某小區(qū)前期物業(yè)管理投標書

1、郴州五嶺閣小區(qū)前期物業(yè)管理投標書一、附件附件1關(guān)于企業(yè)資資格的聲聲明函致郴州方信信建設(shè)招招標代理理有限公公司：關(guān)于貴方 20009 年年 44 月月 221 日CZFFXWWY200090003 （招標標編號）投投標邀請請，本簽簽字人愿愿意參加加投標，提提供招標標文件規(guī)規(guī)定的 物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)招標文文件 ，并并證明提提交的下下列文件件和說明明是準確確的和真真實的。1、由提供供 物物業(yè)管理理服務(wù)招招標文件件 的的 郴州州市金盛盛物業(yè)服服務(wù)有限限公司 （物業(yè)業(yè)企業(yè)名名稱）出出具的授授權(quán)我方方代表該該公司的的授權(quán)書書正本一一份，副副本貳份份。2、本簽字字人的確確認資格格文件中中的說明明是真實實的、準

2、準確的，并并附有我我方出具具的資格格文件附附后。物業(yè)管理公公司名稱稱及地址址： 授授權(quán)簽署署本資格格文件人人：名稱： 郴郴州市金金盛物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限公司司 簽簽字：地址： 市市五嶺大大道（市市政府旁旁） 職務(wù)務(wù)：傳真： 電電話： 13997555021131 郵編： 42330000 傳真：附件2投標函致郴州方信信建設(shè)招招標代理理有限公公司：根據(jù)貴方為為 郴郴州興華華房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項目招招標“五嶺閣閣”住宅小小區(qū)前期期物業(yè)管管理的投投標邀請請CZFFXWWY200090003 （招招標編號號），簽簽字代表表 王蘭蘭華、郴郴州市金金盛物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限公司司、市五五嶺大道道（市政政府旁）

3、（投標人名稱、地址）參加投標，并提交投標文件正本一份和副本一式貳份，及投標保證金 3000 元。據(jù)此函，簽簽字代表表宣布同同意如下下：所附投標報報價一覽覽表中規(guī)規(guī)定的應(yīng)應(yīng)提供和和交付的的物業(yè)管管理投標標 價為為 43311882.880元 。投標人將按按招標文文件的規(guī)規(guī)定履行行合同責責任和義義務(wù)。投標人已詳詳細審查查全部招招標文件件，包括括修改文文件（如如有的話話）以及及全部參參考資料料和有關(guān)關(guān)附件。我我們完全全理解并并同意放放棄對這這方面有有不明及及誤解的的權(quán)利。自開標之日日起有效效期為990個日日歷日。如果在規(guī)定定開標時時間和日日期后，投投標人在在投標有有效期內(nèi)內(nèi)撤回投投標，其其投標保保證

4、金將將被貴方方?jīng)]收。投標人同意意提供按按照貴方方可能要要求的與與其投標標有關(guān)的的一切數(shù)數(shù)據(jù)或資資料，完完全理解解貴方不不一定要要接受最最低價的的投標或或收到的的任何投投標。與本投標有有關(guān)的一一切正式式往來通通訊如下下：地址： 市市五嶺大大道（市市政府旁旁） 郵郵編： 42330000 電話： 113977550021331 傳真真：電傳：投標人代表表姓名： 王蘭蘭華 投標人名稱稱： （蓋蓋章） 地 址： 市五五嶺大道道（市政政府旁） 附件3 投標報報價一覽覽表（總報價以以一年為為期）投標人名稱稱： 郴郴州市金金盛物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限公司司 投標編號：CZFFXWWY200090003 貨幣單單位：

5、 人人民幣 投標項目：“五嶺閣閣”住宅小小區(qū)投標總價：（人民民幣大寫寫） 肆肆拾叁萬萬壹仟壹壹佰捌拾拾貳元捌捌角整 投標報價明明細表：序號項 目面積（）投標金額（元元/m22.月）備 注1住 宅6638440.532住宅商用3門 面4車 庫18710.40法人代表或或其授權(quán)權(quán)人簽名名：投標單位公公章：注：以上表表格不夠夠可自行行添加附件4法人代表授授權(quán)書本授權(quán)委托托書聲明明：我 曹太平平 系 郴州州市金盛盛物業(yè)服服務(wù)有限限公司 的的法定代代表人，現(xiàn)現(xiàn)授權(quán)委委托 王王蘭華 為我我單位的的合法代代表人，就就“五嶺閣閣”住宅小小區(qū)前期期物業(yè)管管理的投投標，以以本單位位的名義義處理與與之有關(guān)關(guān)的一切切

6、事務(wù)。本授權(quán)書于于 20009 年 44 月 221 日簽簽字生效效。投標單位（公公章）：法人代表：（簽字字并蓋章章）：被授權(quán)人簽簽名：附件5投標優(yōu)惠聲聲明我單位在本本項目下下承諾的的降價聲聲明、降降價折扣扣、付款款方式優(yōu)優(yōu)惠、進進住期提提前、免免費服務(wù)務(wù)項目等等其他優(yōu)優(yōu)惠條款款（如果果有的話話）如下下：簽訂物業(yè)服服務(wù)合同同15天天內(nèi)可以以接手“五嶺閣閣”的物業(yè)業(yè)服務(wù)工工作（授權(quán)代表表簽名）：（單位蓋章章）附件6中標服務(wù)費費承諾書書致：郴州方方信建設(shè)設(shè)招標代代理有限限公司我們在貴公公司組織織的 郴郴州興華華房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項目招招標中獲獲中標（招招標編號號： CCZFXX-WYY200

7、090003），我我們保證證在中標標通知書書發(fā)出前前，以現(xiàn)現(xiàn)金方式式，一次次性向貴貴公司支支付人民民幣叁仟仟元中標標服務(wù)費費。我方如違約約，愿憑憑貴公司司開出的的違約通通知，按按上述承承諾金額額在投標標保證金金中扣繳繳。特此承諾！承諾方法定定名稱：郴州市市金盛物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公公司 地址：市五五嶺大道道（市政政府旁）電話：133975550221311 傳真真：郵編：4223000承諾方授權(quán)權(quán)代表簽簽字： 承諾諾日期：20009年44月211日承諾方蓋章章：附件7“五嶺閣”住宅小小區(qū)前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同第一章總則則第一條本本合同當當事人委托方（以以下簡稱稱甲方）：名稱：代表人： 地址：聯(lián)

8、系電話：受委托方（以以下簡稱稱乙方）：企業(yè)名稱：法定代代表人：聯(lián)系電話：物業(yè)管理資資質(zhì)等級級證書編編號：根據(jù)有關(guān)法法律、法法規(guī)，在在自愿、平平等、協(xié)協(xié)商一致致的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，甲甲方將（物物業(yè)名稱稱）委托托乙方實實行物業(yè)業(yè)管理，訂訂立本合合同。第二條物物業(yè)管理理區(qū)域基基本情況況物業(yè)類型：座落：四至：占地面積：總建筑面積積：委托管理的的物業(yè)范范圍及構(gòu)構(gòu)成：。第二章物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)內(nèi)容容第三條條制定定物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作計計劃，并并組織實實施；管管理與物物業(yè)相關(guān)關(guān)的工程程圖紙、住住用戶檔檔案與竣竣工驗收收資料及及有關(guān)物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用的的賬務(wù)管管理等。第四條條房屋屋建筑共共用部位位的日常常維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管

9、管理。共共用部位位包括：樓蓋、屋屋頂、內(nèi)內(nèi)外墻面面、承重重結(jié)構(gòu)、樓樓梯間、走走廊通道道、公共共設(shè)施、公公共通道道、商業(yè)業(yè)門面、垃垃圾站和和停車場場等。第五條條共用用設(shè)施、設(shè)設(shè)備的日日常維修修、養(yǎng)護護、運行行和管理理。共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備包括括：共用用的上下下水管道道、共用用照明、走走廊內(nèi)照照明配電電供電系系統(tǒng)、通通水系統(tǒng)統(tǒng)、供水水及消防防系統(tǒng)、消消防設(shè)備備設(shè)施、保保安監(jiān)控控系統(tǒng)等等所有小小區(qū)的機機械電氣氣設(shè)備、設(shè)設(shè)施。第六條條公用用設(shè)施和和附屬建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的日常維維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管管理。包包括路燈燈、道路路、室外外上、下下水管道道、排污污管道、化化糞池、自自行車棚棚、停車車場、溝溝、渠、池池

10、等。第七條條公共共區(qū)域的的綠化、建建筑小品品等的養(yǎng)養(yǎng)護、維維修與管管理。第八條條公共共環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生。包包括。服服務(wù)，公公共場所所、房屋屋共用部部位的衛(wèi)衛(wèi)生清掃掃與保潔潔、垃圾圾（含住住宅樓垃垃圾）收收集至中中轉(zhuǎn)站，除除“四害”。第九條條維護護公共秩秩序，做做好治安安防范工工作。包包括門崗崗服務(wù)、物物業(yè)區(qū)域域內(nèi)巡查查、安全全監(jiān)控以以及防火火、防盜盜、防破破壞、防防事故和和搶險工工作。第十條條維持持物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)車車輛行駛駛秩序，對對車輛停停放進行行管理及及交通設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的養(yǎng)養(yǎng)護、維維修和管管理。第十一一條消消防管理理服務(wù)，包包括公共共區(qū)域消消防設(shè)施施、設(shè)備備的維護護、管理理。第十二二條組組織居住

11、住小區(qū)開開展健康康的社區(qū)區(qū)文化娛娛樂。第十三三條甲甲方和物物業(yè)使用用人房屋屋自用部部位、自自用設(shè)備備及設(shè)施施的維修修、養(yǎng)護護，在當當事人提提出委托托時，乙乙方須接接受委托托并合理理收費。第十四條其他委委托事項項1、對物業(yè)業(yè)使用人人違反大大院物業(yè)業(yè)管理有有關(guān)規(guī)定定的行為為，采取取規(guī)勸、批批評、制制止、警警告、責責令賠償償損失等等措施，并并及時通通報甲方方；2、物業(yè)管管理要加加強公共共場所的的監(jiān)督管管理，制制止亂建建、亂搭搭、亂擺擺攤點等等；3、室內(nèi)外外燈具維維修、保保養(yǎng)和更更換燈泡泡服務(wù)，門門窗等小小型維修修。以及及乙方投投標書中中承諾的的其他項項目。第三章委托托管理期期限第十五條委托管管理期限

12、限為：在在業(yè)主委委員會成成立之前前。第四章物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)質(zhì)量量第十六條乙方提提供的物物業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量，須須按本合合同規(guī)定定的委托托管理事事項達到到湘價服服200041788號湖湖南省物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理實施施辦法三級標準：房屋外觀：完好、整整潔；2、設(shè)備運運行：正正常、無無事故和和安全隱隱患；3、各類設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的小小型維修修、養(yǎng)護護：及時時、狀態(tài)態(tài)良好；4、公共環(huán)環(huán)境：清清掃及時時、保潔潔全面、無無死角、垃垃圾運至至中轉(zhuǎn)站站；5、綠化：植物長長勢良好好、修剪剪整齊美美硯、無無枯死現(xiàn)現(xiàn)象、無無雜草；6、交通秩秩序：運運行有序序、保持持暢通、處處理違章章及時到到位、車車輛無亂亂停亂放放現(xiàn)象；

13、7、保安：實行小小時封閉閉式保安安管理，轄轄區(qū)內(nèi)無無大的治治安責任任事故發(fā)發(fā)生；8、急修不不超過分分鐘到場場，小修修不超過過小時至至位；9、物業(yè)使使用人對對乙方的的滿意率率達到以以上。第五章物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費用用第十七條物業(yè)服服務(wù)費用用按以下下方式收收?。?、居住戶戶按房屋屋建筑面面積元/平方米米.月的標標準按月月收取。2、門面按按房屋建建筑面積積元/平方米米.月的標標準按月月收取。3、停車費費用由乙乙方按下下列標準準向車位位使用人人收?。郝短燔囄晃唬很噹燔囄晃唬旱谑藯l物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費從年年月日起開開始計取取，以后后每月在在日收取取。第十九條經(jīng)經(jīng)考核合合格，甲甲方應(yīng)在在時將物物業(yè)管理理服務(wù)

14、費費劃入乙乙方的銀銀行賬戶戶。第二十條上上述物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費不不包括以以下費用用：1、室內(nèi)外外標識牌牌、指示示牌的購購置和添添置費用用；2、室內(nèi)新新增垃圾圾桶和垃垃圾車的的購置費費用；3、垃圾處處置費；4、人身財財產(chǎn)保險險；5、本合同同未列入入委托管管理范圍圍和委托托管理事事項的其其他特約約服務(wù)費費用。第二十一條條委托管管理物業(yè)業(yè)中的房房屋共用用部分、共共用設(shè)施施、設(shè)備備、公共共場地的的維修、養(yǎng)養(yǎng)護費用用按以下下規(guī)定辦辦理：1、房屋共共用部分分的小修修、養(yǎng)護護費用由由乙方承承擔；2、房屋共共用設(shè)施施、設(shè)備備的小修修、養(yǎng)護護費用由由乙方承承擔；3、小區(qū)內(nèi)內(nèi)的市政政公用設(shè)設(shè)施和附附屬建筑筑物、構(gòu)

15、構(gòu)筑物的的小修、養(yǎng)養(yǎng)護費用用由乙方方承擔；4、公共綠綠地的維維護養(yǎng)護護費用由由乙方承承擔；5、其他附附屬配套套建筑和和設(shè)施的的小修、養(yǎng)養(yǎng)護費用用，由乙乙方承擔擔；6、小區(qū)內(nèi)內(nèi)公共能能耗費由由乙方承承擔；7、以上所所述項目目的中修修、大修修項目和和更換、更更新、改改造項目目及其所所需費用用，均由由乙方根根據(jù)需要要，編制制出預(yù)算算計劃和和實施方方案，報報甲方審審定后，從從專項維維修資金金支出。第二十二條條除本合合同規(guī)定定的應(yīng)收收費項目目外，未未經(jīng)甲方方同意，乙乙方不得得以甲方方所轄物物業(yè)設(shè)施施設(shè)備提提供使用用為由收收取其他他任何費費用（應(yīng)應(yīng)物業(yè)使使用人的的要求，向向物業(yè)使使用人提提供的特特約有償償

16、服務(wù)收收費除外外）。第二十三條條乙方方對業(yè)主主房屋自自用部位位、自用用設(shè)備維維修養(yǎng)護護及其他他特約服服務(wù)的費費用另行行收取，乙乙方制定定的對業(yè)業(yè)主房屋屋自用部部位、自自用設(shè)備備維修養(yǎng)養(yǎng)護及其其他特約約服務(wù)的的收費價價格應(yīng)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公示示。第六章雙方方權(quán)利義義務(wù)第二十四條條甲方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)1、代表表和維護護產(chǎn)權(quán)人人、使用用人的合合法權(quán)益益；2、制定定大院有有關(guān)管理理規(guī)定并并監(jiān)督業(yè)業(yè)主和物物業(yè)使用用人遵照照執(zhí)行；3、審定定乙方制制定的物物業(yè)管理理方案；4、檢查查、考核核監(jiān)督乙乙方管理理工作的的執(zhí)行情情況，針針對乙方方未達標標的情況況提出整整改要求求并扣留留管理服服務(wù)費用用；5、審議議乙

17、方年年度管理理計劃、資資金使用用計劃及及決算報報告；6、在合合同生效效之日起起日內(nèi)向向乙方提提供平方方米建筑筑面積管管理用房房（產(chǎn)權(quán)權(quán)仍屬甲甲方）；7負責責歸集物物業(yè)管理理所需全全部圖紙紙、檔案案、資料料，并于于合同生生效之日日起日內(nèi)內(nèi)向乙方方提供；8交涉和和處理因因托管的的房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施未達達驗收標標準而發(fā)發(fā)生的返返修事項項及其相相關(guān)費用用支付問問題；9協(xié)調(diào)調(diào)、處理理本合同同生效前前發(fā)生的的管理遺遺留問題題；。10協(xié)協(xié)助乙方方做好物物業(yè)管理理工作和和宣傳教教育、文文化生活活；第二十五條條乙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)1、全面遵遵守招招標書的的要求，全全面執(zhí)行行投標標書的的承諾，接接受甲方方的檢查查、

18、考核核和監(jiān)督督； 22、根據(jù)據(jù)有關(guān)法法律、法法規(guī)及本本合同的的約定，制制定物業(yè)業(yè)管理方方案；3、對業(yè)主主和物業(yè)業(yè)使用人人違反法法規(guī)、規(guī)規(guī)章的行行為，提提請有關(guān)關(guān)部門處處理或依依本合同同有關(guān)約約定，對對業(yè)主和和物業(yè)使使用人違違反大院院有關(guān)管管理規(guī)定定的行為為進行處處理；4、經(jīng)甲方方書面同同意，選選聘專業(yè)業(yè)公司承承擔本物物業(yè)的個個別專項項管理業(yè)業(yè)務(wù)，但但不得將將本物業(yè)業(yè)的管理理責任和和義務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給第第三方；5、負責編編制房屋屋、附屬屬建筑物物、構(gòu)筑筑物、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備、綠綠化等項項目的年年度維修修、養(yǎng)護護計劃和和大、中中修方案案，經(jīng)雙方方議定后后由乙方方組織實實施；6、向業(yè)主主和物業(yè)業(yè)使用人人書面

19、告告知物業(yè)業(yè)的使用用的有關(guān)關(guān)規(guī)定，當當業(yè)主和和物業(yè)使使用人裝裝修物業(yè)業(yè)時，書書面告知知有關(guān)限限制條件件，并負負責監(jiān)督督；7、每個月月向甲方方公布一一次管理理費用收收支使用用情況，依依本合同同規(guī)定向向甲方收收取物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費；8、對本物物業(yè)的公公共設(shè)施施不得擅擅自占用用和改變變使用功功能，如如需擴建建或完善善配套項項目，須須與甲方方協(xié)商后后報有關(guān)關(guān)部門批批準方可可實施；9、本合同同終止時時，乙方方必須向向甲方移移交全部部管理用用房及物物業(yè)管理理的全部部檔案資資料。第七章違約約責任第二十六條條甲方違違反本合合同的約約定，使使乙方未未完成規(guī)規(guī)定管理理目標，乙乙方有權(quán)權(quán)要求甲甲方在一一定期限限內(nèi)解

20、決決，逾期期未解決決的乙方方有權(quán)終終止合同同；造成成乙方經(jīng)經(jīng)濟損失失的，甲甲方應(yīng)給給予乙方方經(jīng)濟賠賠償。第二十七條條乙方方違反本本合同的的約定，不不能完成成管理目目標，甲甲方有權(quán)權(quán)要求乙乙方限期期整改，逾逾期未整整改的，甲甲方有權(quán)權(quán)終止合合同；造造成甲方方經(jīng)濟損損失，乙乙方應(yīng)給給予甲方方有權(quán)終終止合同同。第二十八條條乙方違違反本合合同的約約定，擅擅自提高高收費標標準的，甲甲方有權(quán)權(quán)要求乙乙方清退退；造成成甲方經(jīng)經(jīng)濟損失失的，乙乙方應(yīng)給給予甲方方經(jīng)濟賠賠償。第二十九條條甲乙雙雙方任何何一方無無法律依依據(jù)提前前終止保保同的違違約方應(yīng)應(yīng)賠償對對方元的違約金金；造成成對方經(jīng)經(jīng)濟損失失的，應(yīng)應(yīng)給予經(jīng)經(jīng)濟

21、賠償償。第八章附則則第三十條 雙方方約定自自本合同同生效之之日起天天內(nèi)，根根據(jù)甲方方委托管管理事項項，辦理理接管驗驗收手續(xù)續(xù)。第三十一條條雙方可可對本合合同的條條款進行行補充，以以書面形形式簽訂訂補充協(xié)協(xié)議，補補充協(xié)議議與合同同具有相相同等效效力。第三十二條條本合同同之附件件均為合合同有效效組成部部分。在在合同及及其附件件內(nèi)，空空格部分分填寫的的文字與與印刷文文字具有有同等效效力，但但不得修修改本合合同印制制條款的的本意。本合同及其其附件和和補充協(xié)協(xié)議中未未規(guī)定的的事宜，均均遵照中中華人民民共和國國有關(guān)法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)章執(zhí)行行。第三十三條條本合同同正本連連同附件件頁，一一式伍份份，甲乙乙雙

22、方各各執(zhí)兩份份，物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門（備備案）一一份，具具有同等等法律效效力。第三十四條條因房屋屋建造質(zhì)質(zhì)量、設(shè)設(shè)備設(shè)施施質(zhì)量或或安裝技技術(shù)等原原因，達達不到使使用功能能，造成成重大事事故的，由由甲方承承擔責任任并作善善后處理理。產(chǎn)生生質(zhì)量事事故的直直接原因因，以政政府主管管部門的的鑒定為為準。第三十五五條本合同同執(zhí)行期期間，如如遇不可可抗力，致致使合同同無法履履行時，雙雙方應(yīng)按按有關(guān)法法律規(guī)定定及時協(xié)協(xié)商處理理。第三十六條條本合同同在履行行中如發(fā)發(fā)生爭議議，雙方方應(yīng)協(xié)商商解決，協(xié)協(xié)商不成成時，提提請郴州州市仲裁裁委員會會裁決（當當事人雙雙方?jīng)]有有達成書書面仲裁裁協(xié)議的的，可以以向人民民

23、法院起起訴）。第三十七條條合同期期滿，本本合同自自然終止止，雙方方如續(xù)訂訂合同，應(yīng)應(yīng)在該事事同期滿滿天前向向?qū)Ψ教崽岢鰰婷嬉庖姟５谌藯l條本合同同自簽訂訂之日起起生效。甲方簽章：乙方簽簽章：代表人：代表人人：二OO九年年月日二OO九年年月日二、企業(yè)信信譽1、企業(yè)簡簡介郴州市金盛盛物業(yè)管管理有限限公司成成立于220066年4月，是是具有獨獨立法人人資格，市市場定位位于提供供高尚社社區(qū)物業(yè)業(yè)全方位位、多元元化的管管理服務(wù)務(wù)的專業(yè)業(yè)公司。 公公司成立立至今，通通過不斷斷的摸索索和經(jīng)驗驗總結(jié)，逐逐步建立立健全了了各項管管理制度度及服務(wù)務(wù)標準，使使社區(qū)綜綜合管理理及服務(wù)務(wù)質(zhì)量及及企業(yè)知知名度得得到了

24、不不斷的提提升。公司在全面面實施規(guī)規(guī)范化、標標準化管管理的基基礎(chǔ)上，認認真對照照“全國物物業(yè)管理理示范項項目綜合合考評標標準及細細則” ，在在各項目目中全面面推行示示范小區(qū)區(qū)創(chuàng)建工工作，使使各在管管項目綜綜合管理理及服務(wù)務(wù)得到再再次提升升的有效效空間，為為順利通通過示范范項目綜綜合考評評奠定了了堅實的的基礎(chǔ)。 經(jīng)經(jīng)過幾年年的實踐踐與完善善，公司司匯集了了物業(yè)管管理各相相關(guān)專業(yè)業(yè)的優(yōu)秀秀人才，公公司現(xiàn)有有員工1102人人，其中中具有高高、中級級各類專專業(yè)技術(shù)術(shù)職稱的的管理人人員155人。在經(jīng)經(jīng)營運作作中采取取靈活的的機制，充充分調(diào)動動各類人人才的工工作積極極性，形形成“能者上上，庸者者下”的職位

25、位競爭機機制。公公司堅持持企業(yè)化化、社會會化、專專業(yè)化、規(guī)規(guī)范化的的管理方方向發(fā)展展，走向向市場，走走向社會會，以市市場機制制來調(diào)節(jié)節(jié)我們的的行為，修修正我們們的管理理方式和和策略。在在經(jīng)營管管理中，我我們實行行了“一業(yè)為為主，多多種經(jīng)營營”，在搞搞好物業(yè)業(yè)管理的的基礎(chǔ)上上，積極極擴展服服務(wù)領(lǐng)域域，不斷斷增加服服務(wù)項目目，通過過綜合經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)，促進進管理的的社會效效益、環(huán)環(huán)境效益益和經(jīng)濟濟效益的的統(tǒng)一和和協(xié)調(diào)；優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，合合理收費費是我們們的原則則，以優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)令客客戶滿意意，合作作單位滿滿意，主主管部門門滿意，以以合理的的收費回回報顧客客，回報報社會。擬任管理處處主任簡簡介項目負責人

26、人簡歷表表姓 名王蘭華性別女年 齡46學歷大專工作年限26從事本項工工作年限限7項目名稱建設(shè)單位建設(shè)規(guī)模服務(wù)時間服務(wù)質(zhì)量及及獲獎情情況市計委小區(qū)區(qū)3萬平方米米2005年年20007年滿意投標人法定定代表人人（或授授權(quán)代理理人）簽簽字：日期：第一部分 提高高物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水平的的整體設(shè)設(shè)想及策策劃一、物業(yè)服服務(wù)公司司基本情情況說明明郴州市金盛盛物業(yè)服服務(wù)有限限公司成成立于220066年，注注冊資本本50萬萬元人民民幣，物物業(yè)管理理資質(zhì)為為三級。公公司以“文明、禮禮貌、優(yōu)優(yōu)質(zhì)、高高效”為經(jīng)營營宗旨，以以“以人為為本、嚴嚴謹周到到”為服務(wù)務(wù)原則，構(gòu)構(gòu)建了完完善的服服務(wù)質(zhì)量量管理體體系，致致力于為為

27、業(yè)主提提供高效效、精細細化的服服務(wù)，以以及舒適適、宜人人的小區(qū)區(qū)生活環(huán)環(huán)境。公公司將組組織員工工進行在在崗培訓(xùn)訓(xùn)，塑造造了一支支綜合素素質(zhì)高，適適應(yīng)能力力強，專專業(yè)程度度高的物物業(yè)管理理隊伍，全全心為客客戶提供供貼身服服務(wù)。二、整體設(shè)設(shè)想及策策劃（一）整體體設(shè)想我公司一如如既往的的倡導(dǎo)“管理和和服務(wù)相相結(jié)合，以以服務(wù)為為主”的理念念。在管管理學中中，管理理和服務(wù)務(wù)似乎是是辯證的的矛盾統(tǒng)統(tǒng)一體，只只有將兩兩者有機機的結(jié)合合，方能能實現(xiàn)管管理和服服務(wù)水平平的同步步提升，并并獲得持持續(xù)改進進。尤其其是以提提供無形形服務(wù)為為本的物物業(yè)管理理，其必必須依照照有關(guān)法法律、法法規(guī)、政政策及物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同賦

28、賦予的權(quán)權(quán)力和責責任行使使職權(quán)和和承擔責責任，實實施對房房屋、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的管管理以及及對公共共秩序的的管理。沒沒有管理理，服務(wù)務(wù)只是一一句空話話，服務(wù)務(wù)要靠管管理來實實現(xiàn)。但但是，我我們必須須明確，管管理是手手段，服服務(wù)才是是目的，管管理的最最終歸宿宿是服務(wù)務(wù)。通過過有效的的管理，達達到為業(yè)業(yè)主、委委托方服服務(wù)的目目的。（二）管理理策劃“五嶺閣”項目位位于北湖湖區(qū)郴江江鄉(xiāng)高崗崗塘，西西連民權(quán)權(quán)路、北北接南湖湖路，住住宅群依依山勢因因地就宜宜。小區(qū)區(qū)住宅共共有211棟，總總建筑面面積6882555，是一一塊理想想的居家家、延年年益壽之之地。針對“五嶺嶺閣”小區(qū)的的實際情情況，我我們確立立了其

29、物物業(yè)管理理的目標標定位和和管理策策劃。我我們對該該小區(qū)的的管理目目標定位位是：在在管理期期內(nèi)，使使“五嶺閣閣”的物業(yè)業(yè)管理在在社區(qū)環(huán)環(huán)境、安安全保障障、小區(qū)區(qū)氛圍、管管理水平平等方面面成為郴郴州市物物業(yè)管理理的典范范，樹立立起獨樹樹一幟的的品牌物物業(yè)形象象。我們們對“五嶺閣閣”的管理理設(shè)想可可概括為為：樹立金盛物物業(yè)管理理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)規(guī)范的服服務(wù)隊伍伍1、樹立金金盛物業(yè)業(yè)管理形形象金盛物業(yè)是是一個極極具活力力和競爭爭能力的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，她最最鮮明的的特色是是敢于創(chuàng)創(chuàng)新，既既有機制制創(chuàng)新，又又有管理理創(chuàng)新，還還有物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)理念念的創(chuàng)新新。在接接管“五嶺閣閣”后，將將成為金金盛物業(yè)

30、業(yè)今明兩兩年工作作的重中中之重，必必將投入入主要精精力，努努力樹立立起物業(yè)業(yè)管理的的形象，為為提升小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理水水平，我我公司準準備采取取以下措措施：（1）全面面推行“人性化化物業(yè)管管理模式式”金盛物業(yè)將將廣泛引引入人性性化物業(yè)業(yè)管理的的先進管管理理念念，以關(guān)關(guān)注員工工的不同同需求、關(guān)關(guān)注社區(qū)區(qū)的整體體氛圍為為特征的的人性化化管理模模式，使使金盛物物業(yè)在管管理水平平上有了了質(zhì)的提提高。我我公司人人性化管管理將實實現(xiàn)幾個個統(tǒng)一：對業(yè)主主來說，注注重了外外在環(huán)境境和內(nèi)在在情感的的統(tǒng)一；對公司司來說，實實現(xiàn)了規(guī)規(guī)范化管管理和人人性化管管理的統(tǒng)統(tǒng)一；對對員工來來說，體體現(xiàn)了企企業(yè)發(fā)展展和個人人成長

31、的的統(tǒng)一。 金盛物業(yè)業(yè)“人性化化物業(yè)管管理模式式”可以表表述為：（1）關(guān)關(guān)注員工工和業(yè)主主不同層層次的需需求；（22）小區(qū)區(qū)環(huán)境建建設(shè)中人人性化因因素的融融入；（33）對業(yè)業(yè)主在管管理服務(wù)務(wù)過程中中的“家庭式式關(guān)懷”；（44）現(xiàn)代代文明社社區(qū)精神神的塑造造。簡言言之，就就是在管管理、環(huán)環(huán)境、空空間各個個層次和和環(huán)節(jié)營營造既相相互信任任、相互互尊敬，又又有明確確行為規(guī)規(guī)則約束束的和諧諧、有序序的舒暢暢環(huán)境和和文化氛氛圍，使使人們在在工作、生生活、文文化娛樂樂等各方方面的品品味需求求均得到到滿足。物物業(yè)管理理實踐中中提煉出出的人性性化物業(yè)業(yè)管理模模式必將將使“五嶺閣閣”小區(qū)的的物業(yè)管管理在檔檔次上

32、得得到全面面提高。（2）個性性化服務(wù)務(wù)作為服務(wù)性性行業(yè)，金金盛物業(yè)業(yè)在管理理服務(wù)上上不斷吸吸收行業(yè)業(yè)內(nèi)較先先進的理理念，在在小區(qū)的的物業(yè)管管理中，我我們將提提供個性性化服務(wù)務(wù)，以適適應(yīng)社會會發(fā)展與與消費細細分的小小區(qū)趨勢勢。我們們從過去去的著眼眼于滿足足業(yè)主的的群體要要求、一一般需求求，提高高到在滿滿足業(yè)主主上述需需求的基基礎(chǔ)上，最最大可能能地滿足足于業(yè)主主的個性性需求、特特殊需要要的高度度；盡可可能多地地為業(yè)主主提供關(guān)關(guān)懷心靈靈、關(guān)注注人性的的深層次次的服務(wù)務(wù)。因此此，我們們將根據(jù)據(jù)“五嶺閣閣”各類業(yè)業(yè)主的不不同需求求，提供供更適合合不同層層面、不不同類型型的個性性化社區(qū)區(qū)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，實實行

33、有效效的“愛好分分類、個個性服務(wù)務(wù)”，將以以往物業(yè)業(yè)服務(wù)的的大面積積、大分分類和大大時段上上升為業(yè)業(yè)主細分分、愛好好細分、服服務(wù)細分分的更人人性化的的服務(wù)。（3）實踐踐“即時服服務(wù)和隱隱性管理理”相結(jié)合合的管理理設(shè)想我們在 “五嶺閣閣”小區(qū)的的物業(yè)管管理中，將將引入“即時服服務(wù)”和“隱性管管理”相結(jié)合合的管理理理念?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空

34、間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次的個性化服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。（4）物業(yè)業(yè)管理人人職業(yè)化化人力資源是是物管企企業(yè)最大大的資本本，因而而，必須須樹立現(xiàn)現(xiàn)代的人人力“資本”觀念，把把人力資資源作為為企業(yè)的的一種最最重要的的資本礦礦藏開發(fā)發(fā)利用，擴擴大投資資，讓其其為企業(yè)業(yè)創(chuàng)造更更多的價價值。金金盛物業(yè)業(yè)將建立立一套客客觀公正正的價值值評價體體系和晉晉升考核核機制，能能量化的的盡量加加以量化化，不能能量化的的則以適適當?shù)姆椒绞睫D(zhuǎn)化化可量化化的項目目，在工工作績效效的考核核方面將將注重績績效的改改進

35、，而而在工作作態(tài)度和和能力方方面?zhèn)戎刂赜陂L期期表現(xiàn)，在在考核過過程中，以以上級考考核下級級為主，輔輔以同級級之間和和下級對對上級的的評價來來綜合衡衡量，確確?？己撕说墓狡?、公正正和公開開。金盛盛物業(yè)已已經(jīng)具有有以下三三個方面面的優(yōu)勢勢：一是是具有對對人才有有吸引力力的、符符合企業(yè)業(yè)實際的的薪酬福福利政策策；二是是重視與與員工的的溝通，加加大、了了情感投投資力度度，充分分尊重員員工，對對員工進進行“人文關(guān)關(guān)懷、情情感服務(wù)務(wù)”，用溫溫馨、和和諧的企企業(yè)內(nèi)部部人際關(guān)關(guān)系氛圍圍打動和和感染員員工，讓讓員工感感受到企企業(yè)這個個“大家庭庭”的溫暖暖；三是是進行職職位激勵勵，幫助助員工進進行職工工生涯設(shè)設(shè)

36、計，給給員工特特別是中中高層管管理人員員自我價價值實現(xiàn)現(xiàn)的機會會。通過過種種努努力，我我公司勢勢必能引引進人才才、留住住人才、用用好人才才、提升升人才，使使員工以以公司為為家，以以目前的的職業(yè)為為終身職職業(yè)，確確保“五嶺閣閣”物業(yè)管管理質(zhì)量量，保證證了公司司的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展。（5）全面面實施MMIS、CCIS系系統(tǒng)及CCS系統(tǒng)統(tǒng)工程A、MISS系統(tǒng)：物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的各種種信息快快速反饋饋并及時時處理十十分重要要，為了了保證小小區(qū)信息息反饋渠渠道通暢暢，確保保所有信信息都能能得到及及時處理理，我們們將在管管理處辦辦公室設(shè)設(shè)置信息息控制系系統(tǒng)及處處理系統(tǒng)統(tǒng)，對社社區(qū)所有有信息進進行接收收和處理

37、理，并在在處理措措施指令令發(fā)出后后進行跟跟蹤管理理。B、CISS系統(tǒng)：我們將將對“五嶺閣閣”小區(qū)進進行形象象設(shè)計。該該設(shè)計內(nèi)內(nèi)容包括括小區(qū)標標識導(dǎo)視視系統(tǒng)、招招牌規(guī)劃劃設(shè)計、小小區(qū)管理理人員的的服裝、綠綠化景觀觀的建造造等，這這些設(shè)計計完成并并實施以以后，將將有一個個獨立完完整的形形象系統(tǒng)統(tǒng)，從而而大大提提高“五嶺閣閣”的形象象，提高高小區(qū)的的文化品品味。C、CS系系統(tǒng)：我我們將在在“五嶺閣閣”的物業(yè)業(yè)管理中中實施顧顧客滿意意戰(zhàn)略，即即一切從從業(yè)主、住住戶的需需要出發(fā)發(fā)，以業(yè)業(yè)主滿意意為金盛盛物業(yè)管務(wù)標小主戶感高管務(wù)值（6）建立立安全防防范快速速反應(yīng)系系統(tǒng)安全防范是是物業(yè)管管理第一一要素，“五

38、嶺閣”小區(qū)的安全防范工作由辦公室統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的安全防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求秩序維護員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)安全防范工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合。（7）逐步步增加社社區(qū)管理理服務(wù)的的技術(shù)含含量未來的物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)是人人才的競競爭，也也是管理理服務(wù)中中技術(shù)含含量的比比拼，技技術(shù)的競競爭將起起最終作作用。在在小區(qū)的的物業(yè)管管理中，我我們將逐逐步加大大技術(shù)投投入力度度，如安安全防范范管理中中，逐步步增加技技防在管管理中的的比重；

39、環(huán)境綠綠化逐漸漸實行綠綠化機械械化，既既提高工工作效率率，又節(jié)節(jié)約人力力成本；在機電電設(shè)備管管理中，利利用成熟熟的技術(shù)術(shù)和經(jīng)驗驗，加快快智能化化建設(shè)。2、開展前前期物業(yè)業(yè)管理工工作的主主要思路路和措施施（1）整合合管理人人員隊伍伍，并為為其提供供正式培培訓(xùn)。保保潔人員員、秩序序維護人人員根據(jù)據(jù)情況的的需要分分批進入入，盡可可能減少少人力成成本和其其他管理理成本的的支出。開開發(fā)商前前期所支支付的物物業(yè)管理理服務(wù)費費用僅為為最基本本的支出出（如人人工工資資、辦公公費用、設(shè)設(shè)備維護護保養(yǎng)費費等），在在用人方方面，我我們作了了縝密的的安排。（2）俗話話說得好好：“管理出出效益”，特別別是小區(qū)區(qū)的安全全

40、防范管管理工作作，由于于小區(qū)是是處于施施工建設(shè)設(shè)后期階階段，周周邊的環(huán)環(huán)境也較較為復(fù)雜雜，流動動人員較較多，安安全防范范責任很很重。我我公司如如介入之之后，將將采取與與各施工工隊聯(lián)防防的性質(zhì)質(zhì)，對小小區(qū)進行行管理，禁禁止無關(guān)關(guān)人員進進入小區(qū)區(qū)，加強強物品進進出小區(qū)區(qū)的管理理，確保保小區(qū)的的生活和和施工秩秩序。（3）主動動參與配配合園區(qū)區(qū)建設(shè)工工作 目目前小區(qū)區(qū)的工程程還在建建設(shè)中，如如配套設(shè)設(shè)施、水水電、安安全保衛(wèi)衛(wèi)系統(tǒng)，園園林綠化化等。我我公司將將以物業(yè)業(yè)管理的的專業(yè)角角度和吸吸納用戶戶的需求求和意見見，給開開發(fā)單位位提出合合理化意意見。如如隱蔽工工程、排排污系統(tǒng)統(tǒng)和園林林的合理理布局等等，

41、從而而達到提提高物業(yè)業(yè)的使用用動能，避避免重復(fù)復(fù)投資，降降低施工工成本的的效果。（4）加強強已竣工工物業(yè)的的接管驗驗收工作作物業(yè)的接管管驗收是是物業(yè)竣竣工驗收收的再驗驗收，主主要是為為了確保保物業(yè)正正常使用用功能，充充分維護護住戶的的利益，減減少以后后管理中中的麻煩煩和重復(fù)復(fù)開支，檢檢查房屋屋及配套套設(shè)施、設(shè)設(shè)備有無無質(zhì)量問問題。如如水電是是否開通通，隱蔽蔽工程是是否齊全全到位，園園林布局局是否合合理等等等。為以以后的物物業(yè)管理理工作，奠奠定堅實實的基礎(chǔ)礎(chǔ)，從而而可以督督促相關(guān)關(guān)責任單單位在接接房前對對遺留問問題積極極整改，減減少業(yè)主主的生活活不便，充充分維護護業(yè)主切切身利益益。（5）認真真做

42、好住住戶的接接房驗收收工作接房驗收是是住戶入入住前對對所屬物物業(yè)的認認可。第第一，可可以讓業(yè)業(yè)主了解解房屋的的質(zhì)量和和各種設(shè)設(shè)施設(shè)備備的狀況況，處理理解決好好遺留問問題，防防止因沒沒有相關(guān)關(guān)的驗房房書面資資料而發(fā)發(fā)生糾紛紛；第二二，建立立業(yè)主信信息檔案案，簽訂訂業(yè)主公公約明確確各項公公共制度度；第三三，協(xié)助助業(yè)主辦辦理水、電電、氣、電電視、電電話等開開戶工作作；第四四，簽訂訂前期物物業(yè)管理理委托服服務(wù)合同同，明確確相關(guān)內(nèi)內(nèi)容?？偪傊?，我我們會認認真做好好此項工工作，明明確業(yè)主主、施工工單位和和物業(yè)公公司的責責、權(quán)、利利關(guān)系，以以確保物物業(yè)達到到最佳的的功能。（6）加強強室內(nèi)裝裝飾裝修修的管理理

43、隨著工程的的竣工，業(yè)業(yè)主也會會陸續(xù)裝裝修入住住，而這這一環(huán)節(jié)節(jié)也是前前期物業(yè)業(yè)管理工工作中非非常重要要的一個個環(huán)節(jié)，涉涉及到小小區(qū)的整整體規(guī)劃劃、房屋屋結(jié)構(gòu)。為為保證建建筑物的的完好和和安全，保保持住宅宅樓的外外觀清潔潔和美觀觀，維護護業(yè)主的的合法權(quán)權(quán)益。裝裝修時我我公司會會嚴把裝裝修手續(xù)續(xù)審批關(guān)關(guān)，并每每天派專專人依據(jù)據(jù)國家建建設(shè)部頒頒布的室室內(nèi)裝飾飾裝修管管理辦法法對裝裝修進行行嚴格管管理。層層層把關(guān)關(guān)，跟蹤蹤管理，避避免導(dǎo)致致不利因因素和安安全隱患患。總之，我們們將以“塑造一一流品牌牌，提供供一流服服務(wù)，實實現(xiàn)一流流管理”為目標標，為“熱心、耐耐心、細細心、用用心 、盡盡心”的“五心”服

44、務(wù)理理念，盡盡心盡力力做好“五嶺閣閣”住宅小小區(qū)的前前期物業(yè)業(yè)管理工工作，真真真做到到讓開發(fā)發(fā)商放心心，讓業(yè)業(yè)主住得得舒心。第二部分 采取取的管理理方式、工工作計劃劃和物質(zhì)質(zhì)裝備情情況一、管理方方式借金盛物業(yè)業(yè)“以物業(yè)業(yè)管理為為依托，以以業(yè)主服服務(wù)為中中心”的管理理理念和和“基本職職能標準準化、業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)個性化化”的管理理模式，同同時結(jié)合合“五嶺閣閣”小區(qū)的的實際狀狀況和業(yè)業(yè)主的需需求，對對小區(qū)進進行綜合合一體化化管理，使使該物業(yè)業(yè)管理更更加專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)范化。主主要的管管理方式式如下：（一）互動動管理在“五嶺閣閣”提倡、推推行互動動式物業(yè)業(yè)管理?；セ邮轿镂飿I(yè)管理理的內(nèi)涵涵就是管管理處與與

45、業(yè)主的的互動，這這樣既維維護業(yè)主主權(quán)利、服服務(wù)業(yè)主主、讓業(yè)業(yè)主滿意意，也便便于物業(yè)業(yè)管理工工作的正正常開展展。1、管理目目標互動動小區(qū)的管理理目標應(yīng)應(yīng)該是由由管理處處和業(yè)主主（前期期為發(fā)展展商）共共同商議議和制定定的，管管理目的的是一致致的。2、管理責責任互動動“五嶺閣”管理處處的責任任是實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主提提出的管管理目標標，而小小區(qū)的業(yè)業(yè)主有責責任協(xié)助助管理處處工作，并并有義務(wù)務(wù)按管管理規(guī)約約的要要求和規(guī)規(guī)定合理理使用小小區(qū)物業(yè)業(yè)，有義義務(wù)自覺覺維護小小區(qū)的完完整、美美觀、清清潔和安安全等各各項內(nèi)容容。3、管理過過程互動動在“五嶺閣閣”小區(qū)的的日常管管理服務(wù)務(wù)運作過過程中，住住戶的感感覺就是是物業(yè)

46、管管理工作作的鏡子子。管理理處隨時時與住戶戶溝通物物業(yè)管理理狀況，而而住戶也也有義務(wù)務(wù)隨時向向管理處處反饋意意見和信信息，以以保證管管理處的的工作就就是住戶戶的需要要這個方方向。在配套服務(wù)務(wù)方面。除除了提供供常規(guī)性性公共服服務(wù)之中中，我們們還分析析了五嶺嶺閣業(yè)主主的需求求，提供供多種配配套服務(wù)務(wù)，實現(xiàn)現(xiàn)互動。在社區(qū)人文文環(huán)境營營造方面面。我們們對于小小區(qū)社區(qū)區(qū)文化活活動和環(huán)環(huán)境社區(qū)區(qū)文化進進行了統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和安排排，并將將在實際際的管理理過程中中，經(jīng)常常聽取客客戶的意意見，實實現(xiàn)管理理處與業(yè)業(yè)主的互互動。4、財務(wù)收收支的互互動管理處的工工作內(nèi)容容直接決決定了管管理處的的財務(wù)收收支，所所以管理理

47、費等費費用的標標準必須須與工作作內(nèi)容相相對應(yīng)，追追求財務(wù)務(wù)平衡應(yīng)應(yīng)該是管管理處的的權(quán)力，一一味追求求質(zhì)量而而不顧財財務(wù)狀況況，不應(yīng)應(yīng)該是物物業(yè)管理理公司的的正常行行為。（二）人本本管理以人為本，是是我公司司企業(yè)文文化的精精髓。在在“五嶺閣閣”我們將將推行人人本管理理。這體體現(xiàn)在以以人為中中心，把把員工當當作最寶寶貴的資資源看待待，充分分發(fā)揮干干部和員員工的聰聰明才智智和積極極主動性性，保證證物業(yè)管管理各項項工作的的順利展展開。1、加強人人力資源源管理根據(jù)“五嶺嶺閣”小區(qū)管管理的高高標準、高高要求的的特點，從從管理人人員的組組成入手手，保證證隊伍的的整體素素質(zhì)。管管理處骨骨干由具具有豐富富物業(yè)管

48、管理經(jīng)驗驗的管理理人員和和專業(yè)技技術(shù)人員員組成，員員工都要要精心挑挑選素質(zhì)質(zhì)高、態(tài)態(tài)度好、技技術(shù)強的的人員。根根據(jù)物業(yè)業(yè)管理需需要，合合理安排排員工的的上崗培培訓(xùn)和持持續(xù)的在在職培訓(xùn)訓(xùn)。在日日常的管管理工作作中，尊尊重人、理理解人、關(guān)關(guān)心人、培培養(yǎng)人，倡倡導(dǎo)和諧諧有序的的工作氛氛圍。2、通過目目標管理理，對員員工實施施有效獎獎懲我公司將在在管理處處落實內(nèi)內(nèi)部管理理目標責責任制，“五嶺閣”的管理工作臺，也將與公司訂立“小區(qū)目標管理責任書”，明確責、權(quán)、利，管理處再將管理目標分配到班組直至個人，明確分工目標，并在達成目標的過程中及時反饋績效，將管理目標與“五嶺閣”管理處人員的經(jīng)濟收入、升遷、聘任直

49、接對應(yīng)，實行行之有效的員工激勵。根據(jù)目標達成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。（三）標準準管理1、按ISSO90002質(zhì)質(zhì)量標準準進行管管理我公司將在在“五嶺閣閣”小區(qū)的的物業(yè)管管理中全全面導(dǎo)入入ISOO90002質(zhì)量量體系，為為樹立優(yōu)優(yōu)質(zhì)、規(guī)規(guī)范的物物業(yè)管理理服務(wù)提提供保障障。2、大力推推行“三定五五按”在ISO990022的推行行中，我我們特地地強調(diào)“三定五五按”。三定定即“定崗、定定員、定定責”，五按按即“按標準準、按程程序、按按時間、按按路線、按按指令”。根據(jù)據(jù)“五嶺閣閣”的具體體

50、特點，合合理設(shè)崗崗定員，對對每個員員工工作作進行具具體設(shè)計計，做到到專業(yè)清清晰、業(yè)業(yè)務(wù)飽滿滿、職責責到人。再再根據(jù)各各個員工工的工作作職責與與范圍，規(guī)規(guī)定在時時間序列列上的分分解和空空間位置置上的移移動。對對于物業(yè)業(yè)管理的的各項具具體工作作，我們們都設(shè)計計了詳細細的規(guī)程程，規(guī)定定各步驟驟的程序序和對應(yīng)應(yīng)的標準準。該小小區(qū)的管管理將嚴嚴格按要要求執(zhí)行行。（四）督導(dǎo)導(dǎo)管理我們將督導(dǎo)導(dǎo)管理方方式運用用到小區(qū)區(qū)的管理理中去，通通過建立立合理的的監(jiān)督機機制、自自我約束束機制和和信息反反饋處理理機制，保保證管理理信息暢暢通，保保證各項項指令和和目標的的落實。1、建立合合理的監(jiān)監(jiān)督機制制小區(qū)管理處處在開展展

51、物業(yè)管管理的過過程中，將將嚴格按按照政府府及上級級主管部部門的有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)要求開開展工作作，定期期向金盛盛物業(yè)服服務(wù)公司司和開發(fā)發(fā)商報告告工作，商商討物業(yè)業(yè)管理運運作事務(wù)務(wù)，提交交財務(wù)報報告書，并并匯報出出日常工工作的進進展和計計劃。定定期對管管理目標標進行考考核，對對每個項項目的管管理服務(wù)務(wù)過程建建立原始始記錄，通通過現(xiàn)場場檢查、部部門自查查、公司司內(nèi)、外外部質(zhì)量量審核，確確保管理理工作的的監(jiān)督有有效運作作。具體作法一一是公開開監(jiān)督制制。公布布管理處處監(jiān)督投投訴電話話，維修修值班電電話，設(shè)設(shè)立業(yè)主主意見箱箱。所有有員工佩佩帶工作作牌上崗崗，以便便于公開開監(jiān)督；二是業(yè)業(yè)主、客客戶或其其

52、它來源源的信息息做到到到有分析析、有處處理、有有跟蹤、有有反饋，實實行閉環(huán)環(huán)管理，使使業(yè)主、住住戶的權(quán)權(quán)益得到到保障；三是定定期報告告制。管管理處定定期向開開發(fā)商、物物業(yè)服務(wù)務(wù)公司定定期報告告工作，檢檢討物業(yè)業(yè)管理事事宜，確確保物業(yè)業(yè)管理目目標的實實現(xiàn)。2、建立自自我約束束機制管理處根據(jù)據(jù)各項管管理標準準，對各各班組員員工進行行有效檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時糾糾正。對對重大質(zhì)質(zhì)量問題題或多次次重復(fù)出出現(xiàn)的問問題，由由管理層層檢討并并制定糾糾正和預(yù)預(yù)防措施施。要確保監(jiān)督督與自我我約束機機制的有有效性，就就必須具具備一個個完整的的監(jiān)督與與自我約約束機制制流程，流流程圖如如下：監(jiān)督及自我約束流程圖各崗

53、位員工各合作伙伴各部門質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開信監(jiān)督及自我約束流程圖各崗位員工各合作伙伴各部門質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開信3、建立信信息反饋饋及處理理機制沒有糾正和和預(yù)防措措施，IISO990022質(zhì)量體體系就不不能順利利貫徹，沒沒有信息息反饋和和處理，各各管理處處就無法法保證優(yōu)優(yōu)良的物物業(yè)管理理服務(wù)。管理處作為為主要的的信息處處理中心心，244小時接接受和處處理各方方面的信信息，主主要渠道道有：各各部門每每月向管管理處主主任提交交一份工工作計劃劃報告書書，包括括管理費費收支帳帳目；業(yè)業(yè)主、住住戶意見見調(diào)查程程序；業(yè)業(yè)主、住住戶意見見箱

54、；業(yè)業(yè)主、住住戶投訴訴與找反反饋信息息；管理理處員工工的反饋饋信息；新聞媒媒介。獲得反饋信信息后，管管理處主主任分析析處理，向向相關(guān)部部門、人人員發(fā)出出指令并并監(jiān)督其其及時改改進，直直到圓滿滿解決問問題（見見圖）。信息反饋圖執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令相關(guān)人員執(zhí)行命令跟蹤調(diào)查小區(qū)管理處主任管理處員工意見箱客戶意見調(diào)查程序新聞媒介市房產(chǎn)局信息反饋圖執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令相關(guān)人員執(zhí)行命令跟蹤調(diào)查小區(qū)管理處主任管理處員工意見箱客戶意見調(diào)查程序新聞媒介市房產(chǎn)局二、工作計計劃（1）管理理處整體體運作流流程（2）物業(yè)業(yè)接收與與接管程程序、（3）房屋屋室內(nèi)維維修程序序（4）辦理理業(yè)主入入住程序序（5）安全全防范交交通管理理程

55、序（6）檔案案建立程程序（7）消防防應(yīng)急處處理程序序（8）業(yè)主主、住戶戶、經(jīng)營營戶投訴訴處理程程序（9）機電電設(shè)備維維修程序序（10）住住宅裝修修管理程程序（11）公公共設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護程序序（12）保保潔管理理程序（13）綠綠化管理理程序流流程圖（14）應(yīng)應(yīng)急突發(fā)發(fā)事件處處理準備入住資料擬制管理方案機構(gòu)組建隊伍組織培訓(xùn)制定規(guī)章制度聯(lián)系協(xié)助單位，督促及時整改日常管理建立各類檔案搬遷入住/經(jīng)營裝修驗收監(jiān)督違章裝修裝修審批辦理入住手續(xù)物業(yè)驗收接管熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題內(nèi)部管理與監(jiān)督小區(qū)事務(wù)房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)檔案管理安全管理交通停車場管理消防設(shè)備養(yǎng)護機電設(shè)備養(yǎng)護家政服務(wù)小區(qū)綠化清潔衛(wèi)生準備入

56、住資料擬制管理方案機構(gòu)組建隊伍組織培訓(xùn)制定規(guī)章制度聯(lián)系協(xié)助單位，督促及時整改日常管理建立各類檔案搬遷入住/經(jīng)營裝修驗收監(jiān)督違章裝修裝修審批辦理入住手續(xù)物業(yè)驗收接管熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題內(nèi)部管理與監(jiān)督小區(qū)事務(wù)房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)檔案管理安全管理交通停車場管理消防設(shè)備養(yǎng)護機電設(shè)備養(yǎng)護家政服務(wù)小區(qū)綠化清潔衛(wèi)生圖一 小區(qū)管理處整體運作流程圖接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；機電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表。圖一 小區(qū)管理處

57、整體運作流程圖接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；機電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表。圖二 物物業(yè)接收收與接管管程序流流程圖重大維修項目在派工板上登記工人去向維修工完畢，請住戶在派工單上簽認工人準備工具班子據(jù)申報填派工單維修申報，填寫維修申報表交回派工單并交已收維修費維修員匯總派工單每星期將匯總派工單交物業(yè)部回訪回訪結(jié)果反饋工程部主管處理工程部主管到現(xiàn)場查看提出方案、監(jiān)督維修重大維修項目在派工板上登記工人去向維修工完畢，請住

58、戶在派工單上簽認工人準備工具班子據(jù)申報填派工單維修申報，填寫維修申報表交回派工單并交已收維修費維修員匯總派工單每星期將匯總派工單交物業(yè)部回訪回訪結(jié)果反饋工程部主管處理工程部主管到現(xiàn)場查看提出方案、監(jiān)督維修圖三 房房屋室內(nèi)內(nèi)維修程程序流程程圖提 交 資 料提 交 資 料填寫業(yè)主資料閱讀有關(guān)協(xié)議文本、詢問、咨詢財務(wù)繳費簽訂有關(guān)協(xié)議入伙通知書購房合同業(yè)主身份證及復(fù)印件常住人口寸照片物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主公約區(qū)域防火責任協(xié)議書小區(qū)管理處裝修申請表物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主宣言區(qū)域防火責任協(xié)議書裝修押金物業(yè)管理費裝修垃圾清運費驗收房屋物管員帶領(lǐng)業(yè)主驗房抄讀水表、電表底填寫

59、房屋質(zhì)量表程部業(yè)主簽字整理資料、入電腦、入檔圖四 辦辦理業(yè)主主入住程程序流程程圖圖五 安安全防范范交通管管理程序序流程圖圖收集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料；收集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料； 2、業(yè)主及租戶資料、證件、購、租合同、裝修資料 3、歷次管理活動的書面、音象記錄。圖六 檔檔案建立立程序流流程圖監(jiān)測火勢情況，堅守消防中心崗位。圖七 消消防應(yīng)急急處理程程序流程程圖圖八 業(yè)業(yè)主、住住戶投訴訴處理程程序流程程圖交檔案管理員存檔。主管報主任做好維修記錄。維修完畢檢查驗，試運行合格。圖九 公公共設(shè)備備維修程程序流程程圖業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，領(lǐng)取裝修審批表。告知業(yè)主裝修須知。業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)

60、議，領(lǐng)取裝修審批表。告知業(yè)主裝修須知。業(yè)主填寫審批表，交物業(yè)部房管員。施工責任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。物業(yè)部房管員、消防員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場四次。報物業(yè)部房管員驗收，并簽署驗收意見。保證期到后辦退還押金手續(xù)。圖十 住住宅裝修修管理程程序流程程圖圖十 住住宅裝修修管理程程序流程程圖重大項目反饋監(jiān)督指導(dǎo)圖十一 公共設(shè)設(shè)施維修修養(yǎng)護程程序流程程圖保潔組圖十二 保潔管管理程序序流程圖圖圖十三 綠化管管理程序序流程圖圖1、發(fā)生火火警應(yīng)急急處理（1）各區(qū)區(qū)域值班班人員負負責消防防監(jiān)控、報報警工作作；（2）現(xiàn)場