北京立水橋項目市場可行性報告

1、北京立水橋橋項目市市場可行行性研究究報告2006/07/30目 錄錄第一部分 項目總總說明81.1.項項目總說說明81.1.11 項目目背景81.1.22 項目目發(fā)展商商情況81.1.33 項目目評價目目的91.1.44 項目目評價依依據(jù)91.1.55 建設(shè)設(shè)必要性性101.2. 項目概概況101.2.11項目地地塊狀況況101.2.22 項目目規(guī)劃指指標(biāo)111.2.33 項目目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀12第二部分 市場場前景分分析132.1項目目總論132.1.11項目概概況132.1.11.1項項目名稱稱2.11.1.2項目目建設(shè)單單位2.1.11.3項項目位置置2.11.1.4項目目周邊目目前現(xiàn)狀狀2

2、.11.1.5項目目性質(zhì)及及主要特特點2.1.11.6項項目地塊塊面積及及邊界長長2.11.1.7研究究工作依依據(jù)2.1.22 可行行性研究究結(jié)論142.1.22.1市市場分析析預(yù)測22.1.2.22項目地地塊分析析2.11.2.3項目目規(guī)劃方方案2.1.22.4項項目工程程進(jìn)度22.1.2.55投資估估算及資資金籌措措 2.1.33.項目目存在問問題與建建議232.2 項項目提出出背景242.2.11.項目目提出背背景242.2.11.1項項目所在在區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展情況22.2.2.項項目投資資的必要要性 2282.3 市市場研究究292.3.11.市場場供給 2292.3.11.1所所在區(qū)

3、域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房現(xiàn)現(xiàn)有供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查22.3.1.22所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房未來供供給量及及結(jié)構(gòu)情情況調(diào)查查2.33.1.3其他他替代性性產(chǎn)品供供給量情情況調(diào)查查研究22.3.2.市市場需求求 322.3.22.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房的的租用情情況調(diào)查查2.33.2.2所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售商商業(yè)用房房銷售情情況調(diào)查查2.3.33.市場場價格332.3.33.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房銷銷售價格格情況調(diào)調(diào)查2.3.33.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房租租賃價格格情況調(diào)調(diào)查2.3.44.市場場預(yù)測 3342.3.44.1未未來該區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房需求預(yù)預(yù)測2.3.44.2銷銷售及租租

4、賃價格格預(yù)測22.3.5.市市場推銷銷 352.3.55.1推推銷方式式及措施施2.33.5.2產(chǎn)品品推銷費費用預(yù)測測2.4市場場研究352.4.11.地塊塊特征分分析352.4.11.1項項目區(qū)位位分析22.4.1.22項目交交通分析析2.44.1.3項目目人流分分析2.4.11.4項項目周邊邊規(guī)劃2.4.22.項目目SWOOT分析析392.4.22.1項項目優(yōu)勢勢分析22.4.2.22項目劣劣勢分析析2.44.2.3項目目機(jī)會分分析2.4.22.4項項目威脅脅分析22.4.3.項項目定位位方案 412.4.33.1項項目產(chǎn)品品方案22.4.3.22主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)第三部分 項目目經(jīng)濟(jì)分

5、分析453.1 投投資估算算453.1.11.土地地費用33.1.2.前前期工程程費用33.1.3.建建筑安裝裝工程費費用3.1.44.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用用 3.1.55.管理理費用33.1.6.銷銷售費用用3.11.7.營業(yè)稅稅支出33.1.8.其其他成本本支出估估算3.2 開開發(fā)進(jìn)度度48第四部分 項目目可行性性分析結(jié)結(jié)論484.1 經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價價484.2 社社會環(huán)境境評價504.3 總總體結(jié)論論及建議議 522第一部分 項目總總說明1.1.項項目總說說明1.1.11 項目目背景 為積極配合合及支持持北京市市整體發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，把握握新政后后新一輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的商機(jī)，*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有

6、限公司司通過審慎的市場場研究，*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司擬開發(fā)發(fā)建設(shè)甲甲級寫字字樓、公公寓辦公公、商業(yè)業(yè)裙樓等等。1.1.22 項目目發(fā)展商商情況項目發(fā)展商商：*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開發(fā)資質(zhì)：*資資質(zhì)法人代表：*注冊資金：*萬元注冊號：*1.1.33 項目目評價目目的本報告對北北京立水水橋項目目的可行行性進(jìn)行行評估。其其主要評評價目的的為：投資環(huán)境研研究分析析，把握握宏觀市市場環(huán)境境市場研究分分析，確確定項目目的市場場定位（包包括但不不限于銷銷售價格格定位）通過對該項項目投資資開發(fā)總總價值、投投資成本本費用、資資金籌劃劃計劃、銷銷售收入入、經(jīng)營營成本、稅稅金等基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測測和選定定，

7、利用用利潤率率、凈現(xiàn)現(xiàn)值、投投資內(nèi)部部收益率率、投資資回收期期等經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)對對項目進(jìn)進(jìn)行盈利利能力分分析及評評價；通過對項目目現(xiàn)金流流量、資資金來源源與運用用對項目目進(jìn)行貸貸款償還還能力分分析，幫幫助開發(fā)發(fā)商安排排融資計計劃；通過對項目目的敏感感性分析析、盈虧虧平衡分分析、概概率分析析、對項項目進(jìn)行行不確定定性分析析；為委托方進(jìn)進(jìn)行項目目決策、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營和管管理提供供參考；為政府進(jìn)行行項目審審批提供供參考和和依據(jù)。1.1.44 項目目評價依依據(jù)中華人民共共和國建建設(shè)部發(fā)發(fā)布房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目經(jīng)濟(jì)評評價方法法；*設(shè)設(shè)計院有有限公司司設(shè)計的的北京京立水橋橋項目修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃方案；中華人

8、民共共和國企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照（副副本）委托方提供供的項目目開發(fā)有有關(guān)資料料1.1.55 建設(shè)設(shè)必要性性從社會效益益角度分分析，本本項目的的建設(shè)符符合北五五環(huán)外的的控制性性規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃。為為北五環(huán)環(huán)外的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)提供高高品質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市市場對于于寫字樓樓及商業(yè)業(yè)用房的的需求，同同時進(jìn)一一步繁榮榮北五環(huán)環(huán)外路段段區(qū)域。項項目的建建設(shè)將帶帶來較好好的社會會效益。從從企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析，由于于市場上上對辦寫寫字樓及及商業(yè)用用房有著著較為旺旺盛的需需求，本本項目的的開發(fā)建建設(shè)面臨臨著良好好的市場場環(huán)境。本本項目將將面臨較強(qiáng)的盈利利空間，對對于企業(yè)業(yè)的利潤潤增加及及資本金金積

9、累有有著較好好的推動動作用。不論從社會會效益或或企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析，本本項目的的建設(shè)有有著充分分的必要要性1.2. 項目概概況1.2.11項目地地塊狀況況項目位于交交通主干干道*路路，東臨臨*、南南臨*、西面面是*、北連連*。項目所處位位置*路段段是20005-20006年北北京房地地產(chǎn)發(fā)展展較為活活躍地區(qū)區(qū)之一，有有著較好好的區(qū)位位優(yōu)勢，擁擁有著良良好的生生態(tài)環(huán)境境品質(zhì)和明顯的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)應(yīng)。1.2.22 項目目規(guī)劃指指標(biāo) 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)：項目規(guī)劃劃用地：87330； 居住住戶數(shù)：寫字樓樓：*戶戶；商業(yè)業(yè)：*戶戶； 總建筑面面積：3305555； 其其中： 寫寫字樓：*； 商業(yè)：195

10、592； 寫字樓層數(shù)數(shù)：*層； 建筑筑控制高高度：445m居住區(qū)建建筑面積積毛密度度（容積積率）：3.55; 建筑占占地面積積：*； 綠綠地率：*。停車位：*輛（地地面：*輛；地下：*輛）。1.2.33 項目目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀本項目是北北五環(huán)外外路段整整體規(guī)劃劃中，集集高檔寫寫字樓及及商業(yè)裙裙樓于一一體的高高品質(zhì)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目。目前項目處處于前期期市場研研究、概概念設(shè)計計階段。第二部分 市場場前景分分析2.1項目目總論2.1.11項目概概況2.1.11.1項項目名稱稱 *2.1.11.2項項目建設(shè)設(shè)單位 *2.1.11.3項項目位置置 馬鞍山山花園項項目位于于北京市市北五環(huán)環(huán)外，安安立路與與立

11、水橋橋道路的的交匯處處東南。2.1.11.4項項目周邊邊目前現(xiàn)現(xiàn)狀 項目東東臨主要要干道*路路，路東東為*；項目目南側(cè)為為*；北側(cè)是是*。2.1.11.5項項目性質(zhì)質(zhì)及主要要特點項目性質(zhì)為為商業(yè)金金融用地地，本地地塊現(xiàn)狀狀：廠房房、辦公公樓等。2.1.11.6研研究工作作依據(jù)規(guī)劃設(shè)計方方案結(jié)合合實際市市場調(diào)研研2.1.22 可行行性研究究結(jié)論22.1.2.11市場分分析預(yù)測測北京市房地地產(chǎn)市場場調(diào)查2005年年，北京京市房地地產(chǎn)市場場在商圈圈分布上上除傳統(tǒng)統(tǒng)的CBBD、金金融街、中中關(guān)村三三大商圈圈外，朝朝外、燕燕莎、奧奧運村、長長安街等等二線商商圈進(jìn)一一步走向向成熟，并并大有后后來居上上之勢

12、。上上地商圈圈以富地地大廈、金金隅科技技中心、盈盈創(chuàng)動力力為代表表迅速崛崛起，開開始向二二線商圈圈沖擊。但但CBDD、金融融街、中中關(guān)村在在高檔寫寫字樓市市場上的的定位仍仍是不可可動搖的的。據(jù)相關(guān)部門門統(tǒng)計：90%以上的的20004-220077年完工工的甲級級寫字樓樓均位于于以上三三個地區(qū)區(qū)。其中中尤以 CBDD最為重重要，四四通八達(dá)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)，距距離首都都機(jī)場半半小時以以內(nèi)的車車程，濃濃郁的商商業(yè)氛圍圍，成熟熟的配套套設(shè)施，從從未來的的發(fā)展趨趨勢看，大大型會計計、律師師事務(wù)所所，咨詢詢顧問公公司，廣廣告公司司等專業(yè)業(yè)服務(wù)性性公司在在選擇辦辦公場所所時，越越來越看看重區(qū)域域的國際際化、商

13、商務(wù)化，以以及寫字字樓的形形象力。因因此商務(wù)務(wù)氛圍濃濃厚的成成熟區(qū)域域更受此此類公司司的青睞睞。 20005年年北京有有大約133個優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓項目落落成，提提供1229萬平平方米寫寫字樓面面積，是是歷史上上供應(yīng)最最大的年年份。其其中，東東二環(huán)和和東三環(huán)及CBDD周邊區(qū)區(qū)域的供供應(yīng)在662萬平平方米左左右，這這將也使03-04年年以來北京京東部區(qū)區(qū)域優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓市場供供應(yīng)不足足的情況況得到緩緩解。與與此同時時，如此此大的供供應(yīng)集中中在東部部，且時時間又相相對集中中，也使使得該地地區(qū)房地地產(chǎn)市場場受到一一定程度度的沖擊擊，但旺旺盛的市市場需求求仍將對對該地區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場起到到一定的的

14、支撐。同同時，由由于該地地區(qū)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓平均空空置率處處在較低低水平，壓壓力相對對較小，所所以，上上述地區(qū)區(qū)寫字樓樓平均租租金在220055年仍然然保持相相對較為為平穩(wěn)的的發(fā)展。 西西部的金金融街地地區(qū)也進(jìn)進(jìn)入了落成高高峰期。220055年該地地區(qū)有44個項目目竣工，落落成面積積達(dá)388萬平方方米，但但該地區(qū)區(qū)的市場場供應(yīng)和和需求一一直以來來對北京京優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場的影影響較小小，這是是由于金金融街特特殊的客客戶群所所決定的的，但對對市場仍仍將產(chǎn)生生一定的的影響。 中中關(guān)村及及亞運村村預(yù)計也也有299萬平方方米寫字字樓面積積供應(yīng)，雖雖然該地地區(qū)市場場供應(yīng)開開始放緩緩，但由由于20004年年

15、該地區(qū)區(qū)供應(yīng)量量較大，在在20005年時時基本是是處于消消化存量量的階段段，市場場將繼續(xù)續(xù)承受一一定壓力力。綜上上所述，220055年北京京優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場已開始進(jìn)進(jìn)入供應(yīng)應(yīng)高峰期期，市場場需求也也將同時時上升，但但幅度相相對較小小，租金金小幅度度走低，但但不同區(qū)區(qū)域不同同項目表表現(xiàn)差異異較大。 高級級住宅供供應(yīng)量增增大 隨著著20005年北北京高級級別墅進(jìn)進(jìn)入落成成高峰期期，北京京別墅租租賃市場場競爭更更加激烈烈。新項項目逐漸漸增多，不不但對市市場平均均租金產(chǎn)產(chǎn)生沖擊擊，更對對落成較較早的項項目造成成壓力。在在此情況況下，發(fā)發(fā)展商多多采取降降低租金金的方式式刺激市市場需求求，而有有些小業(yè)業(yè)

16、主更是是采取對對所持物物業(yè)進(jìn)行行重新裝裝修，更更換家具具、電器器等措施施來增加加競爭力力。 20005年年北京市市場高級級住宅的的供應(yīng)量量在40000套套左右，市市場總體體需求量量比20004年年有所上上升，但但受新增增供應(yīng)量量增加的的影響，市市場的租租賃價格格將與220044年持平平或有緩緩慢的下下降，受受開發(fā)商商的專業(yè)業(yè)水平有有所提高高的影響響，高級級住宅的的產(chǎn)品品品質(zhì)也會會更好。 目目前，新新的別墅墅項目還還沒有對對別墅市市場產(chǎn)生生大的影影響。一一些在租租賃市場場表現(xiàn)活活躍的項項目主要要情況如如下： 較較受租戶戶歡迎的的別墅項項目，如如香江花花園、萊萊蒙湖別別墅的一一些戶型型均有客客戶待

17、租租，租金金保持平平穩(wěn)。此此外，楓楓葉園、香香江花園園四期的的一些戶戶型在經(jīng)經(jīng)過裝修修升級后后租金會會出現(xiàn)上上調(diào)；高高檔公寓寓項目，如如位于東東方廣場場的匯賢賢豪庭，66月開始始租賃，入入住率達(dá)達(dá)到800%，萬萬國公寓寓為855%。 服服務(wù)式公公寓項目目，如雅雅詩閣、國國貿(mào)公寓寓、嘉里里中心、萬萬國公寓寓、東湖湖公寓都都保持較較高的入入住率和和租金水水平，租租金平穩(wěn)穩(wěn)，均保保持在224-227美元元平方方米月月。 商鋪鋪市場競競爭激烈烈 20005年北北京市商商業(yè)新供供應(yīng)量主主要集中中在中央央商務(wù)區(qū)區(qū)、中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)、金融融街地區(qū)區(qū)以及部部分大型型住宅小小區(qū)內(nèi)，越越來越多多的商業(yè)業(yè)面積集集中在

18、含含有寫字字樓、公公寓和酒酒店的綜綜合項目目，尤其其在中央央商務(wù)區(qū)區(qū)和中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)。北京京未來將將出現(xiàn)一一些大型型購物設(shè)設(shè)施和購購物街，例例如華貿(mào)貿(mào)中心水水世界商商城、萬萬柳購物物中心、中中關(guān)村國國際商城城、中關(guān)關(guān)村廣場場、金融融街四季季天地、西西環(huán)廣場場、酈城城等等，面面積在99-355萬平方方米之間間。 另外外，北京京市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的重點將將轉(zhuǎn)移到到三環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路及五五環(huán)路以以外的周周邊地區(qū)區(qū)。未來來商業(yè)區(qū)區(qū)主要集集中在前前門、崇崇文門地地區(qū)、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)、中中關(guān)村科科技園以以及四環(huán)環(huán)和五環(huán)環(huán)地區(qū)。王王府井商商業(yè)中心心主體部部分營業(yè)業(yè)面積總總規(guī)?？乜刂圃?45萬平平方米左左右；西西

19、單商業(yè)業(yè)中心營營業(yè)面積積總規(guī)模?？刂圃谠?0萬萬平方米米；馬甸甸地區(qū)將將建立一一個商業(yè)業(yè)區(qū)來服服務(wù)周邊邊居民，商商業(yè)區(qū)的的營業(yè)面面積在110萬-20萬萬平方米米之間；大鐘寺寺與雙榆榆樹地區(qū)區(qū)商業(yè)將將共同組組成新型型現(xiàn)代化化商業(yè)中中心，營營業(yè)面積積總規(guī)模模在200萬平方方米左右右。 為了了控制商商場和超超市的數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)模，避避免北京京出現(xiàn)商商業(yè)過剩剩的局面面，政府府提出了了一些措措施，包包括：營營業(yè)面積積1萬平平方米以以上的大大型商場場，只能能布局在在市級商商業(yè)中心心和規(guī)劃劃的大型型多功能能購物中中心內(nèi)。營營業(yè)面積積1萬平平方米以以上的大大型倉儲儲式商場場只能布布局在三三環(huán)路以以外的商商業(yè)中心

20、心。新發(fā)發(fā)展50000平平方米以以上的大大型超市市(包括括大型倉倉儲式商商場)，與與相鄰大大型超市市之間的的距離不不得小于于40000米。二二環(huán)路以以內(nèi)近期期不再新新發(fā)展大大型百貨貨店。 相相對于亞亞洲的香香港、新新加坡、馬馬來西亞亞、日本本等地，北北京的零零售物業(yè)業(yè)市場不不夠成熟熟。不過過，從現(xiàn)現(xiàn)在到220077年，優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售物業(yè)的的新增供供應(yīng)將接接近3000萬平平方米，其其中大部部分集中中在CBBD和中中關(guān)村等等熱點區(qū)區(qū)域。但但是，如如此大量量的未來來新增商商業(yè)面積積，可能能仍難以以滿足眾眾多亟待待進(jìn)入高高檔地段段的零售售商的需需求。 為為了充分分利用目目前商鋪鋪面積供供求之間間的差距距

21、，確保保與今年年和20007年年入市新新項目間間的競爭爭優(yōu)勢，現(xiàn)現(xiàn)有的一一些購物物中心正正試圖提提高其建建筑外觀觀和零售售租戶的的檔次。尤尤其是東東方廣場場、新東東安，甚甚而國貿(mào)貿(mào)都在大大張旗鼓鼓地實施施重新定定位戰(zhàn)略略。另一一方面，家家樂福也也在對其其在中國國的488家店進(jìn)進(jìn)行“升升級”。 20005年年北京有有11個個項目落落成，提提供了約500萬平方方米的優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售商業(yè)面面積，需需求方面面，外資資零售商商的市場場需求保保持較為為旺盛，尤尤其在大大型市場場和便利利店方面面；另外外，具有有真正意意義上的的國際品品牌也在在加速進(jìn)進(jìn)入北京京市場的的步伐，這這將直接接導(dǎo)致北北京高檔檔零售物物業(yè)市

22、場場需求增增加。另另一方面面，國內(nèi)內(nèi)零售商商也將加加快擴(kuò)張張的步伐伐，以抵抵御來自自多方面面的市場場競爭。預(yù)預(yù)計20005年年市場對對北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售物業(yè)市市場需求求將保持持供需兩兩旺的市市場前景景，租金金繼續(xù)保保持平穩(wěn)穩(wěn)。但地地處主要要商業(yè)區(qū)區(qū)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)上鋪租租金仍有有上漲空空間。 普通住宅需需求進(jìn)一一步上升升 20004年北北京住宅宅銷售面面積與銷銷售額增增幅達(dá)220%以以上的比比例，在在20005年市市場的需需求仍有有進(jìn)一步步的增加，受受土地供供應(yīng)的影影響，新新增的住住宅項目目供給與與20004年持持平或有有小幅的的下降，因因此住宅宅的銷售售價格繼繼續(xù)穩(wěn)定定地增長長。由于于20005年已已

23、進(jìn)入奧奧運會準(zhǔn)準(zhǔn)備的前前期，各各種市政政建設(shè)與與軌道交交通的建建設(shè)將市市場的中中心區(qū)繼繼續(xù)向外外擴(kuò)展，圍圍繞在這這些輕軌軌與地鐵鐵沿線的的項目將將熱銷。在在20005年住住宅項目目的主要要供給區(qū)區(qū)域在四四環(huán)與五五環(huán)以及及五環(huán)外外區(qū)域，項項目的品品質(zhì)均較較以前區(qū)區(qū)域內(nèi)樓樓盤有大大幅提高高。三環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)沒有可可能有新新的大量量住宅項項目供應(yīng)應(yīng)，新增增的項目目將多以以高檔住住宅為主主，由于于城中心心內(nèi)的開開發(fā)用地地已十分分有限，因因此市場場的銷售售價格也也將上升升。 住宅宅的熱銷銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒乃沫h(huán)路附附近以及及未來城城市軌道道交通的的沿線，中中關(guān)村以以北地區(qū)區(qū)、亞運運村以北北、望京京地區(qū)

24、、東東四環(huán)沿沿線、雙雙井地區(qū)區(qū)、亦莊莊地區(qū)、西西四環(huán)外外是20005年年主要住住宅項目目的供應(yīng)應(yīng)地區(qū)，受受奧運村村建設(shè)的的影響，亞亞運村周周邊地區(qū)區(qū)的環(huán)境境已得到很很大的改改善，這這里有希希望再次次成為新新的高檔檔住宅較較為集中中的區(qū)域域。產(chǎn)品品的定位位與形式式將更加加多樣與與細(xì)分，由由于20005年年由外資資參與開開發(fā)的項項目更多多地投入入市場，220055年的競競爭也較較為激烈烈，有良良好的開開發(fā)業(yè)績績，產(chǎn)品品設(shè)計新新穎，戶戶型緊湊湊合理，性性價比高高，有潛潛在升值值潛力仍仍是居民民選購房房產(chǎn)的重重要因素素。 總的的看來，220055年北京京的房地地產(chǎn)市場場是建立立在完全全市場化化基礎(chǔ)上上

25、公平競競爭的一一年，整整體行業(yè)業(yè)的實力力與運作作水平得得到較大大的提高高，企業(yè)業(yè)與居民民對于房房地產(chǎn)的的需求仍仍然不斷斷地上升升，政府府對于土土地供給給的監(jiān)管管政策將將影響到到今后幾幾年北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的走勢與與發(fā)展。 北京市第第一季度度入市新新盤266個。20005年，在在國家實實施一系系列宏觀觀政策后后，房地地產(chǎn)投資資得到有有效控制制。但今今年1-2月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為57.4，高于上年同期3.4個百分點。2006年年1-33月，全全市批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售商商品房面面積5449.556萬平平米，其其中住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積

26、積3633.166萬平，商商品房預(yù)預(yù)售登記記面積5509.33萬萬平米，其其中住宅宅為4226.224萬平平米。商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售與與同期預(yù)預(yù)售成交交面積相相差無幾幾，商品品期房預(yù)預(yù)售率為為92.7，住住宅預(yù)售售率為1124.7，說說明1季季度商品品房預(yù)售售整體上上是供求求兩旺。以成交套數(shù)數(shù)統(tǒng)計，預(yù)預(yù)售單價價低于550000元/平平方米的的僅占商商品住宅宅成交總總套數(shù)的的31.1，55000070000元元/平方方米占229.88。另另外，33月份入入市的新新盤有六六成多的的項目銷銷售價格格在80000元元/平方方米以上上，60000-80000元/平米占占15%；低于于60000元/平方米米的

27、只有有20%。北京樓市熱熱點區(qū)域域分布在在清河、朝朝青板塊塊、望京京、酒仙仙橋、海海淀山后后、馬家家堡等區(qū)區(qū)域。2006年年1-55月，北北京市普普通住宅宅價格累累計上漲漲9.44，而而高檔住住宅前55個月的的價格也也累計上上漲5.2。在在5月宏宏觀調(diào)控控加強(qiáng)的的情況下下，房價價仍能實實現(xiàn)較大大幅度上上漲，超超出不少少人的預(yù)預(yù)料，特特別是高高檔住宅宅，漲幅幅雖不及及普通住住宅，但但其本身身價格基基數(shù)較高高，更有有一些業(yè)業(yè)內(nèi)人士士無預(yù)測測，由于于新政調(diào)調(diào)控重點點不在高高檔住宅宅，一些些從6月月份開始始實施的的政策更更是利好好消息，因因而未來來其價格格還可能能持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長。 北京京1-55月普

28、宅宅價上漲漲9.44，高高檔住宅宅價格穩(wěn)穩(wěn)定增長長 政策調(diào)調(diào)控作用用未到“顯現(xiàn)期期”現(xiàn)房供應(yīng)量量減少 宏觀調(diào)調(diào)控的力力度一波波強(qiáng)似一一波，據(jù)據(jù)官方公公布數(shù)據(jù)據(jù)，5月月份部分分城市、地地區(qū)的房房價漲幅幅有所回回落，北北京的情情況更成成為人們們關(guān)注的的焦點。 從整個個1-55月份來來看，北北京市完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資4480.9億元元，比上上年同期期增長118.11，增增幅高于于一季度度5個百百分點。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，說說明業(yè)界界對于房房地產(chǎn)的的信心仍仍在；所所以這個個數(shù)據(jù)持持續(xù)增長長表現(xiàn)正正常，因因為數(shù)據(jù)據(jù)是與去去年同期期相比，而而20005年，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資方面

29、面受88311影響響較為嚴(yán)嚴(yán)重。 此外，值值得注意意的是，目目前商品品房竣工工面積和和施工面面積都有有所下降降。商品品房竣工工面積6604.1萬平平方米，比比去年同同期下降降21.3，其其中住宅宅竣工面面積4009.88萬平方方米，下下降了332。全全市住宅宅施工447566.9萬萬平方米米，比去去年同期期下降了了0.99。這這預(yù)示著著在未來來一段時時間內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)房的供供應(yīng)量會會有所減減少，一一定程度度上可能能會提升升現(xiàn)房的的價格。 20006年55月普宅宅價格上上漲100.3 在價價格方面面，今年年以來，北北京市新新建商品品房價格格漲幅繼繼續(xù)上漲漲，1-5月，普普通住宅宅價格指指數(shù)累計計為10

30、09.44，各各當(dāng)月指指數(shù)分別別為1009.99、 1088.5、1008.44、1109.8、1110.3。在此，價格指數(shù)累計顯示的是今年前5月平均增長速度與去年同期平均增長速度之比，以普通住宅價格指數(shù)為例，五月份的價格增長速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，達(dá)到10.3。 對于持續(xù)增長的房價，雖然5月中旬出臺了國六條，但真正較為有執(zhí)行力的國十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來看，從設(shè)計、施工到上市，至少要多半年的時間，所以，政策作用較為明顯的時期應(yīng)是今年年底到明年上半年。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 我們的分析是，如果數(shù)據(jù)是和

31、去年同期相比，則不能完全說明問題，因為去年4月份就開明了宏觀調(diào)控，到5、6月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時，房價的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年5月份調(diào)控剛剛開始，如果將兩個時期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，缺乏一定可比性。 高檔住宅增增長穩(wěn)定定 目前前對于高高檔住宅宅前5個個月5.2的的價格漲漲幅，仍仍是利好好消息居居多，以以別墅項項目表現(xiàn)現(xiàn)得最為為明顯。供供應(yīng)雖然然可能會會減少，但但也難以以判斷高高端住宅宅的價格格會漲幅幅多少，畢畢竟價格格基數(shù)已已經(jīng)相對對較高，而而且需求求人群畢畢竟是少少數(shù)，需需求也沒沒有以往往那么強(qiáng)強(qiáng)烈，較較難出現(xiàn)現(xiàn)搶購場場面。 對于國家家將不再批批別墅用用地的政政策從今今年6月月1

32、日起起實施，使使得現(xiàn)有有的別墅墅項目價價格預(yù)期期會有所所調(diào)高。五五六月份份別墅價價格會上上漲，一一方面表表現(xiàn)為政政策限制制導(dǎo)致了了產(chǎn)品稀稀缺，另另一方面面，高端端產(chǎn)品本本身上漲漲幅度就就比較慢慢，賣得得也慢，雖雖然銷售售場面沒沒有以前前火爆，但但價格下下降空間間不大。另另外，一一些樓盤盤由于地地理位置置較佳，雖雖售價略略高，也也不乏理理想銷售售成績。此外，政府對高端住宅的價格不會限定過多，而可以通過加大稅收來進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，既滿足了一部分人對高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。2006年年計劃供供地65500公公頃，其其中市級級指標(biāo)330000公頃，區(qū)區(qū)縣級指指標(biāo)35500公公

33、頃。前前者包括括中央項項目7000公頃頃、市重重點建設(shè)設(shè)工程220000公頃和機(jī)動動指標(biāo)3300公公頃；后后者中的的40分解到到城八區(qū)區(qū)，600分解解到其他他郊縣和和經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。對于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商而言，重重點關(guān)注注的是區(qū)區(qū)縣分解解指標(biāo)和和經(jīng)營用用地指標(biāo)標(biāo)，通過過統(tǒng)計比比較，朝朝陽、海海淀、通通州、順順義、大大興五個個區(qū)縣所所占比例較高高，分別別在100左右右。 20006年北京市市供地計計劃特點點分析1）住宅和和商服用用地減少少，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房反增。今今年計劃劃住宅商商品房用用地供應(yīng)應(yīng)量為116000公頃，比比去年減減少1550公頃頃，商服服用地也也由5550公頃頃減少到到3000公頃。而

34、而經(jīng)濟(jì)適適用房供供應(yīng)量為為3000公頃，比比去年增增加1000公頃頃。（2）供地地郊區(qū)化化明顯。根根據(jù)北北京城市市總體規(guī)規(guī)劃（220044-20020）、北北京市土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃（220055-20020），220066年土地地供應(yīng)計計劃指標(biāo)標(biāo)中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊100個區(qū)縣縣指標(biāo)約約占600%，向向順義、通通州、大大興及亦亦莊重點點傾斜。供供地郊區(qū)區(qū)化趨勢勢成為必必然。（3）鼓勵勵經(jīng)濟(jì)適適用房等等普通住住宅建設(shè)設(shè)，限制制高檔項項目用地地。計計劃確確保竣工工2000萬平方方米經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房所需的的用地供供應(yīng)，明明確了新新經(jīng)濟(jì)適適用房限限定供地地范圍：鼓勵南南城、四四環(huán)外軌軌道交通通沿線建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)

35、適用住住房；東東、西、北北四環(huán)路路內(nèi)和南南三環(huán)路路內(nèi)不再再新增除除比照經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理的危危改文保保項目或或房改帶帶危改等等項目外外的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房用地地。目前前，初步步確定的的7塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房備選選地，豐豐臺占33塊，朝朝陽、門門頭溝、海海淀和石石景山各各占一塊塊。住宅商品房房用地要要優(yōu)先支支持中小小戶型普普通商品品住房建建設(shè)用地地供應(yīng)；鼓勵節(jié)節(jié)能節(jié)地地節(jié)材型型住宅項項目建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)；鼓鼓勵新城城在交通通條件便便利區(qū)域域建設(shè)普普通商品品房的用用地供應(yīng)應(yīng)。同時時，限制制高檔住住宅商品品房項目目建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)；禁止止高檔別別墅項目目建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)；高爾爾夫球場場（含練練習(xí)場）、

36、滑滑雪場和和五環(huán)以以內(nèi)汽車車配件市市場建設(shè)設(shè)用地。（4）控制制規(guī)模商商業(yè)。計計劃強(qiáng)強(qiáng)調(diào)限制制建設(shè)規(guī)規(guī)模在11萬平方方米以上上的商業(yè)業(yè)設(shè)施用用地；五五環(huán)以內(nèi)內(nèi)不再新新增屬于于北京京市流通通業(yè)發(fā)展展分類指指導(dǎo)目錄錄（20006年年）中中限制發(fā)發(fā)展的項項目用地地。 優(yōu)優(yōu)先發(fā)展展總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)項目目用地和和王府井井、西單單、前門門等商業(yè)業(yè)街改造造升級建建設(shè)用地地。結(jié)論2005年年北京土土地供應(yīng)應(yīng)計劃中中，住宅宅和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房用地總總量為119500公頃，而而實際供供應(yīng)則為為8800公頃，如如果今年年19000公頃頃的土地地完全進(jìn)進(jìn)入市場場，基本本可以滿滿足市場場需求。如如果上年年剩余的的8000公頃再再

37、轉(zhuǎn)到今今年，則則今年北北京房地地產(chǎn)市場場的土地地供應(yīng)相相當(dāng)充足足，現(xiàn)在在最主要要的則是是如何能能夠按照照計劃落落實到位位。即使上述目目標(biāo)能夠夠?qū)崿F(xiàn)，但但成業(yè)行行認(rèn)為土土地供應(yīng)應(yīng)不足以以降低地地價，更更不可能能抑制房房價上漲漲。因為為目前土土地市場場分布很很不均衡衡，有實實力開發(fā)發(fā)商為了了長期儲儲備擁有有越來越越多的土土地；眾眾多中小小開發(fā)商商面對招招、拍、掛掛土地出出讓方式式，由于于自身實實力有限限，逐漸漸被排除除游戲圈圈。由此此形成有有地不開開發(fā)、開開發(fā)卻無無地的尷尷尬局面面。住宅市場分分析和預(yù)預(yù)測市場供求分分析1季度，北北京市共共批準(zhǔn)住住宅預(yù)售售面積3363.2萬平平米，11季度共共銷售住

38、住宅4991萬平平米，共共計4007411套，其其中預(yù)售售登記面面積4552.99萬平米米，共計計378800套套。現(xiàn)房房銷售面面積388.1萬萬平米，229411套。截至3月底底，北京京市期房房可售住住宅套數(shù)數(shù)11445455套，可可售期房房住宅面面積16606萬萬平方米米，較年年初有較較大幅度度的下降降。此外外，北京京市共有有現(xiàn)房項項目9008個，未未簽約住住宅現(xiàn)房房157787套套，面積積約2666萬平平米?，F(xiàn)現(xiàn)房與期期房可售售面積多多達(dá)18872萬萬平米，按按照055年平均均銷售速速度，幾幾乎需要要半年消消化時間間。區(qū)位分析1季度住宅宅產(chǎn)品的的平均銷銷售價格格為71168元元平方方米，

39、同同比上漲漲了9333元平方米米，漲幅幅為155%左右右。從期房銷售售來看，11-2月月，全市市商品住住宅預(yù)售售交易平平均價格格67776元/平方米米，同比比上漲了了9977元/平平方米，漲漲幅為117.33，延延續(xù)了去去年的增增長態(tài)勢勢。雖然住宅產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售價格格在上漲漲，但是是別墅和和高檔住住宅產(chǎn)品品的銷售售價格則則出現(xiàn)了了下降的的局面。今今年1季季度別墅墅和高檔檔公寓的的銷售價價格為995033元平平方米，同同比下降降了122%。產(chǎn)品分析今年新開盤盤項目以以普通住住宅為主主，與此此同時，天天鵝灣、壹壹線國際際、A派派公寓、朝朝庭公寓寓、置地地公寓、景景龍國際際公寓66個公寓寓亦先后后開

40、盤，這這些公寓寓項目全全部位于于東部的的朝陽地地區(qū)。第1季度的的別墅供供應(yīng)較少少，僅有有山水四四合院二二期、中中體奧林林匹克花花園D地地塊、通通州地區(qū)區(qū)的美一一棟三個個項目開開盤。熱點板塊熱點板塊主主要集中中在朝青青板塊和和朝陽公公園地區(qū)區(qū)。別墅市場分分析國土資源部部在今年年供地計計劃中表表示，對對于高檔檔住宅用用地，要要進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格限制制，獨門門獨戶的的別墅則則要嚴(yán)格格禁止。政府對高檔檔別墅供供地實施施禁令理理論上有有助于現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅項目售售價的提提升，但但實際上上別墅市市場的價價格上漲漲幅度并并不明顯顯。寫字樓市場場分析及及預(yù)測寫字樓銷售售市場第1季度，北北京市寫寫字樓市市場開局局平穩(wěn)。供供

41、應(yīng)方面面，有東東方梅地地亞中心心、中坤坤大廈、甘甘家口商商務(wù)大廈廈三座銷銷售類寫寫字樓開開盤銷售售，總計計供應(yīng)面面積188.877萬平米米。銷售方面，隨隨著央視視東遷日日期的臨臨近，CCBD區(qū)區(qū)域內(nèi)未未來供應(yīng)應(yīng)的寫字字樓繼續(xù)續(xù)受到大大量傳媒媒廣告公公司的歡歡迎。本本季度多多家媒體體廣告公公司紛紛紛簽約定定位于服服務(wù)傳媒媒企業(yè)的的東方梅梅地亞中中心。從售價上看看，1季季度北京京甲級寫寫字樓平平均報價價約為1175000元/建筑平平方米，與與上季度度基本持持平。北京寫字樓樓大宗成成交仍然然表現(xiàn)活活躍，11季度香香港瑞安安集團(tuán)公公司購置置了總面面積為113萬平平方米華華普中心心的兩幢幢寫字樓樓。日本

42、本基金購購置了華華貿(mào)中心心兩座尚尚未完工工的辦公公樓。中中油國際際在亞運運村地區(qū)區(qū)的名人人廣場購購買了近近2.44萬平方方米的辦辦公面積積。 寫字字樓租賃賃市場第1季度，北北京寫字字樓租賃賃價格保保持穩(wěn)定定，甲級級寫字樓樓市場平平均租金金為人民民幣7元元/天/平方米米，與去去年第四四季度基基本持平平。甲級級寫字樓樓平均空空置率為為15.3%，比比上季度度略有上上升。金融街地區(qū)區(qū)的英藍(lán)藍(lán)國際金金融中心心本季度度有多家家國際投投行大面面積簽約約入駐，成成為市場場的一大大看點。由于空置率率上升，中中央商務(wù)務(wù)區(qū)和東東長安街街地區(qū)租租金有所所下滑。在在東二環(huán)環(huán)路沿線線，隨著著總建筑筑面積66萬多平平方米

43、的的甲中國國青年旅旅行社（中中青旅）大大廈開始始入駐，空空置面積積有所上上升。燕燕莎地區(qū)區(qū)在佳城城廣場等等高檔寫寫字樓的的帶動下下，該區(qū)區(qū)域的租租金水平平有所上上漲。中關(guān)村地區(qū)區(qū)寫字樓樓存量位位居北京京各商圈圈之首，加加之該區(qū)區(qū)域有很很多項目目注入市市場，需需要一段段時間來來消化。盡盡管空置置率有所所降低，但但總體水水平仍然然很高，租租金水平平下跌至至19美美元/月月.平方方米。隨隨著中關(guān)關(guān)村商圈圈的多個個寫字樓樓步入現(xiàn)現(xiàn)房、準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階階段，吸吸引了不不少中資資企業(yè)在在此投資資置業(yè)。市場展望北京寫字樓樓市場需需求仍將將保持快快速增長長，尤其其外資機(jī)機(jī)構(gòu)的需需求將呈呈現(xiàn)明顯顯上升趨趨勢。 供應(yīng)方

44、方面，本本年度北北京寫字字樓市場場將繼續(xù)續(xù)迎來供供應(yīng)高峰峰。市場場整體還還將面臨臨較大的的供應(yīng)壓壓力?？偪傮w來看看，預(yù)計計租金水水平將穩(wěn)穩(wěn)步下調(diào)調(diào)。但是是能滿足足最高端端客戶需需求的頂頂級寫字字樓數(shù)量量仍然不不多，預(yù)預(yù)計此類類項目租租金將會會繼續(xù)保保持穩(wěn)定定。銷售方面，人人民幣升升值等因因素仍將將促進(jìn)未未來投資資需求的的增加，今今年北京京甲級寫寫字樓市市場的銷銷售價格格預(yù)計將將保持穩(wěn)穩(wěn)定上升升趨勢。 以20006年年4月份份為依據(jù)據(jù)點進(jìn)行行分析總總結(jié)2006年年4月份份，京城城房價攀攀升至前前所未有有的高位位，成交交量再創(chuàng)創(chuàng)新高。再再次印證證了北京京在全國國的特殊殊地位及及其獨特特的市場場特征

45、。2006年年4月供供需狀況況總體供需狀狀況 供供需兩旺旺 本月月商品房房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積1733.511萬平方方米，而而預(yù)售登登記面積積卻高達(dá)達(dá)2133萬平方方米，商商品期房房預(yù)售率率為1222.88，市市場需求求異常強(qiáng)強(qiáng)勁。隨隨著5、66月新盤盤放量高高峰的來來臨，市市場溫度度的持續(xù)續(xù)上升，預(yù)預(yù)計今后后幾個月月的總成成交量將將會繼續(xù)續(xù)走高。 住宅供需需狀況 需大于于供 本本月批準(zhǔn)準(zhǔn)住宅面面積1336.880萬平平方米，而而同期商商品住宅宅預(yù)售登登記面積積1822.788萬平方方米，住住宅期房房預(yù)售率率高達(dá)1133.6 %，總體體呈現(xiàn)需需大于供供的局面面。 寫字樓、商商業(yè)等物物業(yè)供需需狀況供

46、應(yīng)應(yīng)量與成成交量近近乎持平平 據(jù)北北京房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計，今今年4月月共批準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓、商業(yè)業(yè)等其他他類型物物業(yè)預(yù)售售面積336.77萬平方方米，占占商品房房預(yù)售面面積的221.22 %；本月寫寫字樓、商商業(yè)總預(yù)預(yù)售面積積約300.055萬平方方米，占占到商品品房成交交面積的的14.12%。隨著寫字樓樓、商業(yè)業(yè)的銷售售旺季來來臨及外外國資本本的進(jìn)入入，本月月成交量量大幅上上升（其其中寫字字樓銷售售勢頭較較好，商商業(yè)銷售售壓力較較大），供供應(yīng)量與與成交量量近乎持持平，預(yù)預(yù)示著存存量房正正逐步被被市場消消化。價格分析2005年年北京房房價上升升近200%，今今年北京京的房價價漲幅更更不遜于

47、于去年，44月房價價再創(chuàng)新新高，數(shù)數(shù)月之內(nèi)內(nèi)單價上上漲幾百百甚至千千元的項項目比比比皆是，我們在此做出如下解析和建議：去年土地供供應(yīng)計劃劃的執(zhí)行行偏差導(dǎo)導(dǎo)致供應(yīng)應(yīng)量嚴(yán)重重不足，加加上部分分開發(fā)商商囤積土土地及由由土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為有有效市場場供應(yīng)量量的滯后后效應(yīng)皆皆使本月月的供應(yīng)應(yīng)量低于于去年同同期，本本月住宅宅期房預(yù)預(yù)售率高高達(dá)1333.66 %，需需求之強(qiáng)強(qiáng)勁可見見一斑，供供求關(guān)系系失衡致致使房價價迅速攀攀升。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不合理。4月份8個新開盤項目中有5個均價在7000元/平方米以上，其余3個都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項目供過于求，相反大家需要

48、的5000元/平方米以下的項目由于利潤偏低卻相當(dāng)稀缺。包括摩根士士丹利、高高盛、美美林集團(tuán)團(tuán)、荷蘭蘭國際集集團(tuán)等外外資機(jī)構(gòu)構(gòu)和各類類基金在在京投資資熱情異異常高漲漲，表現(xiàn)現(xiàn)為直接接注資國國內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商及投投資性購購房，投投資重點點是高檔檔寫字樓樓、商業(yè)業(yè)，主要要是瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了20008年年奧運會會期間北北京房地地產(chǎn)市場場開發(fā)的的真空期期，以期期獲利。北京周邊山山西、河河北等地地的財富富人群的的消費能能力同樣樣不可小小覷。目目前，據(jù)據(jù)社科院院發(fā)布的的20006年年中國房房地產(chǎn)藍(lán)藍(lán)皮書統(tǒng)統(tǒng)計，去去年北京京全市普普通商品品住宅成成交155.4萬萬套，其其中外省省市個人人購買所所占比重重為366.8

49、%。目前政府已已采取了了一系列列平抑房房價的措措施，如如加大推推出招拍拍掛土地地的力度度、在今今年土地地計劃中中增加對對中小戶戶型、中中低價商商品房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的土土地供應(yīng)應(yīng)、上調(diào)調(diào)銀行存存貸款利利率、控控制二次次購房和和投機(jī)性性購房等等等，預(yù)預(yù)計還會會有后續(xù)續(xù)措施出出臺。自推行土地地招拍掛掛政策以以來，政政府實際際上獲得得了可觀觀的土地地增值收收益，上上海就用用這部分分收益做做了廉租租房，給給與低收收入者住住房保障障。 目目前市場場及輿論論方面均均在嚴(yán)重重誤導(dǎo)百百姓，其其實居者者有其屋屋并非意意味著居居者購其其屋，只只有確立立廉租房房保障機(jī)機(jī)制，大大力發(fā)展展二手房房買賣與與租賃，實實現(xiàn)梯

50、次次消費，方方能使房房地產(chǎn)市市場日益益走上健健康發(fā)展展軌道。2.1.22.2項項目地塊塊分析 項目位位于北京京市北五五環(huán)外，安安立路與與立水橋橋道路的的交匯處處，20005年年下半年年至20006年年上半年年，本區(qū)區(qū)域在售售樓盤對對北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場具具有一定定的影響響力，不論是從房房屋的品品質(zhì)，開開發(fā)商實實力，以以及區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)配套套設(shè)施和和住宅消消費群的的檔次以以及未來來發(fā)展趨趨向都具具有一定定的代表表性。分析其原因因主要表表現(xiàn)在以以下三點點：首先：開發(fā)發(fā)商的實實力以及及品牌運運作，諸諸如*等；其次：項目目的規(guī)模模優(yōu)勢以以及集群群效應(yīng)，*等樓盤盤；第三：市場場的支持持，本區(qū)區(qū)域的樓樓

51、盤品質(zhì)質(zhì)、寫字字樓、商商業(yè)配套套等都得得到了北北京市中中高收入入以及投投資客們們的認(rèn)同同，市場場上本區(qū)區(qū)域的樓樓盤銷售售一直保保持良好好勢頭。因此本項目目在建筑筑規(guī)劃以以及建筑筑品質(zhì)上上必須力力求要提提升檔次次，一方方面可以以面對即即將與本本項目同同步銷售售的較大大樓盤的的競爭，另另一方面也是提提高開發(fā)發(fā)商自身身形象所所必需的的。2.1.22.3項項目規(guī)劃劃方案 規(guī)劃定定位規(guī)劃通過對對北京市市城市總總體規(guī)劃劃的現(xiàn)狀狀基本情情況分析析，將本本項目規(guī)規(guī)劃定位位為：沿沿*路為沿沿街商業(yè)業(yè)樓，內(nèi)內(nèi)部為寫寫字樓。為為滿足人人民生活水平平不斷提提高的需需求以及及購房消消費者日日益理性性的購房房需求，本本項

52、目按按照現(xiàn)在在商業(yè)及及辦公模模式將本本項目建建設(shè)成優(yōu)優(yōu)良的商商業(yè)環(huán)境、完善的的配套服服務(wù)設(shè)施施以及豐豐富的文文化內(nèi)涵涵的中高高檔物業(yè)業(yè)。 規(guī)劃說說明 本項目的核核心是在在傳統(tǒng)的的聚落方方式中發(fā)發(fā)掘它一一些非常常人性化化空間組組織的要要素，重重新整合合道現(xiàn)代代生活中中來。以以人的尺尺度來重重新安排排城市生活方方式。空空間尺度度會對人人的情緒緒和感受受產(chǎn)生影影響。建建議本項項目的空空間體系系中，每每一個空空間層次次的接到到寬度、鋪鋪地材質(zhì)質(zhì)、色彩選擇、景景觀構(gòu)造造都會有有變化，因因此，進(jìn)進(jìn)入本項項目的空空間層次次，會讓讓業(yè)主更更加有安安全、舒舒適的氛氛圍。 2.1.22.4項項目工程程進(jìn)度 待定2

53、.1.22.5投投資估算算及資金金籌措 根據(jù)擬擬訂項目目的開發(fā)發(fā)方案，確確定各開開發(fā)項目目的工程程數(shù)量該土地的地地塊開發(fā)發(fā)成本包包括：總總投資估估算匯總總序號項目費費用名稱稱：【1土地開開發(fā)費 22建筑工工程費 3安安裝工程程費 4其其他投資資費 5項項目管理理費 6不可可遇見費費 7總投投資】2.1.33.項目目存在問問題與建建議 存在問問題 *； * *。 項目建建議 *； * *2.2 項項目背景景2.2.11.項目目提出背背景2.2.11.1項項目所在在區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展情況本項目所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要商商業(yè)設(shè)施施配套有有：北辰辰購物中中心、飄飄亮購物物中心、大大中電器器、上品品折扣等等大型

54、購購物類商商業(yè)場所所等；另外象休閑閑娛樂類類的商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施也較較齊全，全聚德、東坡酒樓、新譚魚頭、麥當(dāng)勞、肯德基等；就本項目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的位置置而言，北北京未來來的整體體規(guī)劃中中本項目目在區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)以及及市政公公建設(shè)施施都會有有極大的的提升；2.2.22.項目目投資的的必要性性從社會效益益角度分分析，本本項目的的建設(shè)符符合本項項目所屬屬區(qū)域整整體發(fā)展展的控制制性規(guī)劃劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。為為該區(qū)域域的規(guī)劃劃建設(shè)提提供高品品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品品，滿足足區(qū)域市市場對于于商業(yè)、寫寫字樓用用房的需需求，同同時還可可進(jìn)一步步繁榮本本項目所所屬區(qū)域域。項目目的建設(shè)設(shè)將帶來來較好的的社會效益。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效

55、益分分析，由由于市場場上對北北五環(huán)外外周邊區(qū)區(qū)域的商商業(yè)、寫寫字樓用用房有著著較為旺旺盛的需需求，本本項目的的投資建建設(shè)面臨臨著良好的市場場環(huán)境。本本項目將將面臨較較強(qiáng)的盈盈利空間間，對于于企業(yè)的的利潤增增加及資資本金積積累有著著較好的的推動作作用。不論從社會會效益或或企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析，本本項目的的投資有有著充分分的必要要性。2.3 市市場研究究2.33.1.市場供供給2.3.11.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房220055年供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查：類型銷售面積（）竣工面積（）空置率租售價格（元/）分析、總結(jié)結(jié)需求群體分分析寫字樓*公司、企業(yè)業(yè)、外地地駐京辦辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)、投資資客商業(yè)*、投投

56、資客2.3.11.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房現(xiàn)現(xiàn)有供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查： 寫字樓樓及商業(yè)業(yè)：樓盤類型*寫字樓 商業(yè) 本項目目區(qū)域商商業(yè)用房房現(xiàn)有供供給量： 樓盤供給量*建筑面積 （）* 總結(jié)結(jié)：從本本項目區(qū)區(qū)域路段段樓盤開開發(fā)體量量以及銷銷售狀況況分析，本本區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場集集群效應(yīng)應(yīng)明顯、市市場競爭爭較為活活躍、另另外開發(fā)發(fā)商對政府規(guī)劃及及解讀能能力也有有了明顯顯的提高高。2.3.11.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房未未來供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查馬本項目周周邊未來來最大的的商業(yè)用用房供給給項目是是：*； 2.3.22.市場場需求 2.33.2.1所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房的租租用情況況

57、調(diào)查 本項目目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)目目前的商商業(yè)氣氛氛不是較較為濃厚厚，目前前本項目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字樓樓租賃情情況*；商商業(yè)租賃賃情況*2.3.22.2所所在區(qū)域域內(nèi)在售售商業(yè)用用房銷售售情況調(diào)調(diào)查 樓盤*銷售率*2.3.33.市場場價格22.3.3.11所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房銷售價價格情況況調(diào)查樓盤*均價（元/）*2.3.33.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房租租賃價格格情況調(diào)調(diào)查經(jīng)實地調(diào)研研，本項項目區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房具具體租金金價格如如下：住宅租金：*元/（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：*元/（均）（辦公環(huán)境中高檔）商鋪租金金：*元/（均均）。2.3.44.市場場預(yù)測22.3.4.11未來該該區(qū)域

58、內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房需求求預(yù)測未來在本項項目開發(fā)發(fā)及銷售售階段兩兩到三年年的周期期內(nèi)，區(qū)區(qū)域內(nèi)隨隨著市政政項目規(guī)規(guī)劃興建建以及開開發(fā)商的的投資開開發(fā)，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)用用房不論是住宅還還是商業(yè)業(yè)都會穩(wěn)穩(wěn)步呈增增長趨勢勢；以兩年預(yù)測測期限，220088年本項項目區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房價價格將會會有*-*元元/漲幅；商業(yè)用房戶戶型需求求方面：住宅類類：*-*仍仍將是本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)主導(dǎo)且且暢銷型型產(chǎn)品；商鋪類：*-*是本區(qū)區(qū)域內(nèi)（除除大型商商業(yè)集團(tuán)團(tuán)進(jìn)駐外外）主要要熱銷產(chǎn)產(chǎn)品。 挑高公寓：*-*挑高高公寓本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷售期期間火爆爆搶購狀狀態(tài)，包包括精裝裝修和未未毛坯房房都是如如此。2.3.44.2銷銷售及租租

59、賃價格格預(yù)測 本項目目銷售價價格預(yù)測測： 商鋪類類：*元元/（均均） 寫字樓樓類：*元/（均）2.3.55.市場場推銷22.3.5.11推銷方方式及措措施本項目產(chǎn)產(chǎn)品類型型：寫字字樓商商業(yè)裙樓樓； 建筑層層數(shù)：*層層； 推銷方方式：先先開發(fā)寫寫字樓，其其次是商商業(yè)裙樓樓部分； 銷售措措施（待待定）2.3.55.2產(chǎn)產(chǎn)品推銷銷費用預(yù)預(yù)測 按慣例例：取銷銷售總額額的23%。我我們在此此取3，約*萬。2.4市場場研究2.4.11.地塊塊特征分分析2.4.11.1項項目區(qū)位位分析本項目位于于北京市市北五環(huán)環(huán)外區(qū)域域，項目目周邊已已交付和和在售樓樓盤品質(zhì)質(zhì)在整個個北京市市五環(huán)外外區(qū)域?qū)賹佥^好品品質(zhì)類，消

60、消費者關(guān)關(guān)注度也也較高；該地區(qū)區(qū)居住環(huán)環(huán)境較為為良好，目目前區(qū)域域辦公物物業(yè)多為為商務(wù)公公寓和規(guī)規(guī)模尚有有較大空空間。區(qū)區(qū)域內(nèi)辦辦公企業(yè)業(yè)以傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)、中中小型公公司為主主。隨著著地區(qū)交交通條件件的改善善和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點的的分散、本本地區(qū)商商務(wù)環(huán)境境將有明明顯提高高。整體體投資環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，利于于房地產(chǎn)產(chǎn)等項目目的投資資開發(fā)。2.4.11.2項項目交通通分析 本項目目距離市市中心以以及北京京周邊其其他區(qū)交交通便利利； 出出租車：本項目距離離市中心心：*分鐘鐘； 本項項目距離離*區(qū)：*分分鐘；本項目距距離*區(qū)區(qū)：*分鐘鐘； 本項項目距離離*區(qū)區(qū)：*分鐘； 本項項目距離離*區(qū)區(qū)：*分鐘； 本項