的住宅宅小區(qū)，經(jīng)經(jīng)物業(yè)所所在地的的轄市（區(qū)

33、區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門或或者街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）指導(dǎo)導(dǎo)后仍不不能成立立的，由由街道辦辦事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）組組建所在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的物物業(yè)管理理委員會(huì)會(huì)，代行行業(yè)主大大會(huì)和業(yè)業(yè)主委員員會(huì)職責(zé)責(zé)。 物物業(yè)管理理委員會(huì)會(huì)由街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）、社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)、社社區(qū)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)、建建設(shè)單位位、業(yè)主主代表等等五至十十一人的的單數(shù)委委員組成成，其人人員組成成應(yīng)當(dāng)在在所在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)顯著位位置公示示。 第第三十六六條同同一物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)有有兩幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、單元元及樓層層為單位位成立業(yè)業(yè)主小組組。業(yè)主主小組由由該幢、單單元及樓

34、樓層的全全體業(yè)主主組成。 業(yè)業(yè)主小組組應(yīng)當(dāng)履履行下列列職責(zé)： （一一）推選選業(yè)主代代表出席席業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議； （二二）決定定本幢、單單元及樓樓層范圍圍內(nèi)住宅宅共用部部分、共共用設(shè)施施設(shè)備的的維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、更更新和改改造； （三三）決定定本小組組范圍內(nèi)內(nèi)的其他他事項(xiàng)。 業(yè)業(yè)主小組組議事由由該業(yè)主主小組產(chǎn)產(chǎn)生的業(yè)業(yè)主代表表主持。業(yè)業(yè)主小組組履行職職責(zé)時(shí)不不得違反反業(yè)主大大會(huì)或者者業(yè)主大大會(huì)授權(quán)權(quán)的業(yè)主主委員會(huì)會(huì)作出的決決定。業(yè)業(yè)主小組組履行職職責(zé)的程程序，參參照本物物業(yè)管理理區(qū)域業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則執(zhí)行行。 第第四章前期物物業(yè)管理理 第第三十七七條新新建住宅宅物業(yè)實(shí)實(shí)行前期期物業(yè)管管理。 在在

35、業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)之之前，前前期物業(yè)業(yè)管理由由建設(shè)單單位負(fù)責(zé)責(zé)。建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)與選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂書面面的前期期物業(yè)服服務(wù)合同同。 前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同可以以約定期期限；期期限未滿滿，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)簽訂訂的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同生效效的，前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止。 第第三十八八條住住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)單位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)過(guò)招投標(biāo)標(biāo)的方式式選聘具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)。 投投標(biāo)人少少于三個(gè)個(gè)或者住住宅規(guī)模模建筑面面積小于于三萬(wàn)平平方米的的，經(jīng)物物業(yè)所在在地的轄轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門批批準(zhǔn)，可可以采用用協(xié)議方方式選聘聘具有相

36、相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。 第第三十九九條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)提提供前期期物業(yè)管管理開辦辦費(fèi)，用用于購(gòu)買買物業(yè)辦辦公設(shè)備備等固定定資產(chǎn)，并并在前期期物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定。所購(gòu)購(gòu)資產(chǎn)歸歸全體業(yè)業(yè)主所有有，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)使使用。 第第四十條條建設(shè)設(shè)單位按按照以下下規(guī)定時(shí)時(shí)限完成成前期物物業(yè)管理理招投標(biāo)標(biāo)工作： （一一）新建建預(yù)售商商品房物物業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在取得得商品品房預(yù)售售許可證證之前前完成； （二二）更換換物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在原前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止前三十十日內(nèi)完完成。 建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)與與中標(biāo)的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂書書面前期期物業(yè)服服務(wù)合同同，并報(bào)報(bào)轄市（區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行

37、政主管管部門備備案。 建建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買受人人簽訂的的買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容，或者者同時(shí)簽簽訂前期期物業(yè)服服務(wù)委托托協(xié)議，對(duì)對(duì)前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容予以約約定。 第第四十一一條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)制制定臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約，對(duì)對(duì)有關(guān)物物業(yè)的使使用、維維護(hù)、管管理，業(yè)業(yè)主的共共同利益益，業(yè)主主應(yīng)當(dāng)履履行的義義務(wù)，違違反臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)的的責(zé)任等等事項(xiàng)依依法作出出約定，但但臨時(shí)管管理規(guī)約約不得侵侵害物業(yè)業(yè)買受人人的合法法權(quán)益。 建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)銷銷售前將將臨時(shí)管管理規(guī)約約向物業(yè)業(yè)買受人人明示，并并予以說(shuō)說(shuō)明。 物物業(yè)買受受人在與與建設(shè)單單位簽訂訂物

38、業(yè)買買賣合同同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)遵遵守臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約予以以書面承承諾。 第第四十二二條前前期物業(yè)業(yè)管理期期間，建建設(shè)單位位與前期期物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)解除合合同的，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)顯著著位置進(jìn)進(jìn)行公示示，并在在服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等方方面征求求已銷售售房屋總總面積過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主且且占總戶戶數(shù)過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主同意意，方可可與前期期物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)解除合合同，并并應(yīng)通過(guò)過(guò)招投標(biāo)標(biāo)方式另另聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。 第第四十三三條前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由物物業(yè)買受受人按照照房屋買買賣合同同約定的的標(biāo)準(zhǔn)承承擔(dān)，房房屋買賣賣合同未未約定的的，由建建設(shè)單位位承擔(dān)。

39、已已竣工但但尚未售售出或者者尚未交交付物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由建建設(shè)單位位全額承承擔(dān)。第第四十四四條新新建住宅宅物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按按照不低低于地上上地下總總建筑面面積千分分之七的的比例配配置物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房，低低于一百百平方米米的按照照一百平平方米配配置，并并無(wú)償移移交。其其中用于于業(yè)主委委員會(huì)議議事活動(dòng)動(dòng)用房的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照配配置物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房的比比例合理理確定，一一般按照照建筑面面積二十十至四十十平方米米配置。 鼓鼓勵(lì)建設(shè)設(shè)單位配配置物業(yè)業(yè)服務(wù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用房，其其建筑面面積折抵抵相應(yīng)的的物業(yè)服服務(wù)用房房建筑面面積。其其中，集集中建設(shè)設(shè)的保障障性住房房

40、，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照不低于于總建筑筑面積千千分之三三的比例例配置物物業(yè)服務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)性性用房。物物業(yè)服務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)性性用房的的所有權(quán)權(quán)屬于全全體業(yè)主主，其收收益可用用于彌補(bǔ)補(bǔ)物業(yè)服服務(wù)費(fèi)不不足。 第第四十五五條物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房應(yīng)應(yīng)當(dāng)是地地面以上上的房屋屋，具備備獨(dú)立、正正常使用用功能，相相對(duì)集中中安排在在住宅小小區(qū)中心心區(qū)域或或者住宅宅小區(qū)出出入口附附近，一一般應(yīng)當(dāng)當(dāng)在三樓樓以下。物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房設(shè)設(shè)置在住住宅樓內(nèi)內(nèi)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有有獨(dú)立的的通道。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房由由建設(shè)單單位在承承接查驗(yàn)驗(yàn)前裝修修到位；裝修前前應(yīng)事先先征求物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的意見，并并對(duì)房屋屋的功能能性合理理布置；本著安安全實(shí)用

41、用的原則則，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的規(guī)模配配備物業(yè)業(yè)辦公室室、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)議事活活動(dòng)用房房、消防防控制室室、安防防控制室室、門衛(wèi)衛(wèi)室、資資料檔案案室、衛(wèi)衛(wèi)生間等等相應(yīng)庫(kù)庫(kù)室，具具體裝修修標(biāo)準(zhǔn)由由市物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門另另行制定定。 不不得將電電梯井、管管道井、樓樓梯間、垃垃圾道、變變電室、設(shè)設(shè)備間、公公共門廳廳、過(guò)道道、地下下室、車車棚、車車庫(kù)、民民防工程程、室內(nèi)內(nèi)層高不不足2.2米的的房屋計(jì)計(jì)入物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房面積積。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房不不計(jì)入分分?jǐn)偣糜媒ㄖ婷娣e，其其所有權(quán)權(quán)屬于全全體業(yè)主主。建設(shè)設(shè)單位在在申請(qǐng)辦辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)注明明物業(yè)服服務(wù)用房房并申請(qǐng)請(qǐng)登記。 第

42、第四十六六條物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房主主要用于于物業(yè)管管理辦公公和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)活動(dòng)、門門衛(wèi)值班班等用途途。未經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會(huì)的同同意且符符合相關(guān)關(guān)規(guī)定，任任何單位位和個(gè)人人不得占占用物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房或者者將其改改作他用用。物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房不得得買賣和和抵押。實(shí)實(shí)行物業(yè)業(yè)管理的的，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)根根據(jù)合同同約定負(fù)負(fù)責(zé)維護(hù)護(hù)；未實(shí)實(shí)行物業(yè)業(yè)管理的的，由業(yè)業(yè)主委員員會(huì)根據(jù)據(jù)業(yè)主大大會(huì)的決決定負(fù)責(zé)責(zé)維護(hù)。 第第四十七七條新新建住宅宅物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的供供水、供供電、供供氣、供供熱等終終端用戶戶的分戶戶計(jì)量表表或者終終端用戶戶入戶端端口以外外的專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)設(shè)施設(shè)備備，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合國(guó)國(guó)家技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和和專業(yè)技技

43、術(shù)規(guī)范范。 建建設(shè)單位位在組織織竣工驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知知供水、供供電、供供氣、供供熱等專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位參參加；在在竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將住住宅物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)設(shè)施設(shè)設(shè)備移交交給專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)單單位負(fù)責(zé)責(zé)管理。專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)接收收并承擔(dān)擔(dān)維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和更更新的責(zé)責(zé)任，有有關(guān)費(fèi)用用由專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)單單位承擔(dān)擔(dān)，但二二次供水水設(shè)施的的費(fèi)用承承擔(dān)，按按照江江蘇省城城鄉(xiāng)供水水管理?xiàng)l條例有有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。 220133年5月月1日前前建設(shè)的的住宅小小區(qū)內(nèi)的的專業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施施設(shè)備，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定移移交給專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位管管理的，專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)接收收。具體體實(shí)施辦辦法由市市人民

44、政政府制定定。 專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)設(shè)施設(shè)設(shè)備包括括變（配配）電、二二次供水水、燃?xì)鈿庹{(diào)壓、供供熱等設(shè)設(shè)施設(shè)備備及相關(guān)關(guān)管線。 第第四十八八條前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向業(yè)主主提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)手冊(cè)，并并可以接接受建設(shè)設(shè)單位的的委托，協(xié)協(xié)助建設(shè)設(shè)單位辦辦理住宅宅物業(yè)交交付的有有關(guān)具體體事宜。 第第四十九九條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定和房房屋買賣賣合同的的約定，交交付權(quán)屬屬明確、資資料完整整、質(zhì)量量合格、功功能完備備、配套套齊全的的物業(yè)。 新新建住宅宅小區(qū)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備備以下條條件： （一一）建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收合格，取取得規(guī)劃劃、公安安、消防防、環(huán)保保、民防防等主管管部門出出具的認(rèn)認(rèn)可或者者

45、準(zhǔn)許使使用文件件，并經(jīng)經(jīng)建設(shè)部部門備案案； （二二）供水水、排水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通信信、公共共照明、有有線電視視等市政政公用設(shè)設(shè)施設(shè)備備按照規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要求建建成，供供水、供供電、供供氣、供供熱已安安裝獨(dú)立立的經(jīng)檢檢定合格格的計(jì)量量表具； （三三）教育育、郵政政、醫(yī)療療衛(wèi)生、文文化、體體育、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生、社區(qū)區(qū)服務(wù)以以及人民民防空等等公共服服務(wù)設(shè)施施已按照照規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求建成； （四四）道路路、綠地地和物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房等公公共配套套設(shè)施按按照規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求建成成，并滿滿足使用用功能要要求； （五五）電梯梯、二次次供水、高高壓供電電、消防防設(shè)施、鍋鍋爐、壓壓力容器器、機(jī)械械式停車

46、車設(shè)備、安安防等共共用設(shè)施施設(shè)備依依法取得得使用合合格證書書或行政政許可意意見書； （六六）物業(yè)業(yè)使用、維維護(hù)和管管理的相相關(guān)資料料完整齊齊全； （七七）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他條條件。 第第五十條條物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)承接接物業(yè)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)物業(yè)業(yè)共用部部分、共共用設(shè)施施設(shè)備進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn)驗(yàn)。物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用用、客觀觀公正、權(quán)權(quán)責(zé)分明明以及保保護(hù)業(yè)主主共同財(cái)財(cái)產(chǎn)的原原則。承承接查驗(yàn)驗(yàn)時(shí)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提前通通知轄市市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門和街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）派員員到場(chǎng)監(jiān)監(jiān)督。 現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)物業(yè)二二十日前前，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)向物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)移移交

47、下列列資料： （一一）竣工工總平面面圖，單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備竣工圖圖，配套套設(shè)施、地地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣竣工圖等等竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料料； （二二）設(shè)施施設(shè)備出出廠隨機(jī)機(jī)資料安安裝、驗(yàn)驗(yàn)收、使使用和維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)等技術(shù)術(shù)資料； （三三）物業(yè)業(yè)質(zhì)量保保修文件件和物業(yè)業(yè)使用說(shuō)說(shuō)明文件件； （四四）物業(yè)業(yè)管理所所必需的的其他資資料。 未未能全部部移交前前款所列列資料的的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)列出出未移交交資料的的詳細(xì)清清單并書書面承諾諾補(bǔ)交的的具體時(shí)時(shí)限，并并報(bào)送街街道辦事事處（鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）備備案。 第第五十一一條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自物物業(yè)交接接后三十十日內(nèi)，持持下列文文件向物物業(yè)所在在地的轄轄市（

48、區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門辦辦理備案案手續(xù)： （一一）前期期物業(yè)服服務(wù)合同同； （二二）臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約； （三三）物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議； （四四）建設(shè)設(shè)單位移移交資料料清單； （五五）查驗(yàn)驗(yàn)記錄； （六六）交接接記錄； （七七）其他他與承接接查驗(yàn)有有關(guān)的文文件。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在備備案后將將物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)情況，在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)顯著著位置公公告。 第第五十二二條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將承承接查驗(yàn)驗(yàn)有關(guān)的的文件、資資料和記記錄建立立檔案，并并妥善保保管。 物物業(yè)承接接查驗(yàn)檔檔案屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有，業(yè)主主可以進(jìn)進(jìn)行查閱閱和復(fù)制制。前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)

49、選聘新新的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，被被解聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終終止之日日起十日日內(nèi)，在在業(yè)主委委員會(huì)的的監(jiān)督確確認(rèn)下，向向被選聘聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)檔案，或或者向業(yè)業(yè)主委員員會(huì)移交交。移交交時(shí)，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提前通通知所在在地街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）、社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)派派員到場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)督。 第第五章物業(yè)服服務(wù) 第第五十三三條從從事物業(yè)業(yè)服務(wù)的的企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有有獨(dú)立的的法人資資格，依依法取得得物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)資質(zhì)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)積極極配合市市、轄市市（區(qū)）兩兩級(jí)物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門監(jiān)監(jiān)管工作作。從事事物業(yè)服服務(wù)的專

50、專業(yè)管理理人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定取得職職業(yè)資格格證書。 鼓鼓勵(lì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)招用用就業(yè)困困難人員員，對(duì)招招用就業(yè)業(yè)困難人人員，與與其簽訂訂一年以以上勞動(dòng)動(dòng)合同并并為其繳繳納基本本養(yǎng)老、醫(yī)醫(yī)療、失失業(yè)、工工傷、生生育保險(xiǎn)險(xiǎn)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，按按規(guī)定給給予社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)貼，補(bǔ)補(bǔ)貼期限限不超過(guò)過(guò)三年；對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)新招招用符合合條件的的人員，與與企業(yè)簽簽訂六個(gè)個(gè)月以上上勞動(dòng)合合同、在在勞動(dòng)合合同簽訂訂后參加加政府組組織的培培訓(xùn)，經(jīng)經(jīng)培訓(xùn)考考核合格格、取得得高級(jí)工工以上國(guó)國(guó)家職業(yè)業(yè)資格證證書的，按按照“誰(shuí)誰(shuí)出資培培養(yǎng)誰(shuí)享享受補(bǔ)貼貼”的原原則，給給予政府府補(bǔ)貼。 第第五十四四條業(yè)業(yè)主委

51、員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與業(yè)主主大會(huì)選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同簽簽訂之日日起三十十日內(nèi)，將將物業(yè)服服務(wù)合同同報(bào)物業(yè)業(yè)所在地地的轄市市（區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門、街道道辦事處處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）備備案，并并在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域顯著著位置進(jìn)進(jìn)行公示示。 第第五十五五條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以將物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)委托托給專業(yè)業(yè)性服務(wù)務(wù)企業(yè)，但但不得將將該區(qū)域域內(nèi)的全全部物業(yè)業(yè)服務(wù)委委托給他他人。 電電梯、消消防、機(jī)機(jī)械式停停車設(shè)備備、鍋爐爐、安防防等涉及及人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全以及其其他有特特定要求求的設(shè)施施設(shè)備，物物業(yè)服務(wù)務(wù)

52、企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)委托托專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行維修和和養(yǎng)護(hù)。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)管管理區(qū)域域內(nèi)的疏疏散通道道、安全全出口、建建筑消防防設(shè)施和和消防車車通道進(jìn)進(jìn)行維護(hù)護(hù)管理，提提供消防防安全防防范服務(wù)務(wù)。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)為郵郵政投遞遞工作提提供方便便。 第第五十六六條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同指派項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人。更更換項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)告知業(yè)業(yè)主并在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)顯著著位置進(jìn)進(jìn)行公示示。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)經(jīng)征求求業(yè)主同同意，可可以要求求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)更換項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人；要要求更換換項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人的的，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)更更換，并并在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)顯顯著

53、位置置進(jìn)行公公示。 更更換項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)同時(shí)告告知街道道辦事處處（鎮(zhèn)人人民政府府）、社社區(qū)居（村村）民委委員會(huì)。 第第五十七七條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同中關(guān)于于安全防防范的約約定，落落實(shí)安全全防范措措施，做做好物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)未履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同義務(wù)務(wù)或者履履行合同同義務(wù)不不符合約約定，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主主人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)受到到損害的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的法律律責(zé)任。 物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生安安全事故故等突發(fā)發(fā)事件時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取應(yīng)應(yīng)急措施施，及時(shí)時(shí)向有關(guān)關(guān)主管部部門報(bào)告告，并協(xié)協(xié)助做好好救助工

54、工作。 業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人對(duì)人人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全有特殊殊保護(hù)要要求的，由由業(yè)主、物物業(yè)使用用人與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)另另行約定定。 第第五十八八條業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用。業(yè)業(yè)主與物物業(yè)使用用人約定定由物業(yè)業(yè)使用人人交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的，從其其約定，業(yè)業(yè)主負(fù)連連帶交納納責(zé)任。 物物業(yè)所有有權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)，業(yè)主主應(yīng)當(dāng)與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)結(jié)清物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用。 第第五十九九條物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)區(qū)分分不同物物業(yè)的性性質(zhì)和特特點(diǎn)，遵遵循合理理、公開開、服務(wù)務(wù)質(zhì)量和和價(jià)格相相符的原原則確定定，實(shí)行行政府指指導(dǎo)價(jià)和和市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)價(jià)。普普通住宅宅的前期期物業(yè)服服

55、務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)成立后后，物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)是否否實(shí)行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定；非普通通住宅和和非住宅宅、滿足足部分業(yè)業(yè)主需要要或者接接受業(yè)主主委托開開展的特特約服務(wù)務(wù)等其他他物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)，實(shí)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)價(jià)。具具體物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，由當(dāng)當(dāng)事人在在物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定。普通通住宅的的物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)報(bào)所在在地價(jià)格格行政主主管部門門備案。 實(shí)實(shí)行政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)的，價(jià)價(jià)格行政政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)會(huì)同物物業(yè)管理理行政主主管部門門，綜合合考慮物物業(yè)服務(wù)務(wù)平均成成本、最最低工資資標(biāo)準(zhǔn)、社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)最低繳繳費(fèi)基數(shù)數(shù)以及居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù)

56、變動(dòng)動(dòng)情況，制制定物業(yè)業(yè)服務(wù)等等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及相相應(yīng)的基基準(zhǔn)價(jià)與與浮動(dòng)幅幅度，并并向社會(huì)會(huì)公布。價(jià)價(jià)格行政政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)每三年年內(nèi)對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及及相應(yīng)的的基準(zhǔn)價(jià)價(jià)與浮動(dòng)動(dòng)幅度進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，并根根據(jù)評(píng)估估結(jié)果適適時(shí)調(diào)整整。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)為為業(yè)主或或者物業(yè)業(yè)使用人人提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定以外外的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的，其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可以由由雙方另另行約定定。 第第六十條條物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)可以以采取包包干制或或者酬金金制等方方式，具具體收費(fèi)費(fèi)方式由由物業(yè)服服務(wù)合同同約定。 包包干制是是指由業(yè)業(yè)主向物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)支支付固定定物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用，盈虧虧均由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承擔(dān)的物物業(yè)服

57、務(wù)務(wù)計(jì)費(fèi)方方式。 酬酬金制是是指在預(yù)預(yù)收的物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金中中，按約約定比例例或者預(yù)預(yù)定數(shù)額額提取酬酬金支付付給物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，其其余全部部用于物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定的支支出，結(jié)結(jié)余或者者不足均均由業(yè)主主享有或或者承擔(dān)擔(dān)的物業(yè)業(yè)服務(wù)計(jì)計(jì)費(fèi)方式式。 實(shí)實(shí)行酬金金制收費(fèi)費(fèi)方式的的，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)規(guī)定對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)各項(xiàng)資資金的收收支建立立臺(tái)賬，并并接受業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的核核查。 第第六十一一條物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)明碼碼標(biāo)價(jià)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)顯著位位置，將將服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及收費(fèi)費(fèi)辦法等等有關(guān)情情況如實(shí)實(shí)公示。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)

58、企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定定期將將物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用和經(jīng)營(yíng)營(yíng)設(shè)施收收益收支支情況、公公共水電電費(fèi)分?jǐn)倲偳闆r如如實(shí)公示示，接受受業(yè)主委委員會(huì)、業(yè)業(yè)主、價(jià)價(jià)格行政政主管部部門、物物業(yè)管理理行政主主管部門門的監(jiān)督督。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同預(yù)收物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用，但但是預(yù)收收物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用的期限限最長(zhǎng)不不得超過(guò)過(guò)一年。 第第六十二二條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)定期期公布共共用場(chǎng)地地、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備產(chǎn)生生的供水水、供電電、供氣氣、供熱熱的用量量、單價(jià)價(jià)、金額額，并按按照實(shí)際際費(fèi)用和和物業(yè)服服務(wù)合同同約定的的方式由由全體業(yè)業(yè)主分?jǐn)倲?。沒有有約定或或者約定定不明確確的，按按

59、照業(yè)主主專有部部分占建建筑物總總面積的的比例分分?jǐn)偂?業(yè)業(yè)主或者者業(yè)主委委員會(huì)對(duì)對(duì)公布的的共用場(chǎng)場(chǎng)地、共共用設(shè)施施設(shè)備產(chǎn)產(chǎn)生的供供水、供供電、供供氣、供供熱費(fèi)用用的分?jǐn)倲偳闆r提提出異議議的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)答復(fù)復(fù)。 第第六十三三條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，供水水、供電電、供氣氣、供熱熱等專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照最最終用戶戶使用的的計(jì)量器器具顯示示的量值值向最終終用戶收收取費(fèi)用用，不得得轉(zhuǎn)嫁戶戶外管線線或者其其他設(shè)施施的能源源損耗和和損失。最最終用戶戶是指接接受供水水、供電電、供氣氣、供熱熱等服務(wù)務(wù)的最終終分戶業(yè)業(yè)主或者者實(shí)際使使用人。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)接接受專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)單單位委托托代收費(fèi)費(fèi)用

60、的，不不得向業(yè)業(yè)主收取取手續(xù)費(fèi)費(fèi)等額外外費(fèi)用，但但可以根根據(jù)約定定向?qū)I(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)單單位收取取報(bào)酬。 第第六十四四條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)享享受國(guó)家家和省有有關(guān)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)規(guī)定的的稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)代收收代繳的的費(fèi)用符符合稅收收管理規(guī)規(guī)定的，不不計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅和和企業(yè)所所得稅。 物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備維護(hù)管管理、保保潔、綠綠化等物物業(yè)服務(wù)務(wù)過(guò)程中中的用水水、用電電、用氣氣價(jià)格按按照當(dāng)?shù)氐鼐用袷故褂脙r(jià)格格的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行，但但洗車、餐餐飲等經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用水、用用電、用用氣除外外。 第第六十五五條物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限屆滿滿三個(gè)月月前，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織召召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，