淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)（共9）

1、目錄論文摘要1一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的含含義2二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的特特征分析析2（一）房地地產(chǎn)投資資的位置置固定性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2（二）房地地產(chǎn)投資資的資金金需求性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3（三）房地地產(chǎn)投資資周期的的長(zhǎng)久性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3（四）房地地產(chǎn)投資資活動(dòng)的的相關(guān)性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分類類3（一）系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)3（二）非系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生的原因因6（一）房地地產(chǎn)粗放放型開發(fā)發(fā)6（二）宏觀觀形勢(shì)出出現(xiàn)的不不利變化化6（三）開發(fā)發(fā)商主觀觀意識(shí)的的偏差6五、房地產(chǎn)產(chǎn)投資過過程中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的建議議7（一）政府府面對(duì)房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制制7（二）企業(yè)業(yè)對(duì)房地地產(chǎn)投資資風(fēng)

2、險(xiǎn)的的控制與與管理9（三）利用用他方的的力量，分分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)10結(jié)束語112參考文獻(xiàn)12摘要：房地地產(chǎn)投資資是一項(xiàng)項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高收益益的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行分分析的關(guān)關(guān)鍵是對(duì)對(duì)其投資資風(fēng)險(xiǎn)種種類的識(shí)識(shí)別和對(duì)對(duì)不同類類型風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的有效效防范。本本文對(duì)房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的含義義、特征征進(jìn)行了了概述，并并分析了了房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生的原因因，對(duì)房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)行分分類,同時(shí)就就房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)規(guī)避進(jìn)行行了深入入探討,從而來來提高房房地產(chǎn)投投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。關(guān)鍵詞：房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)原因規(guī)避避措施淺談房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)引言房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)歷歷來是投投資商最最關(guān)心的的問題之之一，

3、隨隨著近幾幾年國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的快速增增長(zhǎng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也呈現(xiàn)現(xiàn)出良好好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中重重要的基基礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但但是房地地產(chǎn)投資資不同于于一般產(chǎn)產(chǎn)品的投投資，它它具有綜綜合性、專專業(yè)性、技技術(shù)性強(qiáng)強(qiáng)的特點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)時(shí)也是一一個(gè)高投投入、高高回報(bào)和和高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)，所以以對(duì)投資資風(fēng)險(xiǎn)分分析是十十分必要要的。房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的含義房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)是是一種投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，它是是指由于于隨機(jī)因因素的影影響，所所引起的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資收益益偏離預(yù)預(yù)期收益益的程度度?；蛘哒哒f，房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是由于于投資房房地產(chǎn)而而造成損損失的可可能性大大小，這這種損失失包括所所投入資

4、資本的損損失和預(yù)預(yù)期收益益未達(dá)到到的損失失。二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的特特征分析析房地產(chǎn)投資資與任何何投資一一樣，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是不不可避免免的。房房地產(chǎn)投投資由于于其物業(yè)業(yè)的本身身特點(diǎn)，又又具有特特殊性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與收收益并存存。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越大，收收益也就就高，要要想獲得得高的收收益就得得承擔(dān)較較大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，沒沒有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就沒有有損失，不不冒風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也就不不能有收收益的機(jī)機(jī)會(huì)，作作為成功功的投資資者，應(yīng)應(yīng)該主動(dòng)動(dòng)地而不不是被動(dòng)動(dòng)地接受受風(fēng)險(xiǎn)，在在相同的的風(fēng)險(xiǎn)條條件下，爭(zhēng)爭(zhēng)取更多多效益，或或者相同同的收益益下，冒冒較小的的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是一一種普遍遍的客觀觀存在，因因而它也也可被人人們?cè)谝灰欢ǔ潭榷壬戏婪斗犊刂疲?/p>

5、范控控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，就要要了解掌掌握風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的特征征。（一）房地地產(chǎn)投資資的位置置固定性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)，顧顧名思義義就是房房產(chǎn)+地產(chǎn)，然然而，土土地與房房屋同屬屬于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)范疇疇。房地地產(chǎn)位置置的固定定性必然然帶來房房地產(chǎn)的的區(qū)域性性和個(gè)別別性，造造成城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間、同同一城鎮(zhèn)鎮(zhèn)不同區(qū)區(qū)域之間間以及同同一城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域地地段與地地段之間間的差異異性。房房地產(chǎn)的的價(jià)值在在很大程程度上取取決于其其所處的的地理位位置。這這是房地地產(chǎn)投資資的重要要風(fēng)險(xiǎn)因因素之一一。（二）房地地產(chǎn)投資資的資金金需求性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資資是資金金密集型型的投資資，規(guī)模模越大，投投資額越越大，投投資周期期越長(zhǎng)，資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)也

6、緩慢慢，流動(dòng)動(dòng)性也就就越差，而而房地產(chǎn)產(chǎn)商品相相對(duì)于其其它投資資工具，變變現(xiàn)性又又較差。因因此，房房地產(chǎn)投投資者就就會(huì)面臨臨著能否否按期籌籌措項(xiàng)目目所需資資金及其其歸還資資金的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地地產(chǎn)投資資周期的的長(zhǎng)久性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)及交易易具有較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間過程程，時(shí)間間因素是是一個(gè)永永恒的不不確定因因素，也也是最主主要的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)源之之一。首首先，房房地產(chǎn)開開發(fā)期越越長(zhǎng)，各各種社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境條件件發(fā)生變變化的可可能性就就越大，各各種費(fèi)用用特別是是房屋售售價(jià)或租租金就越越不確定定，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就越大大。其次次房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的耐久性性決定了了其使用用上的長(zhǎng)長(zhǎng)期性，這這一特點(diǎn)點(diǎn)使得經(jīng)經(jīng)營(yíng)房

7、地地產(chǎn)比經(jīng)經(jīng)營(yíng)其他他商品的的風(fēng)險(xiǎn)更更大。第第三，隨隨著社會(huì)會(huì)進(jìn)步、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和生活活水平的的提高，人人們對(duì)房房地產(chǎn)商商品的需需求也越越來越高高，但房房地產(chǎn)商商品的耐耐久性卻卻造成了了其適用用性能差差和替代代性差，投投資者就就要承擔(dān)擔(dān)房地產(chǎn)產(chǎn)商品閑閑置、無無法出租租的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（四）房地地產(chǎn)投資資活動(dòng)的的相關(guān)性性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)的位位置固定定性和區(qū)區(qū)域性決決定了房房地產(chǎn)投投資與當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)和社會(huì)會(huì)環(huán)境變變化的關(guān)關(guān)系十分分密切。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)于當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢(shì)非非常敏感感。三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分類類房地產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要體體現(xiàn)在投投入資金金的安全全性、期期望受益益的可靠靠性、投投

8、資項(xiàng)目目的變現(xiàn)現(xiàn)性和資資產(chǎn)管理理的復(fù)雜雜性四個(gè)個(gè)方面。對(duì)對(duì)具體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素的分析析，有多多種分類類方式，每每一種分分類方式式都從不不同的角角度分析析了可能能對(duì)房地地產(chǎn)投資資的凈收收益產(chǎn)生生影響的的因素。在在通常情情況下，人人們往往往把風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)劃分為為對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)所有有投資項(xiàng)項(xiàng)目均產(chǎn)產(chǎn)生影響響的系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和和僅對(duì)市市場(chǎng)內(nèi)個(gè)個(gè)別項(xiàng)目目產(chǎn)生影影響、投投資者可可以控制制的非系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（一）系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資資首先面面臨的是是系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，投投資者對(duì)對(duì)這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不易易判斷和和控制，主主要有購(gòu)購(gòu)買力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、市市場(chǎng)供求求風(fēng)險(xiǎn)、周周期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和或然然損失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

9、險(xiǎn)又稱通通貨膨脹脹風(fēng)險(xiǎn)，其其實(shí)質(zhì)就就是投資資完成后后所收回回的資金金與初始始投入的的資金進(jìn)進(jìn)行，購(gòu)購(gòu)買力降降低給投投資者帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由由于投資資都要有有一定的的時(shí)間周周期，尤尤其是房房地產(chǎn)投投資周期期較長(zhǎng)，所所以只要要存在通通貨膨脹脹因素，投投資者就就面臨購(gòu)購(gòu)買力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房房地產(chǎn)投投資者對(duì)對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素的的影響非非常重視視，并通通過適當(dāng)當(dāng)調(diào)整其其要求的的最低收收益率來來降低該該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)實(shí)際收收益率的的影響程程度。市場(chǎng)供求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就是是所投資資的房地地產(chǎn)所在在地區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求關(guān)系變變化給投投資者帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。市市場(chǎng)是不不斷變化化的，因因而房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的供供求關(guān)系系也

10、在不不斷的發(fā)發(fā)生變化化，而供供求關(guān)系系的變化化必然造造成房地地產(chǎn)價(jià)格格的波動(dòng)動(dòng)，具體體將表現(xiàn)現(xiàn)在租金金收入發(fā)發(fā)生變化化和房地地產(chǎn)價(jià)值值發(fā)生變變化，這這種變化化最終將將會(huì)導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的實(shí)際收收益偏離離原先的的預(yù)期收收益。當(dāng)當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)結(jié)構(gòu)過過剩達(dá)到到一定程程度時(shí)，投投資者將將會(huì)面臨臨房地產(chǎn)產(chǎn)空置或或積壓的的嚴(yán)重局局面，最最終導(dǎo)致致投資者者的破產(chǎn)產(chǎn)。周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是是指房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)周期波波動(dòng)給投投資者帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。正正如經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的的存在一一樣，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)也存存在周期期波動(dòng)的的現(xiàn)象。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期期波動(dòng)可可以分為為復(fù)蘇與與發(fā)展、繁繁榮、危危機(jī)與衰衰退、蕭蕭條四個(gè)個(gè)階段。據(jù)據(jù)全美

11、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人協(xié)協(xié)會(huì)研究究表明，美美國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的周期期大約為為1820年，香香港為778年，日日本為約約7年。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)從從繁榮階階段進(jìn)入入危機(jī)與與衰退階階段時(shí)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將出出現(xiàn)持續(xù)續(xù)較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格下降降、交易易量銳減減等情況況，給房房地產(chǎn)投投資者造造成損失失。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是是指急于于將商品品兌換為為現(xiàn)金時(shí)時(shí)由于折折價(jià)而導(dǎo)導(dǎo)致資金金損失的的風(fēng)險(xiǎn)。房房地產(chǎn)屬屬于非貨貨幣性資資產(chǎn)，具具有獨(dú)一一無二、價(jià)價(jià)值量大大的特性性，銷售售過程復(fù)復(fù)雜，其其擁有者者很難在在短時(shí)間間內(nèi)將房房地產(chǎn)兌兌換成現(xiàn)現(xiàn)金。因因此，當(dāng)當(dāng)投資者者由于債債或其他他原因急急于將房房地產(chǎn)兌兌換成現(xiàn)現(xiàn)金

12、時(shí)，可可能使投投資者蒙蒙受折價(jià)價(jià)損失。政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房房地產(chǎn)投投資的土土地供給給政策、低低價(jià)政策策、稅費(fèi)費(fèi)政策、住住房政策策、價(jià)格格政策、金金融政策策、環(huán)境境保護(hù)政政策等，均均對(duì)房地地產(chǎn)投資資者收益益目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)生巨大大影響，從從而給投投資者帶帶來風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我國(guó)國(guó)已經(jīng)出出臺(tái)房地地產(chǎn)投資資的宏觀觀調(diào)控政政策、土土地增值值稅條例例、規(guī)范范住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)的措施施、國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓方式式的轉(zhuǎn)變變等，就就是許多多房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其預(yù)期期收益目目標(biāo)時(shí)遇遇到困難難。避免免這種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的最最有效方方法，是是選擇政政府鼓勵(lì)勵(lì)的、有有收益保保證的或或由稅收收優(yōu)惠政政策的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行投資?；蛉粨p

13、失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是指指火災(zāi)、風(fēng)風(fēng)災(zāi)或其其他偶然然發(fā)生的的自然災(zāi)災(zāi)害引起起的置業(yè)業(yè)投資損損失。盡盡管投資資者可以以將這些些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給保保險(xiǎn)公司司，然而而在有關(guān)關(guān)保單中中規(guī)定的的保險(xiǎn)公公司的責(zé)責(zé)任并不不是包羅羅萬象，因因此有時(shí)時(shí)還需要要就洪水水、地震震、核輻輻射等災(zāi)災(zāi)害單獨(dú)獨(dú)投保，盜盜竊險(xiǎn)有有時(shí)也需需要安排排單獨(dú)保保單。（二）非系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可以通通過合理理決策予予以降低低乃至消消除；而而系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)則不不能，系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)只能通通過市場(chǎng)場(chǎng)交易進(jìn)進(jìn)行規(guī)避避和轉(zhuǎn)移移。收益現(xiàn)金流流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流流風(fēng)險(xiǎn)是是指房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的實(shí)際收收益現(xiàn)金金流未達(dá)達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)要要求的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營(yíng)

14、費(fèi)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指物物業(yè)實(shí)際際運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用支出出超過預(yù)預(yù)期運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用而而帶來的的風(fēng)險(xiǎn)。即即使對(duì)于于剛建成成的新建建筑物的的出租，且且物業(yè)的的維修費(fèi)費(fèi)用和保保險(xiǎn)費(fèi)均均由承租租人承擔(dān)擔(dān)的情況況下，也也會(huì)由于于建筑技技術(shù)的發(fā)發(fā)展和人人們對(duì)建建筑功能能要求的的提高而而影響到到物業(yè)的的使用，使使后來的的物業(yè)購(gòu)購(gòu)買者不不得不支支付昂貴貴的更新新改造費(fèi)費(fèi)用。 3、資本本的價(jià)值值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值在在很大程程度上取取決于預(yù)預(yù)期收益益現(xiàn)金流流和可能能的未來來運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用水平平。然而而，即使使收益和和運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用都不不發(fā)生變變化，資資本價(jià)值值也會(huì)隨隨著報(bào)酬酬率的變變化而變變化。比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又又稱機(jī)會(huì)會(huì)成

15、本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，是是指投資資者將資資金投入入房地產(chǎn)產(chǎn)后，失失去其他他投資機(jī)機(jī)會(huì)，同同時(shí)也失失去了相相應(yīng)可能能收益時(shí)時(shí)，給投投資者帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 5、持有有期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資持持有時(shí)間間相關(guān)的的風(fēng)險(xiǎn)。一一般來說說，投資資項(xiàng)目的的壽命周周期越長(zhǎng)長(zhǎng)，可能能遇到的的影響項(xiàng)項(xiàng)目收益益的不確確定因素素就越多多，投資資者面臨臨的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就越大大。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是是指由于于科學(xué)技技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步，技技術(shù)結(jié)構(gòu)構(gòu)及其相相關(guān)變量量的變動(dòng)動(dòng)給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者可可能帶來來的損失失。技術(shù)術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主主要表現(xiàn)現(xiàn)為開發(fā)發(fā)商對(duì)房房屋戶型型設(shè)計(jì)，功功能要求求，智能能科技含含量的掌掌握上。技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要包包括

16、：建建筑材料料改變和和變更風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、建建筑施工工技術(shù)和和工藝革革新風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、建筑筑設(shè)計(jì)變變動(dòng)或計(jì)計(jì)算失誤誤風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)設(shè)備故障障或損壞壞風(fēng)險(xiǎn)、建建筑生產(chǎn)產(chǎn)力因素素短缺風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、施施工事故故風(fēng)險(xiǎn)和和信息風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生的原因因（一）房地地產(chǎn)粗放放型開發(fā)發(fā)城市化規(guī)模模的盲目目擴(kuò)張與與房地產(chǎn)產(chǎn)粗放型型開發(fā)。導(dǎo)導(dǎo)致了大大量土地地資源的的占用和和利用效效率的低低下。一一方面是是缺乏科科學(xué)發(fā)展展觀的指指導(dǎo)。在在城市的的總體規(guī)規(guī)劃和建建設(shè)過程程中，忽忽視了經(jīng)經(jīng)濟(jì)、生生態(tài)、社社會(huì)的可可持續(xù)性性發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致重復(fù)復(fù)建設(shè)、白白目建設(shè)設(shè)、隨意意建設(shè)的的情況比比較嚴(yán)重重。另一一方面是是違法違違規(guī)征地地圈地現(xiàn)現(xiàn)

17、象較嚴(yán)嚴(yán)重。為為了商業(yè)業(yè)目的，有有的地方方或開發(fā)發(fā)商使用用各種手手段，不不顧國(guó)家家法律法法規(guī)，大大量征地地、囤積積土地，造造成了土土地資源源的極大大浪費(fèi)。（二）宏觀觀形勢(shì)出出現(xiàn)的不不利變化化一方面是前前些年嚴(yán)嚴(yán)重的通通貨膨脹脹、物價(jià)價(jià)上漲，造造成建筑筑材料的的價(jià)格迅迅速上漲漲，工程程造價(jià)跟跟著上漲漲，導(dǎo)致致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出了人們們所能承承受的范范圍，導(dǎo)導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)大量的的房子無無人買；另一方方面是國(guó)國(guó)家的宏宏觀政策策調(diào)控，如如貨幣發(fā)發(fā)行政策策和銀行行信貸政政策。例例如銀行行緊縮，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)商就意意味著籌籌資或變變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大。（三）開發(fā)發(fā)商主觀觀意識(shí)的的偏差開發(fā)商過分分相信自自己的“感感覺”，

18、而而實(shí)際上上“感覺覺”錯(cuò)了了或反了了。如有有的開發(fā)發(fā)商過分分地相信信自己會(huì)會(huì)很容易易就找到到“下家家”，將將項(xiàng)目脫脫手，而而實(shí)際并并未如愿愿；有的的開發(fā)商商在決策策上，只只考慮、分分析了一一時(shí)的市市場(chǎng)供求求形勢(shì)，而而沒把開開發(fā)的周周期因素素考慮進(jìn)進(jìn)去，結(jié)結(jié)果供求求關(guān)系“此此一時(shí)彼彼一時(shí)”，或或者對(duì)市市場(chǎng)的估估計(jì)及項(xiàng)項(xiàng)目自身身的優(yōu)勢(shì)勢(shì)的判斷斷過于樂樂觀，最最終導(dǎo)致致銷售困困難；還還有的開開發(fā)商過過分相信信自己的的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力)，而經(jīng)營(yíng)實(shí)力(開發(fā)實(shí)力、管理能力、營(yíng)銷能力)不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)投資資過程中中規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的建建議（一）政府府面

19、對(duì)房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制制政府應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的宏觀管管理，為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)健健康、正正常發(fā)展展創(chuàng)造一一個(gè)良好好的外部部環(huán)境。具具體說來來，政府府對(duì)房地地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的管理理應(yīng)從以以下幾個(gè)個(gè)方面著著手：加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀觀調(diào)控政府對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)宏宏觀調(diào)控控應(yīng)根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期期波動(dòng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)，綜綜合運(yùn)用用經(jīng)濟(jì)手手段、法法律手段段和必要要的行政政手段，建建立房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控機(jī)機(jī)制，強(qiáng)強(qiáng)化政府府對(duì)房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控，讓讓“看得得見的手手”和“看看不見的的手”共共同發(fā)揮揮調(diào)節(jié)作作用。 2、完善善市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制是根本本，行政政手段須須慎用房地產(chǎn)業(yè)作作為我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的一個(gè)新新生長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)國(guó)

20、國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)發(fā)揮著重重要的帶帶動(dòng)作用用，如果果政策效效力過猛猛，調(diào)控控力度過過大，有有可能引引起連鎖鎖反應(yīng)，抑抑制經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)。因因此政策策力度選選擇應(yīng)適適當(dāng)。此此外，我我國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的公平平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境問題題一直比比較突出出，應(yīng)當(dāng)當(dāng)努力為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)良好的的法制環(huán)環(huán)境，完完善市場(chǎng)場(chǎng)功能，以以期在實(shí)實(shí)現(xiàn)調(diào)控控目標(biāo)同同時(shí)兼收收培育市市場(chǎng)之功功效。目目前各地地針對(duì)土土地供應(yīng)應(yīng)、“爛爛尾樓”出出臺(tái)了不不少政策策，但是是其中相相當(dāng)部分分帶有明明顯的行行政強(qiáng)制制色彩，對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的作用重重視不夠夠，一些些地方明明確提出出“提高高門檻”、“治治理城市市疤痕”等等對(duì)策。其其實(shí)關(guān)鍵鍵在于建建立

21、公平平競(jìng)爭(zhēng)的的環(huán)境，而而不是強(qiáng)強(qiáng)迫開發(fā)發(fā)商服從從政府意意志，如如果通過過行政手手段強(qiáng)制制性地推推行某些些政策主主張，甚甚至采取取所謂的的提高門門檻等歧歧視性政政策，不不僅無助助于降低低市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，反反而加重重市場(chǎng)的的扭曲，導(dǎo)導(dǎo)致更大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?？扇∪〉恼卟邔?dǎo)向是是化解結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾，增增加市場(chǎng)場(chǎng)的公平平性。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資結(jié)結(jié)構(gòu)，促促使房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求平平衡在國(guó)國(guó)有土地地轉(zhuǎn)讓的的市場(chǎng)上上，對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)用地實(shí)實(shí)行總量量控制，保保證土地地供需平平衡（1）在土土地使用用權(quán)的出出讓方式式上，采采用招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣方式，減減少協(xié)議議和劃撥撥出讓方方式。在在土地二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)上，優(yōu)優(yōu)化房地地產(chǎn)投

22、資資結(jié)構(gòu)，促促使房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在總量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)上達(dá)到到平衡。一一方面限限制高級(jí)級(jí)住宅、高高標(biāo)準(zhǔn)賓賓館、花花園別墅墅和度假假村的建建設(shè)，另另一方面面，大力力發(fā)展適適銷對(duì)路路的普通通住宅，在在資金、稅稅收上向向微利房房和解困困房?jī)A斜斜，引導(dǎo)導(dǎo)資金流流向普通通住宅建建設(shè)。（2）以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而

23、無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過高，兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70左右。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)法法規(guī)體系系和中介介服務(wù)體體系，規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行為首先，在立立法上建建立和完完善房地地產(chǎn)法律律、法規(guī)規(guī)體系。其其次增強(qiáng)強(qiáng)公民守守法意識(shí)識(shí)，加強(qiáng)強(qiáng)普法教教育。通通過法律律、法規(guī)規(guī)和中介介機(jī)構(gòu)規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行為，規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)租賃賃、買賣賣、抵押押等經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)，遏遏止“炒炒買炒賣賣”，查查處偷漏漏稅行為為。同時(shí)時(shí)，有效效地打擊擊房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中的違法法行為，加加強(qiáng)價(jià)格

24、格管理，抑抑制過高高的商品品房?jī)r(jià)格格，為房房地產(chǎn)企企業(yè)投資資創(chuàng)造一一個(gè)公平平合理的的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境。 5、完善善財(cái)產(chǎn)稅稅制度，打打擊過度度投機(jī)和和資源浪浪費(fèi)并存存的痼疾疾我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展中存在在的另一一個(gè)深層層次頑癥癥是資源源的無效效配置，而而這種無無效配置置的原因因就在于于占有資資源不需需要付出出額外成成本，因因此造成成資源的的嚴(yán)重浪浪費(fèi)。與與此同時(shí)時(shí)，由于于不需要要付出額額外成本本便可以以擁有財(cái)財(cái)產(chǎn)，刺刺激了以以投機(jī)為為目的的的財(cái)產(chǎn)集集聚和沉沉淀，導(dǎo)導(dǎo)致投機(jī)機(jī)有愈演演愈烈之之勢(shì)。這這兩種現(xiàn)現(xiàn)象對(duì)資資源的有有效配置置和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的健康康發(fā)展危危害極大大，必須須加以改改變。根根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外已有有的經(jīng)

25、驗(yàn)驗(yàn)和理論論分析，適適時(shí)改革革和完善善財(cái)產(chǎn)稅稅制度是是一項(xiàng)有有效的措措施，建建議有關(guān)關(guān)方面抓抓緊研究究，及早早出臺(tái)可可行的方方案。差別化引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)，加加快金融融創(chuàng)新步步伐 220111年我國(guó)國(guó)人均GGDP超超過40000美美元，為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展提提供了一一個(gè)堅(jiān)實(shí)實(shí)的購(gòu)買買力基礎(chǔ)礎(chǔ)。隨著著需求結(jié)結(jié)構(gòu)的細(xì)細(xì)化，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整也應(yīng)應(yīng)當(dāng)跟上上，不同同城市、不不同群體體對(duì)住宅宅檔次的的需求差差異也較較大。一一個(gè)健康康的房地地產(chǎn)業(yè)，需需要公平平競(jìng)爭(zhēng)的的多元化化主體存存在，健健全的多多層次的的金融市市場(chǎng)體系系是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多元化化利益主主體公平平競(jìng)爭(zhēng)的的基本平平臺(tái)。與與此相適適應(yīng)，應(yīng)應(yīng)豐富

26、金金融產(chǎn)品品品種，加加快金融融創(chuàng)新步步伐。 7、防范范和化解解風(fēng)險(xiǎn)并并重，關(guān)關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)變化，提提高預(yù)警警能力防范風(fēng)險(xiǎn)的的根本原原則是減減少不確確定性。因因此，有有關(guān)部門門應(yīng)當(dāng)廣廣泛搜集集房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信信息，建建立動(dòng)態(tài)態(tài)的統(tǒng)計(jì)計(jì)、分析析和監(jiān)控控體系，加加強(qiáng)房地地產(chǎn)的政政策研究究、市場(chǎng)場(chǎng)研究和和需求方方面研究究，提高高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警能力力。與此此同時(shí)，對(duì)對(duì)已經(jīng)存存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，必必須加以以化解。當(dāng)當(dāng)前的重重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)放在限限制過度度投機(jī)上上，尤其其是限制制官商勾勾結(jié)的違違規(guī)投機(jī)機(jī)炒作行行為。應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)識(shí)到，限限制投機(jī)機(jī)就是保保護(hù)合理理消費(fèi)，有有助于房房地產(chǎn)的的長(zhǎng)久發(fā)發(fā)展。從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看看，加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)的的公開性

27、性、公正正性、公公平性，是是防范和和化解房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的的根本出出路。企業(yè)對(duì)房地地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的控制與與管理在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資各各個(gè)過程程中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行識(shí)別的的基礎(chǔ)上上，提出出針對(duì)性性的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范和和控制措措施，能能使企業(yè)業(yè)最大限限度地減減少風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失，獲獲得較高高的安全全保障。1、高度重重視可行行性研究究，確保保投資決決策的正正確性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)必須建建立一支支高水平平、多學(xué)學(xué)科的開開發(fā)隊(duì)伍伍，加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，充充分掌握握影響項(xiàng)項(xiàng)目投資資的政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)會(huì)、環(huán)境境資料，并并且對(duì)此此加以分分析和綜綜合，建建立一個(gè)個(gè)龐大的的信息系系統(tǒng)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究，從而而通過科

28、科學(xué)預(yù)測(cè)測(cè)，選擇擇適宜的的投資項(xiàng)項(xiàng)目類型型、投資資區(qū)位和和開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)，減減少房地地產(chǎn)投資資開發(fā)的的盲目性性。決策策是指在在若干個(gè)個(gè)方案中中選擇最最佳方案案的過程程，這一一過程所所做工作作的質(zhì)量量，最終終決定投投資決策策的質(zhì)量量。眾所所周知，房房地產(chǎn)投投資決策策所涉及及的金額額較大，一一次投入入后，要要較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間收回回，并對(duì)對(duì)投資者者產(chǎn)生長(zhǎng)長(zhǎng)期的持持續(xù)影響響，而且且投資決決策一旦旦被實(shí)施施，就很很難改變變，或者者要付出出很大的的代價(jià)。在在投資決決策階段段，一般般都要通通過做可可行性研研究報(bào)告告來進(jìn)行行決定。因因此，可可行性研研究報(bào)告告對(duì)決策策意義深深遠(yuǎn)，它它是對(duì)擬擬投資項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全面的的技術(shù)分

29、分析，是是房地產(chǎn)產(chǎn)及任何何其他投投資項(xiàng)目目前期不不可缺少少的一個(gè)個(gè)階段。目目前，我我國(guó)很多多開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的研研究報(bào)告告，只是是投資者者申請(qǐng)立立項(xiàng)時(shí)的的例行公公文，缺缺乏科學(xué)學(xué)分析和和市場(chǎng)需需求的有有力支持持，而且且虛假和和不實(shí)成成分較多多，達(dá)不不到可行行性研究究報(bào)告應(yīng)應(yīng)有的作作用。市市場(chǎng)上的的“爛尾尾樓”、“空空置房”和和官司纏纏身的項(xiàng)項(xiàng)目大都都是決策策失誤造造成的。2、靈活應(yīng)應(yīng)用投資資組合理理論房地產(chǎn)的投投資組合合是指在在某一房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目中開發(fā)發(fā)出不同同面積比比例的各各類型物物業(yè)以及及同一類類型物業(yè)業(yè)的不同同檔次的的各種組組合，以以便降低低風(fēng)險(xiǎn)。企企業(yè)在投投資時(shí)，總總是在收收益相同同時(shí)

30、追求求風(fēng)險(xiǎn)最最小，或或在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相同時(shí)時(shí)追求收收益最大大，在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和收收益之間間需求一一種最佳佳的均衡衡投資組組合以分分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)達(dá)到降降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的目的的。房地地產(chǎn)投資資可以選選擇不同同區(qū)域的的投資組組合、不不同房產(chǎn)產(chǎn)類型的的投資組組合、甚甚至是同同一類型型不同項(xiàng)項(xiàng)目的投投資組合合來達(dá)到到分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的目目的。例例如,房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商可以投投入一部部分資金金在普通通住宅,投資一一部分在在高檔寫寫字樓等等。因?yàn)闉楦鞣N不不同類型型的房地地產(chǎn)的投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大小不不一,收益高高低不同同。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大的投投資基礎(chǔ)礎(chǔ)上回報(bào)報(bào)率相對(duì)對(duì)較高,回報(bào)率率低的投投資基礎(chǔ)礎(chǔ)上相對(duì)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就低些些,如果資資金分別別投入不不同的

31、房房地產(chǎn)開開發(fā)基礎(chǔ)礎(chǔ)上整體體投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)會(huì)降低,其實(shí)質(zhì)質(zhì)就是用用個(gè)別房房地產(chǎn)投投資的高高收益彌彌補(bǔ)低收收益的房房地產(chǎn)的的損失,最終得得到一個(gè)個(gè)較為平平均的收收益。房房地產(chǎn)投投資組合合的關(guān)鍵鍵是如何何科學(xué)確確定投入入不同類類型房地地產(chǎn)合理理的資金金比例。正確把握投投資分散散策略房地產(chǎn)投資資分散是是通過開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)的分散散,達(dá)到減減少風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的目的的,一般包包括投資資區(qū)域分分散、投投資時(shí)間間分散和和共同投投資等方方式。房房地產(chǎn)投投資區(qū)域域分散是是將房地地產(chǎn)投資資分散到到不同區(qū)區(qū)域,從而避避免某一一特定地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不景氣氣投資的的影響,達(dá)到降降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的目的的。而房房地產(chǎn)投投資時(shí)間間分散則則是要確確

32、定一個(gè)個(gè)合理的的投資時(shí)時(shí)間間隔隔,從而避避免因市市場(chǎng)變化化而帶來來的損失失。例如如,當(dāng)房地地產(chǎn)先導(dǎo)導(dǎo)指標(biāo)發(fā)發(fā)生明顯顯變化時(shí)時(shí),如經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)率率、人均均收入、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄額從從周期谷谷底開始始回升,貸款利利率從高高峰開始始下降,而國(guó)家家出讓土土地使用用權(quán)從周周期波谷谷開始回回升,預(yù)示著著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期期將進(jìn)入入擴(kuò)張階階段,此時(shí)應(yīng)應(yīng)為投資資最佳時(shí)時(shí)機(jī),可以集集中力量量進(jìn)行投投資。共共同投資資也是一一種常用用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散方方式。4、投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目策略房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目種種類較多多,它們的的風(fēng)險(xiǎn)度度大小不不一。有有的項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)度度較大,遭遇風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的不不確定性性也較高高,而有的的投資項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)

33、風(fēng)險(xiǎn)度較較小,遭遇風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的不不確定性性也較低低,那么選選擇風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小的投投資項(xiàng)目目可以使使投資收收益能得得到有效效的保證證。5、加強(qiáng)資資產(chǎn)管理理控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)策略略一個(gè)投資項(xiàng)項(xiàng)目能否否達(dá)到預(yù)預(yù)期的收收益水平平,管理人人員是最最為重要要的關(guān)鍵鍵因素。提提高管理理人員的的素質(zhì)進(jìn)進(jìn)而提高高管理水水平,可以提提高對(duì)市市場(chǎng)的可可預(yù)測(cè)性性,降低不不確定性性,可以更更有效地地使用資資產(chǎn),減少經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用,降低空空置率,提高收收益水平平,進(jìn)而降降低和控控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。開發(fā)發(fā)企業(yè)還還要高度度關(guān)注工工程質(zhì)量量，要實(shí)實(shí)行項(xiàng)目目監(jiān)理制制度，聘聘請(qǐng)工程程監(jiān)理公公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目施工工進(jìn)行全全面監(jiān)督督和管理理。項(xiàng)目目施工是是一項(xiàng)非非常復(fù)

34、雜雜的系統(tǒng)統(tǒng)工程，需需要較全全面的專專業(yè)知識(shí)識(shí)和實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)，而而絕大部部分投資資者或開開發(fā)商并并沒有能能力也沒沒有足夠夠的精力力來直接接從事項(xiàng)項(xiàng)目的管管理。因因此，有有必要聘聘請(qǐng)有資資質(zhì)的工工程監(jiān)理理隊(duì)伍對(duì)對(duì)項(xiàng)目施施工全過過程進(jìn)行行監(jiān)督和和管理。一一方面督督促施工工方嚴(yán)格格履行施施工合同同，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目工期期、質(zhì)量量實(shí)行嚴(yán)嚴(yán)格控制制，對(duì)材材料設(shè)備備等資金金成本進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格監(jiān)管，并并加強(qiáng)施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽簽證，有有效控制制施工質(zhì)質(zhì)量和工工程成本本。推行項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人制制度，從從房屋的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)到竣竣工驗(yàn)收收，全程程都要加加強(qiáng)管理理，確保保質(zhì)量。要要向消費(fèi)費(fèi)者提供供住宅宅質(zhì)量保保證書和和住宅宅使用說說

35、明書，切切實(shí)保障障消費(fèi)者者的權(quán)益益，獲得得消費(fèi)者者的認(rèn)可可，促進(jìn)進(jìn)潛在消消費(fèi)群體體的消費(fèi)費(fèi)。（三）利用用他方的的力量，分分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 1、房地地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的轉(zhuǎn)移（1）契約約性轉(zhuǎn)移移。在房房地產(chǎn)投投資中，契契約性的的轉(zhuǎn)移主主要包括括預(yù)售、預(yù)預(yù)租、出出售一定定年限的的使用權(quán)權(quán)、項(xiàng)目目工程出出包、分分包等方方式。 (預(yù)售、預(yù)預(yù)租。在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資過過程中，預(yù)預(yù)期的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和需需求量是是在項(xiàng)目目開發(fā)前前根據(jù)市市場(chǎng)情況況預(yù)測(cè)出出的，但但在項(xiàng)目目長(zhǎng)時(shí)間間的開發(fā)發(fā)期內(nèi)，市市場(chǎng)的變變化具有有不確定定性，因因此待項(xiàng)項(xiàng)目完工工時(shí)其市市場(chǎng)狀況況與預(yù)測(cè)測(cè)的相比比可能已已經(jīng)疲軟軟，這時(shí)時(shí)投資者者會(huì)因此此而承擔(dān)擔(dān)

36、較大的的風(fēng)險(xiǎn)。如如果投資資者在開開發(fā)過程程中采取取了預(yù)售售、預(yù)租租這兩種種銷售方方式就可可以將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移出去，第第一，把把價(jià)格下下降、租租金下降降帶來的的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給了了客戶、承承租人；第二，把把物業(yè)空空置帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給給了客戶戶、承租租人。 (出售一一定年限限的物業(yè)業(yè)使用權(quán)權(quán)。出售售一定年年限的物物業(yè)使用用權(quán)實(shí)際際上是房房地產(chǎn)融融資的一一種方式式，是在在投資者者不愿意意出售開開發(fā)物業(yè)業(yè)又不愿愿承擔(dān)抵抵押貸款款的債務(wù)務(wù)壓力但但又不得得不利用用該物業(yè)業(yè)來籌集集大量資資金的一一種較好好的方法法。其做做法是把把物業(yè)一一定年限限的使用用權(quán)出售售出去，到到期后投投資者收收回物業(yè)業(yè)的使用用權(quán)。這這

37、種做法法一般多多見于商商業(yè)物業(yè)業(yè)，且出出售的年年限較長(zhǎng)長(zhǎng)。出售售一定年年限的物物業(yè)使用用權(quán)可以以為投資資者籌集集大量資資金，而而且也能能為投資資者轉(zhuǎn)移移不少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，如如在出售售期間因因物業(yè)租租金下跌跌、空置置率增加加引起的的風(fēng)險(xiǎn)。 (項(xiàng)目工工程出包包與分包包。項(xiàng)目目工程出出包與分分包是指指投資者者與承包包商簽定定合同將將工程承承包給建建筑商和和投資者者自己承承攬工程程但分包包給各建建筑商進(jìn)進(jìn)行施工工建設(shè)。投投資者使使用這種種方法可可以把因因工期延延長(zhǎng)、建建筑施工工質(zhì)量低低下引起起的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給給承包商商。（2）項(xiàng)目目資金證證券化。項(xiàng)項(xiàng)目資金金證券化化是指房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的直直接投資資資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為

38、有有價(jià)證券券的形態(tài)態(tài)，使投投資者與與標(biāo)的物物之間由由直接的的物權(quán)關(guān)關(guān)系轉(zhuǎn)變變?yōu)橐杂杏袃r(jià)證券券為承擔(dān)擔(dān)形式的的債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系。房地地產(chǎn)項(xiàng)目目資金證證券化能能較好的的轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 (發(fā)行股股票、債債券等有有價(jià)證券券籌集項(xiàng)項(xiàng)目資金金。這實(shí)實(shí)際上是是所有權(quán)權(quán)的證券券化及分分散。這這種方式式能較好好的轉(zhuǎn)移移風(fēng)險(xiǎn)。首首先，發(fā)發(fā)行股票票，每一一個(gè)持票票人都是是該項(xiàng)目目的股東東，股東東在分享享權(quán)益的的同時(shí)，也也承擔(dān)項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)從而而把項(xiàng)目目一定比比例的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移給了其其他股東東；其次次，發(fā)行行債券，雖雖然到期期可以兌兌換，但但把在持持有期內(nèi)內(nèi)因利率率變動(dòng)所所引起的的融資成成本加大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)化解出出去了；最后，股股票可以以轉(zhuǎn)讓，增增加了不不動(dòng)產(chǎn)的的流動(dòng)性性，發(fā)行行股票的的籌資者者在自己己認(rèn)為必必要時(shí)隨隨時(shí)可以以拋售自自己所占占的股票票份額來來轉(zhuǎn)移投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 (成立房房地產(chǎn)投投資信托托機(jī)構(gòu)。投投資者將將