酒店式公寓改造方案

1、酒店式公寓項目前期策劃方案安寓網(wǎng)第一部分市場分析項目市場分析類比項目分析總結(jié)第二部分產(chǎn)品項目簡介案名建議產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品形象定位酒店式公寓與一般公寓地不同之處預(yù)計出現(xiàn)問題產(chǎn)品配套經(jīng)營模式項目誘人分析第三部分價格價格定位價格策略第四部分客戶客戶來源客戶分析第五部分廣告媒體選擇 媒體策略公關(guān)三、促銷第六部分渠道第七部分銷售控制銷售目標(biāo)銷售周期營銷組合表第八部分合作方式第一部分市場分析項目市場分析惠州自年帝景臺、御天名苑戶型整改后推出精巧戶型”，且保持了良好地暢銷業(yè)績， 隨后眾多發(fā)展商意識到了市場地空間，華洪大廈、世紀(jì)新天、鴻業(yè)自由港、巴黎廣場等小戶型項目相繼而出.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索市場上對小戶型地

2、需求主要來自初次購房者和投資空缺，而 小戶型熱銷”恰恰反映出惠州樓市長期供給和需求不對稱， 或者說是有效需求不足， 很多人都忽視了這部分需求是永久存在地，城市地小戶型正好能跟一部分有效需求對接.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索我們以小戶型熱銷來分析，消費主體其實是中等收入者，但是高收入者首先進入購房市場，由此造成了一種假象，房子要大，要貴.但目前興起地超小戶型，其主力戶型設(shè)計鎖定在平方米左右，從產(chǎn)品理念上講，更強調(diào)契合小戶型消費者生活地精致裝修、共享服務(wù)，并培養(yǎng)年輕一代獨立生活意識.雖然這種效果地單價并不低，元左右，但是總價也就十多萬元.這種適合年輕人和一部分投資者有效需求地產(chǎn)品無疑具有很強地生命力.文檔來

3、自于網(wǎng)絡(luò)搜索類比項目分析帝景臺戶型面積：原大戶型改造單套間建面平米、種面積配套：裝修帶家彳么電器價格：按套計價萬，折后售價元付起價，均價元itf,付款方式一次性、按揭宣傳：宣傳單張，主訴求投資精品產(chǎn)品 總結(jié):暢銷原因入市時間早，抓住市場時機，使消費者具備一種新鮮感；地理位置好；劣勢：由大戶型改造，使用率低；結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光不好；目標(biāo)消費意識加強；御天名苑戶型面積：米高單套小復(fù)式，建面平米，主力面積平米配套：室內(nèi)中高檔裝修，配地柜、沙發(fā)、煤氣灶、抽油煙機、抽風(fēng)機、熱水器，公共配套健身室、閱覽室等文娛設(shè)施，服務(wù)酒店式服務(wù)文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索價格：萬，萬萬總結(jié)：優(yōu)勢推廣時間早；總價低，客戶易接受；地理位

4、置好，出租率高；劣勢結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光不好；無陽臺、煤氣禁用；世紀(jì)新天戶型面積：小戶精品住宅，由棟層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；層為住宅功能，itf地中小戶型文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索配套：毛坯交付價格：元，均價元付，付款方式一次性、按揭宣傳：惠州日報、惠州速遞、惠州廣播電視報、現(xiàn)場條幅，主訴求小戶投資居住精典3 / 15總結(jié)：優(yōu)勢推廣力度大；樣板房裝修具有較強地吸引力；相對于御天名苑、帝景臺來說，小戶型為規(guī)劃設(shè)計戶型，陽臺、通風(fēng)相對較好劣勢采光不好；地段風(fēng)水較差；價格高；鴻業(yè)自由港戶型面積：平方米配套：交付時豪華裝修帶家具電器價格：，總價萬套宣傳：惠州速遞、惠州日報報眼廣告、圍墻總結(jié)：優(yōu)勢戶型較好地理位置好

5、劣勢推廣力度??；開發(fā)商實力不夠雄厚，前期工程進度慢；總結(jié)本項目優(yōu)勢項目前后通道，交通十分便利； 臨近濱江公園，可盡享區(qū)內(nèi)地成熟配套戶型設(shè)計量身定做，無改型而造成地影響；劣勢競爭壓力大；按照其規(guī)劃圖紙，靠北面中間兩套其采光窗與臥室均為北面，而正中間四套采光及通風(fēng)相對較差.應(yīng)歸避問題總價不宜過高；廣告推廣力度要強；服務(wù)管理實行酒店式管理，進駐金牌管理公司；第二部分產(chǎn)品案名建議案名：濱江國際公寓、銀河經(jīng)典參考：濱江晶典案名詮釋： 經(jīng)典”同譯 精典“、經(jīng)典”意為精致、小巧，經(jīng)世典范，適合于小戶型宣傳，讓 人顧名思義.產(chǎn)品功能定位定位：酒店式獨立公寓定位詮釋酒店式地服務(wù)，公寓式地管理 ”由專門地酒店管理

6、公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店地性質(zhì)又 相當(dāng)于個人地臨時住宅”此種物業(yè)地特點在于：文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索其一，它類似公寓，擁有居家地格局和良好地居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng) 俱全.其二，它配有全套地家具電器 .同時，能夠為客人提供酒店地專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單 更換以及一些商業(yè)服務(wù)等.它既有公寓地私密性和居住氛圍，又有高檔酒店地良好環(huán)境和專 業(yè)服務(wù).公寓式酒店提供地服務(wù)則更為周到，如包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索定位分析從惠州目前小戶型市場來看，因年小戶型推廣成功，推使年眾多開發(fā)商跟隨開發(fā)，年世紀(jì)新天、鴻業(yè)自由港、金山龍庭、巴黎廣場及東平達利開發(fā)

7、項目陸續(xù)上市，至今下半年推廣項 目有鴻業(yè)自由港、巴黎廣場、達利開發(fā)項目，從這幾個項目地段及規(guī)模來說，巴黎廣場和達利開發(fā)項目均有可造之勢，而本項目如果單以小戶型進入市場，那么就容易把自己陷入一個你爭我奪地斗爭中， 所以我們必須從中找到契入點，從同類比項目中或至惠州房產(chǎn)中樹立一個明星樓盤形象.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索酒店式公寓在推廣帝景臺時已有運作，但帝景臺只是一個概念地炒作，從管理、服務(wù)根本沒有達到酒店服務(wù)要求，致使在客戶心目也無法形成一個較完美地印象.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索而本項目所提練基準(zhǔn)點有：位置.濱江大堤唯一 寶地”；配套.全套生活、商務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有物業(yè)管理.客戶地去留很大程度上

8、取決于物業(yè)管理地質(zhì)量，提供良好地服務(wù)是吸引客房地最 直接條件.要有專業(yè)地酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；文檔來自于網(wǎng)絡(luò) 搜索完整計劃.每年、每月，甚至每周地租務(wù)計劃都應(yīng)該有；酒店式公寓與一般公寓地不同之處項目酒店式公寓普通小戶型經(jīng)營方式委托酒店式管理集團經(jīng)營，經(jīng)營 規(guī)范業(yè)主自我經(jīng)營，直接面對客戶，易發(fā) 生糾紛物業(yè)管理者知名酒店經(jīng)營管理集團，物業(yè)管理公司客源客源客源穩(wěn)定且客戶群檔次高業(yè)主自找或委托中介機構(gòu)， 不穩(wěn)定且 檔次經(jīng)差不齊服務(wù)酒店式服務(wù)，國際水準(zhǔn)，常規(guī)物業(yè)服務(wù)租金水平接近酒店標(biāo)準(zhǔn)，整體經(jīng)營，避免相鄰競爭普通公寓標(biāo)準(zhǔn)，相鄰競爭激烈居住享受全套酒店式感覺居住空間單調(diào)物業(yè)前景產(chǎn)品

9、生命力強，存在長期需求過度性產(chǎn)品，前景不明朗預(yù)計出現(xiàn)問題此項目地位位置絕佳， 很適合居住，但作為酒店式經(jīng)營模式，周邊商業(yè)特別是較高檔企業(yè)還不夠成熟；酒店服務(wù)管理難以招商；產(chǎn)品形象定位廣告語：與酒店同步地居住模式宣傳主題：酒店式公寓來到惠州高效快捷時尚之生活主張投資主題服務(wù)月產(chǎn)品配套家具配套精裝修配送白色家電:每戶配裝、贈送 白色家電”：冰箱、洗衣機、櫥柜、燃氣灶、油煙 機、只需簡單拎包即可直接入住 .文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索通訊系統(tǒng) TOC o 1-5 h z 每戶預(yù)留電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)外線接口.凈化水裝置凈化水裝置實現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨立分開，生活品質(zhì)不言而喻完善地生活配套供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)

10、、空調(diào)、通風(fēng)及消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、信息統(tǒng)一管理服務(wù)生活服務(wù)：為業(yè)主隨時提供洗衣服務(wù)、洗車服務(wù)、家政服務(wù)、迎賓服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、叫醒留言服務(wù)、物品存取服務(wù)、照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類地服務(wù)等.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索商務(wù)服務(wù)：復(fù)印、傳真、打印等 經(jīng)營模式 開發(fā)商將單位出售后， 由專業(yè)酒店進行后期管理與經(jīng)營， 經(jīng)營方式似世紀(jì)新苑酒店開房， 只 是所針對客戶不同， 酒店針對客戶較零散，開房時間周期短， 而公寓開房客戶較穩(wěn)定， 開房 時間周期長.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索 項目誘人分析居住環(huán)境地段優(yōu)越：地處核心位置，位于惠州最大地公園一一濱江公園，周邊商業(yè)氛圍濃厚，勢必吸引大量地人流，升值潛力無可估量

11、.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索新地管理模式讓投資更具活力：新穎獨特地酒店式公寓， 舒適自由地自我空間， 任意支配精致生活地每一分鐘，成為時尚人士地首選.對于投資者來說，新型地居住模式，象征著具大地市場潛力.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索金牌酒店管理公司進駐，提供四星級酒店地完美服務(wù)，全情關(guān)注生活地每一個細節(jié).細心周到地關(guān)懷，親切地問候，國際禮遇般服務(wù)，讓您不僅有酒店地至尊感受，也不失家地溫馨和舒適.家就是酒店，酒店就是家.您長時間不住地時候，公司還可以為您提供代租服務(wù).文檔來 自于網(wǎng)絡(luò)搜索相比之下，酒店式公寓比普通小戶型有更多居住、投資方面地優(yōu)勢投資分析：成本低，風(fēng)險小，靈活性大，容易實現(xiàn)滾動置業(yè)；小戶型出租空間大

12、，可以作居住用，也可以作辦公房，租金除供樓外還有盈余；花費較低地價格卻能享受高價房地功能；總價低首付款與每月還貸款壓力?。坏囟魏?，房子個性鮮明，升值空間大；入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了年輕人對日常生活方便、 快捷地需求；減輕了投資者再行設(shè)計裝修所要承受地經(jīng)濟和精神壓力：位于市中心，工作休閑便利 .第三部分價格 價格定位 從惠州過往小戶型銷售情況來看，得出 總價低、銷售好”地結(jié)論，如御天名苑其單價要上升 到元平方，卻銷售良好，追其原因總價可控制在萬元之內(nèi)， 而本項目主要目標(biāo)客戶為投資客 戶，相對于投資客戶來說平方米與平方米面積無關(guān)緊要， 他們更注重于投資回報與首期付

13、款 文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索所以，我司建議本產(chǎn)品單套面積寧可縮小單位面積，其總價控制在萬元以內(nèi)以十萬元，平方面積來算：價格策略低開高走在樓盤開售之初定以較低地價格，然后再逐步漸進提高理由：文章出處：安寓網(wǎng)：優(yōu)帕克：文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳地最好途徑 .文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索低開使發(fā)展商在物業(yè)地推廣過程中占據(jù)主動，有較大地策略調(diào)整空間第四部分客戶客戶來源購買客戶中資產(chǎn)階級投資客戶此部分客戶所空閑資金不會太多，屬于中資產(chǎn)階段，注重于短期回報；地產(chǎn)投資客戶此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資，屬于專業(yè)投資型客戶， 此類型客

14、戶購買量大， 注重于長遠地回報；常駐惠州機構(gòu)地商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員常駐惠州地機構(gòu)規(guī)模較小、派駐人員較少地，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需地戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們地要求.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全地酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總 TOC o 1-5 h z 價和物業(yè)管理費都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索客戶分析從生理年齡上區(qū)分從生理年齡上區(qū)分，周歲以上和以下兩個部分人群周歲以下，人生經(jīng)歷上地短暫，決定了他們追求地是浮華地、表象上地時尚現(xiàn)象，對于我們所要宣揚地投資方式并沒有深刻地理解和感悟.同

15、時對他們來說他們尚未開始真正地創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是地主要訴求目標(biāo)對象和購買人群周歲以上，是本案真正鎖定地目標(biāo)客戶對象，是真正意義上地中資產(chǎn)階段.他們對新型地地產(chǎn)投資方式地理解有自己獨到地見解，是我們最大地訴求支持點、從性別上區(qū)分男性在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉.他們對投資概念較客觀地考量，使其可以理智地、考慮較長遠地利益與回報，有選擇性地接受本身極其附屬衍生產(chǎn)品.所以男性相對本產(chǎn)品來說相對較少.女性注重生活地質(zhì)量和生活地愉悅性，考量地因素更為實際和務(wù)實，考慮眼前地回報與 利益.由于本產(chǎn)品本身地硬件條件和設(shè)施在惠州市場均有超前意識，所以說這樣對她們而言 有著無比地誘惑力，可以進一步

16、激發(fā)她們地購買能力 .文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索文章出處：安寓網(wǎng)：優(yōu)帕克：文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索第五部分廣告媒體選擇路牌惠州日報惠州速遞惠州電視巨幅網(wǎng)絡(luò)車體廣告售點廣告，戶外廣告 宣傳單張名人產(chǎn)品說明會廣告廣告主題與酒店同步地居住模式廣告投放策略廣告發(fā)布分別以銷售階段為根據(jù)， 在引導(dǎo)期主要為通知廣告， 樹立企業(yè)樓盤形象， 開盤期與 強銷期主要是擴大市場區(qū)域提高市場占有率地說服廣告，而清盤期則為提醒廣告. 文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索推廣安排廣告推廣是一個 發(fā)布一一跟蹤調(diào)研一一評估效果一一調(diào)整一一發(fā)布”地循環(huán)過程.在操作過 程中，主要重點在于廣告時間地選擇和廣告發(fā)布量地控制.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索 依據(jù)廣告投放策略本項目

17、推廣節(jié)奏安排如下引導(dǎo)期：上升式開盤期：集中式強銷期：交替式主力購買期：下降式清盤期：間斷式 公關(guān)樓盤活動公關(guān)：重點在于開盤活動造勢活動公關(guān).促銷樓盤活動促銷 認(rèn)購期開盤期 峻工封頂業(yè)主入住節(jié)日促銷元旦圣誕新春五一優(yōu)惠促銷老客戶帶新客戶團購或聯(lián)合購買購買四套以上者第六部分銷售策略銷售策略目地通過系列地宣傳與活動，在短時間內(nèi)，形成本產(chǎn)品地產(chǎn)品與品牌支撐，為項目入市鋪墊一條平實地道路.設(shè)想提升產(chǎn)品市場造“市”提升品牌市場7提升投資市場上造“勢”提升服務(wù)價值)渠道售樓處.增加銷售點我司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在人民公園、體育廣場設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點地聯(lián)合促

18、銷力.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索大型展銷會選擇適當(dāng)?shù)貢r間和地點，通過適量地廣告投放，營造銷售高潮潛在客戶開發(fā)利用敝司原有廣闊地一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項目地客戶來源如：來我司登記買房客戶（現(xiàn)記錄多人），沒有找到合適房源地.二是金沙俊園在租客戶（多人）將是一個大地挖掘?qū)ο?，其中是港澳臺商、私企老板.文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索入戶單張宣傳向區(qū)域內(nèi)尤其是江北大型企業(yè)高層干部派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認(rèn)識，并吸 引其到場購買.現(xiàn)場銷售部與各部分整合起來通過有偉信現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)資源，將現(xiàn)場銷售部與偉信六個分行組合聯(lián)網(wǎng)，達到資源共享，整 合地結(jié)果相當(dāng)于一個整個惠州有該項目地七個現(xiàn)場銷售直點，多名銷售名進行宣傳銷售工作文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索,在大型公司和事業(yè)單位進行面對面地直銷銷售目標(biāo)（一卜理想目標(biāo)：零庫存（二卜預(yù)期目標(biāo)：銷售率開盤期：完成銷售總額：強銷期：完成銷售總額：持續(xù)期：完成銷