中投發(fā)展組織能力分析-標(biāo)桿案例研究課件

1、中投發(fā)展組織能力分析標(biāo)桿案例研究2012年4月中投發(fā)展組織能力分析標(biāo)桿案例研究2012年4月目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路標(biāo)桿企業(yè)的借鑒意義目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路城市運營商定位政府（編?。┏鞘羞\營項目類型政府需求溝通界面終端客戶：企業(yè)、業(yè)主觀眾1234投資者規(guī)劃設(shè)計者公共服務(wù)提供建筑抵償商市場營銷者合作伙伴（劇組）5城市運營商城市運營商理解政府的城市發(fā)展目標(biāo)，策劃適合的城市運營方略，并通過資源整合滿足城市運營面向?qū)ο蟮男枨?，實現(xiàn)政府的目標(biāo)城市運營商定位政府（編劇）城市運營項目類型政府需求溝通界面終城市運營商在城市運營中的多重角色有能力在城市運營的全環(huán)節(jié)中，根據(jù)政府需求提供所需服

2、務(wù)的企業(yè)可稱為城市運營商在實際經(jīng)營運作中，由于政府需求不同，城市運營商將在提供服務(wù)時承擔(dān)不同的角色政府城市運營需求：完成土地片區(qū)的策劃、開發(fā)、營銷推廣和運營物業(yè)運營土地開發(fā)項目開發(fā)參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理商業(yè)角色土地開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)商營銷與平臺構(gòu)建者運營管理者城市運營商城市運營商在城市運營中的多重角色有能力在城市運營的全環(huán)節(jié)中，城市運營商在城市運營中的多重角色有能力在城市運營的全環(huán)節(jié)中，根據(jù)政府需求提供所需服務(wù)的企業(yè)可稱為城市運營商在實際經(jīng)營運作中，由于政府需求不同，城市運營商將在提

3、供服務(wù)時承擔(dān)不同的角色政府城市運營需求：完成土地片區(qū)的策劃、開發(fā)、營銷推廣和運營片區(qū)策劃二級開發(fā)與運營土地一級開發(fā)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入城市運營商在片區(qū)策劃階段，參與企業(yè)將承擔(dān)提供城市運營方案，協(xié)助片區(qū)規(guī)劃責(zé)任，作為政府的智庫和解決方案提供商城市解決方案提供商在土地一級開發(fā)階段，按照片區(qū)前期規(guī)劃，完成土地從生地到熟地的開發(fā)運作，作為政府的一級土地開發(fā)承包商或委托人土地一級開發(fā)商利用企業(yè)自身資源優(yōu)勢和資源整合能力，為土地片區(qū)的招商引資和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入搭建平臺招商引資平臺作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地的開發(fā)和利用房地產(chǎn)開發(fā)商城市運營商在城市運營中的多重角色有能力在城市運營的全環(huán)節(jié)中，目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路標(biāo)桿

4、企業(yè)的借鑒意義目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路案例分享：Related 公司的簡介及發(fā)展歷程Related 在美國開發(fā)、管理及經(jīng)營世界一流的房地產(chǎn)，是世界著名的收費開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè) 1970 1972 1980 1990 1998 2000 2003 2006 2007 2010Stephen Ross 于紐約創(chuàng)建Related Housing CompaniesRelated Companies 將子公司Related Capital Company出售給其6年前上市的房地產(chǎn)金融投資公司Centerline Capital Group（原名CharterMac）Related Compani

5、es 在時代華納中心的競標(biāo)中贏得其開發(fā)權(quán) 收購Equinox Holdings, Inc.，將現(xiàn)代生活方式、生態(tài)理念與公司開發(fā)的地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合與包括Goldman Sachs, MSD Capital, Mubadala Development Company 在內(nèi)的多家投資領(lǐng)域的精英建立合作伙伴關(guān)系，充實了公司進(jìn)一步發(fā)展的潛能主要開發(fā)政府支持的經(jīng)濟(jì)適用房，并將此作為長期投資同時，發(fā)展公司的金融服務(wù)截至70年代末，已募集到4,000萬美元的投資用于開發(fā)綜合價值為2.5億美元的50多處地產(chǎn)項目趨向多元化發(fā)展并迅速擴(kuò)張其業(yè)務(wù)范圍和持有物業(yè)，新增項目包括大規(guī)模的多住戶用房、寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)同時，金融服

6、務(wù)業(yè)務(wù)迅速壯大，成為了債務(wù)和股權(quán)資本的重要供應(yīng)商，管理的私募、公募基金超過50支更名為Related Companies在Miami，L. A.和Chicago創(chuàng)立辦事處以更好地開展全國范圍的業(yè)務(wù)90年代初，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷下坡，Related 公司收購并重新定位了一些不良資產(chǎn)為了更好地發(fā)展，Related將其業(yè)務(wù)分為三大板塊：地產(chǎn)開發(fā)：開發(fā)豪華住宅，政府支持的保障房，零售、商用和綜合地產(chǎn)物業(yè)管理：利用運營成本、市場狀況等信息為住宅、商用、零售物業(yè)提供運營管理服務(wù)金融服務(wù)：代理數(shù)家大型機(jī)構(gòu)的資金管理進(jìn)入新世紀(jì)，Related已過渡成為美國城市綜合體發(fā)展的領(lǐng)袖與Related公司合作的公司基金很多

7、，融資渠道寬廣，基本不需要銀行貸款，故Related在美國近期的“次貸危機(jī)”中受到的沖擊較少案例分享：Related 公司的簡介及發(fā)展歷程RelatedRelated的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分類，值得注意的是其地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、營銷與銷售業(yè)務(wù)中，包含大量的付費開發(fā)型項目地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，包括豪華住宅、城市綜合體、地標(biāo)性社區(qū)、零售物業(yè)、辦公樓、酒店和度假村、商貿(mào)會展中心等開發(fā)形式包括自主投資與參與收費開發(fā)等多種方式地產(chǎn)基金管理其基金管理平臺主要專注于不良房地產(chǎn)的重新定位、房地產(chǎn)建設(shè)貸款的發(fā)起和擴(kuò)增、多用戶家庭住宅和零售業(yè)務(wù)三個領(lǐng)域咨詢服務(wù)為第三方客戶提供地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運營、擴(kuò)張、物業(yè)處置和營

8、銷等領(lǐng)域的咨詢服務(wù)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理團(tuán)隊在項目開發(fā)完成后為物業(yè)設(shè)計最佳的運營方案，公司開發(fā)的住宅、零售、商用和綜合物業(yè)多由該團(tuán)隊設(shè)計運營，這使公司能夠通過物業(yè)獲得更多增值的空間此項業(yè)務(wù)涉及到物業(yè)的持有、中介、會計結(jié)算、顧客服務(wù)、營銷和租賃等方面營銷與銷售Related 公司的物業(yè)銷售都由自己的團(tuán)隊負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)包括與開發(fā)團(tuán)隊進(jìn)行市場分析和產(chǎn)品開發(fā)，進(jìn)行營銷、銷售和定價的策略，還有執(zhí)行每處物業(yè)的銷售計劃Related的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分類，值得注意的是其地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管瑞雷特收費開發(fā)模式同傳統(tǒng)開發(fā)模式的區(qū)別自有開發(fā)拿地開發(fā)運營銷售租賃具有物業(yè)的所有權(quán)收費開發(fā)模式拿地開發(fā)運營銷售租賃參與物業(yè)收益分成瑞雷

9、特的收費開發(fā)之道瑞雷特通過幾十年的房產(chǎn)運營，積累了超越行業(yè)平均水平的開發(fā)和運營經(jīng)驗；瑞雷特將自身的開發(fā)運營經(jīng)驗作為產(chǎn)品，為其它的土地所有者開發(fā)運營土地提供“從土地到產(chǎn)品”的解決方案；由于瑞雷特具有充分的外部資源和項目管理經(jīng)驗，經(jīng)過瑞雷特開發(fā)的土地，可以獲得超越行業(yè)的增值收益瑞雷特公司本身已經(jīng)不再關(guān)注如何“拿地”，因為土地持有者將都傾向于，通過分成等多種手段，邀請瑞雷特進(jìn)行代為開發(fā)運營；瑞雷特已經(jīng)超越了傳統(tǒng)意義上的外包服務(wù)者，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的地產(chǎn)運營的“名牌導(dǎo)演”瑞雷特收費開發(fā)模式同傳統(tǒng)開發(fā)模式的區(qū)別自有開發(fā)拿地開發(fā)運營銷Related 同時還包含基金管理平臺，以增加公司的融資和獲利渠道地產(chǎn)基

10、金管理是Related 的主要業(yè)務(wù)之一，公司下設(shè)Related Fund Management部門，為公司和第三方投資者提供自己按管理服務(wù)。其基金管理平臺主要專注于不良房地產(chǎn)的重新定位、房地產(chǎn)建設(shè)貸款的發(fā)起和擴(kuò)增、多用戶家庭住宅和零售業(yè)務(wù)三個領(lǐng)域。Related 的控股上市公司 Centerline Capital Group于2003年收購Related 子公司Related Capital Company 后，成為全美最大的地產(chǎn)金融投資公司之一，為機(jī)構(gòu)投資者和個體投資者提供債務(wù)融資和股權(quán)投資產(chǎn)品。Centerline Capital Group公司現(xiàn)在管理著116支公募和私募基金，投資于1

11、200余處物業(yè)，總值約為93億美元LIHTC基金種類現(xiàn)有基金數(shù)量基金資產(chǎn)額（美元）投資物業(yè)數(shù)量Multi-Invester435,852,189,954783Proprietary501,718,619,945261Guaranteed201,562,121,608212Public3148,212,00031Total1169,281,143,5071,287Related 同時還包含基金管理平臺，以增加公司的融資和獲Related 的突出優(yōu)勢公司對每項業(yè)務(wù)的完美追求體現(xiàn)在公司運營的方方面面，從建筑構(gòu)造和室內(nèi)設(shè)計的獨特樣式和精良制造，到合作伙伴的選擇，再到物業(yè)運營穩(wěn)定的高水平操作，都可體現(xiàn)公

12、司追求卓越的精神。擁有價值超過220億美元的開發(fā)和收購活動，業(yè)務(wù)規(guī)模巨大，這使其擁有客觀的收購和談判能力，并可以降低建筑、運營和營銷的費用，故公司可以高效運轉(zhuǎn)并實現(xiàn)價值最大化最佳的建筑性能和保護(hù)環(huán)境的責(zé)任是以質(zhì)量求發(fā)展的本質(zhì)屬性之一公司的核心優(yōu)勢之一是團(tuán)隊人員的品質(zhì)與經(jīng)驗，長期以來一直致力于尋找和留用各領(lǐng)域的精英公司擁有雄厚的資金實力和在開發(fā)建設(shè)方面的豐富經(jīng)驗，并且精于執(zhí)行公司策略，以使債權(quán)人的價值最大化綜合性的組織結(jié)構(gòu)使我們可以更好地協(xié)調(diào)各領(lǐng)域的業(yè)務(wù)活動。Eg：開發(fā)團(tuán)隊匯集了公司里各領(lǐng)域的專家，能更有效地競爭；物業(yè)管理和住宅銷售團(tuán)隊可以為公司提供運營成本和市場狀況的即時信息先進(jìn)的信息技術(shù)、會

13、計、資金和人力資源管理系統(tǒng)，確保公司的合作者、股東和員工都能及時獲取財務(wù)信息，為成功運營提供重要的數(shù)據(jù)，也使公司的合作者和資金提供者對公司的提供信息更具信心1972年以來，公司已在金融領(lǐng)域、產(chǎn)品開發(fā)、運營和市場營銷方面創(chuàng)造了許多創(chuàng)新戰(zhàn)略，而這些戰(zhàn)略在許多情況下已演變?yōu)樾袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略。這樣的領(lǐng)軍能力助其創(chuàng)造出首屈一指的多元化、混用地產(chǎn)產(chǎn)品，此類產(chǎn)品現(xiàn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)資產(chǎn)。資產(chǎn)凈值與流動性：體現(xiàn)于穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，公司將資本再投資于公司業(yè)務(wù)，現(xiàn)公司規(guī)模已達(dá)數(shù)億美元資金獲取能力（融資能力）：1.有效的資金鏈，可隨時利用于投資機(jī)會2.財務(wù)狀況良好，記錄優(yōu)良，重要投資者愿意注入資金3.作為債務(wù)和股權(quán)

14、資本的重要提供者，擁有超過三十年的機(jī)構(gòu)資金管理經(jīng)驗，與業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系密切4.在基金經(jīng)營方面擁有自己的平臺并且經(jīng)驗豐富，能保證維持并進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值財政靈活性：通過新項目的發(fā)展創(chuàng)建額外資產(chǎn)以充足現(xiàn)金流，從而為投資帶來持續(xù)回報，并能保持財政的靈活性和流動性。這既能使公司靈活利用各種機(jī)遇盈利，又可確保其有充足的準(zhǔn)備應(yīng)對潛在的不確定性風(fēng)險控制能力：通過限制資源擔(dān)保和或有負(fù)債來為任何可能的市場變化或經(jīng)營狀況變化做好準(zhǔn)備，故其他金融機(jī)構(gòu)更愿意與公司達(dá)成合作良好的財政狀況追求卓越的文化成功經(jīng)驗眾多綠色環(huán)保人才優(yōu)秀方案執(zhí)行有效的內(nèi)部協(xié)同全球性整合資源行業(yè)創(chuàng)新Related 的突出優(yōu)勢良好的財政狀況追求卓越的文

15、化成功經(jīng)中投發(fā)展可借鑒的瑞雷特關(guān)鍵組織能力資源整合能力整合外部資源，為土地帶來更大價值通過資源最優(yōu)化配置，有效控制成本成本控制能力一體化生產(chǎn)體系，全流程成本控制工程管理能力能夠把握工程的質(zhì)量、進(jìn)度客戶服務(wù)能力在過程中同客戶溝通，同客戶共同完成項目的開發(fā)與交付了解行業(yè)最新發(fā)展趨勢，同時發(fā)掘客戶需求信息搜集與整理能力把握客戶需求能力客戶市場詳細(xì)細(xì)分設(shè)計能力為每個細(xì)分市場提高獨特設(shè)計服務(wù)中投發(fā)展可借鑒的瑞雷特關(guān)鍵組織能力資源整合能力整合外部資源，案例分享：鐵獅門簡介鐵獅門為美國最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，早期鐵獅門戰(zhàn)略并不明確，經(jīng)過一次破產(chǎn)清算后，轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^金融融資推動地產(chǎn)發(fā)展，在進(jìn)入21世紀(jì)后，進(jìn)一步

16、轉(zhuǎn)變模式，明確了以收費開發(fā)和資本運作為經(jīng)營方式的金融加地產(chǎn)的公司定位階段一：1867-1978階段二：1980s-2000從曼哈頓起家高端住宅制造商傳統(tǒng)地產(chǎn)模式房產(chǎn)基金模式融資（1981）模式選擇黃金地段以資本融資推動地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)品線調(diào)整（1923）重心轉(zhuǎn)為寫字樓開發(fā)商承建寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新（1960s）新技術(shù)與產(chǎn)品咨詢服務(wù)Lazard基金重啟（1980）黃金地段寫字樓業(yè)務(wù)不追求數(shù)量個人地產(chǎn)基金融資（1984）擴(kuò)大資金來源分散風(fēng)險進(jìn)入歐洲市場（1990）法蘭克福柏林區(qū)域擴(kuò)張（1950）擴(kuò)張至西海岸因經(jīng)濟(jì)衰退被清算（1976）模式轉(zhuǎn)變（1995）并購與購買資產(chǎn)比重加大階段三：2000s-今垂直整合收費

17、開發(fā)+資本運作設(shè)計&開發(fā)物業(yè)管理收購&改造基金管理收費開發(fā)商收購地產(chǎn)并通過改造、資產(chǎn)運作,提高其價值及收益涵蓋經(jīng)營、風(fēng)險管理、再開發(fā)過程等，盈利重要業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基金發(fā)起管理金融加地產(chǎn)模式案例分享：鐵獅門簡介鐵獅門為美國最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，早期二次“金融+地產(chǎn)”模式的轉(zhuǎn)變，帶來了鐵獅門的超速增長紐約-洛克菲勒中心(1996)完成自1930年建成以來第一次全面改造, 第五大道的房地產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)的振興者法蘭克福-MesseTurm(1988):利用美國工藝設(shè)計并建造了這棟高檔寫字樓，成為第一家進(jìn)駐歐洲的美國房地產(chǎn)企業(yè)紐約:1978年由Jerry Speyer 和Robert Tishman創(chuàng)建,

18、總部在美國紐約芝加哥:1983年建造高檔房地產(chǎn),當(dāng)?shù)厥袌鲅该桶l(fā)展的驅(qū)動者中國-鐵獅門基金 (2005)成為第一家進(jìn)駐中國,公開經(jīng)營投資基金的美國房地產(chǎn)商澳大利亞-鐵獅門基金:(2005)成為第一家進(jìn)駐澳大利亞,公開經(jīng)營房地產(chǎn)基金的美國房地產(chǎn)商圣保羅-Torre Norte:(1999)建筑了一棟國際頂級寫字樓,成為第一家進(jìn)駐巴西的美國房地產(chǎn)企業(yè)巴黎-CBX Tower, La Dfense:(2005)建筑了法國第一棟全玻璃、環(huán)境友好型摩天大樓印度-TSI Ventures:(2005)成為第一家進(jìn)駐印度并建筑了高檔印度風(fēng)格地產(chǎn)的美國房地產(chǎn)商金融+地產(chǎn)模式，使鐵獅門開始在全球范圍內(nèi)進(jìn)行并購和開

19、發(fā)經(jīng)營，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)總價值迅速超過500億美元以融資推動房產(chǎn)開發(fā)，使得鐵獅門有充足資金進(jìn)行地標(biāo)性建筑的競爭二次“金融+地產(chǎn)”模式的轉(zhuǎn)變，帶來了鐵獅門的超速增長紐約-洛鐵獅門通過金融視角整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不關(guān)注所有權(quán)而重視投資回報，以地產(chǎn)導(dǎo)演的身份在各個環(huán)節(jié)的各個方面賺取收益發(fā)行基金管理基金金融投資設(shè)計建造租賃管理物業(yè)管理地產(chǎn)投資地產(chǎn)開發(fā)運營服務(wù)鐵獅門關(guān)注點TSOF基金資金成本資本投入5%日常收益基礎(chǔ)管理費總資產(chǎn)價值的0.5%物業(yè)管理費年收入的2.54%監(jiān)理費改善性投資的24%開發(fā)管理費新開發(fā)項目施工成本的3.5%M&A收益收購管理費收購總價的1%資本轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)讓總價的1%超額收益業(yè)績提成只要5年

20、的年均總回報率（包括租金收益和資產(chǎn)升值收益）超過10.5%，超過部分TS-Manager將提成30%。鐵獅門通過不到1%的投資分享全鏈條中近40%的收入鐵獅門通過金融視角整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不關(guān)注所有權(quán)而重視投資回報，中投發(fā)展可借鑒的鐵獅門關(guān)鍵組織能力跨區(qū)域管理能力全球化布局，在追求更高收益同時分散風(fēng)險風(fēng)險控制能力多區(qū)域多文化運營控制杠桿率基金管理能力通過財務(wù)杠桿放大收益物業(yè)服務(wù)管理能力發(fā)現(xiàn)潛在價值，有效完成收購并購收購能力資產(chǎn)管理能力資產(chǎn)升值融資能力多元化融資渠道支撐擴(kuò)張中投發(fā)展可借鑒的鐵獅門關(guān)鍵組織能力跨區(qū)域管理能力全球化布局，組織支持鐵獅門構(gòu)建了地產(chǎn)開發(fā)和資本運作兩大平臺地產(chǎn)開發(fā)平臺資本運作平

21、臺收購&改造設(shè)計&開發(fā)租賃&市場推廣房地產(chǎn)管理分銷投資審批債務(wù)與權(quán)益資本市場跨國承租人關(guān)系資產(chǎn)管理租賃&市場推廣法律&風(fēng)險管理分銷部門支持開發(fā)管理引導(dǎo)支持金融+地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)支持：相比第三方加盟型合資企業(yè)，企業(yè)的策略的執(zhí)行與運用更加靈活內(nèi)部人才支持：企業(yè)有能力進(jìn)行復(fù)雜、多樣的投資活動激勵機(jī)制支持：企業(yè)高級管理者的獎金與其投資活動的回報相關(guān)聯(lián)職責(zé)分工三大優(yōu)勢組織支持鐵獅門構(gòu)建了地產(chǎn)開發(fā)和資本運作兩大平臺地產(chǎn)開發(fā)平人才支持從鐵獅門各業(yè)務(wù)條線的人員分布圖鐵獅門的人員結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了其金融加地產(chǎn)的運作模式，鐵獅門的人員結(jié)構(gòu)同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)已有很大區(qū)別，資本運作和會計人員已經(jīng)同傳統(tǒng)地產(chǎn)運作人員數(shù)量相當(dāng)；數(shù)據(jù)來

22、源：2011年鐵獅門公開資料整理銷售租賃設(shè)計開發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)管理區(qū)域管理并購管理有價證券管理資產(chǎn)管理權(quán)益性資本管理債務(wù)管理集團(tuán)金融會計稅務(wù)法務(wù)領(lǐng)導(dǎo)力發(fā)展項目美國全球人才支持從鐵獅門各業(yè)務(wù)條線的人員分布圖鐵獅門的人員結(jié)構(gòu)體值得中投發(fā)展借鑒的瑞雷特和鐵獅門核心能力總結(jié)標(biāo)桿企業(yè)的的優(yōu)勢瑞雷特鐵獅門資源整合能力成本控制能力工程管理能力信息搜集與整理能力把握消費者需求能力設(shè)計能力客戶服務(wù)能力跨區(qū)域管理能力風(fēng)險控制能力基金管理能力融資能力并購與收購能力資產(chǎn)管理能力物業(yè)服務(wù)管理能力值得中投發(fā)展借鑒的瑞雷特和鐵獅門核心能力總結(jié)標(biāo)桿企業(yè)的的優(yōu)勢目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路中投發(fā)展戰(zhàn)略對組織能力的要求中投發(fā)展經(jīng)營模式對組織能力的要求標(biāo)桿企業(yè)借鑒意義中投發(fā)展所需要的組織能力目錄中投發(fā)展組織能力分析的整體思路怡安翰威特解決組織能力選擇的三種思路方案方案1：頻次法方案2：權(quán)重法方案3：綜合權(quán)重法方式計算能力在三個方面出現(xiàn)的頻次數(shù)，依據(jù)頻