商業(yè)地產(chǎn)知識概述課件

1、商業(yè)地產(chǎn)知識概述中原地產(chǎn) 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TianJin.07.20133商業(yè)地產(chǎn)的含義何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的分類按市場形式分類按物業(yè)用途分類按建筑特征分類按物業(yè)區(qū)位分類按經(jīng)營方式分類按經(jīng)營類別分類按銷售方式分類按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈定義商圈形成與發(fā)展商圈應(yīng)用業(yè)態(tài)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)調(diào)研案例商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營三個層面貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為商業(yè)地產(chǎn)的四個元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢4商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字

2、樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 5商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

3、 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待7商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理8開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為10商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢/發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點消費者對價格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個性消費表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地攤、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店Shopping Mall、大型購物中心、

4、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDP（美元） 低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段原始形態(tài)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元2000美元人均GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美：12亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有

5、量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1015。亞洲及國內(nèi)：14商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/15分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場

6、百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城商業(yè)地產(chǎn)的分類17商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種18在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)區(qū)位指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的

7、一系列圓形或方形區(qū)域。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語192）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 業(yè)態(tài)指細分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，

8、如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語20邊圈次圈 主圈 主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘 次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘

9、以上人口數(shù)量及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素根據(jù)ICSC對商圈的定義：指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)可進入性自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時間和距離的限制。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語商圈分析21發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在

10、完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場贏利模式百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語商圈形成與發(fā)展22IRS（商圈飽和指數(shù)）C（潛在客戶）RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積

11、） RF（某市可支撐商業(yè)面積）CRE / IRS 401600/4000 = 16萬例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為2000-6000元/，取接近中值的4000元/C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，11535%=40萬）RE（年平均購物額）：2010元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社會消費品零售總額的80%計算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的

12、飽和指數(shù)為 IRSCRERF =100000251440001736 111商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語商圈應(yīng)用食雜店 (Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。便利店 (Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。 折扣店(Discount Store) 是店鋪裝修簡單，提供有限

13、服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。超市(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 大型超市(Hypermarket)實際營業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。倉儲式會員店(Warehouse Club)以會員制為基礎(chǔ)，實行儲銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 批發(fā)和零售業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語業(yè)態(tài)批發(fā)和零售業(yè)態(tài)專業(yè)店專

14、賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店(Department Store)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 (Specialty Store) 以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。(Exclusive Shop) 以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計劃地開發(fā)、運營的一個建筑

15、物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合。 (Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語業(yè)態(tài)10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利店折扣店超市大型超市倉儲式會員店食雜店專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店05萬10萬20萬100 50010005千0社區(qū)購物中心市區(qū)購物中心城郊購物中心業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積面積需求輻射半徑1萬2萬6千8千300商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語業(yè)態(tài)輻射范圍28業(yè)態(tài)選 址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)

16、構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂場所的周圍經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5公里，目標(biāo)顧客以居民和流動顧客為主營業(yè)面積500至1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間12小時以上超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營

17、服務(wù)輻射半徑2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主營業(yè)面積2000至5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場大型綜合超市區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語業(yè)態(tài)特征29業(yè)態(tài)選 址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能倉儲超

18、市城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交

19、通要道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積2000平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全大型購物中心市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積10萬平方米以上內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體商業(yè)地